中国房地产行业报告 2

要点提示★一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。★2004年将成为房地产开发企业上市年。究其原因主要有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外寻找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时间一般都在2年左右，2004年正好是这个时间节点。★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者可以重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。目录TOC\o"1-3"\h\zⅠ基础数据平台2一、全国房地产开发投资情况2二、全国房地产土地开发与销售情况2三、各地区房地产开发投资情况3四、各地区商品住宅销售增长情况4五、各地区土地开发与购置增长情况6六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况7Ⅱ行业运行状况9一、“国房景气指数”小幅回落9二、35个大中城市房地产市场价格快速上涨13三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大17四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力19住Ⅲ玩驳发展趋势预学测厕嫁21见一、绸房地产投资记在二季度开凶始回落择漏21势二、主要城侵市地价仍将扑保持上升势喊头持巷21尾三、土地政坚策将出现重碍大调整蚊拆23辩四、使2004驻年将成为房朱地产开发企结业上市年牛壶24赵Ⅳ禁计投资价值分只析部摄27精一、市场需兔求旺盛黑忍行业前景看躁好哄由27假二、不同物俊业投资风险西综合分走析战油29仅三、股市渐袍趋回暖予泡板蚊块轮动酝酿匆机会洽百32逃四、上市公讯司研究（深谋万科）角愤36每Ⅰ巧基础数据踢平台享一、全国房醋地产开发投扛资情况味单位：亿元恐，%量主要指标鬼自年初累计候实际完成投做资亩比去年同期且增长阔比重旋（踢以投资总额斧为100育）央自年初累计焦去年同期俭投资完成额贯其中：国有片经济控股骄颈商品房建设兽投资鸽土地开发投菜资慢1820.付4奔0南439.9藏3泡1241.玉05吵103.0湿3亭41.1惧58.6榜39.8望37.9符100侵.0员24.2烦68.2岔5.7松100戴.0客21.5泥68.8波5.8掏一、按工程桑用途分：超住宅语其中：经济辽适用房沿1203.箩02遵70.02微35.9恋5.4廊66.1带3.8脆68.6堵5.2奖办公楼徐94.27臂68址.0诵5.2跃4.3帅商业营业用坑房旦228.8会8抱61躁.0汗12.6矩11瓜.0换其他产294.2果2瘦42.7绢16.2尾16位.0樱二、按构成接分：楼建筑工程割1109.嫌4退40.2蒙60.9闲61.3大安装工程凤73.84失47.8捕4.1厌3.9喜设备工器具羞购置欧25.69堂78瓣.0安1.4党1.1亮其他费用发其中：土地职购置费粒611.4坟7界383.0青9奉40.8疗45.2娃33.6槽21哀.0诚33.7贡20.5漆计划总投资共30549位.64凉36.7剧本年计划投碌资稠8705.折19轧36.5丽新增固定资慧产稿725.7债5屡47.8己二、全国房坡地产土地开尤发与销售情缴况星单位：万平喊方米，亿元销主要指标川实际完成杠比去年同期州增减钟自年初累计朗去年同期森绝对数嚷±％行一、土地开旅发与购置情滋况丙本年购置美土地面积寸7166.诱71染5380.巷05刚1786.达66榴33.2盆完成开发距土地面积尚3724.均06迹2891.渴06留833金.00秧28.8尚本年土地扩成交价款(缴万爷元)盆435.5狼8灿二、商品房物建筑、销售肚面积厚施工面积终70072宿.86降52748漏.93星17323哈.93矿32.8锡谅其中：鸭新开工面积泻12899舰.54耐10528务.53成2371.介01君22.5殖竣工面积底3680.曾62忘3034.懂86贪645.7岁6袍21.3仇销售建筑面宽积项4271.创16麻3155.仁07吹1116.电09陶35.4咬三、商品房净竣工价值甲527.5趋1蛾449.5盗9牲77.92歌17.3惯四、商品房圈销售额颈1143.辫34悔791.7辞4秋351.6纱0戒44.4傻其中浑：销售给个咽人省1053.科39娇702.4闲5禽350.9颈4杂50终.0议三、各地区触房地产开发附投资情况姓单位：亿元释，%伤地区脂投资额吃比去年突同期增长伐住宅降住宅扑经济适用房给经济适用房季全国总计醉1820.方4扮0乌1203.群02起70.02废41.1夜35.9辟5.4受一、东部地欺区曾1333.撒3禁0扁894.3别6岩38.07齐40.4鼻33.6好-5.2扰北京摘165.9拐0垫76.57坦5.21屠40.6啊16田.0挣-25.8晃天津查39.77婆20.2破0圾4.15臂30.4姑-18.5桐-67.1懒河北滤29.5挡0筹20.31伐5.34分43塌.0欠74.6驳123.4抄辽宁景32.66粮19.65嚷0.17遇58.3邪26邮.0咏0.5休上海迈188.0煤5样145.1胆0评34.5钥33.5蕉0掌.0妖江苏辈226.1拣2舒164.4发8富9.11腔72.3稿66.6彼26.7章浙江责222.5犬4殃170.0文6碑5.84亿47夜.0室55.5灶84.9略福建挥76.32赌52.13扶1.63肢38茫.0膛51.5瓜151.1沟山东卡94.08府66.04吃3.97波64.1仪63.6运11.3诵广东估252.3象5饲154.9导8踩2.21水14可.0诚-1.3独-28.4民海南从6.02宁4.84练0.38条83.8辽67.4壶89.2红二、中部地宿区泉228.6叫8必149.9鬼3述16.23象62.2摇66.7婆42.5洲山西筹7.38避3.55逗0.61债31.9块21.1裤-38.1遭吉林成0.15列0.12筑22.5因4.3坡黑龙江座1.56泼0.77肺0.07爽39.5刺13.7画-27.3蒙安徽窄57.12之40.16僻1.56储69.5京70.8形-35.6上江西跃35.58候21今.00磁2.58轻61.8浓76.9运51.8洽河南刚35.52绍24.84蜻2.74舒64重.0你55.3怨42.8夸湖北器40.27琴27.44跳1.5峰0挪76.2代62.4对55.9泡湖南躁51.11肥32.07瓣7.17叫50.6帝78.5裳116.8寻三、西部地血区扮258.4沿1睛158.7页4度15.72折29.6垄25.9牺5.4母内蒙古立1.85伯0.81橡0.01散129.9隔227.8紧0庭.0屿广西蜂29.81辫17.92殖0.3忆0苹53.2怠41.1倾-10.8膀重庆坛63.39蜡34.02宫3.4归0广45扩.0岔46克.0象37.5另四川唤87.96亚60.86资2.98倚7.7随11.2诚8.3蹲贵州隆20.67垄10.99善1.55自33.7岁22逢.0雹68.7底云南歉19.97旁12.26豪2.63永38.9沫25.8占3.8家西藏哀0.31谱0.18努0.13启陕西坐23.21甘15.76警3.18付42.3巨32.4捷-32.7仓甘肃绪4.76削2.9慕0胜0.61伯47.4杠84.5脊107.7暑青海捆1.45坛0.83雁0.17款18.5裁-9耽.0远-53.5吓宁夏忙2.54秆1.56词0.25延36.4拘30.1熊255川.0造新疆爽2.49纸0.66厘0.51帆111.2稳-16.6替13.8还四、各地区崭商品住宅销递售增长情况仆单位：万平祸方米，亿元垫，%响地跌每区株销售面积胁销售额稳比去年同期题增长姐销售给个人爸销售面积雪销售额盼销售给个人特全国总计革3836.待45冲951.6脸5帝904.5脱7巴36.3蝇45.1链48.2毫一、东部地偶区盒2390.施66薪739.9惯0智700.1蓄1鞋31.9超42.2钢45.6雷北京震248.5锋7闲108.3燥8乳105.3蹲1告3.5均0.3婶10.2瞧天津探123.1桌4甜34.31很32.92种33.4锯48.3闻43.4桐河北察97.22仪12.59工12.13墨112.8巧86津.0靠95.8蓬辽宁座77.91壁20.81打19.88倒-7.4驻-0.8豪-1.7擦上海梳310.0断4商160.7段7麻144.6酱1成37.7黑69.7睁60.2今江苏夺425.6减7滑94.76凡92.01邮80.4虹99.3篮99.9汽浙江蛮293.5图2府75.73碑74.89宝12登.0锹36.2抵37.3页福建龟164.9深5朱39.91至38.22娃42.3诸48.8堂42.9薄山东嚷206.5锐1虫35.09脂32.91骗40.8赌35.6沃51.5译广东铺432.4摘1扬154.7鲜4周144.4缎2须20.7禾40.7扒51英.0穴海南速10.74暗2.81絮2.81叶78.6等190.5载190.5狐二、中部地党区费592.3洞8齐85.9福0削81.48压47.6毛69.4持69.9虽山西曾25.19烫3.74将3.69专97.6记107.9栽128.2端吉林蹲7.4特0阶1.62弟1.62明20.5搭31.3未31.3短黑龙江贴25.19绒4.44发4.41册34.6黎20.5榨26.7范安徽吧156.3队9密19.7泽0乞19深.00途81.7柱78.7翻79.3稍江西蔬65.39艺6.58私6.24娘4.2叮23眉.0努18虾.0誓河南览96.71傍13.11纽10.7供0越31止.0贴37.9句22.3菊湖北也107.6摧4虾18.5察0绝18.03促89.2监129.5皂133.2乘湖南艇108.4味4管18.22缴17.78染28.7级81.4映92.2粒三、西部地沾区存853.4锋3界125.8竭4暂123席.00仓41.9挖48.5饶50.8探内蒙古征5.6漂0蹈0.65伶0.65摧-51.1误-50腐.0雾-50默.0是广西蛋106.4研9占19.94泛19.91竖53.6巩66.6峡67.3藏重庆间143.8贴7会20.43愧19.57途30.7五32.2绣28.4篇四川绍266.1蛋9金34.92回34.15艰25.4孕27.5撇28擦.0拌贵州村71.78物7.79骄7.68弓19.5风30.9穗29.6严云南峰89.93端14.51库14.34欠93.8认61.9益72.8山西藏怨0.54妖0.11幻0.11稿陕西疫67苏.00务11.24惯10.99稼29.9桂47.8色60聪.0加甘肃轿24.93偿4.29化3.68妻71.5搁167.5行179.3稼青海辰3.23祸0.65赚0.65慰73.6帮60.7漫0补.0杏宁夏菌33.06深5.38颂5.34殿248.2降231尼.0碌229.2属新疆垂40.81丢5.93谋5.93狐187.7劫139.2品144.5盲五、各地区尽土地开发与颤购置增长情娘况吴单位：万平好方米，亿元围，%河地区衡土地正购置费盟本年购置歇土地面积恋完成开发毁土地面积敲比去年同期酱增长腰土地冻购置费喜本年购置土掠地面积金完成开发土蛋地面积他全国总计端383.0美9碑7166.晋71址3724.允06题45.2仍33.2未28.8领一、东部地控区陪290.6盟3习4087.农09庸2328.斯21屠49.3斩51.4趟30.2誉北京络32.48详61.21阻36.94妻65.2践-43.7答-52.1齿天津己7.18孟83.59司121.9浪2迎80厚.0胸-61.3储-42.1鹅河北咐4.78农183.4询2无51.38毯11元.0忙25.4嫁-33.2么辽宁孝6.91着99.12兵35.43孕118.9横12.5门-29.8注上海贯23.17宇80.06僵55.47饺154.9疫34言.0你109.7放江苏唤57.75效1213.太19笑575.0巨4泥35.3放120.2绞143.7妇浙江膝83.34板526.6侨7蝇326.6伟3罩47.9寇1.9杏42.9剂福建茅14.66东352.7恭4滔286.4乎0映75.1辅49竞.0历114.3另山东袍21.52测554.2阻3乓360.5寒0敞94.9诞36.9壤56.8爷广东乒38.81晕932.6宏5壮458.5街1引8.9帆154.1逝-11.7预海南财0.02纯0.2狡0辛20抚.00置-95.2州-95.2拘二、中部地堆区狭50.83血1756.共05慕672.8肥3斧70.7纽21.7煎7.1意山西驶1.39染45.51齐15.82帜75.8待16.7辞-35.8框吉林东黑龙江穴0.25毫4.27源1.5婶0贝262.4惕-23.5滤安徽膛15.32亭415.7按9标135.0葬8无98.3涂66.1冒9浴.0点江西碧8.94与278.9雾6依153.1堤0均65.6逃0.9应41.9华河南做9.32修303.4长5遥64.55巾107弦42.2翁17.9驰湖北荒6.7搅0弦281.7蝇2佩120.1冒4近117.9隶67.1鸦57.7赖湖南济8.92睬426.3城6锡182.6葛3睁8.9廉-13.3顾-23.5恐三、西部地之区忍41.63急1323.够57俱723.0财2鄙5.8蓬7瓦.0鸦52.4怠内蒙古狭0.31贤18.51就4.92堡-30.5罪29.7戏广西陡4.09奏173.0介2盖161.7秋9垄35.2静52.2具64.3燕重庆愉7.36漏243.8忧8赏251.8伏1爆25.1泻8治.0匀127.2满四川父18.62谊389.2演1铸66.84晌-15.1卖-28.1沫-13.8题贵州碧3.52闭161.6果8秧75.18订106.3煌37.8朱27球.0缓云南优3.96慌167.8姿1黎80.13街75.2优78.1忘-1.3辜西藏档0.33乎陕西辆2.22陪63.05络55.51凳-8册.0联-4.6酷233.3滑甘肃住0.69错33.29连14.32温-22.7岂-7.7林-13.4忽青海霸0.23霸10.33确8.33报-53.4杨-34.9仆-29.9思宁夏离0.22团14.71财9.3躲201.9批新疆漂0.42却48.07落3.85回六、各地区雹房地产开发绍规模与开、译竣工面积增收长情况你单位：万平斩方米，%女地云朋区串施工面积匙竣工面积兵比去年同期转增这长还施工面积愤竣工面积达新开工面积刊新开工面积定全国总计缺70072犹.86秆12899拉.54捕3680.追62惩32.8伐22.5秋21.3软一、东部地娇区抖46284勾.41宝7972.少1斗2306.谢95绞28.9糖25.6缺11.3响北京贡5361.种37滨337.6傲5民228.3脑6涝22.1剪0.5屋22.3肥天津玉1125.衡1册0浑229.5垂5魄91.31疮11.9唯7.8刮21.1浅河北痰1071.俯52调304.9点7孙70.13吨31骂.0豪19.2怜95.4并辽宁伟1175.卵32腐200.1胡0敬32.13饲28.5胖-7.6鸦-42.1睛上海合6012.柏07凳752.3衬4吼220.8舟8平29.4优9.6袍32.3蜂江苏摸6773.济9暮0红1845.乘87眠419.4禁0淡74.9吃102.2岁77悬.0概浙江披8339.偶14皮1283.钓04阀305.4赛2权34.9速18.8劣-2.7话福建愧3588.乌68医460.7撇3蕉202.9观4张19.1房8.5考15.2顶山东火3759.莫36烤945.3促8语128.2肃1吹36.4可16.2交-0.1料广东骑8718.呢05烈1598.假52仙601.6某7壶7.7文18.8纵-12.9陡海南帅359.9友0庸13.95哪6.5段0盛79义.0害-78摩.0烟24.3猛二、中部地挑区痛9347.桐44扇2078.判71悠568.7阔4萄49.5庙30.2角50.5丑山西便355.6泡8引66.12忧17.34台26.9拢-18.6硬118.6奶吉林员3.1使0起3.1讨0穷黑龙江担138.6鬼1土18.63伙12.9油11.4谦安徽泼2100.闷39羽482.1炮7庆145.9胶4廉52.5纱46.5低26椒.0墓江西蔽1511.鸣63薯364.0床1谅79.21还62.6挂5.3那18.2慈河南误1938.刘7采0尽353.0亩6徐97.42亡48.1染57.3植39.7妻湖北姻1537.然31眉404.8灶0粉75.2辫0嗓53.8证64.3辽66限.0护湖南丈1762.乞02急389.9缘1许150.5躲3牢42.7拍10.3港112.1耗三、西部地目区狭14441懂.01穴2848.威73别804.9概3巾36.3小10.3自37.6固内蒙古珍130.2迷9春35.19陈3.37东131.1罗67.5拉0忧.0雄广西夕1612.慧69娘346.4田2负136.8凭5梯81.5斑72.8妨40.2终重庆扯3666.偏95希513.7蕉5格163.8佣6揉16.3仙-24.5锯35.7棒四川汽4238.爹16播849.7该5骂293.4榆1匪24.3怪-15.1远22.4筑贵州工1552.阔89币369.1壤1页72.49险35.1舅78.9湾96.8叨云南会830.6裹2辅264.1钟9捐48.15挺35.5吐93.5热13.2企西藏各1.01悠陕西犹1217.局72窃198.7河7仿44.45悟64.2础15.9匠151.1程甘肃贼709.7酱2娇153.9弃5香28.01唉210.8扮74偶.0嫁270.4厌青海戚107.8蛇0演31.19下10.3樱-25.5秩宁夏校249.1划2疏60.28待8.33悠71.6谨152.1净37.5坚新疆狱124.0看4架26.13顿6.01荒8.2置110.4胃-63.1象注：从20回04年起，岸东、中、西校部划分范围敌按新规定执样行，即将原揭划入东部地叙区的广西和帆中部地区的制内蒙古划入稳西部地区。竟柱数据来源：拦国家统计局荐讽Ⅱ专惨行业运行状稼况船一、懂“形国房景气指敲数签”拦小幅回落午（一）房地冤产开发总体管景气水平泛国家统计局岁编制的全国览房地产开发期景气指数结呢果表明：今束年前3个月悲，“国房景朝气指数”继跟续保持在较质高水平，但麦随着完成投脱资等主要指航标增幅的回稍落，3月份蔑，“国房景撑气指数”为婆106.2流0，比上月区下降1.4款6点，比去扩年同月下降月1.13点糕。表明一季击度全国房地仆产开发总体麦景气水平基辫本延续了上斥年快速发展胶的势头，但渐受土地开发左面积和竣工元面积指标增膊幅回落的影南响，3月份妥“国房景气岸指数”低于乡去年同月水耐平。械今年一季度筝，全国房地妈产开发继续善保持快速发相展的主要因挤素为：一是石充裕的资金做和相对宽松命的土地供应资，是推动房价地产开发投眠资强劲增长弊的重要动力花；二是市场碎需求旺盛，谦商品房销售丝面积大于竣纤工面积，平馒均销售价格吉涨幅加大，折销售额中个沫人所占比重摇高于去年同闻期，达到9毕2.1%。彻图2-1：强2003-宿2004年迟3月房地产骗开发景气指碎数趋势图道数据来源：较国家统计局时（二）主要避分类指数走绪势分析压1、本年资弊金来源分类屑指数。疑3月份，本亚年资金来源阴分类指数为麦107.5碍1，比上月伍下降3.1剥6点，比去谅年同月上升璃2.87点穿。一季度，星全国房地产拔开发企业本者年资金来源缘累计达到3歪595亿元邮，同比增长汤53.2%协。其中，国战内贷款87酿5亿元，同笑比增长30延.7%，增夜幅比去年同免期回落20恭.7个百分犹点，表明央草行采取的紧胳缩房贷政策肚作用开始体非现；企业自唯筹资金12什25亿元，者同比增长6纸1.5%，普增幅比去年匙同期提高1底4.7个百引分点；定金凝及预付款1轿194亿元脏，同比增长决64.5%踏；利用外资岂57亿元，卧同比增长1矮.05倍。胆分地区看，钱东部地区房戴地产开发企馋业到位资金烂的增速明显吹低于中、西杂部地区。更图2-2：迁2004年具1-3月房怒地产开发投次资完成额构举成情况甘数据来源：陈国家统计局店2、房地产题开发投资分盖类指数。版3月份，房蚕地产开发投歌资分类指数排为108.樱28，比上签月下降1.月79点，比枪去年同月上女升1.14互点。一季度镇，全国累计汉完成房地产召开发投资1厦820亿元泄，同比增长门41.1%叨，增幅比去梅年同期提高礼6.2个百菌分点，但比山今年前2个夏月回落了9板.1个百分嚷点。其中，凳完成住宅投严资1203谷亿元石，侍同比增长3泄5.9%，穷占全部投资墨的比重为6晌6.1%，挎比去年同期全下降2.5珠个百分点；寸办公楼投资糟94亿元，凝同比增长6呈8%，所占帆比重为5.输2%；商业登营业用房投场资229亿崭元，增长6泰1%，所占喇比重为12谜.6%。盏图2-3：钟2004年爆一季度全国膏房地产开发阔投资完成额楚及增长情况殖数据来源：银国研网财经倍数据库忧3、商品房宁销售价格分薯类指数。满3月份，商挎品房销售价哨格分类指数店为98.2柏8，比2月怖份上升2.警36点，比泪去年同月上魄升0.92敬点。一季度祥，全国商品惊房完成销售辱面积达到4冒271万平颈方米，同比助增长35.呀4%；商品咬房销售额累祖计完成11尾43亿元，泳同比增长4申4.4%；每商品房平均湖销售价格为圈2677元竟/平方米，坐同比提高6抓.7%。其喜中，商品住叶宅平均销售伶价格为24亩81元/平爸方米，提高扎6.5%；日办公楼和商服业营业用房作的销售价格露分别上涨了便24.8%招和9.1%爬。中部8个优省份的商品糟房平均销售慎价格同比提闷高16.3而%，远远高柳于全国平均想上涨水平。兵偏图2-4：较2003-仁2004年习一季度商品皱房销售额及呼增长情况粉数据来源：草国研网财经隶数据库键4、商品房纲空置面积分彩类指数。善3月份，商抗品房空置面穴积分类指数挺为92.6粗8，比2月傲份上升0.浪70点，比哗去年同月下蛾降1.78理点。商品房显空置面积分浑类指数的下述降，表明空稀置面积的增格幅与去年同资月相比有所挑回落。一季逢度，全国商暮品房空置面悄积为900马8万平方米有，同比增长贡5.3%，抬增幅尽管低雷于去年同期置水平，但明偷显高于20声03年增长租2.2%的执水平。其中利，空置一到导三年的商品持房面积为3问883万平牌方米，占全苏部空置面积抹的比重为4床3.1%；鼓空置三年以块上的商品房帖面积为11则38万平方咱米，所占比特重是12.脑6%。分地绍区看，全国结有18个省脆份空置面积也增幅超过1密0%。中、亡西部地区商辜品房空置面归积增幅明显惜快于东部地缝区。肌5、竣工面薯积分类指数悄。粱3月份，竣辉工面积分类侮指数为10姨4.63，让比2月份下互降3.37斩点，比去年良同月下降8阿.13点，瓣是影响“国扭房景气指数孤”整体水平轨低于去年同誉月的主要因捞素之一。一再季度，全国园累计完成竣换工面积36得81万平方滚米，同比增谢长万21.3羞%，增幅比能去年同期减湿少24.5抖个百分点。纯其中，商品睁住宅竣工面厌积为298软1万平方米变，同比增长忌19.5%珠；办公楼和捧商业营业用缠房竣工面积辉分别增长了贞28.2%腰和30.2姜%。庭图2-5：盆2003-橡2004年软一季度商品炸房竣工面积汪及增长情况捡数据来源：驾国研网财经缺数据库他6、土地开曾发面积分类母指数。慈3月份，土匪地开发面积钩分类指数达静到114.伍21，比2鉴月份下降4寨.06点，泼比去年同月品下降9.4诞1点，是8晴个分类指数傲中下降幅度候最大的分类府指数。一季债度，全国完棒成开发土地笼面积372快4万平方米费，同比增长疑28.8%灯，增幅比去半年同期回落摸37.8个冲百分点。分疗地区看，东发部地区完成言土地开发面国积2328愧万平方米，父同比增长3盲0.2%；归中部地区完迈成土地开发宣面积673与万平方米，声同比增长7凡.1%；西瓶部地区完成聪土地开发面任积723万泊平方米，同锤比增长52腊.4%。苦图2-6：炕2003-苏2004年顿一季度全国独完成开发土咳地面积及增舅长情况售数据来源：盘国研网财经帐数据库悔二、35个特大中城市房贵地产市场价梯格快速上涨纪据国家发展灿改革委、国掘家统计局对季35踏个大中城市浅房地产市场宝调查显示，限一季度房屋艳销售价格比凝去年同期上灶涨7.7%拘，土地交易弊价格上涨7铅.5%，房钻屋租赁价格芦上涨0.6膊%。肠表2-1：杜2004年炊一季度35柏个大中城市鸟房地产价格功指数表赤（以去年同似期价格为1王00）翼地区而房屋销售价砌格旦土地交易价舞格要房屋租赁价宜格影全国置7.7存7.5丑0.6抹北京臂1.8培1.8杏3.1捧天津勇14.2洒18.1重-0.4谜石家庄斯2.2钉0秃.0隐0.1赚太原找4.4棚0六.0慎-1.2孟呼和浩特捆1.4王2.4铲-0.9轻沈阳厉19.6敬11阿.0惹0.4谜大连喇3.4丛11.8锋-2.7园长春浆-2.5纺3.5掌0.4研哈尔滨欣1.1映0和.0震0.3膛上海誉28.3索22.6弄4.8康南京运12.1佩3.2亏6.8碍杭州帜10.5娘51.3故10文.0骄宁波牛11.9唉12.3阁4.9秧合肥膜8.5滔8.4落0.2联福州副2.4毅2宴.0及-0.9倘厦门臣8挤.0惕6.2娘-4.3学南昌姓6.9是7.4钳0.6纠济南扬10.2伸4.7枪3.3乎青岛期16炊.0微1.7终-1.3视郑州雅2祸.0岛0龙.0宅-1.8漫武汉斑5.9挠2.4损0.1旨长沙宅1.2驰1.7算1.7连广州斜1.3膜0唇.0鉴0.5圣深圳掘3.4作0.6徒-0.4澡南宁震2.6思0需.0身0.6饮海口渡8.9顺1.7大-3.1舅成都佛5.5时16.3坏2.6坟贵阳扁2.1杂0.4赛0.6税昆明撇0.1摆0嘴.0君0.3衬重庆摧14.5乡4奸.0秩4.7俊西安哑4.5塞0.8搅0.5混兰州伏4.4智0西.0吉-4.9旺西宁患4.5娱9.8圆0钩.0北银川企3.9际3.3赛3.7推乌鲁木齐区0.3从0盾.0弹-0.5宣数据来源：贴国家统计局夺1、房屋销栽售价格快速糟上涨掩。一季度，芹伴随着房地供产投资和销边售的快速增徐长，房屋销示售价格比去谊年同期上涨秒7.7%，强涨幅比去年版四季度增加尾2.6个百辛分点。分地里区看记，兄35个大中另城市中有9呆个城市房屋体销售价格涨镜幅超过10类个百分点。揭分别是上海画涨幅为28窜.3%，沈江阳19.6驴%，青岛1段6.0%，涛重庆14.础5%，天津龄14.2%榴，南京12垃.1%，宁始波11.9狐%，杭州1相0.5%，当济南10.醋2%。昆明崇和乌鲁木齐铺房屋销售价闲格与去年同淹期基本走平慌，而长春房晨屋销售价格挺则下降2.根5%。分类嘱别看副，乱在商品房销则售价格中，欣住宅价格上脂涨7.6%弯。挂其中，经济泰适用住房和靠普通住宅销拼售价格分别猴上涨5.2衣%和7.7只%，豪华住酸宅销售价格嫁上涨7.9锈%。非住宅胆用房销售价孙格上涨7.沈4%。其中靠，写字楼和何商业用房销凝售价格分别俭上涨7.8佣%和8.2厘%，其他用移房销售价格婶上涨1.1梯%。管2、土地交贤易价格涨幅先减小。拾一季度有全国踪土地交易价江格比去年同傻期上涨7.慕5%，涨幅酬比去年四季爬度低1.4逆个百分点。价分地区看，山35个大中柿城市中，有联7个城市涨兼幅超过10咐个百分点，液分别是，杭娃州涨幅为5晓1.3%、诉上海22.固6%、天津垒18.1%添，成都16拿.3%，宁总波12.3数%，大连1炭1.8%，铃沈阳11.君0%。广州披、昆明、哈瓶尔滨和兰州吓土地交易价寒格与去年同踪期均持平。朝分类别看，悄在土地交易秧价格中，居筒民住宅用地阴交易价格上鉴涨8.7%样。其中，豪裳华住宅用地征价格上涨7术.0%，普樱通住宅用地朴价格上涨8记.8%；商找业旅游娱乐日用地交易价碗格上涨4.航7%；工业骄用地交易价扎格上涨2.趁8%；其他纷用地交易价瘦格上涨0.半7%。除豪液华住宅用地援和工业用地贫价格涨幅较婚去年四季度皇增加外，其惑他各种用地蛋价格涨幅均党有所减小。加找图2-7：象2003-孤2004年振一季度全国君土地交易价暮格指数对比置情况拨数据来源：垃国研网财经晓数据库按3、房屋租病赁价格略有售上涨。秆一季度房屋上租赁价格比沫去年同期上君涨0.6%秋，涨幅比去起年四季度低唱1.6个百柴分点。其中营，住宅租赁终价格上涨3撤.4%，涨纠幅比去年四避季度减小1湖1.1个百修分点，商业下用房租赁价及格微涨0.财2%，办公去用房和厂房羞仓库租赁价免格则分别下忧降0.7%骆和0.1%街。妇图2-8：溉2002-泪2004年吨一季度全国仓房屋租赁价坊格指数变动暂情况舱数据来源：陆国研网财经结数据库置三、百强企微业开发规模宫和经营业绩笋差异较大费“愿中国房地产贺TOP10学研究组”发友布了尊2004友年“中国房俊地产百强企压业研究”成凑果。从房地灰产百强企业非的描述性统景计分析粮来丛看，呈现四携大特岁征驻：伞第一，房地小产百强在地质域分布上呈添现极大的不模均衡性。房拜地产行业发涂展水平和城犯市经济发展富的区域差异鲁极大饭地回影响了百强我企业的区域酬分布。华北秘地区、华东域地区和华南杀地区，占有辩100甘强总数的过88%服；而中西部榨地区和东北团地区分别只孤占有吼100影强的殖9%厘和俯3%口。治第二，百强皱企业的开发慕规模和经营岭业绩差异较采大，两极端里化明显。从淡经营业绩来毕看，公截止到20胞03年长销售额超过层20短亿元的有阀17行家，在彩10-20阅亿元之间的法有件19自家，在攻10转亿元以下的杯百强企业有刚65案家；从开发口规模看，稼40%错的企业开复惭工面积集中调在唤20-50那万平方米，旅开复工面积定超过含200洽万平方米的打百强企业只眯有深3早家。轧图贿2-9祝：不同销售以额的企业占坊百强总数的阶比例装数据来源：兼中国房地产灰TOP10靠研究组存第三，从房铅地产百强企倍业开发的产用品结构看，舌产品的平均厕档次较高，钳均价渔6171乖元／平方米丧，办是全国房地事产均价的戴2.69小倍；市场主雄导地位的仍匹是以开发中油低档产品为替主的企业。群第四，以“跟房地产开发唇为主营业务被、相关产业皂为辅”的多捡元化经营模陈式已经形成化。房地产百伸强企业中，粗从事纯房地非产开发的百飞强企业占主45岛家，以房地哄产开发为主价的企业占胀55寿家。除房地涛产开发外，毛物业经营、墓关联施工、务建材装饰也翠分别吸引了飞40%旗、虚15%丽和即24%徒的百强企业敏。元图2-10视：百强企业然涉足关联行残业企业数量藏（单位：家茶）令数据来源：悬中国房地产总TOP10前研究组忘研究表明，靠房地产百强杯企业能在激握烈的市场竞铲争中脱颖而夫出，其竞争号力优势主要笼体现在市场堵占有、企业球信用和品牌党效应而三方面锹。房地产百劲强企业在全兔国市场占有棒率普遍偏低律，懂作为行业龙灭头的万科企萌业股份有限籍公司和上海奇陆家嘴（集然团）有限公谷司，在全国碰销售额和销浇售面积的市政场占有率不稿足织1%麦。但百强企采业在当地市查场的规模化木经营模式凸巾现吐。纯以北京为例闪，百强企业舅的销售额和冶销售面积占结当地市场份侨额的桑41%耻和蜘30.8%店。从企业信液用度上看，撒由于长期注夹重经营管理遵，百强企业所信用度远高关于行业平均文水平。其中泪具有一级开寻发资质的占击41%妹，二级资质妥的企业占型44%宵，瓣95%真的百强企业相进入了《中饱国房地产信体用档案》的哭信用披露制攀度。从品牌罩效应上看，督品牌资源成挣为百强企业典最重要的无华形资产，已基形成一定品开牌效应的企咱业在全国范稠围内进行大玉盘操作和品煮牌复制。撞赞谅四、行业遭鞋遇政策紧缩合企业面临丑资金压力朵自去年底，杠中央及地方迅政府在金融棕及土地管理轿方面相继推况出一系列紧芝缩性政策。杆特别是在今革年2月份，熟国务院副总仙理曾培炎明状确强调，要镜制止钢材、指水泥、电解仇铝行业的过尸度投资，随备后中国银监育会又宣布要浓对银行信贷剂中用于钢材水、水泥、电拼解铝及房地晋产、汽车五尝大行业的投乱资情况进行独专项检查。牺建设部长汪乳光焘在年初湿召开的全国首建设工作会层议上也指出扬，要切实防帝止局部存在漏的过热苗头双演变为全局碍性问题，以豪保持房地产斥业的持续健储康发展。话2月10日嗓，第北京市政府迷出台了有关匙停止经营性蓝项目国有土腹地使用权协号议出让的愤“遭4号令拖”斧，提高了开驴发企业的拿峡地门槛。同教时，又提出球产业发展的李重点要从以犯往的房地产亚业转向高科蜂技等一些经怕济发展潜力桶更大的产业口。亡咐（一）政策仿推出十分谨盖慎廉据中国况人民银行研稠究局的有关联专家透露，球银监会此次垃政策是经过酷审慎研究后欺推出的。此姨次将房地产泪业、汽车业冻列入信贷专叼项检查名单色，而未放入府严控行业名瓶单内，主要昼是考虑房地秆产业的投资谢增长速度、匙价格上涨幅凉度虽然比较浅大，但前三抢个产业的上胆涨幅度更为首突出，而且恒与房地产业胀不同，钢材庆、水泥、电杨解铝均属高诉能耗产业，饭大多为国家非立项的大规冻模项目，对临整体经济发榴展的影响比范较大。另一秃个原因就是哭，央行在去帅年已针对房茎地产业的信中贷问题颁布园了躺“借121号文腔件歌”雪，同时，土视地的新开发锣量是影响房咱地产的主要堵因素。自年叶初起国土资托源部也已经胀在开发性用席地的供给和盐管理上出台花了一系列政活策，在土地钞使用上有所鼓限制。援司（二）正确行理解政策导浴向可可以说烈，央行映“惕121号势”芦文件与国务旁院骑“距18号摸”责文的出台，亲给房地产业售带来嫩“三一冷一暖贪”粒，实际代表歉了两种不同牺意见的勾“略博弈看”苹结果，而今恩年在国务院垒精神指导下盲，对房地产规业加强土地鱼管理、信贷仰检查政策的比出台，表明晨决策层对房困地产业非泡受沫说的全面铺否定。焰对此，功我们认为，守政府的调控翻政策是必要青的，并不矛抓盾。当前，乔房地产业确们实存在局部舅过热苗头的蜻压力，但对光房地产市场萄应该有客观郊的判断，对全新政策有正艳确的理解。帝首先，街在基本建设窜投资规模中耍，目前，商阻品房的投资虽只占17%盯-18%，咬另80%以菊上的投资是愤由工业、开钓发区、城市给基本建设拉程动的。而工械业、开发区迹、城市基本墓建设多和新于一轮政府追陆求政绩的行泰政行为有关肆，它与由市召场化决定的歪商品房投资桌是完全不同呆的两个概念拒。其次，从筹需求层面上当看，消费需视求与投资需旋求的比例为朴90%：1锈0%，尽管平杭州、上海四、温州个别淡城市出现了闹一定数量的势炒房投资，魂但不能看作豪是全国的情楚况。目前，央全国商品房羡价格涨幅为永4.9%，棋北京房价以摔1997年蝶到现在稳中课有降。荷对房地请产市场是否庄过热一般有告两种评判：帮一是盲目型慰过热。即由略行政命令扩叛大开发，因端政府行为使啦市场结构不销合理而造成覆空置量增加裹；另一种是绒泡沫型过热疯。表现为房衡价飙升，卖耀得比盖得快拐，投机炒房表比例增大。银因此，从目药前我国房地撑产行业总体蜘情况来看，插各区域发展乱不均衡，虽污然存在局部泳过热苗头的申隐患，但总寸体仍然是健迈康的。漏葬（三）房炊价要看土地深供给登房价的变化洗与开发成本渔密切相关，黎尤其是在成身本中所占比钞重较大的土供地成本。开亲发一个房产消项目，其成讨本中，土地概成本大概占插35%-4梁5%、建筑啊安装工程成筒本占据25解%-35%哪、税费占3登0%-35醒%。激在一系列调卖控政策出台净后，各界人顺士对房价的狮涨、跌出现舌了全然相背恩的判断。房示地产市场的荡区域性很强民，房价是否委会上涨要做提具体分析。扫房价取决于绿市场的供需姻关系。需求找主要由消费滑需求和投资堂需求共同拉摘动。供应量趋由材料和土示地决定。目甚前房地产上订游产品钢材话、水泥价格术的上涨对房精价影响不大引，而土地会肥因供量的失纠度和不规范袖的转让方式冈而影响到房权价。政府在无土地方面做所出调控是必恰要的。保持驳地价平稳上跃升，采取适制度供大于求伸的供量，坚烈持公平、公于开、公正的惧市场化转让垮方式，是稳例定房价，使界房地产市场级持续、健康筋发展的关键门。沙Ⅲ葬陆发展趋势预疑测川一、染房地产投资推在二季度开堤始回落格场岩今年1-2睡月份，我国毅投资增长之省快出乎意料餐，但进入二第季度以后，相经济总体态司势有望出现覆温和降温的弯趋势。因为燕从投资情况孕看，尽管投权资大幅增长董令人担心，乖但也不可就录一、两个月死的情况得出苏投资已全面集过热，或投屈资过快增长沸会延续到全叶年的结论。史相反，前两疫个月投资的奴过快增长主务要是受短期元因素的作用英，二季度有宾望逐步降温里，主要原因应有两方面：耳一努方面，1-暗2月份的投眉资占全年的别比重不超过斑5%，不能手以此研判全该年的趋势。姥随着上一年臂宏观调控政歌策及央行措味施效果的显似现和今年新袭政策、措施漏的出台，局健部行业和区他域过热的现撞象也将得到鸭有效控制。详预计今年全字年的固定资世产投资增长六比上年将有删一定的放慢装，增长幅度练在18%-线20%之间奋。番另颈一方面，房柿地产投资正滤在出现自发轻性的调整趋椅势，今年1锄-2月份房劳地产开发投胁资增长达到碌43.6%诱，尽管增幅熊比去年同期淡加快了6.净6个百分点饭，但与整个齐固定资产投袖资额增长相忍比，却放慢向了近10个捎百分点。由侍于房地产投题资增幅的回秤落，将会带附来钢铁、建条材等行业投惹资放慢，因渡此预计可能飞会出现的情爪况是，房地暮产投资在二屋季度开始明锻显回落，直办接和间接带悉动投资增长甩出现明显回顿落，再加上啦国家加大了蛛对部分投资盼过热行业的愧宏观调控力弟度，因此，做二季度固定坛资产投资增除幅回落可期剖。僚与此同时，扶价格方面引们发新一轮通抓货膨胀的可固能性也较小兽。原因在于燕，一是总体牌供大于求的储局面将制约谈价格全面上业涨，从而抑它制通货膨胀在；二是核心摄通胀率没有强出现持续快侦速上涨的趋驳势，因此，勾当前我国经技济通货膨胀筛的迹象并不类十分明显；捷三是本轮价质格上涨的主矛要因素膨——桶粮食价格上抽涨属于周期首性反弹，价存格机制必将似自发调节供陶求，价格持梨续性上涨的垄可能性不大秀。短期看，寨由于供求关枪系的决定，摄国际市场上炸生产资料和升粮食价格还测存在上涨的形空间，但从缎长期趋势看钥，价格机制复必将自发调秋节生产者扩彻大供给。永二、主要城他市地价仍将锯保持上升势在头地（一）垮地价仍将保裹持上升势头堪，但变化趋改势平稳泽2004年聚我国宏观经铁济形势持续川向好，GD嫩P预计增长刑7％，城镇馒化速度将进变一步加快，谋城市社会经会济环境都会支得到进一步绪的改善，房杰地产投资与挨需求都将会贺有新的增长抹，对土地的垄需求将会持下续增加。在座土地供应方坚面，土地调圾控力度将进禾一步加大，选农用地转为虾建设用地将孝会受到严格瞧控制，建设者占用农用地饲的指标将会拥压缩，这种销供求矛盾客母观上会带动迫土地价格的泛上涨。释但从199茎9年到20茧03年地价熄监测的情况隶看，我国主对要城市的土能地市场正逐壶步走向成熟督理性，地价扶在逐年增长爪的趋势下已观逐渐趋于平砖稳，呈现与膜当地经济发凤展水平相适蕉应的特征。肯2003年类地价涨幅较逼大的长江三献角洲地区平侨均地价上涨某幅度只有7暴.43％，它基本符合当药地经济发展竞水平和房地川产市场的需慨求。部分高袋地价的城市租如北京、广魔州、深圳等使也开始理性该回落。这都壶预示200科4年地价增广长幅度不会孩过大，会保盛持在一个比傍较平稳的状山态。沈图4-贫1暮：甚2003年怕全国及部分绳城市地价增膛长率与国内休生产总值增磨长率的比较溉数据来源：请国土资源部抗（二）地价费的市场形成恰机制和环境优将得到进一方步改善首2004年育，国土资源隔部将进一步尖加大土地资洞产管理和土驶地市场治理问整顿力度，吐严格落实《去招标拍卖秒挂牌出让国惯有土地使用纯权规定》（展国土资源部餐令第11号症）、《协议慢出让国有土楼地使用权规每定》（国土使资源部令第缓２１号），索严格控制土臣地供应量，意调整土地供扬给结构，严气格坚持土地崭的集中统一传供应，公平麦、公正、公恰开的土地市各场运行环境客将进一步改达善，土地价信格的市场形熔成机制将进琴一步得到发循挥，土地市晨场价格得以庙充分显化，途防止了人为倦干预地价的浴形成，避免庭了很多开发投商将有关前触期费用甚至仿将公关费用至列入土地购兽置成本的暗确箱操作行为拨造成的土地抓价格扭曲，孕使房地产开珠发过程公开稿化，有利于蚊房地产市场软的健康稳定牢发展。开（三）市场鲁中存在的一市些问题需要泼重视和解决佣目前在土地蜡市场和房地豆产市场中还说存在一些问渗题，如局部色地区房地产哨投资增幅过竿快，土地供床应结构不合粮理，房价、刘地价阶段性鸽增长过快，艺房地产开发变商囤积土地穴伺机倒卖；匀开发区过多念过滥，导致农工业用地利彻用效益不高暂，竞相压低闯地价；个别绿地方游资炒浇作房地产造乖成房价泡沫串，造成地价铸非理性上涨馒。不仅干扰代了地价形成嚼的正常市场牛环境，不利闪于规范土地巨市场秩序，狸而且还影响寺到房地产市继场的健康稳赛定运行。有因此，20辅04年度应户继续加大土谜地市场秩序钟治理整顿的泉力度，加强婚建设用地的巡供应调控，摄严格控制土嫌地的供应总甩量，继续推灶行土地资源湾市场配置的劈供地政策，垮加大土地市静场地价变化团情况的监测商力度，充分赤发挥地价的史“牺晴雨表伪”闯作用和杠杆质作用，适时批适度进行调雕控，确保地竿价水平稳定梨，促进国民寿经济和房地资产市场持续枣协调发展。亭袜三、土地政鬼策将出现重缺大调整藏（一）第三舰轮土地规划某将正式启动揭蝇国家五部委音联合派出的沈10个督察费组在全国进晋行的土地核亏查工作已于巨2003年咱年底结束。者这些工作是查为出台新的怎土地政策做警铺垫。呼吁暴已久的《土三地利用规划雁条例》正抓贯紧筹备，并录已在包括上篮海、浙江在生内的全国1近4个地市、训12个县开慨始调研和试尤点；《土地酬管理法》将床重新修订；尽国土资源管灿理体系将实尸行垂直管理宫也正在被政益府考虑。一产切都在显示芒土地政策将怒有重大调整谊。热脱第三轮全秩国土地总体闷规划将修编缴至2023队年的土地规拦划，重点将衔解决两个问高题：一是要骆符合市场经移济发展需要藏，二是对超游规模开发进义行压缩和控里制。关键是美要研究如何帝处理社会经碗济发展和土逐地保护的关折系。在立法领方面，《土健地管理法》壳将进行修改耕，调整重点弊是市场条件慌下如何合理购利用以及土挪地征用过程头中如何保证略被征用者的怪利益。缘杰（二）前两蔑轮土地规划胆的教训掠起始于迎1987年努及1997户年的两轮土蚂地规划，事仰实上并未得躲到有效的执汉行。土地出馅让成为地方零政府获取财插政收入的重狐要渠道，随旦之而来的代槽价就是耕地世的减少和一醒些地方当政鄙者的寻租行爬为。衡第一轮舒土地规划是改伴随着国土建资源部的成怠立而出台的黑。1986艇年国家制定创了第一部《坑土地法》，翼成立了国土越资源部，随悲后出现了第势一轮用地热殿，并由此产愁生了土地管缩理的需要。肠国土资源部酒成立后的第尘一件大事就也是编制土地我利用总体规局划以及19孝90年到2父000年的复土地规划。蔬但这一轮土座地规划没有搏起到实际作妖用，基本没老有实施。北金京、江西和厉西藏等地区摄则根本没有斗编制土地规漂划。逼199决7年国家开询始第二轮土任地规划工作渡，编制到2习010年的薯总体规划，抵并明确规定剂非农业人口淋在50万人布以上的城市饰，其规划都湖要经过国务互院审批。但匠是这一轮工溜作中各地发鱼展水平参差妙不齐。在第允二轮规划中猛北京各区县比用地规划实喝质大多没有苦获批。尤其内是自200炉0年开始的松圈地热潮中虫，浙江、上恋海、江苏、帽山东等沿海贸省市全面突脾破规划。截饭至2002挠年底，山东赵已经使用规犯划用地的8绿0%，浙江缘甚至超过9牲9%，一些忍地区5年就籍用完了10间年的指标。购造成昌“党寅吃卯粮咳”嘉现象的直接岩原因在于国冠土规划管理絮的机制问题捞。土地利用义问题原则上屿由中央政府笋掌控，但实里际由地方具泉体操作。对共一些地方政宰府在虽“孕经营城市叶”戏的口号下的月“氧卖地风打”翁，经济学家聪巴曙松认为市，如果是一亏个或者几个漆城市在险“撒土地经营丰”薪方面出现问肤题，那可能年是这几个城轻市的经营理通念和运作的洲问题。如果衬是在较大范蚁围内出现这熊种问题，那奖么，这必然键是制度性的厚问题。依四、200煮4年将成为职房地产开发来企业上市年短年初，呆继上海复地蛇股份成功在匹香港交易所耐挂牌，珠海安华发在上海疼证交所挂牌饲上市后，北眯京首创置业迫也开小始实施其在番内地发行1博2亿A静股的计划。膛此外，SO垦HO中国、暖上海仲盛、漆天津顺驰、帜广州保利、槐深圳华侨城武等一批优秀渴房地产开发塌企业都在谋偏求赴香港主除板和国内主省板上市，种孔种迹象表明渴，房地产企申业正在掀起视新一轮上市质热潮。兰望（一）三大驱需求助推房怨企上市甜央行却“徒121号鸽”君文件的出台俊，对整个房胸地产业的发湾展格局开始舱产生重大影姻响。其中，喂最直接的影木响就是对房氧地产企业融广资渠道的冲闻击，导致资万金密集型的零房地产企业尽被迫寻求新据的融资方式甜和渠道，这三意味着房地和产融资将趋蕉向多元化。酸前不久发布苦的央行20刻03年货币锈政策报告也鸽特别强调了神在规范房地诱产信贷的同侮时，将配合芦有关部门为亡开发商开辟犁多种融资方穷式，特别是柴通过股权融吓资、项目融米资等方式，被支持房地产从市场健康发呆展。主目前，我国阻2.5万家甩房地产企业崖仅有不到1蜻00家实现骡了证券市场姑融资，其数螺量同其在国汉民经济中的应地位极不相龙称。房地产迈企业若能通现过资本市场是融资或再融易资，可从容剃化解闪“物121号典”殊新房贷政策蚁所带来的影谦响，缓解来溪自房地产项附目资金需求酿方面的压力竞。划上市融资便伪成为房地产菜开发企业的宰首选。渴一是融资的胞需求。在最款近举行的第圈三届桨“灵中国房地产愚年会淋”柴上，建设部违房地产与住进宅研究会副您会长张元端尽指出：盗“晨目前房地产柔行业一个很绍突出的现象则，就是以投哪资为目的的沿购房行为表装现十分积极吓，相当一部冬分购房者买毫房是用来投秀资的。所以孙说，200麦4年，是房神地产的投资替年。出”扮他的发言受叨到众多房地劫产企业老总计的热捧。购阁房者的投资开热，必将拉松动开发投资浸增长，进而斜加大开发商补的融资需求峰。纷二是房企改辱制的需求。糊同其他行业冠一样，房地骆产开发企业缠在市场化面陵前，也面临开着改制的巨饼大压力，特乞别是国有企蛾业。而20剑04年将是蓄这些国企能厨否继续生存拔的关键一年葡。因此，从护某种意义讲埋，上市对国程有房地产企阵业的发展有岛着深刻的影优响。上市不耀仅可以摆脱衡“袖121号婆”坟文件带来的挠融资困境，丧而且为国有杀房企构筑现摇代企业制度方提供了一个代可靠的保证定。勺三是品牌建考设的需求。州股市对于房纸地产开发企超业而言具有拔双重意义：浩一方面，房絮地产企业需多要融资，通桐过股市做大架做强，增强乏跨地域扩张讲的动力；另霞一方面，由拜于股市所具双有的公众效钟应，上市后预能对公司的点品牌形成一型个良好的宣找传效果，提苏高公司的知为名度，这将按有助于全国将性企业品牌住的形成，同抢时还比较容役易培养公众初的认同感和练形成较为稳担定的消费群泥体。遣榆（二）股絮市的空间到河底有多大？豪你据不完全级统计，目前科全国介入房滔地产概念的租上市公司已按超过200利家，但大多康数是通过借摆壳上市或上身市后公司转刻向房地产业糕务的，许多为公司并非专俘一做房地产建，因此，真壤正意义上的除房地产上市占公司并不多量。而在20兼03年发行茧的63只新治股中，与房龟地产有关的订只有绕“踢新疆城建冻”所1家。得可以预匠言，200内4年将是房店地产企业的象股市年，房哭地产企业上崭市肯定要远钢远超过去年皂，但空间到娇底有多大还姿不能做出准笨确判断。而玩且在上市过阳程中，开发撑企业需要跨钟越三大关卡辫：首先是政妹策关。为了疯防止房地产岁行业投资过扑热，证监会绘曾一度禁止害房地产企业厕直接上市，善如今也依然扫严格控制。尖其次是企业亿自身条件，株土地储备规巾模、财务状历况、管理制扒度等。另外教还有市场关腰，发行究竟援能否成功，款是否有足够挽认购，股价文是否能达到前预期目标等厌等。因此，劣房地产开发欺企业上市很匠大程度上要陕依赖于政府测推动。从目棚前总部在北让京的几家上跑市房地产企峰业来看，几翅乎都是在政锁府的推动下坟上市的。浪此外，致房地产企业万谋求上市还遗需防范上市论所带来的成赖本压力以及恐上市后的风环险。袋由于房葡地产开发周黄期长，证监确会要求公司苹业务具有稳婚定持续性的苹收益，因此宣房地产公司肯的股票往往哗不被机构投守资者看好。束另一方面，浴在风险提示捉上，证监会寄也要求上市愉企业的信息养透明、公开鸡化，比如非绍常详尽细致府的投资计划恨和项目风险词评估等；特乐殊资产方面清还要求披露显储备土地项祝目的名称、额位置、占地挽面积、用途逝及相关法律傍手续等。同付时每年还要刊面临分红的包压力。但是租，在没有更翻好的融资渠累道的情况下损，仍然会有塔更多的房地宅产开发企业影对股市融资懒乐此不疲。苹Ⅳ颂投资价值糠分析同一、市场需规求旺盛行撑业前景看好袋（一）城镇拣化进程的加钻快将增加市族场需求鸣1998年兰以来，我国超城镇化进程屋明显加快，莲城镇每年增拢加的非农业文人口大都在掏800万-抄1000万扶人。城镇人旷口比重增幅少较快。按照鸦发展规划，钳到2005歇年城市化水赖平将达到4蝴0%以上。该每年将增加踏0.8%-康1.0%，呈5年将增加锣4%-5%帝。据预测，样到2023对年，我国城君市化水平将静达到52%心左右。话城市化水平焦的持续提高素将带来城镇悠住房需求增破加。主要反大映在两个方瓦面：一是，汁城镇新增非剂农业人口增秒加的住房需奴求，按照缎“或十五栋”绸人均建筑面比积22平方译米的住房发番展目标，每暴年新增人口神的住房需求荐将在2亿平辰方米左右；混二是，在城承镇化的进程文中，城镇流埋动人口将增厌加，这部分亭人的住房问柜题越来越突膝出，城镇流尸动人口的住萄房需求也需形要考虑。蜜表4-1：仍城市化水平少预测及市镇姿人口比重单位：%倡市镇人口占拿全国人口的绿比重穗城市化水平欢预测体1978年秀17.92庙2005年愧38.3进1980年晚19.39微2023年骑42.7瑞1990年纲26.23绕2023年睬47.2虫2001年饱36.09索2023年狮51.8学数据来源:冈建设部清“顷十五臭”南课题组替（二）保值融增值理念促俘进房地产市缺场需求竹在经历了1损5个月的通惕缩之后，中申国经济在2斗003年初秘恢复正数通榆胀，近来通周胀速度更开舅始加快，2询003年1砌1月的年通通胀率达到3俭%，为近7搂年来的最大筑升幅。我国月已经走出了玻通货紧缩，句步入温和通障胀时期，在新通胀的经济杰环境中，由弦于单位货币蹦购买力的下盾降，即货币绍贬值，人们附进行储蓄的梨意愿将大大宝降低。无论注是理论分析裤还是国际经罩验均表明，截为了避免损狠失，人们会膊倾向于增加焦当期消费，箩或从银行抽鹊出长期定期茎存款，转而辩进行其他保芝值增值的投哪资，如按揭村贷款购买房匪地产或其他帝固定资产等恭。房地产本典身具有保值王增值特点，拳在通胀下，与房地产的价度格将上升，弃而且上升速复度与幅度将册大大高于通轨胀水平。州（三）改善途性住房将增渡加市场需求偏从国家统计谷局2000侵年公布的城邻镇居民家庭视住房现状调寄查的数字分肾析，全国平吩均使用面积务为52平方眉米，还有不乡同比例的家影庭是低于这要个平均水平挪，与他们所溉期望的住房参水平，还有反较大的差距加。据北京、鹅上海等城市煎测算，近几辞年每年消化抗的商品房中翅，改善性住新房需求不到光家庭户数的炮10%。而东随着居民消锹费观念的变笛化，10年裹换购一套住配房的趋势在必未来几年应封当能够持续透保持。卵另外，由于重近几年各城添市加大城市腰危旧住房改肥造力度，城惕市基础设施椒建设的步伐窗会继续加快扭，也将使这慢部分需求保籍持稳定的增哗长。司图要4-1赛：全国城镇米居民家庭住创房现状调查饲图丢图4-2：竟城镇居民期殖望的住房面泄积手二、不同物禾业投资风险哈综合分析拥（一）普通捎住宅市场供牵应量将不断焰扩大勺2003汗年，各主要魂城市住宅竣弯工面积高速坡增加，强劲擦的住房需求蚁增长仍无法乐消化当年的优竣工量，竣蝶工面积普遍税高于销售面合积，致使大旦部分城市当野年空置面积状增加。高档姜住宅供过于拒求现象突出赶，普通住宅以市场供需基另本平衡。2拳003年观国家政策明微显向增加普输通商品房供煌应倾斜，普卷通商品房用俭地供应亦相者应增加，这备一趋势将主歇导未来的住尼宅市场。炒分析认为，肢2004年耳，普通住宅绩市场供应量统将不断扩大肚，同时需求株也将持续增预加，因此价常格上升将会颈成为全国的嫁普遍现象。捎受城市市政术设施逐渐完沙善等利好因提素的推动，廉城市边缘区醋域乃至郊区兰的住宅市场雷升温日益明葱显，相应地击住宅价格也交将加速上涨拢。平图4-3：饺2002-裤2004年识一季度全国笨普通住宅销网售、租赁价狮格指数走势匙数据来源：刃国研网财经采数据库颤（二）高档障公寓价格将择与2003讽年持平喇高档公寓供细求关系将继犁续保持平稳碌态势，在部勾分一线城市慎的供应量甚营至会有所下爬降，如北京记、上海，由锁于前几年过朱量供应，未拿来需求增长姨速度亦开始联趋缓；而二馒线城市则处矮于消化期，孟短期难以呈沟现上升趋势旷。高档公寓淋价格经过了驱前几年的高期速攀升之后柜，目前已进吼入了一个较肿高的平台，断未来大幅上锤涨的可能性纷不大。20稀04年，高垃档公寓总体隶价格将与2厕003年持暂平。算（三）别墅掌价格将稳步掩上升蒙别墅市场总棚体上将受到乱国家暂停别搬墅用地审批捕政策的较大糠影响。但由同于之前很多担发展商已储鞋备了不少的途别墅开发用雕地，市场供塞应量在一定浑时期内不会庭减少，甚至基会有所放大雕，同时需求借量也会增加驶，故而各地抄市场均前景笋乐观。预计安2004年伙别墅价格将挎会继续稳步臣上升，一些剂一线城市的纱远郊项目也况同样十分受猛欢迎，价格死将直追近郊苹或城市边缘寿区的同类产功品，甚至会稻有一些大型砌项目出现；搭而在二线城博市，现有别姿墅的空置现轧象预计将会武减少，而价奏格则会相对至趋稳。仇（四）写字强楼市场需求勒将快速增长坦2003铲年，在国内其经济运行状纤况良好的背躬景下，全国分写字楼市场密发展迅速。求全国主要城坡市写字楼供校应普遍增加辈，北京、深香圳写字楼新扇增供应强劲改。随着国内旋经济的持续撑发展，外来糖投资的迅速套增加，以及震CEPA殖协议签署，绵内外资企业积办公需求旺眯盛，促使北银京、上海、剂重庆、深圳接等城市办公揭需求正在快臭速增长。分档析认为，2坦004年，肤当前国内良驴好的宏观经雾济形势为写西字楼物业市魄场提供了健垂康的发展预找期，北京、钉上海、广州但、深圳等地旬的甲级写字插楼需求更趋信旺盛。但是际，部分城市流甲级写字楼暗空置率居高室不下，供过粘于求的现象没依然较为严桐重，租金的傍上升空间将命受限制，包莫括北京、广丘州等一线城户市，二线城箩市如济南，男大连。20叶04年，宪预计这种现柳象短期内难锦以扭转。但投上海的甲级美写字楼市场鹿相比之下却胳一枝独秀。旱持续旺盛的袖市场需求，中相对平稳的浅新增供应，辱使得甲级写者字楼的租金堪一直保持平帖稳上升的态旬势。迹图4-4：稿2002-束2004年书一季度全迅国高档写字联楼销售、租江赁价格指数最走势价数据来源：早国研网财经火数据库糕（五）商铺旋投资增长强黄劲，管理日横趋专业化鼠2003本年，全国各夜地普遍出现我商铺的投资剩热潮。展望抬2004菊年，因商铺由投资的高收玉益性，预计疑商业营业用踢房市场仍将就呈现供需两搁旺的势头。俩一些处于调脊整期和蛰伏衰期的城市将胸呈现出较大轮的市场潜力敌，如大连、椒天津等。但散在城市地域崭空间上，商遭铺发展仍有郊一定局限性庄，未来仍将哭依存于其他糊形态的房地良产而发展。覆商铺投资因贪其投资回报讽率高，带来玉市场需求的衔旺盛，投资碌人群的多样斩化，从而对覆商铺管理的遗要求也相应亲提高。一些依城市如北京残，已经引进途了外资商业胸管理公司来役管理商铺，条专业化管理被的趋势将日抛益明显。韵在租金方面用，预计一线魂城市将持续果上涨，如广伪州；二线城腾市在商业网犬点建设完善摆的基础上，裤情况也较为摸乐观，如沈姨阳依托社区昆发展的商业邻房产，珠海币市核心商圈欣内的项目等喜等。商业中府心、综合超嘱市等大型商葬业项目在各橡地发展将最燥为迅速，未喷来前景也较斥为乐观。享然而，商业领地产发展的坚速度应与城预市区域商业肆发展相协调剂。目前中国倦中小城市商螺业发展有失推衡的趋势，腔由于普遍缺絮乏消费能力工，商铺市场嗽的快速发展紫将带来较大疼的市场风险晃，因此对于缠中小城市的拖商业地产开你发应持谨慎让态度。哑图4-5：缓2002-克2004年胞一季度商业逝用房销售、控租赁价格指棚数走势杠数据来源：帜国研网财经森数据库滔三、股市渐嚷趋回暖板贝块轮动酝酿笼机会欠（一）房地栋产股重新受著到市场资金锯关注询统计数据表读明，在20短03年中国较十大盈利行垫业排名中，爹房地产行业店高居榜首，距紧随其后的旋是汽车、网叹络游戏、物掠流等行业。雁但从隶属这压些行业的上揪市公司市场垒表现来看，个汽车、网络血游戏、物流惨类上市公司继2003年税以来均有出控色表现，唯询独房地产类永上市公司的盛市场表现差地强人意，远皮弱于同期大钟盘，与行业长基本面出现胶较大背离，极进入200搬4年以后，企这种情况开猫始发生改变胆，伴随着行希业景气度的扛整体提升，校地产类上市西公司将整体量走强。势分析认为，则房地产股重坚新受到市场攀资金关注，予主要有以下董几方面原因扒：却1、对人民挨币升值预期溉日趋强烈。菌由于中国还蜘未对人民币汁放开管制，村人民币还不翁是一个可以券自由兑换的秃国际货币，惕国外资金就眯想通过各种迎渠道持有人社民币资产，肥而目前，土蛾地是一项重剃要的人民币不资产，持有求了土地就相蒜当于持有了蜘大量的人民弹币，这也是值近期国内土止地价格一直倡上涨的动因露之一，国内指目前的房地腹产上市公司烂前期通过从调二级市场融蓄资，将募集畜到的资金绝蝇大部分用来复购进土地，提进行土地储咬备。人民币蜜的升值将对货拥有大量土便地储备的上给市公司获得挽了比较客观颜的潜在收益爪，与此同时委，国际资本阅将大量通过土公开渠道购厘买房地产上暂市公司的股词票，重新评墙价房地产上晕市公司的未淹来价值。响2、行业增搅长快速，前强景看好胡。在我国城联市化进程加蚀快及消费升格级的背景下发，房地产行追业保持了快划速持续增长拆势头。从行稀业发展前景横看，个人购燃房比例大幅顺上升、住房桌金融得到较劣快发展以及姻土地储备制脂度普遍建立亦，都意味着洒我国房地产长行业已基本阵实现市场化貌运作机制。卡其中，土地枣作为一种重悄要的资源更溜有挖掘的空希间。如银基啊发展、招商痰局等公司均抢存在着明显投土地资源溢盼价现象，这甩类公司拥有玉大量优质土屡地储备，这点些土地储备招的市场价值悠已经远远超仍出了帐面价汽值，具有非窑常明显的投造资价值。目爸前人们的视厘野也逐步从态基础原材料河价格上涨带所来的投资机遮会转向关注矮消费升级带理来的价值发芳现投资机会渔。进3、当前对虑土地市场的朴整治对于上丈市公司而言承，有两方面停的积极影响忠。殖首先，土地欲出让日益规碌范，暗箱操承作的概率大趟为降低，从极而为房地产习上市公司在馒日后取得土榆地储备打下堤了基础。如倒果土地市场消不规范，受董到公众瞩目勇的房地产类届上市公司往田往难以与一倦些不规范的珠房产商竞争早。因此，整现顿土地市场网之后，地产市类上市公司密的经营环境数会得到根本泊性的改善。帝其次，整顿召土地市场对珠一些土地储困备较多的地拌产类上市公煮司自然是福仗音。因为在概整顿之际可祸能会使得一甜些不具备实怜力的地产商故陷于无米下胀锅的困境，下但对于房地梁产上市公司蚁而言，由于袖资金实力雄疗厚，大多有惠土地储备。久如招商局、姜金一集团、宿万科等。罪4、项目竣祝工有望大幅抹提高公司利研润水平。才经过持续的省经营之后，技部分地产类篮上市公司的传楼盘进入了翼销售期、从侍而有望将前堪两年储备的封利润计入到唤2003年仰的年报或2饶004年的庆半年报甚至互是2004边年报，进而矛提升相关上杠市公司的投刮资价值。犬（二）板块避轮动酝酿机逝会爽从2001娃年开始的股级市大调整，馋使一些房地绒产上市公司堪的股价严重叫超跌。一些泥新上市的房理地产股如金证地集团、中洒恒集团、天抱鸿宝业的最扑低价格只及吹上市开盘价萝的零头，房滤地产行业指联数的跌幅比返二市综合指颜数的跌幅高通25%，房艰地产上市公潜司的财务结联算制度具有舅厚积薄发的角特性。已收遣未结算金额稠由于不能及匪时进入每股售收益使一些感房产公司的下财务指标相叨对低估，如百年初世贸股浸份发布公告卸其世贸滨江宴花园进入交这房期，每股袍收益大增2亏500%，霉充分体现了勉房地产公司爸特有的成长逢性。上海房廊地产公司如便中华企业、悦天宸股份随胜着洋山深水胸港的建设其摇低价购置的房洋山港区域培的地块具有竟极大的增值待潜力。深圳洋房地产公司误如深深房、忙深天地随着走深圳市政府峡出让控制权秒、内部整合骄重组、引进偶外资等不同较方式的分阶敞段实施具有纺极大的重组区潜力。丝而从行业成咱长周期的角驳度来看，进汗入2004患年，原有的姻市场主流板短块将会出现配分化，部分还行业板块将劈会被主力用所新的市场热遥点取代。由庸于受国家宏瞧观政策如温“飘18号朗”蝴文件、CE氧PA协议等肿所推动，加脏上市场渔“没游戏梳”惩规则的转变毫，极有可能诚使地产板块单成为新的市腰场热点。护（三）京、捷沪、深三地挤房产本地股担值得关注要目前我国房档地产市场运脾行态势良好精，根据20脾03年新开葡工情况和土吧地购置与开柏发情况看，己2004年杯上半年的投颗资仍将保持漂超过18%