合富策划宝典

香港联交所编号：733P.PAGE2金殿项目服务内容合富辉煌房地产顾问有限公司饥二零零六秆年漫六膛月目犬凝猴目录TOC\o"1-1"\h\z\u爸合富辉煌公柏司及貌策划业务简价单介绍扮筐4冰第一部分例项目市调阶唤段住服务内容深低7挥第二部分辱项目前期服脾务内容（前面期发展策划备）样给1蹦0辫第三部分适项目营销阶鸦段奔服务内容（天营销策划债阶段）验恼1公3光第四部分进项目驶销售阶段寿服务内容例（销售阶段肃）言鼻1仅4PAGEPAGE13彻合富辉煌公义司及发展策迈划业务简单培介绍暮合富辉煌集召团成立于辟1995扁年，是国内恨唯一在香港删成功上市的文房地产代理颗商，为中国斩大型地产发师展商提供顾笔问咨询、营高销策划及市饱场推广的全身程专业服务挑，同时稳占棕二手物业和资物业管理市绣场的重要份用额。园十年来，合把富辉煌以雄捉厚的实力及辰良好的信誉案为市场所认触同，自19腐96年广州拐市国土房管俗局对中介公魄司进行评级惠以来，连续姑9年（19贤96-20鸟04年）被红评为广州市滤一级中介顾丽问机构。经默过多年的努于力，公司现挑以发展成为棋全国最早从绍事房地产策荐划营销及资死源整合，以拖专业人员为关核心，整体丢近4000果人的专业公俱司。是中国祸大陆成立最句早、规模最能大、实力最抛强的专业地蛋产策划代理博公司之一。钟二OO四年煌七月十五日大，合富辉煌启集团控股有茧限公司，于歼香港联合交静易所主板成猾功上市（编车号：733语）。成为国工内首家上市照的房地产代胆理公司。宅二OO四年报公司以一手泰业务零售总史额120亿姿元，商品房低成交面积超肃200万平即方米的骄人乱成绩被杀CIHAF愈评为中国房悲地产优秀中沫介代理机构谊前十强。中崇国权威的地扯产杂志《新谈地产》将合捕富辉煌集团恰列为中国第阔二大房地产肠代理公司。依合富辉煌集奶团前期发展史策划业务以半总部的发展都策划部为主急，这一团队典拥有一批高盏素质的研究丛人员，并与贤国外顾问公汉司有着长期勿合作，与国么内清华大学匹、北京大学棒、中山大学有等国内顶尖滚学府保持学蓬术上的往来启。在发展策平划部九成以巡上为相关专练业本科学位籍，精英文化捕贯穿整个团岛队。听发展策划部助有强势的多成专业整合，必涵盖了城市悄规划、经济追、营销管理鹅、建筑设计房、工程、财划务等各方面砌的专业人士成，其中规划宣师、注册评但估师、MB壤A及多名在译开发、工程弱技术企业工项作多年坛的专业人士疑，工作注重邀创新观念、钢务实操作与送工程实践相揉结合。嗽在工程及营燕销相关内容键的整合下，锄诸多前期顾诵问工作都能组够在设计阶斗段、销售阶简段完善的跟罚进，其中很朵多项目亦在透不同阶段与圈营销部门展巡开直接合作将，以产品热降销来体现前缝期顾问的价规值。还在发展策划下与营销的紧孟密结合之下晓，合富公司斑在十数年的乐发展中成功均操作了全国汇数百个类型踢各异的项目筐。它山之石屡，可以攻玉方，这是发展犁策划部宝贵明的案例积累枣。浇一般的前期管顾问项目从特宏观区域研夏判、中观市互场分析、微史观产品研究流的角度，注搅重策划与营鲁销之间互动掉，确定项目黎定位、规划极设计建议、梢开发策略、待资金运用等甘核心内容，创成为开发商系的决策依据洒。总第一部分辜调研塔阶段服务章内容削一、我们的孙工作模式蹈签定《合同泽》，明确委竖托意图和工乐作深度要求源与发展商交傲流，了解发锤展商的需求以和初步想法捏；确定项目缘组成员并提笑交工作计划殃深入研究、筛细化定位要席素及报告成狂稿正式汇报屯二府、议服务花内容睬1、乓可项目地段分芳析颂主要内容包丙括职●功项目地段在愤区域中的功贴能定位；才●查辰人口情况；少●融袭基础设施状目况；帐●港奇项目地段已吨有的城市印闲象分析。在2、坐搁项目竞争市甜场分析过通过对昆明固现有高端住卧宅（包括别虑墅、Tow滴nhous刻e）市场供糊应状况的调贷研，了解竞贪争楼盘的位涌置、规模、勉规划、开发击现状、户加型面积、价嘴格等担。待主要内容包亡括：滴●峰贪项目基本情易况：开发项默目的名称，奸地址，占地凤面积，建筑楚面积，物业凳类型，主力终户型，总户窝数，平均层歉数，车位，农容积率，绿数化率，项目昂开盘时间，阅项目竣工时侍间；嫩●帮少产品状况：尿建筑风格，辽共摊，户型剑种类，户型石面积，户型莲数量，小区齐基本配套设土置内容，小盒区内公共设狱施配置内容纱等；班●狼狂价格状况：手最低价，最共高价，均价两，楼层差价静，最高总价朴，最低总价枣，车位租售情价，配套设奥施收费标准抄，价格变动鼠情况等；倚●欠券付款方式：蹦付款方式，姨一次性付款仇优惠幅度，鞭分期付款时译限，银行按范揭付款年限量等；讽●泉沉销售情况；利●已芹物业管理状彼况：物业配溉套服务项目器，如电梯、亏通讯、消防躁、通风、供锅水、供电、席供气电视接叶收、公共卫鱼生、绿化保灿养、车位、未保安；问3、雀梳市场定位季（1）茶哑客户群定位桌根据上述慌市场调查结觉果，确定项括目地区的各蚂种潜在客户兵群，并提出扛项目的目标进客户群定位粒。其中，主棵要内容包括积:屿A、足剃消费需求券●今粥现有住房情徐况及满意度刊；艳●衰耐购房目的；要●院坡购房考虑因欣素：地段、稻环境、规划闭、容积率、客绿化率、建这筑质量、价莲格、户型、西楼层、景观溉、朝向、通光风、采光、碰建筑风格、聋文体设施、社生活配套、君物业管理、五安全性、邻斑里关系、社遭区文化、交竿通、开发商惩实力等；月●康瞧购买方式：厉预期购买时达间、了解购搞房的信息渠左道、影响购农买决策的因碑素（软性因辩素、硬性因缓素）、付款来方式选择等死；昆●忧旷个人背景资躺料。窝B、吊决购买决策过材程朗●叶森需求认知：载了解途径、圣感兴趣程度菠、心理需求荡特点、需求慰动机；棵●去秃信息获取途掉径：解除媒汇体情况、收电集信息的方成式、人群信元息源、市场另信息源；可●猛裤选择评估：块决策过程、讨决策人、预优期价格。府4、工作成编果形式抹《项目初步洁报告》腿三、灵调研方法曲产品定位研唉究调研方法注1、诉赖昆明高端住伟宅（包括别惑墅、Tow全nhous俱e）市场供法求现状调研曲方法捎●坊赢实地考察法序：对昆明市慧范围内的高消端住宅（包缎括别墅、T氏ownho丹use）项农目进行实地鞭考察。命●来籍神秘顾客法蝇：以顾客身灭份收集楼盘右相关资料。骂●煮棒专家访谈：牵对业内专家气进行访谈，偿了解相关咨裙询；哪2、昆明住能宅高端消费鞭群体需求调路研方法；誓●临焦点做谈会弯。涛☆村访问对象：梯高端楚住宅酸消费群体。瓦☆剥组织方式：纳通过社会关内系邀请并组核织房地产的淹高端消费者干对高端住宅天需求的内容捧进行座谈。虫☆纽样本量：拟炉进行二组焦僚点座谈会，倦每组8-1响0人，共1术6-20人石。凳●兵深度访谈。酒☆纱访问对象:疯昆明现有高款端住宅（包要括别墅、T赞ownho蒜use）房朵款总价为振10该0万以上的运客户。萌☆欣样本量：1抚0人结●轰问卷面谈。击☆速访问对象：想拥有总价访5需0万以上的赔私车；或年挪收入在10市0是万以上；或参购买商品房茫总价赠10裕0万以上的忠消费人群。唉☆搂访问方式：眠深入拜访尼☆克样本量：天1寄0人。越3、可能采劣用的数据分缘析工具呢●雄Exce肠l电子表扬格想4、调查统舍计分析方法卵●紫描述性统计菊分析●交叉分析●类聚分析介5、质量控牧制族第二部分蚀前期铺服务内容（伞发展策划竖阶段）牧一扣、我们的工坦作模式庄签定《合同监》，明确委椅托意图和工熄作深度要求矛与发展商交课流，了解发般展商的需求贼和初步想法蛾；确定项目唱组成员并提故交工作计划胖资料整理及甚总结券明确项目基芬本思路，完赛成各部分结扒论，讨论项粘目初步定位捷及开发策略优设计，访谈披内部专家，戒逐步深入爽报告机深入研究、丰细化定位要坟素及报告成逗稿正式汇报灿二还、项目策划跑工作的阶段恩性划分糟第一阶段嘉提交：避《项目整体寿发展定位和响战略》报告乎第二阶段首提交：秀《项目启动追区定位及物涝业发展建议柜》报告扩三、扒服务内容箱第一阶段：搜提交《项目济整体发展定酷位和战略》乒报告果本阶段解决界的主要问题耽项目定位、计发展战略限本阶段研究火内容大纲命前言：研究蛇背景踏客户战略思亿考获项目限制条驼件肿第一部分锄基础资料饭研究柿一、当地宏纪观背景与城采市属性把昆明适宏观经济研支究研究击昆明蛙产业结构禾昆明欧发展规划任昆明高端物授业艳开发现状改昆明细高端消费者状总结分析者二凉、别墅及高易端物业市场炭竞争分析严a）区域竞矮争格局计b）区域内旗竞争物业分范析达三、大型别迹墅项目晕成功开发案修例借鉴开发模式开发次序规划模式术成功关键驱滨动因素借鉴点描四革、项目条件芹与地块解析樱项目区位及粒区域概况库地形地貌、勉对外交通、柿项目规模绢项目资源分竟析矩区域发展的唱机会与面临忧的问题说第二部分清项目定位缸及发展战略壶一、发展方头向初步判断聪项目竞争分流析恋总体发展战壳略追分期开发策罚略鄙二、项目整先体定位市场定位形象定位客户定位产品定位攀三、功能分劈区及功能比差例划分规划指标貌项目核心区辛的位置与规息模也项目的功能拴布局资源利用等求四、成本与松财务分析器第二阶段：裕提交《启动虽区定位及物洲业发展建议蚂》报告殊--畜塞阶段解决的归主要问题挤从市场角度窗形成设计任疯务书蕉本阶段研究纽内容大纲骂一、项目定赛位与发展战贷略回顾项目定位絮项目发展战震略德项目分期发烈展策略帅二、启动区根项目发展定庆位启动区位置启动区规模产品定位客户定位价格定位灶三、启动区恰物业发展建端议庙规划设计要加点役建筑设计要咏点网建筑风格及哄外立面建议匪环境、景观去设计要点建胜议餐社区服务及等物业管理要册点猪配套设施建当议缠其它相关事窜项旧第三部分屯项目营销阶桨段服务内容反一、我们的涌工作模式看签定《合同挖》，明确委画托意图和工耳作深度要求嫌与发展商交券流，了解发鞋展商的需求改和初步想法肝；确定项目淋组成员并提企交工作计划晴资料整理及帮总结谢明确项目基膜本思路，完锣成各部分结铸论，讨论项良目初步定位乖及开发策略针设计，访谈杏内部专家，困逐步深入雅报告楼深入研究、匙细化定位要凝素及报告成调稿正式汇报含二、服务内巩容蹈提交《项目步营销战略与锣策略》报告蒜分醋期本阶段解决聚的主要问题订：塔树立项目总励形象，制订泡项目系统化阿的营销战略群--本阶梅段研究内容倒大纲非前言：项目津定位回顾能一、具象消逐费者价值取漫向研究宰消费者细分所类型摸消费者AI棵O量表俩价值取向与阵项目价值点仰衔接狮消费者价值葡主张团二、房地产嗓市场销售特耍征耀项目营销分瓦析姻房地产市场欠销售阶段特果征赔营销之市场姥事件利用担主流促销手农段未营销通路特虹征与利用点驳三、项目卖孕点整合与营顽销SWOT稠分析绵四、营销案吸例借鉴尚五、营销总赴战略形成逐消费者价值剃取向与项目稳价值点衔接石营销通路与贪市场事件利埋用或创造业主流促销手历段匠项目卖点整绑合与营销S雄WOT分析惰营销的成功佛要素白项目形象定烂位臭阶段营销主痒题与目标项目命名卖场规划摇品牌价值主画张入市时机晶六、启动区壁营销策略媒体策略事件创造卖场规划闸形象推广策而略滨户外广告策畅略促销策略时间计划源七、营销费监用预算毁第四部分公项目销售阶汪段服务内容己一、我们的斩工作模式笑签定《合同震》，明确委辽托意图和工甘作深度要求义与发展商交趴流，了解发送展商的需求镜和初步