宏观调控下如何保障我国中低收入者的住房需求

宏观调控下如何保障我国中低收入者的住房需求1998年金融危机后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺（见图1）[1]。针对我国房价上涨过快的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施，比如“121”文件、“831”大限、“71号”文件等等，但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观政策未取得预期的效果。而过快上涨的房价直接或间接的造成了一系列的经济、社会问题，尤其是被市场“抛弃”的中低收入购房者，住房成为他们最头疼的问题。谁来保障城市中低收入者的住房需求，怎么保障，保障过程中会面临怎样的一系列问题成为本文将要着重探讨的问题。图1：1997年至2009年我国商品房销售面积和销售额情况（数据来源：国家统计局数据整理绘制）一、我国房地产市场发展现状我国对房地产市场真正意义上的宏观调控是从2003年4月的第121号文件开始的，此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕[2]。七年来的宏观调控大体可以分为四个阶段：第一阶段（2003年至2005年）；第二阶段（2006年至2008年上半年）；第三阶段（2008年下半年至2009年）；第四阶段（2009年底开始）。如果以房价为衡量标准，前三轮调控都以房价的飙涨而告失败，究其原因主要是供需矛盾。（一）供需矛盾致使房价飙升1．刚性需求、改善性需求、被动性需求集中释放，投资投机需求旺盛改革开放30年，我国经济保持平均每年以9%的速度高速增长，城镇化率不断提高，越来越多的人进入到城市当中来，房屋需求也日益增加。1998年住房制度市场化改革，特别是2003年确定房地产业为拉动国家经济发展的支柱产业之一以后，我国房地产业高速发展，但新建商品住房还是满足不了市场的需求，近年来随着人民收入的持续增长和民生的改善，更呈现出刚性需求、改善性需求和由城镇拆迁改造带来的被动性需求高度重合，加剧了市场房屋供不应求的状况。作为有着保值增值优良属性的投资产品和对未来我国经济发展的良好预期，房地产日益成为投资者青睐的投资品种。由于去年财政政策和货币政策比较宽松，加之房地产市场各种优惠政策的推出和其他投资渠道的不足，使各类投资者投机者携带大量资金进入楼市，加剧了房地产市场的供求不平衡状况。作为经济上的优势群体，投资者和投机者往往是“一掷万金”，一出手就是几套，十几套的购买，马上付现，没有丝毫犹豫，甚至出现“炒房团”所到之处房价应声上涨的夸张现象。有些住宅小区，空置率非常高，很多房源都为投资投机者所有，另一方面却是城市里众多的蜗居族、蚁居族，社会住房状况日益失衡。2．住宅市场供应不足一方面是市场的需求旺盛，另一方面市场的住宅供应量也相对不足，而住宅供应量不足问题主要体现在土地供应上。我国土地根据权属不同，分为国有土地和集体土地，而作为商品房开发销售，必须在国有土地上进行，而城市的土地供应量非常有限，造成土地供应量的紧缺。捂地炒地的行为更是加剧了土地的供需矛盾，土地价格也节节攀升，地王层出不穷，直接间接推高了城市房价。一些原本有能力通过市场购买商品住房的人群，也因为房价的暴涨，加入到“买不起房”的阵营中来。而原本就买不起房的困难群体更是雪上加霜。（二）住房保障制度建设滞后目前我们所讲的“保障性住房”，是指1998年国务院23号文件以后形成的经济适用房、廉租房，主要用以解决低收入和最低收入者的居住问题[3]。因此，我国的保障性住房开发建设、运营模式、法律法规、各项政策措施还处于摸索阶段。拆而至今还未并有一部能保姜障中低收入胸者住房需求六的法律，仅焰有1999艳年的《城镇四廉租住房管烤理办法》和滑2004年掘5月发布的疯《经济适用级住房管理办扎法》两部法桶规和一些具糟体操作办法多。在房价暴汽涨的如今，赏住房保障问匆题的重要性畜越来越凸显妇出来，引起够了很多社会桨人士的重视疤。伏住房作为人蜂民群众的基扁本生活资料讯，具有一般腾商品和公共迎商品两种特锦征属性，是冬一种基本的对社会保障品湖，也是实现筋社会公平的冻标志之一。践我国十多年碑来的双“跟房地产市场胀化肯”铃的确大大刺他激了经济的差快速发展，谋但它在快速酬驶过的沿途足中却不可避锋免地委我们抽流下了一些坊遗憾，反映萝在房地产上纸的最显著的西问题之一就爹是低收入家讨庭的居住问脾题搂[4]贱。紧住房问题是辞重要的民生象问题，是每适个人基本生烂活保障的前帽提，也是家姐庭和睦。社老会稳定的关奸键。但我国顿从2003穗年以来的房常价快速增长戚，居高不下驾，买房成为撤许多人，特鹅别熟中低收拒入家庭的奢己望。面对高量额的房价，牢他们也只能祝望而兴叹。赞对于低收入候家庭而言，伯他们没有能劲力通过市场夹经济来解决床住房问题，垫只能寄希望盖于通过国政什府保障途径茅来满足居住椒和住房条件速的改善等需锣求。因此如如何保障中低缴收入家庭的林住房条件，肤保证社会和勤谐稳定发展退成为当前我产国住房工作燕中亟待解决抱的问题。丑1．住房保椅障供应体系氏还不明确、芹市场机制不底完善胃我国目前的女住房供给体借系主要分为遍两块，一块盖是以市场为遇主导的商品毁性住房供给问体系，另一搜块是以政府贝为主导的保送障性住房供危给体系。但裕在日益强调谎住房商品化愈的今天，保屈障性住房对软商品住房市恼场冲击的担倾忧成为地方辰政府不愿主薄动推进保障积性住房建设粪的主要原因尘之一。域首先，住房妨保障和住房至商品化之间漫关系不明确字。在市场化香进程日益加斜快的情况下熔，因担心大陡力发展保障腥性住房会损茂害市场机制俩，而在住房嗽保障制度又姓不健全的情思况下，保障酿性住房让位鞭于商品房发推展就让人不姑难理解了。详本来住房保枯障与住房商瞎品化酿“幕两条腿走路飞”缺，只要关系川处理得好，猾并不矛盾，卵并且会对社薄会产生巨大幅的积极作用叼。现在一味录强调商品化帖，住房保障灰体系建设又等处于缓慢甚类至是局部停折顿状态，形仅成了财“雨一条腿长一址条腿短痛”嫂的畸形发展羽形态，随着押各地房价的职飞涨，缺乏仓住房保障的恼中低收入家聋庭买房难租魂房难的问题计越来越突出秆，这样的住牵房制度脸“堡跑起来母”祥自然舌“极跑不快液”未，岁“欣两条腿族”测甚至会相互傅牵制、阻碍缺。醒其次，以政餐府为主体的测住房保障体圈系不完善，粪干部政绩考祥核制度不合喉理。世界各庆国的经验教验训都告诉我稼们，市场机繁制不能解决尽低收入家庭裕的住房问题胁，不能保证替人人享有适种当的住房。辽要实现驾“劣住有所居的”仪的目标，保卵障低收入家积庭的住房权悠益必须靠政甲府履行其公话共服务职责哀。商品住房市发展能有效杰拉动当地G建DP发展，摘特别是在经祸济困难的时算期，房地产赴业对经济的蛇拉动作用十茎分明显，而铅大力发展保劫障性住房一咏方面需要政蛮府出钱出地蜻还得减免税婚费，而且并暖无明显政绩鲜“厕可图改”旦，专注政绩长的官员自然笨而然的更青孟睐商品房市罩场。鼓励开告发商高价拿灶地开发，进斤一步推动房败价的上涨。丝2．高房价赚的挤出效应虑越来越高的漠房价使中等擦收入的购房秀者尴尬不已狡，一方面高且涨的房价越旅来越负担不岩起，另一方默面他们不够决资格申请经碍济适用住房岂，导致形成河了刚开始提海到的夹心层叹群体。有地秩方政府想出体了合“张限价房唐”州的特殊房种和，价格介于翅商品房与经缘济适用房之尾间，堪称是任为夹心层群淹体量身打造醋的住房。但超是，往往好馅的想法常常晃得不到准确抽实施，最近载北京一限价圣房楼盘爆出边被农业部公膏务员集体团推购，这并非祖独立事件，课深圳的豪华眠车经济适用拢房小区，公途务员骗购经抗济适用房等宾事件，暴露差出来的问题称不仅是监管四的不力，更柿是对我国住雨房保障制度剃的讽刺。海3．各方面炕的配套措施诚还未理顺易首先是我国皱住房保障领谨域没有立法阴支持；其次藏，我国各地略对保障性住夸房建设投入六不足。各地蔽政府热衷于劈上京丸“植争取颜”蜻保障性住房圾建设经费，讯上面给多少许就建多少，惰缺乏主动性虽。另一方面漂，保障性住救房建设资金魂来源较少，龄特别是需要疏一次性投入烛的廉租房建丽设。建设资堤金还有一个搂重要来源就萄是当地土地碰出让金收入爪不低于10涛%投入廉租读房建设，但纱往往也是杯法水车薪，且屠土地出让金询每年收入波南动较话大，无法保唯证资金来源研的稳定。第强三，保障性节住房的动态沃管理规范并俭不明确，比词如如何界定验是否具备申城请保障性住肆房条件、当丙不符合条件陪时如何退出玩、界定经济鼻适用房的产第权，对于违兔反经济适用绿房管理规定服出租的如何抵监督等等。状二、国家宏凤观调控政策电的完善疼商品房市场瞒与保障房体灭系密不可分疼，健康稳定矮的商品房市矿场能更有效哪的调节市场留需求，引导纷民众自购商位品住宅，尽真可能少的接苏受政府的援姜助，减轻政吸府的财政压投力。反过来诚同样，运行浴良好的住房烧保障制度能政缓解民众对弱于住房的忧帅虑，切实保舍障住房需求锋，稳定房地岔产市场。别（一）调节允需求增加供病给种1．尽可能励满足自住性翠和改善性购草房需求乘对自住性需殿求首套房的梦消费者给予院贷款优惠利固率和相关税有费的减免。姜加大保障性听住房的供给父，明确各地猪方建设保障贫房的套数，捞对没有完成欢规定任务的简负责人进行笔问责。歉2．坚决抑炕制投资投机虹需求软应该吸取以将往单向堵截编失败的经验桐，应该把不“廊堵伸”闻与冷“惧疏储”杨相结合。一哥方面是框“置堵门”犬：唐加快物业税活的实施推进脱工作，对购交买二套房以铜上的取消所阶有优惠措施守，首付比例秤提高至50政%。对购买添时限不足两携、五年出售迅房屋的，征疲收房屋增值众税，对增值粘部分征收税歇率分别按5三0%、20殊%计算。昏更重要的一巷方面是薪“侍疏糊”侄：兼应尽快发展歉实体经济，析让金融市场疼尽快繁荣起罢来，让资金螺流到实体经洁济和金融资侄本市场上去艳，让人们有符更多的投资跪渠道倡[5]励。性3．完善土及地市场管理心制度顿（1）完善陵土地忠“该招、拍、挂嗽”唐制度项住房供应的斤紧张和需求练的旺盛造成定房价节节上唱涨，又推动惭开发商的拿蹈地热情，土凶地的拍卖也甜是水涨船高幕，驶“灶地王帐”壤的价格最终特也会让消费安者来承担，凝涨价趋势预歉期也极大推辆动各类购房约者的需求热社情，加剧了影供不应求的糖状况，形成猴一个完整的杰涨价循环。柱在土地的一树环中，政府百应该调整土户地的交易方罗式，防止开灾发商们非理屿性的拿地。饿采取筋“哈暗标柴”缴的形式，房毙地产企业评轮估土地后，凉在规定时间面内，把土地舞的报价交到悔土地交易中必心保存，在翠开标的那天罗才能揭晓，推价高者得。画最大限度的历防止了企业怪之间盲目互乞相抬价。差（2）严厉脖打击囤地炒贿地耀各地方严格雾执行锅《国务院关征于促进节约斤集约用地的震通知》和心《疾国务院办公蛙厅关于促进社房地产市场智平稳健康发脸展的通知》衫，土地闲置个满两年、依馅法应当无偿武收回的，坚伸决无偿收回区，重新安排圣使用；土地移闲置满一年湿不满两年的直，按出让或恋划拨土地价庄款的30%蚁征收土地闲萝置费哀[6]熄。建立土地京使用黑名单蝇制，凡是土惧地被政府收圈回的房地产吊企业，两年个内不准在当递地拿地，并经在当地进行袋公开曝光。轮参与土地拍绝卖、竞标的钞企业收取土螺地起拍价2赏0%作为定倚金。土地成性交后按合同察的规定，在但约定期限内脂支付全部土睁地款，禁止朴向银行贷款母支付土地出扎让金，未在把规定时间内锣支付全部出煎让金的，无昂偿收回土地料，没收定金忌。众（3）调节惜土地供应结斩构饼国土部门适哀当调整用地父计划，增大趟土地供应量虽，以起到利禽用土地供应恒量调控住房础供应量的作乓用。严格控姥制低密度商播品住房用地毅，加大对普峡通尤其是板90平方米堪等中小户型侍的商品住房包土地供应，益对140平耗米及以上面罪积的房屋加屠收3%的契巩税，加大对胡保障性住房誉的土地供应建。土地单块原出让面积不唐得超过30眯0亩，炕土地出让价丘款首次缴纳派比例不得低侍于全部土地角出让价款的稿50%灶，剩余款项辜在一年内付琴清，特殊项棋目在两年内漏付清，未按忙规定付清的设依法收回土盒地并没收已兰缴纳的土地昨出让金。昌大幅增加保血障性住房建炊设的土地规怀模，保证一狮定比例的土真地用于保障棕性住房建设继。余（4）适时拨适度调整区随域规划孟适度调整区努域城市规划畏，适度增加鞋城市土地供尸应量。大力饰发展中小市掩镇经济，吸究引农村人口舰进入中小城环镇，缓解大潜中城市的人辩口土地压力王。筑（二）完善膏住房保障制澡度建设辽1．明确住储房保障供应行体系洞将目前的住堵房供应体系疼分为三类：够中、高收入燃家庭，提供晌二、三级市懂场上的中高税档住宅，对达中低收入家避庭，提供经丛济适用住房旧和存量住宅氧，对最低收滴入家庭，提鹊供廉租住房昨。液发展的最终冤目标是两级情供应市场体潮系，即自购学住房与政府弦提供廉租型龄住房两类。乔因为管理的竞复杂性和市坟场寻租特征腥，经济适用委住房将在合史适的时机退泻出历史舞台塌，但在目前瓶的特殊条件恰下，有必要魔继续实施经夏济适用房制昂度，以满足烂中间夹心层传的需求。随蚁着经济的发欢展，政府投顽入的增加，鬼廉租住房覆涂盖面将会更近广，而健康忙稳定的房地阶产市场也将扭满足一部分徒民众的需求亦。宅2．加大对谎住房保障领某域的投资罢无论是中央申政府还是地波方政府都应程加大对保障药性住房的建晒设，加大资四金投入和管芦理投入，将店住房保障建互设资金纳入盈到地方财政才支出中。探廊索和引导民短间资本