江苏-南京-鼓楼区-招商葛洲坝-紫郡蘭园项目市场调研报告

紫郡蘭园商业调研全市商业供远大于求，全市一直处于增加库存的状态，去化压力较大；近5年商业销售大体处于上升的态势，到2016年，全年去化68.51万㎡，为近五年峰值，成交均价达到22526元/㎡；近一年商业去化较为稳定，月去化大致在稳定在5-7万㎡之间；全市商业长期处于供过于求的状态，年均去化42.45万㎡，去化压力较大，价格处于波动平稳状态商业市场分析全市近五年成交主力为60㎡以下小面积产品，占比50%左右；全市近五年成交总价主要集中在60-200万左右，成交总价逐渐被拔高，2017年1月120-250万成交增加较快，为绝对成交主力；结合面积段成交结构和总价段成交结构，低总价、小面积段的商业产品为成交主力；数据截止2017年1月25日下同全市商业主力面积在60㎡以下，主力总价段在60-200万左右；小面积、低总价为商业产品的主要特征商业市场分析区域存量（万㎡)3个月移动存销比（月）6个月移动存销比（月）全市50072.082.3城中62.5248.7225.8城东22.4176.589.5城南60.343.649.6城北2941.042.0河西67.9241.0172.2仙林7.817.230.0江宁108.473.883.4六合61.246.661.2浦口80.583.5116.1全市商业存量500万平米左右，体量较大，去化压力较大，其中江宁存量108.4万平米，在各个板块排行第一；城北存量29万平米左右，占比5.8%，按3个月移动存销比，去清周期41个月，按6个月移动存销比，去清周期42个月，库存相对较少，去化压力较小；城北库存为29万方左右，占比全市5.8%，去清周期约40个月，去化压力相对全市其他版块而言较小商业市场分析2012-2014年，城北年均去化3.4万㎡，去化量较少；2015年城北商业去化5.58万㎡，为近五年最大值，但供求关系严重失衡，供远大于求，使城北商业去化压力加大；城北商业近一年商业月度去化维持在0.5万㎡左右，处于较低水平的去化状态，成交均价震荡幅度较大，市场发展不够成熟；城北商业近五年年均成交3.8万㎡，年成交量较低，受个别项目影响，价格波动较大，商业市场氛围并不乐观商业市场分析南京传统商圈以新街口为中心，河西、夫子庙、湖南路为辅，实现“三核一心”商圈格局，本案处于中央门商圈核心/副核心商圈发展概况新街口商圈起始于1929年，是南京最传统的商业集聚地，集商业、商务、金融、贸易、文化多功能为一体的消费休闲和品牌聚集区夫子庙商圈始建于宋朝，现已成为集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区湖南路商圈以湖南路为核心的小型精品专卖店与大型商场相交融，集商贸、金融、饮食服务、文化娱乐和休闲旅游为一体的商贸中心河西商圈以商务、商业、体育、文化等功能为主，在新江东和元通枢纽站将建设高档次、多功能的综合商业设施南京南站商圈依托京沪高铁交通枢纽，重点发展枢纽型商贸商务业，成为辐射主城和江宁商业新中心区域商圈发展概况江北商圈随着江北新区的确立，江北新城的战略地位逐步凸显，带动了商贸过江的发展机遇，江北商圈异军突起仙林商圈2006年底，仙林中心商业区进入实质性的操作阶段，未来将形成以知识密集型和高劳动附加值产业为领头的商业体系。江宁商圈以万达为首的东山商业中心、以同曦为首的百家湖商业中心、以及河定桥商业中心，共同组成江宁商圈，主要承担区域的生活居住和休闲娱乐功能中央门商圈以批发零售、交通集散闻名的商贸圈，每年有近百亿的成交额，但整体档次低形象差，缺乏大型高档商业的支撑，商业不成体系湖南路商圈新街口商圈夫子庙商圈江宁商圈仙林商圈南京南站商圈河西商圈中央门商圈江北商圈核心商圈副核心商圈区域商圈项目地水游城商圈周边商业氛围区域集中型商业主要集在中央门商圈，均为统一招租运营本案周边集中型商业匮乏，以低档社区底商为主，区域商业整体层次较低本案现有商圈：中央门商圈金桥市场玉桥市场南京商厦恒大翡翠华庭未来规划区域商业中心星河广场社区街铺金域中央社区街铺和燕路红山路龙蟠路集中型商业（统一招租）典型在售商业项目街区商业（运营中项目）中央北路周边商业氛围周边街铺仅和燕路西侧档次较高，以中大型连锁店为主其余沿街商铺档次较低，以餐饮、百货、水果等社区生活配套为主安环东路沿街街铺安环村路厂房街铺和燕路西侧街铺安环村路沿街街铺和燕路器材厂街铺和燕路社区底商周边商业氛围周边商业氛围根据周边沿街商铺调研结果，抽样选取不同地段20家租金水平周边街铺因面积多在25㎡内，面积小租金高，整体租金水平在4-8元/㎡/天安怀村路和燕路安怀东路1234567891011121314151617181920序号店铺名称租金面积单位租金水平1五金建材店1400/月12㎡3.8元/㎡/天2洪好装潢部2000/月15㎡+后室整体约4元/㎡/天3百秀园快餐3.5万/年约25㎡3.8元/㎡/天4安怀村小卖部2000/月约18㎡整体约3.7元/㎡/天5安怀村日杂货店2400/月约10㎡约8元/㎡/天6小餐饮店3万/年约12㎡约6.85元/㎡/天7振兴水果店1800/月约8㎡约7.5元/㎡/天8手工馒头1500/月约8㎡约6.25元/㎡/天9千喜豆业2800/月约32㎡约2.9元/㎡/天10百老泉养生7万/年约25㎡约7.8元/㎡/天11大贺房地产10万/年约20㎡+后台整体约9.5元/㎡/天12偷嘴猫16万/年约40㎡约11元/㎡/天13脚手架空压机出租5万/年约25㎡约5.5元/㎡/天14花卉市场2万/年约12.5㎡约4.4元/㎡15东野电动车24万/年100-120㎡约6.0元/㎡/天16苏旺房产9.5万/年约28㎡+后台约8.8元/㎡17五金机电超市4.5万/年约18㎡6.8元/㎡/天18外贸休闲18万/年约80㎡6.2元/㎡/天19万兴鞋店5万/年约18㎡7.6元/㎡/天20舜天海外旅游14万/年约60㎡6.4元/㎡/天和燕路东侧街铺：50㎡以上大商铺租金水平约6.0-6.5元/㎡，30㎡以内的商铺租金水平约7.0-9.0元/㎡；周边商业氛围地块南侧和燕路租金水平在4-10元/㎡/天之间临主干道街铺与社区内街铺租金相差较大北段西段和燕路安怀东路安怀村路中段南段中段东段商铺地段主要特征主力面积（㎡）租金水平

（元/㎡/天）安怀东路以五金、小餐饮为主，小投资、服务范围小，价值低10-20㎡3.5-4.0安怀村路北段以厂房搭建的汽修、装修、五金、餐饮为主，租金低廉15-30㎡3.5-3.8中段以小面积生活配套住宅底商为主，投资成本低8-12㎡6.5-7.5南段临近和燕路，人流量大，面积中等，价值认知比较高25-35㎡8-10和燕路西段西部商业较为成熟单铺租金水平较高40㎡及100㎡以上10-12中段器材机械为主，租金水平较低，人流量小，服务对象窄12.5㎡4.3-4.5东段社区住宅底商，以餐饮。生活百货等为主，面积较小15-25㎡6-9未来竞争格局区域内——未来上市量社区型商业商业综合体苏宁名都汇体量：1.3万㎡3栋商业楼（1-2层商业）在售面积：100-200㎡外街底商均价：23000元/㎡青秀城体量：0.5万㎡面积：50-120㎡底商均价：35000元/㎡恒大翡翠华庭体量：5.3万㎡面积：60-90㎡底商均价：35000元/㎡绿地缤纷广场体量：5万㎡面积：20-300㎡均价：22000元/㎡（一层：40000元/㎡）万慧谷生活广场体量：6.5万㎡面积：40-100㎡底商均价：37000元/㎡深业滨江半岛体量：4.5万㎡面积：40-80㎡，100-2000㎡底商均价：35000元/㎡龙湖春江紫宸体量：4.5万㎡面积：40-80㎡，100-2000㎡底商均价：35000元/㎡融创精彩天地体量：3.9万面积：50-160㎡底商均价：5-7万元/㎡招商1872体量：11万㎡（含底商）面积：120-180㎡底商均价：34000元/㎡城北板块目前在售商铺主要以住宅底商为主，整体均价为3.5万元/㎡；综合体商铺，一层商铺价格实现较高均价在4.5-7万元/㎡，二层以上铺位价格实现较低曾经的城北板块，商业市场由住宅底商占主导，随着近几年独立商业及综合体供应量不断增多，导致供应与成交失衡。商业竞争格局电建中储泛悦广场体量：2万㎡面积：40-100㎡底商均价：3-4万元/㎡中海玄武公馆体量：2.5万㎡面积：40-200㎡底商均价：3-5元/㎡东方兰园体量：0.7万㎡面积：40-120㎡底商均价：35000元/㎡海赋尚城体量：2万㎡面积：40-90㎡底商均价：56000元/㎡

项目概况：总建筑面积5.9万平方米，负一至3楼为商业综合体，体量约3.9万㎡，层高-1F7.1m、1-3F为4.8m，主要为休闲娱乐餐饮，目前正在洽商的国际品牌有85°C、汉堡王、麦当劳、味千拉面等，满足火车站及周边社区一站式消费需求，填补该区域空缺融创精彩天地项目位置南京站北广场（黄家圩路与红山南路交叉口）公共交通地铁1、3号线南京站开发商/运营商融创中国开业时间2015.12.10商业建筑面积3.9万㎡商业楼层-1-3F商业定位一站式生活购物中心停车位317营运模式半租半售项目商业-1-3F，体量约3.9万㎡，主力面积60-400㎡，业态主要为休闲、娱乐、餐饮；目前已经完成主力店招商（汉堡王、85°C、麦当劳）商业竞品》》融创精彩天地合计推出244套，剩余28套未售年份12345678合计投资回报率（%）5555667746%项目采用带租约销售模式，8年包租（前4年5%，后四年分别为6%、7%），目前剩余28套未售，在售均价为-1F5万/㎡、1F6万/㎡、2F5万/㎡、3F3万/㎡左右商业竞品》》融创精彩天地线上推广精彩天地领创时代建筑面积约26-450㎡地铁商铺盛大发售推广渠道：网络、地铁、楼体巨幅、电梯框架、广告大牌、单页、加油站广告、微信订阅号推送……

销售模式总价返租，分季度返现给业主针对投资客户：总价返租，具体为第1-4年反租5%，第5-6年反租6%，第7-8年反租7%，合计46%；针对自营客户：只有经过开发商认可的品牌才可进驻（如汉堡王等），并进行统一管理。渠道动作

中介分销（链家、我爱我家），提点1%-2%（销售员提点千5）商业竞品》》融创精彩天地楼盘名花样年喜年中心产品类型商业街商铺板块区属鼓楼区销售均价22000元/㎡建筑面积56189㎡商业面积7万平米营运模式售后返租；半租半售；全部出售开盘时间2014年12月26日物业费2.5元/平米是否可分割不可分割周边小区人口待定是否可以经营餐饮具备开发商花样年控股集团招商对象餐饮、娱乐、健身、零售售铺地址中央门外河路道一号交通配套公交：乘坐1、25、35、42、69、77、175、809路河路道站。签约商户华润苏果、肯德基、麦当劳、星巴克、味千拉面、85°C商业总可售面积约7万方，30%自持，已经完成主力店签约，以轻餐饮为主。共计四层，地下一层，地上三层，主力面积段60-100，层高4.8米；目前网签数据仅为一套，暂未对外销售商业竞品》》花样年喜年中心销售模式10年包租前1-3年5%；4-6年6%；7-9年7%；10年8%运营模式

自持30%运营主力店签约：华润苏果、肯德基、麦当劳、星巴克、味千拉面、85°C渠道动作

暂无商业竞品》》花样年喜年中心绿地缤纷广场位置鼓楼区中央北路与幕府东路交汇处开发商南京宏城地产置业有限公司总体规模1栋公寓、7栋商业总体量（万m2）8.8总户数284商业总体量4.9商业余货（万㎡）4.8（在售余10套100㎡以上商铺）商业模式单层独立商铺（4-6层不等的小型商业体）、底商营运模式直接销售商铺主力面积段50-170㎡商铺月均去化（㎡）200㎡销售均价（元/㎡）45000元/㎡均价变化2016年2月开售暂无涨幅客户情况投资绿地缤纷广场绿地缤纷广场以独立商业体散售，主力面积在80-120；一层商铺均价约4.7万元／㎡，二层以上均价约2.2万元/㎡，商铺去化慢，滞销明显统一招商管理，包租5年，年化为55678，前三年折房款，后两年商家每半年返现给业主商业竞品》》绿地缤纷广场1#自持运营1F星巴克2F家乐福超市3Fktv4F特色餐饮5F健身房本案商业2015年年底销售，目前以推出5栋6层商业体（散售），以及一栋公寓底层带商铺，共计309套，目前已经去化174套，去化率56%，月均去化12套，目前整体成交均28760元/㎡；链家、我爱我家等分销渠道导客，提点根据面积来定，5%-8%4#2#5#7#6#商业竞品》》绿地缤纷广场3#商业竞品》》恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭商业合计5万方，全部散售，无招商运营；整体采用一拖二连售方式，首层层高4.2m，二层层高3.6m，主力面积段40-200商铺开盘后，小户型商铺去化后滞销，60%商铺为员工半价福利购买A地块B地块C地块目前在售区域商业销售2016.032016.042016.052016.062016.072016.082016.092016.12016.112016.122017.012017.02套数111106510431面积(㎡)333260730449263560214301118均价(元/㎡)3199341615386664041003160438811404260140133262035800一层底商共计推出143套商铺，去化104套，去化率72%近一年月均去化2套商业竞品》》世贸外滩新城茂悦港沿街商业销售时间销售价格（万/㎡）商铺形态推出套数成交情况商铺面积（㎡）销售速度2012.4—2013.44.5单层7售罄60~804套/月3~3.5一拖二36100~180,210~280,360~5502015.5至今3一拖二21售罄125~2005套/月产品业态以便民商业为主，包括餐饮、酒店、便利店、美容美发等。社区商铺共分两次销售，12年首次推出约43套商铺，1年时间去化完毕，单层商铺价格在4.5万/㎡，一拖二商铺价格在3~3.5万/㎡；在项目地块商业价值较优区域，采取了社区商业+集中商业的组合形式，共约6万㎡商业商业竞品》》世贸外滩新城一层二层三层四层划分面积（㎡）单价（万/㎡）划分面积（㎡）单价（万/㎡）划分面积（㎡）单价（万/㎡）划分面积（㎡）单价（万/㎡）1号楼14100/140/170/200/280/3703.5~4.5开发商持有整层出售14171.7111231.42号楼950/1402.4~3.28150~3001.8~2.43320/360/4801.5——3号楼7单层55/94/140/2003.1~4660/80/130（部分自持）2.6~3.12500/14001.6~1.7整层出售17111.57一拖二250/4502.4地下共11间商铺出售，面积为200/600/60㎡，单价为3/4/5万元/㎡不等1号楼3号楼2号楼写字楼产品情况：茂悦港一层与二层层高均为4.8米，开间达到4-8米；业态：囊括大型餐饮、精品百货、大型超市、金融服务等，对外销售后采取十年包租形式，统一经营招商管理，年收益5.5-8%。13年6月开始销售，对外销售后采取十年包租形式，前五年回报率5.5%，6-8年7%，9-10年8%，统一经营招商管理商业竞品》》复地新都国际4#：6层社区办公及物业用房6#：1、2层联卖沿街3.5万元/平米；1、2层联卖内街2.2万元/平米；7#：2层商业1#：只出售一层商业，4万元/平米3#：2层商业2#：只出售一层商业35000元/平米8#：1、2层联卖，22000元/平米5#：4.8米层高，30-60平米小户型，4.5万元/平米商铺形态面积（㎡）推出套数剩余套数销售均价（元/平米）总价段（万元）客户接受度1、2、3#1层商沿东井村路）、30000（沿燕亭路）120-520沿街商铺去化最快；其次为5.2米挑高的一层商铺；1、2层联卖的内街商铺去化较慢。6#、7#、8#1、2层联卖（单层面积相等）30-20042030000（沿东井村路）、22000（内街）275-5208#3层67010200001350公寓楼1层挑高底商30-6020045000-5000028000（1752平米超市用房）135-270、4906租售情况销售均价：30000元/㎡，挑高商铺：45000-50000元/㎡。苏果超市旁人流量最多，商铺最贵，达五万。销售策略商业选择项目1、2期售罄后公开销售业主出租价格正常3-5元/月/㎡，其中较高的可以租到7元/月/㎡商业类型主要为餐饮、生活配套、康体健身三类。客户来源70%为投资客：相当一部分是小区业主,其次为小区客户，10%的投资客是来自于其他地方；30%店铺自持运行：烟草店，酒店，理发店等商业区分为沿街商业、内街商业等形态，沿街1层及5.2米层高小户型商铺去化较好引入苏果超市主力店运营，来吸引客流促进商铺销售位置序号

店名

类型

楼层面积

租金（万/年）

营业额（元/天）

复地新都国际1普丽缇莎美容一层90㎡1650002中环地产房产中介一层50㎡7佣金3果然香水果超市一层50㎡82000-30004毛坯餐饮一层110㎡12毛坯待租5平惠水族水族馆一层100㎡1515006童梦乐园少儿培训一拖二300㎡303000-50007兰州拉面餐饮一层30㎡56008毛坯可做餐饮一拖二90㎡7.5毛坯待租9干洗店干洗店一层20㎡5350010爱都烘焙轻餐饮一层50㎡9200011休闲外贸服装店一层60㎡7.5250012爱宠宠物店一层40㎡8300013爱就推门玩具店一层70㎡82000商铺交付后，整体开业率较好，但人气较弱，整体商业较为地段。租金实现约3-5元/㎡/天。商业竞品》》复地新都国际商业竞品》》中冶盛世滨江中冶盛世滨江锦绣华府商铺数据统计组团栋号户数(套)层高(m)类型（套）面积(㎡)总货值单层一拖二（万）锦绣华府商铺1#173m+3m、4.1m/173289.7713159.082#63m+3m、4.1m33597.212388.843#83m+3m/81367.225468.885#64.1m6/661.212644.846#103m+3m/101563.316253.248#124.1m12/1171.24684.89#103m+3m、4.1m551119.44477.611#154.1m15/1355.455421.8合计

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414311124.844499.08锦绣江山西苑商铺地块名称套数层高单层一拖二总建面总销金额(万元)17-1#174.1m+3m、4.1m1431222.214888.8417-2#44.1m+3m、4.1m13355.851423.4合计21/1561578.16312.2商铺总体量1.26万方，主力面积段50-200㎡，单价4-6万/㎡；锦绣华府单层层高4.1m，双层层高3m+3m，江山商铺4.1m+3m集中商业》》万谷慧项目名称万谷慧生活广场项目地址栖霞区华电路1号项目定位时尚生活购物中心开业时间2015.8.1商业面积6.5万㎡商业层数B1-5F业态构成零售为主、服装、休闲娱乐为辅停车位1000辆主力店星巴克、晋家门、爱婴岛、屈臣氏开发商华东电子集团有限公司招商运营华东电子集团有限公司出租率95%城北迈皋桥片区唯一开业的中低端购物中心，目前人流量较大，经营情况较好一层主要为零售类扣点6-10%，二楼服装类租金9元/㎡/天集中商业》》万谷慧楼层楼层主题业态分布进驻品牌5F餐饮、影院餐饮、影院十锅鲜、欧美亚自助烤肉、胡世刺身、喜满客影院、康乔酸菜鱼等4F餐饮、影院餐饮、影院东淮西川、尊爵牛排馆、九月山自助烤肉、喜满客影院，晋家门、芒可等3F餐饮、零售、亲子餐饮、儿童手工品味泰国、呱呱叫干锅、绛云川、玛丽莲甜品、蒂娜朵拉、奶酪时光、爱婴岛等2F餐饮、零售、服装女装、内衣、餐饮八爷火锅、Only、veromoda、耐克，阿迪等1F餐饮&商店餐饮、零售南华宝庆、casio、必胜客、星巴克、中国黄金、屈臣氏、D&Q，汉堡王等-1~-2F过锅瘾、庆善园韩国料理、郑文琪龙虾盖浇饭、李疯子烤牛蛙、猫山王、城市超市、停车场项目定位时尚生活购物中心，主要服务于区域内社区人群