旅游地产大盘开发运作方法解析

实战总结：超级旅游大盘开发运作方法核心提示：万达、银泰、中粮、宝龙地产、新鸿基等商业地产翘楚，甚至一些区域性的购物中心，都不敢怠慢，或设立相关部门开展自建，或敞开大门寻求合作。几乎所有从业者都已经意识到商业地产的未来——得O2O者得天下。维也纳酒店集团2000年开始经营酒店业，其产品定位四星、准四星服务水准，客房价格在300元上下，在经济型酒店如家一夜暴富的启发下，去年开始在深圳连锁发展，并全国扩张。然而中档商务型酒店能否复制经济型酒店的财富神话？香港凯基金融企业投资者梁健昌认为：“连锁概念依然是资本市场的宠儿，不过连锁经营有其本身的风险，且档次越高，风险越大。”升华：圈钱圈地前期资本的迅速扩张是解决该提案的法宝之一。抛开楼主所讲的所谓棘手问题不说，在圈钱圈地运动中，你能有多大的资本掌控能力，你的成功系数就越大。面多超级大盘的开发，这和普通意义上的大盘无论是运营策略还是思维模式上都是不一样的。普通大盘中的“短、平、快”策略可以在超级大盘中得一很好的运用。根据项目的特别性，在全国范围内迅速组建财团，然后开始真正意义上的圈钱圈地运动。同时在项目运营细节上根据你的资金募集等情况制定可行的方案就OK了！再谈风险在经营模式不变的情况下，旅游地产开发的进入门槛主要体现在资本和服务两个方面。当众多旅游地产企业在原有的品牌、服务基础上，拥有了资本支撑，旅游地产市场将成为转移目标，而且越往高端走，市场容纳量本身越少，这将使第一个采用这种模式的地产所拓展的市场迅速地得以填充。当然在高速扩张和激烈竞争中不可避免地面临资金、人力等运营成本上升的压力。这也是最大的风险所在。结尾语：大盘开发精髓——差异化竞争策略和不断创新是成功之本、奉行实力开发，上演大象的游戏、适度超前的策略选择是发展商保持领先的法则。第一辑：大盘时代的到来超大的规模、高水平的运做、激烈的竞争，使华南板块成为全国房地产行业的新焦点，也标志着中国大盘开发的全面兴起。从广州到深圳，从北京到上海，楼盘规模普遍在增大是一个不争的事实。房地产界互相攀比，项目占地与总建筑面积迅速增长，使竞赛不断升级。同时，成都、天津、西安、杭州、南京等城市也出现了大盘潮，大盘运动开始风起云涌。第二辑：大盘开发的趋势鉴于城市发展的需求、住宅郊区化的发展趋势、开发商实力的强弱分化等多方面因素，以及目前北京、天津、上海、深圳等地一些大盘项目的出现及成功操作来看，大盘开发将会成为未来房地产市场开发模式中的一种趋势。第三辑：大盘开发的几种模式积累—完善—成熟型：祈福新村、丽江花园、顺驰太阳城复合概念型：奥园模式工业化规模扩张型：碧桂园模式专业化品牌连锁型：万科、合生模式能第四辑：大盘裕开发的核心要凝点诸确立鲜明援独特、符合市裕场需求的社区临主题概念校构筑支撑助这一主题概念而的技术与服务博体系捏树立社区疑品牌形象，使截业主拥有尊贵划感和自豪感谈营造社区殃文化和生活方炎式，使业主获贴得归属感和亲箩和感退第五辑：大盘庄的优势么配套设施兵较完善渐开发成本唉相对低搭物业管理糕成本低公销售价格额相对低吓有利于环跳境营造始有利于城迹市规划清有利于品航牌确立祝第六辑：大黑盘的不足出发展商建旋设城市配套设末施有先天不足袋多种户型滴、面积、档次共，难时免垦“妙人太蓬杂杏”耽保安管理叫难度大加开设会所斯对销售有帮助棒，但经营难度匠较大请施工周期桥长，对早期住线户干扰大外资金周转碍压力大喝第七辑：大盘滤开发的五大难紫处牧客户难以叹定位臭资金难以城筹措附节奏难以咬控制托价格厘定尊困难或品牌难以赛稳定导这是我前责几天接触的一渐个特大贩盘断—竖—辞2公0币余平方公里的倚超级海景大盘岩，就目前的销面售思路提出了霉我的看法，并萌获得开发商的撒好评，先粘贴柔上来，供楼主猪参考：饿通过参加阅项目推介会，倦了解到香水海必的销售模式与漫思路，不仅要搂询问一声：这终么大的项目，找这么有亮点的撑香水海，为什糊么我们的销售捷目标和市场眼至界放在窄窄的休雷同地域？疲荣成的海德景项目争夺这躲一市场；赤乳山的海凤景项目争夺这喇一市场；狼青岛的海粒景项目争夺这兆一市场；奖还有威海岸的、烟台的、阳日照的乃至中贴国沿海的所有亦大小城镇的海翠景项目，聚焦前点都放在了这标越来越小的市同场。如上列举逆的海景盘争夺纽这一有限的市趣场还比较说得焰过弊去延—泻—嘴因为这些楼盘兽的个性没有凸昌现出来，根本己就不是与香水遭海同一档次的贸。但香水海这奋么有性格的海椒景盘，放在全版国的海景房横体向比较中，又懒有几家与香水弱海近似或者是记雷同呢？不是会为数不多，恐蜂怕是没有。那轧么？为什么香颂水海占有这么值多的优势，草遭草摄“悼下嫁庶骂民待”防呢？届中国的海所岸线巨大，但壁并代表终端客攻户市场的巨大养。可以说一片贵海域只辐射一淹个有效的区域切，这个辐射点驳是呈扇形扩张乔的。炎山东半岛糊的辐射点，以消胶东沿海区域晋设定为一个点亏的话，扇型扩捎张的有效区域尊也不过是九省趋两呼市螺—刚—壤山东全境、河暖北省全境、山子西省全境、陕片西省局部（以钱西安为中心点火的东部区归域备—虾—奉西安、临潼、猜咸阳、宝鸡、墙天水等地）、袜河南省局部（蜜以郑州为中心杨的河南省中北夫部地洪域检—您—任郑州、焦作、枝洛阳、三门峡队、开封、兰考渗、新乡、安阳胡等，再往南最夕多加上商丘、替漯河等地。河疯南省中南部地撇区受着江苏海劝景房的影响，宵从距离上讲这愈一地域选择江授苏要比山东近洋便的多）、内尿蒙古局部（以熊呼和浩特为中术心的内蒙古东输北部地区，包柄括包头及冶炼饰区、乌海及矿肝区，而内蒙古颂的最北短则是季没有消费实力疮的空白点，这恳一点包括最北鹊端的呼仑贝尔磨整个地区）、定东北三省局部鸟（主要是有大誓连海景房的区留位争夺，东三矩省的省会有实浪力的买家大多仅选择大连置业闻，由于房价的茧制约与影响，滴加上东三身与慧山东省的特别舅情缘，选择山贷东海景房来投魔资或置业的比势例要大一些）晚和北京市、天维津市。其余的躁地界各有各的戴辐射范围，山样东海景房的客像户实力范围，甲再从大的地域长特征来吓讲流—王—肯南，很难逾越绿淮河；西，迈堆不过宝鸡；北逼，跨不过呼和嚷浩特。要知道萄，就在这看似或幅原辽阔的中胞国北部整个地绸区（淮河以北裙、黄河中上游笋以东直到松花脾江流域以南）烫，又有多少家鄙海景盘再争夺岔呢？族海景房又踏区别于普通类筛型的住宅房。课房地产地域性节极强，但是海割景房打破了这谷一地域界限的搞限制，可以异员地置业。选择篇异地置业的条投件无外乎来自纽矿区和冶炼区仿的污染（譬如州山西临汾，是狸世界十大最肮掀脏的城市之一射；再譬如河南竞的上街（郑州峰西部市辖区，庙距郑声州揭2讲0良余公里）、山摸东的茌平（聊夜城市辖县）和仓临淄（淄博市糊辖区）是全国壤冶炼污染最严重重的城镇之一圣。为了经济利伞益，其中茌平滨县委书记喊烦出许“沫宁可毒死也不咏能饿亭死攀”内的壮烈口号。爷这一客户群的圣共性只有一个璃：有钱，而且待是有闲钱。就秤在这看似幅原畅辽阔的中国北叉部整个地区又兔有多垃少骡“亡有钱，而且是呼有闲村钱茶”辆的目标客户呢膊？地源大，客呼群少，这就形各成目前存在的羊异地置业族的示共性。这个共照性也是一种很型严重的局限性薪。那么，香水休海也跟耍着陷在这一地港域谊里闭“挽纠踏缠拿”高，虽然从各海士景房综合质素惰来比较，香水絮海虽然不同流算，但是副却陡“鸦合冈污柿”蜘了。书那么，香陡水海的性格属六于谁？昂我们再回增顾一下香水海疯的性格是什么园？斯香水海定腿位毕：纽3200担0叙亩亚洲首席文舱化休闲度假城雨。膝主题定位讯依托世界各地烛的建筑文化符粱号集合打造带短有不同文化风恰格和情调的风谣情住宅社区，条以章“半城废”穿的概念分区展粥示世界文化，朵如法国城、中比国城、韩国城束、英国城、美品国城、德国城灯、日本城、俄拉罗斯城等等。运以世界各地的袭建筑文化众整至合到旷建筑风格先中去，借以区橡分和附加生活栗城的文化和魅罚力，吸引来自上全省、全国乃握至世界各地的验投资、度假、粮养生、旅游群虏体的关注和眼细光。慨卓拐达层•在香水害海锋“岛城市运营中们心出”僵位于金海路以栽东、滨海路以馆南，紧邻万亩闭松林，在建项夺目包括：销售搂展示中心、客悠户食宿接待中油心、多功能办秋公中心等。铁自城市运帽营中心向南，巡规划一条冲约灰100叙0勿米棒的播“仿松林观海看房信通翠道辉”影，并在松林的遥北端建一座星鲜级会所，为客售户提供全方位必的娱乐休闲服业务。矛俗锋称云“重南缠海萍”若的文登小观沿荡海，是威海海脑岸线上最纯净夹、无污染的海样域，书有妄148.射8栽公掉里那“澡金琴滩疮”艳黄金海岸，堪呆称干“捏亚洲最优质的玉天然海水浴钥场来”崇，且水温比邻透海海域膀高羡3-忍5组度，形成奇辞特啊“局暖方浪奔”怖。荒接下来，舅我们再看一看广香水海的另一僻亮点：精装修烦（开发商提供柳的参考资料）今。痕问题是：侍如法国城、中岁国城、韩国城织、英国城、美属国城、德国城闷、日本城、俄竞罗斯城等以世遮界各地的建筑夸文化众整合到竭建筑风格里，蹈这样的品味做灾地够不够？也跃谈洋概念：振中国的房荷地产正值如火说如荼的时候，舍我们似乎忘记价了自己民族文灵化的元素，祖菌国大地、四面假八方都在猛烈乖刮起一阵猛似雀一阵的西洋风懒：迹竖上几根芝水泥雕花柱子寻就是很罗马很诱罗马了；遇安上一个充时转时不转的女傻大轮子就到圣了荷兰阿姆斯允特丹；愈垒上个尖蔑屋顶就变成德对国古堡；土找个小山消坡就成了美国北坡地风景；分伴一条半税枯竭的河就是爽威尼斯；奇载上几棵趴树就是澳洲森缎林自然养吧；仗泼上几盆奇水就敢叫马来夸亚有水的生龙活涂……兴回过头去颠看一下，这些负概念炒作的可翻谓花样翻新，扛说不定哪天还韵要出来坦桑尼声亚原始部落毛头里求斯蛮人生袭活了。有了这茎些概念，就有肯了上述国家的晃风韵了吗？我基在郑州了解一甘个盘，德国风究格的，要说外筛立面造型那是扑没说的，可是倚下雨的时候奇换迹发生了额，学6+猪1壳的楼型，五楼扩却漏得哗哗的链，你能不说是嫩奇迹吗？该漏胀的造样漏，哪衬怕漏得一塌糊甜涂；该裂的造延样裂，尽管裂丙得胆战心惊；悉如此，洋概念笨还有什么用？角只不过是花瓶魄而已。率我不怀疑侧香水海的质量边，就象我不怀桃疑香水海倾力墓打造如法国城践、中国城、韩浇国城、英国城去、美国城、德相国城、日本城旧、俄罗斯城等依妙笔升花，但劝是我有一种担动心，所担心的猾就是香水海如据法国城、中国韵城、韩国城、劝英国城、美国役城、德国城、害日本城、俄罗色斯城等形态谜的反“丙魂鸦”液。橡香水等海释——香“设魂氧”威兮归来。仍所荷谓狭“诸魂晚”爱兮归来，不仅黑要在外立面上恋做文章，重要病的是其核心部纺分捆—待—鬼卧室的文章。谊譬如推介会上宣韩总所举例讲吼的那样：锻—请—牌老张，你住哪缓：伤—苦—各我住在英国。竞老王，你呢？盏—启—忍我住在法戚国肾……随多好的感签觉，的确，所逝有的外立面、照庭院点缀都是饰异国风情，但莲是走进屋来，捆又是什么景象竟？看着上列图电片，不尽然想连起这就是一个搅宾馆，连家的残韵味都没有。泡如果说，嘱法国城的居室忆按照法国的生自活习惯来装修韵、构造；奋如果说，蚕英国城的居室锦按照英国的生严活习惯来装修崭、构造；坛如果说装旧修连血液、呼纱吸，都是很德微国很德国，那优将是什么感觉桑？会从装修格本局、生活习惯飞、色彩搭配、返小品点缀、艺锁术风格等，不屿要求全象，近胖似可以吗？器如果这样涝，异国风韵从于实际生活中去漂体现、去感受貌、去融入、去舱触朋摸车……姑如果这样访，告别千篇一申律的、没有个句性风格的室内扣装潢，在别人干没有过性的帅“辫从内在的实质撕上买”迎做文章，大项个目何愁演绎不情出大手笔？总全比外在形式上敬的修饰好得多呈。领这样一来愁，香水海的客乖户群大大提高复：牢环渤海经棵济链一千余平棉方公里的海岸盐线上，坐落着艺多少法国、中嚼国、韩国、英鲁国、美国、德盖国、日本、俄倘罗斯等国家的揭企业？假环渤海经舍济链一千余平奏方公里的海岸侍线上，拥有多榴少高级、超级锣白领？挡环渤海经信济链一千余平组方公里的海岸努线上，驻扎着端多少法国、中今国、韩国、英古国、美国、德圆国、日本、俄兴罗斯等国储的约“妖居熔民去”络？约再放眼整件个东南亚市场皱，西欧市场，吩深圳的项目能广卖外国人，广舞州的项目能卖始外国人，上海件的项目能卖外哄国人，文登的串香水海怎么就趋不能直接卖给留外国人？藏定位于法右国、中国、韩卷国、英国、美称国、德国、日介本、俄罗斯等陶国的特色住宅控，能不能吸引订法国、中国、脊韩国、英国、灾美国、德国、坟日本、俄罗斯躺等国的人来住老，关键是不是吸具吵有骗“闲适合于他们生尚活的真实佛性们”橡，如果具备这谎个条件，英国存人在伦敦的家练和中国文登香飘水海的英国特亲区一个样温馨恭，美国人找美终国人的感觉、限德国人找德国碰人的感哄觉辅…窄…惊这样，还愁没叫有客户吗？再洞加上内陆市场厨的青睐。宇香水海，妇需要这样的装己修，香水海需桨要这样的风格镇。如此，接下贿来一个问题就角是：香水海，识价格卖低了。侍亚洲首席克文化休闲度假次城，精装修，品法国、中国、袭韩国、英国、翁美国、德国、漂日本、俄罗斯判等国亮点突出漫，全国鲜有，蜡各种配套设施锋齐备，又有这乖么多的客户资伐源在储备，而双且是小户型，创就目前这个价补格猛—施—够可惜了。豆不错，香头水海周边诸盘角，整个胶东海怖景主力价格楼唯盘几乎都在这刺一档次上。我油想，香水海绝郑对不是其它海李景盘的翻版，雀她应该是海景并盘的模范。那岗么在价格上怎间么体现？我的故心理价位是最瓶低也炎要葱350场0都元起价。并且冤销售节奏应该乏放慢，资金链裂如果没有问题耐的话，何必这萄么急于销售，励漫漫来，销售附要采首取攀“殃磨洋魔工怎”政的做法，等各享条件全齐稿备月—渴—烟资源地产，不店在资源上赚钱悦，待到何时？储总之，我感觉润现在香水插海予—历—杰大盘卖小了；趴高品质被低卖障了；尊贵社区婆成了贱地。质几个关替键妄“臂作体秀极”膨点的提示：衬好干1仪）喜欢哪个国尿家就到哪个国凉家榴—太—喊文登香水海项冰目地主销售中句心不建要理“篇平常死化津”义：建造法国、排中国、韩国、杨英国、美国、谷德国、日本、唐俄罗斯等