商业物业市场调查报告

PAGE©2012济南赢联营销策划有限公司版权所有PagePAGE18of82山东滨州市中央公园综合商业项目市场调查报告济南赢联营销策划有限公司二零一二年十月目录前言3搞第一篇滨日州市宏观发贼展状况爬但4貌一、滨州市监概况汤择.5粘（一）地理碎位置及交通缓概况帆五5闪（二）滨州催城市布局及缎各区县状况领诚6急二、滨州宏爹观经济及发包展现状盾帮7降（一）黄透河三角洲发显展战略对滨士州的影响夺此7萌（二）案20臂11声年滨州总体蝇经济发展状斧况生特8商（裤三斑）主要产业思经济及发展史现状豪毁10衣三、房地产存市场发展情颂况版继12优（一）滨州圆市商业地产伞市场现状及泪总体特点挖宵12壁2011年甜滨州市房地招产市场小结售酱1斥2寇熊房地产市场鸦典型问题分书析宗鬼14众（亏四伏）近年房地幻产市场小结限将14欺第二篇滨棵州商业与商杯业物业现状扎肾16贯一、滨州商或业及商用物侄业发展概况维研17拢二、滨州市技商业发展现捧状仰款18喊（一）滨州赶市主要商圈还击18段（二）商业秆街分布圆后20参（三）大中技型商业零售娘网点布局限住20挣（四）商业侵发展竞争格纠局晚奶20遵（五）滨州脾人口构成与晋消费集辰22侦（六）滨州醉商业现存的蝶问题练规24秃三、滨州商斧业物业发展帐特点及趋势竟说25呢（一）在运适营的商业物兴业分许巷般25右（二）滨州总商业物业开壁发的趋势耗湾26留四、滨州商佣业及商业物直业发展现状呜总结饥明28章五、滨州周饲边重点县级挡市商业市场第概况位拢30形第三篇滨钓州未来商业财划肚盯33各一、商业网叛点与交通网撞络的共生系瓣涉34迹二、滨州市宾商业网点发赔展定位瞎灾34惕（一）滨州文市商业网点渴发展规划定陶位考虑的因牺素此舰34粒（二）滨州菜市区商业网舱点规划发展次要点小结攻造35漏三、商业网洋点布局规划显苏35颤（一）商业还网点规划思歌路和发展目远标微楚35闯（二）市、误区、组团商获业中心及邻穗里商业规划摧爱35发（三）大型眠商业零售网炼点规划初锈37绒（四）中小博型零售网点讨规划托萍38午（五）商业害街规划矩掀39敏四、滨州商钉业布局规划黎总结框污40慕第四篇滨斥州商业地产尚综合调查病勾41肺一、概述鸭荒42疏二、三大商骑业组团壁曲42稠三、滨州现沿有大型专业姑市场买是51些四、办公写浓字楼市场市途场调查仔句56袋五、娱乐休约闲餐饮业态陆调查爷参61横六、消费者介、经营者、锐投资者调查戏兵61扁七、媒体调复查槐痕63劲八、滨州商蚀业及商业地同产综合调查秩总结要点观故65铲第五篇结山束语巩默67前言裂本调查报告羊是经过我司戒调查人员对雪滨州市的商衣业物业及商爱业各种形态零进行实地调贴查，结合科张学的统计分脆析而形成，材是项目全程泛策划的重要扰组成部分。痕一.调查唱背景响受富泰置业掩公司委托，瞒我司针对其键山东滨州中跃央公园项目铃进行专项综奴合商业地产稍市场调查，漂为其开发规构划提供可参关考的市场资雨讯。辽二.调查慧时间辱2012年华8月15日努至10月1佩5日共60克天。五三.调查练人员安排：镰5人。逃四.调查捉方式朵根据我们以怖往的经验，塞本次调查采治取了7种方肠式进行调查板，力求从不暑同角度去反掉映印证市场讨的实际情况电，具体方式绑列举如下：晓典型项目实阵地调查（在州营及在售项症目，商业类执型为主）恭1.发展商唤深度访谈赚2.经营户寸（投资者）候抽样调查（娱商场和街铺到）垃3.商场运蕉营机构模拟弯访谈奸4.规划局王相关人士访滨谈陆5.典型消第费者座谈曾五.市场敌调查具体内规容：周本次调研重糠点在调研滨膛州的商业现扣状、商业物族业分布及运让营销售情况慢，商业竞争浇状况、商家耻状况和投资邻者需求，在堆对项目有一神定了解的基摔础上，作专舞项的商业市小场调研。包够括以下内容往：简典型在营购煌物商场的具难体资料数据魂；唇典型在售商休业物业的具娇体资料数据临市区商圈状毫况狡重点商业街携道的商铺具记体情况（业汤态、开间进找深、面积、吩经营状况等绍）翼商业步行街帽状况（业态扇分布、主力绣商店分布、殊商铺开间进皆深、面积、锁经营状况等锁）狗项目周边的孟商业物业的齿经营状况；葵项目周边状根况、消费力裤状况、居民逝分布状况；披消费者购买远力、消费心忆理及习惯盐投资者、经脾营者投资经撕营心态／成甜熟度、对本唐项目的看法茧等；府另外，本次修调查还着重武于获取量化裹数据，包括毙当地商业物叼业的开发体隶量、规模、狐位置、租售计状况、租售驻价格、管理辽费用、主要拾营销手段、农经营状况等宗。洽项目所在区障域同类型项鄙目的现状及污目标客户调崭研分析弓PART1堪滨州市宏过观发展状况浩一、滨州市键概况遥斑滨州位于山洪东省北部、乌黄河三角洲否腹地、渤海柳湾西南岸，给北通渤海，忌东临东营市闹，南连淄博铺市，西南与营济南市交界泳，西与德州锄市接壤，西趋北隔漳卫新彻河与河北省笋海兴县、黄筐骅市相望。勇城市具有依残河傍海的天润然优势，是邮蜿蜒五千里看渤海湾的地懂理轴心，京日津塘和山东初半岛两大经怠济区的结合菌部，环渤海坑经济圈与黄罚河经济带的庆交汇点，也煎是环渤海区激域的重要交蒸通枢纽。环景渤海经济圈址的崛起与黄悟河经济带的蓬振兴，为滨大州的开发奠迅定了基础。节（一）地理景位置及交通督状况却滨州是连接孝半岛都市圈晌及大北京城范市圈的纽带访区域内主要群的高速公路础有原京津塘、沈爆阳至大连、友济南至青岛增、北京至石附家庄和太原仍至石家庄的赴高速公路勉。国道呈斤“俱四纵二横锄”刷的布局。供滨州市公路泛通车里程8蓬600.8晃公里，全市龟通沥青路8林234.8害公里，其中跨乡村路64川34.3公监里，199创7年率先在查全国平原地核区实现村村尾通公路。目鱼前滨州公路殊建设保持着影强劲的发展百势头，项目格争取和工程甚建设创下历俱史最高水平约，总投资1俊3亿元的“里八路两桥”押（国道20杏5线滨州黄害河公路大桥闯、埕口大桥惹、滨博高速白公路连接线沈小营至淄博带段、庆淄路翼阳信至惠民拼段、永馆路备沾化段、乐县胡路惠民阳许信段、滨孤症路沾化滨州池段、滨温路花阳信至大桑部段、新海路美沾化无棣段喇、大济路阳印信段等大修来）工程建设轮取得了阶段充性胜利艘。方1、凉公共交通熟2000年竞，滨州市共导开通营运线湖路22条，坝其中无人售乳票线路17悠条，线路总稼长428公拉里；有营运阀车辆88台溪，其中无人田售票车79萌台。至20冷00年底，测全区拥有公蓄交营运车1白15辆，城填市每万人拥虑有公共汽车掩15标台。轰2、铁路肉——挤黄大线即将代贯通贤黄大线北起枕河北省的黄条骅港（可至统沧州），经这滨州的北部绍工业区和东你营，南到山酸东的大家洼抓。该线直接萍使得滨州的牵货运交通在劈铁路上打开房了与河北省万的直接联系争，而河北黄姓骅港是万吨症级的煤炭专爆用港口。3、港口躺滨州的东风通港、富国港费也是黄三角唱重要港口。隐滨州沿海已的形成中小型敌港口群，现纵有500至瞧3000吨凝级泊位10疯个，万吨级觉滨州港已经限国家立项。4、航空遗于2001淹年通航的东狼营机场，紧心邻滨州，主疑要是为黄河袜三角洲地区教服务的。目宁前东营机场汉开通了东营壳至上海、北乐京、深圳、叙哈尔滨、新垫疆库尔勒的更5条航线。章从滨州驱车拿1小时可到刮济南空港，逢3小时抵达除港城青岛，棒当日往返首扣都北京。掀分析：滨州针的交通一直女是制约其发暮展的掣肘，伶随着黄河大悟桥的开通，脆及后期铁路统交通系统的母完善，交通涛水平的提升已将为滨州的就经济迅速发敌展提供有力马的支撑。关（二）滨州魄城市布局及牌各区县状况吴滨州市下辖轰滨城区、无砖棣县、阳信氧县、沾化县绪、惠民县、谁博兴县、邹杨平县、滨州兆经济开发区画两区六县。士其中：滨城体区下辖去6备街道办事处妇、牢5牧镇、填3阻乡。其中圣6拜街道办事处秘包括市东街师道办事处、谈彭李街道办山事处、市西计街道办事处室、市中街道蹈办事处、北捏镇街道办事目处、蒲城街验道办事处。温5抄镇包括滨北花镇、里则镇月、堡集镇、妄小营镇、旧占镇镇。寿3顿乡包括尚集矩乡、单寺乡狡、梁才乡。泊二、滨州宏调观经济发展贩现状茧（一）黄河止三角洲发展厉战略对滨州贿的影响麻1、黄三角并发展战略妄黄河三角洲提作为我国最汉后一个待开吩发的大河三壁角洲，多年战来一直受到不国内外的广潮泛关注。波国家先后把纽发展黄三角焰高效生态经踏济列入“十伏五”计划和浪“十一五”燃规划，山东棉省委、省政愉府确定“一兽体两翼”的污总体发展布庙局，把黄三寄角作为北翼毫重点推进实拐施。慢黄三角在未宿来的发展中租有着得天独菊厚的优势：所生态高效经伪济区阁作为我国最伴后一个开发哭的大河流域拍，黄三角甫料一登场便瞄厘准了“生态瓶高效”四个沿字，转变发贱展模式成为架黄三角开发夫建设最大的点亮点。狠黄三角开发碌定位的要点驴是生态高效惯，就是要构放筑现代产业租体系宏毁建设高效生抚态经济区，流避免走先污精染后治理的介老路子，这双是黄三角区叙别于珠三角标和长三角最聋鲜明的特色刃。熔资源丰富，岂环境优良购密西西比河登三角洲有被有称为美国“铁水城”的新驱奥尔良港口感，还生产全畏美18%的抓石油和16酿%的水产；赶湄公河三角扇洲有一望无伞际的稻田、页四季飘香的较果园和风情范万种的景色涨，是越南最叹富饶的地方凳；还有中国猛的长三角、框珠三角，已爷然独秀一方胞……全世界星都在做着一谷个关于“三喜角”的梦想带。一方面区常域经济带的踢发展越来越僵繁杂，另一伶方面资源和捡环境等硬约划束却越来越赖突出，沉睡惜多年的黄三怀角四要摧在众多实力故雄厚的经济阳带中脱颖而辱出，承担起扭中国经济发喝展引擎的作罢用萍。蛇黄三角的区劣位优势拿非常匠难得。山东华省发改委主尘任费云良表愤示，黄三角品毗邻天津滨渔海新区、唐雨山曹妃甸新与区等经济区哑的区位优势械，使其在参秘与环渤海地梦区产业分工谋后我垂有望成为推财动中国东部墓经济协调发凉展的重要增胶长极。黄三乐角应该按照扮错位发展的冤思路，进一所步搞好产业予定位，积极向参与产业分昌工协作，实雁现优势互补成和共同发展午，并主动承则接天津滨海开新区产业转威移。恭进入国家战绘略层面渴在今年的两样会上，从山禽东省省长到虏地方市长壤，都在力推雄“黄三角”石开发进入国艰家战略层面镜，以期获得碗更大的政策增、资金支持辟。仅截至目前，喷交通配套、比产业布局、绢土地政策等坡大问题已经隔基本解决，恳又适逢国家丛实施扩大内蛾需的宏观经步济政策，黄忆三角开发正小当其时。酷2、滨州发披力黄三角主跨战场秀滨州市位于颗黄河三角洲生腹地，北临尊渤海湾，处拳在济南省会优城市群经济疯圈、山东半消岛城市群和界环渤海经济塞圈三大经济宣区结合部，皂是山东省的葛北大门。作胀为黄河三角视洲地区范围轰内土地面积冷最大的行政甲区域，与黄嗽河三角洲其醋他市相比，夏滨州具有独活特的优势抢：区位优势识滨州扼居华尊北、华东交俩会处，北接劳河北沧州“辞渤海新区”系，东连山东往半岛城市群妇，与天津“届滨海新区”妖隔海相望。河滨州港与天表津港相距6怎0多海里，舒与唐山曹妃距甸港相距7领0多海里，密是山东距天诸津“滨海新输区”最近的续区域，是对研接“滨海新捎区”的“桥竹头堡”。滨兰州港又是济饥南省会城市鲁群经济圈最年近的出海通歇道，广阔的溜沿海区域可极为省会城市献群经济圈提盼供产业转移浊腹地支撑。资源优势堂滨州拥有未米利用荒碱地迎255万亩势，240公圆里的海岸线督，滩涂面积寨161万亩跪。全市已探竿明矿产资源辅29种，其鹅中石油储量架6亿吨，天打然气储量1攻64亿立方堪米。水产养包殖110万彼亩，原盐年汉产量255腾.74万吨重，是山东省烛重要的原盐腾生产基地、己盐化工基地范和海水养殖肢基地。全市份具备开发条绢件的风能资骆源总量12役57万千瓦盼，占全省的往12%。潮隔汐能、波浪以能等海洋能品资源也十分巴丰富，开发状潜力巨大。交通优势赞济青高速、绢滨博高速、见荣乌高速、律津汕高速和学205、2裕20国道穿狱越境内，滨孙港铁路一期带工程实现运备营，滨德高杰速、黄大铁周路滨州段、拿德大铁路开钟工建设，滨关州万吨级港仙口建设进展磁顺利。滨州园已成为连接疾华北、华东貌的全国交通怒枢纽之一。束2007年顷，滨州被确嫌定为国家级唉交通运输主周枢纽城市。产业优势君棉纺织生产贤能力世界第切一的山东魏勤桥创业集团职，曾高等级道路忍沥青生产能行力全国第一体的滨化集团谈，复合肥生输产能力全国务第一的鲁北嘴企业集团，蓬葡萄糖生产弱能力全国第归一的山东西鄙王集团，活批塞生产能力浊全国第一的费盟威集团，听印染能力全乞国第一的华亭纺股份公司偷，毛巾生产席能力全国第循一的山东亚壶光纺织集团溉等等，一批冠国际国内知早名企业在该弹市迅速成长擦壮大。博兴腰县幸福镇是伸中国厨都，守有厨具生产尊企业200尺多家;惠民双县李庄镇和贺姜楼镇是中锅国绳网之乡健，有企业2周30多家。暂黄河三角洲弟高效生态经抬济区上升为伍国家战略之磨后，将为滨宇州的发展带卖来千载难逢岛的大好机遇术，突出有五划大机遇。一潜是极大地提任升滨州的影抹响力。二是碌基础设施大顾发展的机遇佛。三是产业娘结构优化升酒级的机遇。努四是投融资浆的机遇。五贤是就业及民侮生建设的机知遇。顿面对历史发嚷展机遇，滨降州市积极筹蚕措，全面准耻备，统筹各齐种资源，加凤快基础设施键建设，大力患发展循环经伙济。在市人控大政协两会葛结束后，滨在州进一步整液合了发展思炮路，确定了欣发展战略，简快速投入到四生态滨州的边建设中。脉（二）20险11年滨州杠总体经济发径展状况私2011年体，滨州市经躁济实现平稳脏较快增长，仙产业结构进歪一步优化。迹初步核算，虫全市实现生卵产总值(G该DP)15说51.52还亿元，按可蛇比价格计算叮，比上年增懂长13.5尽%，增幅比火上年提高0冤.3个百分态点。人均可盈支配收入1两9686元厅，增长12忧.5%。斑1、就业形印势保持总体习稳定中全年新增城皇镇就业5.乏72万人，获农村劳动力威输出增加1折2.48万揭人，年末城屯镇登记失业贸率3.14蜻%。加大公此益性岗位开酷发力度，安占置困难就业摄人员300肉多人。加大团就业扶持政车策力度，全慢年享受各项矿扶持政策人喝员12.9粗7万人次，遵扶持资金4留375万元议；享受各项逼补贴人数1守0.14万灾人，发放补齿贴3850毙万元；发放壶小额担保贷络款409万绑元，2.8群1万人次享麻受税费减免任政策，减免险税费140健6万元。帆2、民营经壮济实力稳步两提升锻民营经济实延现增加值9县77.80梁亿元，增长露15.2%严，占GDP者的63.1办%。税收贡住献明显增加设，民营经济舱实交税金1律14.76腐亿元，增长压27.6%劝，占全部税驰收的63.脱7%。截至卡年末，个体晋工商户发展耗到6.18击万户，从业疼人员12.诚95万人，瞧注册资金1浸6。30亿纯元，分别比闸上年增长2昨.2%、7痕.0%和3迁9.4%；能私营企业发标展到1.4度7万户，从尤业人员21嚼.29万人燃，注册资金娱641.1其6亿元，分摄别增长22蜡.2%、1鲁7.3%和劈67.8%桑。宣3、消费品玩市场繁荣活饶跃，城乡市咳场同步推进添实现社会消缝费品零售总纯额431.肌16亿元，先增长18.陷7%，扣除解物价因素，哈实际增长1尊9.9%，门比上年提高甩2.5个百感分点。城市磁市场实现零战售额230晌.54亿元欺，增长19刺.1%；农作村市场实现福零售额20毛0.62亿凑元，增长1守8.2%，莫城乡市场增领幅差距由上饥年3.1个捏百分点缩减隔为0.7个妖百分点。恶4、批零贸甜易业主体地兵位不断加强队实现零售额连380.3斯1亿元，增同长18.9块%，市场份鼠额达88.劝2%。其中竹限额以上企声业实现零售咸额春42.84锹亿元，增长弄30.3%牙，占批发零拜售业比重为固67.1%隶，成为拉动洽零售总额快坐速增长的主丹导力量。哈5、住宿、俘餐饮市场运肥行平稳刘住宿餐饮业旱实现零售额龙50.85运亿元，增长拘17.2%抱。住宿和餐冒饮业所占市挤场份额达1展4.2%，衬对社会消费膜品零售总额衬的贡献率达旨到11%，怖提高2.1丑个百分点。傻6、对外贸渴易企稳回升艰，结构不断永优化蜘实现进出口兆总额50.斑92亿美元怀，增长51害.3%，臣市场多元化谈战略取得积柄极进展，出虾口商品销往璃133个国直家（地区）羞，亚洲市场拦比重降至6涂0%以下，渐欧美市场占见比达到26生.2%，非波洲市场快速俗发展到10把%。进出口鹅商品结构发扇生可喜变化遵，工业制品懒出口比重较筑上年提高2魂.1个百分道点，钢铁制滥品、机械产霞品、淀粉糖赢出口分别增帐长229%殖、73.7闪%和112丙%；资源类汗进口大幅增个长，达到1趴7.16亿棉美元，占全屋部进口的6设7.5%，浴增长52.女5%，机电遵产品进口增骑幅高达26兄9%。加工判贸易迅速回他升，增幅达疮46.6%谁。开对外贸易结店构进一步优丘化。处7、对外经减济合作取得典新进展遗全年外商直抢接投资实际差到账额3.论10亿美元雪，增长83克.2%，烂增幅居全省独首位。充分矿利用政策优枯势，扎实推栋进“走出去淘”工作，批洒准境外投资近项目5个，垮投资额61桶50万美元轨，增长43菠.5%。进参出口总额达形50.92忌亿美元，增赏长51.3立%，增幅高省于全省平均坚水平15.据4个百分点超，被授予全冈国外贸百强泄市称号（第渡80位）。捡郑8、城市承适载能力和服茧务功能不断断提升透全市城市基简础设施建设热完成投资4蝶5亿元，增吐长51%。忌新增道路面适积358.称9万平方米老，供热面积转242.4芹万平方米，水排水管道长凝度300.挂6公里。燃段气普及率1惑00%，用由水普及率1隐00%。城赤市基础设施愉建设取得新软进展，中海意公园于11酱月15日正敲式开园；新剥立河西路、身黄河十三路糠污水管网共序计8.4公杯里全部完成芽。城中村改把造再上新台忘阶，拆迁面宵积155.珠4万平方米沈，腾空土地封2818亩己，整体拆迁绞村居23个牢。市区路灯漆总数达2.敢81万盏，给总线路28攀0公里，好矮灯率和亮灯撑率保持在9月8%以上瞧。园林绿化津养护面积4须17万㎡，韵城区绿化覆秒盖率达38竞.6%，饮城区绿地率租达32.备4%，人均誉公共绿地面垃积达13原.15平方亲米。城区环玻卫保洁面积连达858万串平方米，其色中路面保洁台面积达81杠3万平方米名，水面保洁叼面积达45摩万平方米，镜机械化清扫亏率达31%掩以上。诚（三）镰主要产业经樱济及发展状蛮况催2011年帝，滨州第一冷产业实现增巾加值155味.48亿元铲，增长4.刑9%；第二探产业实现增雁加值847停.31亿元汇，增长12路.4%；第忆三产业实现徐增加值54校8.73亿骗元，增长1嫩7.9%。严三次产业结虽构由上年的测10.03售:56.3榨4:33.扰63调整为处10.02糠：54.6弓1欣，衔服务业比重说较上年提高块1.74个结百分点役。事1、农林牧扭渔业卷农业生产和云农村经济平易稳健康发展扰。全年农林悄牧渔业总产秀值300.腰41亿元，免按可比价格花计算增长4牌.9%。匹种植业生产黄持续增长。焦粮食生产连懒续八年实现害增产，播种读面积659唤.66万亩蓄，比上年增奏长2.9%愉，总产量达份295.6觉5万吨，增漂长0.2%坡。棉花种植旱面积188替.08万亩凳，减少2.顷7%，总产虹量13.2乘2万吨，减真少14.9哲%。论2、工业和贷建筑业翻工业生产回浩升态势明显匹。规模以上滋工业企业（肥年主营业务浮收入500蛛万元及以上弟的独立核算骄工业法人企序业）165弯0家，比上刊年增加91山家。实现工更业增加值7胆63.48穴亿元，增长址16.6%担，比上年提目高1个百分疮点。重工业裕回升势头强熟劲，增长2抬5.3%，靠对工业增长剥的贡献率达工67.8%案。唯效益状况进雅一步好转。容工业经济逐该步企稳回升禾，全年规模丰以上工业实谅现主营业务钱收入426盟9.33亿光元，忧增长36.颠1%，增幅能居全省第2膀位，同比提渴高23.2称个百分点；乞实现利润2狗39.42技亿元，增长临57.4%注，增幅居全际省第2位，酿同比提高3涉7.7个百艰分点；实现乐利税361祸.89亿元抗，增长42疫.1%，增电幅居全省第开4位，同比甩提高21.咏8个百分点誓。经济效益铺综合指数达角277.9奋2%，同比筒提高22.话8个百分点兄，其中总资语产贡献率为圈17.31驰%，同比提侨高2.54除个百分点。山重点行业支廊撑作用明显陡。纺织业、境化学原料及形化学制品制遣造业、农副链食品加工业肥、石油加工丽炼焦业、电照力热力的生封产和供应业馅、有色金属锁冶炼及压延太加工业等六愚大行业合计灭完成增加值忌增长12.粱3%，对全枯市工业增长滥的贡献率超绞五成。装备勇制造业发展迎迅速，全市笑规模以上装碌备制造业完捉成增加值9葡7.89亿安元，增长3奸7.7%物。既建筑业稳定觉发展。末全市资质以瞎内建筑企业贩220家，滔实现建筑业贫产值148稍亿元，增长压20.4%湾，其中建安虏工程产值1馒34.54称亿元，增长允50.6%吊；实现利润轿20.57阻亿元，增长薯17.6%据；税金3.周53亿元，泻增长23.式4%。房屋浮施工面积8孝61.57淘万平方米，春比上年增加积40.28井万平方米；肚房屋竣工面片积249.套51万平方朽米，减少1糠22.75勺万平方米。拨3、固定资墙产投资、房院地产开发宴固定资产投咐资稳步增长蚁。全市规模塘以上在建项捕目231皮4个，其中丢新开工项目暂1607个本，计划总投铜资5000准万以上项目柿762个缠。规模以上弹固定资产投欺资完成88巴6.12亿庙元，增长2撑2.4%。根其中，第一踏产业完成投铃资22.1两2亿元，增安长17.1宗%；第二产雕业完成投资母512.1坟1亿元，投增长19.藏8%；第三季产业完成投怜资351.肆89亿元，铸增长32.佣3%驳。粪投资结构继熄续优化。第托三产业投资垦快速增长，写占规模以上打投资的比重迅达39.7尿%，比上年虚提高3.4坝个百分点。奋工业技改投虏资快速增长院，完成投资孩340.5肆8亿元，增乒长36.9哭%，占工业霉投资的75礼.0%，比妻上年提高1机0.1个百唯分点。民间潮投资逐渐活港跃，完成投义资750.秘64亿元，厌增长21.撒4%，占全县市投资的8粉4.7%，初与上年基本雄持平仍。唯房地产开发耍投资较快增胜长。房地产扑开发投资完惕成96.5凳5亿元，增骡长38.3叶%。其中，挑住宅投资6黄8.58亿必元，增长锈42.2%爹；商业营业聋用房投资1摩4.95亿件元，增长分36.6%括。市民安居蜜工程取得积士极进展，全祥年经济适用爹房建设投资韵2.27亿尖元，占住宅旁投资的3奴.3%，施肉工面积18尾.19万平宋方米，占住舟宅施工面积班的3.2%哲。榴商品房供需驾状况良好。桨商品房施工热面积71岸0.02万戒平方米，增昌长62.5坛%；竣工面假积143跨.30万平殃方米，增长无48.5%纲。商品房销隶售面积26真2.85万趣平方米，增习长33.9惨%，实现销昂售额66盛.36亿说元，增长7袋6.1%。查其中，现房泥销售面积7缠5.56万率平方米，下与降24.3张%；期房销容售面积1赛87.29葵万平方米，姥增长94.罪1%比。朋三、房地产托市场发展情衰况诸（一）滨州顺市商业地产它市场现状及容总体特点漠1、房地产傻发展阶段分梦析里2000浇—脚2003年材房地产孕育副期喂2000年历到2003欺年，房地产苗市场仍处于迫孕育期，居晶民购房处于撒福利分房与草团购到市场均化购房的过福渡阶段。市四场购买以团摊购与单位购得买为主，即沟使商品房也矮是如此。部络分单纯销售仓的商品房销霸售速度缓慢格。颗因此，大多顽数住房根本独没有进入流煌通领域，而偿与此相对应凶，主导房价舅的不是市场弹，而是成本尾，几乎所有佛集资建房者摘只要付出建翁造房子的成袄本价即可拥厉有住房。但炼也就是这时帖，国内一线躬城市如深圳奶、广州等地球的房地产却瓣已经进入高旅速发展和成堤熟期，随着圾这些一线城肃市的先进开脱发理念传入榨滨州，特别挪是外地开发境商大量涌入付，把房地产劈开发推向了挨市场化的浪誓潮中。袜2004俱—锻2006年买高速发展期常滨州城市经帽济情况的改之善，城市化旬进程的加快渣，使更多的援投资者嗅到扭了房地产市佣场的商机。拣这时，大量麻外地开发商尾、策划代理结公司涌入，熟使滨州的房加地产业由潜匠伏发展转变墙为逐渐升温透。莲另外，政府墨也加大力度饲的推进房地荒产业的振兴乞，城市的新挤规划、西区队的新建、政节府的新迁、挎道路环境的隙改善，为房贺地产开发提撇供了良好的普环境。这时阴，更多的外卷地开发商及支策划代理公苗司涌入，与谊本地开发商奉共同推动滨霸州房地产随旬即进入高速哈发展阶段。宰2007年段以后成熟稳激定期，20洒08年市场租在稳定中发甘展前进纽滨州景观资芝源最好、地罗段最具升值游潜力的区域掘，也就是环棒中海片区，胀将是未来滨头州房地产市滩场中高档住渠宅的主要供注应区域。国骆内一、二线血城市的专业胀策划代理公铜司协同开发先商在该片区循展开殊死搏省斗，无论从冲产品、环境昏等方面的设猎计上，还是趁营销推广上崭，带来的将讯是一场风起耻云涌的缩“虏革命性候”惯新住宅运动售!可以预见抢，2007琴年以后滨州便房地产市场悉随即进入成签熟稳定的发岛展阶段。辉2、宏观市怪场现状及总汉体特点项房地产市场拣超速发展，偷供求矛盾初脆显市2002年遍以来，滨州乳市房地产市器场呈现出良般好发展势头胡，投资持续档增长，房地液产开发面积清不断增加，秀商品住宅、起商业用房销杏售面积全线兼攀升，20堡05年左右冒出现了供应具量的激增，辣造成了不少骄项目的死盘促和滞销，经络过一段时间脉的消化，2娱007年市狡场缓慢回温果，但是随着壳政策的打压述，整体市场税不容乐观，困仍有相当一灶部分楼盘滞暖销，市场竞示争依然激烈丛。主住宅商品化灾进程加快，删但市场化湾程度不高甘单位自购、锤建房现象依彩然非常严重膨，住房商品劳化市场化程呀度依然不高栏，与200纪5年相比没沈有改善，多陷数项目依靠捆团体购买，谅分解了部分燕消费市场，男对房地产市铲场健康发展易十分不利。读典型如：泰恢山名郡、麒西麟阁。大量锅团购造成旺阀销假相，同巡时也缩减了剥市场份额，滨降低了住宅舌品质，对市型场的发展造品成严重伤害客，这也是滨筒州房价迟迟素不能提升的搏重要原因之伤一。又加上冲2007年降以来政府对自经济适用房堪的开发鼓励仪，对商品房段市场带来了地双重的压力掘。晋房地产开发目水平较低，当产品不完善标产品设计不榴完善，建筑文风格、产品痒设计、配套道规划、小区核环境落后沿贺海城市十年良甚至以上，喜几个水平较扒好、有代表血性的楼盘均奸由外地开发据商开发，几趣乎没有本土重品牌地产公叮司。这正是离富泰置业的卫一个市场机触会点。亩3、房地产次价格稳定上速升但是相对盆偏低旅由于政策的著支持、内需后的扩大及城奏市化进程的坑加速，房地脉产价格稳定侦上升，但是燃作为衡量房艺地产市场化宿程度高低重狸要指标的房做价与周边城烤市相比明显粉偏低。昼目前市区内脖平均房价在往3254元列左右雁。甚至不如壮一些经济强壮县房价水平进高。在山东杨省仅略高于央菏泽市房价铅水平。职4、房地产网市场没有品善牌，价格是蹦主要消费标吊杆扯虽然滨州房叛地产已发展线了多年，但伙至今仍没有建形成企业品已牌，消费者闯心目中也没慢有形成购房小的品牌意识素。价格仍然狐是住宅消费膀的主要标杆佩。品质的提无升对价格的狡拉动不大，旋而价格又反作向的制约了嚼产品的发展牙。使得开发着商没有提升铲其综合开发翻水平的动力捉。旨5、外来地户产商占据市谊场前沿恋来自沪浙苏接及青岛、济缠南、淄博等腐地的外地开盈发商进入滨舌州，先进的黄理念和开发戴水平给滨州镇百姓带来了并耳目一新的历感觉，并成耗为引导市场扁的主要力量遭。竖6、开发周沃期长，营销香速度慢蒜目前滨州多堆数在售楼盘币的开发周期敬相对来说都分很长，甚至估是2006赢、2007泊年开发建设赞的楼盘，至德今仍是楼市匙的主角，有掉的体量，只眠有4、5万爪平米，上市宏一年多销售百率才不过3齿0%。负7、价格竞笨争是重要手旦段蒙由于滨州房禁地产的发展拣阶段还处于机初级阶段，替产品附加值洲的价值没有想得到体现，订环境、生活光方式等对价谊格缺少拉动逼力，使得价其格成为楼市岛竞争的主要口手段。各楼革盘的实际销泼售价格比较辅混乱，对折撕扣和优惠几定乎无控制，慨价格不成体响系。眉8、开发规弄模小，土地末储备大兼比较有趣的勒现象是，虽桶然滨州房地极产项目的开忙发周期长、矿每次开发的欧规模也比较敏小，但其后狠期的土地储螺备却比较大召，许多楼盘葬后期均有很姨大的开发量阔。像莱钢中却海城这样的腥项目，土地葛闲置数年而训不开发或部细分开发的，瓣不乏期数。担价格与面积倍特点结目前，西部侧新区中高档伙住宅的单位脆总价一般在臣25万左右惠，平均单价视在3500奥元左右；楼叔型由以多层功为主，小高匹层为辅。另触有部分别墅村的开发，别俘墅的价格维氏持在500圣0～800展0之间，多陈层以两室一邻厅和三室两蔬厅为主，面赖积由90平狼方米－13衫0平方米。纽独栋别墅以填2－3层为续主，面积2象50－35遭0平方米，叙联排别墅以榴200－3翼00平方米发为主。抹2011年难滨州市房地鲜产市场总结蒸、土地市场台情况晋2011年络滨州共计土辞地出让12布4宗，其中庙住宅用地3摸8宗，总面罪积9282振52㎡；商蜓业用地锹41宗，赏总面积11包01023劲㎡。详细情贫况如下：、市场现状辣滨州市规划左一个主城区斤，两条发展屿轴线，两个声外围城区的胶空间发展结嫩构。实行优俭先发展主城接区，兼顾发班展外围城区蜘的战略。城兄市区可以划陕分为三部分服：老城区、同新城区、东资城区。老城区持老城区范围育东至渤海五断路，西至渤猫海十路，渤鹅海七路黄河汤五路乃滨州橡的商业中心条。各方面芦配套全面，遵交通便利。死名称导位置晓最低价旱最高价猎均价餐物业费棒名仕龙城遭渤海九路黄扶河五路荐4300燕4700抢4500疼1.2虏大都汇汗渤海九路黄停河七路袭3900住4200秋4100增未定伏绿都风景瓣渤海九路黄栽河六路窄3870涂4100然4000也0.5新城区真新城区范围扑渤海十路以吨西，渤海十圈八路以东，无定位于滨州颜市行政中心省。紧邻著名修的中海风初景区，大型讽购物中心有村银座，多所吹重点学校，室此区域均属怖于中高收入麻人群。炊名称眉位置拌最低价密最高价漂均价形物业费筝田园牧歌赔黄河八路渤忘海十二路粮4200纲5300超4500誓未定朴绿都花园趋黄河五路新欢立河东路侵4800棋5300捷5000桨未定玩领域尚城闪黄河五路渤抚海十九路右3900择5100望4300霜1.2东城区锋东城区位于送渤海五路以浙东，抵达东盛外环，是滨仰城区的区级休行政单位所锋在地。作为戚重点发展淡区域，正处源于起步阶段瑞。主要是一惨些专业性市梳场，如耿家考市场，豪德托商贸城、新遭兴市场、克洋货市场等趴，五金市场偷发展较为完甩善。同时汽孤车站，火车携站也为后期柏发展提供了蕉更多便利。敞名称栽位置妇最低价漂最高价根均价誉物业费踏香格里拉悔黄河十五路征渤海一路破3400梳4200瓦3800久未定腊滨中嘉园榜黄河八路渤节海五路忧3300昏4100科3700街0.3/0晋.8瞎福临家园香黄河十五路蜓渤海四路罪2268薪4410许3350匙未定商业饺通过了解发颤现，滨州市偶大多开发商元，在商业地饰产的运营上悦欠缺前瞻性驳，导致很多盏项目招商不乓理想，空置念率较高；温价格以本案馅周边区域为青中心，向四屋周递减。本辱案周边因地溪理位置较优月，售价基本容在薄7500耻—谷18000系元/平方米时。租金均在腐2-3万元屯/年。迫、调控政策辉对于滨州房破地产市场的袖影响修2009-武2010年哨滨州的房地文产市场进入环一个快速发苍展时期，许雨多单位在那杆时进行了低喝价团购购房翻活动。这些趴单位基本上游都是滨州的裕事业、企业渴单位，客群离具备一定的捡经济实力。恳但摆在面前织一个很现实荡的问题，这冻部分客群基安本已不缺房陶，甚至有人律都有好几套熟住宅。随着奥2011年医的政策调控辆，住宅地产单逐渐开始降处温，很多投姜资客开始退吸出房地产市贡场。而当时只针对高端客突户而建的住董宅便陷入尴僚尬境界，如苹德坤华府等磨，销售量也好随之跌入谷越底。谜随着年底到驱来，各家开趋发商在媒体奉投放上也开饥始明显下滑蚊。在媒体宣酷传与售楼处价活动方面都碗较为沉寂。摧相对于一二帅线城市价格登大幅下降，忙整个市场的喉动荡不安，阀滨州市场相蚀对并未出现敢较大波动，科但观望气氛悉较重。盛房地产市场凳典型问题分泛析耐目前，由于争滨州市房地宅产市场存在帜许多不规范越的现象。根蜻据走访、询显问等调查得办知碗，滨州市商盒品房市场存竹在的问题主着要集中在以男下几方面：遭1、桶房屋质量问植题姨通过与销售太人员的交谈疏了解到渠，当地有部神分蔽新购的房屋呈墙体裂缝，脆管道渗漏，锦外墙曾或地板铃渗水以及墙锹皮脱落琴，偷工减料霜现象严重，茶如暄嘉名都搂与泰山名郡吃等项目。卫2、足房屋面积问扎题列房屋面积不淋实薪，公摊面积律太大，实际吐面积与合同迁面积不符；凭合同内容含芝混不清，发辣生纠纷难以跑分清责任固。缓3、债办产权证问拔题愉消费者购买轮房屋后绑，由于捧开发商济原因迟迟办挎不了产权证俯，有的根本华就办不了哀，如金座豪天庭等项目。依而也有一些绒小产权房项焦目混迹其中歼，利用消费窗者对产权政拘策不清晰而协混淆集体产抵权与国有产歉权，即东海踪明珠、西海湾蓝郡等新农激村建设项目件等。铃4、乘物业管理有抱缺陷筝入住前开发纳商承诺物业梅管理如何如踩何好贝，简消费者入住蝇后，及时交禾了物业费，桌有了问题却农无人管，开楼发商和物业株管理部门互梯相扯皮词，物业管理蜘公司形同虚选设。因此，邪真正意义上幕的物业管理头在当地尚不葱存在。螺（三）近年托房地产市场敬小结专1、近年商额业房地产开消发、销售递封增速度很快理，开发量暴佣增，目前在新售在建的项婆目就有黄金堂国际、上海砌大都会、浙不江大市场、窃中博国际商披贸城、豪德垄光彩贸易广狮场、海德汽光配城、东海稀国际新天地完等近十个商熄业项目，这植对项目后续梯的开发销售老有一定的影毯响。掩2、大体量售商业地产项援目增多，浙泄江大市场总咏建面积81此5000最㎡，而中博卫国际商贸城风更是达到了台接近170烫0000羡㎡量的建筑面积尸，市场同质光化竞争激烈狗，项目的开阁发必须要走掌一种差异化秤竞争的策略些。保3、滨州的费房地产迈向段品牌化、品露质化发展，询滨州当地的越开发企业也尖开始打造自伞己的专业品奇牌地产，滨冬州宇悦置业割在成功开发枝新悦国际后推，又强势推鸟出大型住宅姨楼盘新悦田学园牧歌，这撞一举动就是告在加大开发捏力度，占据墓滨州房产市彼场的同时，绪打造自己的呜地产品牌。樱4、住宅户竭型向中小户材型发展，比夏较典型的是裁近年市场上没推出的甲壳敲虫公寓，这袖一在滨州市条场上较新型滥的住宅产品宿，迎合了一飘部分客户的掠市场需求，性滨州地产产墙品开始走向简市场化。PAGE地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话2012济南赢联营销策划有限公司版权所有PagePAGE76of82孤PART2财商业与甚商业物业现农状天一、滨州商坊业及商用物如业发展概况锁滨州属于黄壮三角经济区冠域中心城市惧之一，城市影商业化进程楼起步较早，衔城市商业物蝶业的发展经啊历了不同的甜阶段。掉第一阶段：筐计划经济下证的百货业和县中小型商贸稍专业市场及展临街营业商惜铺为主控最初，由于舰城市经济欠沸发达，居民古生活水平较般低，商业流胳通不发达，被交易量较小英，商业形态纽及商用物业昌主要为百货蜓大楼和比较确初级的集贸渣市场，还有肠道路两旁的述临街商铺，违这阶段因为汗还处于计划帐经济时代，铜经济水平发透展还不够，引商业形态还啄是比较传统超，所以，城慌市整体商业后还是以临街乒商业占主流温。所此阶段商业尾形态的主要协特征是：撕1、规模小灯，经营品种订业态相对单仍一，主要经础营中低档百起货日用品、座服装、小家满电等主要生栏活用品。济2、商业经愤营起点低，林商业业态规耗划不合理，堂商业辐射范则围不大，以训满足周边居滤民日生活需煎求为主。红3、国有的己管理体制下品，商业管理糖比较落后、鼠效率低，缺久乏市场意识键商业辐射范蔑围不大。英第二阶段：武大型的集购管物、休闲、乡娱乐、餐饮光等多功能商降业街为主的句大流通、大洪商贸格局。墨随着经济及狡商业的不断股发展，人民姻生活水平的传不断提高，歌计划经济下埋的商业模式季已经不能满诚足人们购物抄的需要，需刚要在市中心厨产生较大的北购物商场以须及市区形成蜡集中商品批虾量交易的场绒所，才能够驶整合临街商定铺的资源，沸满足人们零笑售消费及批毫发交易的需暂求，形成一球个中心商贸超区域，满足捉人们更高层泛次的购物需赏要。融在这个阶段跳，商业形态喘及商业物业隐的特点是：冻1、经营规静模大，商品街种类丰富多敞样帆2、商业业扬态规划比较搞合理，业态世比例相对科绳学枯3、商业辐仓射范围大，艳成为市区乃趴至整个地区享的商业中心零4、商业空昌间规划及硬非件设施能满础足人民休闲铁购物娱乐的悉需求抗5、商业管稼理开始趋向塑专业化、规圈范化摊6、商业功搅能集中了购库物、休闲、宋娱乐、餐饮找等于一身，宗引导人们的秆消费潮流仗7、这阶段评商业物业多做样化，有大环型的购物中苍心、步行街义、专业市场悔、一般商场搭等多种形态柱，经营、招恨商方式也多缺种多样。贝目前，滨州罗的商业及商顾业物业开发巧正处于这个勒阶段，已经配出现了大型扎购物中心、碎大型生活超津市、多功能货的商业街、粥购物中心多珠种商业类型搞并存。考虑欧到国家制定嫁的黄河三角掘洲发展战略勤，以及滨州粮本土的经济伶发展水平，山滨州的商业垫和商业物业沿的发展短期牧内仍将平稳滩发展，预计容5-10年冬左右才能达必到比较成熟贤的时期，但乐也将是商业赠竞争非常激坐烈的局面。臭二都、滨州市商疾业发展现状霞（一）滨州胸主要商圈1、概述猪商圈的形成献与城市的经潜济发展、人拖口布、交通拦条件等息息喝相关，市区输商业中心是阶以传统的大浊型综合百货伪店、专业店挪和传统商业泄街为主要特佩征，其周边脆有高档酒店边和写字楼、鸡银行、通讯已、餐饮娱乐地等设施。熄目前，滨州剪的商业中心毛区域位于渤腹海五路以西统、渤海十路鉴以东、黄河返二路以北、疾黄河八路路终以南围成的锄区域，其中版，核心商圈丈地带在黄河纱三路、渤海柴六路、黄河泡五路、渤海疮八路组城的抬区域，这一严区域内的渤型海七路是最腾繁华的商业助中心。慰滨州市主要省商圈示意图常2、核心商付圈重点研究狐核心商圈范选围界定：扒黄河一路至仇黄河五路，妥渤海五路到佛渤海十路区奥域范围内谦商圈范围内惹居民情况动黄河一路至鲜黄河五路，参渤海五路到维渤海十路区膊域范围内，唤分布着近百绒个大大小小鸟的居民区，畅小区常住居轧民超过7万郑人，在这一正区域内还存比在着学校等眼人口较密集确的大型公建探配套，使得粮这一区域内诵固定人口数族量接近10爬万人。箭由于这一固片定消费群体苗的存在，推配动了这一区芝域的商业发愤展，进而形叛成了滨州最斩核心的商业颗区域，渤海裁七路的沿街敞商业。友区域公建配妨套坝在这一商圈焰范围内，配备套设施较为欧齐全，包括义教育设施、栽医疗设施、炎生活配套设谨施、公司单见位也比较集听中，从工作红、上学、购祥物、医疗各抵方面，满足炼了周边居民但的各项生活速要求。叙商圈内商业杯品牌情况耀滨州商业从侄2006年社开始进入了挑一个较快的交发展阶段，林大型商业中肾心，街区式物商业也是在像近几年发展由和兴盛起来堵的，品牌商却业也开始在用滨州消费者贿群体中占据灭越来越大的尿影响力，目狡前品牌店主披要集中在渤博海七路（黄封河二路到黄五河五路）沿盛线，黄河三对路（渤海六宵路到渤海八骗路）沿线，和黄河四路（如渤海六路到筝渤海八路）贿沿线，在这凤一区域内大涌约分布有近列100家品租牌店。妙核心区域知碌名品牌数量屯统计斧品牌店名称纠数量日品牌店名称修数量赏利郎男装介1赢娇点蛋糕央2漏金佰利金饰老1猜吴良材眼镜冤1哨恒丰银行涉1徒德克士桑2醉圆缘园餐厅绘1德巴拉巴拉童鞠装而2盖中国黄金贫2尸新华书店涨1佛北京布鞋的3台国人西装剂1易罗蒙西装内1耻安踏忆3惯耐克旺2花李宁含4参永和豆浆厉3患孚德皮鞋隆1色361隙8伴七匹狼想1前劲霸霉2梁德尔惠任2吩才子败1悼鸿星尔克今1慎肯德基创1竞双星减1马姜玉坤眼镜窝2炼蜘蛛王课1睬青岛金羊探2恶李先生叨1回意尔康皮鞋称2骗匹克译1剂大明眼镜沿2阁金猴专卖钥1饭百斯顿裤业巡1嘱柒牌男装触1扣纳迪亚肉2权美特斯邦威纵1脂真维斯影1同拜丽德翻1沙达芙妮浊1刚鞋柜晋1崇亨达皮鞋重1串工商银行逗4客农业银行仇2签恒丰银行钩1彻建设银行冰2圈中国银行摘2非（二）商业洽街分布益滨州市区商蹄业街目前形影成了鸭四处极具特丘色的精品商矩业街即：中晨心商业大街兽（位于渤海贩七路，南起浅黄河二路北安至黄河八路酬）砖；励电动车营销伙街（位于黄哲河二路，东柄起渤海七路胀西至渤海九泥路）够；美食街至（位于渤海洒十路，南起锡黄河六路西刃至黄河八路园）臣；家居用品欣一条街（位纤于渤海五路弊，南起黄河逗四路北至黄尚河五路诊）圾；汽配一条铲街（渤海九消路，南起黄洲河四路北至供黄河五路）兆。喊（三）大中响型商业零售岸网点布局男滨州思全市泽（含滨州下败属各县市）饼共有100积0平方米以呀上各类商业葡网点950愁处，500辟0平方米8幻处，1万平阅方米以上的仆大型商业设催施6座，总俗营业面积9刘万平方米；扭各类商品市增场535处让，其中消费体品市场49吩5处，生资怪市场40处例，年交易额喊过亿元的市铜场11处，僵博兴黑白铁扩批发市场年坐交易额63杏亿元琴，耕沾化冯家海伤产品市场仗年交易额5壳7亿元燥，沾化王尔掀庄海蜇批发华市场白26睛亿元。友（四）商业期发展竞争格连局晃1、百货超窝市行业蝇滨州商业以萌“块银座辽”材为龙头，在蚊滨州共计五伏家银座商城催，分布在滨场州各个位置制，引领滨州珍的消费市场脉。涉在滨州银座阻强势冲击下誉，大部分的屠百货商场经蔑营都比较吃亲力。其中滨刊州中百异军谅突起在市中躬心与银座形礼成分庭抗礼业之势，占据哈消费品市场久一席之地，全下属的佳乐酱家超市也成贫为滨州市民转首选的购物挥市场之一，独其他的超市井除了故“置银座超市涌”处依托于银座指商城经营尚妄可外，乐天半玛特、华联关超市的经营避压力相对都碗比较大。搬现在滨州在宝开发中的大忆型购物中心偏还有黄金国并际馒、上海大都苦会等，经营引规模都超过吐50000补平方米以上始，功能组合俩更丰富，这础将导致未来蜻滨州的商业夫竞争更为白被热化。恨2、专业市绢场秧滨州的专业粒市场分布相市对比较分散击，已经在营略业、比较突搅出的有：汇市场名称革地址绿主营业态窗新兴市场佣黄河四路渤窝海四路桶服装、建材插、悼高杜批发市坏场碗渤海八路南造首扮建材、水果崇、茶叶榜中关村科技气市场蛙黄河八路渤逗海八路交汇举处砖电子科技产倾品样绿洲科技数含码港竭渤海七路南伐首506号粱绿洲大厦杏电子科技产骡品竖中信科技广拐场垮黄河四路渤骡海七路与渤爹海八路之间弄电子科技产贡品论大观园服装次鞋帽市场艺渤海七路黄则河二路与黄妙河三路之间骑服装鞋帽胡海得汽配城稼渤海五路7刮02号矮汽车汽配跪小周家农贸金市场潮黄河八路以寸北渤海七路拌以东增果蔬花这其中，滨贤州新兴市场那与高杜建材掘批发市场的役知名度和影恶响力最大，吉其辐射范围环覆盖了滨州园市区及下面傲的县镇。霸3、临街商厨业吼整个滨州商期业沿街铺位纳价格呈线形序发散，中心珠点集中在渤索海七路与和毙黄河三路以臣北，黄河四折路以南的渤否海国际，租扇金价格高达烤12-14称元/平米/滚天，租金价蜘格最低处北团至黄河一路年，南至黄河飘八路，西至夫渤海十路，紧东至渤海四影路，整个商瑞业中心基本搞被以上四条逗路所围绕。绞滨州市城区名租金范围地边图粪数据来源：章根据实地走站访调查（详紫见附表）定（五）滨州坐人口构成与科消费循1、人口现余状晒2011年申滨州人口继疗续保持低速悠增长。年末抖户籍总人口效377.9弹2万人，人示口出生率1削2.5犬‰榴，死亡率1眨2.7袭‰矿，自然增长触率-0.2殃‰速，男女性别屿比例为仍101.7司:100.集0基。裕在城市化方菊针指导下，定结合各个县冠城总体规划贱，采用列举驴法对滨州市总各级城镇规房模做出分析盲判断，最后杜预测滨州市垄城市化水平油2012年瓜达到泻51%独左右，件2020柱年达到刷65%窝。详见下表：预县区槐2012年滑（单位：万带人，丛%迫）津2020抹年（单位：辟万人，捷%蒸）依总人口剪城镇人口执中心城袍人口姑城市化水平竿总人口凡城镇墓人口鸽中心城求人口珍城市化斯水平搞滨城区乞72滤65舰60习90葛100丑90倾90劳90些惠民县帝64蔬25顽12欧39款65使35规20茂54躬阳信县围43距15块10旧35爱42愧22折15霉52舍无棣县青45当18呆10甜40连46蚊25励15挡54端沾化县否40遍16誉10嫂40爽42驱23艺18抛55旬博兴县鸟48电24猫14疾50突50饲30敌25军60功邹平县逢73疑35犹30惠48喘80腔50桑40际63叫全市礼385锐198唯/膝51训425拥275毒/帅65龟分析：城市惊人口逐年增翠加，城市化造进程的速度亮加快，66坚%的人口处贤于购房的主旗力人群。但遗是城市总体认人口数量较占少，消费总辫量有限，制株约房地产市接场的发展。镜城市人口决仗定了一个城粘市房地产发蹈展的上限，副滨州土地供从应量一直较鼓大，新城的石开发空壳化弱严重，开发创的增量大于琴市场消费需料求的增量，虚短期内仍难怪以形成良好缠的市场氛围锯。销2、消费水印平来据《201隐1年滨州国喘民经济和社裳会发展统计芬公报》显示朱，机价格运行先咸抑后扬。居予民消费价格醒总指数（只CPI）为惠102.5笔%。其中，妹服务项目价稻格上涨1.遗1%，消费板品价格上涨封2.8%。预工业品价格波涨幅较大，活全年工业品迟出厂价格上院涨9.5%马，原材料、商燃料、动力画购进价格上府涨14.7筐%。房地产假市场温度不限减，全年房黄屋销售价格收上涨4.3玻%五。吴城市居民生堆活条件继续伶改善。城镇购单位在岗职第工年平均工皮资2772涛5元，增长泳16.2%往。城市居民夸人均可支配是收入196怪86元，增律长12.5瘦%；人均消讨费性支出1晚3147元文，增长10斧.7%。其葱中食品支出坦3781元竟，增长7.套7%。恩格搜尔系数为2德8.8%。既人均住房建放筑面积为3宪4.9平方昼米剧。暑城市每百户扮居民家庭主傲要耐用消费奴品拥有量钩消费品名称偿单位剂数量乞消费品名称模单位文数量油摩托车袜辆母32睛照相机涛架预77晕助力车缘辆闪92氏钢琴活架峰4狱家用汽车宰辆荒20什微波炉目台肌49府洗衣机护台歌101波空调器砖台而142餐电冰箱泪台妈106面淋浴热水器福台触100掌彩色电视机孔台符123遣健身器材概套扛4掀家用电脑飘台支84航固定电话咳部私94啦摄像机宴架练5追移动电话稍部握226徐农村居民生到活水平进一禾步提高。据常抽样调查显并示，全年农排村居民人均姓纯收入71源94元，增低长15.2蒙%；人均生躬活消费支出苦4531元逃，增长12船.8%。其均中，食品消无费支出14谋13元，增川长12.4夏%；衣着消阻费支出22殃6元，增长蜂11.9%渴；居住消费宇支出105湾5元，减少逼4.1%。升人均住房面页积达到36蒙.55平方禁米予。翼农村每百户哥居民家庭主给要耐用消费俊品拥有量般消费品名称挥单位疲数量劫消费品名称秤单位菠数量匠摩托车耀辆买69避空调机煌台助16列汽车(生活星用)撕辆违7我热水器映台躲27恋洗衣机践台英73昌照相机亚架吐7喜电冰箱望台宵50眼固定电话喝部常78削彩色电视机柴台限106愉移动电话栋部财115遗（六）滨州旷商业现存的谦问题爱1、商业市耐场底子薄恩虽然滨州市畅商业及市场野比较发达，稼但由于发展鸭时间较晚，妇目前尚不规肌范，商场管催理滞后，品纳牌意识比较胁薄弱，与本元省的淄博、宽东营相比还食存在一定的畅差距，虽然耳居民恩格尔智系数达到3关1.4%，洪但贫富差距冠较大，消费趟水平有待提座高。峡2、商场业包态分布严重压重复与混乱访目前滨州市更各大商场的拌业态分布普姓遍都比较混孙乱与严重重装复，没有系架统而有机分倘布及点缀，笨造成消费者猫不能达到有规效的购物目难的，导致客菠流得不到有蜂效的良性循估环，况且商询场里也没有葛明显的导向碧系统，不能也有效引导及才方便消费者添在商场里循躺环消费、购告物。辈3、滨州新定老城区商业陶发展畸形叉由于滨州新伏区规划的建展设及市政府端的搬迁等各散种利好因素蜓，促进了新叹区住宅类市呀场的快速发输展，现时滨矮州市呈现新重城区楼盘的那风头盖过了练市区楼盘的协态势，与之唤相反的是，锤商业发展远桌不如老城区或，作为以居执住和旅游为正主的新区，抗目前商业楼冻盘较少，商孔业氛围严重疏不足，而作须为商业中心扎的黄河三四必路渤海七路乎段早已形成闷成熟的商业里圈。根4、商场规世划超前度不揭足绵滨州市大部头份商场的规衔划设计都缺祝乏超前性，眠由于在规划钞设计时对市驻场发展的态险势把握不足科，至现在，荡这些商场已每显得过时和普老态了，如忙缤纷购物广鼓场就是由于岁前期的规划幸设计超前度科不足，最后袜进行加建、劫重新装修。侦5、商场缺嫁乏休闲、娱颗乐功能等商思业配套功能地随着人们生柜活水平的日怀益提高，人垂们不但对住洗宅的要求越惯来越高，而宜且，购物、航休闲的心态读也逐步成熟小。滨州市目挽前的各超市糖百货属于传冻统的百货业朋态，缺乏主裹题特色，普召遍存在功能洋较为单一的躁特点，缺少草同时满足购兵物、休闲、滔娱乐等多种多商业功能的载城市综合体困项目，商业劲的发展明显口跟不上时代牛的步伐。巾三、滨州商慕业物业发展春特点及趋势拣（一）扇在运营的商辱业物业分析栋1、物业类宏型踩就目前来说弃，滨州的商秀业物业类型眨主要有：临污街商铺、百巩货大厦、专垫业市场、商优场铺、商业课步行街和大侄型购物中心塑等几种类型怒并存，而批仅发市场类型导占据了滨州畅整体商业物浮业市场的半倾壁江山，但贿其影响力仍裕小于新兴商押业物业。哄2、租售情弟况摸在运营的商腿业物业中，罢根据商业氛贪围、区域、烤临街和商场粱内铺的不同疏，租金价格肌跨度较大，茅例如渤海七水路渤海国际沿临街租金价母格高达14御元/平米/悲天、而渤海燥十路黄河七熟路到黄河八课路段附近商模铺租金价格竖仅为0.5衡元/平米/略天，就近年坑商业销售情邻况来看，滨久州商业地产肥呈现良好的慰发展趋势，成重点位置的踩商业物业实疑际投资回报效率远超山东最其他地市水龄平，如渤海沾七路部分沿拴街商铺，其卖投资回报率面已高达15风%-20%杨，引领滨州蝴整体房地产慢市场发展。吗3、经营情晒况息租赁销售情陡况好不等于冒经营好，如只渤海国际、素新悦国际等币项目销售情临况不错，但复运营管理不恐尽人意，尤盗其内街商户广生意惨淡，吨人流量未如央预期理想。贡老牌的商业鞠滨州银座、钩滨州中百、苍新兴市场，区则把持着中耻高低零售市支场。旋总体上来说效，大型而且构起龙头作用拴的商场，面善临着新开发讯的商业项目物的激励竞争的，后续经营浅压力很大。大其他的中小拆型商场，或束新开发商业尼项目需有雄婚厚资金和业妙态、管理创隐新才有机会研取得生存发怀展空间。锁4、营业规泉模颠在运营中代欧表性的百货箩商场如滨州睁银座、中百木大厦、华联袜商厦、滨州皆百货大楼营垂业面积在2高0000~窜35000叶平方米，代痰表性超市中悼百佳乐家超欣市、银座超点市等营业面盘积都在12奥000平方耗米以上，即墓将开业的大默润发超市面改积也在20诚000㎡以姿上，而中博集国际商贸城圆的名嘉MA驻LL更是号些称20万平顾方米以上，紧但其位置并专不理想，后华期经营状况瓦如何仍有待罢持续观察。习5、商业业渐态分布者对于大型商醉业实体如中崭百和银座来户说，因有其圾多年的调整邻完善，商业榜业态分布比迹较合理，其罪他中小型商额业实体因受百其体量和产扑品类型的影墨响，业态分愁布相对单一污；但各批发第专业市场因喘为历史的原隐因，普遍业血态分布凌乱晚，定位模糊康，阻碍了其尿发展的潜力秀。指总体上，滨多州在经营的腹商场商业业溪态基本比较油合理，而娱掠乐、休闲、共餐饮等业态苏元素正呈上股升趋势。踩6、配套设盈施陆滨州现时的劲商场、专业掘市场，普遍登缺乏对足够占的停车位置勺、客货梯、污外广场、休虫闲景观等硬检件设施的重林视，不能充迟分满足人们难多元化的需踢求，成为阻痰碍这些商业冲物业长期持撤续稳定发展倘的瓶颈，这陈也给后来的已商业物业开兄发提供了较皂好的市场空哭白。轰7、购物环膨境零代表性的商致场如中百、犯银座购物广锣场等通过多移年的完善改你造，内部的糟购物环境有紫了很大的提膀升，但是，崭购物环境的购营造还只是孔针对单一的派购物功能为必主，休闲、很娱乐、餐饮艘的场所空间滔只占很小一驼部分空间。笑而随着人们知生活水平的壮提高对于休勉闲、娱乐等蚀的消费需求患日益增长，评因此以后开筝发的商业物京业更应注重右对休闲、娱毛乐等商业功畏能的完善。汪（二）滨州即商业物业开烛发的趋势挖滨州典型商盏业项目罗列无项目名称添占地面积碌建筑面积榜销售率雪备注为国贸新天地回41668森㎡俩66669纸妻㎡河95%影营业中秩渤海国际良79920镜冰㎡申28000狱0白㎡窗70%题营业中冒新悦国际这32000卷宋㎡月35291料妹㎡君80%钩营业中踢黄金国际感17863犬探㎡学52059鲜腥㎡浪50%石营业中倡中博国际商岩贸城戒99900软0狗㎡摊16800深00享㎡询30%带在售扁上海大都会骨53280断购㎡含53950去圆㎡热60%饺在售爹豪德光彩贸询易广场仓31901闪4灰㎡偿32000举0释㎡魄60%梁在售汪海得汽配城春38000蛾今㎡抖45000偿封㎡绝在售田海虹小商品地市场载14103测山㎡监9731芽㎡宿在售抄东海国际新巩天地她/臭20000喊0录㎡贤待售豆义乌小商品滥市场亮19980却0挤㎡谁25000类0码㎡能浙江大市场而96170记4傍㎡际81500膀0袍炉㎡趁营业中乳财富广场科14452光2叙㎡尺14880舅0盆㎡碧富尔玛广场聋40500补律㎡剑67647度拉㎡蔬/案规划中菊银座家居蹦12000如衡㎡孝44600睁香㎡紧/怪自建苗红星美凯龙他83250树犁㎡设15000叨0设㎡截/驻自建毛合计墓30366虾24牢㎡服40687软47饱㎡姨目前，在滨嘱州商圈中在聋营商业有滨咏州银座、中检百商城、渤苦海国际、新功悦国际、华类联、乐天玛资特、佳乐家遭超市、王府秤井商业街，性在建在售的主有黄金国际压、上海大都由会、浙江大吨市场、环亚神一家、站前高财富广场、积中博国际商呆贸城等大型搁商业项目。莫其中国贸新厕天地，在滨辽州较好的诠讯释了Sho寇pping炮Mall抬的商业概念伍，渤海国际辈、新悦国际华作为街区商呀业在滨州的党代表占据了咏滨州市中心姥的有利位置祖，成为滨州彻市民休闲购恨物的首选之族地。棍根据对滨州眠典型商业项木目罗列（见贫上表）可以治看出，上述渗商业项目的户面积超过2奸00万平米佣，其主要原狸因是前两年岁商业地产市呆场处于供小恋于求的态势州，商业项目伸推向市场大录都受到追捧砖，投资回报叉较高，于是警不少开发商立看到了商业弱地产这块高斗利润回报的跳“沈蛋糕岗”霜，纷纷上商援业项目，导箭致滨州商业毫地产开发表宵面呈现饿“轨暴热退”刑的现象，但树内里却乱象负丛生。租针对滨州商泪业地产现状叨特点，具体秋分析如下：虎1、商业地袜产呈现炒作途“资泡沫轨”——放批发市场型隶商铺泛滥禾目前滨州商践业地产开发六呈现火爆局借面，自20村05年渤海碍国际开盘至无今，国贸新特天地、新悦话国际等商业棒项目，在销亿售上都取得勉了不俗的成培绩，为开发解商赚取了较躲高的利润。减受利益驱动所，开发商更研多的将目光宫放在商业地吵产的开发和燃运作上，市践场的过热使耻得商业地产千开发的节奏冠和理念并没扣有真正把握无住目前滨州什商业格局的沾真正关键。核盲目开发现己象比较严重刘。其中又以肚批发市场型冻商铺居多，伴中博国际商碰贸城，义乌捆商品批发市云场、浙江大殿市场、滨州测豪德贸易广放场这些商业工体量大，没繁有充分考虑附到滨州的市峡场承载能力迎以及后期的摔运营问题。在可以说滨州段的商业地产捧是存在一定垂的泡沫的，顾这也为后期涌商业地产的广运作增加了烟一些困难。删2、商业物棒业以前期概耽念地产推广蚁方式吸引投兽资者，以期版快速销售舟为了抢占投李资客市场，众各地产商使绪出各种促销夏方式：降低委投资门槛，膨吸引投资客窜眼光，包租旁3年，年回括报率8%，翼一次性返还岂给客户，减丰少客户首付安压力。为增领加商业氛围贵，尽快实现猫招商，有些紫项目推出三记年免租的政标策。歇但从实际效睡果来看，中配博国际商贸严城提出年回忆报率6%，洒包租六年一敬次性返还给痰客户，政策椅不可谓不具终有吸引力，柱但面对这一晒政策，投资矮者仍然考虑幻再三，原因剑很简单中博铁其位置较偏唱离市区商业落中心，商业暴氛围淡薄，僚后期能否积像聚人气，顺传利经营还是也有很大的疑喇问。结而提出三年魄免租政策的阅王府井商贸泽城，地处滨品州繁华地带趣，核心商圈帝，又有如此帽优厚的政策誉，却依旧生醋意惨淡，招封商前景黯淡趴无光，这是秘因为三年免奇租只是其在纳招商遇到较燃大阻力后，植临时变通的做方法，其产惩品从设计到坏后期的运营醒都存在很大殖的缺陷。臣营销方式的迎翻新，低门普槛的投资模膜式，芦“趟狂轰乱炸芬”冰的广告战，渗让滨州的投讯资者分辨不勺清投资什么镜样的商业地糠产项目回报粪较高、增值蹲潜力大、风激险又较小，擦但从目前这恰些商业运营窑中给我们敲美响了警钟，然在商业的地鞭产的运作上靠，我们不应添只是强调招霉商、销售政鸟策的制定，冶而更应该在吐好的招商与弄销售政策下漂，进一步强刘化项目前期症就对产品、燃业态规划、桶市场情况做索好详细了解扁，进一步去命指导我们项爪目的运作。黑3、Sho剥pping良岔Mall难悄然后“展空降三”叼到滨州伸伴随滨州商执业地产苏“芒开发热州”伐的到来，S雪hoppi铲ng驱例Mall电也悄然养“粒空降蒸”教到滨州，集境购物、休闲扎、娱乐、餐雹饮、商务为杯一体的一站榨式购物中心匹开始出现，宅但目前在滨古州仅有国贸颂新天地可称万为Shop啄ping弹昼Mall放，雄踞于滨队州市区，下王辖中百商城名、潮流前线扛、佳乐家超样市，称为滨钩州市民实现霞购物休闲的敬最佳娱乐场缓所之一。腔目前已开始垃营业的名嘉显购物广场（艇中博国际商言贸城）也打毛出了Sho炮pping罗Mall钥这一理念，稻其产品定位咱是集百货、竹购物街、综宵合超市、生耕鲜超市、娱毯乐、餐饮为项一体的一站膀式购物休闲撑娱乐场所，剂共四层17蛾万平米，配音套有500虑0个停车位编，是滨州培目前体量最惊大的综合性烤商业场所。他由于其地理顿位置较偏，强为增加现场爹人气又配套局开设了免费碍购物班车。鲁由于其体量辣太大，而滨枝州城区只有货50万人口来，按商业面钞积与人口数句量1:1的斤比例计算，颤其体量已占质去了市场容版量的三分之盒一，市场能练否容纳这么雹大的体量仍戒是未知数，煮亦是对其开礼发者智慧的唇考验。混4、开发商逢与商业经营艇商强强联合凯，推进复合张地产开发建呜设谈复合型商业条地产是一种搜较新颖的地蚕产开发营销蛙模式，是开盈发商与商业屿经营商联合粉对所属项目台进行开发与摇经营运作，期以保证项目歇从开发到后渐期经营都能式在预先设计绘的商业轨道球上合理的去狠运作。扬在滨州目前瓦较符合此类挽商业开发的肠项目为黄金搁国际，该项姜目早期就与拒大润发达成膊协议，这对佳于商业项目为的销售、后巧期运营推广响的带动、经邪营人流的聚卧集都起到很贪好的作用。包5、加强商稠业管理及采词取合理租售梦比例成为趋诊势守纵观现时的字滨州商业地舱产市场，王挤府井商贸城你采取三年免种租招商政策咽、中博国际辨商贸城、浙逢江大市场也邀通过返租营六销的方式促蛋进销售，其陷目的是通过佛这些招商、亚促销手段达备到尽快出租性、销售的目食的，但是却铜对项目的整另体运营管理族做的并不到内位。读不过，目前县一些在售的窄商业项目如消黄金国际，默仅销售部分降区域，很大我一部分由大料润发独立经饿营，采取相负对合理的租鼠售比例，一含定程度上能穴保障商业项伸目的后期运云营，可以预秧见的是，未举来商业地产格项目的开发土建设会朝这到个方向发展浇。灾四、滨州商您业及商业物越业发展现状恰总结织（一）赌滨州的核心畜商业区域位六于渤海七路凳一带毕滨州的商业锯中心区域位葱于黄河三路为、渤海六路符、黄河五路庭、渤海八路挠围成的区域逼，在这一区伴域内包含了颂大量商业设诚施超市、商弱场、银行、枯写字楼、宾彼馆、酒店林绕立，可以说致集中了可以究体现一个城冶市发展水平桂的所有现代翻商业物业，养其中，核心趣商圈地带在僵黄河三路、赏渤海七路、沙黄河四路、扑渤海八路围劫成的区域，茄这一商圈范魔围很小但是赔滨州银座、后滨州中百、卸渤海国际、栽新悦国际、丈滨州百货大汁楼在这一商敬圈范围内，鄙不大的空间裳集中了滨州患最有人气、盗知名度最高纪的大型商业疏，进而带动璃了整个滨州何的商业市场魂的繁荣偷（二）慧滨州的卸商业网点呈姨中心集中、亩点面联结、慰较强辐射力宽的势态距滨州整个城腿区已基本形坏成了大中小觉相配套、高津中低相结合丙的粮“诵中心集中、船点面联结、孝具有较强辐冻射力脂”姑的商业网点年发展网络。扰随着城市规拆划的进一步躺落实，城市社空间会进一引步完善，大曲型商业零售竟网点还将迅衬速增长。无（三）楼滨州居民的链人均收入不叶算高义，但材人均消费能非力较强巡滨州本地人平均收入在山辽东省内属于房中游，但受朗当地文化氛侵围和消费习孟惯的影响，沉人均购买力购相对较强，芳特别是集中面在中高档次层的耐用消费英品上。银座咐商城面对的迷消费群体多偶为高消费、稼高收入群体富，而银座能浙够在滨州开赌五个店，由脱此可见一斑妙。聚（四）肿商业唯市场就竞争形成一麻枝独秀，众增星拱月的格子局崇目前，滨州刮的商业市场阔以银座为龙骑头，银座无欣论在百货商航业还是超市然经营，都占袭压倒性的优絮势，其他小宅商户只能依柏附其发展，休形成了众星坝拱月的经营斤格局。案（五）深滨州商业发坚展缺乏长远驰及合理规划悬现时滨州的闲商业发展存流在不少问题汪，主要有布跪局欠缺合理眠、商圈发展栗严重失衡、亮业态功能单气一、环境及小硬件设施落师后、商业层台次结构不清现晰、商业整租体管理滞后直等一系列问呜题。滨州的广商场、商贸歌市场因为早摆期规划的原崭因，普遍缺冬乏停车场、撤休闲空间、寇客货梯等硬服件设施，商宗业规划布局狱也比较落后锄，这对项目予来说是一个枣机会。霞（六）综合跃型商业场所稍在滨州仍是科凤毛麟角尾滨州的百货使行业、超市表虽然被银座椒等少数经营须大户所主导山，但同质化锦商业竞争已登比较激烈，裹滨州除银座同、中百等少滔数百货公司罢外，其他的时百货类经营点实体都不太痒理想，所以过，滨州并不浆缺百货商场弄，缺的是集盼“腔吃、喝、玩徐、乐、购粒”冬等多种业态仗，能够满足庙消费者对敢“段购物、娱乐狮、休闲、餐购饮跃”燕等多种需求辫于一身的购情物中心等大盯型城市综合野体项目。像博国贸新天地蛙项目。之所浇以能够运营礼成功，与其拉产品及业态乖的综合型不自无关系。合（七）近几脆年商业地产鸭开发热潮暴堤涨，市场风喊险凸现呜自从200钥6年以来，翁滨州的商业亭地产开发如散狂潮般暴涨脾，大型复合禾型商业地产当项目不断涌蠢现，其他中医小型商业项内目星罗棋布谈，为获取高塑额利润，开滥发商普遍采填取产权商铺语、返租销售恨方式，使商旷业地产市场铅风险凸现。停项目的开发外必须要正视鞋这个现实，厨采取差异化早竞争的市场需策略。城五、滨州周领边重点县级搁市商业市场秤概况订（一）邹平蛮县茄邹平县完位列全国百进强县，亦是仙滨州经济发沙展水平最好缠的县市之一脊。野地处鲁中泰娇沂山区与鲁拼北黄泛平原树的叠交地带线，东接工业者重地淄博，糕西邻山东省卸会济南，南铲依胶济铁路铸，北靠黄河键，济青高速撞公路横穿全贴境26公里戚。西距济南即90公里，奖距济南国际炕机场62公狗里，东距海铸滨城市青岛狱240公里舰，距跌淄博市玉37公里，板北至首都北料京550公毁里。至20峰08年末，舌全县有19构9690户纯，总人口7培25266津人。现在全交县辖13镇逃3个街道办灾事处，85掩8个行政村栗，一个省级违开发区，面殃积1251耻.75平方睡公里。枯邹平县城区间中心商业在负黄山三路与登黛溪三、四毙路之间；主锡要有超市、浮服装、家电杠等商家，如丰邹平商厦、轿供销大厦、爸多了福超市右；黄山五路销、会仙一路平是当地主要搅的专业市场呼，主营建材线五金和服饰历专卖等。该迫地段的消费周仍处于低消耳费阶段。人欲均消费能力瓶较低。遥（二）博兴江县岔博兴岸县延位列全国百赴强县，在滨租州与邹平齐远名，亦是滨脑州经济发展绢水平最好的借县市之一。出博兴县位于危鲁北平原黄侦河下游南岸涂，地处黄河昆经济带与环说渤海经济