石家庄某房地产项目投资策划书

第一部分综述一、项目的基本情况本项目占地面积19200平米，总建筑面积87000平米，建筑规模为地下8000平米，地上79000平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下一层、地上14-16层。本项目位于石家庄市***东路与***街交汇处，城市核心地段，项目向北500米为****购物广场，距离***商城2公里左右。******健身馆等配套设施均位于项目3公里之内。本项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，为入驻企业及人群搭建良好的商务平台。同时，项目附近有多家省市级医院，提供可靠的医疗保障。项目周围学校众多，其中****大学、师大及****紧邻本项目，重点中学****距离本项目仅3公里。二、项目的发展模式与合作方式本项目采用自有资金和银行贷款相结合的发展模式。三、本项目可行性研究报告的结论性指标本项目总投资为336985500元平均每平方米造价为3873元。总销售额为551500000元。其中住宅部分总建筑面积为6万平方初步定价为6000元每平方米。销售金额为360000000元。写字楼部分格定位在8000元每平方米，总建筑面积为1.9万平方米。总销售额为152000000元。车位总计395个总造价为每个车位价格为100000元则总销售额为39500000元。第二部分市场研究与方案构思项目市场研究石家庄市房地产市场走势分析1.回顾与展望1）房地产开发投资情况2007年石家庄市建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数330个，增长42.9％，新开工项目345个，增长46.6％；房地产开发完成投资522亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和608万平方米，分别比上年增长26.3％和28.9％。2）房地产市场情况2007年7—12月份，石家庄市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万㎡，销售面积492.34万㎡。数据显示，5—12月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场存在。石家庄市商品房均价比较表娱表长1-沃1虎石家庄：商品湾房价格舱表普匪鉴街旧痕甘疮单位盛元衰/着平方柳米族学对直月份艘1钞2阶3梯4组5浸6脆7敌8测9辣10论11潮12帜价格奥3180依3200病3300非3340沿3380妖3400肺3460瑞3500催3550输3610杨3620卫3680率展私望各200迷8性年的石家庄房站地产市场必然膛前景美好毙。俗模整个市场处以吗供略小于求的狭市场供给销售艇两旺。3、结论因随着石家庄市寺政府三年城市课大变样彻底清自除城中村的计妨划的实施，必鞋然为石家庄市话的商品房市场惩带来大的客户趟群。因而年初带讨论蝶的鉴“修拐域点皆”级问题在石家庄梁不会出现，石具家庄的房价还鄙会有小幅上升惊。栗石家庄市辟*****社区的房地产市诊场走势分析稠200须7翼年帖*****菜区荡建瑞设项斩目投油资穿完成偶108榆亿结元，增哲长腥28.肾3欧％；施工扛项裂目局个数疤60占个贝，增覆长哨32.据9贪％，新误开惧工走项候目趟45始个摩，增纤长塔26.遵6药％；房地赴产开发讯完成投火资蓬102串亿杯元，增已长冰28.描7劈％，施工面爽积娃和竣工面槽积达冰到咐10惩8吃万平方米四和肠8蝶8焦万平方米，分厌别绝比上年增谨长麦25.浸3蜂％鹿和升26.歼9客％。救券锐上述数据显示业石家庄市芹*****蚕区的房地产投河资无论是从投胶资总额还是新路开工项目等均透落后于本市的讯平均水平。造顶成这一现象主拐要原因是窑*****或区可用建设用朵地较之其他地尿区要少一些。艺加之在石家庄换流传着有钱人鹰住桥东（主要核在则*****黑区）的规律。章因而怠*****怜区的房价较之忽其他地区要高问一些。既造统随着对小马村佩、嘉尖领村枪、寻方北村等城中洒村改造的进行亏*****来区的房地产市耀场必然会更为豪的活跃。蚕本项目临近地糟段的房地产走率势1、区位特点板嚼浮本项目所在地标处一环二环之单间位于膊省会中央核心品商务圈和东南江商务圈两大商然圈交叉地带的惹相对空白区域针。周围医疗脂、货银行针、和商业在、犯健身川、豆娱乐助、梦教育配套设施泛完备。磨2博、典型楼盘分元析祸*****乘水晶位于汤*****乱区与小*****估大街交汇口，映紧邻恳*****飘，西接中央核载心商务圈，是林*****间房地产开发有同限公司开发的排高档公寓。总田建筑面积为宇41647叼平方米，绿化络率高达蜜31%慎。主要户型为途一居和二居，瞧为白领阶层精爱心打造，园区遗内绿化面积大眠，水景设计巧饱妙，完善。物捉业管理费为渡3活元库/窝月剖/成平米，取暖费击30俭元婶/趣年谢/工平米。牲物业类型：高纷档公寓个价格：均价畅6500拳元涂(误人民币熔)/租平米塘装修状况：精摊装午户型结构碎表净1-肯2季：斤户型霉面积（平方米宵）羽单价（均价育）话估价翁1皂室萝1共厅堪1夺卫饲43宏6500丝元勾(绪人民币侨)/揉平米剩279500争元德/梳套概2阻室违2然厅者1缩卫哈82壤6500股元捧(艘人民币倾)/占平米饼533000苹元技/难套个2辽室朽1丽厅买1户卫踪85耻6500博元跌(航人民币敲)/浆平米肆533000雹元方/恼套龟该项目临近本劲项目并且目标摇客户群相似，酸通过该项目在焦推出后迅速被桑抢购一弹空可以看出本隆项目前景十分赴美好。胀3环、鸣本地段楼盘购楼买对象及购买披心理分析居住物业客户圈层图居住物业客户圈层图石家庄市的高级白领和私营业主投资者其他客户角第一圈层客户晕：这类客户以奸石家庄市的私思营业主、企业妹的中高层管理死者，以及外来拦石家庄经商的型商业主。因为洋地缘优势的关恼系，这类客户航将成为本项目抬挖掘的第一批泽客户。因为他责们需要的也不杜是简单住所，子而是高品位、敌高品质的物业奔。饰第二圈层客户漂：这类客户包旗括石家庄市一细些投资者他们修主要看中本项珠目优越的区位抗和巨大的升值铅潜力。田第三圈层客户刑：一些小公司旺购买写字楼自园用或投资。贸购买自用既解徒决了公司办公币场所同时又能弟保值升值。看辈中本项目便利均的交通，地处袜两大商务圈的妙空白区的优越准区位。秒结论歼：坑在本地段无论均是开发高档公堡寓还是写字楼唱都有巨大的客南户群。项目环境分析一、地块环境党本项目属于厂闹房拆迁。周围园临近石门公园芽。周围配套：较项目向饶北希50远0叨米为北国先天趴下购物广场，滔商业面摊积掠2球0延万平米，集购猴物、娱乐、休免闲、餐饮多元未化业态于一体袖；距离北国商喉城蕉2测公里左右。凯妇撒皇宫、酒吧香、殊KT贵V进、保定会馆、敌全聚德、肯德垫基、麦当劳、梳必胜客、新山扶东酒店、中体库倍力、天天形惭体、超越健身贸馆等配套设施丢均位于项字目响3疏公里之内杨。模饼本项目周边集间中大量写字楼网、银行、宾馆液及办事机关，抽为入驻企业及稿人群搭建良好专的商务平台。散同时，项目附赚近有多家省市评级医院，提供号可靠的衣医疗保障。项隙目周围学校众释多，其中科技乎大学、师大及宿经贸大紧邻本夏项目，重点中脸学四十三距离左本项目羡仅姓3棋公里。孟本项目交通情皂况：位于姨*****跨路与育才街交轻叉口，交通便裹捷。厉*****拜路为双成向司6缎车道，驾车向赞西简1令5犯分钟可达火车够站，向知东精1蛛0吵分钟可达京石知高速入口。育矮才街为双检向奇2两车道，向北可特至北国开元商康城，向南可至彼怀特商城。公酱交线路痛有趴6车（省第一医院悟至省三院）哲、众3听0甜（南焦站至人林民商场）俯、祖3痛2垂（天山水榭花说都栽至纺骗人民广场）路胀。随着薯*****栽路发展，未来石将增加多路公框交线路。守本项目地处闹充市难免有一定逮的噪音和空气老污染但是本项委目超高的绿化哥率可以弥补这浩一缺陷。秩地块临近楼盘葛分析见附录三两。霜从以上几个楼潜盘可以看出本培地段所处的区深位售价从莲4000三元每平方米到扇9000盟元每平方米不潜等。灭二、项目地块肉优劣分析★优势(S)宾*笨区域优柏势细—悲—岸项目所在区域劣为一环二环之铸间，区位优势忍明显，交通的炊便勒利图,问升值潜力大是掉客户心动的主黄要因素。训*幕环境优碧势诱—租—筑项目临近石门参公园。蛋*兴配套优辟势德—非—奶项目周边临近振科技大学、师缝大及经贸大，植重点中学四十米三中教育优势秋明显。周围成缸熟的医疗商业显以及商务配套辰设施构成本项锤目明显的配套罗优势。沙*麦选择优挡势冲—吼—浆本项目包含写终字楼和住宅两锯种物业形态对敬投资者有很大巧的吸引力。★劣势(W)倡*筛竞争劣暮势贡朽张—抽—真周边项目的相赤继建成，对本县项目的建筑风封格与建筑档次国要求有很大的暖影响，是客户抹群争夺战中的酸强硬对手。博*神规划劣忆势盯—敢—寇由于本项目地训块狭小规划起押来困难很难形护成自己独具特南色的社区景观岩。★机会（O）冒*限城市人口的不支断增多。碧*零市场状换态买—返—晶新华区城中村眼改造速度的加民快。瞎*景区域发犹展筛—世—酬伴随着石家庄魂社会、经济、胸文化的持续不催断发展，区域样内会产生投资斧居住两相宜的百局面，对项目雹的规划带来多协样性发展空间孩。礼*辈意向客抓户谊―稍―傍项目的位置与东规划会吸引社仰会新锐人士、染中产阶级和省鸟外一些购房者巩等。威胁（T）寇*否竞争威崇胁槽——茄*****监区各楼盘的竞戒争威胁。果*爷潜在威和胁默—带—仪潜在的项目带塞来的开发威胁故。陵*惕宏观政策的进环一步调控，商戏品房等到拿到秩预售证时才能蝴上市销售，前群期资金回笼慢梳带来的资金压限力。三、结论歪本项目因为其清明显的区位优们势，在投入市敞场后必然能够性带来不小的轰谅动。资金能够舟迅速的回笼。码四、地块建设涉条件双本项目地块属焰于熟地需要拆朱迁，因为原来滚为工业厂房故社不存在拆迁困怀难的风险。目质前还没有进行岛拆迁。项目市场定位楼项目的消费群韵细分和市场定街位庄1作、目标消费群堪定发位狗——假“翻泛精英阶向层地”陶：爹解决规模化与而中高端市场容义量有限的矛盾抽，尽量扩大本伶项目的目标消浪费群。将家庭妇年收古入秋5歇万元以上阶层极定义麻为柄“兰泛精英阶小层民”母:高一个事业、知赴识和财富不咬断乖“后成长和发展狗中桶”爱的阶层。一个袭奔术向建“待小仇康霸”催，并开始拥有该固定资产的阶受层。力争快速眉地消化周边置耳业人群，扩大惯分割石家庄整喷体消费市场的再份额。分打为赏“甩薪狼富蛙”胶、份“罗中稻富然”币和棵“宾先登富粮”嫌三类。星薪富精英阶层阁：兽1窄、家庭生命周箭期和特征：残1.1油竭处于初婚期（染从结婚建立家朗庭到生育第一微个子女的时期沫），部分为单恼身人士；职1.鼻2某年龄扛由唐2绣5便至舰3驳5脱岁；堆1.3劲持家庭年收定入抗5经万退—场8涂万元；乞1.4粥举一般没有私家兵车；侧1.5旁搭多屯为腹“矿非创业犬型轻”尿人士，我们称阶之掌为址“哭银捆领的”蹄，主要是有以咽下几类：厦知识型人才，桌如教师、医生亦、专业技术人之员；设公务员，如：洋企事业单位干驱部；并企业中的高级宁白领。岁1.6吧芬事业刚起步，报但很有发展潜哄力；纯1.7扇陷年轻、宽裕、贫学历较高，观茂念超前，经济仪和家庭负担相亲对较轻，对赚宽钱信心十足，旺不屑矩于而“求藏迹”功钱，习惯先局花闻“当未来张钱键”僚。员2岸、购房动机和县消费心理：清2.1视皆为改善居住环并境或结婚需求封购房，基本为旬自住购房，需坊求迫切。立2.2规月有勇气借贷购薯房，有足够的捞还款能力。县2.3像栗易受媒体广告威影响。贷2.4忍枣求新、求美。路表瞎3-诊1厘：购房需求与慧开发对策：个购房需求归开发对策滨家庭结构简单港，面积要求不违高，承受总价迫较低葬6硬0窗—兄9爬0胀平方米移的诸2兼室称2阅厅港积蓄不多，仅捷能支付首期，漏装修、购买家续具、电器压力离大纹降低置业门槛雹低价入市捡轻松付款侦提供精装修掠提供家具电器否一体化贷款孤关心未来子女长教育，同样在纯乎自身成长拿周围名校林立鼓中富精英阶门层陵:嫁1骡、家庭生命周统期和个体特险征禾:务1.1晃母处于生育期（只从第一个孩子薄出生到最小一甲个孩子被抚养饿成人的时期）珠。线1.2顺添夫妻年龄胶由诞3码0妙—疤4顽5香岁。故1.3狱绝家庭年收孝入舞8厨万衫至梁1士0抵万元。油1.4己涂部分拥有一辆珠国产私家车。胞1.5善浓主要包泳括它:洗大型外资、合烟资和国有企业董的高级管理人塑员，我们称之茧为剂“啄金声领伐”歌；乳中小型私营企财业主；原政府机关的领民导干部；延商品批发市场谱的经营业主，步不少是来自外老地。奶1.6眉富有较高的素质染和教养，有较同好的职业和身钱份，有新的文闻化背景，新的窑人生体验，紧伟追时代的脉搏隙，追求新的生吊活方式；处1.7肠获有事业心，工杨作勤奋；事业帽成功或有良好锯的发展潜力和辣为此奋斗的精奸神；载1.8吊腾受过良好的教糊育，有着良好叔的事业基础和社发展前景；劝1.9胡本生活方式积极估、健康、向上尤。虏2懒、鱼吹购房动机和消向费心会理新:绕2.1倘病为子女就读名伪校而买房；袜2.2态秤为改善生活环槐境而换房；夕2.3蛾恶住宅的投资功侍能愈来愈为更晃多的人所关注带；产2.4剩拳追求健康和舒贞适摸;斩2.5秋并效仿及炫耀动亿机踩;趣2.6悄敬注重房屋的实申用性、合理性卡；秒2.推7日求新、求美。咽表恋3-房2锯：购房需求与舒开发对策疮购房需求吓开发对策有户型面积不宜袍太大妖厅、房面积要瞎适中张接受总价处于把中等水平喘12激0蝴—室15除0困平方米吴的垄3牵室弯2烈厅裹偏好于有益子灾女教育的社区滔环境众周围名校林立超需要良好的社亦区生活胖超高的绿化率衰提升生活素质朗开发商的实力柏与信誉妙优良的产品规稻划设计歼精致的细部处钻理零生活享受的设失施钩先富精英阶层竟：响1神、家庭生命周昆期和特征：矿1.1五运处于生育期（挠从第一个孩子姿出生到最小一支个孩子被抚养化成人的时期）风和满巢期（第恐一个孩子成家拜离开家庭的时傻期驾）刑;罪1.2遭宜夫妻年龄停由职4渴0棋—哪5肚5早岁燃;未1.3逆泥家庭年收馋入顶1璃0宾万孝—顿3爆0续万元；很1.4哥歪一般拥有一辆末私家车；缸1.5珍恨主要指中型私喷营业主，如：闲多年的服装、吴小商品经销商饼（其中部分是磁外地人）、餐债饮业的经营者够等等；施1.6跃帐成熟、稳健、抚富有；猪1.7乞狠步入资产者的晨行列，表现在维拥有各自企业墓的若干股权。腔2标、购房动机和真消费心理；贫2.1式.敌为子女就读名购校而买房；慈2.2鹅.目为改善生活环榜境而换傅房笋;喉2.3丙.穴部分为投资功冻能；摩2.4桌.通追求健康和舒滩适；草2.5猫.优效仿及炫耀动柄机；险2.6阿.笔追求华丽、高涨贵甚至奢华；幕2.7荡.院注重房屋的高岩档次、舒适性塔与附加价值。圾表塞3-姨3掌：删购房需求与开赚发对策：杨购房需求话开发对策蛇追求高档次温户型面积要大是厅、房面积大学追求私密空间拿大户型颜：钓15行5欧（所占比例很柱小）还间隔：坡大象3票室禽2披厅栗偏好于有益子茄女教育的社区送环境赞周围名校林立钩考虑投资收益展良好的区位优拼势，开发写字图楼超提升生活素质桨发展商的实力疲与信誉墓优良的产品规扶划设计舌精致的细部处让理拔生活享受的设所施托心理的满足员名牌高尚社区次前期引进集团漠购买：练针对石家庄当畅地的政府部门券、企业事业单泻位，如银行、亲电信局、公检盒法等。泽本项目主力购惰买喉群稼—厨—宜中富阶层：傻石家庄的整体米经济产业仍然尿以第一、第二勿产业为主，第拖三产业中除了疼商业批发业有痒较长的历史，逼相对较为发达爽外，私营经济孩发展有限，使灌之城市的经济困发展不活跃。疗由此，结湿合旺“牛泛精英阶昌层首”姻的定位，其中风的玉“申先富阶很层影”蔑数量局限，难乎以持续地支持诉高价位、大户扬型的大批量出琴货。陷而另一方面，台也导集致倡“蕉薪富阶离层袭”邀，即白领阶层跌绝对与相对数甩量均较少、专仆业技术人员的符个人价值也难给以充分地体现销（可以从薪酬越来衡量）。握因此，意味着悔处于精英阶层饱的第二梯雕队犁—汪—赌中富阶层，将银在未来的若干胜几年内，占据桥房地产市场中占高端产品的大坦部分消费量，父将组成本项目锯最重要的购买糊群体。旷针对目标客户词群的具体现状那，对于本项目拐的开发也有着润明确的指导意碍义，风一是，首期开缺发针对目标市荷场的最大人摊群贺—凳—责中富阶层，满筐足这一人群的攀生活需要；担二是，在后期法的开发过程中幼，可适量引入披满线足隐“他泛精英阶体层阿”训另二种人群的澡产品，如：在大物业类型、产封品的层次设计弱上给予突破，队以扩大本项目剥的消费层面，锦提高开发及销遮售的速度。斯二、楼盘概念管的导出旺窑头本楼盘因其特貌殊的地理位置象因而在概念音上的“猛时代精英栖居术领嘴地姓”街。写字楼部分息为两大商务圈层之间的桥梁空证白点。献第三杯部螺茄鸡分项目方案策湿划网第四气章腿拒娘项目规划方案猴一、规划目标赢和基本构命思豆糟苹本项目因其特热殊的地理位置索和锁定的目标峰客户群，因而迎要求有超高的牧绿化率，较低袭的容积率由于狼土地比较小因肆而，整个居住体区内尽可能的饿进行绿化。在弹车位设计上，湾采用地下车库浮这样尽可能的恢提高项目的绿回化率。竿1北、与小区建筑小品破入口：区内设英保安。住宅楼厉下有宽广的地程下停车场黄指示牌：居住旋区设置各种指饮示牌，如指示辜公共服务设施毫位置、公共建叹筑以及管理处候等方便居民使蔽用。耀庭院灯：保证肝居住区夜间行卵人车和公共次宅序安全、既有委安全保护功能险、又可美化环添境。哲座椅板凳：设假在广场。根宣传栏：设在潜人流集中必经沟之地。大小高雀度适宜，便以相观看。自垃圾桶：在公蛇共区域等人流青较多的地方、拿居住楼旁设置古。种绿地妙：在住宅楼的苏空间出。嗽二玉寿帅项目的技术经义济指标尺项目名称：胀*****攻占地面积勾：洞1920继0篇平方米国总建筑面术积前8700祝0列平方米威其中：地下建昼筑面坡积徐800反0佳平方米地上建旺筑面积颗790昆0亿0偶平方米炎层数：地上：锹三栋楼分别饺为闷1良4药、园1蠢5记、叼1速6轿层垮份地下：两层跃。宵容积率捆：横4.1坊1挤停车位涝：膊39泳5女个绿化面积为：忧1000幸0欧平米绿化率肢：公52.1争%蓄建筑形式：共软分坛为戴A穷、恰B员、贫C盆三栋单体建筑出，其中：两栋左为公寓，一栋诚为写字楼。和项目的投资经絮营方案潮一盟产岁经营方案策划投资组合方式洞本项目采用的删是自有资金和林银行和银行贷偶款相结合的模木式。缸具体每年销售匀比例煮由于本项目开耀发面积较小因睡而我们计划分市三年完成销售朋具体比例为第演一代年狂15逮%援、第二番年核40嗓%绢、第三年春为汪45袍%录。丙第六卡章铸姜钞项目开发建设待方案一．建设规模历占地面积：追19200杰平方米总建筑嫂面积舞87恶0精00仙平方米其中：嗓地下建筑面积透8000东平方米地上建档筑面积述79座0钳00墓平方米。容积众率：莲4.11挨停车位：倦395少个。绿化面积订：拍10000穴平米。绿化率拴：掉52.1%(萍小区基本规划盛简图见附录喜)二．产品方案扯1辱、倾根据附近楼盘膝的调查，住宅珠部分户型为：赤贯袍一室一厅一厨征一卫谨约汗6雕5袍平米雷自成两室两厅一厨堂一卫闻约剩12拔5户平米出款捧三室两厅一厨寻两卫研约猜15熊5因平米奥2提、柴住宅部分隐技术设备条件1)室外臂1.稿外墙：采用高烫级进口外墙涂临料，局部面砖厅装饰。带2.胳屋面：现浇平讽屋面、屋顶花踏园。2)室内：容1.衣内墙：厅、房泳为乳胶漆。厨约房高级瓷砖到奏顶。吓2.单顶棚：厅、房裁为乳胶漆。厨倾房铝合金扣板少吊顶。遥3.夫地面：厅、房诚为水泥砂浆拉价毛。厨房、阳述台地面铺设高好级防滑砖。穗4.乡窗：户外窗用芝彩铝窗。源5.森门：分户门为曲高级防盗、防平火门，阳台门找为彩铝门。测6.骗厨房：赠送套宾装橱柜（吊柜哥、地柜、洗菜字盆、水龙头）债、抽油烟机。浆7.勾卫生间：公卫碑：内墙高级瓷品砖到顶，顶棚匪铝合金扣板吊草顶，地面铺设国高级防滑砖。画赠送淋浴间、同冷热水龙头及拳花洒、柱盆、浊冷热水柱盆龙冶头、玻璃镜、坦节水马桶、预望留热水器接口梨位。其余卫生诚间：预留给、染排水管道；地趟、墙面水泥砂婆浆拉毛。宜8.巡楼梯间：墙面歉乳胶漆，地面想及踏步为高级术防滑地面砖。怀3)货配套设备：眨1.艳电梯：均配置狠高档名牌电梯届。混2.铸电视、电话、乱电讯系统：有放线电视插口、输电话插口、宽蝇带高速上网，踪报装后可立即按使用。钩3.隔电气配置：开盐关、照明、插灿座、电表各一睁个。雅4.鹿煤气：煤气管正道安装到厨房雨。抱5.夺给水：变频式苹供水系统，每苹户独立水表。税6.展排水：有组织葱排水，预设空不调机专用冷凝济水排水管。丝4)粘智能化系统：钞1.衫安全防范系统安：家庭紧急报阶警系统、红外办探测、可视对悠讲防盗门、锋24青小时电子巡更承系统、车库管化理系统等。决2.仔“俭一卡站通叔”赖智能系统：挥IC己卡门禁、小区皇内停车、消非费软“考一卡桑通驴”勾。培3.奖信息服务系统逗：小区局域网阴（可接入光Intern疑et境）、背景音乐因、视频点播等姓。斑三燕疗匙工程进度刃假定本项目的疗前期拆迁及三阿通一平工作在抹三个月内完成路。假定本项目当建安施工在十姓八个月内施工朴完毕。床表绣6-江1欢项目的假定持树续时间：吸项目苦分项渡持续时间（月贱）才前期施工准备格完成幅拆迁及三通一等平锯3鸡建安施工席基础施工颜3杜结构施工磨6刮装修施工犁5应竣工清理及验逮收体1跪具体施工进度岭见工程施工横润道图拿第七壳章算闹堤项目营销方案伶一沙、摘忧项目营销策划1、卖点整合1）项目定位没项目定位的依岛据点根据对项目地抖块分析及产品筝特征，我们认弓为本项目项目仍定位上不可盲笋目攀大、拔高蓝；太低也不好哀，会与竞争对割手形成雷同。死因此在项目定梁位上务必以差旺别化原则来统忌揽项目的整体酷定位。故本项资目总体定位上声应是争取冠*****碑区、周边区域帐的白领阶层及领城区投资群体趟，通过周围无额与伦比的成熟华的配套设筛施异抱。映“停以高素质形象叉品质定位区别像于周边质素不族高的楼盘，以径无竞争态势进古入市场，以性诞价比吸引市鞭场景”面。词2矛）、棍卖点细分A、教育卖点B、区位卖点C、文化卖点D、配套卖点E、交通卖点奇F提、时尚卖点宫G、商业卖点H、投资卖点2、产品建议泳1猫）项目整体形卡象建议启【都市新贵栖迁居领地】步项目特征渔：拥有中心的泡地段、完善的千市政、生活配给套、浓厚的教糊育环境、以及拍小区配套完善面的物业管理。符区域定位：矛以项目所在地布周边为主，辐乒射其他地区。氏功能定位鸭：满足中高档饿需求。弃建筑风格幕：浪漫且简约榆、时尚的现代待风格。垃3踢、缺份推盘方案及步信骤建议蜜1灌）产项目开发战略舱A芽、景观先行、徒物业先行、生罚活配套先行、锡工地形象先行散。屋B迹、小规模市场陷亮相先行、客构户登记先行。肠C衰、以面向高端铁市场的商品房词开发。2）推盘方案弱根据项目开发鸣策略，低调开额发，蓄水造市只，以树立社区文品质形象托市醉来吸引人气，链首推部分质素舒一般单位，在差价格上低开高泼走，结合活动屋、行销渠道集喷中在认购春期灾7遍天出货，迅速偷回笼资金。每嫩次蓄水放号推扇盘均以四个阶券段进行：客户课登记阶段、认店购阶段、开盘击阶段，尾盘促逝销阶段。3）步聚建议腾A带、客户登记期B、认购期C、开盘期D、尾盘期二、企划推广暴1洒、僚品牌形象之推社广总精神及广白告主题撇1烤）整合传播平吧台搭素建驶营销平台的构兴建将解决的问农题是，在哪个升层面上开展营心销策划工作，乳如何对整合传宋播的资源进行形合理的利用和竿配合，规避市穴场风险并直接跪服务于销售，弦拟建立：走“张分类广陡告怒+态人脉行渔销副+岁节点活管动灭”忙三位一体的整尸合传播平台，秆针对各期的不驳同任务，选择惹不同的平台组撕合向受饲众传达信息。因2)关脱推广主题概念傻及分析驳A符、烦项目名繁：离*****项目名分析：住A虽、者不落俗套、清境新，跳出目前辆常规性的花园维、湾、岛、城渔等命名方式。铃B句、桶命名中的指向坟性，直接道出违项目的主要市湾场攻击点：大葬气、档次、时和尚休闲、尊贵子、永恒、浪漫柿等。督C乖、蜡万隆，体现出满本项目无与伦偶比的地理位置伤优势，暗含是哈投资者理想的运投资项目。帮D闷、下国际，突出项耍目的大气磅礴肉。慕D新、兔整体案名，尊缘贵大气，又不晴失中国文化的晕深厚内涵底蕴奏。也暗合本案激海派建筑的中侵西文化合璧之慢意。钩3胆）推广总体精验神旺对于本案所处还区域历史与发霸展的认知，目证标客户群体对拔健康生活的渴掉求，项企目营销策划及币推广的需要，直确定窜“絮高档、人文、破健康、娇投资首后选葡”比为本案的总概乌念。组“恶都市新贵栖居色领何地尸”指导意义抓项目概念设计邮作为主概念是塞整个地产项目候开发运作的直期到思想，是营塌销策划塑造的饭主题。蝇○罢主概念对营销券策划的指导意蚂义在于围绕主振体概念全程策规划推广；奖○墨在于依托概念星设计策划独占奖性的行销卖点臣；析○伤在于推动热卖炉现场的气氛塑村造；题○谎在于广告企划属方案的有效性妹和独创性；滤○悉在于市场策划斩的针对性和竞度争性。振2甜、师企划推广策略刷建议泉1德）、阶段推广歪考虑本案的特筋殊性，必须辅链以特别的手段校和方式，以特躲别的时机引爆塞楼市。渠三认大梅“前战欢役酷”助，环环逼近，字结合游击迂回东战术，瞬间释监放。肝欲有惊涛之澎冰湃，必先蓄势骡于高峡碑第敲一场战役限：悬念式的媒慢体宣传战术目标：舟○尚产品概念的全触面导入，树立但便捷、户人剥文、健康、高套档、升值潜力督大猛的品牌形象槽。唇○姓引起目标客源敲的广泛关注，本让他们接受本捏案观点尸。描○裙不涉及具体产友品细节，引起释悬念青，内“狱蓄浮势些”盖待发盛。运作思路：灭○扎采取多种渠道层形式与消费者洲双向沟通奸；貌○督“撒只说不灭卖席”夫，全面宣传产餐品几大卖点；内○艳树立产品形象虎，积蓄消费欲裹望叉。巩这一阶段的主狠要目的有二：好○起储蓄消费欲望哥，等到放号认弯购时瞬间释放筑，为认购造势螺；具○冻宣传本案产品灭理念。公第二场战役宝：激起购买欲慕望的产品导入战术目标：英○税炒作优越道的拳“尚区位优社势仓”眠、察“尘浓厚教育氛为围昆”以等的概念，确立本阔案的稀有价值绞；驳○库集中兵力，大盼量密集的海报延与单页派发，盒蓄积客源；教○雷初步产品概念塘导入，引起市嫁场兴趣；梯○露接受咨询，确猾定购买意向，猎初选房源单位蕉。运作思路：劲“煌集约化生家活得”调的形象展示。漏第三场战役姜：排山倒海般埋的公开面韵市狮——耀“鉴便利与自然，旅健康与自由，包在这里完美结合”战术目标：挡○迅集中兵力，释娃放房源，促成渠集中成交，形周成粗“熊火爆卖份场亮”沾○依保证二天左右脉的强销消化，融于外界不利因涨素及竞争对手率反击前奠定胜达果运做思路：誉○蜜大手笔让积蓄拣能量迅速发挥拦最大；梦○哲急攻快打，迅所速占领市场；斧○着经过前面较长贫时间的蓄势，僵必须有一个大伙的手笔才能将鼓能量发挥最大著。建议采用区圈域内扫荡式攻差击、行销等手惜法轰动市场；尖○秀放号后的一个奏月内，采用多燥轮销售促进活口动，强打快攻阀一个月，胜利齿完成此阶段剩遭余房源。阁3应、内部认购方哑案页1)朽涝内部认购的目伐的绒A臭、狸在项目正式开挽盘前确定意向米购房客户，防辱止已登记客户复的流失。雪B忆、验在正式发售前赤取得良好的预那定业绩，为正战式开盘打好底凳气。教C稠、析通过前期蓄水闸铺垫，周边民摆众对伍*****斗有一定认知，岛趁势推出部分霸单元认购，先宿到先得的观念品势必产生一定牙的市场轰动。毯D董、哲阶段性的价格忠抬升，让客户姻感受到株*****暖的翅“肌升值潜补力叠”续。搅E策、斗进一步检测客沿户需求，为价固格调整、销控续提供及时的市礼场反馈。延F搜、蜓新聘业务员参挡与实践的约好括机会，为今后戏销售打下坚实蛋的基本功。邀2石）的内部认购流程A、客户筛选耳由于通过前期耕工作会积累一速批意向客户，蛛但这部分客户惕可能对项目的桶价格、户型都饺不甚了解，基酱于种种原因，缩这些客户未必常是我们真正的查目标客户，所刺以我们之前有皇必要对已经登令记的客户进行厕一次筛选，再贼次进行项目介诊绍，确保真正烦有诚意的客户消在正式预定当楚日来接待中心撞缴付大定金（菠初定缓为字1凉万元人民币）B、执行流程俩时间安参排闹段耐工作安拔排咬台■膀念递交内部认购偿计划耻书狮形■隆续执行方案的讨距论、确滥定任册■霜立价目表的调辆整请参花■质榆方案的最终定谷稿童盏■汪恩第一批待推单裕元的价目表汤■语面工作分工明细登■壮煤细化销控方案年的出台徒■赚标准房型图桃、价格表臂■笔减内部及关系客童户的先期领握号石铃■疫昆通知（电话）桶客屋户畜森跟日要正式领号些，有桨日来接待中心份参观、咨询损。净虽贡■森砌展示大厅接待而客户、咨询相所关问化题臂蚁■葡归接待处的现场框布置（包括展屯板、效果图等献）困■洲露模型、折页等势销售道具的准境备喝■医股价目表公开掉■汇则定金收据的制壳作势■谜略财务人员的安择排捉■茧址若当日下雨，义准备户外雨棚况■过宏保安力量加强梁结■北边客户在接待中液心分批集中排肢队领号拿，损8龙0栽组一天，一个旋号子一个人（大如替人代定的贫，需当事人亲院自到场）先到轮先得，定决金爸1000省0伸元，单元不得冈重复预定。筐■不之正式分批预定挤，认购相应单秒元倍■减巡控制进场签约颂人数，保证现物场次序和足够也的人气津度塌衔三、售楼中心寻包装摇1酷、赢售楼中心包装皇的必要性万对于本案来说跑，售楼中心作蛋为一个窗口，灯将直接影响到苹销售的业绩。阅对于消费者来炮说，售楼中心悦是体现一个楼杏盘品质，开发王商实力，品位渣的第一印象，疾一个好的售楼麻中心能够直接恳吸引客户的注柏意力。是本案晚推向市场的第善一步。一个好服的售楼中心，惊它可以直接体域现个案的策划迈思路，突出其破优势所在，继在偷V晓I暗视觉系统中占倡有一席之地。场2摸、锡本案售楼中心增建议板考虑到本案特脱性，售楼处设廉立在人流密集掠的次干道上，查因此本案售楼伸中心选址在新善兴大街较为合废适。盈为了达到整盘微包装超值性这劝一效果。在售惜楼中心的包装蜻上要做到高雅举、新潮、独具胳一格，因此建硬议在售楼中心旬的建造上采取屑以下几项措施珍：外观：师在售楼中心的哈外形上力争达竭到本案独有特载色，颜色采用竞本料案篇V抱I孔系统的主色调撕与其他宣传资风料达成统一。溉吸引消费者注拳意力。整个售雀楼中心外形还勤需有明显标识畅，门头不体繁现景“掠售宁楼淘”乏及找“阴销蜂售组”住字眼，取而代滤之喝为讽“核接待中错心篇”学或客“镜咨询中拌心何”敢等虽。腥内部包装：耳售楼中心内部喜，借助外形的裤大开面达到明丝亮的采光效果慰，同时配以良狂好的照明系统靠，保持售楼中喷心光线明亮，棕使客户在洽谈筐过程中始终保遍持明快的心情缓。内部色调采昼用系统色中较斤为温馨的颜色讯。增强客户归知属感。内部装微修简洁、大气例，符合时代快思节奏，设主控魂与洽谈区域。栋提升本案售楼搭中心专业化印思象。销售道具：浑在售楼中心内枝摆置各式点缀额、突出个案品藏味，同时配以胖模型播、芳LOG画O返墙、展板等销辟售道具，使销馆售更具洽谈氛近围。所有道具纯的选取、设计裂、制作必须符值合漂V胃I存要求，另外增站设背景音乐，尊活跃气氛。乐（本案为初步信方案，具体方敞案待定）庄三怨、扮销售费用为：爱本项目的销售效费用按销售额患的尾1.1凯%膛提取。共计为译606650掀0肆元。态第八章物业管违理方案艘本项目的服务榜特色祖（取“林菜单极式胆”岁服务模式霜）琴广1盏、指祖什么是实熄行母“弟菜单盗式拖”惊服务模醋式慈迷即物业公司除姑了提供常规性晚的公共服务外粒，还提供了多事种多样的特约扩服务，将服务磁深度渗入到客边户的衣、食、隆住、行中，并尿明码标价，除电公共服务是必括选的项目外，诵客户可根据自欺己的需要选择刺不同的特约服扑务，并支付相许应的费用悔。资本快速、完善的驼服务形式：首脑按责任蚕制只+抗三分钟服务承册诺宰1均）首按责任漫制篮吉每一位员工都刮有责任和义务健接待客户的建翠议，任何一位丙员工接到建议励后，统一传递穿到办公室，并什告诉建议人我华处在二日内反长馈处理结果。女第一接待人负掉责跟踪这项服或务建议处理的愁情况直至客户撑满意为止已。拥忍接待服务建议清时应对处理时碌间做出适当的买承诺，尽量在宾最短的承诺时斩间内处理静完毕，因故未庭能在承诺时间紧内处理的应及扇时通知对方，吵争取取得理解葵。但不得出现盾同一件事情有伪两次推迟处理漆的情况。承诺遇时间最好控制匆在羊1~太2栏天，一般不超鉴过一周，特殊叮情况除外。处由理完毕后，由端处理人与对方店交代清楚，需押要让对方签字糟确认的应该留辨签字记录，并醋告知第一接待苍人苏。英干2晃）三分钟服务蛮承迁诺痕右第一接待人接阻到客户的建议府时，应及时将甲客户的建议反筑馈到办公室，年由办公室安排拖相关人员到客胃户指定的地方奏，为客户提供咱相应的服务，犬这一过程不能耀超过三分钟。桨若有特殊情况匪，无法在三分边钟赶到客户指亩定的地方，应也在事先跟客户蜘解释，取得客在户的谅解，在煤客户同意的同晌提下，在最短言的时间内，赶摩到现场为客户混服务糟。茂惨2霜、突出、贴心欲的文明礼貌：抄三米微笑服藏务许+瘦站立式服艰务读词1妙）三米微笑服胃务掌址管理处人员见糕到客户必须微洽笑示意，具体展做法是：在距灶离客户三米时麻，必须自然微潜笑示意，微笑忘时以露出八颗凝牙齿为标准，坝等客户到身边认时，轻声、清贡晰道早上好、格下午好或晚上也好。管理人员失在见到认识的仿客户时，也必族须遵守三米微哨笑服务原则辆。勇贼2垂）站立式服尾务凡穴站立式服务表塔现在绪：投A烘、拥各固定岗（道再口岗、门岗护街卫员）根据接达待客户的不同艘，应在不同时幼期进行站立服宾务。道口岗实棍行鹊1头6轨小时站立服务征，早班和中班骂在工作服务均弹应树立站姿势恰的形象。门岗尾则应在客户上脾下班的高峰期抢站立迎宾，时番间为泛：刘7:3享0诉～慈9:0趴0编，律11:3刻0撤～串12:0唱0拣，槐13:4喇5却～羞14:3阀0馒，芬17:3宣0糖～沃18:30热。兵B鹰、紫接待员或办公膜室人员在接待钻客户时，在客晶户进门时，也答必须站立并微抽笑致意，客户鸦离开时，也必块须站立微笑送余别，并目送客其户出门为止扰。露能全天候的服务丹时袋间陶愈A问、预护卫班实狮行口2牺4妈小时专人服务悉，客户有任何夕需求可以得到锅最及时的服务瘦。夏蔑B注、落维修班实练行集2览4降小时专人服务狗，客户普通维则修事项可以得磁到是及时的服诚务，有危及客旦户安全的大维至修也能得到紧叶急处理。残侄C谁、边客户服务中心谣实灾行径1解6蝇小时专人服务融，并在无专人恶值班的时间段平出示客户服务厘中心所有人员折的联系电话，抽以便客户在无婚水值班的情况移下可以找到相杆关的人员。刻所有不值班人铃员在接到客户陈求助电话后，毫若不能在电话常中处理了客户罩的问题，应第边一时间赶到事疮故现场，给予厕客户最及时的册关怀与帮助珠。税舌D每、桃管理处全体人览员非特殊情况痛都必须留守小亲区，随时待命咬，以便为客户领提供服务。午3英、丰富的社区阴文化活动孝丰富的社区文此化活动不仅仅咱表现在举办多驳次的大型活动豪，还在于让大赢部分客户能自插觉的加入到社卸区文化活动中第来，变客户被猛动接受管理处埋提供的文化活板动，为客户主彩动参与各种活屋动，并在整个穷小区中形成一韵种独特的文化岁氛围，一种有窜别于其他小区锡的文化氛围般。耻司4刊、多种多样的荣特约经营服腿务万带常规的物业服穗务内容仅是对智公共设施设备星进行维修、保拾养，对公共场赌所进行管理，章对全体客户提直供共同的服务鼓，而没办法渗扎透到客户个人柴的衣、食、住友、行中，因此瞎开展多种多样盲的特约服务，额不仅仅是物业能服务内容的深能入，也大大方跨便了客户的生铃活，同时也可因为管理处获得唇一些额外的收需入。做好多种筒多样的特约服抬务将是除了社蝴区文化活动以众外的另一种新富颖的服务内容功。洪5丙、实行完全的后封闭式管旧理丧毁传统的封闭式肿管理仅仅是对率来访人员和无伙关人员的管理狗，并没有对外圆来送水、送饭交、送报的人员峡进行管理，而青我们实行的完临全封闭式管理讨，是除了客户壳和拜访人员能礼进出小区外，个其他送水、送您饭、送报人员萍将完全不能进议入小区，而由闭物业的人来完劳成这些服务，洒进而在做好服克务工作的同时腿，把小区的安慌全隐患减到最彩少。这也是物融业做好多种特碎约服务所带来月的另一个好处懒。费用记取狸本项目费用记布取参照类似项摊目得出住宅本危分为每月每平骡方半米午1鸣元。写字楼为雄每月每平方雕米饶2.讽3岂元。求第四部分项目炎可行性研究娘项目投资估算思及资金筹集计车划开发成本估算街本项目总投资删为母本项目总投资赤为镰336985秩50圾0菜元平均每平方尖米造价为带3873抢元焦具体情况见量表佩9-1翼表叛9-岗1门：投资估算表敲序号卖项目名称胀合计喂第一年烤第二年御第三年铲1踪开发建设投资幕334881胞500撤230337是475换994681须00齐272992思5璃1.1寸促仁一、土地费用预790000餐00艳790000艳00岭1.2村单陷二、前期工程压费用变686000看0饥686000育0队0军1.3愉炮维三、建筑安装嫁工程费暖185410尸000阻111246分000沸741640骡00鸣0协1.4树蛛密四、（小区）兔配套建设费陪0私0系0沙1.5型脾葱五、基础设施乱建设费同235000奖00悉141000驳00牵940000飞0左0絮1.7诚捉念六、开发间接垫费羽686000所0协411600咳0供274400箩0健0于寸朱经营成本烟301630闲000车215322驻000尖863080售00猴0朽熔握八、管理费仔686000慢0雾343000拥0拥343000统0汽0饶枕虹九、财务费用上360000接0采360000充0盼160000目0握0稠鸣吓十、销售费用谊606650乓0绍909975赖242660弯0宏272992宾5天鲜淡十一、其他费赢用某986500弱0虾295950拾0罩295950沈0笑0当叫唤十二、不可预捕见费怎686000筝0冻411600青0丹274400战0樱2困固定资产投入和0堵0怕0文0薪3岔流动资金短890000悔0粱267000大0君178000屯0减0垒项目总投义资牲(1+2泻+3)群336985旋500逐233007辉475恐101248伏100跑272992蛋5膜二、资金筹措梳、投资计划及佩利息偿还愤1岁、沸具体的资金运传用情况见岔表煌11-疼4菌。副2沟、室本项目自有资麻金为证210000蔬00裳0伟元贷款掏为深900000棵0润0园元。置年利率往为办8午%滔，每年结息一装次计划第一年鼠还款本息合介计梁536000袍0沃0佳元，第二年还淋款瘦为城416000防0定元其具体的运钉用情况见朴表搭11-莫5榨。茶项目销售收入怖测算叉各种物业形式糠单价估算。凡住宅部分售价殊为慧600你0注元每平方米。丈可售面积男为逐6000等0筝平方米则销售炊总额疼为甚600擦0姿元仍/凑平方胜米态*6000司0杯平方牛米柏=代360000侄00每0拴元汽写字楼部分顽为旷800衰0锡元每平方米。慌可售面积奏为皱1900风0往平方米则销售淡总额为刺800旧0宽元尊/茧平方咐米水*1900剑0墙平方统米剪=峡152000凭00涛0嚼元强3着、车位定价每质个钻10000挽0箱元，销售总额新为稠395请/制个遗*10000缺0究元搁=39500屑00狠0阅元。既4补、销售总额为疗住宅销售总怖额蚁+敌写字楼部分销品售总额翼+元车位销售额薪=要551500杰00寇0腿元怒二、销售进度狐安排盾计划第一年销枝售量占总销售乖量生的肿15臣%捷预计销售额穷为捷827250卸00陷元。第二年所锦用工程完成预粗计销售量占总静销售量漏的钱40倦%宽预计销售额为滤220600茎00哨0登元。第三年完晕成剩余铜的判45防%继的销售预计销迎售额显为僻248175乖00讽0乎元。哈三、具体销售河情况表使表联10-川1怪：销售情况表门物业类型摇计量单位缩单价坚建筑面设积速(妇M2)码可售面骄积保(牛M2)何项目套数庙可售套数祥销售收乘入丙(胶万戒元显)埋销售模式硬住宅露元法/治㎡局6000偷60000馆60000优360000曲000浸按建筑面积技写字楼告元涨/半㎡蝴8000怪19000笼19000诚152000铃000唱车库杨元伯/悲个缘100000吃395敢395皂395000华00梯按项目套数价合计亲87000撇87诵000凡551500汗000但第十一冲章划石值项目财务评价税金计算造税金勒具体记取参照悔石家庄市相关密标准具体记取荷详见亩表嗓11-尖1届。疫表拒11-傲1咬税金计算表哨序号巷项目慧合计砖第雹1滥年裤第罪2令年恩第步3轮年此记取方式哀1最销售收入面551500模000墨827250寻00前220600棒000架248175刘000填2勇经营税金及税祖金附加带479805鸦00夸719707嚷5设191922朗00里215912削25昆2.1唱援膛营业税足386050退00斧579075桶0泉154420备00年173722缠50王0.07情2.2具认足城市维护建设粱税浅270235醉0屈405352炭.5白108094粮0纺121605旺7.5爆0.07羞2.3掠距锦教育费附加厌115815分0任173722满.5尊463260敢521167当.5粉0.03圈2.5厦吓央交易管理费撕275750为0饰413625偷110300洋0惯124087退5且0.005纲2.6绩打盯交易印花税节275750遮0堵413625丽110300味0勾124087吼5皇0.005冶二、损益表与锡静态分析筑表诵11-顾2产项目损益表掠项目损益表堡序号献项目名称王合计巩第一年速第二年左第三年半1改经营收入坚551500累000丧827250拖00窝220600症000篇248175吃000葬1.1言销售收入再551500乐000佩827250脆00正220600锄000芳248175夹000绪1.2面出租收入郑0注1.3要自营收入互0瓶2立经营成本史336985否500治505478供25贵134794压200葡151643烧475晕2.1淘商品房分摊经干营成本初336985详500洞505478劳25要134794饲200踩151643镜475季2.2政出租房分摊经认营成本忆0瞎2.3忠自营房分摊经霞营成本纺0疲3溜经营税费葵308840层00梅165450沈0恩143390济00夏148905示00败3.1早销售税费哈304703候75期165450魂0顶143390链00辣148905悠00洁营业税及附加山266098膏75蔬827250卡121330罚00介136496迎25历交易管理费及践印花税姑386050诚0搅413625个220600血0张124087蛾5抗4相销售费用续606650脚0颂909975赔242660点0焰272992乐5松5躲财务费用祥520000寿0饿360000呜0陕160000坐0森0距6廉固定资产投资肯7社开发利润详172364扰000锁260127矩00旨674402贝00供789111漂00标8哄所得额哄172364蹄000感260127桃00旨674402镰00砌789111塞00级9鼓所得税粗568801浮20割858419胀1葡222552协66延260406棚63顷10受税后利润鞠115483际880算174285飘09妖451849园34禽528704肚37驼10.1脏应付利润优0树10.2宗归还垫支利润键及净投资回收杏0寻10.3祥未分配利润饮115483堤880罪174285帐09著451849里34剖528704顺37奇三返、厕现金流量表与孙动态分析粥表涝11-峡3摄项目全部资金异现金流量表止项目全部资金哄现金流量表涉序号通项目兵合计周第一年董第二年云第三年厉1爷现金流入施551500臂000倍827250害00塞220600据000车248175申000逝1.1梅销售收入蓝551500迅000钱827250颠00出220600漂000签248175已000用2律现金流出初432845孔544闷241486南141狂138488搁966吃463910倘13壮2.1旱固定资产投资斧0春0剩0围2.2县经营资金陵0山0吃0配2.3非开发总投资扯332535跌500帽230337边475笔994681按00从272992书5望2.4曲销售费用痰606650版0鲜909975民242660捕0扒272992梢5佩2.5缓经营税费灿308840宝00携165450竭0奉143390茅00月148905颈00脖2.6罗土地增值税近2.7头所得税识568801雹20啄858419液1充222552粥66慌260406消63乓3运净现金流量泥-15876捐1141雾821110车34食201783缸987旱4既累计净现金流而量留-15876圆1141负-76650层107酬125133未880基现值系数拜（葵p/f,i%咐,n)顽1推0.9259析259化0.8573哄388很5虑净现值想-15876并1141饶760287返35.185恼172997宗245.37萄6纪累计净现值差-15876铜1141猾-82732残405.81猾5锐902648帐39.556逐计算指标载眨宵答IRR老31%裤NP域V郑902648骨39.556破吗静态投资回收仰期腹1.62歇年糟动态投资回收漫期酱1.70凯年无根据上表求出许静态投资回收科期为朴1.62粮年，动态回收肝期为破1.乡7欲年均小堵于项目投资参期恋—陡2炎年。内部收益怪率为恰31打%怪大于项目的基悬准收益晃率渡20拆%杨。糕资金来源运用披表接还贷能力送分析降1堆、资金来源与遗运用见乒表榜11-4沈表药11-4策：闪资金来源与运甩用表拥开发经营期彼序号雾项目内合计字第一年瓜第二年铅第三年额1尚资金来源济298725事000袖304600青000春0婶1.1渐销售收入策827250输00精220600赶000待248175映000乡1.2葵出租收入奶1.3帐自营收入兔1.4包自有资金释210000苗000溉126000样000膏840000立00裹0始1.5悉贷款省900000敬00箱900000爬00丢0披0泉小计橡2叨资金运用顺2.1梨固定资产投入渣0臣0井0地2.2诞经营资金驾2.3视开发成本咐332535惩500锹230337禾475匙994681漂00症272992胞5浊2.4逮经营管理费用找686000盛0须343000康0马343000若0仪0卖2.5讲销售费用拖606650器0冲909975粪242660疯0敢272992支5绢2.6妥财务费用喝52戏00000诚360000威0蚀160000陶0出0世2.7搬经营税费及附座加预308840活00度165450荣0深143390晶00盟148905吧00琴2.8远土地增值税侵2.9尼所得税椒568801裹20药858419芳1旁222552外66何260406窝63读本项目自有资趋金为交210000嚷00字0越元贷款渠为筋900000穴0胞0坝元烦。框2圆、利息偿还见抱表宪11-5即表币11-虎5阀：贷款还本付辱息估算表满序号妄项目五第一年步第二年春第三年减1闲贷款及还本付启息宣1.1变期初贷款本息坟累计佣0贪本金鹅400000丽00弯利息赔160000音0金1.2搂本期贷款年900000恭00镰0战0越1.3仪本期应计利息球360000龄0宇0扮0宗1.4点本期本金归还质500000严00虎400000蝴00涛0批1.5电本期利息支付茫360000刊0茄160000额0窃0傲1.6脸期末贷款本息旱累计器400000梦00犁本年年利率端0.08补2扔偿还贷款本息你的资金来源渔827250域00垒220600宅000奔248175映000想2.1丛投资回收（经笋营收入）销827250拥00互220600算000应248175小000查2.2感未分配利润驱2.3得其他拢3牺本期还本付息拐累计革536000御00叛416000海00败0欲3删、项目自有资纲金分析毫表粒11-5璃项目自有资金侮流量表望开盖他仰发拒副任经寿吉判营昨眼壮期羽序号惰项目照第一年凡第二年率第三年腹1学现金流偏入戒骗827250亮00都220600拿000惜248175趣000本1.1稳销售收入殿827250粒00糕220600蔬000截248175接000俱2毛现金流出偶190748教666纳164620睬866评436610扑88搁2.1振自有资金孕126000擦000盗840000咳00鹅2.2圈经营税费规165450绿0绳143390阅00拿148905忙00悄2.3说销售费用低909975爱242660怖0居272992沟5忙2.4雅土地增值税隐2.5哀所得税秃858419管1为222552醒66松260406杂63泽2.6斩贷款本金偿还占500000护00夏400000尺00尊0彻2.7杯贷款利息偿还尤360000对0皱160000尘0析0稳小计盒3翻净现金流量列-10802金3666栏559791相34落204513掉912鄙4落累计净现金流格量晓-10802却3666虽-52044柔532涌152469慌380础现值系数糖1性0.9090村90屋0.8264摩4晃5蝶净现值吃-10802织3666杂508901究21.818父169019变761.98乓6居累计净现值观-10802原3666遭-57133破544.18伴2蜂111886笼217.8猫计算指标振IRR=叔51%秒NPv贩111886库217.8搞静态投资回收略期杆=使1.5疗6汇动态投资回收海期孩=婚1.6狠3把由借表洒11-标5磨可知例第十二章项目玻的不确定分析绵项目盈亏平衡货分析环项目保本单价暂分析燥根据公治式歪“荷盈亏平衡剑点属=旧固定成映本笑/吼（找1吸-炼变动成渴本孤/惨销售收入）突房屋的坏价格盈亏平衡日点＝房屋单位才成障本钻/1棵-熊营业税率及附枕加残则有保本价倾格晕=戒3873喝元循/芦（醉1-0.08穴7垮）岂=4243烦元醋住宅和写字楼槽的均价而为浮551500返000/79启000=69邮8狠1地元棋。策项目经营收入迁保本点分析舍项目经营成本族=租336985呼500狂/傍（柔1-0.08养7喷）蒸=36309侍693啦3云元。编保本闻点狮=筑363096书933/55信150000蹈0*100%臭=66狐%情。泡即销售收入达闯预测收入的辨66%绍时，项目处于少盈亏平衡状态按、救由此可知项目逐可行旧。爹二、风险规避爆和控制措施遍1晶、酸悔风险种类1）自然风险胃自然风险是指锹由于自然因素飞的不确定性对补房地产商品的获生产过程和经呆营过程造成的永影响，以及对销房地产商品产混生直接破坏，棉从而对房地产贯开发商和经营革者造成经济上舱的损失。自然喷风险因素主要属包括：火灾风花险、风暴风险鼓、洪水风险、喝雪灾风险、气倾温风险。2）政策风险寸政策风险是指喷由于政策的潜而在变化给房地交产市场中商品赵交换者与经营鹿者带来各种不缺同形式的经济辆损失。政府的台政策对房地产斩的影响是全局潮性的，因而，换由于政策的变鹰化而带来的风阔险将对房地产算市场产生重大腊的影响。所以设，应该密切关绸注房地产政策堵的变化趋势，捕以便及时处理巾由此而引发的捎风险。政策风失险因素又可分闯为以下几类：方政治环境风险罢、经济体制改填革风险、土地汗使用制度改革扑风险、住房制铸度改革风险、京金融政策改革语风险、环保政久策变化风险、凡建筑安全条例喊变化风险、审脾批手续过程风跃险、法律风险借。3）经济风险巷经济风险因国沟民经济状况变个化风素主要是传指一系列与经魄济环境和经济寄发展有关的不迈确定因素。包遮括：市场供求员风险、财务风采险、地价风险舒、融资风险、券管理风险、工尾程招投标风险攻、国民经济状裙况变化风险。4）技术风险呢房地产技术风径险是指由于科虏学技术的进步向、技术结构以匪及相关变量的良变动给房地产氏开发商和经营暗者可能带来的华损失。包括：纠建筑材料改变挨和更新的风险制、建筑施工技职术和工艺革新从的风险、建筑热设计变动或计奏算失误的风险飞、设备故障或慰损坏的风险、满建筑生产力因简素短缺风险、刷施工事故风险犁、市场供求风里险。5）社会风险植社会风险因素猾主要是指由于中人文社会环境煌因素的变化对听房地产市场的弹影响，从而给猜从事房地产商选品生产和经营优的投资者带来怕损失的可能性让。房地产市场论的社会风险因片素主要有城市鲁规划风险、区塌域发展风险、塑公众干预风险桑、住客城干预风险、治使安风险。百6国）内部决策和鸽管理风险乌内部决策和管肾理风险是指由赖于开发商策划外失误、决策失执误或经营管理挡不善导致预期楼的收入水平不置能够实现，包蜂括投资方式、磨地点、类型风筝险选择、人、弱财、物组织管已理风险等。右2坑、投资风险的指控制盐及早地发现或事预测到这些风洞险并能及时地府采取有效的措蛛施，化解或缓幼和、减轻、控经制这些风险。拿房地产投资的视成功在很大程霉度上依赖于对恶风险的认识和携管理。该项目济控制风险的方秤式包括三项措向施：歼1万）通过加快进涨度来回避风险王开发经营周期筑越长项目建成顷以后的经济形进势就越难预测逆。其次，开发椅经营周期越长撇项目建成以后皆的政治形势也且越难预测。所绪以回避房地产语开发经营风险守的办法快完成针开发项目。针玉对该项目，我院们采取提高选侵址的速度、利宇用法律手段、伞来保证迁址工害作的顺利进行僵、采用招投标桑的办法和建设链单位签订具有野法律效应的承货包合同，以保颂证资予金完扇的充分供应，抬与建筑材料等仰物资供应赏签撑订施工材料供跳应合同。这样申极可能避免不丈必要因素的影弦响。快2镰）通过市场调攻查来降低风险史通过市场调查污，获得尽可能苗多的信息。获酱得的信息有关寇投资环境和投咏资项目的市场探信息越多，作律出的预测就越皆精确，从而能闹进行正确的科排学的决策，包盐括投资项目的售选择、区位的瓣选择、时机的性选择、融资的巴选择、租售的蠢选择等等。这易样就能把不确案定性降低到最榨低限度，较好送地控制房地产版投资过程中的袖风险。胖3逮）通过加强管楚理来控制风险贱良好的项目管字理是重要的保塑证。从投资开郑发来看，项目座全过程的投资邀、进度和质量牌是重点。聘请叙有经验的房地秆产专家进行指燕导是非常有必要要的，可以有棍效地减少经营痰费用、提高收区益水平，进而询降低并控制风活险。央第十三章项目轰效益评价丧一、项目对社渗会影响分析足随着国民经济昨的发展，房地驴产市场已成为前国民经济的重五要组成部分，泥尤其是住宅房鉴地产的开发已瓣成为房地产开巩发市场的核心趁，它对拉动我州国国民经济的理增长起到了至泪关重要的作用泊随着人民生活定水平的提高，边人们对住房的霸需求不仅仅满寒足于有一个基隔本的居住条件常，人们现在更搞加重视居住的黎质量，居住的风环境（包括室总内环境和室内涉环境），本小煎区的建房目标纽就是要建造适晌合人们居住生作活的良好的环技境。本小区的姿建设不但可以车为大量石家庄莫市民提供高质鲁量的住房，解丢决人们对优质价住房的需求，诸还给该地区的怀人文、自然环蚂境带来了巨大靠的改善：本小务区的将绿化面耍积达到宴52.1%耳，由于本小区谣地处各大高校断附近将会吸引芒大批高校教师饥前来居住。诚除此以外，由婆于该项目的建液设，将会带来昼大量的就业机快会。小区的建唐设过程将会给加包括设计院、郊施工单位、监特理单位等提供辆许多机会。小卡区建好以后，现要想维护小区付良好的室外环杜境，必须大量雁人员进行维护着，这就给许多钢物业公司提供暖了机会。可见痛，本项目的建标设将会给社会乘提供大量的就左业机会。谎二、项目对所强在地的互适性滚分析肢该项目开发完词毕后，所在地显人流，车流将肢有很大的增量届，对交通和市菌场将有更高的龄要求。但考虑辱到该地区周围争大学众多附近俯，周围的交通验条件较好。建爱成后交通和市芒场环境应大体么满足需求。对狐于居民子女的仔上学问题也是棵人们比较关心甜的问题。该地捡区的教学环境坝还是相当不错地，在小区附近督有四十三中等慎名校。居民子馅女在这儿能享近受很好的学习失环境。绸三、社会评价医结论棕总的说来，该石项目的建设对造社会各个领域唯的发展都有拉浪动作用。对社信会的发展是有猫积极的作用。泉表包12-膛1岩：舅项目建设对社乞会的影响及相护关措施拴社会因素棒影响范围程度艺可能出现的后衣果纺措施建议铁对居民收入的兔影响千项目市场价格黑与工薪阶层居臭民收入平衡，恨但对低收入居思民影响较大赤无严重后果较味为适应跪可以采用分期粒付款等多种付围款方式属对居民生活水俊平与生活质量闪的影响心影响到小区的笑居住人员。挎提高人们的住戏房质量，提高套了小区人民的顶生活水平痰对居民就业的玻影响御对石家庄市的挑下岗职工、设目计院、施工单担位、监理单位很物业管理公司科等产生积极的井影响族提高居民就业稀率蚕吸纳无业居民萝就业篇对不同利益群或体的影响壳项目投资经营骆方、项目出售悟对象、管理方霉、政府部门范睬围较小预项目投资经营留方获得较大利止润，提高了居效民的生活质量贤。谁定价要兼顾各晕方，按政策承眉建项目柿对地区、文化肿、教育、卫生劣的影响鄙文化、教育、腔卫生方面范围逗广从增添文化气氛柏、促进教育事笨业、形成健康题卫生环境纠持续发展剂对地区基础设摧施、社会服务膜质量和城市化罚进程的影响州基础设施、社才会服务质量等奏各方面范围广汉促进地区基础渐设施建设，提矮高服务质量，伙加快城市化进洲程扇持续发展叹对少数民族风辨俗习惯和宗教巨影响跌无蓄无昏无翁第十四盘章妖蛮辫结论及建议1、结论扔项目在经济上蜘具有较强的可伙行性袖*玉镜项目总建筑面纸积时:8.7共万平方米找*疏荡项目总投微资炭:圆336985每500罩元筛*康谈项目财务净现沫值雨:寨90264棒839.55爸6朽元杀*绕奏项目财务内部字收益率插:31航%怕侦容上述经济指标窜是根据目前的布市场形势对预婚期目标利润估换算的结果。筝从经济效益来领说：由于公司友在项目开发建仗设前，进行了抽广泛、深入的杆市场调研，了歇解客户的需求驰，目前部分单控元已有意向性驾客户提前预定饰，销售前景看放好。该方案采疮取了提前预售番，分期付款等著措施，可以给嫩公司带来高的赚利润回报，可爽以提高公司在欺社会上的知名浸度，为公司将烘来的发展奠定卡基础，并且为嗓石家庄的房地序产经济注入了惯新鲜血液，有码力的推动了石刑家庄的房地产勺经济发展，起高到了搞活经济盲的作用。者从社会效益来岗说：本项目建古成后，可提桨供园6楚万平方米的住宵宅，将切实解派决一些群众的老生活及居住问既题。由于本项精目注重超高的故绿化率，和漂酸亮的外立面它劝将成为壳*****鲜区又一个亮点虫，给擦*****笼区的人民提高寒了优越的住宅并环境，和优越秩的办公环境。相从环境效益来眠说：该开发过颈程全部是文明遇施工，最大程赛度的减小了对戴环境的破坏，熔该工程完成后盼，从前的脏乱日差的大体环境低变成了环境幽网雅，全新的建吧筑造型，秀丽窄的自然景观及元便利的交通，愈无疑将在该市达形成一个全新艰的修养圣地，银对于美化石家藏庄市的市容，激改善环境带来位较大的影响。盐纵观开发全过或程，从经济效史益，社会效益列和环境效益来科看，该开发方慢案是完全可行骂的。2、建议掌第免强化项目进程馅中的投资、质蓝量、进度计划嗽，注重对可能牢发生的不利条统件及变化因素涨的预测与防范府对策，以保证粥项目按期完成柱。附置悉（书1失）实行速度管沟理，加强项目椅运作进度，以观避免市场可能每的由高峰期向毛下降期转折的茅风险。换怎币（椅2感）公司各部门涂紧密配合，以纷加快项目运作愉进度。帅陡淋（袭3贷）要做精品。搞产品设计各个牌环节都要以招珠标方式求得高担水平设计出来景的标志性、有垄品位的产品。铜族块（话4彻）项目成本须糊合理控制，以叶保留市场波动冤时的降价应对帐空间。步傅邪（姑5墙）注意严格的欧按照既定方案绑去做每一件事宣，统一调配资获金，物资和各隙项工作。特别亩要准备好抗风壤险资金，不可缘挪用。第五部分附录季地块周围交通梯状况分析哑二、地块附近己商业商业及生壤活配套分析配三、本项目竞汪争楼盘与竞争轰对手情况调查政表狠四、项目施工态进度横道图途五、问卷调查料结果分析报告隆一、地块周围座交通状况分析HYPERLINK"/photo/d_other_13772107.htm""/photo/d_other_13772107.htm"降本案位于鱼*****椒路与育才街交趟叉口，交通便听捷。薪*****崖路为双醒向广6位车道，驾车向泽西现1暂