某地产顾问公司编制月昆明市场报告

2009年10月份昆明房地产市场分析报告新政解析正当业界认为今年房地产市场的“金九银十”即将不复存在时，10月下旬，各大城市的一、二手房成交量却如雨后春笋般，从量价齐跌向上逆转，出乎市场意料地恢复到了6月份的高峰水平，原本已显疲软的楼市再次勃发出傲人的动力。究其原因主要是由于国家2008年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中部分优惠政策即将到期,时间节点指向2009年12月31日,而对于明年这一优惠政策是否继续实行，业内人士无人知晓，面对国家优惠政策的即将结束，不少购房者怕错过优惠政策的“末班车”。因此，投资需求者和刚性需求者纷纷加快了购房的步伐。其次，随着今年经济形势的逐渐稳定，全国的地价水平都呈上涨的趋势。今年一线城市和二线城市的开发商拿地热情高涨，“地王”频现。地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨，在开发商保持利润不变的情况下，房价上涨后劲依旧强劲。市场聚焦据昆明市房产信息网统计数据显示，10月1日至31日，昆明主城四区共成交各类商品房7061套，日均成交约228套，成交面积为79.07683万㎡，成交金额为36.04304亿元，成交均价为4557.977元/㎡。这一数据终止了自今年3月份以来成交量连续7个月持续攀升的态势。本月商品房除成交面积与上月相比有所上升之外，成交金额、成交量及成交均价均呈现一定程度的降幅，其中，成交金额环比下降15.56%，成交均价和成交量环比分别下降19.7%和19.4%。本月成交情况环比出现了一定程度的降幅，成交面积同比呈增长趋势，但是成交金额同比有所下降。昆明楼市在经历了十一国庆长假冷清之后,随着优惠活动的增多,以及售后服务的加强,房地产市场迅速的活跃起来,成交量强力反弹，随之而来的是涨价成潮,楼市一路飘红，十月的量价齐涨成为了楼市主旋律。加之，10月末召开的2009昆明秋季房交会，也为昆明市房地产市场打了一注兴奋剂。究其原因主要受目前宽松的货币政策导致流动性过剩、通货预期、地价上涨的影响，开发商拥有足够的资金，加之经过半年的市场大热，不少开发商已经收回了大量销售资金，在短期内通过降价以回笼资金的压力并不大，因此，开发商对未来持乐观态度，而消费者却对房价的继续上涨产生恐慌,频频出手购房，刚性需求得到进一步的释放。近期昆明城中村改造正在加紧进行，大批的新盘即将面市，供给量将大幅增加。如果开发商盲目涨价，一旦超过了消费者的承受能力，那昆明楼市无疑将会呈现出供需双方僵持的局面。因此,开发商应该慎重考虑楼盘的定价策略,房价的涨幅既要能体现项目的价值，又要考虑购房者的承受能力。一、土地市场交易分析数据来源：昆明市土地和矿业权交易中心10月份昆明仅有高新区一块土地成交，规划用途为工业用地。相比于今年前3季度活跃的土地交易市场，10月的土地交易显得较为冷清。面对陆续涌现的新项目，开发商们也许正在考虑适当减缓开发步骤，适时调整，观望市场，避免出现2007年热潮引发的市场低迷情况再次发生。二、规划信息公示数据来源：昆明市规划局10月份规划局批前公示了14个项目，其中居住项目和商业项目的占比均为14%。居住项目的数量与上月持平，但比重有所下降，商业项目的的数量较上月有所增加。而市政配套项目随城市的发展建设也有所增加。三、昆明楼市在售楼盘情况分析1、在售楼盘项目类型黄金十月秋季房交会顺利闭幕，昆明市房地产依旧火热，在各方面政策没有变动的情况下，昆明楼市继续保持良好的发展态势。10月，昆明市在售楼盘主要以混合项目物业类型为主，占到总销售楼盘的46%，其次是普通住宅项目，所占比例为30%，别墅占16%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为5%和3%。各项目类型几个月以来总体保持稳定。数据来源：FMC房地产研究中心在售混合项目中，普通住宅和商业混合的项目所占比例仍是最大，达到71%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占19%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过10%。近几个月以来昆明市开发的主流主要是普通住宅和商业混合，这种局面相对稳定，反应了目前昆明楼市开发的物业主流趋势。攻冷础2明、销售均价分心析（销售报价浩分析丈）霞普通住宅指单纯的普太通住宅在本月狮在售楼盘中所叹占比例粥为化30艰%俘，此外，混合圣物业中普通住航宅和商业混合烧占到混合物业万的扩71垂%俱。普通住宅主锻要分布在市中膝心板块、次中回心板块、北市白板块和高新板岩块。其中又以蜂市中心板块和霜次中心板块的至普通住宅项目跳最为密集慨。歇遇十月份的宣普通住宅销售加均价相较于上图月寇的历479多9瑞元仪/呈㎡上升幅度较织小，大为蠢4815.2禁8少元致/容㎡。近几个月琴来，昆明普通僵商品住宅的均勿价格延续了小叶幅的上升的稳贡定阶段，但是敌随着住宅项目基数量的大幅增型加，住宅供应牲量也许会大大洒超出需求量，摸预计未来几个倡月住宅销售价她格将出现调整什局面，中止价杂格持续上升的镇趋势充。叮商业捡商业占在丙售楼盘的比例粘较小，仅追为绣5揭%永，均价蛙为粒15291.瞎6问9坟元波/织㎡。本月的商缎业较有小幅的拘上升，主要是辞商业地产不同镰于普通住宅的到销售情况，它灶受到位置不须同的影响较大漂，地理位置好技的地方价格就弯要高一些，而殊位置差的地方奖价格相对较低霸，本月商业价斜格的下降跟商锹业开盘的位置凝有一定的关系有。产地商业项目还主要分布于南齐市区广福路和魔彩云北路沿线热，南市区作为权连接主城与呈掩贡新迹城始(虫新城博客问,皇新城新闻锈,族新城说吧竿)掌的衔接带，大峡规模的住宅开谷发带来了大量疮人群，奠定了柴商业发展的基漏础，许多开发窜商都嗅到南市擦区的商机，纷榨纷拿地打造商滔业项目询。术别墅围纯别墅项价目占到总在售戚楼盘项目震的痰16愤%墙，在混合物业哪中别墅项目和滔普通住宅、商东业项目均占有巷一定比例。别碍墅项目主要分绍布在滇池板块帖、世博板块和迈东市板块，其联中以滇池板块们的别墅项目分慨布最为密集杆。称描别墅项目购在价格方面的拦表现较为稳定笛，均价液为望8285.1粱4谦元翠/韵㎡，但就目前姨形势而言，别纸墅作为稀缺型明资源，其价格复的稳步攀升是妥大势所趋陆。双写字楼杰写字楼占垦在售楼盘井的秒3战%样，仅占很小比面例，在物业中康所占比例也基奔本变化不大。躺写字楼项目一纵般都是混合商幻业项目及普通鹰住宅项目出现也在城市尾的徐CB丽D强和城市南北发铅展主轴上，目撒前数量不多，吨比例偏小。随让着城市经济的匀快速发展，服翠务型商业的逐阿渐增多，写字有楼的数量也会涂随之增加患。庄炒本月写字弓楼均价浩为宿7202.8偏8蚊元坟/野平米，主要分勿布于城市南北撑和东西发展主知轴附近。写字尼楼价格在保持肥总体稳定的前折提下有小幅度岸的下降，下降婶比例相对较小奴。预计随着中胖国经济的逐渐糠见好，在未来联几年内，写字找楼项目将逐渐尝增多，竞争将桃更为激烈博。丢颗筐扇3扒、普通住宅价旷格分括析板姑鉴于普通吊住宅市场与广惩大住房消费者所息息相关，故涌而专门对普通正住宅均价进行轮计算分析，利鄙用专用的统计坏软件，以在售快楼盘中的高层使、多层均价为捷样本，样本楼难盘为市场上的蜡纯普通住宅以讲及混合型物业刃中普通住宅的俱均价，共移计政5撤4挪个样本。核算赴方法与上月相混同，对样本商直品房的均价进跟行频率分析的去同时，为了使振样本数据更好台地反映昆明市单在售普通住宅倾的整体价格水撤平，保留了价喉格厦在诞1500资0犯元徐/踩平米以下以淡及蕉200阻0锣元脉/纸平米以上的楼缎盘，力求反映专昆明市在售楼侧盘价格的真实专价位水平。数壮据的处理结果仔如下揭：盾萝数据来源刚：贺FM刑C扎房地产研究中呀心留从图上数寸据显示来看盛，妙1畅0层月份昆明市在胡售的普通商品逼房均价撕为葬5552.9们6你元端/捐㎡，相较于上埋月的统计数侦据吧5539.4惹6状元督/歇㎡，基本稳定污。总体而言，贯昆明楼市普通杆住宅市场处于方稳定状态，价薯格变动幅度不工大。近几个月涝来在售楼盘普韵通商品房报价震基本保持究在任500淘0滥元萌/愿㎡的左右。其追均方差患为坚2090.7址4仍5航，即昆明楼市绒普通住宅目前覆的主流价格大垮约分布当在斜3000-7蒜00派0季元鸦/协㎡之间，较上择月的波动范围背略有小伍幅缩小，价格顶更为集中。从蜘上面均价频率羽分布图上看，义普通住宅的均虑价分布饶在贷4000-6泼00俊0提元剃/河㎡之间的楼盘涌数量仍然居多艰，它为渠4偿0叠个，该价格区圆间的楼盘总共枪占屯到胞74.07明%终（样功本匪N=5奖4吊），该部分楼妖盘代表了昆明药市房地产市场办的主流市场船四、成交情况但分析：窑携稠1趴、昆明市在售弯楼盘销售率情割况杀旨数据来源寄：例FM勇C远房地产研究中们心嚼销售率是指或房地产开发实扬际销售商品房购面积与竣工面活积之比，用于钉反映房地产开煤发企业经营目谎标的实现程度丛。级1粪0仅月，昆明市在捞售楼盘平均销亏售率剃为克91.6透%凡，，比上月的叠楼盘平均销售拐率升92.42欺%稼有粱近盘0.刺8榨个百分点的下布降，近几个月玻来看，昆明楼识市的销售率一忙直处于一个较纹高位置，基本棵都维持净在宽90杠%衔左右。本月在首售楼盘中销售善率厅在死90储%耳以上区间的楼验盘所占比例最雨大，达轨到刚73.08探%物，较上月盆的抵77.27外%连有评近将4涨个百分点的下捎降；而销售率嫂在解70岩%序～日90捉%投区间的楼盘所锯占比例位居第朵二位，所占比妄例达偶到基19.23满%商，其他各区间漫的销售率与上讯月基本持平。同总体而言，本透月昆明市各楼姻盘销售自上月组的顶峰阶段有洒一定程度的回惭落，反映出目秘前刚性需求的晨阶段性释放已阵完成，并且近训几个月来房价乞的奖“古飞咬涨熟”矛态势在某种程转度上对刚性需机求形成了一定柳抑制耐。漫揪评节2不、目前昆明市摧各板块平均销膊售率情况比狱较纠落数据来源些：袋FM挠C房房地产研究中程心殃据统计数范据显示拦，做1此0川月份，官南板鹊块与北市板块损分别句以扇99.00队%土和训97.5纠%肥的高销售率位然居前两名，高魄新板块本月销挖售情况良好，援以汽95.2丧%疼的高销售率挤桨进前三甲。总荡体而言，本月敏昆明市各板块页的总体销售率且与上月相比出镜现了小幅下降淹，但各板块之钢间的销售情况胁较为平均，板爱块间未呈现较蛋大的销售差距杠。在经过了九豆月楼市销售的延黄金季节之后速，饥1辨0毯月的销售情况蜡虽有小幅萎缩葡，但总体仍然倦处于高位，就惹连销售率最低明的东南板块也锐以宰84.22庄%堆的销售率比上羽月销售率最低戴的世博板块（响销售率粗为曾83.11悄%雀）适高摔1焦个百分点动。傍钓目前教场驶板块一直处于旺沉睡状态，几悦乎没有项目开找发，因此其在摔板块销售情况杂示意图上未曾改出现。市中心亚板块由于其较霸高的价位抑制警了一定程度的本刚性需求，从幼而使得销售率众一直在中间位狐置徘徊，并且悉相较于上匪月谜93.59巩%丝的销售率有一裁定程度下降，绸可见，本月主旨力成交区域有浊所转移。而北午市板块由于开席发较早较为成项熟，延续了近缴十年来的开发尘热潮，在销售群率方面一直表仪现良好。官南总板块由于开发外项目较多，楼跃盘聚集效应明栏显，销售情况便颇佳，成为本瓜月成交主力区加域布。限页皮闻3迁、昆明市商品誓房成交情况的获月度走势分习析域绘数据来源耕：冠FM氧C颠房地产研究中抖心帽据昆明市组房产信息网统烈计数据显示蜓，铅1陆0捷月往1循日从至鞭3仪1卡日，昆明主城招四区共成交各藏类商品加房意706特1猾套，日均成交兽约泰22枯8念套，成交面积冬为塑79.076冈8状3羽万㎡，成交金治额谣为客36.043务0仪4底亿元，成交均清价刘为爬4557.9居7迷7稀元遍/葛㎡。这一数据白终止了自今洽年犬3辱月份以来成交忧量连宁续秆7神个月的持续攀坦升阿。转句本月商品姑房除成交面积器与上月相比有亲所上升之外，止成交金额、成元交量及成交均修价均呈现一定议程度的降幅。三其中，成交金拖额环比下宗降寻15.56返%炼，成交均价和遭成交量环比分穗别下包降拒19.7准%岁和鲜19.4梦%我。本月成交情善况虽环比出现全了一定程度的存降幅，但是同趴比来看，成交绪面积有大幅提吵升的临。舟阵本月，由于主跃力成交区的转村移，官南板块称、高新板块的宴商品房颇得消瓜费者青睐，由碎于主力成交区顷的房价水平偏览低，所以本月献成交均价出现仁了一定程度的份下降。综合分徐析本月昆明楼障市成交量有所谋下降原因主要些基于以下几个戏方面：首先，袭楼市经过一年疲多的调整及前喝几个月的成交蹲量持续爆发，羞民众对住房刚肌性需求的阶段罩性释放已经一颜定程度完成；哥其次，市场流珍动性的充裕及赔住房投资性需除求的增多推动希了近段时间房敏价的持续攀升交，高位的房价猴对楼市需求造竟成了一定程度悄的抑制；最后寨，政策方面，零二套房贷放松富和营业税减免哭政策执行期将凶截止唤于俭200遭9的年沃1永2功月波3善1筝日，这表明，避前三季阵度刷“紧过于宽童松携”益的货币政策将包难以延续，这荡在某种程度上住影响到了近期迈的商品房成交临量，当然隔，胀1医0坡月份还有一些狂特殊因素值得萄分析规：真1后0关月恰逢国庆长煎假，成交量必双然受到一定影废响。其次，开释发商的营销策促略也有一定影傍响。近期不少糖楼盘已经取消视了去年以来的骗大幅购房优惠挽措施，甚至不犹少楼盘出现不净同程度的提价浴行为，购房者题的买房积极性食肯定受挫。搅五、新开楼盘白分析镜艺位1笛、新开楼盘信品息里须数据来源删：驰FM油C当房地产研究中骂心夜本月不有誉3挥个楼盘进行开砍盘销售，并未烤能延续上个月肾的开盘热潮。僚一方面是受到矿国庆长假的影漫响，另一方面级，在经过了连践续数月的上涨摊之后，市场在邪逐渐地回请归到一个理性奶的阶段，市场寄观望气氛加重汗，开发商有意亭放缓了推盘的疾节奏，但加大誉了营销力度沿。赔裙同时，开阵发商们更看重浪秋季房交会的饿集中式宣传作女用，纷纷把重劣点转向房交会敲准备工作，所猪以开盘活动频禾率有所减少钞。抛指2帝、典型楼盘分符析赞—隐—培贵研自然界帝幻景华庭掀昆明二环沿线广的楼盘不少，散但贵研自然界哭却是唯一一个馋二环沿线的多清层洋房社区，绪因此辉在姻1留0生月份为数不多丑的开盘楼盘里酿，帝景华庭成徐了吸引我们眼汉球的一个亮点永。辩羡帝景华庭学是贵研自然界肢的二期，由昆默明贵研屋业开批发有限公司开桶发，项目占地抹约届8754晒4耍㎡，总建面勺：徒15.65末5泛万㎡，其中地猾上建平面陵13.0泛6坚万㎡，地下建侍面蔽2.40暖2芽万㎡，绿化配率灵45.08站%匹，容积捕率致1.完5遭，停车位锹：才103熊0膏个（地迫上兆30悟0照，地岩下晕70妈0食，专拳属劈3番0查）。始则反贵研自然筐界位于二环北买路以北核桃箐势，刚好处于北姓二环与长虫山茎森林公园板块吼之间。项目东旨邻云南财贸学萍院、云南师范茫大学蔽等径2嗓0羞多所高校，南院面跨丛越霞12速0考米距离即可进克入二环北路，沟周边的医疗、恋教育、超市等诞配套齐全，既舍能享受城市的阁繁华，又拥有牌绝对性的交通盲优势，还能享桐受到长虫山的失山体自然景观船，可谓是拥有幕一个离尘不离球城的区位优势腊。蜓臂随着二环拿快速交通要道捡的修通，北二四环以往的灰尘夸漫天已成为了熟过去，取而代今之的是便捷的脏交通带来的便饥利。而长虫山吵森林、周围浓遥郁的高校氛围盯和家乐福商业穗圈使贵研自然槽界的社区品质始得到很大的提绞升退。皮服项目可通击过二环北路快苗速达到主城区模和其他区域。车目前新开通沾的堪17挺5蜻路公交车也可关以直达自然界槐。牢户型