年青岛某商业地产项目全程营销策划方案

**公司项目全程营销策划方案***投资顾问有限公司2004-5-15目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc72552353"目录1HYPERLINK\l"_Toc72552354"第一部分青岛市宏观经济环境分析4HYPERLINK\l"_Toc72552355"1.1青岛市国民经济整体运行状况4HYPERLINK\l"_Toc72552356"1.2承办奥运项目给青岛带来的影响4HYPERLINK\l"_Toc72552357"1.3区位优势和发展方向5HYPERLINK\l"_Toc72552358"第二部分青岛市房地产市场状况分析7HYPERLINK\l"_Toc72552359"2.1供应量与需求量7HYPERLINK\l"_Toc72552360"青岛市近6年商品房屋竣工面积7HYPERLINK\l"_Toc72552361"青岛市历年商品房销售面积9HYPERLINK\l"_Toc72552362"2.2价格9HYPERLINK\l"_Toc72552363"2.3近期市场重点及未来发展预测10HYPERLINK\l"_Toc72552364"第三部分项目周边项目及可类比项目调查结果11HYPERLINK\l"_Toc72552365"第四部分项目所在地板块市场分析19HYPERLINK\l"_Toc72552366"4.1版块综述19HYPERLINK\l"_Toc72552367"禾4.2饲目前调查现状粥简析弊19HYPERLINK\l"_Toc72552368"膜4.2竹地块价值发现课20HYPERLINK\l"_Toc72552369"割第五部分项目盛SWOT景分析及总体开店发思路拟定鹅21HYPERLINK\l"_Toc72552370"客5.1惨项目议SWOT箩（优劣势）分后析键21HYPERLINK\l"_Toc72552371"优势分析21HYPERLINK\l"_Toc72552372"劣势分析22HYPERLINK\l"_Toc72552373"即市场机会分析尝22HYPERLINK\l"_Toc72552374"威胁分析24HYPERLINK\l"_Toc72552375"浮5.2旺总体策划思路驼及核心价值体悲系引24HYPERLINK\l"_Toc72552376"关于公寓25HYPERLINK\l"_Toc72552377"关于商业26HYPERLINK\l"_Toc72552378"干商业物业前期蜂运作方式初探清：浅27HYPERLINK\l"_Toc72552379"顽项目总体定位窝28HYPERLINK\l"_Toc72552380"饼6.1CON制DO孕目标客户群定径位扩29HYPERLINK\l"_Toc72552381"兆6.2波商业客户群定策位冷30HYPERLINK\l"_Toc72552382"窜第七部分项目渣开发主题定位农及整体概念设锐计建议屯31HYPERLINK\l"_Toc72552383"础7痕．燥1职开发主题定位葬31HYPERLINK\l"_Toc72552384"沈7阀．昏2弊整体设计建议卡33HYPERLINK\l"_Toc72552385"规划设计33HYPERLINK\l"_Toc72552386"户型建议34HYPERLINK\l"_Toc72552387"建筑风格35HYPERLINK\l"_Toc72552388"物业管理39HYPERLINK\l"_Toc72552389"升第八部分营销治策划机39HYPERLINK\l"_Toc72552390"智8风．怕1住独特销售主张经40HYPERLINK\l"_Toc72552391"趋8柿．换2苏广告策划姻40HYPERLINK\l"_Toc72552392"在8滴．羡3波展会蜓41HYPERLINK\l"_Toc72552393"吹第九部分销售坐方案忌41HYPERLINK\l"_Toc72552394"做9蛾．饺1蚊定价策略眠41HYPERLINK\l"_Toc72552395"兼9款．泥2早销售控制宿41HYPERLINK\l"_Toc72552396"兰9辰．就3鹊销售管理鹿41HYPERLINK\l"_Toc72552397"敢第十部分售楼吗处及售后服务爬中心旱42HYPERLINK\l"_Toc72552398"拣10佛．哨1疾售楼处设计及霸装修懒42HYPERLINK\l"_Toc72552399"确10夹．绵2拥售楼处销售物字料准备嗽42HYPERLINK\l"_Toc72552400"送10稀．洁3毛售后服务中心乱设置四42HYPERLINK\l"_Toc72552401"雅10净．障4宾售楼处管理制祖度勇42HYPERLINK\l"_Toc72552402"哨第十一部分开窗盘株42HYPERLINK\l"_Toc72552403"结11逗．纯1统日期察42HYPERLINK\l"_Toc72552404"箱11吧．沙2诱主题擦42HYPERLINK\l"_Toc72552405"统11喇．绕3听邀请人员霸43HYPERLINK\l"_Toc72552406"烦11蓄．拿4烧日程安排禽43HYPERLINK\l"_Toc72552407"禽11符．牢5距媒体计划及现雁场包装哭43HYPERLINK\l"_Toc72552408"东第十二部分结令语唉43澡第一部敏分弦飞登青岛市宏观经蚊济环境分析宣1铸.莫1名青岛市国民经义济整体运行状颂况所“族九愚五卫”塘以来，青岛市肉国民经济发展霸呈现逐年加快讽的态势，悉200自3惕年青岛市国民只生产总值处比惧200嚷2系年增筐长赶15.9确%劈。弦2003裙年忌1嚷～援5羡月份工业总产做值（现价）杠947.2启亿元，累计增授长摄23.1%蹦，工业产品销壤售收入携906猴亿元，利税总挎额达咽57.86死亿元，社会商于品零售总额为皱197.6礼亿元，累计增订长凶13%映，固定资产投短资熄128.3傲亿元，增长谣56.4%馋，外贸出口额激达加78.75递亿元，增长抚25.4%茫。道1.栋2成承办奥运项目颈给青岛带来的失影响偶作为则2008知年奥运会帆船叫赛场，奥运会谅将给青岛市的母经济带来巨大系的活力和竞争系力，促进关联仿产业如环保、旗通讯、交通、舌餐饮等的发展草。非青岛市计划总辽投资纳780惹亿元全面改造挪和建设青岛市双的旅游基础设概施、交通、比志赛场馆等设施俊。每年将投资徐40钳～时60拾亿元建设生态鼠环保城市，拟手投资沉59秋亿元建巧设午“蔽五大通讯工汇程牵”灌，投资鞋57.5区亿元兴建勤20劣座立交桥，新不增高速公路或1660宣千米逢，完成环青岛满海岸线馒的督“歪滨海观光大文道绣”叔，建设旅游网曲络系统和中央航指示导游系统蚕，实施绿色奥挽运符“温七大工需程恳”糠。奥运会将为浙促进青岛市的掩入境旅游市场榆提供良好机遇歇。到叉2008逢年，海外游客纤将达到危79.53稀万人，外汇收自入将达到螺4.34耳亿美元，届时轿将在全国重点掘旅游城市中位参次居前。同时遗2008孝年奥运会预计栋会为青岛市增迷加摔2终万个全日制就浑业机会。肥1.康3岛区位优势和发际展方向往青岛市作为环贫黄渤海经济圈塔和沿黄流域经件济带的主要中球心城市，通过陆区域经济分工离与合作，将充喘分发挥与日、对韩、朝合作的傻前沿和效窗口作用，发岗挥经济结构的注互补性，巩固申已有的制造业伪的合作，促进矛技术合作。随牛着保税区范围千和功能的拓展宏，逐步实现向基自由贸易区转陕化，从保税区换到自由贸易区尸，青岛极有希服望赶上第一班勤车，还没有哪目个保税区像青栗岛这样较早地浩、系统地做向盼自由贸易区转呜型的研究和准湾备。青岛港即颠将建成北方国部际航运中心，厌青岛将形成全胜方位、多层次浴、宽领域的开差放型经济格局茄。社在充满希望的径新世纪里，青括岛将围绕建设根区域性航运中蛾心、贸易中心期、金融中心、册信息中心和高嗽新技术产业中愿心的目标，加物快建设现代化冒、国际化城市坛的步伐。方兴惯未艾的城市经岗营、良好的经暂济环境和可期席待的发展前景晃对本案的开发纹比较有利。栗不断增强的经醉济实力、日益粮发展的北方大忠港、独具优势感的海洋科研，灵奠定了青岛在蒙中国的经济与方文化地位。锻20枣多年的改革开暂放，更使青岛偿焕发了蓬勃的茄生机和活力。片海尔、青啤、钻海信、澳柯玛瞒等国内外知名图企业及其产品惠已成为青岛蓬孝勃发展的象征浸。近年来，青失岛市致力于改边善投资环境，阵不断扩大对外胶开放，已有息95救家世界卷500汪强企业在青岛亡投资，其中，剧可口可乐、朗匠讯、德固萨、增雀巢、三菱重范工等大财团、兔大公司在青岛盒投资的项目已妹投产或已开工看运营，并获得泪成功。休上述情况表明秘，青岛的发展心正处于一个新堆经济周期的上御升阶段，加入浑WTO仆、奥运会的筹独备建设、对外伤开放力度的加确大等都将会对促青岛的发展起绿到新的刺激作耻用。宏观经济鸦持续向好，优君越的发展环境壳给房地产业带糊来了很大的发兴展空间。社会阶、文化环境和叶经济环境均对母房地产开发十裙分有利，本项阿目面临良好的扶发展机遇。渣第二部汁分降黎渗青岛市房地产暑市场状况分析类2.园1章供应量与需求身量话2.1.敢1汪青岛市调近的6肾年商品房屋竣嗓工面积沫青岛市商品房根竣工面积匹从渡9寻8撞年开始呈现出铅隔年大幅增长郑的发展趋势，棋从柱形图上我屠们可以看出两裙条线：一条棚是春9俯8辰年茎、减200中0狐年概、绸200否2茄年构成的上升抱线，一条掠是萌9年9障年在、典200拔1果年成、左200架3伤年形成的上升斑线，这两条线抵所表现出的都该是稳步上升，尼增幅逐渐变小平的发展趋势。播2.1.虾2摩青岛市历年商旺品房销售面积舍青岛市商品房喝销售面贫积颜9积9敏年览～案200鸭3县年呈稳定增长智势头，花从郊9渔9身年赔的侮23他6搂万平方米增长粮到倚200坑3具年禾的聚45漠3注万平方米；增渴幅婆9启9瑞年俩～巡200译1毫年基本保持不挨变，绝为贸28尚%症左右歉；锹200练1原年肺～售200技2烫年迹、霉200厕3菊年增幅较小，案为领5.6俯%奶，增幅下降较质明显。窗从产品结构来姻看，去年商品眯住宅投撤资沙9菠4败亿元，施工和只新开工面积达梅到钻141职7辩万平方米溜和繁80环0婶万平方米，分亡别占房地产开伶发总量感的片8努1违％辰和词8锋7奉％，经济适用男房占整个商品掏住宅巡的欠1裤5舟％疫。拥2.2价格拖受供求关系影老响，味2003束年思1觉～隶4饲月份，青岛房钞屋价格与拿2002霉年同期相比上些涨填9始.2昌%兔，仅市内四区上商品房的平均狱成交价格便达询到只3151顺.莲56虑元／平方米，革同比上涨呜30钱.6佩%补。趴青岛市商品房据销售额竖从颤9西9曾年夹～嗽200笋3将年逐年增长，碎从瓜9笨9贫年店的匀42.9浆4忌亿元增长燃至圆200誉2寇年面的胁9刺2顾亿元，增幅超绿过奋100开%抵；各年增幅酿从绕9户9熊年何～星200令2己年稳定增长，亚分别游是盟20.9挥%扔、帅31.5颤%旗和窝39.7熄%象；阻200晕1冰年骄～集200矩2鹿年增幅有所回份落，艳为久14.7体%袍，夕200刮3掀年的增幅顾为蒸15.7太%怒。青岛市历年商品房销售额（亿元）青岛市历年商品房销售额（亿元）床2.但3三近期市场重点续及未来发展预诵测钻200降2称年努及篮200龄3的年青岛的土地层市场空前活跃粱，土地拍卖市伯场更是高潮迭俘起，涌现出两背个坏“丸天价博”昌。其一，市南仍区芝泉路地块燃每平方米楼面强地价创味出系550葛0愿元妻“砖天价遮”弄；其二，市南主区跃CB炒D梦中心区的海门德路苍8照号地块每平方目米楼面地价拍斤出命512馋0搬元，更是创出妥了每亩一千一袄百多万元的青规岛土地市场的秘“贿世纪天价殊”邮。土地价格的旨攀高势必强烈采拉动青岛房价忘的继续攀升。慌另外由于青岛探作为北京奥运邮会的协办城市棕，其投资潜力旱巨大，吸引了壮众多岛城内外妄的投资者的目捎光，勤作为投资型的忍物业，将会吸景引大量本地和拐外来投资者的哨眼球。掀从薪200溉2索年大青岛发展惠思路的确立、汗土地制度的改陪革、土地出让公量的逐渐增加冈，青岛市区内娘的可开发土地爷逐渐减少，让种青岛供不应求痕的房地产市场伟增量发展。同踪时，由于青岛松土地市场欲在沿200皇3驼年底首国土资砍源管理局审查续过程中出现的请一系列问题，扔造成了很多项饮目无法正常开木工建设，因此椅在市场上也留照下一块空白机屈会点字。什挖第三部江分何击项目周边项目都及可类比项目财调查结果

啄物业名称债数码港仪开发商显***高（青岛）置业世有限公司沾物业管理公司坦青岛弹**浅物业管理有限吃公司锻地理位置旱**严中路和贪**裤路交汇处喝总建筑面积烂1仰0佩万平方米第竣工时间溉200股3砖年底夺销售率旨95村%葡以上少销售价格鹅均暑价携950弱0释元；现二手房缠市场均款价榆1100扩0稻元槐/警平方米笔物业服务内容疏及价格蜓综合服务咐费韵5泼元皮/极月；电梯坚费勤0.辣4利元严/园月；空调供费窝0.2捡5民元步/倚月；热顺水弄8.甜2粗元肚/康吨糖租金水平捧酒店式公姿寓选2.0判—贫3.寇0谋元诚/预平方五米击·底日；写字素楼浴3.0嫂—睛3.停5刮元音/朽平方询米者·候日盖二手市场挂牌蚕情况嚼很多娃项目卖点廊地理位置优越赛，截CB窜D买核心位置；在毫青岛首推酒店挽式公寓概念速备注吐其中酒店式公牌寓总建筑面养积昏1300摆0部平方米，全装鸟修：地板、厨卸具、碗具、床哀、桌椅、电器默（电视、冰箱尖等）；主力户悔型救5怠2抄平方米敞（津80萌%换）郊、皇10扛9巡平方米唇（辽15收%壮）邪物业名称筒**阅大厦润开发商英******栋有限公司持物业管理公司抛**信物业剖地理位置骤**伪路刘***价路交汇处执总建筑面积戏1路3汇万平方米纪竣工时间冈199刃8述年祖目前销售价格心13-2惹6要层均甲价冈600维0密元岸/赞平方米兔；巧28-3盘7奔层均派价钩730旷0弦元熔/票平方米子物业服务内容虹及价格需13-2跪6糊层包括中央空橡调，电梯费叹等切10.偷8台元冬/头平方耳米虾·坦月忙；雕28-3恰7衡层不包括空调保费肾6.喊5激元甩租金水平流13-2兵6缘平摔均渗2.洽3制元爆/狱平方渗米丙·划日第；炸28-3垒7篇平绝均淘2.扣6窗元卖/和平方胸米兴·雁日粉项目卖点侦中山路地标性公建筑，南观栈规桥们二手市场挂牌装情况哭少册备注笛共供4枕9跪层，其转中肤1-勉8薄层购物中心垮；或9-1箭1莫层集团办公闸；盐13-2祝6血国际商务中心榜；都28-3扑7达天下君临（以孙办公为主）钻；雹38-4自8乞美食城；其余鼠为设备层救物业名称石**姜商厦供开发商睡****竟集团踩物业管理公司协**道公司保安部代细管缝地理位置劳**蛛路群***置路交汇处背总建筑面积培5500躁0各平方米圈竣工时间旋199围6只年底叹销售率少目前销售价格馋商有住恰610银0斥元扛/胀平方米触物业服务内容修及价格火包括中央空调某，电梯费起等邪5.1夏5良元次/羽平方警米积·俗月威租金水平逢平宵均浴2罩元各/遭平方应米朵·染日茶项目卖点穗基本上没有明确显优势非二手市场挂牌构情况惯有楼备注号现在该物业部魔分楼层被南方牢投资公司买断偷分割对外销售命物业名称尿****亡贸易大厦倾开发商星物业管理公司集****融物业备地理位置趣***吉广场南侧难总建筑面积损4038切4沉平方米摸竣工日期喇199筒3鞋年贩销售率钉\朵目前销售价格惰\仓物业服务内容作及价格然\小租金水平睬按使用面施积目2.1融4巷元床/详平方象米穿·道日（含物业管感理费）挡二手市场挂牌宰情况羽\书备注暴不对外销售；侮目前只剩二惹楼据23恨0你平方一套款物业名称赔**促大厦欠开发商魄****赚置业有限公司混物业管理公司语****摧物业管理公司密地理位置掌***别广场北侧战主力户型姜120变—缘14穗0礼平方米郊竣工日期科200予2寒年苦销售率占90%刚目前销售价格赠二手市督场俯2揭5洋层以下均予价晚550些0顺元继/粘平方米英；包2勾9幸层复犹式损790君0墙元论/仰平方米（新房尚）东物业服务内容令及价格兆2龟元廉/家平方爬米华·曲月（含电梯费怖）脚租金水平糕0.衣8呀元亏/院平方款米起·源天轻项目卖点三项目销售时老有城区的高层住今宅市场空白（太金田公寓售罄符，双司星浪·山金色海岸未售定）络二手市场挂牌墨情况查较多冶备注廉现在由波**网物业管理公司顺负责销售，并对且其销售人员去不知道开发商彼是哪一家公司祥物业名称粪***伐大厦伙开发商朝***亡房地产魄物业管理公司索自管朱总建筑面积办竣工日期快销售率配90%唐目前销售价格页二手市场平线均际550详0四元绑/炕平方米前物业服务内容茄及价格乎含电梯很费玻2.桶3军元值/邻平方铁米奉·痰月揭租金水平适0.亦8秀元蜓/叹平方米熔二手市场挂牌匆情况饥有栏备注毕开发商绘是言******盘*那(梯青激岛舒)罪**焦有限公司旗下醒的子公司调，项目主要为蜜自用，未做正糕式市场推广其它信息：希项目名称亭开发商贺二手市场均价渔租金仿备注商海富楼敏**腾地产张5100--啊530姥0御元孙/架平方米醉0.诱8暗元日/重平方巡米膊·墙日率双荒星高·拳金色海岸笛**季地产疫起饮价皂528网0盼元肺/伴平方米（网振上凯1握楼肾）熔8~容9臂层平家均前565香0侍元纵/剪平方米左新项目超金田公寓芳**糟城建男590纺0缩元厅/坡平方米馋（围2篮层）色、知650孤0穷元颗/睬平方米青（殊2控0呈层）展鲁偏邦摆·翻新天地闷**妙地产办己9辈楼能520正0窝元吧/劣平方顶米器1旅5魂楼厘568兴0咬元旨/盏平方米兼主力户毕型沟54.5~变14嚷0轮平方米逗火车站周围饭养店标准件价格市及折扣率装酒店名称辰星级英挂牌价格麦当前折扣率猴总间数期装修标准匠金海大酒店驳40命0捏；胞288爽8情折封168汉三星躺铁道大厦哀二星蛾46江0卡；堆26锹0士；洞680膨6.查5症折暑130例贝蒙特酒店妹22壤0境；陷260悟5前折橡三星再碧海宾馆栏28堵0高；池30如0街；旅220仔4.魄5随折挨五星宾馆禁68咱0肢；踢380赤5沙折膛全海景惧泛海名人匀四星跌78垂0盐；药960夸6刺折先96棋0朵看海者；环78览0源不看海渣栈桥宾馆崖29匀8论；螺39慨8育；购49崖8吉；脱59剂8乏；族69赌8梨；暖1400绞5扶折缠100溪华能宾馆预436茶6右折卷国风大酒店翼29棋8俘；疏308贿6挺折颗三星比旅行社调查结酱果，周边二星盲级酒店对旅行所社价格平均在粘低斗价控8躁0过元射/粪天喂/笼间，高昨价章16狸0卖元虫/皱天摇/腥间。酒店经营恢旺季帆为帮4蒙月坛至业1萍1材月，淡季著为坚1虑2妈月至次货年竹3制月。测算地块祥周边年平均酒访店消费价格蚀在脂12灿6富元查/仿天畅/盟间，酒店消费茄总量超骄过慢600恨0岂万元。鸡第四部厘分转魄溜项目所在地板可块市场分析咬4.1足版块综述乖项目所在地块耀属于青岛市区线西部，可以称横作中心西区，愿即该地块既有亡市中心的各种颗优势和特征，门又在地理位置托上偏于西部。街从未来发展来食看，随着沿海兵三大区域建设牛逐渐成型，青虽岛市沿海一线盼将成为一个集天商务办公、文上化休闲、旅游豆等多种功能于结一身的整体，倘环政府区域将超成为整个沿海闹的中心，东为宾中央商务区，堵西为旅游休闲狸胜地，其位置内优势可见一斑摄。性该板块属于青屠岛市老的居住稠和商业中心，派在城市改造过浙程中，该板块要又起着极其重坚要的衔接作用左，是青岛和下塞一步青岛的经猎济中延心信-沸-虏黄岛的连接跳低板，同时由于帖紧靠火车站、炮轮渡码头、中侍山路、栈桥等巴标志性景点建秀筑和重要交通分口岸，抚板块所在地的氧升值空间较大碧。由于目前该硬板块各项目的烈定位和建筑设翻计等存在着各缸种缺陷，造成拘了许多项目的错销售不力，同跌时也为市场化啦运作留下了机瞎会和空白。宋4.2畏目前调查现状协简析践单纯的大户型塌住宅在周边的木销售价格平均财在熊5000--洞650吵0吼元左右，商住衡楼价格去在神6000南—沿750丢0耀元能/橡平方米左右，饥总价均膝在惕5宇0轮万以上，销售个情况不理想，蓬竞争对手较多称。扔因此我们要避掘开大户型纯住师宅的市场风险甜，必须采取小颠户型、精设计盐。耳结合目前周围迁项目的情况来韵分析，该地块歪距离火车站瓣仅侵10淘0井米距离，在动斜静分区性能上但讲，属于动区绪，不利于营造进大户型高档的株住宅项目。从昼如意大厦（主俩力户牲型稠120娇—售14局0催平方米）目前卖普遍被一些公袜司企业租赁作动为办公用房，递但其租金收益柔率就非常低，喂也可以看出，提所在地块不适棒合作大户型高榜档住宅项目。滑4.2鸣地块价值发现内蛋物树立开发商品隶牌：进出青岛软重要门户，人旷流量大，顺利捞打造开发商强巧势品牌；地块拜独特，社会关跟注率高，容易五塑造开发商高饲端品牌。该项尾目也是华艺集孙团进驻青岛的慰第一个项目，删给进驻青岛市孩场打下坚实的传基础。耕鸦前社会效益：将赤建筑当作雕塑狭建设，做成青却岛市标志性建兴筑甚至是青岛绞的一个独特的灵名片工程，只无要提起青岛就绩可以想到本项设目，一方面获恰得了较大的社斥会效益，更重焦要的是可以促剥进开发商品牌饰的树立。品尖商经济效益：销豆售价格隆按保守估计视700惑0葡元仆/骗平方米糖就可以创造接酒近愧40焰%亏的投资回报率旨，买家轻松置运业，开发商顺目利挣钱。广同时通过刊项目概念、卫建筑品质、户菌型设计和物业廊服务等方面的刑提升，售价可达以达乎到损8000朱—俘1000故0涌元揪/稠平方米问，投资回报率安可以达吩到尿60%--1施00乘%寸。付第五部令分燥吓差项努目洲SWO博T运分析及总体开衰发思路拟定共5驴.洪1骤项俗目带SWO愤T咬（优劣势）分狐析奋5忠.1.1吵优势分析塞景观优势：三语面环海，一面园观中山路，拥携有爸36抚0破度无障碍的景受观，适合推广滨海景休闲度假板高级酒店式公竹寓；同时由于物项目紧邻青岛衔市标志性景点怖—锐栈桥，其景观辈优势更加突出村。湾商业优势：位董于传统商圈中幅山路商业圈内新，商业价值高猜；特别是中山磨路改造工程的膨启动，中山路忧将建成吉以旅游为核心意，牺其它辅助功能赚相结合的花多种规模和类姐型的度假宾馆沙区拨，同时具备纪旅游相关的信制息服务配、绝餐饮娱乐和旅淹游商业，充分裤发挥和利用滨摊海的土地和旅涛游资源。深粉人流优势：紧去靠火车站，是途进出青岛的重解要通道，人流千量大，人气旺兴，商业价值高婚；度饰交通优势：交贵通枢纽，适合注推广站前物业穗。勺行业优势：傅**希路附近老城区遣土地资源稀缺他，现有高层住代宅项目大多数副为烂尾楼改建搅，在户型及配凝套设施上局限记很大。本项目象新开发的优势号让我们有无限享的空间，将产麦品从规划到设政计做到尽善尽羽美，从周边项恳目中脱颖而出哨。劣势分析千1且、市场对该地缎块的熟悉程度饺此项目搁置已步久，会有部分排市场成见和顾资虑存在，在项但目重新入市的荷定位和包装上星的投入要大一恶些侧。霜啊2侵、未来市场放有量的竞争拘由于青岛炼市牲200起3沫年开工总量和钞正在施工总量尽共资220面0督多万平方米，从其中市内四区赵共占匠约翁20糊%倦，共识计倚43狭0奉多万平方米，脂再加上今年即刻将开工的经济肌适用房虽，博200篮4洲年尽和更200运5烟年的竣工总量写预计要检比油200探3泛年有大幅增长惹，给房地产市劲场带来一定的基销售压力。冷3垄、噪音劣势，自靠近火车站，析噪音污染比较滨严重，不适合念开发高档住宅政；发4甘、规模劣势，观土地规模小，鄙不能发挥房地闷产开发的规模爪效益；市场机会分析守1很、市场空白点卡纵观青岛房地旅产市场，如果糠在市南区置业阴，其总投资额捏度要大勿于露5顿0液万元人民币，朝因此允低财于角5巴0拍万元的小户型迁物业是市南区凡市场空白，更术是海景公寓的丛市场空白。窝该地块所在中协心西区合板块近现有项目包括形百盛大厦、发柜达商厦等均由绕于定位不明确茅，一直在住宅饰和写字楼之间小徘徊，以至于夺现在的商业办非公和居住任意喘划分销售，给谦项目的美誉度起造成了严重影摸响，同时，也桥使其项目在市据场中难于立脚饭。因此，从版厌块市场来讲，弃小户型的酒店铅式公寓是市场鲜空白点，机会忙较多。跑投资空白点：马由于青岛房地税产市场中，真春正提出来酒店涂式公寓概念的效应当是数码港励的三度空间，悟但是由于该项攀目的后期管理栏空白，使该项府目大打折扣，辨失去酒店式公折寓的根本优势掀，使得这种在肃市场上低投资昨高回报的酒店浆式公寓整体稀锡缺。另外，由罪于中山路改造暂工程庞大，估骨计需要较长时伸间，因此，由抹于气中山路改造形降成的拆迁户客扯户以及暂时撤陪离中山路的投铲资客户大量产颤生，我项目正冷好可以弥补这惯个空白点，抢话占市场制高点盈。究户型设计上的无空白点：青岛耻的房地产项目徒由于缺乏前瞻挪性的规划设计渗，造成了许多雅项目的平庸低都俗，完全无法枯融入美丽的海掩滨城市青岛。语特别是青岛的嫁户型设计，片婆面追求面积大街造成了许多功纸能结构不合理佩的项目。如果胶我煤项目能够从户划型设计采用复辱式、跃式、三泪错层、入户花养园等设计上的梨创新，则存在彩着较大的市场提机会点。弃建筑材料上的毁空白点：运用芹水泥玻纤管、畅清水混凝土等后新型建筑材料末，新型节能技偿术，能有效解歪决项目所存在词劣势，增加层芬高（甚至增加骤层数）、隔绝绘噪音、提高出日房率，在降低星成本的基础上构，进一步提升沙产品品质。2、火车提速想火车提速带来收的影响是巨大镇的，随着火车械提速，将有大惯批原来选择大男巴、飞机等出资行的人士转乘叼火车，因此，啊该项目位置的哥预期商业价值厨将大大提升。早随着火车提速肯，该地块的旅犹游接待优势将井进一步显现。群火车站周围的妻宾馆旅店普遍冬档次较低，星弯级不高，服务品不佳，由于未兴来火车提速，弟必将产生一批施高层次消费群史体乘坐火车，贫而该板块缺乏古一个高档次的槐接待酒店，如袜果我项目引入岗星级酒店的物吉业管理，必将材可以抢占该板萝块的市场空白吃点。窄3残、中山路改造卡百年中山路改棋造工程，全力根打造青岛市的气旅游商业和休涉闲商业中心，演给项目提供了赠无限的增值空水间和想象力。艺4巡、以奥运为契机机的城市配套帜日新月异将为了迎处接拴200扯8统年奥运会，滨僵海步行道、滨式海大道、东西亏快速路一期、均二期、延吉路度打通、鞍山路舞、南京路综合值整治、恋29讨条沙土路改造地等等，整个城畏市的交通功能遭正在悄然之间都进行着革命性民的提升。丘垃圾全部无害秘处理、加速开佛发清洁能源；皱到捞2008专年，全市基本北实现卫星、光洗缆等多种形式漆的立体式通讯敢。在搞好浮山疫湾地区建设和旋中央商务区规编划建设的基础龟上，将充分利坚用海滨旅游资赠源的优势，严长格控制前海一耕线的用地以及笔开发建设，以名前海一线原有贷的旅游海滨通蜂道为基础，补秃充完善配套设距施。争取用两厨年时间完成渤愁海天然气的引袍进项目，并加号快本地天然气获市场的开发。宿城市配套的全旨面提升、前海必一线用地的严勒格控制，都为锈本项目带来了纠福音。威胁分析程1成、竞争者的威痕胁：青岛市各潮大开发商开发云的各种住宅物扁业和商铺物业盒都会稀释整个渐市场的消费总残量，给项目带隶来一定的威胁孝。配2醉、选择运营公嘱司的威胁：如隙果开发酒店式迎公寓，后期的扫物业管理和运炉营公司非常重浙要，否则很容聪易做成简单的雁小户型住宅项射目，失去其原扩有的投资价值僻。竞5.万2乏总体策划思路傅及核心价值体衫系才规划限定本项航目为住宅、商错业型项目，如肾何在市场上以裤差异化的优质客产品脱颖而出巴，综合各种内梢外部资源条件失，焰我们的总体策蛛划思路定位于贝以酒店式公寓厕为主体，突出杯星级酒店服务拖内涵、全新错牧、跃层小户型鞠设计内涵、青诚岛首个全方位幸口岸物业（地习铁、火车站、顺轮渡、公共交缠通）的投资内拌涵、青岛首个蛾全方位海洋物省业的文化内涵伶。在整体规划吴设计、局部细丧节设计、设备毕与配套乃至前芳期营销与后期酷物业管理等各东方面，突出项沉目的整体优势截，在具有可能策出现的共性竞掌争优势之外，患赋予项目决胜晓千里的个性化对优势，能够数陆年内领先于行攻业，成为市场线标杆，以规避表当前以及今后御潜在的竞争风吗险，宿差床异裂+部挺领先成为我们丢的核心价值所表在。际5箩.放2蚕.敏1达关于公寓绪随着申奥的成忌功、产业结构鸣调整、及招商殿引资园区经济辆的蓬勃发展，嚷国际及区域型幼的经济以及商诞务活动越来越袭频繁，越来越这多的境内外驻挤青机构倾向购至置或租赁市区叨区位优越、交冻通方便、价格财仅为酒店房租匪的七、八分之虹一眨的枣“笋酒店式公聋寓膨”收，而如海天、辣香格里拉、环泡海凯莱等商务科套房的出租率狂基本忘在也90误%阿以上。财所谓翅酒店式公寓是够一种新的住宅翠形态，蹲是指提供酒店远式管理服务的条公寓晚，削酒店式公寓一割般分布在城市紫商圈或次级商爬圈。诵酒店式栏公寓是目前在金上海、北京、饮广州等沿海发百达城市逐渐走询红的一种新型培物业形态，它威集住宅、酒店悼、会所多功能惧于一体，具俘有盯“著自标用言”怠和描“抓投煎资捐”律两大功效。与掌传统的酒店岛或公寓血相比，它吸收晒了传统酒店与嫂传统公寓的长无处蒜，酒店式惠公寓在硬件配驴套设施上毫不怀逊色，而服务砍更胜一筹载：类除了提供传统年酒店的各项服恰务外，更重要族的是向住客提光供家庭式的居蚕住布局、家居禁式的服务骑。堵构并且在国际上逆，酒店式公寓谋又逐渐向着更幸高层次的住宅裂形也式击COND巴O刃转移。摧本案公寓的人蚀群与普通公寓婆的市场辐射是威完全不同的。功我们的目标客闷户群体，他们器受过高等的教婆育，拥有不菲认的收入和超前植的观念，他们地追求高品质的围生活，不愿被傲生活琐事缠住棍，而酒店式公抵寓的适时推出犁，正好满足了唉这部分人的需朵求。从国内几抱个已出现酒店耗式公寓的城市觉来看，这一形艘态的住宅受到择极其热烈的推惰崇。酒店式公戚寓因其独特的你优点，符合了衣市场的需求，砌相信在不久的软将来，这一概颜念必将在青岛忙的房地产舞台壮占据非常重要扁的位置。固目前，酒店式斤公寓在青岛的方房地产市场仍筋然属于一种新仙的概念，包医括迅“慈新世界数码拜港哭”璃、沾“匀天泰国际精英即公封寓锁”浅在内，还没有苍一个达到国际狐标准的酒店式牛公寓。有的只横是借尖用敲“跨酒店式公砌寓宪”瑞这一概念进行阳炒作；亦或本妈着酒店式公寓等的想法运营，棕最后却做成了胡商住两用楼修或弟SOL约O俩。妙就青岛而言，抵除建筑本身的问缺陷外，目前袄最让业主头疼仪和准业主担心求的就是物业服障务的问题，业丑主们普遍得不宁到称心的物业议服务，疯如本案能提供本真正意义上的车酒店式的物业林服务，使业主港真正的拥有了牌上帝的感觉，闭加之地理位置担等优越的客观桐条件，则可使庙本案成为青岛倒市含金量最高档的经典物业项狱目，扮演国际鲜化都市先行倡帆导者而成为本娱市的标志性项气目。毛首先，硬件方茧面朝国际上流梁行的酒店公寓正看齐，牲甚至些向枪COND保O邪看齐，乘配置中央空调鹊、集中热水以制及喷淋到户，话整体精装修，板用料考究，舒扣适豪华，高档纪家用设施应有趟尽有；从外墙啦砖到室内门窗除，从地板到浴准缸、家具，甚葵至水泵、阀门讨等都会选用高苹级产品，这些滩表面上看不到盟的东西对于业骡主入住之后的错生活来说发挥挖着重要作用，慨而且将对物业淋维护费高低产扇生巨大影响，底在这些部件上储使用国际知名才品牌可越使住户真正享工受到星级酒店否的硬件设施键，是开发商对抄业主负责的良坟苦用心尊；其次，祥软件即服务刷管理方面聘请公境外知名管理膀公司实现咏体贴入微谊的酒店式管理压，提供包椅括笑2亩4兴小时保安、梁2圆4桐小时便利店链、荣2霞4鞋小时自助型洗啦衣店埋，舟2自4绞小时自助式健悔身房等；五类厨线入户，集宽脱带、传真、电失话、闭路电视战电影为一体；谨商务中心、送循餐、洗衣、维志修、订票、清韵洁等数十种专灵项服务，更设旱有室内游泳池岭、桑那浴、健截身中心、酒吧棉、桌球室、中傻西餐饮等会员番制场所，全面烛满足海内外成茶功人士居住、秩商务、社交、土休闲的需求。养附：数码港三肯度空间部分装硬修配套设施标荷准（供参考）东陶卫浴设备圣象木地板奥迪斯电梯特灵中央空调葬有线卫星电视济系统不每钥户脖2别5析吋海信电视美的微波炉乔吉抽油烟机狭5谅.寻2鼠.拢2做关于商业萍该项目商业部央分由于其紧邻惑火车站和风景始名胜栈桥，其沸旅游商业和旅妄行商业的可操妈作性和空间较编大。旅游商业她主要指的是结功合当地旅游市锡场特色推出的竹专门针对外地锈游客采购本地茫或世界各地相炼关的旅游特色永产品的一种商事业形态。而旅唉行商业则属于为主要为旅行外恼出人士提供各茶种生活日常用格品的商业性质线，目前该项目锤周围的华联商瓦厦就属于该类漆物业。豪通过上述分析览，由于该地的等独特地理位置柜，其商业应该爆是独立于社区缺型商圈和地域起型商圈的一种犁更高形态的商臣圈形式。通过激旅游商圈将其推辐射半径放大光为国内各地。秤因此，市场机禽会增大，可以韵采取产权式商曾铺的方式进行罪运作。掩5.2.卵3鸽商业物业前期芽运作方式初探珍：类结合现有商业拨布局和国内外皆各种商业物业奋的操作模式来接看，商业物业听前期运作主要慌采取以下几种鄙方式：视整体出售：开咏发商只负责规绕划、建设，后镰期将物业整体虽销售给一家专银营公司进行经昏营。这种方式蚀一般要定向生纪产建设，根据栏买家的需求，驳进行规划和设政计，然后建设桑。该方式操作是属于短平快的疏操作方式，开糊发商的风险较猫小，项目操作森周期较短，资任金回收速度较累快，当然利润捐相对也较低。酱这种操作一般欧能够比较成功印地进行后期经圆营。霜整体出租：开浑发商建设完成秧后，将物业整凶体出租给一家笋专营公司，这帅样一般不需要焰定向建设，开骂发商主要考虑辈该地段功能定首位，通过专家细的论证进行设丈计、建设、开赌发，完成后整嗓体出租，承租伸方自主经营或啄者进行二次招帆商。该操作方纳式要求开发商汇对商业物业有绸一定的操作经汁验，并且这种伴方式开发商对星物业有长期的讯收益，属于回峰报速度慢，但涂是比较持久的坝方式。这种操遗作方式风险不箩大，但是对于捆整个商业物业心的可持续性发镇展会有一定的阶影响。尿自主招商经营沙：一般是开发苦商建设完成后炕，成立专门的沙经营公司或部惯门对物业进行闪经营。这种操孙作方式回报期滋比较长，同时范也是对开发商左的商业物业经储营能力的严重胶考验。如果前杀期招商经营不铺善，会对整个违物业的可持续汇性经营造成严惕重伤害，因此侨有一定的风险冒。较分割出售，自萄主经营：将物冬业分割成为独腐立的商铺，进藏行产权销售，吵销售后有业主仔自主经营，或慎者出租。这种察方式的资金回驰收较快，销售旺控制在前期经肥营中比较重要胳。交付后由于床业主自主经营漏，没有统一性俩，很难将整个绑物业价值充分牛利用起来，很死容易造成物业潮的后期颓废。指因此，这种方椅式虽然对开发洁商而言风险不逆大，但对于该访物业的长远发债展来看存在着哈较大的风险。态产权商铺，分躲割出售，统一巧经营：将物业兴从空间上分割割开，每一部分始都有独立产权伶，销售的同时狼签订统一经营求的协议，业主形不可以自主经贪营，必须要专鱼门的经营公司阶进行统一的经遮营或者招商。岭这种方式一方哄面可以使购买酿产权的业务对煌投资回报放心愤，另一方面也饺可以使经营者棒不用投入太多香资金（如果购妇买商铺，投资咐额将会大增）姑既可以入住比损较繁华的商业壳地段，同时由妄于统一经营，墓容易形成统一俊的品牌力。这丽种方式对于开坡发商、投资业敏主、经营者三拒方面来说，风敞险都比较小，目能够形成共赢往的局面。思综合以上五种现运作方式，对遍于该项目地段遣来说，最好的蚕运作方式应该喘是采取休第雀1尘、尽第课2陵、踢第吊5驴种方式比较理良想。但是由于来第一种方式，鹿需要开发商有量较大的前期投颗入，另外由于花该地段业态选妥择的面较窄，尤因此这种方式骡虽好，但很难坡操作成功（即之：难于成交）蒙。对于第第嫌2桑种方式，投资量回收周期较长位，并且需要选话择一家比较理纤想、志同道合敢的专营公司介解入，也存在着窃一定的不可预急见性。而留第西5巡种方式投资的援回收速度较快散，另外由于统堂一经营，对于企该物业的可持裕续性发展比较馋有利。似5.2.裙4姐项目总体定位稀关键词：贴投资杂、件COND狠O爪、产权式商铺胸要点：帅为了避开由于蛙数码港可能给暂酒店式公寓带梨来的不良影响闪，我们提巷出甚COND孔O绒概念，避而不级谈酒店式公寓洽，从概念上造晓成区隔柴。深同时不管是塔串楼部分缺的荷COND吩O卵还是裙楼的商煌业部分，其主松要的购买群体汪应该集中于投扁资性客户，因胜此强调其产品陷的投资回报率芽和低风险尤为弯重要。早第六部容分至有象项目目标客户菌群分析乒6.1CON衰D闻O挠目标客户群定休位“金领阶级”寿比如外国金融略保险贸易机构麦、跨国公司驻淡青公司高管等悠；对于来自于黎另外的文化的扩这一群体，与未异域文化融合帖的最佳结合点限就是生活在同秩胞或朋友聚集踩的区域，且购雕物、休闲方便垫，则他们在任载何国家都会首乐选顶级物业，交这里有他们相龄对熟悉的文化竟小环境和社交破圈，有助于其唤生意的顺利开谅展和对市场的面逐步了解和接鄙轨。“中产阶级”垮外企高管、企矛业主、归国创误业人员。“资产阶级”桂在青岛投资及湖置业的本地外管地甚至外籍之碧二、三次置业帅的富裕人群和物投资者。青岛怪得天独厚的地胜理及气候优势灭、沿海美丽的锹山海风光及提诉供优越的生活星居家条件，其户稀缺性又保证砖了其良好的升弹值保值效应。扇而随着沿海地泼段开发和投资遭的逐渐饱和、统物业素质提高抹与价格提升之瓜间的不同步，椅许多青岛本地束二、三次置业逆的富裕人群和庄投资者将热情惕转向同样拥有呀景观资源、而办功能和品质逐壁渐完善的物业俯，闲置资金得需到有效利用，雕而物业在二级狡市场的接受程嫂度，决定其投葵资导向。据青顿岛统计部门数据据，近几年此乏区域房价近两滔年的涨幅占以迁30配%头左右的速度递撞增！外来置业者慨许多外地置业夫青岛的人群，座主要目的就是避选择一处海景饼房，由于我项割目的独特的地段理位置，可以拆说是户户有景圈，东、南、西境可以观海听涛寨，北面可以看景到改造后的中箱山路，烦选择我们的项报目就是选择栈场桥、选择大海跑、选择百年中避山路，也就是秩等于选择青岛抓！水5悲、个体旅行社拣经营者肤济伸本项目无可替鬼代的位置优势必及独有的星级垮酒店服务体系汪，为私营旅行式社的经营者提获供了一个可投睁资购买用于酒跪店接待，将原妇本交给酒店的炎费用变为自己蚊的利润的大好含机会。此类人屑群将成为我们蜂一个特殊的购粉买群体，同时星可为酒店式公祖寓的后期运作耀经营带来广阔掩的商业机会。警另外，还有一谨批游离于城际角线之间的投资印客，他们的主摆要置业方向就挽是投资，因此丸，更容易被我窑项目的独特优扰势所吸引。张6.壶2妹商业客户群定皂位剧根据以上分析扬，该商业物业由应当采取产权土式商铺销售比惨较有利，因此获其客户群体应帽当如下界定：大买家洒也就是大型连集锁商业物业的猛经营者，他们桐一般对各地的肯商业布局和商赖业规划有着比端较敏感和独特匠的认识，一般俯情况下针对这托类买家应当采鸡取按单定做比纵较切实可行。投资者熔主要是一些中沸小投资者，其戚投资总额度耀在挽50云—节30厘0掌万元之间。这棚也是我们商业识部分的主要目泉标客户群体。具体经营者酬页视购买后用于自它主经营的投资勒者，一般情况啦下这部分客户抹现在已经在其库它地方拥有正共在营业的物业革。材第七部需分挠饰脑项目开发主题群定位及整体概平念设计建议挥7伴．拍1蝇开发主题定位确宜家宜女商万·COND卡O煎国际公寓通附一屋：孔COND腐O没八大生活准则喊都市的因一定是繁华都缺市，城市必须姨是现代化的具幅备国际水准的哪年轻的士COND献O茅是年轻人的精势神乐园，各种肾各样的性格可遭以兼容、不拒品绝另类净核心的氧一定是在城市出核心区域，又唉与核心区域保话持一个恰到好距处的距离，工吗作和生活两不俊误盟小尺度的旋COND笋O说一定是小户型腿的，把最基本郑的私密生活保低持在最基本的喝私密空间，快伟乐空间无限延针伸头阳光的、景观继的驻最大限度的享见受阳光和景观啊，青春因此而指飞扬桐轨道上的恐对于匆匆的都架市年轻一族，拳交通是最重要馅的生活标准，花交通方便节约塞时间成本雨便利的齿依存于社会配码套，周边有完下善的生活配套巷，享受才能理拒所当然平共享的赚有一个丰富的纹社区共享空间复，参与和分享割，快乐才可以埋倍增污附二：煌Condo秧释义兴Cond瘦o昼源自国外，全珍称锯为冒Condom罢inium婆s兵，中文可译劫为配“径共管式独立产沫权公鉴寓羊”穷，专指具备卧伤室、起居室、拜浴室、厨房等敌常用房屋功能忆，配备生活必挎备的全套家具胖电器及住户可樱共享的完备的景酒店式配套和宽休闲设施，并窝由统一的管理收公司提供酒店骗式服务的公寓悠式住房暖。绪Cond按o筐产权一般归个长人所有，但其草内外设施的维科护、维修及管脱理则由专门的串公司统一负责爸，公寓所有者墨按月交纳一定倚的管理费戚。惕Cond两o晕的公共部分一驰般附有功能齐影备的酒店配套陆设施，包括运抓动健身、养生途体检、娱乐休成闲、商务交流棉等项目，并可垮为住客提供比侮较完善周到的氏软性服务，从效而使住客享受限到一种简易方状便、轻松自如掏的生活皂。织坊作为一种房屋指形态巾，研Cond宅o校起源于上世纪忠八十年代的美负国。如今作为郑一种高档物业酿，即Cond条o丹普遍流行于欧姨美及东南亚地卸区，是酒店式吊公寓的升级换迫代产品。在其龙发展历程中奔，汉Cond胳o本还表现出一种华地域上的自然错取向抖，脊Cond剂o放主要集中在风舰景优美、自然意环境良好、交拳通方便、距离说城市中心较近浪的地方乞。创廉Cond顷o绞的出现，从产估业经济发展的呈角度来考虑，汪是由于第三产铸业服务业的高祝度发展带来的边必然。这种新它型的房屋类型乖的出现，将进缠一步细分市场彻，细分目标客云户，对未来房镰地产开发的走据向有着深刻的亿借鉴意义。晋7纵．奏2生整体设计建议幕7.2.织1席规划设计俱规划是房地产物项目的第一生组产力，只有做拐到这一点，才也能充分发掘土邮地价值，把房志地产价值最大镇化；规划设计盒的重要性一方旷面是供给推动薄的结果，另一笑方面更是需求派拉动的产物。煎具体规划上讲牵求如下几点：孕1轮．标志性：燥项目所在地的芒独特位置优势化，必将成为岛缸城内外关注的已建筑项目，我蜜们必须在规划惠上考虑其对整渴个青岛中心西快区的地标性，款树立绝版地块筝的绝版建筑雕贫塑品牌。欧2牌．人文性段：建筑除了其丹艺术性以外，农更重要的是其姐功能，只有被猜高效率的使用那才能体现其最童根本的价值，蜻在人居、时间妥上要具有兼容勇性，充分考虑抵人居的舒适性伟、人与建筑的采兼容性，具有巩前瞻性，充分漆考虑住户的长涛远要求。充分矩利用所有公共存空间进行景观乱建设，弥补项侦目受面积限制铃外围环境建设息不足的缺憾。加3心．和谐性银：由于地处火店车站和青岛标厌志性景点栈桥照，另外，考虑劈紧靠中山路，虑我们在规划过买程中要参考所哈在地块的这些晓特点，做到和顾周围环境协调布统一而又能够晒独立成景。挪7围.2.赞2贱户型建议芳宜家宜独商而·COND爸O菊国际公寓孟户型是公寓的甚核心组成部分池，包括标准层逼、复式、跃层弊式等，其中内南部跃层因其布匀局及功能上的慈均好型很受青以岛市场欢迎；烫挑高两层，净区内辉空亚4.末9传米层高的客厅骆；大角度、宽盲视野的观景阳登台；解决小户窄型黑走廊的楼令层空间花园等陵关键要素。县（叮1搜）户型设计上违要讲究功能分盟区技公私分区：公经共活动空间（铸厅、厨房）和恩个人活动空间撞（卧室等）分茫开、不交叉。偿干湿分区：需泊保持干燥的空阴间（厅、卧室国等）和常常被番水浸润的空间叙（厨房、卫生嗽间、浴室等）粥分开，不混杂失。孟动静分区：动栋区（客、饭厅历等）和静区（嗽卧室、书房）坐隔离，不干扰功。裁洁污分区：卧攀室、厅与卫生迅间、厨房等分且开，不冲突。记当然，一套房竹特别是面积较越小的房子，要腿做到如上所述毁功能分区十分蛛严格、十全十铸美也是不可能双的，关键是总增体格局要合理桌。集（易2势）当前较好的砖户型功能分区运表现在：恋厅房方正好用神，尤其本案是赞高层公寓更应抄十分注意这一捕点。速多面采光，明艳亮大方。贿整个户型间隔明显得流畅、通馆透，空间领域落感强。街（航3清）注重舒适性没：支每层每部电梯皂的户数控制，愧尽可能使户型互平面方正宽敞氧，提高实用率宿，增强采光通侄风效果。塌因为高层公寓柏往往采取一竟梯板8此～帆-监1访0挖户的平面形式苗，户数密集，合每一户的采光亿通风效果都大形受局限。常常鸣是客餐厅不分烟，而且汇有运“躲钻石扰厅耗”慧，不方正，实贿用率不高。本胖案可调整平面灵布局形式，改斤变房间的位置唇，满足最需要馒采光、通风，俯观景的房间（托厅、主卧）的化需要。宰辅助用惯功能间壳户咽的种类应多一语些，设计也应赠更加人性化，晨使公寓的功管能鼓更加完备负，如储藏穿间院、疤走入式衣柜等宏。羡厨房在位置上然倾向于放置在串外侧靠进门处半；卫生间和浴岔室往往同置一氧室。可设置玄旋关、书房、吧烂台、储物间等欲。革看景户型作为棒本案设计的重天大特征之一：膀三面环海、一顿面观中山路，检远眺小青岛，印近观栈桥！捆为了看景，户备型上有两方面鉴的处理：其一掩，平面形式常亿用灌“危蝶酸翅慌”叛式蜘、谨“稳工恭”登型相、萄“轻T峰”果型，或错开鸦的象“炎风俯车暖”浇型。其二，房梯间内部间隔上议，往往是有一基定进深的一条耍走道将主要房极（厅、卧）和悟厨、卫分开，斜前者在外侧，呜后者在内侧，水充分考虑主要欧房的采光、通宽风及观景的需斤要，而且往往海把卧室放在观窑景的最佳部位丹，充分照顾一绞家之主的需要跃。庸户型面积因受御本案的功能档拌次定位，及柳特保定观家肾消费污群吸对象梯的家庭人口数印量和人员结构糕、购买目的和父消费偏好等不任同，可设置多岁种面积，以满郊足不同消费者滥的需要。但总根面积应该集中泊在岭25原—原8所0习平方米之间。迁立体户型，简丸单生活：户型惕面积虽小，但论是通过合理的闻设计可以做出票跃层甚至复式漆，不仅仅在市揪场是属于空白脂，也会增加生蛇活的便利性。商业勤商业裙楼的户品型讲求易于分绵割组合，可大谋可小，结合经逆营定位，设置堵相应的配套设低施设计。如果勿作为产权式商拨铺销售，可以跳从空间上分割亡，建筑上一默体挪/腔7魂.2.贵3脾建筑风格1、立面械作为表现外部边形象的立面，韵在表现风格方调面起着至关重择要作用。疾立面设计突出盗青岛海洋文化稠特色，使之成勤为名副其实的给城市名片。匠局部镂空，做假景观或做成观烘光之处，创造然出止“波景中有楼，楼墨中有跳景羽”递的效果。跑除在阳台上做葱传统绿化外，两辅以分层主题朱绿化小品，首艺开青岛生态大纷楼的先河。援同一立面上施芳以不同色彩，餐形成对比，增巧强动态感。要将立面从直线增变为曲线。概2聋、重点和细部絮处理片窗：设外飘凸幼窗、角窗或落号地窗。逐阳台：采取隐镰蔽式或外露式传，应从封闭走怪向通透，与观谜景紧密结合。虹屋顶：设坡屋积顶、挑板或钢泼柱等。阿电梯间：分层怨以不同主题（笛音乐、绘画、敢雕塑）装饰公争共空间，使电互梯间变成拼Cond齿o喇的立体艺术长消廊。筹墙面：施以不复同颜色或配以数图案（人、神析、动物、植物悄、器物等）、饼浮雕。其形状：如角形用、冲V味字形、圆形、宅半圆形、菱形菌、三角形、十膝字形、波浪形润等。3、材质盖在表现风格时森，主要用到下臭面一些建筑材肠料，如：各种曲漆料、砂浆、局马赛克、瓷砖舰、玻璃幕墙（添有普通玻璃、驻彩色玻璃或隔坦音玻璃）、塑辨料、钢材、铝劲型（管）材、痰石材、木材以棉及混凝土格栅榜等。4、色彩执颜色是表现风届格的重要辅助偏手段，尤其在脆调动人的情感枪方面它具有重犹要作用，可以需弥补建筑材料蒙原始质感和自悬然肌理在调动要人的感官方面捞的不足。当然绘，在青岛这种江海滨城市，颜压色不能随意涂悬抹，而是大有搁讲究的。夫5辆、空间及其组趴合住本案在风格的块设定上，应处悼理好各部件空冈间位置及其组少合关系，无论搂从水平方向、睛纵深方向还是访垂直方向，其商空间形态、大甚小、方向、明闲暗、阔狭等都吵应产生最佳的洪视觉效果。6、外部环境懒建筑物本身不距能孤零零存在股，必须与环境切协调相处。所旦以在设定风格枯上，一方面要绳与周边的大海洽、火车站、中翼山路协调一致扭；另一方面要罚设法改造环境磁，比如假山、却喷泉、灯光、暖雕塑等。面根据本案目标个客户需求层次梳特征，花园平民台可设谊立限2晶0萌多个项目，如鹰观海茶餐厅、夜影音室、阅读秀室、攀岩场、拜百鸟笼等，这怎是建议本项目吧采用鸭的赶“恳泛会亦所妈”井概念的一个组链成部分。外飘窗参考效果图外飘窗参考效果图湿（惯3巧）扰建筑是城市的匹外衣，色彩美予丽和谐的建筑吩，可以为城市兆增添不少风采轧。窗户，作为伶建筑立面上重舟要的装饰，其贴色彩运用是否滔得当，也是决演定建筑整体美帽观与否的关键炊因素之一。菊阳台作为住宅蜡的一个构件以泥往都未去认真友考虑过，处理毅都非常粗糙，强只是做为一种嚷活动的场地来善处理，没有考芳虑太多的观景参效果，而今阳鹿台已成为住宅臭的一个重要构请件，应从封闭流走向通透，与归观景紧密结合勤。单（迹6副）建筑外立面炕预留空调位：灯楼宇侧面的墙库体、立面的窗伴台上部、阳台抛的局部部位。仆管道：将水管切隐起来，让人策看不到水管外顾露，或将管理爪置放在管道井徐等特殊部位，棋或涂以特殊颜图色，比如将管尽道紧贴墙面，来并涂上与墙面拆相同的颜色，壮使人感觉不到枕凸出的管道。7、配套择人们对生活配婶套的关心不亚从于对价格、位补置和交通等因顶素的关心。人钩们不但要求住可得安全、舒适唯，也要求过得版有家的情调、冤居住品位和一裙定的文化内涵轰。库当前许多发展缘商大责打这“众会所阵牌佳