安徽淮南御景湾项目营销报告学习

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新的《泛长三角背景下的省会经济圈——合肥、六安、巢湖、淮南及桐城市发展报告》是中国省会经济圈蓝皮书系列的第二本研究成果，报告提出，“以合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈，在随着淮南、桐城两市的积极融入，已形成“1＋4”格局；合淮同城化战略将加速淮南经济的快速发展

能源性城市：淮南因煤立市，是中国大型的煤炭能源基地和重工业城市，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%。除煤炭外，支柱产业还包括电、化工：现有发电装机容量319万千瓦，计划增加到1000万千瓦。淮南与省会合肥联系紧密，随着合淮同城化和省会经济圈不断推进，未来发展潜力较大淮南合肥六安桐城巢湖淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司2004年以来，受益于能源行业的整体价格提升，淮南经济发展步伐加快，年均增幅超过12%。但整体规模依然较小

2008年，淮南GDP总量为453.6亿，相比07年增幅达到16%，连续5年增幅超过12%，城市经济发展速度较快，位居安徽17市前列。但淮南城市规模较小，因此GDP总量较小，在安徽17市中仅排名第10位。数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司经济总量虽然较小，但人均生产总值较高，稳健增长

2008年，淮南人均GDP为19809元，折合美元计算则接近3000美元大关，人均生产总值较高。在安徽17市中排名第五，仅次于马鞍山、铜陵、合肥、芜湖之后。数据来源：淮南政府网800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长0-800US$启动人均GDP水平与房地产发展的关系淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司时间初期阶段加速阶段成熟阶段020406080100城镇人口占总人口比重（%）城市化进程曲线淮南52％全国42％淮南城市化进程速度较快，据最新统计，2008年淮南城市化进程比例达到52%，目前正处于城市化进程加速阶段

2008年，淮南城市化率为52%，正处于城市化进程的加速阶段，房地产市场孕育巨大商机。

2008年，淮南非农业人口达到124.6万，非农业人口占总人口比率超过50%。数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司自2006年起，淮南城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩大，但房地产投资规模与全省相比依然较低，未来发展空间较大数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司随着淮南房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，2008年达到人均23.6平方米。但仍低于全省平均水平，房地产市场孕育巨大商机随着淮南房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，2008年达到人均23.6平方米。但仍低于全省平均水平，房地产市场孕育巨大商机数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较强的消费力及购买力数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司居民储蓄水平增长较快，具备一定大宗消费能力，但消费需要引导，激发投资潜力淮南居民储蓄丰富，但消费相对保守，即期消费率常年维持在0.7左右的较低水平，消费力需要引导。数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司合淮同城化、省会经济圈为淮南经济的发展提供良好的外部发展契机；城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供市场基础；淮南城市最近5年受益于能源行业，发展速度十分迅猛，城市化进程高于全国平均水平，但房地产投资规模相比安徽其他16市，无论从投资总量，还是人均居住面积水平，均低于全省平均水平，刚性需求特征明显，房地产市场发展潜力大。淮南经济发展小结上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司淮南市主城区制定“东进、南扩”的空间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱、三城互动”的空间形态；东部城区（田区、开发区、大通区）规划居住用地2327.63公顷，分为5个居住片区，规划人口70万人，田家庵区的发展主要是自身的强化和填空式的发展；南部新区规划居住用地1690公顷，分为4个居住片区，规划人口60万人；西部城区（谢八区）规划居住用地1072公顷，分为5个居住片区，规划人口35万人山南新区开发片区谢八区大通区舜耕山淮南主城区发展战略为“东进、南扩”，未来几年的发展与建设重点将是山南新区城市规划分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司城市未来发展方向：东进、南拓。山南新区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在此前提下，不排除政府为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。今年9月15日正式启动，包含本项目在内，山南新区三个大型住宅项目同时举行开工仪式，宣告了山南新区房地产开发大幕的正式拉开。未来三年，山南新区规划房地产新开发面积630万平方米，相当于2008年淮南房地产市场销售量的6倍!本案地段并非城市发展方向，理工大搬迁已经人人皆知，未来状况不可预见。项目的开发思路必须快速启动，快速消化。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司伴随着中国经济的逐步复苏，加之09年中央及地方的一系列救市政策举措，全国房地产开发指数自2009年3月以来出现止跌态势，并在之后的几个月稳步上升，8月份，全国房地产开发景气指数达到了100.08，比7月份提高2.07点，10个月来再次回到100点大关。资料来源：国家统计局网站我国房地产景气指数继续提高，商品房销售形势良好，为置业者增加购买信心政策趋向分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司在房地产市场回暖情况越来越明显的条件下，2009年5月以来，各地一、二线城市“地王”频现，反映各地大开发商对未来市场的信心北京：

2009年6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地；

2009年6月30日，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路１５号地。上海：

2009年7月23日，金地集团以

30.48亿元拍下上海赵巷镇特色居住区１０号地块。

9月10日，中海地产集团有限公司以70.06亿元价格，拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块，

10月1日，绿地集团以72.45亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼板价格27231元/平方米，溢价率111％，再次刷新上海地王记录。合肥：10月29日，绿城房产以520万/亩、总价26亿元问鼎"总价地王"。德嘉地产以1613万/亩摘"单价地王"之冠，预计房屋售价将超8000元/㎡。

………………..政策趋向分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司

5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。——据分析，物业税的主要纳税物业为建筑面积超过144平方米以上的物业。

7月17日，银监会要求银行收紧二套房贷政策，二套房贷利率提升至基准利率的1.1倍

7月31日，国家发改委提出要加强房产价格和收费监管

8月5日，国家税务总局要求近日将房地产业的税收作为监管重点

同日，中央银行提出加强房地产市场监测；发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”

8月14日，财政部表明，关注货币资金投向，防范信贷资金进入股市和房地产市场，助长泡沫和引发通货膨胀。

8月18日，建设部制订”保障性住房工作三年规划，适度发展经适房”的政策；国土资源部开展了针对闲置土地的专项调查，加强了土地开发监管以及捂盘惜售的处罚力度房地产政策调整频出，政府对未来的市场监控力度逐步加强政策趋向分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司

6月底，银监会为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》7月17日，银监会主席刘明康表示：要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率

7月份以来，我国多个城市的银行恢复二套房贷”40%首付，1.1倍利率“的规定政策趋向分析银监会：收紧二套房贷政策，对房地产市场投资和投机进行适度从紧上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司经济层面逐渐转好，将一定程度促进购买力水平提升房地产市场走出阴霾，部分城市出现过热势头相关政策密集出台，调控势头逐渐凸显银监会相关政策相继面世，银根逐渐紧缩目前部分区域房地产市场的过热现象，已引起了决策层的高度关注，从最近相关房地产政策的频繁出台便可见一斑。中央关于房地产调控的势头初现端倪。政策趋向小结市场逐步好转，为防止市场过热，调控势头初现端倪上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司田家庵为淮南市的政治经济中心，大部分房地产开发项目围绕这个中心来建设田区东西两端是商品房开发的热土以龙湖路和国庆路为支点承担起淮南商业项目开发山南新区的规划完成及配套的不断完善，2010年以后将是房地产开发重点角逐之地上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司淮南房地产市场这块市场目前表现09年销售表现上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司09市场产品表现产品差异性产品共性档次定位性差异与地域性差异（金地、领城、银鹭）节能环保性差异（铂蓝美地）配套性差异（经济开发区）产品规划性差异（外观与产品搭配）理念性差异与空间性差异（生活与节奏）景观性差异（水系与植被）商业销售回报率差异从简单实用型向环境化人性化转移先景观后建筑已为主流水系与景观为主流配套建设逐步加强大型商业均以返租为销售手段项目售价均为低开高走策略项目均有商业商业经营公司于自营商业真正为社区配套少，均为独立销售无配套经营要求上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司市场总结1、需求持续增长2、开发量成倍增长3、商业地产已经成为开发项目跟进的利润点4、住宅项目逐步走向大型社区化5、商业地产经营问题已经显现6、居住产品开发量，有过剩危险7、国家政策风险加大(控制一线二线城市，加快三四线城市及城镇城市化进程)8、淮南房产尚存发展机遇上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司立体分析本案公园湿地公园理工大东苑小区电厂高干区淮河新城上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司立体分析1．概况：本地块毗邻淮河新城，北临安徽理工大学，东接龙湖公园，西接规划中的湿地公园2.区域现状：学校、旅游观光、大型生活居住区3.主要公交路线：31路：东方总医院-朝阳西路

-公园南门

-码头

210路：公园东门

-公园南门

-朝阳路

-公园东门

28路：公交公司-朝阳东路-大通-大通站

本案地处以安理大、淮南师范学院、淮南工业学校、朝阳中学、工贸学校、洞二小、职业教育共同发展的格局中，教育资源极佳。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司本案由两栋小高层和底部三层商业组成，总建筑面积16661.29㎡，其中住宅部分9794.5㎡，商业部分4193㎡，绿化率33%。总体量较小，难以营造良好生活小区效应。但考虑地处田家庵核心区域，借淮河新城、上品印象、金徽华庭等项目之势，以寻找项目出路！上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司产品分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

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上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司知己知彼，百战不殆区域内主要竞争对手为淮河新城、上品印象、湖滨·公园城等，产品覆盖各个层面，且各有所长。一个共同特征：都处于中心城区的边缘，有较大的体量。我们要做的就是与他们有较为明显的差别，建立本案独特的个性。区域内市场怎么样？上品印象建筑面积：约14万㎡，绿化率：38.01%，产品规划：多层、高层及花园洋房

，主力户型为87至110㎡三房，户型经济实用。交房时间：12月6日两栋小高层开盘销售，一期2010年6月交房。

特点：公交路线相对较少，地理位置、教育配套较差。居住环境一般。内部业态较丰富，满足不同层次消费群体需求。内部配套齐全，弥补项目位置偏僻生活不便的弊端，。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司淮河新城建筑面积:140万平方米规划：小高层、高层、洋房、别墅销售状况：分5期开发，目前处于中期、销售状况良好。该项目前期主要以公园、产品多元化概念炒作，大量铺散广告，重金代言，以展示其项目大气，避开地理位置较差，目前以取得很好的收获，第二步突出龙湖中学学区吸引客户。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

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上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司建筑上品印象：英伦风格简洁的建筑线条，颜色黯淡，给人一种沉闷感，考虑英伦建筑在淮南市场并不多见，加之产品线丰富，目前得到大众认可。淮河新城：简约现代风格，通过体块的整体穿插和错落将建筑有机的结合，使整体色彩变化又统一，产品线涵盖较广，但是现代风格建筑给人的第一印象太简单，没特点，没感觉。本案：简约现代风格，产品线较为单一。分析：从规划及建筑风格看，建筑风格在区域内皆属中庸，不分上下。本案只有11F及18F的两栋小高层，加之本案南边建筑为多层，采光通风性及整个外围环境都占有较大优势。御景湾规划上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司景观绿化1、绿化率上品印象：38%淮河新城：39%本案：33%2、主题景观开发上品印象：设有七大主题景观、阶梯花园、中央水景等；淮河新城：超大型的水景广场贯穿整个小区；本案：自身景观再造表现平平无突出之处，但相对于对手具有两大公园优势。分析：无论是从绿化率还是从主题景观开发的规模来看本案都低于对手。因此：最大限度借力外围环境优势，本案相对于对手距龙湖公园最近的优势可以弥补自生造景缺陷，左右逢园（龙湖公园、淮河生态公园）的优势应在推广中居主导地位。此外，理工大休闲活动场地的公众参与性也将提升本案配套品质，相比竞争对手高自制配套也具有成本优势，值得重视。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司住宅产品淮南09年（1－11月）户型去化分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司从淮南1－11月整体户型去化可以看出：1、两室两厅和三室两厅供销两旺，是市场的需求主力，占到了市场的68%；2、两室一厅和三室一厅的供应量不大，12.6%和3.8%，去化情况良好；3、一室一厅、四室以上，去化存在一定问题；上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司1、两室两厅和三室两厅供销两旺说明这两种户型为市场的刚性需求，是增强项目抗风险性的保证。2、两室一厅和三室一厅去化情况良好说明当地的客户买房很重视户型的实用性。3、一室一厅、四室以上，去化存在一定问题4、另外，全市的户型配比因为客群不同，有一定的局限性，同时价格也会对户型去化产生一定的影响，注重实用性。市场的主流去化户型两室两厅和三室两厅为主力，需求被低估的两室一厅实用型产品，作为本案的绝对主力产品以及少量配以一室一厅户型有效化解风险。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司上品印象小高层一梯三户E户型2010年初淮河新城80-90㎡产品已售罄。三房89.91平米，两房89.11、75.39平米，户型布局合理，经济实用，西向景观阳台、转角窗可促进西户的快速去化。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司上品印象高层两梯四户F户型89.88、89.93平米三房，低总价高利用率，超值享受。

F1户型客厅无法保持完整、独立，像是过道。进门处交通过长，浪费使用空间。F2户型三个房间挤在一起没有私密性。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司淮河新城小高层户型目前淮河新城80-90㎡产品也已售罄，后期继推此类经济户型，其主要户型为多层两房、三房、四房甚至六房，可见其造城信心，其品质也较高，主卧转角飘窗、普遍两卫增加私密性等设计都为销售奠定良好基础。三房两厅两卫128㎡两房两厅一卫87㎡上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司御景湾1#11F小高层A\B\C户型与上品印象小高层雷同，一梯三户，A、B、C户型皆为两室一厅一厨一卫，面积分别为：89.69㎡、86.56㎡、85.75㎡，户型布局合理，经济实用，各户型户户有景，客厅充分享受阳光；A户型西向景观阳台、转角窗；B户型两卧室采光条件都极佳可促进其快速去化。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司御景湾2#18F高层A\B\C户型二梯五户，A、B户型皆为两室一厅一厨一卫，C户型皆为一室一厅一厨一卫，A、B、C面积分别为：88.86㎡、86.1㎡、66.18㎡，其中C户型，方正实用，但66㎡的一室在市场小型公寓热的背景下显得不经济，加之量比较大去化有一定压力；A、B户型走廊浪费较多；16.1%的公摊在高层销售中占有很大优势。对整体宣传比较有利。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司御景湾住宅产品总结经济型是本案产品核心优势，目前项目周边80—90㎡实用户型所剩无几，借助学区、外围景观配套等卖点，营造超高性价比产品是极具竞争力的。应迅速将产品推向市场，抢占先机。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司硬实力软实力产品物管产品价值体系物管是提升项目价值最有效的方式之一，在不增加项目成本的基础上，把物管的概念引进来，让客户所见、所感，皆尊贵，提升项目价值。1VS1，管家式服务体系：您的电子卫士：智能门禁系统、电子监控、红外线监控、数字监控、可视对讲应急报警系统、小区门及车库门遥控等现代化手段，确保社区安全。您的警卫：24小时保安巡视、既重技防，更重人防。您的管家：每户均有固定的“管家式”雇员对应提供贴心，细致的服务，完全迎合业主的个人点滴需要。您的服务生：根据业主的私家需要，实现保姆式的家政服务。智能化社区：光纤接入，网上高速冲浪，是SOHO族工作、生活的真实写照。

项目附加值建议上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司目前田家庵区的商业中心主要由龙湖商圈、淮舜商圈、洞山商圈三大商业网络组成。龙湖商圈是以龙湖路和人民路为纵轴，国庆路和朝阳路为横轴，形成的一个“井”字型商业网络；淮舜商圈是以淮舜路为纵轴，以淮滨路、青年路、香港街为横轴，呈“丰”字型结构的商业网络；洞山商圈则是以广场路为纵轴，洞山路为横轴，呈“十”字型的商业网络。商业状况上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司

淮舜商圈：东安家居大市场经过多年的苦心经营，在淮舜商圈逐渐站稳脚跟，以专业化、差异化的经营定位避开了激烈竞争，开辟了以家居为龙头的专业市场，经营情况良好。龙湖商圈：龙湖商圈是淮南目前汇集众多商贸企业，最具人气和活力的城市中心商业圈。这里已形成了一个集商业、金融、保险、餐饮、宾馆、装饰、设计、娱乐、图书等门类较为齐全，业态多样，投资主体多元化的现代商贸流通格局。龙湖路商圈的未来正如上海南京路，北京王府井大街一样，将成为淮南城市的烫金名片。洞山商圈洞山商圈商业氛围初成，目前华联设有一高端商城及购物中心，餐饮业较多，淮南较有影响的酒店多集中在此，主要有“蓝宝大酒店”、“子园家”、“名人国际大酒店”、“信谊宾馆”。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司本案总体量上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司龙湖商圈洞山商圈东城商圈上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司

淮舜商圈的兴衰和龙湖路商圈的崛起就是淮南近20年商业发展的缩影，反映了城市的变迁及发展的方向。现代商业已经走向专业化、规模化，小的零星商业已无法加入现代商业的竞争。大型商业的开发需要巨额资金及专业化商业经营管理团队的支持。本篇小结上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司本案商业产品1、本案商业建筑面积为4193.99㎡，总体量较小注定其作用是社区服务为主，辐射外围为辅的定位；2、区域内消费能力较低，配备三层商业有一定压力；3、10-13m的进深，3-7m的面宽，各主力店100㎡以内的总面积，以及各种大小面积的店铺增设，有效满足了社区商业需求。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司个案商业分析淮河新城核心商业区滨湖路商业区两条社区商业区1期2期3期4期5期一期已经销售，滨湖路1、2层连体，6000~12000元/平米，内街1层5800元/平米二期即将推出，内接1层门面，6000~8000元/平米，单间面积为30~50平米核心商业区暂时不做销售，面积为200平米以上，1、2、3层连体，预计招商使用预计以连体方式出售，价格未定上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司个案商业分析金辉华庭本案均为1、2层连体商业陈洞路国庆路连体面积为100米左右，售价7000元~9000元/平米连体面积为160米以上，售价13200元/平米上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司个案商业分析上品印象规划中道路规划1层门面，面积为50平米左右规划道路，道路将直接影响商业铺面销售，道路建设时才做商铺销售上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司板块商业总结淮河新城个案商业配套较多，由于其打造区域大盘形象，大量商业的配套，有利于提升的区域内地位，以“城”为标准，构建核心商业区，社区形成后将自然形成浓厚的商业气氛，内街与核心商业区的建设将可建商业利用到最大化金徽华庭案量不是很大，中型项目，两面沿街，合理利用自身主干道优势，区域内很难单独建造大的商业项目的局限，简单采用商住结合，1、2层商业连体，将容易去化的成品有机结合达到最大利润空间自身四面受限，不易过多进行商业开发，利用未来道路的建设，预留部分商业单层铺面，以达到为以后社区服务，同时获得更好的利润上品印象总述：板块内无大型商业项目，随人气在逐渐增加，住宅项目的陆续交房将使商业价值得得更好的提升，未来理工大的迁移可能会使区域的商业价值有所降温上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司目前淮南临街商铺和社区商业的服务仍然局限在购物和生活服务方面，休闲、娱乐类设施大多集中在传统商业中心。随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强，满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点。社区商业中心将成为新的投资机会。由于交通拥堵、租价过高、竞争过度，传统商业中心区的竞争力和吸引力正在衰退，多商业中心将成为未来城市商业新格局。城市郊区住宅的全面开发与道路的改善，为新兴社区商业中心的发展提供了新的机会。本案机会：随着周边住宅业主不断入住，湖滨西路拓宽等交通条件的改善，御景湾坚持立足社区，辐射周边有望打造成中小型社区生活、休闲商业项目的典范。商业机会立体分析区域内群体分析学生原住民外来人口学生为主力，区域内原住民为辅助消费力量上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司立体分析本区内主要消费主题为学生餐饮业娱乐投资型房产金融服务服饰日用品区域内消费主力对各行业的影响，及所带动多种行业的发展85%70%70%50%70%院校行业分布影响上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司本案须把握个案关系处理个案定位消费群体和购买群体分离处理上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司综述：我司认为，田区楼盘众多，同质化现象严重。大多数买房者心态渐趋理性化，东苑·御景湾应以此为突破点，在打造高性价比楼盘的同时，以龙湖公园及教育资源为卖点，推出商居皆可的项目卖点。掌握区域人潮最佳出入点----理工大学出入口上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司我们的产品现状住宅：户型2-1-1，面积90平米左右商业：三层停车位：有景观：较差动线：一般传统的底商住宅产品本身来看属于传统型底商住宅，在照顾住宅布局时影响了商业格局的划分上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司产品swot分析S:1、学校为本案人气聚集点2

、区域内有较高的人气，社区已经成熟3、湖滨西路贯通后可提升地段价值4、量体小灵活性强O:1、安理工人口基数大2、临近公园是本案吸引居住者的重要法宝3、可以合理借势淮河新城的强大宣传T:1、非城市发展主力方向2、板块商业难以生存3、未来市场调控4、有被周边较大项目稀释的危险SO:1、利用理工大人口优势，吸引投资客2、以公园吸引自用客3、区域市场慢慢火热，吸引投机客WO:住宅走中低档路线，商业走传统路线（如餐饮，娱乐）ST:1、利用量体较小的特点，打出短平快2、利用周边较大项目的宣传提升自我WT:1、三层有销售阻力2、租金和档次会给销售价格带来影响W:1、底商住宅，公摊大，商业格局差2、周边人口以中低档消费为主、区域内商业混乱、档次低、周边商业开发量大，空置房多、户型可选余地小、社区景观差，公共配套少上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司本案群体锁定投资客30%自用客60%投机客10%区域消费特征区域居住群体特征产品自身特点年龄结构，中青年为主力1、目标群收入：月收入2500-4000。2、目标群范围：地理位置及产品特点界定了客户的范围，他们多为工薪族，希望改变居住环境或在此购买商铺经营等私营业主，多为企业管理人员及职工；自由职业者；矿工、医生、公务员、教师等上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司本案总路线住宅走中低当路线，商业走传统路线（如餐饮，娱乐）利用理工大人口优势，吸引投资客以公园吸引自用客区域市场正在火热，吸引投机客定位方式如何保证利润最大化？如何保证销售最快化？如何提升在消费者心中的价值观？如何展现更多附加值？这条路线我们深思展示利用自身特点进行有效包装上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司住宅走中低档路线势高借势于个案对周边环境、学校、等配套的宣传与处理，达到“借鸡下蛋”之目的自身改善与周边个案找出差异性达到一枝独秀如：龙湖中学学区（学校价值）E时代网络生活上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司附加值的提升产品精装修空中花园管家式服务通过精装修提高产品在区域内的竞争力，在视角和价值观上更好的展现提升低层的销售价格，并为居家缔造一份好的环境本案户型多为两室一厅，购买群体以年轻人为主，对好的物业管理有较强的依赖性。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司商业走传统路线传统路线中经典在本区域内消费的群体主要以餐饮和日用品居多快餐特色小超市特色快餐一条街娱乐上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司商业走传统路线如何提升商业价值淮河新城有大量的商铺销售，之前房开所建部分商业铺面仍在空置，这些将影响到本案的商业销售。采取带租销售，先为投资客找到承租对象。商业合理分割，1、2连体，3层设电梯独立销售上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司如何销售？按照三步走方式进行营销第一步蓄水期第二步引爆期第三步延续期本案将以活动营销贯穿整个营销过程上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司第一步：蓄水如何在竞争中获胜？我们如何表现？挖掘产品卖点,从形象上加以包装，区别与周边个案，充分利用本案的特点1、体量小2、周边个案宣传力度大3、距离学校近4、人气旺采用媒体策略视觉冲击：户外看板、围墙、车体、DM、电视推广主题：东成西就，左右逢“园”活动上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司第二步：强销期避开周边个案推案期，紧随周边项目推出以本案优势吸引本区内意向群体媒体策略立体轰炸：加大户外力度，做SP活动、车体、电视、报纸、短信。推广主题：名门新贵物超所值活动上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TELHANGHAIQICHUANG

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司第三步：延续