年大连某豪宅项目介绍客户和产品建议

水域未来＊＊项目初步认知2006.11.11项目初步设想核心问题提出项目特性认知项目基础分析—城市发展——市场环境——客群特征—项目特性认知＊＊顾问自2004年即进入大连房地产市场，在经验积累的基础上，通过对本项目用地及周边的实地踏勘，发现本项目的突出特性。项目用地位置：大连＊＊金融商务中心区，紧邻＊＊广场项目规划指标：建设用地面积121400平米容积率:2.0总建筑面积:242000平米五星级酒店52500平米海景特色商业37000平米高层海景豪宅58500平米低密度住宅94000平米进度安排:2007.6动工,2008年初住宅部分开始销售目前处于前期市场研究及规划阶段项目的突出特性：稀缺性复合性价格高项目特性认知特性一：稀缺性城市核心+＊＊广场+海景＊＊广场中山广场6.5公里项目用地本项目位于“城市核心区”，距中山广场直线距离6.5公里。交通条件便利，出行方便享受城市配套设施，生活条件便利紧邻＊＊广场，区域认知度极高。＊＊广场占地面积110万平方米，中心广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城市广场＊＊广场的被认知范围已超越了大连，辐射至东北三省南侧面海，海景资源优势突出。项目用地南边线紧邻海域，拥有丰富的海景资源与＊＊广场其他项目相比，面海面较长，资源优势突出特性一：稀缺性低密度住宅项目整体容积率为2.0，原规划方案中用地中部为低密度住宅＊＊广场已有项目基本为高层住宅，低密度产品稀缺性明显项目名称层数＊＊国宝30世纪经典30一品＊＊12/33＊＊阳光12/28＊＊假日27金玉＊＊19-27半岛听涛5/10/31＊＊甲天下12-15特性二：复合性本项目物业类型的复合性——＊＊广场已开发项目中物业类型相对单一，缺乏复合型项目五星级酒店海景特色商业高层海景豪宅低密度住宅特性二：复合性本项目住宅部分高度的复合性——高+低的组合是否有更多的可能性？高层海景豪宅（无限高）低密度住宅（原方案为5层）特性三：价格高用地资源的稀缺性以及开发商打造高品质产品的实力，奠定了本项目将成为大连首屈一指的豪宅项目，体现在售价上，也将成为大连高端项目价格的标杆。核心问题提出以实现良好的经济效益及社会效益、极大提升品牌形象的目标为出发点，结合上述项目特性，提出本项目开发的核心问题。核心问题一：关于客户本项目的突出特性奠定了城市核心区海景豪宅的高端形象，那么我们的客户也必将是置业者中的高端人群，而核心问题在于：高端消费力是否充足？由置业目的而反映出的产品需求特点是什么？核心问题二：关于产品从＊＊多年项目操作经验发现，即便是拥有多次置业经验的高端客户在产品需求方面也同样存在很强的引导性，那么我们需要解决的核心问题在于：大连目前市场中的豪宅产品如何？未来什么样的豪宅产品更加符合大连的市场环境？本项目如何打造出即符合市场需求，又能体现项目用地特色的差异化产品？核心问题三：关于规模本项目住宅部分为15.25万平米，较大的供应量必将对稀缺资源的专署性产生不利的影响，那么我们需要解决的核心问题是：稀缺资源的最大化利用及如何规避由规模大而产生的不利影响？核心问题四：项目与区域间的互动与一般项目被动的接受区域发展带来的影响所不同，本项目由于规模大、多物业类型复合，必将对区域城市化程度的提升也产生较大的影响，为实现更大的社会效益，在项目规划中，我们需要解决的核心问题是：如何实现项目与区域间的互动，加速城市化的进程？项目基础分析严谨的分析过程、科学的分析方法是实现项目准确定位的基础，下面将对我们的初步分析进行阐述。初步分析确定项目定位基本假设项目五大定位

客户功能操作档次产品＊＊的工作方式：四把尺子＋刷油漆用地分析市场分析政策分析开发商分析用地分析市场分析政策分析开发商分析针对性深入分析，判定基本假设方案的优劣最终定位方案专题性研究为成功实现本项目的五大定位，针对项目的三大特性，＊＊顾问将在以往工作方式的基础上采用多主线的综合分析方法。通过三条核心的分析主线，解决本项目的三大核心问题：—城市发展——市场环境——客群特征—城市发展大大连城市发猴展规划城区：框按“西拓北理进”、建壁设“大大锻连”的思路隶，大连抽城区将前西拓至促旅顺、锻北拓至背金州。跌大连市梨区由主卷城区、妈旅顺口乡丰城区、诱金州城取区和新圣城区组匹成，各顷城区相国对独立词、自成喂系统，呜形成带拴状组团赏式结构唇模式。四个市级爱公共中心脱：青泥洼矛桥、＊＊、小窑犹湾、大办魏家公多共中心犬。城市发薪展规模进扩大，存中心城储区地位仆更加突掠出＊＊作缩慧为市级米公共中怨心，对钓城市化无复合功搁能的需觉求增加＊＊广场城市发宁展大大连小平岛＊＊小平岛城市膨稻胀速度车加快，涛要求＊堆＊区域恶城市化肯进程加致速。小平岛项逆目普通住绳宅价格已役达到67手00元/变平米!城市发抗展大大连大连城市经绩营成功经济水平桑相对发达在东北喘三省中搂认知度抄高较高的团城市地连位吸引绳来自东唱北三省赚的中高无端客户贵在大连苏置业，姜并形成越主力需闭求。媒体统计亏，200祝4年末大连建市在售商蕉品房总销亡售量的60%被以东配北地区更为主的绒外地居钟民购买外地客户帮置业比例压全国排名常第三城市发饮展大大连北京、天不津、大连捞城市发展枣水平比较大连城市经济发展速度较快，发展阶段略高于天津，处于中间水平，后期增长预期较高。大连商品住宅成交价格高于天津约18%大连人均可支配收入偏低，低于天津平均水平约13.7%，低于北京平均水平约50.7%城市经营比较成功，奠定了后续增长的基础现阶段居民收入偏低，外区域消费仍将是需求主力城市发展＊＊＊＊规蔬划战略发展模纵深不够突，可开发课用地少，综合配鞭套相对凡缺乏，不利于修区域成熟拨；已开发踪蝶项目仅驴依托于组景观资床源，升值空间梳受限。从区域发哀展的高度可看，本项芹目应：提升区厚域城市鱼化水平带动区垃域成熟厨，功能误与传统摇中心城得区形成障差异化绪互补城市发汇展借鉴案例仇——华侨沈城波托菲斗诺规模：总博占地面积80万平方偏米，建雹筑面积108万平方壶米；资源：7万平方睬米燕栖防湖、4万平方米日天鹅湖、8万平方情米荔枝懒林和谛惑诺山畔幕；产品：沿裤湖独立别淘墅、Town焰hous躬e、多层、那小高层和辜高层豪华持住宅，意狸式风情的讲商业街、冤广场、钟穴楼。城市化固景观豪宫宅小高层妥售价3找000贺0元/价平米独栋别墅嘱8500烈0元/平鞭米！城市核心宣区景观豪伐宅得到较遥高的认可城市发展借鉴案执例——性海名轩焦（香港顶，九龙三）位置：九龙紅磡环海街资源：牲维多利拳亚港海泛景产品：极瞒具城市化糕特点——三栋超高缴层建筑（68、70、73层），建饱成初期，签是全球最社高建筑（232.径6米）。外疾墙以海蓝跨色的玻璃渴幕墙铺砌芦，三座大遍楼互相接拜连，形成损阶梯式的债屋顶。城市化景奇观豪宅1300燃00元/血平米！城市发展项目用量地项目用筋地条件资源优标势交通便利规模大多物业类涂型本项目孩的城市把角色：区域龙彩头城市名知片—城市债发展——市场爷环境——客哪群特征叛—市场环境城市豪宅阴属性充分刺选激世俗若的浅表哭神经挖掘区位从价值研究现状睁升级国际品牌照和国际化权标准精细的产院品及服务尽的附加值城市豪宅烈价值属性＊＊经腰过多年族的经验刮的积累春，对城愚市豪宅燃的价值榆属性进宪行总结添，由此股为本项垒目的定帐位提供塌有效依钟据：市场环境城市豪退宅属性充分刺激旗世俗的浅兵表神经北京贡院趟六号威尼斯陈吹金粉析水晶灯弯、66娃张牛皮衫墙纸、准17遍珍的烤漆眯工艺顺景园奢华的立卸面材料与温高档的配五套市场环境城市豪宅向属性挖掘区把位价值北京银传泰中心世贸国欠际公寓CBD核蛇心区CBD烂核心区市场环境城市豪宅虽属性深入研撒究现状塌的升级慧谷根园万城华府望京区苍域住宅葱升级产弦品万柳区域垦住宅升级耍产品市场环谜境城市豪宅林属性国际品植牌和国锁际化的肃标准公园大壳道季景沁纠园美国汉该斯品牌沈，高标球准精装辨修水平新加坡卫排名第状三位的痛吉宝公来司，2诊6万平般米精装桑修统一买交房市场环境城市豪宅破属性精细的耕产品及册服务的袖附加价役值东方之德子万国城属MOM臭A双主卧设混计，男女捉主人分开部，降板式谦浴缸。家期庭智能化略，可按不搬同模式设德置MOMA特技术，恒朵温恒湿、披节能环保市场环治境大连城市者豪宅特征区位项目名称区位项目名称西岗区中央华府中山区嘉和花样年华中华名城悦泰林里金宸国际明泽苑小区前城国际花园尚品南山亿达新世界休斯顿公寓隆泉华庭中山九号金煌公寓商务、商业聚集区万达华府沙河口区＊＊蓝山景观区杰特公寓＊＊阳光＊＊国宝一品＊＊半岛听涛世纪经典中山区颐和园大连城市登豪宅（8末000元系/平米以口上）项目帮特征：区位特征——位于商务怀、商业聚玻集区或景凳观资源区市场环境大连城欠市豪宅犁特征价格特勺征——主要集疲中在8000巧-100统00元/平米市场环境大连城市筋豪宅特征价值特叠征:中心区位景观环境精装修大户型舰为主项目名称价值特征项目名称价值特征颐合园景观环境\四合院明泽苑小区中心区位中央华府中心区位尚品南山中心区位\景观环境中华名城中心区位\欧式园林休斯顿公寓中心区位\精装修\小户型前城国际花园中心区位中山九号中心区位金宸国际中心区位\复式小户型\精装修＊＊蓝山＊＊广场\海景亿达新世界中心区位\精装修杰特公寓＊＊广场\海景隆泉华庭中心区位\精装修＊＊阳光＊＊广场\海景金煌公寓中心区位\精装修＊＊国宝＊＊广场\海景\精装修万达华府中心区位一品＊＊＊＊广场\海景嘉和花样年华中心区位\精装修\小户型半岛听涛＊＊广场\海景悦泰林里中心区位\低密度世纪经典＊＊广场\海景文园别墅中心区位

市场环础境未来市场情需求充分刺叼激世俗乌的浅表厉神经挖掘区器位价值研究现状解升级国际品牌妖和国际化灭标准精细的产劳品及服务泻的附加值城市豪铁宅属性中心区哄位景观资源精装修大户型为食主大连城市扣豪宅特征发展趋立势本项目雨产品的帅价值体晌现售价集裙中在8界000疤-10笑000普元/平摸米实现更高嫌的销售价甩格—城市蛾发展——市场美环境——客采群特征文—客群特征主体特征年龄/学斩历/职业择/家庭收蜜入/家庭校人数/原鄙住地/工仁作地点/悟日常交通严工具需求特烈征对价格的伸承受力/而对区位的侍偏好/对伍付款方式抬的偏好/把对户型、寻面积的偏估好/对规足划设计的壁偏好一、同佛档项目裙客户分贺析对目前粒在售或棍与本项骡目档次筝相同的富高档项用目客户箱进行调冒研分析快，确定右客户主黄体特征晚。二、重宪点客户恰深访通过对具愈备购买本叔项目实力梅的人群进阵行深度访蜓问，把握恢客户对产书品的需求仰特征，作腥为本项目挤定位的借朽鉴。三、与城军市发展相骗结合，判私断未来客意户特征的俱变化城市的变绞化带动居使民无论从馆消费能力震，消费意顾识还是家输庭构成、喇生活习惯雷方面都发众生着变化电。通过对回比分析的育方法，可咱以对未来扩客户特征宜进行判断旗。项目初铲步设想将客群细含分，由大寺众亭小众报：产品档隆次需求置业目忧的地域来源客户客群放权大客群缩段小将置业钟用途为筑会所、脾商务公勇馆等的骡客户作更为本项酬目的目粗标客户要之一；扩大客淹户地域聚范围，堂突破东兔三省，姜放大至辰北京、役天津、聋山东。多角度寻渐找扩大项肠目客群来为源的途径乓，降低高晓端消费力墓不足的可野能性带来星的风险；统同时本项托目由于住猾宅部分规敢模大，具和备产品多少样化的条园件，能够肉实现客群令的细分。产品突破目戏前的城冤市豪宅彰显与热性价比娇的结合鹿，满足告客户的床心理需演求案例：仓成都世浊纪城规模：占捏地150扒4亩，总夫建筑面赌积180万平米物业类昨型：住船宅、酒卖店、商辨业、办斯公、会哪展、休刮闲娱乐资源：200亩城市丝式湿地实现更选高的价家格，需链要对目味前市场吊供应的液豪宅产罚品有所细超越，术通过深萝层挖掘四客户需唉求，打徒造即符锹合大连卡未来需寻求特征络又能够级充分发键挥本项欺目海景栽、高档牛酒店等友资源优绕势的豪订宅产品颗。产品成赏功实现毕彰显奢厉华与高酿性价比喂的结合建筑面积借：246索.97平米空中花冤园：135.搭32平米产品打散住晓宅部分材大的规疤划，形窜成小的支BLO孔CK社区由碑封闭踏半开甚放小BLOC险K间实现剪产品档胆次的差净异商业与住闷宅适度的转结合，档待次协调一饰致本项目经即包括容需要体驶现私密蓬性的居针住物业祥，又有残开放性盲的商业驶与酒店岛。因此押在规划门中注重鸽本项目含与城市肯之间的抓相互融词合，协馒调私密界与开放酸之间的掏关系。产品打造别兆墅品质规划中的溜5层住宅溪部分所占喇比例较大锣并且在区菌域市场供档应中相对老稀缺，是辛本项目产蚀品定位中菜的重点，挨在产品设楼计上应着展重考虑“慎拔高”的岸可能性。上海鼎特邦丽池产品低密度忠住宅部透分产品注的再细股分5层住宅类独栋联排叠拼花园洋汤房小高层在项目整逐体档次协夸调一致的械基础上，斤适度增加滤产品的多矩样化，满削足细分客券户的不同饶需求，实巡寿现用地价乱值最大化君。产品海景资涂源的最嫂大化商业打眨散、渗扫透至住炸宅，有材利于内朱部住宅纤海景资炒源的利损用原规划这方案的套限制规划方凯案调整师的可能士性商业部分橡占据临海区岸线景观上资源最大箱的位置，男使内部住封宅对海景睡资源的利造用产生一创定的遮挡脸。执行＊＊的井优势综合服务输、全程参隶与项目异地本客户拓展精确制雅导、小晚众营销高端客把户长期均积累综合服渐务、全仅程参与发展商拿地＊＊投资顾问跟进房地产市场分析经济测算客户需求研究产品定位概念设计＊＊资产管理公司跟进视开发商条件解决资金渠道＊＊经纪公司跟进＊＊商业公司跟进就综合项目进行商业规划设计建议商业业态及服务内容设计建议制定项目营销战略营销策略项目形象定位现场包装建议核心卖点挖掘与推广方向设定销售与管理商业公司后期跟进经纪公司配合我爱我家全程配合招商与营销经纪公司现场执行项目异毛