武汉综合商业社区项目定位及开发思路报告

2012成都项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路1项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论2004/06/282004/08/10第二阶段启动区第三阶段营销战略工作最终成果区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专业人士访谈普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告至今工作第一阶段终稿2项目背景资料3项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交约3公里4项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包括公建设施）5客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标6第一部分：项目整体定位研究7项目的基本判断占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立8我们的研究思路：界定问题结构性分析实施分析/找到解决方案汇报有没有/可不可能有问题（或机会）？为什么存在？我们能做什么？我们应该做什么？构建金字塔9界定问题的分析工具？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果解决方法10R1.1、地块情境地块条件区位条件1986亩大规模开发连接5000亩森林公园羊西线交通便利成都市最优质的中学三环以外，距三环3公里区域规划为产业区距机场30分钟处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园11R1.2、现有市场情境政府定义周边市场开发企业竞争者高新区的生活配套高新区及成都市区的中端客户2700~3300元/平米的销售价格开发规模小已经开发过中海名城等高档项目未有超大规模区域开发经历城区内高档楼盘的竞争郊区大盘（华阳麓山国际社区）区域仅被定义为高新区的配套小区域市场、中端消费者中海地产并未有过大型区域开发经验竞争对手的实力、开发水平较高封闭、低容积率的高档社区规划12R2、客户期望结果住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户深层战略意图：个性鲜明、打造差异化竞争力，形成区域独特的气质和吸引力需要解决：什么方案、怎么开发才能达成深层战略意图13R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾小区域市场、中档消费者区域规划为城市边缘的产业区；政府定义为高新区的配套销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑现实目标一、现实区域市场3000元/平米与目标价格6000元/平米的矛盾二、产业区的区域规划与中心化的高档片区间的矛盾三、高新配套区的政府定义与中海地产区域开发的里程碑之间的矛盾14目标与现实的集中矛盾R1现实：3000元/平米1、三环以内的区域2、无特殊资源3、普通产品4、区域的配套满足基本需求1、城市中心的区位2、历史、文化、自然景观资源3、产品完全创新4、区域配套成熟R2目标：6000元/平米如何由现实区域的中档市场走向高档市场？15项目面临的困境现有的区域功能定位无法达成期望的目标南区、西区已形成公认的“富人区”，正吸引大量的高端客户区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键16区域核心价值分析

竞争区域——南区南区核心区域价值：商贸区、行政中心区17区域核心价值分析

竞争区域——西区杜甫草堂青羊宫西区核心区域价值：历史传统的文脉延续浣花溪18区域核心价值分析

本区域区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势5000亩森林公园高新西区19区域核心价值分析

竞争区域——本区域它是：城市中独一无二的明显区别于竞争对手的不可复制的本区域核心区域价值：5000亩森林公园、体育公园（生态）；处于城市两大经济增长极之间南区西区本区域核心区域价值商贸区、行政区文脉延续生态、经济增长极20本项目柳的区域混价值可裂以赋予棵本区域次乃至成弃都市全屑新的形特象核心竞争力以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争战略重点以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升基本开发原则生态开发（体育公园、森林公园的价值发挥）规模优势体现（通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势）可持续发展（国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）21区域整刷体价值刮定位——开放的国现际公园高勤尚城区开放的、国际的、公园的叔、高尚城区OCT：Open禾cit重yto齐wn22客户及滑产品定钟位目标客枪户：启动期以混大成都地纺区关注生邪态、休闲辛的中高收块入家庭为晌核心目标变，其中吸配引30％左右的付非成都户柄籍客户；孟项目后期删发生客户腾演变，吸已引大西南提区域的高呜端休闲客昂户产品定恰位：产品组些合，town耗hous雀e＋花园洋犬房＋小高丹层说明：产茧品选择高丢端市场主匙流，多种孙物业类型乓，降低大皮盘开发风语险启动期挂为toun嫂hous别e＋花园洋聚房，树立号区域形象席和档次保证项目律有一定高专的容积率菌，应对市希场变化，系实现项目级经济效益23成都xxx铜x项目

酒沟店定位研庙究24成都市五溜星级酒店镇调查酒店名称位置房价房间数配套管理公司凯宾斯基饭店成都市人民南路四段42号，位于成都市发展迅速的城南繁华区880500余套德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。德国凯宾斯基饭店股份有限公司索菲特万达大饭店成都市滨江中路15号，步行15分钟即可抵达市中心的天府广场880262间中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，配有多语种同声传译系统的演播厅

法国雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集团家园国际酒店成都机场路181号美好花园，地处航空港开发区及高新开发区。660216间，另有6栋总统别墅和33栋豪华别墅川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场。加州花园酒店（贵宾楼）成都市沙湾路258号，会展中心西区680120个标准间，15个套房恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观天府丽都喜来登饭店成都市人民中路，地处市中心商务及金融区黄金地段758402间中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅美国的喜达屋集团锦江宾馆成都人民南路二段80号，市中心锦江河畔758523间有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理四川锦江旅游饭店管理公司管理总府皇冠假日酒店成都总府街31号，位于总府街购物中心和办公中心之间758433间皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅皇冠假日酒店管理集团25成都市晌四星级索酒店调导查之一酒店名称位置房价房间数配套管理公司四川华洋花园城大酒店成都市盐市口大业路8号，距成都双流机场仅20分钟车程，走路只需5分钟即可达到天府广场338250间酒店还设有两层无烟楼层、健身房、按摩和美容美发服务、和为您提供各种秘书服务的商务中心新加坡胜科酒店管理私人有限公司西御商务饭店成都市天府广场侧西御街八号，位于成都市中心的商务、金融及商贸区的黄金地段360135间集客房、餐饮、会议、和休闲、娱乐、购物、健身为一体的高档商务饭店。四川锦江旅游饭店管理公司加州花园酒店（主楼）成都沙湾路258号，位于会展中心东区480259间会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白鲨为代表的高档迎宾车队成都新良大酒店成都上东大街53号，位于成都市中心繁华的盐市口-春熙路商业娱乐区黄金地带338320间大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄球、健身房，中餐厅，茶坊四川宾馆成都市总府街31号，座落于成都市中心黄金商业区480159间集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、商务中心总府集团公司罗曼大酒店成都武侯祠大街87号附一号，地处市中心商业及娱乐的繁华地段380205间中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会议厅、商务中心、美容美发成都安国酒店成都市太升北路2号，位于成都繁华市中心420232间新亚中餐厅，东方咖啡厅，雅婷酒廊，安国宴会厅，游泳池，健身房，商务中心，办公室出租26成都市四左星级酒店冠调查之二酒店名称位置房价房间数配套管理公司绿洲大酒店忠烈祠西街99号，地处成都市商业、金融、文化的核心地带450宴会厅、会议室、培训室和多种标准的商务客房国贸物业管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞桥路18号，成都市市中心360128间各类餐厅，游泳池，弹子房，台球室，健身室岷山饭店成都市人民南路二段55号，位于市中区550商务中心，国际会议厅，餐厅西藏饭店成都人民北路10号，成都市中区府南河畔520359间海鲜酒楼、西餐厅，大堂酒吧，供应川菜、粤菜、藏菜、西餐及各种风味名小吃、自助餐。小型会议室9个，国际会议厅，温泉桑拿、健身、形象设计、茶楼、棋牌、保龄球、夜总会卡拉OK新华国际饭店成都古中寺街1－18号，地处成都市中心380标准间126间，豪华间28间，豪华套房4套川菜厅、粤菜厅、宴会厅可容纳500人同时进餐，多功能会议厅可提供300人以上的会议服务，各类中小型会议室可同时提供360人会议服务北京保利物业酒店管理有限责任公司银河王朝大酒店成都下西顺城街99号，座落在成都市商业及娱乐中心区518354间健身，桑拿，台球，游泳，麻将，3间会议室，中餐和西餐，火锅27成都市钢五星、箩四星级盈酒店小清结规模：五星级酒店客房数一般在400～500余套四星级酒店客房数一般在250～400套结论一配套五星级酒店一般配有豪华中西餐厅，欧式酒吧、咖啡厅，豪华会议厅、高级商务会所，高档保龄球馆，温泉浴场等四星级酒店配套档次稍低结论二管理公司五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等结论三28对本项败目的建晋议建议五星级焰商务酒址店五星级杰酒店的脉国际化亭豪华配耕套符合赠本项目馆国际化速的定位键，有利于提伯升本区域余的价值五星级酒兼店和国外装著名的酒懂店管理公欠司合作，问可以提高酒店府的知名度聪，带来酒债店品牌的佛客户，提歼升社区国仿际化形象推荐管理铁公司：希尔顿连、香格剥里拉、爱假日、蔑凯莱、就万豪、恶凯悦等按照五烧星级酒逼店的一孩般标准,18辽000平米的建耕筑面积规巧模偏小,合适的面病积在200艰00至300新00平米凯宾斯基班饭店索菲特躺万达大壤饭店天府丽闯都喜来透登饭店29本项目五昂星级酒店甜造价分析序号项目名称单价（元/m2）一土地成本1000二前期工程费185三建筑工程费1305四设备设施工程费2070五装饰工程费3600六室外配套工程99七不可预见费228八管理费用137九其他费用233十合计8856按照规幼划的建栏筑面积1800呈0平米估算摊，总造价惨约一亿六膀千万元数据来源塘：深圳五望星级酒店帝造价成本惑统计分析30深圳某五额星级酒店兼案例31选择案润例的标泽准：五递星级、堡规模接阳近；规模：占白地面积300维00平方米井，建筑糊面积236捉50平方米，选共计9层；主要功冻能分大倚堂、客屈房、餐绳饮娱乐筐、商场授和康乐基设施、屡水吧等门五个部槐分。功能分慌布（1）序号类型数量净面积（m2）1总台11202商务中心1253精品店1504鲜花店1405便利店1306休息区1507综合服务1608景点区110小计385大堂部分籍：水吧：净面积1200平方米寄以及室反外游泳侍池一个村。32规模：占夏地面积3000脖0平方米蜜，建筑离面积2365啦0平方米棍，共计9层；主要功校能分大宵堂、客灿房、餐逝饮娱乐救、商场释和康乐私设施、钓水吧等佳五个部搁分。功能分布股（2）序号类型数量每间净面积（m2）净面积（m2）1总统套房11801802豪华套房9645763商务套房314513954高级套房16457205标准双人间803225606标准单人间2632832小计16362631大会议厅1150102中会议厅1114103小会议厅16910小计3333合计6596客房部斩分：33规模：祖占地面刻积300关00平方米妻，建筑阵面积236需50平方米江，共计9层；主要功能戒分大堂、浊客房、餐获饮娱乐、稻商场和康梳乐设施、妈水吧等五洽个部分。功能分侵布（3）序号类型数量净面积（m2）1多功能厅13342西餐厅11603咖啡厅1844酒吧11405中餐厅13246中餐包房12017厨房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜总会135012KTV包房149013桑拿按摩1840小计4200餐饮娱津乐：34规模：占看地面积3000肠0平方米，而建筑面积2365宣0平方米，茫共计9层；主要功能胖分大堂、找客房、餐猎饮娱乐、续商场和康侨乐设施、毕水吧等五撤个部分。功能分聚布（4）序号类型数量净面积（m2）1商场1433.752美容美发1803壁球11404室内游泳池13005保龄球13006桌球11507健身房11208健疗室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻将室145011茶艺馆1503.7512行政办公1953.75小计3815商场和升康乐设失施：35建筑面积2365忍0平方米，慢其中：客段房1090犬0m2，餐饮娱诞乐7300立m2，大堂东商场和系康乐设亩施168嚼0m2，水吧377渐0m2。工程投冰资（1）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）一勘察设计费23650.00153.731勘察费23650.0011.832设计费23650.00141.90二前期费、行政事业收费23650.00236.50三建安工程费23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基础工程10900.0087.202主体结构工程10900.00937.403装饰工程10900.002174.954水电工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506电梯工程10900.00218.007中央空调10900.00381.508综合布线10900.0087.2036建筑面积236城50平方米，聋其中：客湿房109燃00m2，餐饮嗽娱乐730却0m2，大堂商叨场和康乐野设施1680仇m2，水吧3770病m2。工程投脊资（2）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）9安保监控系统10900.0054.50(二)餐饮娱乐部分7300.002977.471基础工程7300.0043.802主体结构工程7300.00584.003装饰工程7300.001721.874水电工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406电梯工程7300.0073.007中央空调7300.00255.508综合布线7300.0058.409安保监控系统7300.0036.60(三)大堂、商场和康乐设施1680.00984.681基础工程1680.0013.402主体结构工程1680.00168.0037建筑面趋积2365干0平方米抚，其中扫：客房1090返0m2，餐饮加娱乐730庭0m2，大堂商自场和康乐箱设施168扎0m2，水吧377统0m2。工程投环资（3）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）3装饰工程1680.00683.964水电工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206电梯工程1680.000.007中央空调1680.0058.808综合布线1680.0013.449安保监控系统1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基础工程3770.0045.242主体结构工程3770.00377.003装饰工程3770.00319.714水电工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626电梯工程3770.000.0038建筑面辉积2365抹0平方米恰，其中骆：客房1090咸0m2，餐饮踩娱乐7300管m2，大堂爆商场和蝴康乐设杂施168程0m2，水吧377炎0m2。工程投遣资（4）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）7中央空调3770.0075.408综合布线3770.0011.319安保监控系统3770.0018.85（五）酒店管理系统、音响点播、厨房设备、灯饰23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）绿化、造景23650.001182.50（八）不可预见费23650.00473.00五管理费23650.00737.761管理人员工资23650.00335.342活动经费、其他管理费23650.00402.41六总建造成本23650.0014541.5539酒店管惧理公司蚀管理费歪用具体收费衣的比例需敌要谈判达失成。国外知赔名酒店军管理公唇司如洲登际酒店酬管理集爷团、希雀尔顿、刘香格里老拉等略银有差别育，以洲升际酒店污管理集映团为例颂，管理陵费用分隶三大部钞分：■营业额窄提点：通常尾为营业撤额的2%■利润提点：通常为吼税前利润隆的6%■订房网怒络使用么、员工拾培训等：按照须次数不羊等通常在墨酒店的黄筹备期沾也会收煮取一定陈的费用40建筑面挠积236仙50平方米，皂其中：客驾房109仁00m2，餐饮曾娱乐7300疲m2，大堂板商场和井康乐设吨施168坟0m2，水吧377轰0m2。工程投资41成都xxx项目

涉宽外医院定镇位研究42医院的分凳类介绍国家鼓赏励多渠姐道资本盲投资医卧疗设施钱、兴建苦医院。驼外商合苏资、外导商独资凝、民营泻都可以递。国家对医挖院发展的考政策？医疗机构田分为哪些拴类型？主要分姓为：综盟合医院照、专科缸医院、丈康复医飞院、保类健类、科疗养类引等五大资类涉外综算合医院南能有效瘦提高区麦域价值蚂，辐射复整个西潜区，而织且对住灯宅价值炕提升较现大；涉亿外专科灯医院对艺项目及喂区域产刊生的价唯值影响冤与综合遍医院趋香同，但对后续经同营难度播较高，雹对住宅而价值提细升影响苗较小。从对区陶域价值乎的提升益来考虑碑，综合梦医院更解适宜本笔区域的惑发展43涉外医即院涉外医驻院有哪郑些类型常及要求旗？类型一：借允许外籍令人士就诊条件：快需得到佛国家卫申生部批劝准类型二张：全球央社保就怕诊条件：政耍策上无限巧制，需要与医院与国森外相关的禽保险公司昏签定协议差，经由国速外机构认严定，在协住议的范围喉内可以接龄受外籍人也士的医疗机保险卡。目前对皆涉外医金院没有斥明确的葬概念定便义，但汗根据实闹际的案甘例，与揭普通医债院有以洁下差别侵：提供外宾团专用病房妙；医护人员粥须具备外覆语能力；设备先拾进；提供英文裳医疗报告炮；接受外鄙籍人士像的医疗添保险卡境；外籍医这生。什么叫涉栋外医院？44投资涉章外医院眼需明确熟的问题12、国内趁投资机叮构投资君医院的腔普遍模开式模式一司：自建美、自营捐方式案例：东冲莞康华医采院基本资料鞋：由东莞屈康华投资缎集团有限熄公司投资裤兴建。总携投资13亿元，牺占地面青积37.慢57万平米崇，建筑话面积27万平米瞒，共计2200个床位。康华集团筋以前曾经敌营过医院粉，具有医韵疗方面的甲专业人士辈，同时在进全国范围鼻内采取招春聘的方式倘。模式二挣：兼并斧方式国内大多山数民营资鸡本进入医猎疗行业均慨采用此方雨式，如广连州、东莞安改制的医借院。走上题正轨的医走院，重点唇在于成本豆控制，日疾常的管理慨相对较简晕单1、是否聚有专业霉的运营佣管理机即构帮助芦投资方科管理医床院？国内：博曾经出鉴现过为煌数不多嘱的几家添专业运萝营管理封机构，孔但由于遣市场原俘因，现节均已改驶行，目于前国内窄无专业垦的运营逆管理机消构国际：度专业运于营管理醋机构在矮欧洲较祸多，如裤法国、福美国等傅，目前绍还未进以入国内烛的医疗烘市场。专业运无营管理绍机构的狸的经营此方式：胀参与项登目前期惩的规划疲设计、鼻施工、泉医护人凝员的招提聘、医存院的日苍常管理叙等。投示资方只谅负责出书资，其坚余全权手交与专熟业运营虎管理机樱构负责额，待医慢院的经扇营走上株正轨后偏，专业跃运营管戚理机构强退出医拣院，交称还投资唉方。45投资涉外讨医院需明都确的问题23、医院的待投资回报医院的翻投资回明报率较辨高，年直收益率属能达到25％，经营掩得当，可盆成为长期碌经营的优液良资产类型投资额经营难度回收期综合医院总投资略高较小以200床位为例，约5年专科医院总投资略低，专业设备费用高较大，需要明确的经营特色以200床位为例，3－4年专科医院——高效益、绣高风险总投资绑略小，炮但对经港营者的厘能力要侍求较高监，在形芹成明确郊的经营胁特色后掘有较高侧的经济绞效益，充具有较闹高的风藏险。综合医糟院——稳定的良喂性资产总投资返略高，间但对经没营者的干能力要耍求较低详，效益错较好，薯可成为态长期经征营的资薪产。综合医院俩与本项目职的需求及程现实条件详拟合度较近高46投资涉外艘医院需明猴确的问题34、综合医越院的成本合问题普通高跑档医院必，其单损位造价庭可控制惭在500崖0－7000元/平米（不治含地价）5、车位躲与床位止的关系主要成本类别所占比例单价范围（元/平米）基建成本33％1500－2500医疗装修33％1500－2500医疗设备投入33％1500－2500普通高乐档医院醒成本分糖类要求新车位：践床位>0抱.6：1新设立鞭高档医陕院，其它比例关携系一般阳在1～1.2：147定位及建升议按照中国呜目前的标咐准，200个床位俘的医院扁其服务踏人口一承般在40万至50万人，若共档次较高验，也不低葵于20万人口。目前的锣经营状被况与体渔制有相壮当大的糟关系，依国有医勾院离退洗休人员巴及后勤煌人员的博比例较笼高，经程营成本的相对较课高。目蓝前一些济外资医栗院人员许较精干彼，一般暑投资回论收期控历制在5－8年。建议发展趟模式为涉旦外综合医辅院。可聘雀请专业人待士协助管盖理，可形促成能持续借经营的良踢性资产。200个床位套的医院甘服务的福人群数敌量投资医排院的盈舞利前景发展建发议48医院环境■医院的规击划建设中恳，环境营萄造及建筑赴风格与整奋体定位相抖吻合。49成都xxxx项目乖国际学劈燕校定位傻研究50国际学校采基本认识12年制国际遇学校，学生规形模2000－3000人（60－100个班）投资约1－2亿元回收期10年左右通过主管吵部门审查昆，获取国绒务院教育役行政部门博颁发的中外合作萝办学许可吐证，即可爷招生办学条雁件经验数轧据51国家政策1中外合挺作办学扔者可以监合作举庙办各级坐各类教绕育机构暑。但是象，不得举办耳实施义务彩教育和实废施军事、危警察、政舞治等特殊姥性质教育抹的机构。外国宗教辉组织、宗碗教机构、最宗教院校漏和宗教教蜻职人员不污得在中国顷境内从事不合作办学进活动。中外合作滋办学机构各不得进行圣宗教教育烛和开展宗递教活动。限制条件——不得举热办特殊们性质的默教育机公构主管部门申请设绢立实施节本科以涉上高等糖学历教各育的中坑外合作负办学机雁构，由献国务院叼教育行犁政部门盈审批；申请设加立实施序高等专桶科教育乔和非学怒历高等阀教育的斑中外合菜作办学震机构，订由拟设尺立机构辣所在地长的省、鼠自治区手、直辖误市人民鬼政府审蹦批。申请设跳立实施少中等学调历教育捆和自学劳考试助挨学、文替化补习烦、学前捕教育等盖的中外烤合作办裤学机构辱，由拟责设立机烤构所在福地的省乔、自治评区、直园辖市人横民政府蒙教育行虚政部门匠审批。申请设多立实施满职业技袭能培训姐的中外普合作办剑学机构斤，由拟疏设立机眨构所在俯地的省蜻、自治殊区、直股辖市人虎民政府搂劳动行踩政部门丝式审批。52国家政隔策2申请设立露中外合作梦办学机构耻的教育机严构应当具有法人陕资格。中外合作练办学者的消知识产权爪投入不得呀超过各自这投入的１垄／３。但是，接受国务院教贤育行政部萌门、劳动愁行政部门师或者省、惧自治区、编直辖市人州民政府邀请前来中幕国合作朗办学的骡外国教付育机构表的知识凯产权投恨入可以超牢过其投闸入的１铸／３。中外合祖作办学折机构应鉴具有法桨人资格肃，但是堵，外国教闻育机构荡同中国悼实施学梅历教育琴的高等暮学校设座立的实陷施高等隶教育的垂中外合名作办学齐机构，毫可以不野具有法韵人资格轿。不低于靠中外合霸作办学环者资金压投入１叮５％的蜜启动资斧金到位露证明。具有法员人资格照的中外膝合作办搅学机构灾应当设技立理事偏会或者保董事会溜，不具应有法人辩资格的丢中外合办作办学帖机构应汉当设立聋联合管鹿理委员脚会。理码事会、维董事会稍或者联脆合管理茶委员会漆的中方遭组成人悟员不得臣少于１紧／２。外合作扁办学机摘构的理追事会、过董事会末或者联略合管理陵委员会扛由中外谈合作办掀学者的谁代表、筑校长或庙者主要占行政负萝责人、贞教职工家代表等改组成，破其中１被／３以啄上组成狂人员应幕当具有舞５年以积上教育笔、教学躺经验53国家政隐策3师资条朵件校长或主盒要行政负柔责人——中外合牛作办学竿机构的傻校长或敌者主要略行政负献责人，馅应当具刷有中华袜人民共辟和国国柴籍，在胃中国境脏内定居艇，热爱移祖国，丝式品行良掘好，具修有教育灿、教学减经验，惨并具备挤相应的罗专业水好平。外籍教缝师——中外合作岭办学机构障聘任的外草籍教师和姥外籍管理搏人员，应粪当具备学典士以上学匪位和相应迷的职业证顷书，并具索有２年以春上教育、览教学经验静。教师来牛源——外方合申作办学暴者应当惭从本教击育机构却中选派峰一定数悄量的教鞭师到中规外合作贡办学机闭构任教捧。教育语言——中外合鼠作办学著机构根姜据需要摘，可以促使用外台国语言盾文字教倚学，但扔应当以国普通话敌和规范步汉字为询基本教柴学语言阅文字。54国际学喝校主要添的七种播模式国际学绵校主要壶存在七起种模式破，这七圆种模式趴分别是1、境外胜机构特巧许大陆棋办学模济式：如深圳的跨香港人子币弟学校、将日本人国境际学校、租美国人学墓校、东莞唇台商子弟载学校；2、普通狗高中加判境外预耍科模式轻：如广州华恨美英语实骆验学校、觉华南师大畜附属康大慕学校、英厚豪学校、岸广州南洋深中英文学顶校；3、“校中驳校”模式闷：深圳华茂弊学校（韩腿国人子弟辰学校）、翻东莞东方帆明珠学校忘；4、境外教禾育机构认丑证模式：广州祈福孩英语实验良学校；5、以课徒程为核亿心的项剩目引进罩模式：广东碧桂暂园学校；6、中外合城作办学模词式：广州华己美中加逼高中、议广东中匪加柏仁靠学校、瓜深圳南方山中加限学校；7、境外承机构主勉办的学株校：深圳国际幕学校、南遗湖国际学吗校55定位及初建议建议发角展模式隆为：境输外教育盘机构认桐证模式讨（模式卵4）或茶境外机败构主办佛模式（项模式7激）1、对合作贝方的要求配合国闹际社区纠的政府爽定位，杜要求引超进国际庆知名教洲育机构头，如澳逆大利亚碌教育发煤展集团纵（AEDG）等2、合作方倘式中海投资化，引进国手际知名教悉育机构。涨双方合作载组建董事帐会，出资际较多方担螺任董事长茫。国际社朋区业主子典女就读国掌际学校，峰能有学位邪保证，学酬费可有一敏定折扣要求教师澡全部由外灭方派出，湾外籍教师低资质符合加国家规定甚（学士学对位、2年以上经拥验）国际接轨筹的同步课煮程、文凭穷和学位符合条件连的学生可夫直接转入性国外本校览继续就读欧更高一级熄的课程。拴毕业后所芽获得的文漫凭和学位嚷由当地院荐校颁发，谱得到国际咱承认定期举脆行校际拍交流，幅友好学罗校建立双语夏认令营等勒活动56成都xxx项目

商朵业分级定杏位研究57根据案县例研究牧，区域线开发中县商业需县分为三林个级次研究商渣业、住找宅和区队域三者构间的价父值关系驱，可以吐很容易任的看出览商业分僻为三个削级次第一级跨次：城夫市级商岔业——专业特爽色街、哑休闲街第二级次闻：区域级负商业——st安reet许mal无l第三级型次：社欧区级商腾业——邻里商业饱街住宅价泼值区域价值1ⅠⅡⅢⅣ1、邻里尚商业街2、专业特扩色街3、str磁eet剂ma兰ll4、休闲街243商业分类邻里商业街专业特色街Streetmall休闲街商业价值影响启动期考虑发展期考虑58第一级年次：城汽市级商尝业——专业特塌色街、覆休闲街分布特点股：交通便利真，周边区邪域环境能犁够符合专饲业街特色膜。由于主干先道对人流宿的负影响赠，一般不唱分布在主旺干道规模：随专业街器的影响力候而定，一般在5000平米以内专业特色绍街、休闲比街利用自透身特点，暗吸引全市裤范围内的饼某一消费廊群体59第二级次砖：区域级六商业——st欺reet锡mal冻l分布特点画：为满足区得域内的生钻活需求，达人流量大免，需临主要坚干道规模：一般为shop伐ping调mal凡l或大型弱百货店冰，规模轮较大，一般数锤万平米射，具体下依据区宁域内人进口消费铺力及发它展前景业态示顾意：华声侨城铜洒锣湾、炮沃尔玛望等沃尔玛铜锣湾勒百货铜锣湾冰百货60基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民商业区埋形态与敬结构分佛析根据本拍区域的触人口规冲模，本牲区域的惭商业规是模应介控于区域拒性商业间区及居晓住区级悼商业中单心之间61第三级彻次：邻羞里商业辞街分布特点灿：随组团分夺布，满足区域谦内居民的捡生活便利谁性，规模：区域服轮务性商柿业面积辫一般为0.7咱-0.勤91平米/人，本驼区域内挑居住人缸口按三赶万人计录算，邻里商碰业街面睁积不超苍过三万界平米62本项目沉商业定聚位总结位置规模主要业态城市级商业（专业街）建议临森林景观大道、休闲氛围易营造每种专业街规模不超过5000平米，预留弹性空间酒吧街、美食街、休闲街等区域级商业临主要干道西沿线，利于大量人流的交通组织6－8万平米左右Shoppingmall，大型百货店邻里商业街随组团分布，满足生活需求的便利性不超过30000平米日常家居服务、日常购买类63城市级君商业建够议临森维林景观威大道，具有不档可复制罪核心资歇源，可定建设特纽奉色专业顶街，易于营锤造休闲谋氛围。主营业态规模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500㎡本色、根据地等美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500㎡日本料理、泰国菜等休闲街西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等50-500㎡绿茵阁、丹桂轩等特色专业圈街商家选底择要素：与项目占总体定众位吻合肆。经营内容速及方式具喘有自身特升色。在当地具杜有一定的些市场美誉袜度，能快医速提升专男业街知名允度及档次器。专业街慌虽为个言体经营达，但整体形惜象推广膊却是十送分必要毁的，从商家棒选择、后版期装修、浅经营管理赢等都必须尽符合项目趴的总体定落位档次。64区域级圾商业经骑营旺盛道的关键占因素是亭引进2-3家主力师店，在壳区域商罚业氛围习尚未形察成的状蔽况下，惭带旺区台域商业招。主营业态规模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2万㎡沃尔玛、家乐福、易初莲花百货商场化妆品、男女服饰等2万㎡SOGO、太平洋百货家电超市家用电器、通讯等1.5-2万㎡国美、苏宁、上海永乐品牌直销中心世界品牌的过季和断码的打折产品1.0-1.5万㎡目前在北京开设一家，经营状况较好建材超市建筑、装饰材料1.5-2万㎡百安居、好美家、家居超市家用饰品、家什等1万㎡左右欧倍德、家居货栈、易家选择主腹力店关容键要素妨：与项目整懒体定位锹相符，目标消探费群体与枪后期入住拆的区域居逢民吻合。在区域商窝业氛围未邀形成前，能实现摩客户的竞跨区域颗消费，炭易于存晃活。带来大严量客户，建立具有核心犯竞争力的呢新区域商良圈。65本项目的阳集中商业壤组合为：尾大型超市效＋百货商递场＋建材丘超市商业中心垒构成的其独他业态：区域商袭业中心谷应兼具圈购物、场娱乐和炊休闲等区多项功男能。区域商业串中心与周伍边的市政愚道路可形祥成精品一机条街。如担本项目集披中商业区陶北面的主顷干道。建立集中辆商业区与银公园之间佛的良好通邪道，利于头人流的流书通，并将葵通道建设面成为特色毅风情街。炸如项目的鸣星期五大刑道。大型超市＋百货商场＋建材超市如：沃而玛＋SOGO+百安居等一级商家知名的专卖品牌店。如：麦当劳、3G专卖店、自然美护肤中心等二级商家娱乐休闲设施，如：咖啡吧＋电玩游戏室＋音像影视中心等三级商家商业中心卵具体的业舰态分布原靠则：核心区方域放置森主力商汽家，次侵级区域够放置品刚牌专卖项店，人垄流自然量导向较胆弱的区研域放置级三级商框家，如粒：顶层靠或者单净向通道户尾端。66领里商业昼街以满足引社区居民喷日常生活侄需求为主垦的功能型笼商业。主营业态经营内容规模品牌商家日常用品调味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等药品保健中药、西药、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休闲生活花店、书店、发廊50-500㎡选择具有地方特色商家领里商连业街重圣在经营另业态之条间搭配麻，能全搅面满足众社区需坐求。在陆经营方摊式及店固面装修贵方面也迁需要统袄一要求窝，与社含区建筑绑体风格象相和谐蒜。领里商业喊街商家选哭择要素：与项目判总体定柜位吻合渣。满足社区勺居民日常找生活需求希。同一范陵围内，倍相同经族营内容缺商家不烫可超过存两家。67沿街商宁铺路边冷饮附店快餐店药品店便利店68沿街商厘铺花店服装店发廊69成都xxx项目尸写字楼响定位研昼究70写字楼分连类标准及胖定位考虑厌因素本项目击写字楼为的定位蝇从两个虫方面来越考虑：市场接受斗度与本项忘目整体乐定位关搭联度规模方案硬件要求甲级写字楼电梯服务面积3300~3900平方米／吨·台60~90平方米出租面积提供1个机动车位能提供灵活分隔办公空间，室内净高2.6米以上中央空调系统，具有分区域控制能力设职工餐厅和高档餐厅，设商务中心，小型商场、邮局、快递服务、银行5A智能化水准乙级写字楼每90~120平方米出租面积提供1个机动车位电梯服务面积3900~4500平方米／吨·台办公空间有灵活分隔适应性，室内净高2.5米设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置中央空调系统，温湿度可由中央系统控制4A智能化水准写字楼分渗类及硬件甜要求71写字楼该定位为飞：中档株、精品裕写字楼市场情咱况：国窄际公司报及大型别企业均窄在高新蜻区内自倍建办公劲楼，对罢高档写竹字楼的理需求少养。但大析型国际耀公司附策近必然淘有较多笋的如物四流、贸涌易等中裤小型私谨有依附疫其生存鹅，对中罚档写字眨楼存在肥一定需芬求与项目整倚体关联度僻：项目整届体定位高遮，高档写环字楼对整律体定位的孙支持度高派，中档的徐支持度较苦弱规模：本批项目写字咬楼规划仅净为1万平米秧，较小屑的规模切对写字趟楼的高债定位支触持不够方案市场接受度对项目支持度规模甲级写字楼★★★★★★乙级写字楼★★★★★★★建议：综合考虑杨，乙级写君字楼有利劲于后期经妈营形成良耐性资产，犁可在建筑尖造型及外译观用材方响面配合整纯体定位，促提升写字奥楼形象，搬对硬件设拐施不作要廉求72成都xxx项目文化危活动中心详定位研究73文化活抚动中心逆的根据案例上研究，社胖区中的文鬼化活动中伶心通常是步公众文化分活动为主蜓导，一般耗包括图书喂室、阅览劝室、绘画菌、音乐、败影视厅等嘴功能构成层，一般建凤筑面积在100蔽0平米以内根据本削项目的冲规划要是求，文状化活动湖中心的钢面积是1000厨0平米，做通常顿的文化填活动中纪心面积靠明显偏申大，因指此需结合则社区的丙其他配耗套服务昂功能来佩定位我们根虹据规划寸的功能俭区，建萝议将文冶化活动箩中心分雷成三块建设与酒店厉结合（勤二）与体育层公园结希合（三渡）作为启阁动区的著配套功慌能（一柜）文化活动直中心分块儿童绘画音乐室74界定文替化活动表中心的煤配套设批施作为启猫动区的周功能配茅套与酒店肺结合：希突出经厦营性与体育公抓园结合：余运动健身骂功能文化活祖动中心有总面积窃为100勾00平米二、与谢酒店结壤合：突极出经营主性，具右备商务久功能三、与体盯育公园结抬合：休闲悦场所，运熄动健身功爹能商务会议半多功能咐厅笨影构音室描桑拿浴室熟中西票餐厅50M港²周1告000粱M²孕12知0M²遇15赶00M山²叛170臂0M²温水泳轮池闻乒期乓球室赖桌球养室典棋疤牌室侵健身摄室300网M²恩70俭0M²剖30栋0M²导2示00M印²类80汁M²羽毛球2000夹M²合计4370更M²合计358灯0M²一、作皇为启动比区的功匆能配套阅览室研茶室巩、咖啡厅驶儿童调活动室动便桃利店字手工培作坊150M买²乳60泰0M²恶6检00M²雾500起M²罚2医00M²合计205坐0M²75成都xxx项目

停爸车场定位贼研究76本停车绿场车位蹦总量物业类型酒店写字楼大型商业车位0.6个/100平米0.6个/100平米1个/100平米医院、埋学校车抬辆较少室，在考头虑面对立社会类施的停车蔑场时不姿予考虑1、故本搜项目所叼需公众余停车位阵：（0.6呼X25高000尿+0.熔6X1醉000锈0+1幸X60遗000）/10削0=8诞10个由于酒店龄与写字楼臣自身的建搭筑特性，醒车位问题罚可通过地恐下车库自怨身解决，最主要考虑菌的车位主逮要是大型应商业停车侮位问题2、故主遮要解决腹的停车仔位为：1X6触00＝600个社会类芽停车场拘与商业响停车场请结合考粮虑各物业榴类型停登车位系踏数77停车场里可用面翅积合计案例独深帝圳桃源眉居公交总站坑规模：8000平米线路：4条车辆/线路：30辆每辆车所竿需面积约100平米考虑到本喇社区规模例，公交总坡站线路按4条、每条腿线路按30辆公交车乏考虑本项目公久交总站占蛾地面积应昏在8000亦——10星000平米社会类赵停车场麻可用面晌积：1720个0-80佣00＝9200平米社会停址车场可凯用面积大型商业落可用停车旦场面积大型商业告占地面积379巴00平米，欧按覆盖道率40％，公用树分摊面积30％计算，商业可用胀做停车场往面积上限沉为：3790适0X（1-4华0％-30％）＝113参70平米78停车场定皮位结论面积合计舍：920六0+1脱137祝0＝205帽70平米停车位干上限：2057激0/35＝587个结论：悔本项目躺所能提阴供的停月车位（587个）与需适求停车位斯（600个）大半致相同壳，无需如建造地下上停车复场79第二部分企：项目整洋体开发思钓路80整体开认发思路鉴主要内忙容整体定蝴位的诠剃释及在诱规划中搅的演绎启动区平选址方委案分期开发压建议产品建族议及经备济测算现有规恢划方案特评价81现有规划置方案具有评一定的优拳点，但类绑似封闭的影大社区的迁规划并不替适宜区域踩开发区域开兽发关键居的开放挣性、多脸样性表序现不足注重园服林景观微均好性优势资鱼源与住英宅的结走合大面积的岸景观绿化社区内交杜通的通达泡性项目的昭书示性82规划方案施与整体定蹲位有一定屡偏差1、现有规密划对核心泉资源利用笔不足，核领心资源并鸡未形成明血显的竞争爸优势2、区域开互发的开孕放性和王多元性爬未能有扛所体现现有市案政道路容与区域秆联系不坛足公共休闲绩空间不足各组团暂绿地内劣闭商业的多罚元化（级寺次）不够3、需加强豪构造代凝表区域期形象的贱生态休肆闲场所开放的国主际公园高因尚城区公园的开放的国际的城市的83现有的捞规划方说案，核误心价值暖区为可看复制的政配套区摧，不可创复制的妻公园资孙源利用框不足原有规划气包括的功桶能有：居欣住、商业纽奉、办公、桥酒店、学微校、医院蔑、公园、积绿地原规划方诸案仅仅按躁照居住区墓的概念规煤划，包括累了大型居次住区的基捡本功能。从区域开真发的思路胖考虑规划注，应当增田加反映区稿域竞争优欺势的核心告价值区学校市级商业酒店医院商业公园绿地绿地居住原核心价满值区84整体开发老思路主要柄内容整体定窜位的诠损释及在淡规划中碍的演绎启动区选奔址方案分期开旗发建议产品建渔议及经敢济测算现有规飘划方案枪评价85项目整仿体定位卸在“消见费者取榜向、区抖域竞争剥、政府水目标、总开发商霜目标、挥资源利广用”五吧大因素萄中的诠赠释。分类消费者价值取向区域竞争政府目标开发商目标资源利用景观区域教育娱乐身份感交通生活配套商业环境文化生活配套区城市名片带动区域发展价格开发周期成为优良资产成为里程碑公园领事馆高新区外国语学校规模羊西线开放√√√√√√√√√国际√√√√√√√√√√√√公园√√√√√高尚√√√√√√√√√城区√√√√√√√√√√√√√√成功的区冈域定位都圣是从消费者巴取向、俘区域竞办争、政瞎府目标青、开发占商目标轮、资源张利用五个方臣面考虑庄。开放、国撑际、公园狠、高尚、亩城区的区副域定位符低合消费者漫价值取向怨，提高区董域竞争力足，满足开飘发商及政盖府目标，愿最大化的奥利用区域漠资源。86定位在规键划中的演声绎原则一刃、体现守将核心理资源转购化为核铅心竞争学力的意铸图原则二歇、满足胶定位要智求以核心优举势为中心帅，建立核湖心价值区国际水准福的开放的城督区休闲空熄间87按照区精域价值北定义，粗核心区洋应体现烛最核心揉的优势捞资源规划的核青心是要着职眼于大区时域，建立橡区域的核匆心价值优杜势，建议迁核心价值斧区南移至神与森林公讨园接壤处两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价值湾区原核心研价值区我们是7000亩大区域88国际美应食、酒肢吧街标识性道末路休闲广场核心价值减区功能体单现区域气余质体育公园休闲广现场高尔夫宾练习场森林景观米大道国际网球挖俱乐部国际美铸食酒吧错街音乐雕揉塑长廊高尔夫练议习场国际网史球俱乐配部89定位在规闭划中的演列绎原则一、木体现将核昨心资源转摧化为核心贼竞争力的逆意图原则二、堤满足定位晶要求以核心优技势为中心赴，建立核也心价值区国际水梅准的开放的情城区休闲空钱间90国际水准秆体现——国际网球蝇俱乐部根据案扩例研究劳，国际侄水准的府综合社湖区必须有公欣共休闲空牙间，利用优记势资源形宅成公共休茅闲空间，负超越区域欧，成为城浅市最高水捷准的休闲察场所。■结合体育遇公园，打蓝造代表城图市最高水缓平的国际泛网球休闲阅俱乐部。■国际网球酬俱乐部包秒括包括网谦球場、戚游泳况池、夜桑拿宗、健治身室桌秒球室拜、中图西餐裂廳、酒盖吧及宁露天单茶座粉。■国际网球身俱乐部实哭行会员制篇。91国际水惠准体现——国际风情吸休闲街、音乐主题悉雕塑长廊商业街间件休闲元素多层趣味橡空间商业街巧与住宅鸭亲和关另系特色休公闲街□在社区炸中建设谷开放的休闲街，营造社察区休闲特云色。特色休吧闲街位压置图国际网途球俱乐捐部音乐雕妇塑长廊南侧主触干道旁锐，沿体光育公园狸，展示去音乐雕狭塑长廊92国际水水准体现——建立形象稼标识区，顶展示区域把的独特属往性气质商业购物科广场和社哲区休闲广爹场通过星期五大量道首尾呼冬应，构告成了国币际生态轨休闲街魔区的主理导形象郊。酒店、写群字楼五学校、医垒院商业二四三一六根据案例借械鉴，形擦象标识味区代表短区域整计体风格蚂和形象骆，最大澡程度的拨挖掘并慨展示项虏目独特予资源。原方案仅汽有商业广伴场，不州能代表找区域特啦质。增加休闲广场客，将体现买休闲舒适族生活星期五嘱大道休闲广蛙场商业广续场93定位在规独划中的演蚕绎原则一橡、体现浴将核心淋资源转脏化为核糠心竞争楚力的意举图原则二堤、满足掘定位要欲求以核心撑优势为挨中心，东建立核为心价值谣区国际水准蹄的开放的城低区休闲空间94开放的推城区——道路调符整，加传强与城蹦市、核痕心资源冲的关联躁度一二三四ABCDEFG道路编号一二三四ABCDEFG级别主干道支路支路主干道支路支路主干道支路支路主干道支路连接区域高新区/土龙路高新区/金龙乡高新区/金龙乡高新区/金龙乡社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路备注商业街景观道/酒吧街景观道/商业街商业街商业街景观道/商业街F、C社区主干写道建议改膜成直线道欺路，强化波社区公园睁意象。建议E改为社区叉主干道，切与西延线声及金牛高梢科技园连佳通，商业浆街沿街分嫁布。95根据案例恐研究，成委功持续的欢区域经营煤，商业必导须是多层侍级的：城市级州商业：左高度集锻中，一驾般分布愁在与城闭市联系暑最紧密齐的主干袍道区域级商铃业：相对踢集中，一狮般分布在胆区域中心邻里商宜业：分扣散、多杂点开放的城山区——商业分为哥三级次原有商业巧规划存在狂的问题：1、无商勒业分级2、过于老集中，鞋不利于浆满足区涛域多层丑次需求原设计方里案商业分晃布图96开放的城厚区——商业三级泼次分布城市级商观业沿市级些主干道分伏布；区域级商污业以休闲废生态广场杜为中心，觉向北、东侦、西三面麻分布；休闲街每分布在趁西面原买绿化带孟位置；沿森林纤景观大武道，围最绕休闲薪生态广硬场分布拾以酒吧然、美食娘为主的膛专业街寇；邻里商迹业则根站据组团沫规划，旧随组团确分布。休闲广场休闲街城市级制商业区酒吧、钱美食街区域级依商业区以休闲庭广场为秋中心区蓬域商业秘区构成填社区核淘心，主干要服务待社区；寸美食酒削吧街、避休闲街串属专业滤街，成坐为城市炸特色消专费中心谣；城市棕级商业懒区则覆税盖包括轨本社区资在内的段城西片贪区。建议调整贵商业分布椅方案97开放的城映区——形成相仆对集中婚配套区据案例借典鉴，配套区按咐功能行使丧可分为城置市核心区里和社区核滚心区，住宅组厅团围绕社知区核心配涂套区分布包；城市核蛋心区则分妈布在临近渗城市主干京道位置。资源整合——将文体中悟心的高档衬休闲设施唤与酒店休军闲中心进嘴行功能组牺合，利于骡后期对外冤经营。资源再分油配——在允许涌范围内止扩大酒恢店规模逮，提升坛功能区嚼档次。酒店写字楼五学校医院商业二四三一六商业、酒店、文化活动中心、停车场学校、医院开发分区核心价栽值区城市功除能区98定位在惧规划中右的演绎原则一轧、体现铃将核心拳资源转思化为核嗽心竞争序力的意锁图原则二障、满足弄定位要踢求以核心匀优势为弦中心，贵建立核厉心价值匹区国际水旋准的开放的魄城区休闲空间99休闲空间——三度休闲科空间，最埋大化挖掘搭项目生态效资源，形岭成多元化艳、开放的偏共享休闲箭空间区域休闲隐空间按照玩由外至内围的顺序可塌分为三度犬休闲空间萌。一度空满间：核度心资源捎，两大掏公园休格闲氛围际的营造执。二度空间纳：中央休舞闲街和特斯色风情街倒。三度空刷间：组傻团绿化够移到社跃区道路浇上，形菊成复合斧功能休园闲空间让。一度空下间二度空间二度空躲间二度空胞间三度空间三度空间三度空柱间三度空间100整体开晚发思路贪主要内凳容整体定位静的诠释及窃在规划中刻的演绎启动区呈选址方鸟案分期开发衡建议产品建议以及经济测想算现有规来划方案涌评价101地块航刷空限高夹，决定蕉建筑群益布局东体北高、灾西南低航空限高27.略5米