中国房地产百强企业调研年度报告

2004中国房地产百强企业研究报告2003年9月到2004年3月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构组成的"中国房地产TOP10研究组"，对全国房地产开发企业的综合实力进行了公正、客观、全面的研究。这是继1994年由国家建设部、国家统计局举办的"首届中国房地产开发企业综合效益百强"10年后的首次对全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。其目的是客观地反映当前我国房地产开发企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力。在借鉴国内外的研究理论和操作实务基础上，"中国房地产TOP10研究组"以房地产开发企业2001-2003年的销售额均值为评价入选门槛指标，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，以销售额、销售面积、施工面积、竣工面积、投资额等为基础经济指标，设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量计算2003年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而评选出综合实力百强企业。"中国房地产百强研究"报告是"中国房地产TOP10研究组"继今年9月推出"2003年中国城市开发投资潜力10强研究报告"后的又一最新研究成果。"中国地产百强企业研究"不仅促使房地产开发企业明确发展方向和赶超目标，而且为房地产开发企业向客户和投资者提供了展现综合实力和投资价值的平台。研究过程中得到了房地产业界的大力支持，特别致谢北京天鸿集团、首创置业、北京城建股份公司、万通集团、北辰置地、上海陆家嘴集团、上海复地集团、南京21世纪投资集团、广州恒大实业集团、合生创展集团、广州富力集团、万科集团、金地集团、卓越置业（集团）、中信华南（集团）、深圳航空城（东部）实业、现代城市房地产（武汉）、四川蓝光实业集团、重庆南方集团和其他百强企业在TOP10研究组基础资料收集过程中的鼎力帮助。同时，也要特别鸣谢各地政府部门对TOP10研究组系列研究工作的长期支持。"中国房地产百强企业研究"主报告"中国房地产TOP10研究组"以2001-2003年销售额的均值（3.5亿元）为入选企业的门槛值，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，对全国200家入选的房地产开发企业（集团）的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等5个基础的经济指标，运用因子分析方法和相关数学模型，定量计算出入选房地产企业综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。一、房地产百强企业整体现状1．地区分布房地产100强在地域分布上呈现极大的不均衡性，主要分布在华北、华东和华南地区，占有100强总数的88%，其中华北地区以北京中心，占有100强企业的32席；华东地区以上海龙头，占有31%；华南地区则以深圳和广州中心，占有25%；而中西部地区只占有100强的9%，其中只有重庆、成都、西安、武汉、昆明和乌鲁木齐等6个城市的房地产企业入选。这说明房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大影响了100强企业的区域分布。TOP10研究组采用不同城市吸引的房地产百强企业数量来反映百强企业的投资热点区域（见图一），研究显示中国的三大经济圈仍然是目前房地产投资的主要区域；但从房地产开发潜力看，重庆、天津、武汉、长春以及长三角的南京、苏州、宁波等二线城市吸引了较多跨区域开发的百强企业，这一空间分布预示了未来房地产行业的投资取向。2．经营业绩TOP10研究组对百强企业的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等基础经济指标研究表明，房地产百强企业两端极化比较明显，开发规模和经营业绩差异较大。从百强企业的经营业绩来看，销售额超过20亿元的有17家，在10-20亿元之间的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从百强企业开发规模看，百强企业的开复工面积超过200万平方米的只有3家，开复工面积集中在20万-50万平方米，占百强总数的40%。（见图二）图二：房地产百强企业经营业绩分布图3．产品结构房地产百强企业中，以住宅为主营产品的企业共94家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主3家，这说明100强企业开发产品以住宅为主。百强企业开发产品的均价为6171元/平方米，是全国房地产平均价格水平的2.69倍。前10强企业的产品均价是5829元/平方米，前11-20强和前21-30强的均价分别是5449元/平方米和9194元/平方米，可见房地产百强企业开发产品的平均档次较高，中间化趋势明显，同时，称雄房地产市场的仍是一些以开发满足广大消费者需求的中低档产品为主的企业。从百强企业开发产品的价格分布看（见图三），呈现"两头少，中间多"的分布特性，根据这一分布趋势可预测，未来价位在4000-6000元/平方米的产品将是市场的主导。4．产权结构从房地产百强企业的所有制结构来看，国有经济成分正逐渐被非国有经济成分（包括民营企业和三资企业）所取代。在新一届百强企业中，国有房地产企业占40席；民营企业和三资企业分别占42%和18%。从房地产百强企业的上市情况来看，26%的企业是上市公司或控股上市公司，其中有6家企业在香港证券交易所上市。5．业务特征房地产百强企业的经营业务最大特征是产品生产的专业化和经营收入的多元化。在百强企业中，纯房地产开发业务的企业占45家，以房地产开发为主的企业占55家。除房地产开发活动外，百强企业涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业；从百强企业多元化经营结构可看出，物业经营、关联施工、建材装饰分别吸引了40%、15%和24%的百强企业（见图四），这说明百强企业基于"房地产开发为核心、延伸价值链和产业链"的多元化经营模式已经形成。6．10年变迁TOP10研究组对1994年"首届中国房地产开发企业综合效益百强"的比较研究发现，经过10年房地产行业的洗礼，首届百强企业如今只有12家还继续保持百强企业的称号，淘汰率高达88%，这说明房地产百强企业的稳定性差，房地产行业变化更新快，在10年内几乎重新"换脸"。在连续两届百强的12家企业中，100%是具有国有性质成分的企业，他们大多数都开发中低端产品，而且经营规模较大，从而保持了长期稳定持续发展；其中一些知名国有性质的开发集团，比如北京天鸿集团、北京城建集团、中华企业等，由于成功对企业内部的产权结构和组织结构进行了改组和调整，特别是以国有资本为纽带、以房地产开发经营为主营、进行产业链延伸和与金融资本结合，他们目前仍是房地产行业中的主力军。二、房地产百强企业的竞争力膀1．市场占肤有秤房地产企纠业之间存在面激烈的竞争名，企业之间上的竞争和相弟互替代关系逐表现为对房雨地产市场的喉争夺和占有死，TOP1排0研究组采兵用商品房销原售额和销售铺面积反映企途业的市场占此有率，研究研结果显示：题房地产行业镜离散度较大扰，房地产百纸强企业在全俭国市场占有投率普遍偏低溉。作为行业沙龙头企业的回万科集团和萍陆家嘴集团遮在全国销售式额和销售面撒积的市场占它有率还不到糊1%；从房赛地产百强在躬当地市场占缩有率看，北流京房地产百读强企业的销位售额和销售挺面积占北京车市份额分别姓是41%和隶30.8%收（见图五）蛮。因此，从析销售额和销面售面积的市束场占有率可雪看出，房地倚产行业尽管婚全国的集中胁度较低，但牙房地产百强莲在当地的规督模化经营模川式凸现，具贺有比较明显裁的市场领先权份额。蜜与美国10信0强房屋建习造商相比，友中国房地产凯100强企忘业的市场占算有率偏低。催根据美国P兰B杂志对全供美Gian辽t400研吐究结果，美油国最大房地画产开发商P联ulte光Homes遵Inc.灿销售额高达堆596亿人牙民币，是万邪科集团的1历3.5倍；阁美国前10喝强房地产开钩发商销售总为额3686贡.76亿人尼民币，是中副国前10强钳的14倍。俭就市场占有亦率而言，全叼美最大开发山商市场占有教率为4.5离%，前10括强的市场占锻有率为27秤.25%。部2．企业信尊用协房地产市场工的不规范性遭导致房地产础交易纠纷的丑增加，同时室也暴露了房括地产行业诚分信的缺失，良房地产企业支诚信建设已订经成为当前亡房地产行业顽的关注话题收。TOP虑10研究组座认为，房地偿产行业的信厉用问题根源午于房地产行内业准入门槛捏太低和大量怪低资质的房义地产企业，组房地产市场旋迫切需要资爱质和信用良冲好的房地产躺企业。房地语产百强企业长由于规模较型大和经营业闪绩良好，以唤及注重长期阁经营管理和枣品牌建设，叹企业信用远无高于行业平植均水平。在柱房地产百强勒企业中，一遮级资质的企米业占总数的剩41%，二律级资质的企亚业占44%正；95%的慢百强企业进晓入了《中国奔房地产信用榆档案》的信层用披露制度踏，公布了企招业业绩、良吨好行为和不旺良行为记录眨、以及受到丘国家或省的赛奖励或荣誉侄称号等。房亭地产百强企杠业还应该进的一步加强企杜业信用建设头，树立领先剃企业的榜样闯，以扩大市目场份额和提盆高企业的竞喊争力。盟3．品牌建瞧设怨在房地产浇市场逐渐走逆向成熟和规剧范的过程中像，房地产产神品高度的可绍替代性使得煤品牌资源成济为房地产企固业最重要的掏无形资产。告从消费行为握的角度，对赤品牌的追求拔已成为消费柱者理性选择娃商品房的重税要因素。因饱此，TOP粒10研究组闷认为，品牌丸建设对增强急房地产企业同竞争力具有振非常重要的浆作用。在百疫强企业中，修已经形成一淘定品牌效应波的企业在全分国范围内进辱行大盘操作踢和品牌复制当，比如万科卸、合生珠江肺、阳光10玉0等，已经肢开始进一步消瓜分全国的慈市场份额。积在未来几年夜内，将会有矩更多的大盘梳和品牌企业拨成为市场最驴活跃的主力届军，品牌产所品对市场的坦强占和争夺作将是市场竞疮争的结果和把趋势。蚀三、房地产礼百强企业对亦GDP增长六的贡献狱为准确估计闸房地产百强讲企业对城市贪经济增长的模贡献，TO盐P10研究害组根据相关胀理论和模型寿，测算了房自地产开发投丈资对GDP答增长的贡献辨。研究结果戏表明，房地骆产产业已经强成为国民经化济的支柱产舅业，房地产随开发投资对袍国民经济增杜长的贡献较看大，200因0-200杂3年间，全借国房地产开坚发投资对G砍DP增长的蜘平均贡献是愉17.26公%；从房地仇产百强企业骆对经济增长惠的拉动作用心看，在全国壮GDP的增待长速度中，狡有0.28霜%是由房地国产百强企业俩投资直接贡缩献的；在全挣国各大城市恋房地产开发或投资对当地碎GDP增长诉的贡献中，促北京房地产糕开发投资对倒北京GDP慈增长的贡献淡较大，20餐00-20刊03年间，絮平均贡献率跨高达53.据5%；在百谨强房地产开虚发企业中，和以北京天鸿狂集团为例，功2001-唉2003年湖间天鸿房地富产开发投资待对北京GD睛P增长的平辽均贡献高达虾1.66%闯。这说明房决地产百强企淋业的投资能确够高效率地蓄拉动城市经艇济增长。皇房地产百强劝对GDP增储长的贡献巴四、房地产戚百强企业的裹发展趋势谱"中国房地袜产TOP1骡0研究组"临通过对房地着产百强企业况的系列研究址认为，规模光化、专业化论、跨区域化梦、资本市场捧化将是房地估产百强企业哀的发展趋势梢。贿1．规模化蒜房地产百火强企业生产凳规模普遍较仙小，年开复剪工面积在1浓00万平方柳米以上的仅姜占7%，百垮强企业年度挤竣工面积的曾均值不到3金0万平方米危，百强企业玉中只有万科薄集团和合生驳创展的竣工页面积在10假0万平方米掏以上；就地碰产百强的开逼发后劲而言卖，北京的几暴家大型开发秃集团的施工罢转结均在1治00万平方雕米以上，这婆说明一方面燃，企业集团村要上台阶，垃必须依靠规酱模化生产达皂到做大做强茶；另一方面窝，规模化生遣产需要房地勇产的可持续薯性滚动开发占作为有力保嘴障浴2．专业化斗与多元化给房地产开诱发专业性非招常强，从购旦买土地、开因发建设到市梯场销售和售钉后服务，涉肢及面广，操吵作过程复杂贪；房地产又料具有投资大愧，风险高的敲特性，任何斩一种非专业距性行为，都委可能产生无煌法弥补的后逆果。在房地柴产百强企业探中，纯粹做确房地产开发双的企业有4珍5家，以房产地产为主营罚业务的企业溜共有55家纺；以纯住宅蚀物业为产品恳的企业占4政0%以上，沉专注1-2枯类物业开发敞投资的百强蛾企业占80双%以上。这锯说明企业要应规模化生产葛，要占据房群地产行业中邮的领先地位滋，必须坚持味专业化发展沉道路。同平时，房地产蜂行业又具有晌经营形式和蚀收入来源的咬多元化特点陶，以房地产喂开发业务为血核心，在产拾业的上下游银进行价值链按的延伸和拓遮展是百强企躬业的发展趋线势。娇3．跨区域源开发强随着行业剃的日益规范吩、市场需求按的持续旺盛盛以及市场对必长远增长的絮看好，特别使是国土资源衫部11号令如在各地相继插实施，土地从交易公开化宁为房地产跨奥区域开发清开除了最大的液障碍；与此增同时，各地衔有关政府部担门工作的规庄范化和公开诵化也降低了步异地开发成多本，一批相例当成熟的区丧域开发商开切始走向全国痒市场。在房信地产百强企微业中，跨区塌域开发的企法业占百强的宿43%，而笑且已经形成作全国品牌的灶百强企业包讽括万科、合福生珠江、上毯海绿地和天瞒津顺驰等正趟在展开新一银轮全国范围争内的"圈地缠运动"。房罪地产行业将质面临土地、涛资金、客户吗资源等方面顽更激烈的竞花争环境，但症有实力、有副资信、有品对牌的开发商积在跨区域开创发过程中将伐重整原有的再房地产格局船，获得更大竹的发展空间私。麦4．资本市右场化杜实业资本沿必须和金融律资本结合，路企业才能获鞠得到长足的渠发展。央行所"121号忠文件"禁止仪了商业银行核对房地产开背发商购买土品地给予贷款纹，这一限制渔对开发商的悼资金状况提重出了更高堪的要求。房康地产上市公辫司凭借证券霞市场这一低初成本的融资嚼渠道，在房汉地产百强企丸业中处于领柱先地位，前臭10强企业烧中有8家房京地产集团公畜司分别在中老国境内和香腿港进行证券范市场的资本般运作。近期浩上海复地集哀团二次冲击春香港上市的驰成功极大鼓懒舞了包括S载OHO中国竹、天津顺驰耐，北京当代肌集团等百强伏企业走向资蒸本市场。因杜此，从长远爱看，开发商济应该极力开拿拓银行资金谁外的融资渠眼道，包括证丈券市场、信纷托产品、企台业债券、投渣资基金等等彩，资本市场情化是未来房谣地产企业发唯展的必然趋蓬势。锤"中国房地视产百强企业椒"名单矩万科企业股附份餐

犁上海陆家嘴裳(集团）有钞限公司

招北京天鸿集辽团公司

喂首创置业股市份

畏广州市恒大笔实业集团有湖限公司

翠合生创展集下团

运北京城建投状资发展股份直

疯上海绿地集稼团

聋广州富力集浩团

庙中信华南集以团圈

样广东珠江投言资

石上海实业发作展股份有限欺公司

缘碧桂园集团加

酸浙江绿城房书地产集团

凑上海中星集要团

衔北京世纪金敞源集团

家北京城市开岁发集团有限壶责任公司

滚金地集团

咳卓越置业集膀团普

串复地（集团纺）股份有限净公司

趁中华企业股畏份驼

矮阳光100现置业