上海建筑装饰有限公司战略报告

上海建筑装饰（集团）战略研究报告问题背景改革开放以来，我国的经济实现了迅猛的腾飞，每年GDP的增长率都保持在7%以上，到上个世纪末，我国城市居民已基本达到了小康生活水平。随着经济的进一步发展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推动，居民的消费结构发生了变化，居住消费占家庭支出结构的比重已上升到10%，仅次于实物消费支出，居第二位。在当前阶段，商品住宅房的开发与销售占据了我国房地产市场的绝大部分，其直接表现为个人购买商品房的比例呈现急剧上升态势。数据表明：上海的住宅面积平均以每年7万平方米的速度递增，平均每年的商品房销售量已突破1200万㎡，成交金额超过400亿元，2000年全市商品房销售量一举突破1800万㎡。房地产业的发展带动了上海市住宅建设的快速增长，1990年到1999年的十年间，住宅建设投资从26.26亿元上升到426.8亿元，增长15.2倍；竣工面积从421.01万㎡增加到2065.12万㎡，上海市房地产开发规模和销售业绩均居全国之首。1999年上海市个人购买商品房的比例已上升到92.6%，2000年上半年又进一步上升到93.6%，改善居住条件已成为居民消费首选目标。2000年1月至9月与1999年同期相比，商品房预售量增加36%，销售量增加28.1%，出现了多年未见的供不应求的局面。住房消费需求的拉动，为上海房地产业的发展提供了广阔的市场前景。现阶段我国装修市场每年的装修业务量为10亿平方米。它可分为两大部分：家庭装饰市场和建筑装饰市场。就建筑装饰市场来看，改革开放二十一年间（1978～1999），我国建筑装饰行业年均发展速度达到32%，1990～1999年，行业年均发展速度为40%，发展速度趋于稳定；近几年，全国每年的建筑装饰面积达到6亿平方米，年均增长250亿元，1999年其总产值达1200亿元，相当于全国城镇住宅年投资总额的30％，但专家预计这一比率在长远看来将呈下降趋势；上海现有建筑装饰企业1900多家（一级企业20多家），外省市在沪企业800多家，市场竞争相当激烈。就家庭装饰市场来看，1990～1999年，其年发展速度为45%，1996~1999年间的平均发展速度为41％，远高于同期国民经济8%的发展速度；家庭装饰主要为4亿多平方米的城镇新建住宅，尚未包括40亿平方米已建住宅的二次装修。有数据表明，全国城镇新建住宅装饰率达90%，户均装饰消费2.2万元，大城市和沿海开放地区家庭装饰率则达到98%，户均装饰消费4万元。据上海市工商局1999年10月数据表明：上海家庭装饰企业约16300多家（尚不包括街头装潢游击队），但具有资质证书的企业仅有1000家；家庭装饰市场呈现畸形发展的态势，超过2/3的市场份额为非正规装饰团体占据；这在某种程度上也导致了家庭装饰市场既是消费热点，也是投诉焦点；上海每年的住宅装饰的总产值达300-400亿元，其中家装市场近年来以近25～35％的速度快速发展，其2000年的总产值达150亿元，而居民的户均建筑装饰投入则为5万元。而住宅金融发展迅速，则在支持居民购房中发挥着越来越为显著的支撑作用。自1992年至1999年，上海市已累计发放个人住房贷款300.14亿元，占全国同类贷款的1/6，列全国各省市之首。据央行上海分行统计，截止2000年6月底，上海各银行个人住房贷款余额已达397.91亿元，其中个人住房商业性贷款为229.06亿元，比上年末新增65.3亿元，相当于同期个人住房公积金贷款额的3倍；个人住房公积金贷款余额168.84亿元，比上年末新增21.88亿元，同样、保持了良好势头。商业性贷款超过公积金贷款，标志着住宅金融发展进入新阶段，负债消费、贷款购房在沪上已成为时尚。面临这样一些新的经营环境，上海建筑装饰（集团）如何调整自己的业务组合、如何改善自己的内部管理、采用什么样的战略维持现有的业务地位和进入新的业务领域以及如何实施这样一些战略……对这样一些问题的探讨就是本报告研究的主要目的。战略分析上海建筑装饰（集团）的主营业务是建筑装饰业务。公司要想获得快速的发展，就应该拓展业务领域，考虑进入新的业务市场。与建筑装饰市场相关的是日益增长的家庭装饰市场，而建筑装饰业务在价值链上的延伸是房地产业务，所以，公司要想拓展业务领域，首先应该考虑的就是家庭装饰业务和房地产开发业务。一、房地产开发业务分析公司应不应该进入房地产行业？公司是否有能力进入房地产行业？要解决这样的问题，我们首先就应该进行战略分析。战略分析是制定正确战略的前提条件。我们的分析主要从宏观环境、行业环境、企业内部能力三个方面进行。（一）宏观环境分析●政治法律环境面对全球经济一体化的浪潮，上海作为中国向世界开放的前沿，“入世”后受国际经济体系的影响将会加大，由于我国是社会主义国家，一旦国际经济形势的大波动、大变化，对我国经济造成的影响会十分剧烈，上海作为国际化大都市将首当其冲。根据“有所为，有所不为”的原则，上海在提高城市综合竞争力的同时，更须兼顾稳定。因此，上海在培育一大批具有国际竞争力的产业的同时，更应将一大批以国内消费为主的产业作为支柱产业，这些产业的兴起将是上海经济乃至全国经济持续稳定发展的重要保证。由于房地产产品的生产和消费均须本土化，具有国内消费为主的产品特征，正好满足这一要求。平我国房地产纱市场的复苏罗引发了新一倒轮的开发投武资，上海作严为中国经济烟最为活跃和奥发达的城市训，更不例外私。中共上海普市委《关于繁制定上海市忘国民经济和买社会发展第灰十个五年计姿划》中，首里创先河地将禽房地产业定屠位于新型产村业构架的六恒大支柱产业畏之一。这不奥仅对上海房迎地产业的发偏展提供了新韵的机遇，而锦且对全国房棉地产业和整世个国民经济旗的发展，必燥将产生深远鸽的影响。袄为了更好地涨引导、支持利房地产市场销正常、有序帽、健康、快她速地发展，丙国务院、财历政部、建设阅部、国家工另商行政管理员局、国家税策务总局以及拐地方管理当留局制定了相醒应的法律、丝法规，如财宁政部、国家哥税务总局于荡2000年舍12月7日壳颁布的《关恩于调整住房临租赁市场税径收政策的通歪知》、建设置部于200缩0年9月1扎8日颁布的恋《关于简化堆房地产交易没与房屋权属绑登记程序的振指导意见》稀、财政部与支2000年盏9月6日颁俩布的《关于筛企业住房制浇度改革中有就关财务处理陡问题的通知想》等等。这垒些法律、法她规的颁布施描行为房地产诞市场的发展岔扫除了障碍魂，使房地产佳市场的发展钟步入了一个宾良性发展轨洞道。随着改塌革的深化，拢上海市的房剪地产行业的捏管理得到了块加强。以全寄市、全行业倡、全过程的枝管理为目标历，基本建立躬起覆盖房地腹产生产、流欢通、消费等沃各领域的行膀业管理体制极，强化了土辱地供应和投哪资开发项目奔的管理，从贼而达到了塔“吉严格增量、忍力求平衡、戚调控存量、艘保证重点多”营的要求。国有有房地产企电业改革实行走政企分开，融推动了政府烤职能转换和姜现代企业制毁度建设。同逝时，进一步卸完善行业管帽理规范，加券快法制建设狭，上海市有摧关当局已拟兰定和颁布了荷《上海居住浩物业管理条页例》、《上吩海市房屋租就赁条例》、麻《上海市房韵地产转让办策法》、《上泉海市国有土哪地租赁暂行鲁办法》、《习关于搞活上广海市二、三说级市场若干必规定》等2卖个地方性法吉规、17个劣政府规章和号160多个夺规范性文件搬，为房地产好业的健康发繁展提供了保伙证。作为上鄙海新世纪支偿柱产业之一歉的房地产业妄，面临着巨淹大的发展机庸遇。梁●鲜经济环境惭自改革开放邮以来，我国绒的经济实现扮了迅猛的腾榜飞，每年乌GDP赤的增长率都到保持在7%隙以上，到上呢个世纪末，滤我国城市居骄民已基本达课到了小康生颜活水平。随皮着经济的进框一步发展，晌居民收入的贡提高以及住浓房分配制度妻改革的推动煌，居民的消酷费结构发生壮了变化，居改住消费占家纽庭支出结构伪的比重已上饱升到10%困，仅次于事漏物消费支出币，居第二位擦。在当前阶覆段，商品房持的开发与销肉售占据了我玉国房地产市路场的绝大部句分，其直接鹊表现为个人装购买商品房溜的比例呈现服急剧上升态基势，因此，果对于上海市增商品房市场摇进行的有关疑整体研究将欲直接反映出拿现阶段上海佛房地产市场共的运行规律矿来。数据表伍明：199留9年上海市穷个人购买商尺品房的比例筐已上升到9扫2浪.6北%，200淋0年上半年醉又进一步上峰升到气93.6羽%，改善居纲住条件已成逮为居民消费怎首选目标。饲2000年殊1月至9月征与1999累年同期相比缩，商品房预侧售量增加3伞6%，销售效量增加28瞎.1馅%，出现了尾多年未见的蝶供不应求的昏局面。住房嫌消费需求的垄拉动，为上搏海房地产业膨的发展提供园了广阔的市评场前景。搏●福技术环境子房地产业对池上海市国民尾经济增长的旨贡献率显著资提高日首先，房地液产业对国民精经济具有明征显的拉动作帖用，投资乘袜数效应巨大丝。近年来，踏房地产业对匪上海经济的皆贡献日益增诵加，其增加景值从199坐0年3裤.75税亿元增长到施1999年武的201腾.53鞠亿元，占上桌海市穴GDP屋的比重也相垦应从蹄0.5%该上升到5海.2咳%，200父0年底更进黎一步上升到妨5探.5%多。据初步匡垒算，沸“配十五态”翠期间这一比它重还将提高痒到8~10册%夜，5年中房迟地产增加值币的比重还要数提高种2.5~4翻.5兆个百分点，膜年均提高兽0.9用个百分点。邮通过近十年刺的比较分析屯证实，房地翅产增加值的尽增长速度平息均约为上海仔市蜂GDP炭增长速度的乐2倍，房地绸产业已逐步蚀成为上海市每财政收入的牺重要来源之凯一，将有望化成为上海经雅济新世纪的帮亮点。房地援产业对上海姨经济的拉动值作用逐年加络大（见下图极）。气1999年化，住宅消费宋（包括带动集相关产业消管费）对上海大经济增长的望贡献率为9抛.7%途，房地产业绪增加值占到光GDP的5液.2%,洗到2000详年占到辈GDP窗的5.50奶%。将房地跌产业作为上尽海经济持续秒增长的支柱顷产业，其增庭加值占GD捉P的比重将弯有可能逐步指提高到15桶－20％。而从未来10赛年看，预浴计上海的房塘地产业还会牙有长足的发棵展。朽2班.拍房地产开发将建设保持较幅大规模四上海市的房舅地产开发投处资额从19捡96年到1昼999年的营4年中，每逆年均超过5喜00亿元，奋约占上海市兵固定资产投肌资的1/3幅。尤其在2煤000年前初三个季度，描上海房地产苍投资额上升翅17.2%阁，一举扭转胡前3年负增喜长的颓势，皂新开工面积钱达到115吴5万㎡，同宰比增长鸟36.5%柴，商品房竣洋工面积在1忽500万㎡斩左右。平均视每年的商品切房销售量已诚突破120啊0万㎡，成缴交金额超过村400亿元盟。2000赞年全市商品语房销售量一蚂举突破18洪00万㎡。块房地产业的爱发展带动了喜上海市住宅臣建设的快速观增长，19经90年到1克999年的肚十年间，住唐宅建设投资沟从拒26.26弯亿元上升到索426.8姿亿元，增长娃15.2抽倍；竣工面续积从轧421.0寺1匹万㎡增加到把2065.惯12郊万㎡，上海孕市房地产开股发规模和销侦售业绩均居辰全国之首演3．住宅金晴融发展迅速响，在支持居爷民购房中发榜挥越来越显振著的作用售自1992跃年至199蜘9年，上海圣市已累计发咬放个人住房帆贷款300菠.14到亿元，占全俯国同类贷款顾的1/6，借列全国各省龙市之首。据泪央行上海分妄行统计，截委止2000狼年6月底，鸦上海各银行皂个人住房贷绘款余额已达细397沈.91喷亿元，其中片个人住房商判业性贷款为搏229.0梢6疫亿元，比上国年末新增艳65.3阁亿元，相当今于同期个人遍住房公积金榆贷款额的3挨倍；个人住石房公积金贷揉款余额呀168.8喝4叨亿元，比上熔年末新增2访1情.88暴亿元，同样影、保持了良北好势头。商荣业性贷款超罗过公积金贷仿款，标志着鼠住宅金融发恼展进入新阶杯段，负债消饿费、贷款购廊房在沪上已串成为时尚。稀4.房地产索业的发展是腿上海城市功肤能调整的必咏然选择。恰城市功能开慨发有赖于房烫地产开发经润营作用的发预挥。房地产冤可视为城市凶功能的载体僚，是城市一灭切经济活动直的基础，房呼地产的开发族建设是城市技的形态开发和，而房地产容业的有效使走用则是城市滩功能的重要茶内容。未来把上海城市的殖发展追求的创是现有城市腹化的提升，炎以及旧城区称都市机能的茎重建与生活舒环境的整体货改善。在城绳市布局、城树市功能、产伐业结构的调慕整过程中，辉房地产业的鸭发展可以自谁觉适用经济部杠杆通过市洪场机制实现蹄调整。鲁●哑社会文化着环境鸣我横国的人口占给全世界人口恒的20%。冠上海作为一凡个国际大都睁市，人口已的达到130配0余万（官温方数字），研住房紧张长这期以来一直刘是困扰上海康市民生活水爷平提高的最膨为迫切的问博题。随着市沉场经济的发救展，居民收魂入提高和住日房制度改革剃的推行，通将过计划方式糊分配的福利击性住房正逐通步取消，居千民对住房的晨需求已逐渐吸通过市场来叹解决，因此烈市场化改革队的进程是居疑民对商品住啊宅的潜在需悬求得以实现近的条件之一量。上海人口愧众多，随着院经济的发展命和人民生活障水平的提高殿，人均居住难面积若提高列到16㎡，贯到2005残年全市要开帖发近700余0万㎡的住这宅。据联合隐国预测，2趴040年我盖国人口将增肾至17~2头0亿，为安将置新增人口正需要增加的坝住宅数量也畅是十分可观的的。近年来册上海经济高备速增长，居乘民的储蓄存闲款不断增长役。就城市居燕民的消费模慈式来看，对深基本耐用消宣费品的需求士也已经饱和巷，因此不断竟增长的储蓄呀存款已是难历以依靠家用丹电器等耐用瞎消费品所能昼够吸收的柴，在轿车进馆入家庭的生垃活方式由于赴我国的特殊裁国情尚不能闸普及时，商责品住宅的购细买应该是我虏国居民储蓄艳资金投向的踏重要领域。绣另外，随着吓上海经济现啄代化进程的笼加快，农村浊剩余劳动力央不断被解放真出来，城市驶规模的扩展楚和农村城市柄化程度将不角断加快。居雷民政部《中颈国城市预测缝和规划》的夸数据，到2被010年，毙上海城市化安水平将达到善60％，城陈市的发展和纲城市人口的棋增加无疑意宴味着对商品搂住宅的巨大馒需求，房地愈产业面临着咸前所未有的球商机。旨（二）行业截环境分析昏●曲房地产行良业现状辣党的十一届科三中全会以泉后，上海的某房地产业逐著渐复苏，房寺地产开始被冷作为资产进的行经营性运惜作。房地产赞企业作为资户产经营性运允作的主体则盟应运而生，架首先在房地佣产生产领域热出现了专门惰从事商品房触生产的房地肢产开发经营梳企业，继而阀在流通和消贴费领域出现鱼了房地产经携纪、物业管渠理、房地产点估价以及信冷息服务等企幸业。197烧9年，上海叙首先出现了括两家商品房扰开发公司，颤到1991置年底，全市怎房地产开发趴公司已有9烈4家。从物1992年彼起，上海的劣房地产业呈炎现出验“老爆炸式众”泰的发展态势河，大规模的前解决居民住西房问题，前嚼所未有的城露市改造，为煮房地产开发贷企业的发展婶提供了广阔虑的空间，至烟2000孤年底，上海劈有房地产开甩发经营企业堡约4050世家。在过去身的20年当授中，上海的订房地产企业鉴的发展推动曲了房地产市倦场体系的完轻善，而这种郑完善对房地探产企业新的体发展，提出挽了改革的要特求。垄上海房地产盲开发经营企傲业的发展历眯史，很大程唇度上是国有芽房地产开发捏企业的发展愧史。197愉9年上海的乎房地产生产寄领域，率先孩出现了企业数，打破了由尚国家直接投初资开发房地葱产的局面，伐但随后相继今成立的房地狂产开发经营敢企业，仍然殃以国有企业伟为主体，目辣前上海国有万房地产企业端约918家走，占企业总卫数的22.烂7%，但国钟有房地产企弹业的房地产距开发总量却竹占据了上海席的半壁江山敬。国有房地唱产开发企业窄为上海房地引产市场的形瑞成、市场体剥系的发育完叔善、城市建返设、居民住火房条件的改诱善等诸多方哨面作出了巨插大的贡献。显随着市场竞风争的加剧，旅房地产市场岔由以前的毯“染短缺市场守”克走向徐“暂买方市场蝶”烦，国有房地酷产开发企业称虽然规模犹卷大，但已雄央风不再。许锯多声誉卓著国的国有大型制老房产公司况举步维艰，菌大量房产投舰资项目套牢帅不说，市场勉上众多美仑索美奂的楼盘狐也难觅踪影谁。难怪有人替发出疑问：蠢为什么国有疗大中型房产峡公司拥有资酷金、人才、羽政策等许多帜优势，却在捉市场竞争中抖如此疲软呢奴？原因在于阳：借第一，商品零房价格偏高的，空置严重壶，市场有效晶需求不足悄1999年剖的上海房地粮产市场，虽郊然供求差距省缩小，空置兴状况改善，怜但是商品房洪的空置情况返还是十分严钟重的。19糟99年上海雪房地产市场韵总空置面积岂为1254区.77万㎡感，其中住宅拔有909.恶71万㎡，在占总空置面捡积的72.堤5%；办公浮用房为17械8.40万稻㎡，占14院.2%。指虽然200蝴0年上海房惩地产市场需历求旺盛，但环这仅仅是向糠“互货币化房改津”门过渡的政策熟行情，未来因2书—吧3年房地产按消费，并不孤代表楼市发螺展的真正方险向。未时下上海房迁地产市场大嘴量积压的空揭置商品住房法，与其说是贷供大于求的仓结果，不如追更准确地说币是高房价阻愤碍了有效需丝求的实现。答传统的交易扛方式尽管简阵单明了，但遮住房作为商碍品其价格相穷对普通购房泽者的收入，棵还是偏高。箱普通购房者名需要长期的定资金积累，云加上住房金齿融手段的帮饼助，才能实克现住房消费笔的需要。由暴此，住房的奥高价格造成俊了住房市场浙的低流动性赤。绳第二，房地脂产金融信贷赚机制不完善除，金融对住耀宅消费的支勾持力度不够庄由于房地产栋金融起步较馒晚，我国并钩未形成一种其能将金融与秩房地产行业遇特征很好地碌结合的信贷剖机制，首先躲，在开发商杨建设贷款方沫面，金融风蠢险过高导致邮银行肾“沿惜贷沟”转，造成房地筛产开发难。孕房地产开发悄周期长，金重额大，风险迫高，能否拓葬宽融资渠道筐，加速资金套回笼，在很鞠大程度上决庆定着房地产乞项目开发能龄否成功。现详在，房地产物开发难度越伙来越大，开芒发商主要依翼靠银行信贷浩和资本市场阀融资，而银诸行在信贷规好模和方向上寇都有所限制痰，贷款条件皇严格，资本杜市场融资也饺只是条件尝弯试。从房地述产开发融资讲渠道看，我抖国的房地产锋融资渠道单行一，目前房腥地产业投资餐资金70%厌以上要依赖药银行贷款，指这意味着我兆国房地产业司对银行依存故度过高，容年易导致炮“图一荣俱荣、萝一损俱损刮”盟的情况发生炊。现行银行悼房地产开发淹信贷取向也字是进退维谷点：发放抵押任贷款会因销哲路好的开发齐商没有抵押顶物，而使信趟贷资金流向起销路差的开汇发商，银行案虽有抵押物钢在手，也未杜必能保证资膝金的安全性老与流动性；齿发放雷“迫盯人贷款混”腔也只能以开幼发商以前的嫌经营业绩为规参考，在我要国银行信贷筛风险评估体外系尚未健全裙的情况下，施也不能保证戚新项目资金面的顺利收回罢。在这种情意况下，银行工为了规避风婆险，只好无陈奈地纽“捆少贷难”窃、席“践惜贷吹”帖。淹其次，在住尾房消费贷款发方面，我国依房地产金融摄资金来源少漫，使用分散葡，难以启动裕房地产消费商。个人住房列抵押贷款的旋资金来源，类主要来自推紧行住房公积丽金制度实行胳强制性储蓄休，以及实行乡自愿并有国险家政策扶持绿和引导的住牢宅储蓄，即拣商业储丹蓄。目前单禽靠有限的政画策性存款和拢商业性存款需，是难以满疏足个人住房势消费信贷需位要的。而各侍贷款机构各所自建立住房毕信贷部，分芳散使用住房洒信贷资金，而难以达到资隆金的整体最芝佳效益。麻缺乏金融有壶力的支持，楼造成了必“心两难催”瞎的境地：一侵方面是面对询高房价，居攻民个人消费腹难以实现；观另一方面却杯是居民总储赖蓄额的居高听不下，居民女总投资难以悲启动，据统王计，目前上胸海居民的储洗蓄已达30安00亿元。驻要想改变当传前房地产信傅贷的尴尬处辽境，在很大贵程度上需要娘建立一种能刃有效地联接木资金市场与福实物市场，惯并能运用市便场机制将居蛾民小额储蓄闹汇集起来，凡以满足房地衔产开发与消吹费长期大额谷需求的制度量。抵第三，房地落产市场体系症尚未完善，罪抑制了住宅脖市场的发展阀房地产作为罚一种商品，染兼具消费与峰投资价值。能由于房地产打具有良好的虫保值增值功哄能，房地产村投资在国外趴异常活跃，握房地产占整详个社会总投怀资的比例相帆当高，但在辞很长时间里绿，我国居民车比较关注房坏地产的消费棕功能，却忽梳视了房地产岩长期的投资发价值。校近年来，上取海在国内率乞先向个人发测放住房贷款始，允许已售高公房上市，培允许公房差并价交换和转灯租，在政策旧上屡有突破进。百姓入市贩的门槛逐年缠降低，政策即力量不断规础范市场，打惰破交易壁垒呆。在减免税切费、打开市纤场通道、建宴章立制方面索，做了积极汉有效的探索脑。但是，从狼上海房地产忘市场体系来轻看，消费市袖场尚未健全虏，投资市场济仍未建立。荒消费市场在蒙一定程度上臂仍存在着交既易方式单一合，二级市场催不发达的问滩题。在二级背市场不发达旱的情况下，覆旧房买卖很海难成交。因厚为卖方必须盛在找到下家耽来买的时候飘才能将房子寸卖掉，这很该不利于活跃厦房地产市场幻。牺我国城市平疮均房价在过改去11年中息涨了4倍多惭的事实，已手使很多投资巨者认识到了袍在我国进行虎投资性购房坐的增值潜力森和前景。从植长期来看，关房地产领域伸投资回报是速比较高和比纸较稳定的，脏是一种理想耀的资产积累墨投资方式。革目前，个人喉置业投资在奴上海正悄然冒兴起，据资拍料显示，投侍资性购房客成户比例自去拐年开始有所府上升。因此伞，建立上海鞋房地产持分田权交易市场渠以满足居民掏的投资需求将已是大势所篮趋。没●疮房地产行吓业的特征敏高投入嚼。房地产行刃业是一个投欣入相当大的洲产业，主要临用于购买土汗地、房形的辞设计以及房术屋的建造、崖装潢、维修屠和房屋的销溉售等等。所芹以雄厚的资速金支持是房粱地产公司得建以建立和发像展的前提条价件。找高风险。房栽地产产品的属开发孕育着植很大的风险序。首先，进盈入房地产行五业要有冒很撕大的资金风踏险，而且房展地产行业是掠一个关联度腰很大的产业剪，它受一个湾国家、地区恳甚至全球经疑济环境的影涨响很大，而侵外界经济环瞎境具有很大叉的不可预测梁性，这就给肥房地产行业忘带来了很大图的风险。比待如说亚洲金桌融危机的爆筋发，就使得稿房地产业一粱度陷入低迷苗。我长周期。房芹地产产品的栽开发到销售祸由于产品本商身的特殊性丘要经历很长慨的时间，从妖资金的大批浑投入到资金榜的回笼需要宏经历很长的垄时间，这就坡需要房地产笋开发商需要策很强的资金解实力，无疑音这更增加了闲房地产开发围商的风险。亲高收益偏。房地产产现品的利润回估报率很高。端如果一项房踩地产产品从凭开发到设计从和销售都非纹常成功，利芝润回报能高席达几倍甚至辆数十倍以上跌。裤●缺加入驼WTO章对我国尤其侵是上海市房争地产行业的甜影响供“脑入世混”柔所营造的对决外开放的良全好国际环境凶，将大大加于速房地产业届专业化、规灵范化、规模青化进程。同烧时，也会加肌剧房地产业寄及其相关行品业的竞争，沃使房地产业肚面临又一次荣发展的机遇搅与挑战。但有是，葬“映入世闸”橡会带来房地润产的大量需炉求，以及新骑一轮的资金块潮，将改变晋市场的开发解模式，激活请现有的房地骡产市场，有馒利于消化空后置；由于房唤地产具有本柄土化特征，料加上房地产饥文化差异的每作用，捧“仿入世舌”污后国外的房拒地产开发商南不会在短期寨内大量涌入贪中国市场，镇我国住房贷拍款中的公积干金贷款目前样仅对国内银请行开放，国破外金融机构己的加入对国导内住房金融赠贷款的影响失不大；在狗“悔入世封”隙的缓冲期内运，政府还可竹以在政策上缺给房地产业狱以适当的扶揭持和保护。翅这些对国内娇房地产业的铜发展是非常喂有利的。不没容置疑的是塘，对上海房母地产业而言图，吗“醒入世荐”钩的机遇将大码于挑战。具武体表现为：询首先，居民菠购房观念将三发生深刻变烤革，住宅需兄求将有所增友加兰目前，上海堤居民消费水弄平还比较落册后，与一些志发达国家相轿比，差距明庄显（参见下荷图）。第一览类需求（食败品、服装需脂求）消费比冶重过高；第颤二类（居住缘与日用品需镜求）、第三咐类需求（生粪活享受与提赔高生活质量辟需求）消费车比重明显偏迫低，居民生崇活水平不高税。这与上海追人均GDP灶已超过40凝00美元的收状况是不相册匹配的。茄随着住房制伤度改革的深踩化，福利分隆房被彻底取遣消后，在政牌策导向的作榨用下，居民帽的购房意识初将明显提高逐。秒“财入世叔”朝后，关税水澡平将会大幅脂下降，居民铅用于日常生仍活的开支在社家庭的收入池中所占比重敢将逐步降低恩，可用于购磁房的消费资割金将相对增扭加，居民的高住房购买力习将有所增强喉；外资银行中的进入并被亲允许同中国流银行业一起肤介入部分流脱通领域，将迫带来品种更伶多、质量更子优、选择余息地更大的金崇融服务；在钞世界经济一税体化的大环败境下，有利许于与消费者姻之间建立良采好的信誉保碰证，举债买热房的意识将荡会日渐浓厚耳，从而将拉月动国内房地梁产消费。隆此外，锦“耍入世随”戏后随着交通筹便利程度的杠提高，临近报郊区的房地双产消费将会解增加。市政映设施的改善厅和汽车的普咽及，给上海中消费者购买攀房地产提出兰了新的要求拾和标准，人将们挑选住宅庄的区域及居奏住习惯将发橡生改变，带厚有汽车车库太的住宅及交贤通方便、居集住环境好的让近郊住宅、呀公寓将成为银人们选择的恶目标之一，皮临近郊区的艇房地产前景秆看好，升值粥潜力巨大。貌其次，国民冒待遇的实行集将会增加境璃外人员购房岔、租房活动弦实行国民待押遇原则是加夕入WTO的眨条件之一。趁“侨入世绍”恳后目前的跪“袄外销房蜡”们与宜“狼内销房酿”毯界限将被打势破，而境外滔人士的投资吓性购房必将槐带动国内居锣民的投资性豪购房，同时姐还会促进房逝地产二、三秋级市场的联锋动，尤其是灵推动三级市帅场的发展。轧目前在上海弯，政府尚在仆实行外销商咐品房和内销姜商品房区别排对待的政策眼，在地价、吓基础设施配傻套费等方面办外销房比内群销房要多征鸣收，使得外哗销房商品价国格要高于普勾通内销商品貌房。加入W新TO后，这奥些差别将被摸完全取消，耳境外人员购僵房、租房将润实行与我国驼居民局“粘同房同价牧”厕的政策，开权放的中国市耐场将吸引众滤多国外企业浊的进入，大陵量的外籍员盗工将对高档模住宅有更多太的要求。莫遭再次，上海伸的办公商业径用房市场的裤空置情况将宴会明显改善炉“疼入世竿”珍以后，随着经我国银行业彻、保险业、右零售商业、劫电讯业、法帅律服务、中鹿介咨询、娱与乐业等服务坝贸易市场将倾逐渐向国外映开放，外商动将会在上海信购买办公或押商业用房，拦开设分支机介构、营业场就所乃至大型筹连锁店等。备在吸引了国敢外企业的同陈时，国内企大业为了适应誉“旱入世争”疗后全球一体琴化运作的需凳要，也会将泊总部迁至上夜海这样的大些城市。而众瓜多从事商贸遮、服务业的竟民营企业以维及新兴的高伐科技企业，傲在加入WT异O之后，将屠拥有更大的介发展空间，恩他们对于办款公楼以及高供品质住宅的铸租用需求也少将提高。9劳0年代房地泄产的疯狂扩资张，使得供替远大于求，丰大量的办公投用房空置，胆“必入世统”井将有效地促什进消化空置蜘的办公和商旅业用房。论此外，登“取入世凯”带后上海地价虑将稳步上升我，房地产长秤期价格看涨消商品房用地隔实行招标或咸拍卖后，地垂价的上升趋溪势已逐渐显敞现。从土地为的供给来看共，人多地少跪的市情决定循了土地的供租应将会受到腔限制；而从伟土地的需求弓来看，房产胳市场表现出灶了强劲购买况力，开发商斑对土地的需痛求将增大，戒今后土地的锤竞争将表现带在旧城区、渣旧厂房的改谅造上，并且痰地价可能上谷升。置对于上海的计上佳地段的缺高档物业来希说，在建筑商费用降低的践同时，土地霞价格上升，进房价构成变类动较明显，知而短期内房放价上升下降暑因素相互抵欢冲；从中长钟期看，建筑胳费用不会持鞠续下降，而线加入WTO枯对土地需求的的增加则是耳长远的，这马是房地产价领格特别是土邪地价格中长性远向好的一颜个重要内在剂动力因素，纽但这需要政司府适当的土率地政策配合鬼。房地产价史格中长期向溪好的收益者兄，更多的将沾是房地产开净发成本较低略、市场定位抢准确的房地察产开发企业早。耕最后，唯“愚入世拆”厉后，大量外皮资的介入将袄改变市场开跟发模式晴加入WTO验后，将为国逝际大财团为朋主的外资介古入提供进一月步趋向平等样化的环境，卖外资结构的轰改变必将影国响市场格局租，市场的开乱发模式也将陶更趋市场化潜。上海有可邀能成为外资依进入的主要敢目标之一。氏90年代以闻来，上海房近地产市场经越历了两次外筹资投资高潮圆，一次是以乡土地批租为啄契机的外资显引入，它引蜘发了199酸2年、19辽93年上海训外销房的建受设高潮；另位一次是19荷94年后的师外资大规模隔进入内销房史市场。不过赔，这两次外袭资引入的共害同点是以东饼南亚资金为扩主，受19剃97年东南赠亚金融危机符影响，这部泉分资金将逐忧渐减少；而红“撇入世归”杏则可能彻底独改变上海房职地产市场的饮外资结构，停欧美大财团政资金份额逐资渐增加，从骑而形成上海爬房地产业新四的支持基础猪。广（三）企业毕内部条件分即析猫●蹈上海建筑优装饰（集团扣）炊的人力资源附状况虏上海建筑装剖饰（集团）状总岩部全体职工筋120余人粪，公司员工蔑的平均年龄埋，专业技术吊人员100拴名，其中本柱科毕业占全户部专业技术脸人员的20恭％左右。专秀业技术人员旷负责科研开再发、弱QA熊、燃QE傍以及生产管我理等部门。贤他们有着各淹自的专业特勉长，有着丰地富的工作经皆验，能够胜仪任本职工作管，兢兢业业挑地为公司服抽务。公司在炕人力资源方暗面下了很大直功夫，如对堤中层干部进绪行述职考评太工作，对职递工反映较大拉的中层干部战进行调整；蛾对中层干部它进行各项培姑训；招聘学凳历较高的新造员工；为企蹦业注入新鲜蓝血液和活力绿；鼓励年轻仙的员工继续民深造以及各哗类上岗培训桂等等。植但是，公司疯的人力资源涉状况也存在叛着一些问题塑。一个最突泛出的问题就旬是公司员工唇的知识结构碎偏低，年龄响结构偏高，痒员工的学历初普遍不高，蠢在以知识经并济为背景的见当今社会，位对于公司的招长远发展显辽然是不利的馋。储●.峰公司的综合宅实力及主要待优势穷上海建筑装坑饰集团以上仿海建筑装饰夹（集团）有复限公司为核裕心单位，拥仰有全资子企附业3家、控习股参股企业灿14家，另蹄有关联及契搏约企业18原家，拥有装捐饰、建造、警修缮、水电闷暖通安装、每拆迁、防火予、家庭装饰丛、古建筑等泻各类专业施债工队伍。预雾算、查勘、覆设计、施工滨、建材、电崖动机械制造残等配套成龙吃，拥有一流纲施工管理人脊才和大批能争工巧匠、技具术力量齐全诊、施工实力跳雄厚、施工缩范围广泛。薯（集团）有妙限公司为建吊筑装饰资质范一级、土建伟二级、建筑古装潢甲级设拥计，并拥有无国家外经贸虏部颁发的对围外经营权，乘是上海市最群大的建筑装吨饰实体单位停。公司通过孤ISO90吴02静质量认证，犬连续多年被补上海市统计肚局等列为置“闸上海建筑施林工企业经济屈实力50强悟”脾。还荣获9善4、95年着度上海市优肿秀企业等多斧种称号。挽（四）房地揪产业务着SWOT埋分析结论晨根据上面对餐宏观环境和许行业环境以还及企业内部载条件的分析航，可以发现驼公司目前面材临的环境中果蕴含着以下无这些机会和杨威胁：机会：洪——劲房地产业作驾为新兴的支友柱产业，在言中国，尤其拉在中国经济祥最为发达和婶活跃的城市定——岭上海，有着友巨大的发展乏空间。调查氧表明：随着每住房制度改腿革的深化，搅居民对住房宜的需求在不磁断增加，房庙地产行业还翼有很大的市糟场空间。堵——收中国加入像WTO芹后，上海作熄为中国开放向最前沿的国目际大都市，倒商业用房、勿境外人员用伤房将会急剧口膨胀，而且化随着国民待应遇的实行，等人们的消费卸结构将会发术生显著变化投，这对于进娱入房地产业草是一个很好养的机遇。袖——绳目前我国房违地产行业竞灾争虽然非常尾激烈，但行搭业进入壁垒眨仍然较低，漫只要找准产悔品与市场的约最佳切入点炼，仍不失进价入房地产业咱的机会。威胁：绘——览国有房地产蜻开发企业发罗展首要的难勿题是资本金爹严重不足，杠开发建设资至金短缺，银勿企关系也由服以前计划条侵件下的无条理件支持，发喊生了变化，武银行经营准碌则使得负债片率较高的国匪有房地产企邀业在融资方且面面临着很灶大的困难，欧资金已经成袭为国有房地停产开发企业恨进一步发展耍的严重制约旬。宪——首加入WTO坝后，我国经般济与全球经秘济息息相关挣，更深的受采到世界经济盲的影响，这喊对进入房地情产这个本身凝就是高风险分的行业更加子剧了市场风厌险。互——妥房地产金融批信贷机制不轨完善，金融吧对住宅消费值的支持力度闪不够，以及圾我国房地产升市场体系不洁够健全，法去律法规和市里场监督机制摧也不够完善伴，尤其是国敞有房地产企至业的政企关厕系还不是很板清晰，产权钥关系还不够烈明确，这给律进入房地产晌行业带来了摘很大威胁。拣根据上面对党上海建筑装帝饰（集团）旬公司企业内跪部条件的分击析，可以发些现上海建筑敲装饰（集团点）助主要存在以奥下的这些优籍劣势：企业优势：泼——碰公司在房地园产产品开发搅方面积累了逃一定数量和栽质量的人才阅和技术储备择，并积极引服进高素质人德才，培训公乞司员工，主狠动与高校和顶各类研究机厕构建立良好碌的合作关系够，这些都将律为公司在激功烈的市场竞椅争中形成自志己在房地产鞭产品的研究折开发、销售有、管理等方绍面形成自身揭的核心竞争语优势奠定坚支实的基础。幼——闯公司的财务范状况良好，耽与银行等金亡融机构有着扰良好的合作览关系，从而得公司在资产率负债、筹融胀资等方面有脸一定的能力雁。爆——毛公司自19相80年以来陷，在房地产肝市场交易中有有许多成功戒的经验，另雷外公司与银院行等金融机匹构有着很好速的合作伙伴晌关系，有着饺很好的筹、武融资能力，鲜这就大大降员低了公司进父入房地产业抖的进入壁垒裳。返——猫公司本身的柿业务性质就换是以建筑、坦装饰为特点眠的专业化企写业，进入房轻地产业对于粥公司实行产猾品纵向一体交化战略和形添成多元化的若发展格局，浪降低经营风何险有着重大植的战略意义抬。而且产品庙之间的强关竿联性无疑也欢降低了公司铺进入房地产役业的进入壁守垒。企业劣势：警——松公司员工的觉文化素质普怒遍较低，这恢对于公司产妇品的开发、栗设计、销售烂、管理等以迹及公司的创名新发展等方婚面无疑是严脾峻的挑战。每——慧公司的组织利机构设置不浇够合理，没晌有有效地激填励机制激发既职工的积极叉性，造成管台理的低效率摄。袜——岩公司还没有仅形成自己的侄核心竞争优汽势。夹（五）房地龙产业务分析仿小结阵通过述SWOT幅分析，从宏赠观环境和行芳业环境来看捡，房地产业匠在中国尤其摸在中国开放洽最前沿、经蜓济最发达的帅城市诚——砍上海，有着见广阔的发展蜡前景，公司杀应将主营业星务向房地产喝业延伸，但盼从公司的内蚕部条件来看拍，短期内进冒入房地产业管时机尚不成蹄熟，公司的牵当务之急应欠加强和优化生人力资源配肯置，采取适攀宜的员工激曾励机制，调裕整财务战略观和管理组织斯结构，为将纠来进入房地孔产业打下坚访实的基础。跌而在长期内遣，公司应该拖将房地产业括务发展成为糕自己的主营露业务，以房柱地产业务为洋核心来整合砖其它业务。咱二、家庭装就饰业务洪（一）行业央现状捉1蛇啊199您0～各1999昼年，家庭装许饰市场年发辱展速度为混4垮5稿%铁，1996蛙~1999位年间的平均肝发展速度为肥41％，远央高于同期国种民经济亩8%速的发展速度杂；家庭装饰看主要为循4狠亿多平方米贡的城镇新建贞住宅，尚未诉包括化40扫亿平方米已易建住宅的二浩次装修。目夫前全国城镇肚新建住宅装胶饰率达炒90%疫，户均装饰薯消费怪2.2验万元，大城戴市和沿海开缺放地区家庭钢装饰率则达屑到云98%轧，户均装饰青消费物4坏万元。名2去家装市场朵的特点：小而分散；利润率低；扫作业面积小名；缸材料品种多镇而数量少；冬工作量不大芽但工种不少暮；妄工程量不大欢但提意见的统不少。啦对家装企业王而言，其特责点为：任务多；活好接；钱好要。窄道3划家庭装饰听市场的发展档潜力以及市若场地位将越米来越突出捆住转宅建设是一朝次性投资，姓而家居装饰镇是周期性多坦次消费。在汁住宅的使用疫寿命内，平三均歌5奶－叠8竿年进行一次毅装饰（有时液连同维修和骗局部改造）活的总投入，租将不亚于建找造住宅的初予次投入；狱据稼估计：家居加装饰在未来泄两三年内将卧达到终2000柿亿到王3000周亿元，即相糟当于住宅投谢资总额的一伞半左右。从迎长远看，家绞居装饰业很医可能跃居住郊宅产业的首脉要地位；理建设部副部但长叶如棠认欠为，从今后镜的走势来看案，无论从上年海、北京、估江苏省都可悲以看到，大点的、高档的竹宾馆、饭店佳都已趋于饱感和，国家的哭投资结构也信作出了明显青调整，投资皂重点已从楼们、堂、馆、润所转向于基恩础设施建设但，所以从长兆远来看家庭疲装饰市场最孤具前景。鼠4它衡市场消费特滨征糠据调查，五碍年内准备购刃房的都市人扩占调查城市坚总体的谅21.9镇％，其中以灵经济适用房曲和商品房为兽主；在已拥殿有产权房的奉家庭中，齐23.3此％预计在五土年内购房，按20.1易％预计明年糠购房，商品召房及经济适害用房仍占预炭购主导地位消。生目前，中国塌的家庭结构宴以三口之家勺或四口之家尿为主，购房惊计划多数定普位在商品房弊及经济适用足房，分别占缩预购比例的租42.7披％和肉39.2蝇％；预购面胆积在积70胀－润150葱平米不等，挂以超80顺－弃100余平米的需求镇量最高。家后庭月收入在研1000藏－荐4000财元的为主要田房屋预购者凉。止数据显示，脸25爆－材34托岁的人占购撑房人群的愧36境％，位居榜盛首；而团35青－漂44夸岁的人群比右例为迷20.3帅％，位居第熄二。总体购期房人群以中深学以上学历泳为主流，半姑数以上为全峰职工作者，蕉重点分布于碍贸易、制造崭业、政府机迁关及教育文炸化领域，以小制造业职工成、中级技术历人员、商业窄/甜服务业职员甩、公司中级笋经理居多，颂辅之以其他忘行业人士，陈月薪在疮1000跃－嘴2000沿元范围内为比主体购房者誓；而从预购充房者的人群溉结构来看，藏近60％的使预购者年龄举介于21～蓄35岁之间恐，由此可见裤，市场的重容心在年轻一井族。劲5覆装饰市场的辰特征变化：及装饰市场消塌费热点从新项建工程向改筛建工程转移三；纯住宅建设已饱经成为国家慕投资的重点奔，每年都将请保持在酿3双亿陵m2疼的新建住宅老量，这是一斯个很大的规垮模。一般商衬品住宅都是字毛坯房（包捎括厕所的基抖本用具都没输有），每一蚁户都要进行止装饰装修，真3杀亿报m2择的房子，如将果每平方米盲用乒400品～娇500谜元装饰装修劫，预计全国真的家装工作膏量大概在花1450魔亿元左右，啊这是第二个劲变化，即家杜庭装饰将成劈为装饰市场岛消费的一个赤热点；披第三个变化榴是最近国家旗强调要大力晌发展教育，为科教兴国，种在教育领域络的投资已逐种步加大，特号别是高等院根校，也包括栏小学、中学休、中等专业逼学校等，这荷方面的投资怕很大，在北鹿京就非常突个出。象清华饥、北大、中量关村一带的羊教育投资相始当大。他们培每年的投资扯比以前有很贱大的增长，炭同时国家要缠注意改善教滑职员工的生弹活环境，居虹住条件，兴薄建教师新村揭，现在有些烟开发商就主守要围绕教育您领域开展业寒务；吩西部地区将饥成为我们未善来装饰行业谣发展的一个禁重点；快第五，洪“桂毛坯房终”瓜引退市场。蹈6承上海市场准状况枕上海的住宅蚕面积平均以昂每年7万平词方米的速度屋递增。据初锯步统计，上鼓海每年的住事宅装饰的总尽产值达30擦0-400愈亿元，其中闯家装市场近字年来以近2屯5～35％遮的速度快速但发展，其2新000年的烫总产值达1福50亿元，里而居民的户碌均建筑装饰庸投入则为5留万元。华上海建筑装禽饰企业19碰00多家（乱一级企业2嚷0多家），糖外省市在沪剖企业800婚多家，市场露竞争相当激摩烈；弓据工商局1曲999年1里0月数据表滚明：上海家府庭装饰企业正约1630脆0多家（尚亚不包括街头叹装潢游击队沾），但具有预资质证书的盯企业仅有1励000家；议家庭装饰市鸣场呈现畸形歌发展的态势疼，超过2筐/貌3的市场份扔额为非正规开装饰团体占况据；这在某检种程度上也鹅导致了家庭般装饰市场既馋是消费热点蓄，也是投诉甩焦点；绢（二）家庭低装饰业务S摔WOT分析机遇：快十饮五期间，房狂地产业的规汤模和范围将反以接近笼10%乖的年增长率扫发展，在此暑期间，我国丰将新增住宅制57亿平方自米；中住章宅建设将经树历从增长为耽主向数量与敢质量并重转添变的发展新洗阶段，而这盲将为家庭装号饰市场的发坡展注入一股类强大的动力症；狂宏烘观经济运行吧稳定，消费锁者收入将不必断增长，消住费能力持续屋增强，加之班政府提出的船消费者将进艰一步提高对晴家装的需求残；全专亿家预测，脊"蚁入世蹦"滴之后，我国若经济的发展拨速度将会加霜快近脏3睁个百分点，冬并创造大约叙一千万个就伞业机会。房哗地产深“价入世哲”雹意味着将会姓有大量的外述资企业及驻肆华机构涌入筒，必将对写抛字楼和外销逢公寓形成需叛求增势。这零就预示着房缴地产行业高班速发展期的塑到来。骡加肉入WTO后迟，外资将大漆量涌入房地葵产业，加之幅"炎入世吗"骄后，关税降购低为建筑材芝料成本的下闯降提供了条嗽件，进口建步材、设备价趟格的下降，苏这都将导致盟其产业集中既化、专业化湖、规模化、州规范化速度忆加快，从而蛾大大促进房肿地产业的发哪展。框毛先坯房引退市测场，为装饰鲜企业家装市海场发展集团励战略提供了嘉广阔的进入站空间；劳因苍此，总的趋渴势是：二十平一世纪，我谢国建筑装饰欣行业将呈现艘出大发展、妇大提高的态帽势，它将成跃为国民经济砌支柱产业建网筑业的一个迎增长点。而识市场容量空豪前扩大、集聚团作战成为镜可能、市场疯秩序得以规翼范，这使得化在未来家装鼓市场将成为授一块最为诱链人的蛋糕。威胁：杨来自国外的闯威胁：基加入牛WTO训，发达国家腐的建筑装饰虽企业将大举露进入我国市五场，这将使资我国建筑装登饰业面临空像前激烈的市姐场竞争。据脂报道称：最捕近，以美国势为代表的国删外一些建筑保和材料代表矛团已经带领悟企业到中国敞来过，没来救的正在策划骡当中，今后粮中国的建筑较装饰企业竞岛争对手的阵怖容与实力将辣空前强大;胡加入WTO恐后，业务拓梁展、资金的且获取将主要著取决于企业孩的资信度。锅来自国内的展威胁：销家装市场现咐有企业的竞壶争（如荣鑫虎原来只从事见零散的家装坦业务，现在辆有也会涉足写集团装修房心领域）；爬潜在市场进撒入者的威胁料（如一些大走型房地产公智司、现在只资从事建筑装箩饰的综合实阻力强的企业础）。企业优势：蚂企业优质的胡服务能力，求对客户每半乓年回访一次逗；勇良好的客户行口碑。企业劣势：备设计能力薄寿弱；璃缺乏系统的甜进行家装的千管理方法；哀缺乏市场化蚊的投标能力斤与相关专业恼人员；领缺乏深入开闻拓市场的能狠力。沈（三）家庭税装饰业务分振析小结靠普通过上面对骑家庭装饰业染务的SWO爹T分析，我哨们认为：企捉业的着力点饶是集团家装碍市场。而集阶团家装市场喘主要包括两织大部分：与映房地产开发清商相关（主仓要是新建房尼）和与物业赌管理公司相枣关（主要是陷旧房）的房离屋装饰市场挪。战略选择忧根据上面的葛分析，公司攀应该在持续嗓创新与全球抬竞争意识的澡前提下，树锋立军“意有限多元碧”凳的经营思路禾，以专业化庆、个性化、刺规模化求取训企业的优质辛、快速成长测。公司的宗烛旨可以界定伏为：以人为拼本，立足创帖新，推动消死费者生活质朝量的提升，轿促进行业的蛇发展。围绕层这个宗旨和盏发展思路，依公司的业务愿市场定位可萄以是：房地诉产、建筑装扫饰、和家庭垃装饰三位一伯体的业务定勾位，三项业粮务互为补充拳，浑然一体振。蜘一、房地产惠业务进入战穿略栽根据上面的猜SWOT分喇析，上海建朋筑装饰集团产应两该逐步进入田房地产行业崖，并在长期硬内将房地产败业务作为公水司的主营业纵务，将公司展转变为以房青地产业务为危龙头的房地拜产经营公司番。那么，公膨司应该怎么铸进入房地产素行业呢？换胶句话说，公孤司应该采取狠什么进入战森略进入房地垫产市场呢？稼任何一个公慧司要进入一窃个新的业务翻领域，它所侦面临的进入锅战略无非有泪三种：低成蹈本战略、差站异化战略、喜集中化战略棒。公司选用左什么样的进顿入战略进入隆新的业务领逆域取决于公柴司具有什么赢样的竞争优恭势。对于上稠海建筑装饰少集团有限公勇司而言，公嘉司要在成本暖方面与现有愧的房地产开袜发商进行竞绿争的话，显谷然没有优势索，因为现在纯的房地产市卫场上有相当扇数量有实力猾的大的房地霜产开发商，斑这些房地产吓开发商由于牲规模较大，尼而且涉足房忠地产业务已妥经多年，在么建材采购、劈建筑施工上蹈都拥有较强醉的成本优势迎。同样道理东，与涉足房崖地产业务多兔年的大型房尿地产开发商抄相比较，上醉海建筑装饰省（集团）有三限公司对房穴地产行业的毙市场需求把弟握也不如这让些开发商，珍公司要想采浴取差异化出肾奇制胜而进剖入房地产行街业，显然也欣是行不通的蹄。相反，由较于公司目前父的主营业务摊主要是建筑椅装饰，公司霜的核心竞争丑优势也集中添体现在建筑既装饰方面，树所以，公司恭进入房地产糠市场是应该胸充分利用自裕身这一核心飞竞争优势，驳也就是说，秒公司应该采刃取集中化战法略，将自己生的进入目标膛集中在装饰间房的这部分敌市场。具体崖而言，公司排应该将房地堤产开发与房惕屋装饰相结红合，将房屋求装饰方面的家竞争优势融街入到房地产隙开发中去，工重点开发装鸭饰房，从而普提高公司在燕房地产市场格的竞争力。者在具体进入凭策略上，公意司可以考虑斤将部分业务摔外包，或与兆外部公司结胀盟。比如说躺，房屋策划蚀是公司的弱和项，公司可基以把这部分芝业务外包给熄外部的一些艰设计单位设仇计；房屋销郑售也是公司医的弱项，公介司可以与一爹些房地产销互售公司结成爱联盟或合资畜，由本公司故开发，由房林地产销售公这司负责销售特，利润分成亲。周二、家庭装要饰业务进入衣战略刷1企业将处内于市场鞋“貌进入阶段评”弱；呆在此阶段，啊企业应当：冠充分理解市太场配置资源潜的作用，积领极发展与相滔关企业的业飘务合作关系染；盈尽量避免与晓合作伙伴的刮业务冲突；友避免与家装躬市场现有企教业产生直接理竞争行为，省等。丽2对家装市梳场进行细分虎：集团家装哲市场与零散燃家装市场；拥企业的着力且点是集团家项装市场；滑集团家装市拾场又可划分差为两大部分怨：与房地产京开发商相关他（主要是新眨建房）和与嫩物业管理公使司相关（主辰要是旧房）捎的房屋装饰按市场。幻3企业指导络思想葵a持续创唱新：通过不斑断的观念创斯新、技术创送新与管理创侮新创造、保毁持并发展企好业的核心能宵力；知b规模经脸济：减低材推料采购和施凭工成本。途撑径：纵向整近合，与上、勿下游企业结眯盟；踪c产品歧仰异：以先进盆设计、优质煎装潢质量和蚊服务方式制浮造企业与众猛不同之处，舌从而也为现荡存、潜在竞胸争对手打造柄市场进入壁铺垒；阿d战略摘合作：能否商在集团家装鹅市场立稳脚则跟，关键在摔于是否能够酷真正在相关皆企业间建立确起切实有效步的合作机制迁。战略实施氧要敲实施上面提欣出的公司应疲该采取的进传入战略，需棕要公司各职唯能策略的配做合。我们这叛里重点考察桑一下公司应拥该采取的财洞务策略、组暂织结构策略旋和人力资源垒策略。临一、财务策逃略胸慈（一）公司杠财务分析喊1、静态分伶析砍（资料：2般000年1惯2月31日蚊公司财务报谷表）榨（1）变现浇能力（短期咸偿债能力）历分析茶流动比率=裂流动资产佳÷锹流动负债=苗21628阶7651.岭15笨÷可21897网4472.腿49=0.胸99介显然，公司肝的流动比率过偏低，存在防着一定的短猜期偿债风险发。但是，经台过详细分析铃，我们发现裂这种风险是述较小的，原骗因在于：公火司的流动负偷债当中，预低收账款额为瑞13341槐8596.途43，占整莫个流动负债岁的61%，虹而体“融预收账款源”免不象尘“新应付票据蒙”却、婆“迷应付账款雷”刘等流动负债秀那样需要企贷业在下一个置经营年度内劝用实在在的去诸如现金等向流动资产来霜偿还。它的踢支付实际是内企业提供产间品和服务的寒过程，这样耽，对捷“泪预收账款纱”济的支付就可泳更多地依靠晌固定资产等蠢资产的利用朵。删（2）资产洞管理效率分暖析怜应收账款周娘转率=主营关业务收入塌÷盼平均应收账陆款约=2992恢87847法.13锁÷怠[（138艺04284碎.08+1球62952泳91.55佛）/2]倚=19.8抚9贞公司的应收凳账款周转率向是很高的，淘这反映企业讯在管理应收轨账款方面的竟的效率比较炮高，企业销择售货款回笼观速度比较快葬。跪存货周转率撕=主营业务念成本鼻÷脂平均存货蜻=2749害39731垮.71雁÷妙[（147根55950袍9.29+个96591丢241.8言2）/2]=2.25演可见，公司欠的存货周转含率并不高，拍存货周转速员度不快，企膜业的存货管轧理存在一定移的问题。由庸于资料所限搅，不能进一慧步分析产生若存货周转速句度不快的深妹层次原因：队是由于原材锹料储备过多宽，还是由于拘在制品占用纯过多，或者垒是产成品的档积压过多。膀（3）长期租偿债能力分离析冠资产负债率导=负债总额念÷机资产总额怒=2234筛42086输.91像÷性27478是9946.牙39毒=81.3昼%宗就绝对数字版来看，公司醋高达81.溪3%的资产膛负债率指示途出公司的长籍期偿债能力嚷存在着较大虏的风险。即封使考虑到公虽司所处行业乌的特殊性，牛行业的平均泪资产负债率选也为70%美左右（资料伐来源：企业弊内部绩效考慎评资料），认公司的资产榜负债率仍偏舰高。所以，府公司长期偿弯债能力存在够着一定的风饮险。进一步那分析，造成征公司资产负撒债率过高的翠原因是由于避公司的流动氧负债过大，肌而流动负债皆当中，预户收账款占的涌比重又比较础大。总的来启看，预收账视款占负债总追额的比率为裹13341透8596.沟43/22信34420载86.91折=59.7间%。如下图窗示：捞从上面公司径负债结构图撤可以清晰地唇看出，公司语的资产负债权率过高的主动要原因是由艰于企业的预烦收账款较多后所造成的。扑正如前面分匠析公司的流修动比率那样晒，预收账款暗作为一项特副殊的流动负案债，它给企头业带来的经为营风险远不钥如其它类型千的负债（比益如应付账款巴、长期借款唉等），所以租，就这个角尊度来看，公伯司的长期偿敏债风险并不撒大。就（4）盈利纲能力分析部主营业务利枕润率=主营燕业务利润戒÷无主营业务收绝入统=1714匹6334.绩46终÷愿29928祝7847.仙13茅=5.73孤%监公司的主营将业务利润率越为5.73弄%，这与公简司的历史水搭平相比，偏皆低。进一步不的原因我们巩将在后面的层动态分析中基探讨。浸资产净利率开=净利润汪÷协平均资产泪=3742踢418.6济0脖÷胡[（390叮56551选1.60+家27478票9946.归39）/2继]团=1.12速%劝净资产收益窗率=净利润室÷私年度末股东烘权益=37溜42418抚.60晨÷贺51347闸859.4像8=7.2麻9%蜂与同行业的哑其它企业3着.9%的平庆均净资产收以益率相比，术公司7.2索9%的净资捉产收益率说杨明了公司净帐资产收益状瘦况良好。而粱公司的资产苹净利率却只掩有1.12谋%，这两个伴比率之间差姜别如此之大黑的主要原因狱是公司的资断产负债率较南高，这反映赴了公司较强傲的杠杆经营预能力。妹2、动态分化析（杜邦分圣析法）乞权益净利率扛（净资产收轧益率）=1\*GB3暑①犹广彻答晒塘浓4.2肃7%=2\*GB3揭②海甘寿磨锯玉恩5.9拾2%=3\*GB3枣③熔矮葵省谅东祥7.2蝶9%坊资产净利率螺式阿映当范×我沫够兄袭丧权绞益乘数=1\*GB3惯①膏0.54%茫母烫股分剧复搞发相途敞7尿.88=2\*GB3殊②书0.77%粉颂悄盟忠令遮荐蝇遣笨轧7扑.72=3\*GB3妹③纺1.36%究腥隔申堤势谣跪期挣慰涛5非.35逗主营业务净刻利率业荷×拆橡资产乘周转率=1\*GB3枯①桂1.78%希票知搜示0旱.305=2\*GB3巾②吊2.29%口手茫氧登0苍.336=3\*GB3绑③卡1.25%喇趣惊壳照1乒.089注净利骑÷那鞠主营业务收打入妙主营业务收晚入位敲÷植唐资产总额=1\*GB3似①缩28456砌55.75详1卵59989慨970.1辛5魔15填99899驴70.15断热刘泊52陪51878殿29.58=2\*GB3体②舰29968森78.79蜻1惭31106押781.6枝8蔑13脚11067扰81.68螺挑剖烘39摆05655眼11.60=3\*GB3跑③狡37424胞18.60喝2亩99287旧847.1凳3皱29勺92878拳47.13梯惜直旱27桌47899言46.39录主营业务收呈入住-域主营业歪务成本+酷其它利润艘-所得刑税祖长期再资产鸣+迈流动资绳产=1\*GB3疤①腊15998泪9970.稳15竭1573璃34662皇.03川1疾09754戒4.16乞907定196.5乘3壳657脾49107嚷.31获浸4坝59438鲜722.2统7=2\*GB3挽②据13110狮6781.坟68倍1273楚97978亡.56节7速06573炕.01绍141功8497.鉴34拥546逢49054乒.31铜秋3隶35916森457.2蹈9=3\*GB3滤③军29928富7847.碌13仰2971敞46051吊.00换3溜30224视2.83携170谜1620.前36川585厚02295尼.24嫁颗2虎16287船651.1岂5煎工程结算悬+工程结奉算+管乏理费用+财钢务费用漫现金及等丹价物+铺存货+都--应收账轮款+其它粘流动资产滋成本凳税金及夺附加=1\*GB3凭①泥14041预8745.便274谈33234虎8.02柳7296世515.1感952科87053接.55鞠2796耽3385.纺342厕96764环713.0兆017凶03510铺6.08埋1176节75517孔.85=2\*GB3瓣②见11938庙3992.格032天05273晴2.49幻5012辱812.0盘394禾8442.盖01蝶5172闲1564.嘱841欠47559扯509.2稿913赠80428杂4.08摊1228矛31099葛.08=3\*GB3雀③候27493你9731.臣717贤20238设0.96盟1132撤3284.药453究68125授3.88孤1795希1894.疲959芽65912贤41.82摆16衡29529健1.55拾1723岭81222街.83仪注：=1\*GB3哑①=2\*GB3照②=3\*GB3沉③碌分别是指：垄1998、葬1999、谋2000年够的数据固壁尚脱香诉上海建筑植装饰（集团构）尸财务分析图分析：发根据上面财匠务分析图中线的净资产收炕益率数据，玩我们可以得萌到公司近三旁年净资产收凑益率的柱状梯图：狭由上面柱状垄图可以看出沸：公司近三色年来的净资向产收益率平齿稳上升，这示反映了公司霞整体财务状狸况是越来越谦好的。净资勒产收益率不衰断上升的原母因是什么呢侨？我们再看揉一下公司近役三年的资产材净利率和权善益乘数的柱愿状图：逢从上面两张使图表可以看些出，公司近脉三年来的净手资产收益率勤不断上升，交而权益乘数沾却不断减小统。所以，公情司权益净利蓝率不断上升阅的原因主要瞎是因为公司名近三年来净麻资产收益率蔑不断上升。侦而权益乘数城不断减少，手反映了公司巴在逐步实施像一种稳健的珠财务战略。搜所以，公司和整体财务状割况不断趋好曲的同时，财南务风险不断伍减少。盲进一步分析刃公司资产净若利率不断上训升的主要原柴因，我们可雕以考察主营半业务收益率椅和资产周转窄率这两个因抹素。根据上姿面分析图中夜的数据，我愈们可以看到帐，公司近三笼年的主营业竖务收益率是员处于波动当桌中，而资产巴周转率却不钞断上升，其远中２０００重年的资产周楚转率比１９糟９９年的资搅产周转率有宽很明显的上赞升。所以，需公司净利率心不断上升的滩主要原因是饼由于公司资虹产周转率不舍断上升。庆进一步分析仅公司资产周诉转率不断上垃升的主要原躬因，我们可施以考察主营讲业务收入和疗资产总额这采两个因素。宏根据上面分坦析图中的数析据，我们可勤以看到，公问司近三年的姓主营业务收泊入处于波动拖当中，其中酬，２０００址年的主营业佩务收入比１便９９９年和售１９９８年朱的主营业务崇收入都有很龙明显的上升虹。而资产总凝额却不断下饮降，所以，乐公司资产周谣转率不断上悔升的主要原袖因是因为公玉司的资产总嚷额不断下降集。２０００卵年的资产周坚转率比１９阶９９年的资踪产周转率有鞠很明显的上清升的主要原刑因是两方面高的：一方面气，公司资产雁总额下降，伯另一方面是吉由于公司２愿０００年的具主营业务收钉入有了较往耀年明显的增流长。公司２充０００年的蚀主营业务收屠入比往年有瓣了明显的增抹长，其主要浓原因可能是闻因为公司在荷１９９９年胆中进行了改遮制。傅进一步分析咸公司资产总垂额不断下降轰的原因，我脖们可以考察划流动资产和浆长期资产这屡两个因素。湖根据上面分跟析图中的数他据，我们可插以看到，公知司近三年长躬期资产处于慕波动当中，签没有明显的业增减趋势，污而流动资产竞却呈不断下寨降的趋势，归所以，公司伍资产总额不肉断下降的主壤要原因是因弯为公司的流带动资产不断婚减少。莲进一步分析铲公司流动资姐产不断下降隆的原因，我昌们可以考察缝现金及等价贵物、存货、步应收账款、洁其它流动资她产这四个因母素。根据上三面分析图中截的数据，我槽们可以看到改，公司近三抱年的其它流悬动资产处于佣不断上升水任平，而现金翻及等价物、稿存货和应收穴账款三者却壶处于波动当赚中。所以，饰导致公司流复动资产不断桂减少的主要累原因是因为志现金及等价丙物、存货和赵应收账款这简三者整体水供平的不断下期降。我们着窄重分析一下玻1999年厨和2000咳年的情况，翻因为这反映刺了公司改制萝后的情况。脆从上面的分杀析图中，我斜们可以看出俱，于１９９突９年相比，阶公司的存货砌和现金及等按价物都发生剃了明显的减惨少。其中，腊公司的现金浪及等价物发皆生了非常明泄显的减少（盯几乎减小到帆了1999坝年的三分之呈一），这是非导致200听0年流动资合产明显小于零1999年爽的流动资产锹的最主要原商因，这反映穿了公司目前司各项业务活学动产生现金惭净流量较少携。这是个值栋得重视的问叼题。池进一步分析川公司各项业葬务活动产生饺现金净流量窑较少原因，碑我们可以比民较分析一下券公司199爱9年和２０搅００年的现置金流量表。蹲1999年谁，公司经营禁活动、投资丹活动和筹资何活动产生的方现金净流量慕分别为：1正59122醋19.22润,664欢4339.召32,-芹60023上2.43。疮2000年芬，公司经营搁活动、投资熄活动和筹资雕活动产生的豆现金净流量疑分别为：3裁93550壳8.84，茅-5475羞490.3榆4，-32心22968萄8.39。毁可见，公司粗2000年服的经营活动旬、投资活动绞和筹资活动烫的现金净流沃量均比19洁99年有大海幅度的减小饶。在经营活播动中，20茫00年现金泻流入、现金右流出分别为池：2024欧24430音.15，1涂98488资922.1捏1，199挣9年现金流寄入、现金流魂出分别为：暂12213蜓3084.松18、10浑62208弃64.96奸。可见，公将司2000耗年经营活动巡现金流入高逃于1999垃年，而经营邪活动现金流迈出比199士9年高得更盒多，这导致趁了最后现金碌净流入小于壶1999年膝。而在经营辩活动现金流舰出的各项目脸当中，敬“捉购买商品、皆接收劳务斗”隶项占的比重骗和增加的数违额最大。所节以，经营活统动现金净流卫入减少的主木要原因可能罩是因为经营兔活动成本费慈用的上升，若亦即公司销叛售成本率的概上升。公司段投资活动1恋999年的夹现金净流入娱明显高于2材000年的懒原因主要在觉于1999盯年处置固定超资产、无形侍资产和其他槐长期资产收崭回大量现金匠，公司20厘00年投资董活动现金净凑流入为负的决主要原因在副于花费大量祥的现金购置幻固定资产、团无形资产和梅其他长期资岁产。公司2堂000年筹锡资活动现金望净流量为巨劲额赤字的主捧要原因在于金公司为偿还喜到期债务支乐付了大量现胶金。钩另一方面，捎从前面的财剥务分析图中继，我们还可权发现，公司集的主营业务四收入从19漏99年的1回31106平781.6背8激增至2匙000年的磨29928战7847.蝇13，而公泻司的主营业佳务净利率从杆1999年搅的2.29柄%降至20尤00年的1湿.25%。滨造成这一结僻果的主要原迟因可能是：黄公司采用降言价策略以扩凝大主营业务雁收入；另一青方面的原因杰是公司的内碑部成本费用菠上升了。在夹这里，我们蚊主要考察一未下公司主营煌业务成本费内用率（成本灶费用率=主昆营业务成本屈/主营业务水收入）的变粮化情况，从串而考察公司好内部成本费霉用控制情况奋。我们将主糖营业务成本雄费用按照工吨程结算成本未、工程结算归税金及附加映、管理费用执、财务费用崇四个因素进们行分别考察席。1999栽年，这四个移因素占主营怜业务收入的旨比重分别为狡：91.0镜6%、1.今57%、3拘.82%、调0.72%涌，2000势年，这四项甚占主营业务银收入的比重浸分别为：9帮1.86%纲、2.41串%、3.7恭8%、1.粒23%。这赚里面，变化恢最明显的是浊工程结算税已金及附加和汉财务费用两革项，按照变怎化率，分别款增加了53呢.50%和宾41.46染%。所以，齿公司主营业研务净利率下乌降的主要原葛因是工程结姨算税金及附是加的增加和轿公司财务费唉用的增加。寸而根据对资葬料的分析，惩公司财务费厦用的增加主毫要是因为公额司支付借款革利息费用的艰增加。而公辛司管理费用丸占主营业务陕收入的比重粗呈下降趋势久，这反映了哑公司改制以各后内部管理师的改善和内怜部管理效率巩的提高。参3、财务分捐析结论动通过上面的豪财务分析，丘我们可以发脱现，工程结杜算税金及附丹加和公司财势务费用的上斑升是导致公奴司主营业务飘净利率下降倍的主要原因矩，这也直接似导致了公司厅现金净流量标的减少从而奋导致了公司茂“灾现金及等价健物骄”柱的减少。而腿这当中，财缓务费用是公自司可控制的伴。所以，为净了保证公司糟的现金流量伐，公司应该有努力减少财贞务费用，其钥中一个重要读的手段就是火减少借款从恶而减少借款糊利息。另一山方面，为了双保证权益净妻利率的增长丽，公司又不浩能无休止地浮减少借款。睁公司应该将剩借款减少到相什么程度，悼取决于公司粗对风险和收铁益的态度。东（二）公司豆财务策略信耽根据上面的瞧公司财务分郑析，我们看粉到公司在短慰期内存在着贸借款利息过街重导致公司齐财务费用过舍多，公司主供营业务净利圈率过小，从没而最终导致马公司现金净劳流量减少，疮给公司经营那带来较大压厕力。同时，贝公司目前的门资产负债率影仍偏高。所根以，短期内化，公司应该糟坚持减少贷滔款的民“铁紧缩式炭”壳财务策略，裁削减信贷规榜模。中长期轧内，公司要济逐步进入家舟庭装饰业务滴市场和房地湾产开发业务乖市场，要配历合这两个目济标的实现，斤公司需要大绞量的资金（宗尤其是房地赛产业务需要眉大量资金）第。为了应对己这些资金需熊求，一方面牙公司通过自丛身的经营积旷累一部分资遭金，另一方铁面应该建立校并维持与银胃行等金融机运构之间的良垮好关系，争怜取获得贷款昆方面的优惠艰政策，适度闭扩大贷款规义模。察二、组织结仍构策略虫（一）公司菌组织结构现狭状分析龄上海建筑装阅饰集团有限桌公司作为一柄个集团性的柴大型建筑装候饰公司，经俩过数年的改月革、发展、消创新，逐步姜建立了现代左企业制度，摘在日趋激烈另的市场竞争厘中处于行业土领先地位。俭在企业的发面展过程中，症公司管理系薄统经过风雨炊变换的市场殊竞争环境的洋整合和变革匙，已逐步形腊成为一个科蛾学规范、精酸干高效的管圆理组织。公编司管理组织渴以人力、物论力、财力管乞理为内容，既以人力管理树为核心，同旺时所有工作勉又都围绕工脸程实体进行孕，其组织空焰间结构是正届三角