海鲜批发市场项目策划

专业市场房地产项目策划目录序言项目总论产品定位篇市场营销篇经济效益篇组织管理篇项目工作进度『序言』建设“东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事，项目建设在即将兴起的国家一级渔港--广利港，被东营市政府列为发展“海上东营”的龙头项目，项目建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。本策划书在“效益，谨慎，创新”的原则下，注重项目的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性，目的在于帮助企业负责人回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？一、可行性该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法，从项目初始就导入策划营销，充分结合项目的实际情况，涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操作的重要依据，注重项目实施过程中的技术性和可操作性。虽然本策划有别于“项目可行性研究报告”，但也是基于项目的可行而进行的，项目不可行，任何的策划都将失去意义。二、创新性创新是事物得以发展的动力，是人类赖以生存和发展的主要手段。美国学者S·阿瑞提普说：“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的，甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够回答……人与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。”可见，优化生存环境，策划人间动态，创新性原则首当其冲，这也是本项目策划的一个最基本的出发点之一。本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。三、价值性任何一项策划必然以价值量的形式来衡量，一个优秀的项目策划其价值一定很大，相反，无价值的项目策划，不能称之为一个好的策划。策划的结果都要能创造一定的价值，只有这样，策划才能体现其自身的价值所在。本策划根据企业目前的资产、市场、管理等实际情况，对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回报方案，并对每一个项目进行组合，更便于企业领导决策。四、集中性在战争中，集中优势兵力攻击对方关键性的部分，成为军事谋略的上策。不论是军事项目，还是体育项目，都可以借此达到胜利的目标。本项目也不例外，针对项目开发与否的两个关键问题，即市场和资金，本策划进行了集中性的关注，并重点进行了剖析。五、信息性室俗话说僻“借多存芝麻好打约油画”远。一个好的项圈目策划，是以爷信息的收集、强加工、整理、秋利用开始的，饭而好的开始就芬意味着成功的煌一半，因此，折信息性原则是挡本插策划的基础性脸原则，也是关自键性的原则。沙为此，我们进拌行了大量的策券划前期信息的淡收集和整理工愈作，力争使本奏策划更贴近市梳场，促成企业盒取得预期的经来济和社会效益鸣。六、安全性茎东营鑫奥特建把材公司正处于躁高速发展的势膨态，各项事业凭发展看好，本玻项目对于项目溜企业来讲，不约但可以促进企管业成长，也能奥实现产业替代牲。本着为投资贪企业负责的态车度，在深化外烛地成功经验，插并结合本地实酬际的情况下，酿我们秉燕承逆“棉市场开发带动土本项目销赚售照”阴的核心思想，右在充分考虑项塌目所需要动用分的资金，充分盾考虑项目价值抖潜力开发，充但分考虑项目借申助外力与外界胆合资合作的基捐础上，本着对委投资企业高度议负责的态袄度和务实的精馅神，注重项目池的投资安全性誓，以使企业投遥资风险降到最皇低限度。『项目总论』做本篇恰从仁“清政府政策与规小划趋势、面临坐的资源开发和国经济价值、项扇目的主要建设祥指徒标求”寻三个方面分析停，意在使企业垃对项目有一个隙宏观的了解。翠一、政府政策岸与规划趋式跌（一）馒东营市海洋资升源丰富，有高着棵480强0汇平方公里的浅垃海递和第18她0丙万亩的滩涂资股源，但渔业在从省内沿海七地洋市中，产量诞与肯GD挥P污比重均处于末洞位左，袖200畏2陵年，市政府为航加快东营渔业核经济，编制了后《东营市海洋姻产业发展规划每（爸2002-2带01仔0链）》，提出了朵东营市渔业应蛾立足国内外市为场，加快渔业示结构钱调整滚，围绕渔业增豪效、渔民增收眯，大力发展渔夸业经济合作组食织，突出水产歇品精深加工和荐水产批发市场臣建设，发展渔蛇业龙头企业，驻营造优良环境灭扩大对外开放并，增加出口创祥汇能力，实现舅海洋渔业经济北持续峡发展矛。并提出了各通项具体发展目藏标，根据目标半，东营市旱到授200散5锐年，水产品总树产量达伟到辱34*104涛T羽，渔业产值印达思3造1恩亿元，水产养卫殖面积茎达位14子6守万亩，出口创画汇达树到联150碰0邻万美元。佣（二）毯根拣据屈200顽3佛年市政府发布敬的《关于发展弓海洋经济，加香快巧“丸海上东营建设妈的意见》，搏到芒200雷7神年，东营将建恋成以广利渔港骤、红光渔港为帽重点的一处国拍家级中心渔港草，渔港以水产瘦专业批发市场麻、冷藏加工、庸渔需物资供应触、餐饮服务为痕核心，培植成棚区域水产加工港、销售的集散疮地。并为此出拳台了相应的配秃套优惠政策，故以鼓励渔业投淘资经营。在《朵东营市广利港玉总体规划》中遍，广利港的发净展定位是：以葛引进外资和利叙用民执间投资为主，坐鼓励发展具有亲经济活力的外鼻资企业和私营灶企业，重点发帮展海产品养殖霜、加工、贸易堵一体化的产业趟龙头企业。饺（三）纵东营市海洋与礼渔业局已将规嫌划建颜设粱“而一区五来园秤”哄列入议事日程坑，其疮中屑“锻一宜区背”舟就是中心城防疤潮堤以内的方约待2网0字万亩的现代化赵渔业示范区，语本项目已经被押作为重点调控熔中心工作来抓蹄。该区域依据搏以市兴港，以当港带市的主题弯内容，应着力拖打造区域内的撞龙头企业，本节项目集中了渔蹲产品批发零售险以及渔产品深雀加工销售、海乎景休闲、海鲜播餐饮、渔港度伤假等经营内容毅，必将成为广泼利港开发的京龙头项目爬，本项目的产取生是广利港发包展繁荣的必然遮需求。湖二、面临的资趣源开发和经济侮价值凤（一）可依赖慧的广利港载体群目前东营中心塞城区还没有一缎处大规模、高脚档次的大型海孩鲜交易场所，拥在广利港按照脆高起点规划、弟高标准建设、途高效能管理的辜原则，建设一剖处大型海鲜、摔水产品交易场缠所及休闲旅游呈消费场所，将守对东营海洋捕躲捞、水产养殖盈业的发展、城秩市功能的完善拉以及满足市民游对水产品的需牵求产生重大影冷响。薪（二）可借助左的天鹅湖旅游偶资源响本共项目垃紧糠临亚洲最大的芽平原水库籍--居天鹅湖风景区格，环境优美，扇水域辽阔，四障季水鸟不绝，妻每年吸引数万付游客，而周围飘缺乏相应的配兴套服务设施及孕旅游项目。本挽项目作为抖其绒“浮东预邻西”玻实现了优势互性补。壮（三）可改变鼠的海上渔业传木统交易秒渔港产渔季节嫁，每日清晨日骂出前，在距港伴口十多公里外予的海口，深海粉归来的渔船与篮东营的水产批恼发、零售商进茅行大批的海上挂水产品交易，扇交易后，渔船打转向羊口批发菜市场。在广利到港建设批发市速场具有极大的饶开发潜力与消随费市场。广利动港批发市场的好建成，不但可果以满足东营三绿县两区的水产梁品消费，滨洲佩、淄博等周边吸地区因地理位乐置靠近，也会它来此进行水产京交易。料（四）珍贵的史经济价值调本项目是进入温广利港两条道介路入口的交会惜位置，占地利好；是政府批准顷和支持的大型萄海鲜交易批发爪市场，项目研含有唯一和垄但断性译价值，据天时蛾；项目泥符合城市群墙体善“祖下午经济与周啦末经济、特色镰经济，假期经幸济纤”策体会渔港休闲糊生活的特定场品所对，更是血渔产品批发零虾售、廉价海鲜雅餐饮的聚集地它，有人和。影三、项目的主汽要建设指标乱（一）项目选点址奔广利港位于东即营市中心城防兼潮大堤南侧，可广利河入海口房，广南水库以况东，距离东城括约怪1摧5猴公里。广利港胀海鲜城选址在惑广利港原中丹笔冷藏厂处。项贷目区南北埋长奏45哀3察米，东西鞠宽找16臣0般米，占地面爽积样7248捡0米平方米。其东永侧为广利河，斜西侧为广南水酒库，北侧为广向利港边防派出慕所，南侧为广唱利港渔政管理堵站。兼附：广利港概蔬况：奖广利港栽自舍199轨3凯年开始开发建庸设渔民村，现抛已建成渔民村舞三个，常驻人点口嫌35察7场户常，箭150宿0纱人，流动人使口欢200员0穿多人，现有渔缺船劝24纱5塌艘，灯标一座选。广利港的执予法部门有广利梨港管理局、广幻利港渔政站、蝇广利港边防派异出所。广利肺港估198夺7吸年由胜利油田辆投资建设顽，充199序2育年移交市海洋慢与渔业局管理待，堤200湖3这年移交东营区医广利港管理局我管理，根据《付东营市人民政拆府关于发展海意洋经济加资快醒“乐海上东净营炸”短建设的意见》赤、《东营市海而洋产业发展规骆划询（斑2001-2陪01斜0菠）》与《东营迟市城市总体规污划》，广利港庄将成为未来东所营海洋产品聚辉集的国家一级闷渔港。饱（二）建设条宽件1、位置条件议项目位于东营岁市本年度破土蔬动工的神宽断10眨0肾米，副深辨7谦米的新建优质籍渔港码头西侧象，蚂是拔“久海上东拼营粘”答建设的重要基愚地。随着黄东璃铁路支线、环阵渤海高速公路萝和东营经济开箭发区等重大基延础设施的建设搜，广利港具备颠了更便捷的交念通条件和竞争斑优势。该港靠区近东营市中心氧城市，交通便港捷，资源较丰偿富，以市兴港惹，以港带市，崇是广利港发展毕繁荣的必然。2、交通条件胞已经修建的东克营旅游景观路全南二路直达本反项目，天鹅湖体每日有旅游专堪车直通。鉴于戚本项目为购物旗、休闲、观光盈、餐饮为主的帖主题公园，面娘向消费群体大肾部分为市区内颗有车一族，相夏对于这部分群致体来说，交通适相对便利。3、环境条件苹东营是一个缺胶少景观的城市赢，本项目依托偏于东营市淡水氏湖景区与海港材景区两大得天腊独厚、相对唯采一的重要景区批，造景升值对葬于项目来说十祸分重要。杠4境、土地平整情波况廉水、电、路、冶讯等基础设施玩已经完备，具野备开发的基本真条件，但设施税相对落后，有抚待争取更大的报政府扶持。烧5裁、土地征用情朋况汽开发单位即东提营市鑫奥特建竟材有限公司依喜法以拍卖形式螺购得含中丹冷膛藏厂在内的资执产及土剃地端7248校0杏平方米，土地友变性为商业用扁地，手续基本维完成。误（三）建设规作模及功能标准盘1腐、建筑面积和龄内容扬着本项目拟建设巡为综合商业项扔目，初步规划尝总建筑面积其夹中临街商球铺盈2200窗0纠平方米（原来票是始1200袜0稼平米，建议增治加趋1000垫0补平米），批发斤市映场枯6000园0增平方米，一沈期喘3000桶0炊平方米，冷钥库叉1000掘0允平方米，酒康店赴1200昏0禁平方米。其中劫临街商铺部分歌是项目开发中砖的优质版块，砌建议借鉴按外地成形市场娇调整规划，如显有难度，可申睁请减少批发市羞场建筑面积，飘以达到容积率厕指数不变。捐却止2评、功能设施标所准党本项目开发的恨沿街商铺，是爸整个工程创造详经济效益的主中体部分，注重鼠人性化的设计离，以满足业主组的居住需求，匹在舒适、配套连、环境、起居愚、通风等方面古都有一定要求勺。建筑便于分衣割组合；排烟东、排污、通风动、采光在户型违设计上要重点号考虑；应设有痕厨卫，以便于报投资业主和经近营业户投资于剩不同的业态。厚基本单体户型隙设计为建筑面慧积见15亡0悉平方米溜、答10岁0也平方米合、炕5叶0也平方米三种，柿进副深案1穿0五米，厨卫齐全剃。（批发市场采等部分未做介首绍）陆（四）建设方盗案舞1户、建设场地环匀境喂（彻1捐）地貌：场地末位于东营市东脖部，地貌上属冶河流与海冲积嚼形成的冲积海弃滩地貌。表层浸现状为建筑物把及回填土层。棚（摧2吐）水文地质：冬根据地质勘察饲结果，场区内溪地下水的化学翠类型对建筑混或凝土无腐蚀性钩，对钢筋混凝晋土结构中的钢剩筋无腐蚀性。南（北3割）地震烈度：后根据建设部建相抗色（曲199雁3亡）滤1该3粮号《关于执灿行支“堆中国地震烈度蝇区划图烂（坏199锻0耐）养”士有关规定的通亚知》，本工程叼防震烈度为八竖度。监2币、总体规划布腐局所工程总平面呈亏斜梯形布局，闻西向紧靠天鹅垫湖风景区，东买向紧靠广利河姻渔港，沿项目亚四边建筑低层置商铺，中心建章造渔产品批发岸市场，项目东毕南角建筑渡假你酒店。项目设隐主入口一个，爆次入口三个，丢其中，商铺布捎局主次分明，逮各有优势，并迈处于广利镇两曲条主路之间。嫌项目总体布局级合理，突出体雨现了功能性与戚实用性。披（鹿1蠢）商业服务配纷套设施齐全。偿（忙2蚀）商铺户型设坡计适居应原“诵商住两丹用足”陈需求。编（划3吐）体现独特的锡渔港建筑风格惹。冈（愁4匹）注重渔港渔女码头的景观设渔计。练附建设技术经印济指标障序号模项姐枪粉目蹲指蚀油刊标搂1烫总用地面积劣7248寇0卵平方米汽2储总建筑面积点1泥1狠000注0访平方米站3鼻地下建筑面积苍768甜0售平方米桂4咳地上建筑面积幻104000假平方米潜赖其中：渡假酒材店迹1200耕0毯平方米悠态祖低层商铺粗22严00建0启平方米购涝洞市场惠6000与0希平方米溉傲墙住宅昏1000梨0苍平方米佛5偶建筑总高据笼其中：渡假酒倚店掌5锻0哗米掌宣豪低层商铺荷1凳0努米缎删揭市场抓8萄米滨步臂住宅转2世0享米箱6壶建筑层数男筐其中：渡假酒爽店告1座5底层蛙灵询低层商铺脑3膜层顺策巨市场智2帮层巴墓镰住宅陕6抱层溪3横、建筑方案设稼计眠本工程设计涉喝及建筑、结构矮、防火、节能困、隔音、采光抖、照明、给排斤水、通风等各概种专业，设计盐时需遵循有关凉的规范或规定姜，单体设计时著还应符合国家范现行的有关强览制性标准的规督定。本项目地然块紧靠海港与劫天焦鹅湖旅游景区吼，项目总体构然思应涵盖旅游槐、消费、文化烘、美食等多重主含义。同时应沙考虑到，由于歇社会经济的发材展，人们的审雪美观念也随之圣变化，对现代辛建筑功能环境帖的要求以及建私筑技术、材料陷都提出了更高妖的要求，因此丑，项目在建筑娱上应采用简练齿的现代构成手件法，体现建筑诵的时代气息，登为业主装修装筛饰成渔家特色窜的店铺打好基舟础。特别提示挥的是环境保护汇：停车场汽车垃排放尾气对地茧面周围空气的策污染。渔产品波变质腐烂对周叠围空气的污染新。商业、餐饮僵业、旅游业生桶活污水、固体轧垃圾处理监等猎.剧『产品定位篇劫』喝本篇由社会价才值定位、文化毛价值定位、产耻品功能定位组晋成，为实现项圈目企业的效益辉最大化，其中积建筑布局定位鸭中建议改变原挎产品设计，敬炒请决策层高度究重视。弓一、社会价值阻定位结本项目的开发揪，将旅游、海疾洋文化与地产钞项目紧密结合尼，引领了东营寄市的特色消费隐新观念。在景旧观上，注重造拒景提升建筑品拿质；在建筑上欣，着力体现海骗洋文化，建设测一处极具海港许特色的建筑丰隶碑，同时吹响侵鑫奥特品牌在骨东营地产业的鞭冲锋号角，鞠让虾“丙建筑铭刻历史衫、让建筑改变敞生债活吸”倚。鑫奥特公司脚将把广利渔港约海鲜批发市场咱项目写入东营杯建筑的历史，拆成为鑫奥特产车业最大的广告绝牌。给二扮、文化宵价值历定位奥东营是一个缺姻少文化底蕴的毙城市，东营的蓝建筑也同样缺吨少文化内涵，郑建筑没有内涵贫就如同人缺少王灵魂。东营是线沿海城市，但趁海洋文化和渔傍文化并不突出仍，我们在项目幕策划中重点突开出海洋文化、凝渔文化，以极宰少的投资为项食目穿上蔚蓝文赠化的外衣，从按而创造出不可炎预估的商业价执值。住渔村、梯观海港景色、海吃海鲜，闻览银渔家风俗。来哈到渔码头，你加可以去参观专往门打造铁锚、泉船舵的作坊，院可以去看一看哥渔文化博物馆桌里千奇百怪海李洋生物标本，停可以到腌制作迅坊里尝试制作短糟鱼和酿酒，鲁甚至你还可以钉从渔人码头随能渔船出海打渔趣，并亲手烹饪王捕回的海母鲜耍……迁三姜、昂产品功能女定位薄产品的设计涉哲及项目的利润犁，在符合政府卖规划的前提下碍，应尽量优化珠产品的布局，聪最大程度促进祝投入资金增值拼和资金周转速备度的加快，如列设计方案已呈竭报，应采用公养关方法调整。绣（一）主路入析口景逼观疏--套-企赶海大道域在排南二路与港口切路交叉口建有累一个具有艺术寸感的渔港大门勒，请书法名家饮题就字剧“球X珠X戏项目名督”贷。怖沿路向南路边脏绿化带中摆有裕若干渔文化景猜观小品，如海避神雕塑、渔人街雕塑等，命名蜘为今“宁赶海大蛾道冬”纠，总长度般为碗45雕0台米左右。浇作为项目标志乒性引导，可配道合政府公建配宜套操作。殃（二曾）入口广场景蜻区莫--学-丰“单渔港垂船拦歌必”帐赶海大道向南碑20扇0懂米左右，即接本项目沿街商蹄品房部分和整绍个项目的入口背，建议在此设篮置小型广场挡---治“弓渔港之歌痰”胜。作贼为仙“谱造景升闯值津”捏的重要部分，悔在建筑成本适惰当的范围内精忌心打造。筋项目主入口做光为中心广场，卡主景袋为瞧“糟渔港船身歌捡”既大型雕塑，雕欺塑着力表现渔副民们在晨雾中绝推船出海的场俘景，成为广场婚标志；跟围眼绕毕“追渔港船圾歌争”寸雕塑设有绿地政、雾喷、花坛壶、木栈道等景章观小品；气沿赶海大道两换侧商铺前退温线坝5番0幸米宽绿化带可笋做为中心广场科的辅助广筋场图,刷按北斗七星方强位布局成七个兔小型广召场熔,破安放北斗七星岂激光地灯与北挣极星激光地灯塌,套以散置卵石铺脂设广场小误路产,锹设激光地灯、传旱喷、地灯道下、花坛等景观概小品。北斗七江星广场用现代肉造景手法夸张涉地表现渔民们调出海打鱼时靠励北斗七星位导赢航的场景。绍（三宽）海鲜餐饮街顶区开辱发强--醉-吨“葛渔舟唱窝晚景”简“胃渔舟唱纯晚拘”膛为港口休闲与铅餐饮集中的景凝区，是整个项嗽目中的亮点。拉东营虽然是滨鲁海城市，但多扛数市民尚未领浙略到滨海风情雹，将此部分开肿发并启动物美牵价廉的海鲜美朱食、特色小吃尘、休闲娱乐的花专业街区，不侄但可以满足商勿品房的商业空疮间，也填补了递东营的市场空备白，更能带动虏已经成型的冷刘藏厂开发和后捎期大型批发市零场的销售开发置工作。建议届调整规划，在播沿街部分增格加谣“妇背靠、天罢井密”佛式商铺，增大界开发面积，体商铺的邻开发应注重建耽筑自身的品质牛与功能性，垃以落地窗读，召烟道，商住两资用等功能甲增加销售卖点翻；建议防商铺开发为薄双躁层，涵盖瓦海鲜湖鲜美食自、委渔文化民俗、俊海洋生物展览工、渔港特色纪疾念品、水手酒剪吧等旅游相关惠内容真；李单位面积不宜污过大，以便业已主随意分割围，燥基本户型设计漂为绪：馆A楚型，建筑面格积玻15帆0争平方米狐和渐B除型亲10沟0有平方米左右两列种，绪C铺户为型意5冤0歉米，施进深唤均敲1牵0杰米虚左右爱。隶（四茂）斥大型海鲜哲批发市叹场莫----逆“际渔家卖场净”允建筑于项目的夜中心位置，总忠规划面积六万时平方米，是项接目开发的核心吩区，由于启动锅批发市场不确园定因素较多，分建议分步开发牌，本前期开发农控制在厉三万平方米牵以内，二期作奥为储备项目。铺产品布局不但密要考虑市场的请形成，更要考迹虑绣便于鞠项目的弄销售蝇，尽量采炕取臂“圣产纵权闪”湖式销售，便于惜资金的回笼。挖有两种设计方订案：一种建版设莲“订单体结构市烤场隔”婆，降低业主入寺住门槛，以改堪变渔榴民斤搞“钱路边作店溜”鬼健传统经营模式绳。该方案受益斜期长，但投资昼回报慢。另一盗种是垂不违蛛被抱政府台总体币规划原则约下，设计分体糟街区式市场锄。建议结合国之内大型渔业批衔发市场经验，沈聘请规划设计慎专家调整。肿（五纷）三星级宾宽馆触----幅“沉鑫奥特海洋渡纹假限村淘”呀纵观整个东营否酒店服务业，削全部集中在城蚕市中心地带，拔渡假会议作为串一种会议形态苍，将在未来被土消费者所接受捕。本项目填补米了此种业态的盲空白。酒店是在建立在港口整址体规基础上，辛面向旅游人群控、批发经营业竹主，为其提供优餐饮、娱乐、聚住宿、会议等醋服务，建议规侧划缩小规模，巡还可结合旅游呜资源的开发，来辟出部分面积团建逆设反“情渔船展览线馆允”社，向国家旅游速局申请定点，虚收藏各种渔具狸与渔船模型，霜再现渔港、渔决船的发展历盆史，或者在条唇件成熟的情况普下开发以旅游化渡假为攀主柏“男产权否式办”烧酒店，对外销授售或合作经营蒜。截踪（六吹）小型公岭寓阻---饥“悔渔人之家招”垄项目规则中的衬住宅部分，冈总建筑面塑积守100寿8吐0箭平方米恶，由于地理位凯置所限，本地慈人口稀少，建邀议户型卷面积幼在猫六群十喇-氧-肆八十平方米第/错套与,干总体难销售箭价格不超过十脱万元俭左右；羽可做为广利港丑渔民的经济适象用房开发炊；际可用来出租为促度假煮或者外来人口滔的临时舒公寓春；剥居住小区应注朴重渔村景观设仇计史；仆考虑渔民渔需繁用品仓储的实舒际情况，可视追开发情况，增伟建仓储室筑，减少车库伙。延『市场营销篇架』闻本篇主要分和为植“仪市场分析和营洒销战照略疤”许两个内容，核垂心思路份是壁“御通过市场的启痛动带动和促进迅房产的销叫售读”谜策划过程严谨论，涉及核心内座容的操作不做滨过多的文字描跌述。市场分析气一、全国房地沾产市场现状冷国家宏观经济诊形势良好，经诵济增长势头强复劲，社会安定枪，工业企业生剪产效益明显好六转，居民收入拨和消费信心增台加，这些无可奥非议地成为房笛地产市场活跃筑的基础，商品夹房有效需求不程断被激发。银愧行储蓄利率的拘降低和股票、两期货等项目投江资风险的加大权，使人们转向说相对稳定的房供地产投资，全副国正掀起大众甩百姓（中等收看入家庭）买房榆的热潮，全国狗房地产市场发病展总体呈上升污趋势，有些城珠市和地区的房幸价持续上涨。很如山东青岛的井住宅价格平均谈已尸达董600蜓0眠元语/古平方米以上，植厦门、珠海、规苏州等地专业胡市场的铺面价镜格已高银达伐1.略5六万勇/抱平方米以上。害个人购房者中株的绝大多数又资以置业投资为打目的，因此，恰当前中国房地灾产热是由个人尺投资置业消费匆的有效需求所团推动的。输二、东营商业况地产市场现状督东营作为新兴雹城市，随着城检市经营战略的侍实施，地价迅豪猛上涨，掀起晌东营房地产开顷发的新一轮高袍潮。在东城，营黄河工贸园内头的东营市装饰砌材料市场、市恳经济适用房中妄的商业步行街晌、沿清风湖的智商业街等持续骗热覆销；在西城，侍老商业街（商贱河路）改造项伯目、长途客运腰西站附近的小闸商品城等商铺卡价格一路攀升位；在东西城之分间，金大地建取材城、鑫都建湿材市场、鸿基盏大厦、方大建仪材城等的建设糟也是如火如荼献。调查表明，御东营商品房价象格呈总体上涨贵趋势，其中住铁宅天1丈0蓝年间公从巷80率0么多券元奉/枝平方米涨到现狂在江200胡0丘元判/呀平方米左右；割商她铺从1潜0贵年间腿从盛100严0辨多丹元叼/继平方米涨到现丛在衬的跑3000-4熊00物0斗元煤/百平方米左右。医东营市人均储扶蓄和人均消费控连续几年位居努山东前列，特蒜别是油田居民遣手中闲置资金遵较多，对于房躺地产市场需求系巨大，期望有纯物美价廉、升辞值潜力大的项消目出现，本项喜目个性鲜明，号是东营为数不况多的海鲜批发倾市场，项目集谊多种功能于一强身，不但是广容利港当地及相需关渔民、水产成品经营商户的令首要考虑，还兵将是油城人民灰投资置业的重爪要选择。命三、本项目优拣劣势与机会分怎析劣势分析：昌项目周边暂时尺不能形成规模初庞大的人流、口物流和商流。走一是项目位置乔偏远，水电路碗讯等基础设施桑相对落后，近熟期难以形成良虹好的周边环境巩；二是广利港干常驻人口较少辰，近期难以吸左引资金和人才报；三是东营近勤海海洋资源较健少，养殖规模施小，养殖业品设种单一每。磨优势分析：浮一是广利港作举为须“我海上东席营督”穿建设的重要基菊地，已经列入碌政府总体规划狗，挣在垃2-辩5汽年内周边现状烫将得到彻底改康变；二是未来饲的广利港将成头为国家一级渔熊港，建成后可放一次性停泊渔洪船数千艘，年麦交易额达几万捞吨，对于繁荣预东营渔业经济盲将起到积极的村推动作用。三投是项目市场价陕值巨大，带有社明显的唯一性弹和垄断性机会分析：搁投资者购买商朵业地产看重的且是市场的启动排情况（关系到红租金的价格）调和未来的升值姥潜力，对于概区念足、市场启朵动看好的项目光销售情况较好虑；而对于市场叔启动缓慢、开辞发商不重视前唉期炒作和市场遥运作的项目，熟投资者大多持租币观望，销售薄难度加大。因犬市场启动不足膜而积压资金的俭商业地产项目在层出不穷，已间经引起社会各献界的重视和注济意。专业市场悉启动已经不能削靠政府干预，匹应借鉴外地先很进的成功经验既，快速启动市柿场来增加购房周业主的投资信忌心和购买愿望超，从而带动商篇品房销售。本抖项目中的周边艺商铺和批发市伶场的产权销售导均应参照考虑榆。营销战略傻根据本项目市慈场定位和开发碑特点，项目的夏营销推广策略藏分为以下四个遥部分。坑一、目标客户愧定位分析枝（一）目标客储户区域昂暂时锁定整个直东营市（包括办市区和辖区内烛三县两区）及把东营周边县市游，以经营业户脖和投资业主两什个类别分析，使还要充分考虑融以渔业为生的期外来人士。醉（二）目标客筹户特征删按当前东营市绸商品房价格和番此项目位置等突综合因素分析薯，沿街商铺每递套总价钩在恭2光0薯万左右，按揭熔付款首御付镜40辛%壁即辣8动万元左右，每废月还款千元左椅右；产权式批练发市场可划分夕为蒸1鹰0骂—词10视0呢平方米的不同波面积，单价疮在陡1.跑4互万丈-1怪4割万叉/切套左右。通过辩调查表明，东湿营市民中家有痛存赢款蛛5杂万元以上，年禽收入己在未3受万元以上的人凤群将成为产权帅式批发市场投符资置业的首选穴客户，其中居型住在广利港周慧边的渔民由于牺长期漂泊在外咏，对辽于植“摆一代商铺养三音代赔”贵的理解尤为严趴重，他们必将欣成为该市场的责第一批投资置敞业业主。圆（三）目标客播户细分课根据以上目标阳客户特征，此怒项目的目标客离户可细分为以誓下几类人群：染1提、广利港原来膛以渔业为生的菜居民柔2雁、在广利港停纺靠的渔船老板普、流动的渔民项3垒、广利港管理午局、渔政部门鸟、边防、社区蒙的工作人员及春海洋与水产局介的职工泪4阔、自身经营水句产品或餐饮行州业的人群圈5赚、二次置业的察人群馋6击、东营市和油哥田年收入杆在家3敢万元以上的人某群婚二、整体形象睡策划推广衔项目形象，主堆要指该项目视济觉识别，其核圆心部分包括项裹目的名称、标悲志、标准色、湖标准字体等。此要求造型设计卷既要富有意境凤，又要突出个久性，形象鲜明唇，便于记忆，责便于宣传，以商统一运用于项珠目形象包装。笼（一）项目视领觉识别系统1、名称（1）项目名翻一个好的项目帆名称，使人有换亲切喜爱之感探，让人印象深检刻，让人们注百意、记忆、喜始爱、传播。好潮的项目首先要盘有一个响亮易帜记的项目名称初，目前的项目绣名称暂定负为麻“船东营广利港海欲鲜批发市晒场跳”么考虑到地理位亭置，项目特点糖等因素，在名混称方面应高度每重视，可以聘因请风筐水傲先生、起名大该师参与甚至借胜机炒作宣传。（2）道路名蚂项目东侧沿广房利河的大路向撞政府争取冠名户权，命名泄为垒“愚X剑X演赶海大右道聚”写。（3）建筑名扔项目主广场命礼名窃为迷“长渔港船重歌乘”捏主题广场寺三条商业街命汽名且为渗“才渔舟唱固晚股”蓝海滨休闲渡假细、海鲜美食街阴；寨住宅区命名啊为盟“寇渔人之礼家捐”扬公寓馅大型海鲜批发母零售市场命名招为向“搏渔家卖瓜场漫”易酒店和洗浴中刚心命名为鑫奥愁特海洋渡假村置。丛2旗、标志（略）战3当、标准色（略兆）能4量、标准字体（电略）接（二）形象的订延展及运用地1追、工地环境包莫装视觉熔（刑1思）建筑物主体我开工建设后，巷在建筑物主体翅框架或建筑脚包架上悬挂醒目腾的项目喷绘巨旋幅广告，突出御项目整体形象使，吸引到现场属参观人群的注释意力。环（睬2誉）工地围墙宁工地围墙现在懒通用的方式是醋用彩钢围墙，农设置项目喷绘早广告，宣传项兔目公司情况、摸项目卖点、项星目整体形象、脉渲染现场气氛芝。垦（阶3蝴）主路网及参五观路线贸在通向项目工中地的主要交通璃路线设置宣传充项目的路标或麦广告牌，在项探目入口设置醒象目广告牌，在础路两侧灯杆上昂悬挂宣传项目针的彩喷吊旗。攀2爪、售楼接待中俯心的设置与包苗装设计翻在项目现场临察时建设或利用针原来建筑改建北项目销售接待倍中心，要求内惰部环境明亮整中洁，里面设置隙项目展示区与解客户洽谈区及沟大客户接待处使、销售管理人防员办公区等，饥在项目展示区搜内设置项目整姿体沙盘、房子僻模型、户型结映构图等，展示孝整个项目的建有成效果，建筑读布局等；客户攻洽谈区要有座逆位和饮水机等蓄设施，便于客杠户休憩和详细絮了解项目情况卖，客恨户接待中心墙榆面悬挂项目宣妻传展板、项目盖平面图、项目窝销售情况表等藏，要表现出项魄目红火的销售林状况，引发客鹿户的购买欲望浙，增强客户的汉购买信心（庄公司有条件的貌话，对于商铺呢和公寓楼的销蜘售可以设置样交板间，给客户批身临其境的感梦觉，增强客户荷购买信心）。阳附：接待中心这的设计要求详虏表潜序座已号鸽内凡早容帆设计要求岭1垦接待中心室内抱外展示群室外巨幅喷绘脚广告、灯箱、垂导视牌等却2教接待中心功能激分区辛项目展示区、差客户洽谈区、勾大客户接待处乒、销售人员办早公区薯3抓接待中心大门态横眉香项目公司名称沫和醒目的接待宾中心标志铺4炒接待中心形象瓜墙坛项目公司标志怀5症台面设计掉项目视觉标准则色的利用色6冷展板设计歉分类展示商业肝街、市场、酒洁店、公寓的形途象和项目的详别细介绍星7身接待中心导视径牌附标志字体醒目碧8免销售人员服装缎与项目标准色扫的协调和统一药、雀9小销售用品系列惕手提袋、水杯宋、椅子、茶几今等都作为项目早视觉系统的运喂用哪10钳样板房的设计肚结构、面积、欧装饰与建成后杠符合社（三）广告总甘体策略甲1临、广告宣传阶后段嫂广告宣传要针院对确定的目标秧群体，根据不猪同的销售阶段杨，制定相应的膛广告策略，按臣计划、分阶段师、系统地对项晨目的整体形象患和芳“体卖僻点接”渡集中进行宣传轮和推介。一般吊按以下五个阶雀段发布：销售准备阶段常首次公开展销善和跟进销售阶俘段磨二次公开展销揪及跟进销售阶衔段酬三次公开展销染及跟进销售阶愿段扫尾阶段销售乌公司安排专人放对各个时期广萌告效果进行监乌控和调查评估践，及时向公司刘反馈信息，便帆于对下期广告熄策略的修正和念发布。2、媒介策略丝根据不同的目区标客户群体，稍调查了解各种出媒体的受众情侦况和价格，综誓合受众比例和氧媒体价格后组惹合选择广告媒愁体，以较小的巡广告投入起到荣最大的宣传效元果。站（被1某）媒体建议（亭项目公司可根格据实际情况选除择运用）蜡媒体分类枪媒体选择付投放形式及频旧率客目标区域和特窑点锁现场广告施工地围墙、接洒待中心室内外酱、参观路线、炉项目入口垄喷绘广告和展钉板、导视牌昌到现场参观的暴客户、广利港颜当地居民、停便靠渔民便户外广告狭在西城显著位娇置人群聚集之额处或主要交通到干道设置单立坊柱广告闲巨幅形象广告山受众面广，媒慌体费较高座报纸杂志层东营日报、胜叉利日报、电视堤周报、齐鲁晚洁报、鲁中晨报签等币形象广告和软院性文字资料，袜按销售周期分舞阶段发布贡受众面广，价汗格相对便宜伟电视广告偏东营电视台、烟胜利电视台、够有线台等罚专题片、形象伞广告分阶段发踏布遗受众广泛，广诱告效果明显陡电台广告亚东营广播电台遇交通频道和新拦闻时段尼黄金时段投放耀乘坐出租车的勺顾客改直邮资料牧印刷品和信函晶邮寄到达或专阔人投放扫目标明确，有暗车族和重点客嗽户，如餐饮经缝营业主、水产淘品经营业主、岗停靠渔船等贸宣传画册取楼书、宣传单壳页等博接待中心、销赚售网络、展销骡会、及专人定掩点发送或来访客户、重至点客户秋网络宣传或公司网站、东眠营信息港、胜吵利局域网及国辅内招商网站跑项目网页违受众广泛、价忧格优惠另其他宣传康自备看楼车，结上喷项目广告怀流动广告、发碧放宣传单页、凉组织活动用膊重点客户佳（质2糕）印刷品的种征类岭序号州分类抄1兔购房须知德2波详细价格表舒3猜销售控制表絮4港楼书悔5抓宣传海报、折你页母6铃认购书炒7太正式合同穗8煮交房标准亮9识物业管理内容方10博物业管理公约冬3刚、公关活动策榴划绕（穷1照）内部认购凤在项目建设开债工后、预售证剖办理前，采取务直销方式或小翅范围组织客户绣对项目进行内游部认购，签定迎《内部认购书且》，收取订金奋，增强项目销姜售信心。底（稀2乎）举办展销会恋开盘后，在市些区选择合适场渣所组织大型展淡销会，全面展盆示项目，吸引讯目标客户购买碰。泥（协3猛）集团认购虎面向集团客户规如某地财团进滩行项目的整体棕招商，或制订斗优惠的团购政恢策，鼓励水产浩品市场的所有娘经营业户或广诞利港居民进行纺团体购买。凑（趋4骗）开工仪式辱邀请东营市主风要领导、水产锋局领导等参加诚，媒体同时进爆行采访报道，跨以扩大项目知间名度，引起目谋标客户注意。澡（企5灿）开盘仪式漆组织策划大型才公关活动，除宜组织市级领导僻参与外，还可谈组织体现海文扯化、渔文化的量大型文艺活动管，邀请媒体参谱与宣传，进一仇步扩大项目知贤名度，增强目瓶标客户对项目锅的认知度，促须进销售。帆4港、营销推广费索用预算（费用绝待定）躺项嚼卸目辣费唉哪用迈岩内释洲容券费用估算累备隆拢注征现场包装融工地围墙广告陵、接待中心设膀置，形象广告庆运用提8卷万元捷印刷品厉楼书，宣传单洲页，海报等乒1虾0仔万元距媒介投放纵电视广告，报皱纸广告，电台搂广告，户外广死告，网络宣传浮等饲2脸0房万元于公关活动霸活动组织策划跨费用斩1跃0知万元为其他费用喝看楼车的购置堡、装饰，网站抬制作等梢8瑞万元递合计屡5裙6鹅万元歪按项目收入锋的干0.5涉%抱投入广告费柿三、销售招商葛策略执行鸟（一）项目卖说点分析泥1减、因“械无忧置吩业不”艇。投资后由专申业公司统一租蜘赁，并给予投赤资者每国年嘱6厚%密的三年租金回征报；斗2陕、东营市唯一货的大型渔产品蒙批发零售市场织；睬3碗、东营市唯一悲的大型专业经双营海鲜的美食姥街搞（二）销售策孔略挎1均、沿街商铺销抗售策略止为了体现开发卷商在市场启动快的可靠性和保育证性，以给予冲投资业主一定道比例的租金回裂报，来打消其纲关于市场启动舟的顾虑。具体熄是引进一家市缓场经营管理公在司，与投资业鄙主签订租赁协唯议，全面责运校营市场，并向兄业主支付固定腹的租金，解即始“泄返租回驼报崭”胞方式。恨“疫返租回舍报槐”常启动市场的销岸售方式与传统诊销售方式的比另较：（桌以僵10表0神平方米商铺为种例）腹对比内容殃“粪先销售后承租驻回约报厕”挑方式伤传统销售方式揭市场形成麦确保市场的启爱动和形成，第询一年向社会招梅商免租金，市贼场迅速形成，陷第二年和第三火年收取租金合庄计霜收懒1800刺0巾元（保守）。厚自发形成有难脆度，且业态混牢乱，房价偏低秃。尺建筑面积膜10初0强平方米定10害0纯平方米弊建筑成本疮相同，岛在份80浸0组元司/遮平方米左右扇相同，银在勉80晴0公元杀/栗平方米左右留定价蝶1750偷元肌/殖平方米网160浆0钉元衣/真平方米笛总售价藏17500货0添元咸16000杏0肌元斩额外回报拴带三年租赁协也议，固定租金徒回扑报六3150双0算元建无滚销售速度长快，资金迅速气回笼侮慢，且无法预戒料刑价值分析源收入：房价该差蜜15000床+趴租金收球入粗18000=湾3300堂0辱元；三年租金蛋支出胆：找3150饱0惨元，有赢余。洽结论戴采覆用桌“浮先销售后承降租走”此方式，以启动掩市场促进商铺浑销售的方式，饮销售利润基本先是相同的，如向果根据市场反素映及时调整销租售价格和租金浙收入两个敏感桥点，将获得意垫外收获，具体哥运作方式和价精格根据实际情诚况调整。陆2淋、产权式海鲜伯市场的销售槐销售策略采性取杆“仍先出售产权、悦后整体租松赁厅”美的运作模式，慈对整个市场进礼行整体经营，兰统一对外招商地招租。适用于纵大型封闭市场拢，操作方法是秤将市场按区域饼划分蓝为悔1逆0凶—勿—颂5房0背平方米的小产肠权进行销售，众回收大量资金斩，然后通过返沈租的方法从购灌房者手中取得证经营权。其返疑租利率一般定奴在总投资蒙的察5绣％讨-岁7御％。市场整租爪模式对中小投艺资者具有极大肚的诱惑力，他绝们购得海鲜市雪场小户产权，摇由专门的市场扯管理运营公司肃（开发商控股问）返租整体经第营，降低了投辈资者的投资风联险，将大大提宪高项目销售速疮度。追3葛、困“翅渔人之讲家矮”拐公寓的销售辰“芬渔人之狱家及”低住宅项目的劣映势在于紧靠海废鲜批发市场，禽周围环境嘈杂勺，优势在鹿于胶“呼双水竿景准”篇的独特景观，肢一面看海，另修一面看湖。为块促进其销售，急可以先期进行右市场调查，了封解目标客户对淡项目的需求，岂然后采取先预亡定后销售的方物式对外销售。堪4下、酒店的开发望酒店的位置优牺越，如做成商世铺将获得不菲松的经济价值，伪现在开发为时猫尚早。横（三）市场启记动与招商招租趋成立专门的市决场经营管理公吃司，可在省外萌注册，如浙江俊某某渔产品市酿场经营管理公毙司，名义上是申与开发商没有角任何关联的外寒来公司，实际赔上由开发商控夕股，该公司负腔责与投资业主谈的具体接洽，明签定三年租赁赠协议，统一经词营管理市场。驱1贯、政府优惠政胖策。向政府争赚取凡是来此经追营的业户享受畅减免相关税费旱、简化手续办际理的相关优惠魂政策。同2还、招商招租政危策。为便于招柱商和启动，第厚一年房租免房哲费，第二年、年第三年均以优涂惠价格面向经骑营业户招商招茄租。可适当收沸取少量履约保肢证金（源如虏500抹0伤元），约定经以营业户后两年棵继续租赁。雹3奏、招商对象：颈经营水产品批忌发、海鲜餐饮伟、旅游产品、已渔具渔需用品长的业户和大的住经营业户乃至另有意投资的大部财团；奖4求、招商范围：缓全国沿海省份乌，山东省内各喷城市，东营市烈及周边县区；言5秘、招商方式：逆在上述地区相朋关的经营场所明发放宣传单，他重点大客户当洞面洽谈；在东副营市召开招商猪大会，宣布招踏商优惠政策，球吸引经营业户淋入住，迅速启芳动市场。砌6烈、其他建议：尸为带动市场的丈快速形成，市爪场经营管理公渠司可率先选择从优越位置开店软经营，营造市碰场气氛，等招葬租完成，市场身形成后，根据米实际情况继续椅经营或对外承富包。储（四）价格定度位及策略1、定价方法咳主要按期房价基、现房价、综脂合价、集团购胳买价、并考虑堆地段位置、铺爷面朝向等因素姨综合定价。突趣出项衫目间“科卖第点更”巴和项目整体环酸境、地段位置链、铺面朝向等唯购房因素的差恢异。2、优惠条款裁序号读优惠方式趴优惠内容睡1益付款方式础一次性付款的凭优惠幅度、分拆期付款的优惠仪幅度态2占集团购买臭一次性购买五知户以上可视为闻集团购买，给元予一定优惠汉3臭选择购买烤购买较大面积棋商铺、产权市包场或购买偏僻洋位置的客户给方予相应优惠雨4啊特殊消费对象后重点客户、关武系客户等先5眠其他措施风展销会期间优面惠促销价舰6奔变相优惠晕鉴于广利港距铺离东西城位置永较远的实际情疫况，对于一次环性购义买别30北0循平方米商铺默或辰40择0香平方米市场摊蛙位的业主，可第以赠送一辆价栏值密2500绿0榴元左右的微型始车等沿3叹、价格分期策毙略内部认购价格澡内部认购期间菌属于期房，此巧时房价不宜定峰高，从建筑成扮本和现在东营梳房地产行情看船，沿街商铺定验价惩为迎160尸0李元灰/蜜平方米，市场陪摊位定价聋为罚130竖0舅元壁/迎平方米较为合洒适。入市价格女开盘销售一个惊月内，为吸引配客户，商铺价切格上浮脾到奏1650-1口70泳0组元零/永平方米，市场坡摊位上浮的到学1350-1予40跪0晶元蜻/忠平方米。价格浮动策略感为体现房产升桃值，增强投资钓者信心，吸引厅更多客户购房秘，在销售扩张词期建议每两个判月上弦浮轿2们0允元，争取在预榜定销售期内，陡商铺价格上浮袋到丰180骤0役元翻/嫌平方米以上，醉市场摊位价格概上浮煎到恼150圈0弃元卖/艇平方米以上。吴（五）其他销策售建议胸1请、销售代理商溪（销售顾问）菠与房地产销售沸策划代理商的蛾合作将加快项属目销售速度，林专业房地产策削划销售运营公厚司在房地产销收售方面具有丰燃富的经验和技秀巧，并熟悉当扶地房地产市场业行情和客户心疲理，对此项目鉴的把握更为准月确，应积极与搬其合作。2、全员营销差开发商动员公廊司各部门都参幸与房产销售工颤作，发动一切翠可以利用的关绵系，配合销售疯部门做好销售栋工作。3、销售网络境为克服项目位嫂置偏远的不利融条件，便于城灰区客户了解项脊目，建议开发取商在东西城各上设置售楼处一患处，西城可以匀设在水产品批巨发市场门口，影东城设在人流欧聚集区，各自乱安排销售人员猜现场售楼。肆附：销售部的割工作流程表予序号触实施项目羽工作内容扫1拆市场调查怠目标市场、价愚格依据骂2滴批件申办摧面积计算、预盒售许可室3假资料制作毙楼盘价格、合痒约文件钻4罢宣传推广粉广告策划、促雹销实施障5我销售操作裁签约履行、楼仍款回收冠6陶成交汇总前回款复审、纠施纷处理书7则客户入住旦入住通知、管富理移交具8呀产权转移间分户汇总、转元移完成津9梨项目总结组业务总结、客疼户亲情秘四、营销服务湾策划实施舒（一）财务策芽略索序号伐分类实施担实施内容娇1峰信贷策略招选择适当银行鸟控制贷款规模绍、周期涌合理选择质押奔资产泪银企关系塑造涝信贷与按揭互崖动操作耐2滤付款方式策略垄多种付款选择动优惠幅度及折飞头比例科学化茶付款方式优缺悔点分析喂付款方式引导垄付款方式变通复3其按揭策略羞明晰项目按揭外资料韵尽可能扩大年引限荐至戚3补0勇年颜按揭比例婆首期款比例科巴学化及相关策挂略钩按揭银行选择漆艺术抓保险公司及条会约歼公证处及条约闯按揭各项费用居控制冷（二）商业合就作关系泄序号淘关系分类衬关彻绣系顷腥主驾过体忆1江双方关系脑开发商与政府扇开发商与策划旱商栋开发商与设计燥院插开发商与承建稼商卷开发商与代理邪商眠开发商与广告意商混开发商与物业饶管理商泄开发商与银行找（融资单位）网2泳三方关系震开发商、策划剃商、政府找开发商、策划政商、设计院仿开发商、策划征商、代理商桃开发商、策划付商、广告商课开发商、策划坝商、物业管理额商米开发商、策划丰商、银行（融聪资单位）凉3割多方关系储开发商、策划锐商、其他合作落方卸（三）工作协问调配合弄人屯撤电员肺工杜锋作沉王职包挥责峡开发商主要负贡责人盗与策划代理商谷确定合作事宜迅、签署合同器完善能有效工透作的组织架购牵和人员配备挽分权销售部门旧、并明确其责岗任钩全员营销的发法动和组织半监督营销策划液工作的执行金策划代理商项军目负责人唯合作洽谈泄销售策划工作摩对接、与项目通方销售人员的镇配合厚销售策划工作本成果分块执行速、落实、跟踪促信息反馈淡工作效果总结警财务部明了解项目销售奴工作进展忘参与重大营销照活动露销售管理工作桐，配合催收房肾款密配合销售部核密算价格，参与闯制定价格策略争及时办理划拨革营销推广费用声工程部怒工程进度与销销售进度的匹配粒严把工程质量宪文明施工，控食制现场形象研销售活动的现冠场配合奇物业管理公司莲各销售阶段营唐销推广方案的墙配合执行怠工程验收与工缓地想象维护详销售文件配合煤销售买场的管稍理扫军体操练售保安员与售楼辰员的工作衔接链、默契配合假附成表鸽1昌：项目销售前危准备工作进度负计划表倦序号禁工作事项数时间红负责部门六良备注殿1液销售部门组建裳项目公司挂与策划商合作脆2带销售人员招聘棵、培训和专项伶培训件销售部肆3艳销售接待中心登设置嗽项目公司灶沙盘、模型、瞎展板烛4红宣传单页印刷袋项目公司绍项目形象、卖初点喇5仿楼书设计制作字销售部胸项目形象、卖汽点展示鞋6枯排号认购活动扰策划啊销售部慧7家广告营销计划浑销售部找8缸宣传单页派送效销售部第9是销售价格表制弦定丸项目公司担10写东西城售楼处打设置伯项目公司稻11氏广告计划实施绘销售部稠12闲楼书派送帮销售部醒包括讲解悄13静物业管理的制亦定蒙项目公司兵14添销售文件准备贺项目公司堵认购书、五证毯二书、、合同浆等月15絮销售物品计划披和准备攻销售部军16些业主培训活动纸策划终销售部栽购房知识、项现目介绍把17野施工围墙、现毫场气氛营造膨销售部物18慎胸卡、名片、勒手提袋杆销售部辰19甘销售环境布置未销售部乡旗帜、导视牌疑等狼20咱服装选型、定汽做脂销售部贤统一服装杜21任业主培训活动煤实施雅销售部请22肝销售要点、统范一说辞的培训着销售部作23爪销售收款计划堤项目公司率24违销售人员安排茧销售部遵25渗按揭银行及方雷式确定箩项目公司显26豪样板房装修秒项目公司捕销售建议摧附轰表责2炸：销售资料的浆准备粒序郊拦富号笔资料分类刑详细资料鸡1坝批文疑公司营业执照推国有土地使用唯证妈建设用地规划魔许可证泊建设工程规划话许可证世建筑工程开工奏证略《房屋质量保版证书》驾商品房销售（脏预售）许可证墓2厘项目说明书俗项目统一说词蒙项目平面图秘交楼标准躺选用建筑材料年物业管理内容筹3呢价格体系川价目表副付款方式禁按揭办理办法请利率表滋办理产权证有尺关程序及费用饱入住流程悠入住收费明细蜘表组物业管理收费回标准反合同文本巴预定书（内部发认购书）技销售合同标准忆文本垦个人商品房抵吩押合同驴个人商品房商树业性借款合同摊保险合同包公证书酬『经济效益篇禽』螺概述：本篇由卫项目建设进度亏、资金投入与皇筹措、产出效涌益分析和风险铁分析四部分组工成，并综合考缺虑市场多方面雾因素，通过价瞧格、销售进度梅等的不同变化幕，优化组合成棋多种投入产出勤方案，旨在通右过对项目建设甚进度、投资与救收益的分析等摔，测算出各投务资期产品的不金同价格、不同训销售进度情况誓下项目的盈亏描保本点，从而扁帮助企业进行粥正确的资金运持作，降低投资兽风险，最大限形度地获得既得丈利益。为便于耐企业融资，此谋部分还附有金同融机构项目借横款程序和有关张说明。读一、测项目建设进度荒该项目工程施仪工准备分为四亲期进行滚动开巾发。项目总建悼设期为两年半砖，合涛计炒3驾0针个月，工期称从芽200斤4等年披6盗月开始，渗至镜200饭6帖年功12目月底结束。气一期开发分成张两部分同时进金行。一部分为邻全部规划区土避地的平整、绿瞒化、亮化，停称车场插、置“越渔港船尿歌翁”捐及市场进口的丸修建、地上附糖着物的拆除等妥前期工程，同举时建设售楼接魂待中心、开展我大规模的宣传齐炒作。另一部悼分为海鲜美食瓣休闲街－竞－翠“辞渔舟唱浇晚今”永的开发建设。外工期负预计为枝6粥个月乡，敏200捡4稳年请6客月动工奋至森200存4纪年底12桌月结束堤。络二期秘为既1000斥0俩－择3000初0振平方米海鲜批神发市场－饰－当“统渔家卖趟场夜”寸的建设。重工期预计为逆6踢个月栋，卷200瞎5蛮年载3骄月动工星至满200涝5沈年责9怠月泡结束浓。抵三期为建设四鹰栋住宅楼－婆－夕“已渔人之饲家趴”昌。考虑到资金瞧状况，住宅楼彻的开发建设可卸在二期海鲜批降发交易市场启悦动后铺开。玩工期预计为界6筐个月哑，丑200广5恒年电6倚月动工吼至济200票5揪年扰12踪月结束卧。以四期祥为愉“之鑫奥特海洋渡奥假隆村左”林的开发建设。协工期预计为木12概个月葡，宿200靠6尊年州1呆月动工垫至透200彻6踢年及12斧月结束券。鞠二、换项目资金投软入与资金筹措急一期工程剃初步估算桌静态投资为哑1740古万元，比其中第一部分阳工程总投资约戒为汁20士0乔万掩元评;体第二部分静态裂总投资约接为谎154惩0骂万元。零二期工程静态旗投资为划70拥0搜－详2100瓶万元阴。考虑到该部帜分如果全部建肥为批发交易市始场投资额较大卡（茧按有70恶0驳元悉/习平方米计算呼，茫6000仇0羞平方米需要投扒资顽420疮0贷余万元），且匀按一个出售单挠位幼5螺0只平方米计算，蜓将深有丙120怠0车余个经营摊位选，这样大的规牧模不但东营市溉场一时难以消洪化，即使再向本周边辐射，也贩一时难以做到趣，风险相对较厦大。因此按照给审慎的原则，概拟先期进行试杠探性建设，即权可先期建督设闯20哪0科个爷－当60细0孤个单位的摊位膛，建筑面积脑为萌1000钳0橡－笛3000耕0纯平方米。该部名分计划投糠资赛70掉0你－草210香0形万元。惹三期工程静态有投资姑为孙70脖0脑万元。计划建遇设住宅楼四座需，建筑面徒积桶1000侍0恳平方米，每户倦住宅面承积革7充5畜平方集米创,倘约可拥住迟13您3蹲户。该部分按态每平方庸米帅70参0击元建筑成本计修算，需投入资泥金季70废0咐万元。理四期工程静态题投资听为厅200跪0书万元冤。贯该酒店总建筑馆面积做约斗1200肉0旷平方米，芹总投资氧约臂200斗0堆万元。曲（需要说明的暗是，该项目投犁资时考虑的是灌静态因素，不象考虑时间对投盖入的影响以及拾建筑原材料价贱格的可能变化墨。）挥总投资估算表恋如下：块总投资估算表槐单位：万元划项目团全部规划区土币地的平整、绿捆化、亮化，停岸车场恰、列“瞧渔港船辆歌振”苗广场及市场大舌门的修建、地乒上附着物的拆干除等前期造景锣工程，售楼接漠待中心的建设榆和大规模的广激告宣传炒作怠海鲜美食街商浪铺的开发建设贫海鲜批发市场防的建设渐住宅建设怪“凯海鲜大酒烧店挑”炉的开发建设营建设时间须2004埋年差2004蠢－哑2005碧年餐2005北年币2005竿年攀2006敏年冻投资额梨200神1540龙700古－昂2100铜700池2000像总投资垫5140唯－肚6540进该项目静态总决投资耗为资514姜0索－盏6540吗万元乞。金资金投入计划插与资金筹措方斤式：该项络目开发投资的犬资金来源有三漂个渠道：一是寨自有资金，二谨是银行贷款，季三是预售收入词用于投资部分漆。资金运作方宜式如下：鸟自有资金全部贤用于投资；预数售收入扣除与鞭销售的关税费披后用于投资；慧此外若还缺资直金，则向银行烘贷款。具体工览程资金投入、度需求与资金筹搂集方式如下：辣一期工程：品公司自筹资金涛及工程总包单的位融资，远其中第一部分祸，即怠完成评全部规划区土快地的平整、绿粘化、亮化，停镰车场组、资“纸海港之泻歌米”奸广场及市场大驻门的修建、地罪上附着物的拆花除等前期造景恨工程，同时建妻设售楼处和相尘应广告宣传、插炒作约橡需显20宣0润万元，由公司嚼自有资金解决仁。第二部分违即鲜2200恨0议平方米上下双何层商铺的开发树建设，公司自挥筹资金投乱入不30驴0忍万元及工程总短包单位融资，无完成进度至商撞铺封顶，古约易154尽0绿万葱元惰。由于一期工刊程所需资金量纽较大，建设单安位如垫两资桶30论0寨－犯50狼0豆万元，加上内扑部认购的部分赖资金（暂定闪为奉10控0双万元）可以全雁部投入，则还游有将龙近兴70开0住－淡90甘0厚万元的资金缺豆口，该资金缺恢口可以企业目叮前所有的开发雷项目土地所有桂权或在建工程唱作抵押向银行钻申请房地产抵疮押贷款。剃二期工程：醋此期工程由怕于受规划限制宰，目前暂定两动种方式可供选逝择，一是先期佛建逼设外20匙0惕个交易摊位，竖建筑面积漂为议1000战0聪平方米；二是风一次建位设计60轿0绍个摊位，建筑目面含积绢3000铺0尿平方米。两种沾方式各有利弊衔，前者虽可降壳低风险但不容圾易形成规模，窜后者容易形成元规模但风险相汁对较大，资金伶需求量也较大救。在此分别进逗行估算。扎首先计酸算禾1000汪0奋平方米海鲜交壮易摊位的建设苦资金投入和资倒金来源。恋资金投入势：栗70动0霞元艰/股平方拍米笑×1000拖0虹平方米五＝称70精0萍万元杏资金筹措：上麻述钉70递0残万元可由一期倍工程建设所产绢生的利润解决达，按照惯例染，旷70只0费万元的工程，蓄企业只需要出堪资酸30锡%皂，牌即昼21拢0身万元左右即可尘开工建设，产此渣21柏0玻万元资金来源五为售出第一期死的部分商铺利条润。伸其次计麦算慎3000桶0评平方米海鲜交翠易摊位的建设湖资金投入和资姓金来源。赶资金投入场：袜70临0政元齿/须平方膜米唱×3000叔0掌平方米贸＝讽210威0涉万元灵资金筹措：上箭述菠210潮0厦万元可由一期添工程建设所产痕生的利润解决触，按照惯例付，形210叙0圈万元的工程，雕企业只需要出栽资帝30铅%贱，滋即撇63挪0耽万元即可开工智建设，薄此法63咸0列万元资金来源处为售出第一期且的部分商铺利很润。三期工程示资金投入透：海70掩0携元婆/塔平方紧米贡×1000型0住平方米忌＝栽70身0筛万元膛资金筹措：上扰述薯70妨0创万元可由二期壳工程建设所产活生的利润解决雨，按照惯例米，搭70狭0勺万元的工程，甜企业只需要出种资肯30畅%垄，秧即咽21酿0延万元即可开工隆建设，砌此棵21戴0抽万元资金来源块为售出第二期饼的交易摊位利稠润。四期工程宗以三期工程回盯款督作为猴四森期工程的建设念投入资金沿，逃完成非四奖期工程的建设磨。四期工版程视前三期开渐发实际效果暂角不进行具体估幕算，只假定一谈个亩100玻0首万元的利润目涝标。剧三、不同价格贞下销售收入和钉利润变动分析政我们假定商铺帆、海鲜批发市竭场和住宅楼建球筑成本均定为蹲70比0画元悼/旧平方米，建设保期销售比例均绢定柜为斤60忽%脉，全部项目销晴售完毕不超过吼两年，分别设筛计三种不同的绣产品价格组合屿，由此分析不干同价格下销售澡收入和销售利宪润水平（不考罩虑价格对销售编进度的影响）劣。（见附表）猎按比例销售收珍入和销售利润妻分析表：崇四、经济效益景分析塘（一）价格分狭析配虽然从目前来壤看，该项目还吐存在诸如水、折电、路、讯等略基础设施落后巡、常驻人口较栏少、海洋资源瞧较少等不容忽县视的问题，但勤总的说来还是匙一个人气问题传，只要前日期摩“拔造景升值，分牢步开凑发对”小能按照计划进厨行，则可实现决既定利润目标傻。从建筑市场嫁原材料及各种惊费用价格来看济，沿街商铺及霸海鲜批发市场号和酒店建筑成药本完全可控制央在盯70赌0绘元港/铃平方米左右。妈前期炒作工作驻结束后，该项吗目的升值空间效将十分巨大。幅保守的估计，叙上述部分建设构项目建成后售渠价能上升一倍设，即平均达拜到着150鹰0滥元甜/处平方米，利润匙空间十分巨大迟。在本篇第三块部分我们已经淹对不同价格下牢的销售收入和拢利润情况进行暂了详细分析和驾测算，这里不证再赘述。咸（二）总利润患分析一期工程：脑如定价每平方畜米倘140队0录元，则全部售问出后能销售利润：损（豆140圣0鹊－缠70控0侮）眉×2200统0妨平方米档＝赢154柳0溪万元跟如定价每平方爆米处150籍0趟元，则全部售蓝出后爽销售利润：页（杯150娱0陷－弱70梅0鲁）幸×2200是0灵平方米截＝贼176担0牢万元跃如定价每平方静米刷160漫0迎元，则全部售笨出后划销售利润：铅（祸160烧0姿－劝70趴0垃）惠×2200夺0尚平方米锡＝沟198纳0开万元二期工程：通建报设仪1000巾0弱平方米交易市受场时：项如定价每平方滚米赵130关0两元，则全部售覆出后俗销售利润：室（柜130趟0巨－拣70亿0肚）众×1000四0难平方米以＝剧60光0衡万元迷如定价每平方晋米木140朱0造元，则全部售均出后决销售利润：毯（副140茫0持－汁70右0车）互×1000掀0英平方米馒＝唤70苗0结万元杰如定价每平方校米络150强0亏元，则全部售销出后等销售利润：衫（摔150拐0宜－牙70拿0搂）色×1000掏0屠平方米双＝站80击0臣万元连建列设炉3000厕0再平方米交易市扔场时：毫如定价每平方疼米种130逐0走元，则全部售熔出后兵销售利润：勤（灌130挽0雾－篇70余0驾）宇×3000壤0面平方米纯＝氧180怜0担万元忽如定价每平方棚米厌140夫0厉元，则全部售按出后固销售利润：勤（震140母0振－氏70魂0寻）处×3000挪0乓平方米泉＝睛210族0秆万元燥如定价每平方悉米垃150醉0船元，则全部售卫出后绣销售利润：横（刺150携0呢－起70尘0拜）壁×3000这0法平方米堤＝你240讨0神万元三期工程：更如定价每平方仙米诵110劲0锐元，则全部售率出后脑销售利润：鲁（单110以0短－本70非0练）滥×1000露0凶平方米柱＝尿40聚0定万元悬如定价每平方台米杀120宿0痕元，则全部售氧出后访销售利润：过（祸120浆0葛－拳70榴0疗）排×1000缝0秤平方米身＝进50思0累万元孔如定价每平方由米这130忠0纲元，则全部售躺出后经销售利润：略（剃130器0所－怒70平0机）分×1000耳0寨平方米最＝娃60俘0赏万元贯四期工程不进刚行分析，假定扮一个销售利斥润春100迅0白万元。典为便于计算总缠利润，我们取碑每个项目定价忙的最低值和最锻高值。由此计孕算出该项目完睛工并按计划出颈售后可实现利居润把354宵0郊万元仙－窗438岁0衰万元（建棋设弱1000竖0润平方米市场时辩），榜或料474瓦0像万元饲－屈598兼0毒万元（建梦设烘3000降0巨平方米市场时孤）。总利润测算表祥总利润测算表诸单位：万元逮内容辰项目柿最低价故最高价末海鲜城沿街商绩铺的出售（可研出售面积淋2200症0材平方米）赏1540怨1980屑海鲜批发交易蝇摊位的出售（耗可出售面积漏1000头0说平方米鸭或灿3000弓0夹平方米）仆60饺0寒堤杯锈砍喷张锁芬浩逝（侨180今0阴）汁80食0贿船沟慎桶熔怠素咱题筝（吧240目0稀）悄住宅楼出售（且可出售建筑面怖积升1000只0兽平方米藏400将600涨海洋渡假村柏1000岔合计傍354骂0敏悠礼驴蓬证逃另挣邮（赔474啦0抬）章438甩0年躺市喝掏轿睁蝴宅莲庭（拦598踩0疲）物（三）各项目阀产出及盈亏保平本点分析终一期工程保本牢点分析：闲一期工程单位跟面积造价伤约鱼70经0阻元狸/刺平方米，企业您需投入资群金膊154字0谁万元，加上前扎期造景投入软的舍20立0在万元，合计投殿入垒174着0会万元。工程完盛工后每平方米览我们拟纱订散140继0狂－届160塔0桨三种价格方案杯，分别计算相顾应的资金回收亏额，并假定在桐项目开始接受纹预订直到全部琴售出的时间为彩一年，也就是毒投资回收期暂标定为一年，建辉设期销售比例愁定谱为香60份%涝，则可计算出哈不同价格下的牺盈亏保本点。猎如定价每平方沾米炎140茅0绑元计算，卖出躺全部可出售面采积徒2200阻0陡平方米杨的虫57握%掌，萍即卖1254距0遮平方米即可回任笼资雹金哭175愈5粗万元，从而达堪到盈亏保本点嫁。斥140宇0狠元俘/里平方向米掌×12540湖0简平方米腔－纱174磁0枣万侧元站≈电0凶万元燕如定价每平方贪米弦150购0绑元计算，卖出疤全部可出售面厦积贺2200延0茎平方米呢的捐54悉%慕，敬即趁1188过0谎平方米即可回剂笼资导金播178辽2丽万元，从而达登到盈亏保本点箱。俯150呆0催元饥/倾平方伞米盈×1188侄0牵平方米斯－睡174圾0允万肺元政≈玩0微万元迈如定价每平方叠米旅160甘0乖元计算，卖出踩全部可出售面锯积引2200尘0搏平方米弦的致49染%谅，欲即慧1080只0湖平方米即可回织笼资但金伤172墙8洪万元，从而达肉到盈亏保本点扰。姥160川0为元脱/以平方塌米狂×1080朱0演平方米饮－溜174枯0穿万仿元销≈妇0何万元次二期工程保本衡点分析：宪二期工程单位谅面积造爱价队70慎0插元徐/勉平方米，企业劣需要投入资吼金没70大0币－昨210拔0在万元，工程完董工后每平方米裹以三种不同的穴价格计算保本团点：挺建虑设变1000猾0卸平方米时：然如定价每平方完米劳130绿0勺元计算，卖出探全部可出售面辫积慈1000性0扒平方米疏的陶54居%择，日即续540砌0他平方米即可回傲笼资撤金阔70茂2号万元，从而达霸到盈亏保本点肉。匀130玻0事元冲/铜平方饲米拣×540燃0枝平方米茅－铲70拥0萄万春元签≈爸0瓣万元颤如定价每平方拥米封140裁0涌元计算，卖出裹全部可出售面班积温1000剑0敞平方米揪的昏50驻%摧，河即膜500轧0映平方米即可回腔笼资瞎金症70哲0章万元，从而达楼到盈亏保本点从。箱140劝0姐元昂/吧平方娇米制×500做0稻平方米吹－兼70售0虚万娱元逆≈菠0失万元宴如定价每平方颈米进150侧0喂元计算，卖出社全部可出售面你积既1000荷0怕平方米孟的岛47京%食，散即厕470寿0蚊平方米即可回垦笼资础金滩70屈5努万元，从而达享到盈亏保本点借。右150糖0立元污/捎平方子米爪×470乔0梯平方米雹－死70昨0我万辰元炎≈陶0冒万元班建渐设睡3000的0竿平方米时：川如定价每平方剂米金130丝0戚元计算，卖出病全部可出售面疼积雾3000醉0败平方米早的酸54始%琴，诱即污1620时0任平方米即可回塔笼资后金毯210屑6贞万元，从而达嫩到盈亏保本点括。洋130汁0颠元被/桐平方印米砖×1620克0碧平方米歌－微210湖0罩万够元规≈件0帜万元絮如定价每平方悦米果140帜0驻元计算，卖出荐全部可出售面上积挤3000请0渔平方米给的垃50碌%写，杏即胞1500客0累平方米即可回游笼资并金隐210短0竖万元，从而达蓝到盈亏保本点慕。叉140哗0衡元贼/她平方魄米差×1500约0仰平方米洽－祥210羽0刮万邻元掉≈著0疤万元捉如定价每平方顽米努150名0挎元计算，卖出朱全部可出售面段积否3000箭0税平方米待的眉47兰%浴，颜即抗1400裳0齿平方米即可回粱笼资辟金仆210程0浸万元，从而达势到盈亏保本点析。酿150葵0棵元蚁/见平方才米巨×1400不0怜平方米懂－尤210窝0砖万傍元午≈扛0悬万元激三期工程保本甚点分析：活三期工程单位酬面积造价惑按松70否0仗元女/价平方米计算，荷企业需要投入择资咱金牧70来0对万元，工程完乡工后每平方米浮售价按三种不办同的价格方案锣分别计算保本辆点如下：唐如定价每平方诵米显110壳0雀元计算，卖出也全部可出售面殃积拳1000菊0碑平方米拉的脚64施%版，铲即绩640稳0智平方米即可回哄笼资养金勒70接4漆万元，从而达所到盈亏保本点柳。驱110说0臣元佳/迅平方替米晕×640骤0贫平方米榨－嚷70师0遗万蔽元广≈碑0湾万元相如定价每平方笨米倾120耳0粮元计算，卖出要全部可出售面悔积摇1000从0周平方米缝的束58渣%嫂，抽即菊580祝0块平方米即可回营笼资帮金引69踏6喜万元，从而达铃到盈亏保本点青。萌120拐0线元惹/掏平方敬米碑×580静0变平方米省－析70岛0顺万市元鸽≈盗0死万元迫如定价每平方擦米衬130氏0执元计算，卖出慰全部可出售面辅积裳1000俭0忆平方米翼的宇54性%生，眨即哀540屿0佩平方米即可回梦笼资逮金院70甘2继万元，从而达带到盈亏保本点帐。脖130匹0燃元校/肥平方水米会×540歇0纪平方米迈－苍70归0岸万敌元化≈披0持万元婚四期工程保本斩点分析：盒目为整个计划跳的最后一项，您有很多不确定澡性因素，因此受在这里不做详赖细分析。盏附表：各项目齿出售面积保本猛点分析塘表州四、风险分析边此项目的主要红风险主要分为掠政策风险、市绑场风险、经营信管理风险和金述融财务风险等此几个方面。政贯策风险主要来络自政府的关政会策的调整。解感决办法就是加定大公关力度，桑对政府在项目基建设过程中出拳现的不利政策载及时进行了解伏和掌握，并指婆定专人进行及走时跟进，加强租公关和协调，路保证将此风险贴降到最低限度循。市场风险主烫要来自市场，爽最主要的还是捡销售风险，而侄销售风险还是追来自对市场的爷营造和把握能泽力问题。在此勺项目中，由于亲我们进行了大龙规模的前期造悬景升级和项目文炒作工作，因沫此可以初步把搅握一期工程的帮可实现性，对候于后期开发，者如要有效降低绘其风险，解决僵途径主要是加征强市场前营销院工作，加大市削场调查力度，梳力争做到以需雨要定目标，以页客户定产品。剥经营管理风险疲主要来自企业裂内部，由于企保业首次涉足房志地产市场，开壮发和建设经验躲的不足将成为舟最大的成功障铃碍，解决途径柏主要是加强市攀场考察工作，扛参照相似项目宽决定工程进度虚和资金运作流剂程，加强员工慢培训，以市场售方式运作整个柜项目，引进专出业公司参与项刃目的全过程等脾。金融财务风责险主要来自国形家利率的调整增和财务成本、呆费用的变动。型解决途径主要雁是加强成本控替制和管理，聘消请专业会计、姓审计人员加强边企业财务全流萍程管理和控制梅，最大限度地切降低此种风险红。常五、立项目投资价值闯判断营通过对该项目供的投资规模、借收益预测、投融资回收期及市毕场需求状况、平风险及对策等冈方面的审慎分岸析，不管是从盗长期发展看，魂还是从短期收谢益看，该项目浸都具有很好的悦投资价值。同区时，从该项目败的机会效应看颈，已被东营京红市政府列状为盟“让海上东鞋营叨”酱重点建设工程痒，将作为东营筋市标性建筑物嚼，该项目也具超有较好的社会绳投资价值，有杀助于提升投资点者的形象与地质位，具有良好钩的品牌效应。六、特别说明惕从该项目的全指局考虑，企业哗如果只建设一弃期商铺而不进颂行二期三期乃杜至四期工程的讽建设，一方面轮会违背政府意谈愿，不能取得奏政府各方面的丹大力支持，同话时也不能有效墙地保证一期工魄程建设产品虹按预定计划售饥出，因此，二植期工程不是可何建可不建的问贸题，而是必须独要建。兆二期工程建设朋最大的障碍来妄自于资金和市泊场启动情况，贼一