高容积率的研究ki

自2002年到2008年的房地产行业蓬勃发展；但主要是居住建筑的大量复制，无论从规划和建筑设计，已经逐渐的趋同。该报告是通过对这一阶段的项目的普通认识和讨论，努力发现新的突破。ARCH.LU的规划评价

高容积率低密度篇关键词语的解读规划形式容积率客户出走第一词汇：划的市场评价规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式评价三、容积率与空间形态评价四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题规划评价的理论发展阶段特征理论代表人物观点1900‘S-1945’S可以找到最优方案前评估和后评估＼项目前评估：成立关于未来的不安确定性和决策中效益与公平的确平衡．项目后评估：判断目标达成的确程度，总结过程中需要回答的问题．1950‘S否定最佳规划方案的确存在辩护性规划评价＼没有公共利益，只有特别利益。规划师做为各利益的辩护律师。1960’S市场主体评价的讨论市场参与阶梯谢利安斯汀不是参与的参与（操纵、医疗）、象征性的参与（告知、咨询、安抚）、市民权利参与（合作、权利分享、市民权利）1968英国《斯凯弗顿报告》“征询”公众意见＼采用社会论坛的形式建立地方规划机构之间的联系，联络部倾向市场参与的利益群体。规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题规划评价的理论发展1973强调对规划最终结果的评价无法操作忽略、排除了对不确定因素的考虑Wildavsky对实施的评价以结构与规划方案的契合和度为标准，要求可供参考的决策、实施步骤和具体结果和规划中相应的表述完全一致。1980'S＼呼吁加入第三种评价视点，对中间、过程的评价NathanielLichfield监控政策，社会经济的变化、评估进行中的政策以使整个过程具有连贯性。1989否定结果决定一切的评价方式，强调对规划过程的评价更为合理PPIP的评价模型Alexander/Faludi设立“一致性”、“合理性的操作过程”、“关于最佳性的事前分析”、“关于最佳性的事后分析”、“有用性”等五个评价标准1996强调规划的实施程度以及规划方案与实施结果的一致性，但不是单纯进行规划和现实的对比评价工作不拘泥于对公共设施具体位置的判断，只要其分布及服务半径符合规划意图即可E.Talen首次采用线性分析、双变量分析、回归分析方法，通过比较规划与现实间市民利用公共设施的可达性来评价最终的价值程度规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题六个评判工具之一般模式和意图载体区位评价融资评价供给评价价值评价需求评价政府主体市民主体开发主体自然资源，地理位置，相关配套设施ＧＤＰ，就业状况，旅游市场，消费状况自然资源，地理位置，相关配套设施财务指标，非财务指标市场渠道，非市场启动条件六个评判工具之圈层理论高收入区域中低收入区域高收入区域中转区域CBD六个评判工具之圈层理论郑州特色：北移东扩的城市运动，牵动城市财富分配的走向。郑州的圈层解析。1、CBD的划定位置和实际分布有差别。2、各阶层的居住分布为机会分布，无明显的划分。3、城市空间的方向性，导致阶层分布的方向性。高收入区域规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题六个评判工具之地块网格法目标方法适用方向土地质量和蔼效益分级网格法地产市场成熟区域网格网格法：分析为固定网格和蔼动态网格法．固定网格的确网格面积大小统一，将面积和蔼几何形状相同的确网格覆盖于整个定级区域，网格不再变动；而动态网格法的网格大小可以变化，先选用一定大小的确网格覆盖特定区域，作为初分的单元体系，然后根据单元内部均值程度要求，对超指标的确单元以四边等分加密网格，调整网格大小，多次重复上述工作直到单元内部差异满足要求为止．六个评判工具之谢利．安斯汀模型规划理想过程要素社会目标规划政策程序和项目一、模型概述强调对岸规划过程的确评价更合理，负．负担在案模型中将规划的确理解放置在一个更大的背景中，规划的运做是连接目标与行动理想与现实的确社会协商互动的确过程的一部分．二、评价要素根据运作过程中不同决策要素间的确本质区别将设立政策，规划，程序和目标三类从抽象到具体，从一般到特殊的评价要素，并以此选择不同的确标准和方法进行评诂．三、存在问题可以解决对市场的桎梏．但是这样的确分析评价过程是复杂而费力的，但他至少已经搭建起一个可以执行的评估框架．规划就是生产力市场主体评价市场积效评价方案市场评价市场主体也会参与市场积效评价市场积效评价也是方案的确事后评价，是方案调整重要依据市场主体参与方案的确市场评价第二词汇：划的容积率评价城市政府规划师开发商P，RC，H，RR，F，PRR容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，谁关心容积率？容积率的解读城市政府和规划师

关心的一致性，并不必然导致关心利益的一致性，在G和P的一致背后隐藏着R的矛盾。

城市政府G规划师PRPCHFRPCHF城市政府G

10-1-1011000规划师P11000

10-1-10假设关心的为1，不关心为0，希望降低为-1。在这个平衡中，关心的总体收益为正值。但是P有隐藏的矛盾是R。R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，容积率的解读城市政府和开发者城市政府和开发商关心明显表现的一致，但是在P的取值上有着直接的矛盾。但是这还不是最要命的，同谋的结果是牺牲第三方的关心收益。但与第三方无直接的利益关系。R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，

城市政府G开发者DRPCHFRPCHF城市政府G

1-100111000开发者D11000

1-1001假设关心的为1，不关心为0，希望降低为-1。在这个平衡中，关心的总体收益为正值。容积率的解读规划师和开发者规划的评价R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，

规划师UP开发者DRPCHFRPCHF规划师UP

1-1001-10-1-10开发者D-10-1-10

1-1001假设关心的为1，不关心为0，希望降低为-1。在这个平衡中，关心的总体收益为负值。容积率的解读R关心收益R关心矛盾收益规划师UP开发者D城市政府G规划师UP

1-1开发者D-1

1城市政府G-11

一致为1，不一致为-1，不干扰为0;总收益为０．三方协调，并可以找到平横。规划的评价Ｐ关心收益P关心矛盾收益规划师UP开发者D城市政府G规划师UP

00开发者D0

-1城市政府G0-1

一致为1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。容积率的解读C关心收益规划的评价H关心收益C关心矛盾收益规划师UP开发者D城市政府G规划师UP

-11开发者D-1

-1城市政府G1-1

一致为1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。H关心矛盾收益规划师UP开发者D城市政府G规划师UP

-11开发者D-1

-1城市政府G1-1

一致为1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。容积率的解读F关心收益规划的评价F关心矛盾收益规划师UP开发者D城市政府G规划师UP

00开发者D0

0城市政府G00

一致为1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。土地所有者——政府(G)应是解决矛盾的主体；统一矛盾的基础则是城市规划(UP)。因为城市规划是城市整体利益的体现者。它既要考虑社会与环境效益，也要满足开发者(D)合理的经济利益。因此，容积率R的确定应遵循下列两项原则:

(1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求；(2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P。

谈判过程中，可以用“调节系数法”来进行利益的协调。其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P降低的情况下，与开发者(D)分享利益。但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。

容积率的解读提高u的收益规划的评价调节系数u(0<u<1)政府和开发者协调系数PP′RR′开发者获益城市政府获益μ=00000000<μ<1111111μ=1000000μ>1-1-110-10

以上四种情况，只有第(2)种情况，即0<μ<1时，是可以谈判的。政府可以酌情确定城市各个地段的μ值。考虑调节系数μ(即第2种情况)显然较为合理。开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分，这样既体现了较为公平的原则，也可适当节制开发者过分追求高容积率的欲望。容积率的解读R平衡的收益规划的评价R的收益R提高R不变

R降低城市管理100开发者10-1居住者-101确定容积率的主要因素1.地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等；

2.地块的区位。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区；

3.地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑；

4.地块的空间环境条件。即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等；

5.地块的土地出让价格，即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式评价三、容积率与空间形态评价四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题规划的形式规划总体应满足的原则社区共享原则生态优化原则社区发展原则1、为什么有些规划讲求“形式”？·更容易体现产品的差异性，引起市场关注·契合了人们对于“形式”的需求，强化某种空间氛围·设计师的“自发”需求，追求构图上的秩序和美感市场角度客户角度设计角度2、强化“形式感”的N种手段A、追求强烈和极致化的空间对比B、经营“轴线”C、几何图案化的构图效果D、超大尺度的构图元素E、旋转与律动F、单元复制/母题重复2、强化“形式感”的N种手段“通常”的社区规划2、强化“形式感”的N种手段A、追求强烈和极致化的空间对比深圳淘金山天津江胜天鹅湖北京上元2、强化“形式感”的N种手段B、经营“轴线”深圳桃源居长春中海水岸春城天津汐岸国际2、强化“形式感”的N种手段C、几何图案化的构图效果上海未来湾佛山万科山水家园2、强化“形式感”的N种手段D、超大尺度的构图元素上海国际住宅竞赛成都万科金色家园2、强化“形式感”的N种手段E、旋转与律动北京阳光上东沈阳万科花园新城2、强化“形式感”的N种手段F、单元复制/母题重复深圳四季花城中山万科城市风景成都博瑞光华规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题容积率与空间形态作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率在一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系。在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造产品的特色，同时创造地块最佳的经济效益容积率与规划布局A、社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度

B、在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度容积率与规划布局容积率与规划布局高容积率下楼间距与中庭院之间的矛盾容积率与规划布局根据郑州市建筑工程管理技术规定：100m的高层平行布置时南北向间距最小为35m。角对角布置时板式山墙最小距离为20m,塔式山墙最小距离为25m。相对于面对面的布置，角对角的布置的利用率更高，同时也更有利于减弱户与户之间的视线干扰节省大量的中庭面积分析图一容积率与规划布局容积率与规划布局采用角对角的方式布置总图，但并没有减小楼栋之间的间距，相反却拉大了户与户之间的对视距离，形成较大的绿化空间分析图二容积率与规划布局主要特点：板塔结合、提高单体品质单体品质：板楼为主，高舒适型内部空间：通过围合式的布局及大量的东西向布局在社区营造了罕有的3万平方米的大规模中心园林外部形象：高容积率下的低密度高舒适型容积率与规划布局朗琴园-北京容积率与空间形态建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质

容积率与建筑密度4组团1组团9-10组团2组团5组团主要特点：用town