房地产项目成本分配与优化要点解析

XX：成本分配与优化的9大要点成本价值分析是指通过对产品或服务进行功能分析，使实现产品或服务的必要功能的总成本最低，从而提高产品或服务的价值。因此，成本远非一味减少花钱，而应是通过不均衡使用成本来达到成本价值的最大化。一、成本的不均衡分布、腾挪与关注点本期话题讨论的值班班长唐艳女士先抛出了几个案例，引发大家讨论。例如，大家都知道园林的硬景：软景比例控在3:7，但这个三七开是指面积，不是造价，如果是造价，估计硬景就没办法铺石材了。又如：公共部分的精装，大家都知道重点在大堂，大堂控2500单价，电梯前室控800单价，结果大堂富丽堂皇，电梯前室简陋、黯淡无光，落差好大。再如：350元的园林单价，还包括展示区，一番折腾下来，园区基本就是草坪了。从这几个案例可以了解到，如何进行成本的不均衡分布，成本科目间如何进行腾挪并强化客户关注点的打造，是需要考虑的首要问题。针对上述案例，第一，应在敏感点重点投入，有群友认为电梯前室成本投放可适当高点，优化客户体验和感觉；景观、公区装修、入户门、电梯是客户需求敏感点，需要重点投入；大堂2500单价标准层1500单价比较合理，标准层再低也要1200，仅800落差确实太大；或者，刚需首层1300单价，标准层600。地下大堂标准放低点。第二，卖点策略。卖点主要看客户对象，有群友提到某个盘把地下室的电梯厅也弄了精装，并且还做在了楼盘宣传片里作为卖点，将精装房作为卖点，把地上电梯厅节约的成本投入到地下。第三，要对景观定位、工艺节点、设计实施进行标准化。定位标准化，在于项目定位及对应的景观造价成本标准化，依据成熟项目按别墅、洋房、高层明确为高中低几个档次，明确每个档次景观设计的内容标准。慎重把握车行主路、车行副路、人行主路、人行副路等的宽度和材料选用；主节点广场、次节点广场的材料选用；节点乔木、行道树、灌木等的品种和规格选用等。对于景观有群友认为应以绿为主，在于控制住造价指标，明确各种道路广场详细做法，指定微地型处理方法，除主景外，苗木应小型化，指定主苗木胸蓬径。工艺节点标准化，在于把成熟的工艺节点按材料、工艺进行标准化，选用合适产品进行推广，在多个项目中反复使用，避免重复设计、重复选样。寻找合适的合作厂家进行材料定点半成品加工，到现场后半成品直接拼装，既保证了现场施工质量又降低了施工成本。工艺节点标准化包括道路侧石标准化、窨井盖装饰标准化、附属用房外装饰材料标准化、地面铺装纹样标准化、高杆灯和庭院灯等灯具标准化、座凳等户外家具标准化等等。设计施工标准化，在于充分认识到苗木种植对景观效果的重要性，采购时若选择10年以上成树，则坚持“全冠成树移植”，不剪枝叶，专车专送；在设计时提倡5层垂直绿化技术，乔木、灌木、鲜花、芳草等复合搭配种植；在施工上，360度寻找苗木的最佳观赏方向。第四，注意软硬景搭配与地被栽植技巧。一方面，合理确定软硬景比例权重。硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上，控制好硬景比例，可将硬质景观节省的成本更多地用到软景上，突显绿量，打造绿色视觉冲击力。另一方面，了解软景成本影响因素。包括可使用的苗木种类数量、苗木采购成本、苗木运输距离、苗木土球大小（运输成本）、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。三是合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费。通常植物栽植两个月后其枝干、树叶才得以充足伸展、生长，绿量的性价比较优。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法。第五，合理选择、搭配地被栽植。木本地被的色带成本高，要适量选用；大规格苗木成本高，因此要合理选择其规格；草坪是软景中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量；花卉后期更换、维护的成本较高，建议适量选择，可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。陕以洲A层项目景观分项乳成本为例，明总细如下表：婆二、成本适配享的膀3漏大依据：产品膛定位、竞品分漏析、适配比例1.产品定位炮个人认为够适配不完全是肤价值均衡分配美，应是结合目董标客群、竞品肃情况、适合自唯己产品特色的故价值再分配，文目的是提升产盘品竞争力和保阵收益率。2.竞品分析悬做差异化。有拍群友举了一个门户型设计的例造子，非常有心厌意，医周边的盘都肯是吵9筹0悲方做两房腹，剥12厅0矩方做三房，而振他们就裁是磨9灭0识方做三房周，据12肠0亩就做四房了，幅虽然感觉有点秒挤，但确实是茄抓准了必须要甚买三房或四房领但又承受不了廉太大面积的刚隙需。3.适配比例衡方案版的成本程适配，要河看产品的定位浓，定位高低，灌适配的比例也旺要调整级，不能是一个希标准。填群友提出有时演一个盘恨不能畏所有的竞品都磨做几套，也有限群友提出没有短办法落地，其队他部门反对声扩音较大。也有酒群友觉得还要达提前到定位阶哄段，设计是对贿定位的细化蚀有群友提到他婶们是根据售价钓定位投资等级赴，按级别确定卡各项可控指标熊，如大堂标准米、外环境绿化该等指标，指导素设计出图；另踪有群友认为限殖额都可以确认锯，只是从限额妈指标到细目的扰做法，争议较佩大拳。万科僵XX着都是这样，什愧么档次的盘就笼有什么样的标修准，适配的空泛间比较小。划三、成本优化谋的收9肃大要点丢1程.窃技术和经济紧宇密结合，提高续产品价值衬成本价值工程点用于房地产的东实施程序如下页：情一是选定研究分对象（建高层卷还是多层等）渣，二是分析并栋评判研究对象羽优劣取舍的决眠策因素；三是央确定各决策因度素的权重，四卡是计算各方案揉之功能分值；乎五是对各选择捉方案的成本进日行估算，计算粱出成本分值，炭六是计算各方徒案的价唐值绒V=F/检C轮（夏V沫：产品或服务款价值春，骑F逝：功能分值伯；亭C拜：成本分值）插。拘最后得出分析圆结论，碗即傅V降＞检1涛则可行，且价因值量最大值为钥性价比最优方甜案。指2法.铁重点投入客户子感知最直接的悼部分膊以《成本决胜翼论》一书中提沸到的某豪宅项麦目外立面装饰席物料为例，建谢筑师将原铝合昂金罗板啊+附玻璃幕墙的外版立面体系调整容为石织材融+械少量铝合金阅板佩+待玻璃幕墙，而饥达到此种豪宅帐品质招有弊4既个用料方案供羽选：捧1嘉号方案：作为办比选基础的现扎有方案：石材揪（部分为圆弧遵形杀）叨+引玻璃幕墙；插2堪号方案悦：胀6停米以下用优质迟石材饰面重，丢6蹲米以上部分为斜滚涂石材印花踪复合铝板（当很时物料价格奴为运51烤0量元轧/摘㎡缠）三+丢玻璃幕墙；桨3倡号方案圆：浑6腐米以下用优质舟石材，其余部含分为仿石涂蹦料绒+紫优质铝合金门励窗；遮4示号方案：用材纪同止2嫁号方案，但用令复合铝板代替降滚涂石材印花导铝板（当时物耗料价格泛为菜31剂0例元胜/密㎡双）。颗除了以上提及软的建筑外立面违效果，还要兼歌顾结构荷载、墙隔热、隔音、吓节能性能、色券差控制、建筑疼立面的耐久性欠和价格等因素祥，于是制定权陪重表如下：抵相应计算的比简较分值和功能胞分值如下表（陷因案例撰写年笨份偏早，数据翁当前或有变更锋）。甩最后确定成本鸟分值和价值，友得出性价比最谨优的考为益4旱号方案。具体宾如下表所示：琴有群友提到一险个案例沙，腔201语1崭年做的一个项井目根，窑3骂0熄万方，前期设咽计的时候外墙揪全部采用干挂仓陶土板，没有伙人提出异议，破结果施工的时谦候发现成本太歌高，施工工期村长，做客户访澡谈的时候，对怒于外墙采用干督挂陶土板还是但瓷砖没有什么求区别，只要不级难看就行。最厨后只能全部改送成贴砖，省钱简，省时。所以劣在外墙这块成厕本可以多斟酌载。热3努.恨通过限额指标丰进行具体规定恩而页XX腔的外立面装饰抱，在限额设计握上就做了规定素：镇首先，墙积比订控制郊在渔1.们2群左右，不宜超瞒过黑1.枯5变；床其次，除非超事高档次项目，僚造型线条以外赵不宜大面积采洽用氟碳喷涂、写高级弹性涂料距或金属漆，应鞋选用合资品牌命的中等档次，时一般涂料施工傲单价（不含抹赖灰）控制勇在破3丘5延元俱/伸㎡搞左右；顾再次，中档及杆以下项目，不降宜选用大比例蜓、成规模幕墙候类饰面，如石矛材、玻璃、金恋属板类幕墙；蔬最后，若项目艺成本利润率低突于嗓15席%把，则应考虑降寒低一个档次选傍择用料。钢XX团不同物业外立裳面用料及档次骑选材参考如下缠表：握XX防的外窗，窗积召比控制悠在踢0.3挺0异以内，梁以锹0.25~0竞.2刊8倾为宜；控制开剪窗面积，降低舰外墙保温投入脑，减少飘窗、刑转角窗面积；励如无外立面保刑温隔热地方性炎规范要求，除血超高档物业以厚外，不宜选用话断桥隔热铝型副材、双层中空惭玻璃；若项目垫成本利润率低坊于酱15千%要，则应降低一赤个档次选择门默窗用料。阿XX摆各不同物业外辜窗选材参考如帝下表：劲从府XX标公共部位的装浮饰费用限额，抄也可看出其对岗敏感性成本言的册“涌二次不均衡分渠配赤”彼思路（如下表晕）。映景观成本费项鹰明细如下表：炮4次.列结构性成本指状标的严控巷以筑XX梨为例，其在结良构性成本的控茄制上可谓不遗屈余力。央首先，锤XX怜规定粒在设计任务书症中应列入各主傅项指标限量，费如每平方米钢肤筋用量、每平嫩方米砼用量等拳，具体根据项侮目所在地区抗席震、结构形式象、层数等确定返。效其次，招标之彩前或过程中，烧若发现实际材凶料数量超出设断计限量，必须斥要求设计单位累进一步对施工昏图进行优化，确力争控制在指亲标限量以内。秃再次，楼地下室结构设庸计除重点控制昌钢筋、砼用量选指标外，降低隔地下室顶板覆本土的厚度，顶甜板上部地面用起作园林景观时谋，应该尽可能站地安排灌木和季草地，避免种狐植大型乔木，良以免过度增加沫覆土厚度袍；顶板覆土鸡以薪1线米左右为宜，呜消防通道也应雨尽量避免经过脊顶板上部地面蜻。乞此外，屋面造壶型造价影响建躁安成本明显，工在设计上应注倾意简洁炎；左1倍6校层以下建筑，缩尽可能不采用座斜屋面，或控川制斜屋面面积甩比例。粥5寺.而功能性成本的鸭不均衡分配恳对所“轨功能性成准本团”岂这一块进行二械次分配，可投逗入溢价成本，个减少低效成本龙，避免无效成取本。时投入成本在于足希望产生溢价舍，如果能够有丑利于价格提高群，亦可分担增刮加的平均成本乓，否则就是浪好费。历经验证明，钳如果地下室的奥面积超过建筑招面解积贤15脆%疮就不具经济性仔了。因此要严桨格控制地下室咸面积，控制土买方开挖量，控卷制以赠送面积步作为卖点；联拼排别墅慎用地鸡下停车方式，看减少大开挖的蓝地下室。地下单面积跟车位配冤比相关，有些鼓车位配比比较宵大，会设计大厅的地下车库，料大地库成本很脚高，如果是容熔积率高的项目召如超高层等，骆要满足车位比冰，可能还得往瓶地下发展，这牧其中钢筋配比握、结构成本、腥桩基、土方等范，要增加很多从成本。船因此要尽可能不减少和科学利最用地下面积。侵6棵.裳通过控制窗地戚比来实现节能绣、降成本冲窗地比要适配逢，不能无限制该扩大。有群友阔提到，其所在育房企的住宅项反目窗地比一般续在竭0.22-0悔.2娃5廊，在外地的一纽个项目窗地比探竟然达敲到锁0.3言2您，后来一看图阻，凸阳台里面念一层落地窗，强然后阳台全封铲闭，后来对阳约台进行优化，园不搞全封闭，雨实现狱了星0.22-0康.2希5挨的正常区间值栏。缓以控制窗地比辫为例，减少开平窗面，可实现咱门窗节能并降薪低造价。铁首先，通过产及品定位和成本婆标准化，来控志制窗地比的比茂率，通过指标冬来控制，比如夫普通住宅的窗胜地比胖在榜0.21~0玩.2嫂3牢，别墅的窗地蔬比可猪达谁0.蹄3输；伴其次，通过门渣窗和立面分割油方式减少耗材睡。凹凸越少、规窗洞越小节能驳保护越容易配帜置，采用普通清玻璃、型材就历能满足，但是秧如果开窗太大蜡、立面设计曲授线过多，则能灭耗越大，型材萌和节能要求就盆比较高。比如阅采用断桥铝合喘金等等来节能蔬，会增加成本欠；毛再次，窗开启艺方式、型材品照牌和五金配置稻标准会影响造艰价。比如，平注开窗比推拉窗仗要贵，会在窗猪扇上使用更多欣五金材料，这津都需要通过设岗计来控制标准飞。磁瓦涂层的奋处理上，可用啦阳极氧化、粉挡末喷涂来代替凯成本相对较高墨的氟碳烤漆。磨7鸦.却门窗和园林的乏敏感度排前列各客户对户型、灿阳台、护窗栏更杆、飘窗等的和敏感度高，但役是园林和门窗浴尤其高。缸正如群友所说椒，眠“纤园林第渣一影”票，因为整个小网区的氛围和灵我魂都在园林中拿体现栋；里“铁我司设计师在里汇报产品配置六时意见是门窗咳是建筑的眼睛狐点缀整体项目赚的灵魂，所以苍一定要高啦配阶”吓。闭8猾.床成本优化要运灿用好设计部附这也是群话题汪讨论中多位群图友提到的点。属首先，增加设办计费，增加设尝计优化的提成厉，激励设计师外的灵感弱其次，对设计或部重奖重罚，让激励与刺激狸再次，进行轮嫌岗，让设计部撞参与采购几个飞月，真刀真枪舟地感受材料的泉成本与品质。姐此外，在前期蔽过程中对设计烫周期过度压缩忽，以至于在设接计中他们只拿巨出满足领导要恒求的方案，后纷期再修改也大踩多在之前的方馋案基础上改，拒没有实质性优鸭化，不仅需要础资金奖励，还喷要保障设计周衫期。收9木.兽注重成本优化炉的各种细节硬展示区的规模软要建多大，占要多大比例，如朱常见的商业街档是否在销售前极先建起来，如咳交楼时间的安碗排，这里涉及墓到资金成本，跟更涉及到现金浩流与开发节奏污的安排。展示袍区尽量后期能胡利用到比较好五。现在的展示筛区，都比较高吃大上，售楼部森、样板房、活剂动中心，面积搅大，标准高。济售楼部在销售虫完后改成会所惭。册避免过多采光园井。有