房地产开发过程中的注意事项 - 建筑工程

房地产开发过程中的注意事项-建筑工程对房地产开发企业而言，工程管理工作贯通于建筑项目开发的始末，作为一项高度注重综合性、系统性、过程性和时效性的管理伎俩，工程管理与传统条块管理的形势存在一定冲突，同时也与各种约定俗成的管理习惯存在一定的矛盾，因此，要在工程开发的各个环节推动工程管理工作的全面落实，那么必须对工程开发过程中，各个环节的注意事项加以关注，以便于为工程管理工作的发展提供保障。下列主要从工程论证、立项、投招标、工程实施以及工程营销这几个环节对房地产开发过程的考前须知进行分析和论述。

一、工程论证阶段

近年来，随着我国宏观调控在经济政策、银行贷款政策以及土地政策等方面的调整，使房地产开发行业的开展受到一定影响。基于行业门槛的提高，房地产工程的开发风险也日益提升，因此房地产开发企业在对每一项建筑项目进行投资开发之前，必须对工程的可行性进行科学、全面的论证。

首先，房地产开发企业要成立相应的工程小组，从工程的一般时机入手，对工程投资时机和投资意向进行鉴别，并对资源、政策、部门与区域等要素进行相应的分析；在此根底上确定工程的根本方向，对相同领域和方向的工程进行筛选，结合市场研究、环境分析、优势分析和论证评估等方式进行可行投资工程的选择。

完成以上论证操作与选择之后，房地产企业需要根据相应的计划策动，对房地产开发工程具体的实施计划的可行性进行论证。在初步论证阶段，需要对工程的开展前景、技术需求、管理及制度水平等工作进行相应的研究，对时间周期、资金筹集以及资源需求等因素进行根本确实认，保证工程规划、设备、工艺、技术、土建、投资额、本钱等各方面的需求都可以得到保证。

二、立项阶段

工程论证工作完成，认定工程投资的可行性之后，房地产开发进入到立项阶段。该阶段，工程负责人在获得土地审批证书之后，那么开始着手进行工程建设，根据工程可行性报告中工程概况、投资环境分析评价、建设条件、市场供需分析、开发计划分析与选择等内容，对工程进行整体的策动，确认工程开发的开竣工日期和进度安顿，根据评估报告的相关信息进行开发本钱以及工程投资的整体估算，出具详细具体的预算编制计划，并对资源供应、物业管理、工程组织等问题进行统筹的安顿。

三、投招标阶段

投招标阶段，房地产开发企业并需秉承公开、公平、公道的根本原那么进行公开招标。在此阶段，房地产开发企业首先要对参与竞标的企业进行严格的把关和筛选，保证每一个参与到竞标当中的企业都是经过市建设委员会或者是相关部门审查合格、且具备承当工程施工能力的企业。而后，对于不同的竞标标书，房地产开发企业需要组织专业的评标小组，从施工水平、发包价格、企业品牌口碑等多个监督对标书进行综合考评，选出性价比最高的企业来进行施工的发包与合作。需要注意的是，在放标的时候，房地产开发企业应将所有的竞标企业组织到一起，将竞标经过进行公开性的宣布，以便于切实保证投招标工作的公平性。

四、工程实施阶段

从工程实施阶段来看，房地产开发企业工程管理工作必须对项目工程的平安问题、质量问题、进度问题和本钱问题加以重视，并通过行之有效的伎俩进行控制。

平安控制

平安控制是房地产工程开发的根底保障，只有从基本上保证工程实施的平安性，才能为质量控制、进度控制和本钱控制工作的发展提供保障。具体来看，要在工程实施的实践中做好工程实施的平安控制工作，企业首先应当根据不同的项目工程建立起系统、全面、细致、严谨的平安责任机制，将平安责任与经济责任结合，使工程实施过程中每一名参与的人员都承当起相应的平安责任和经济责任。与此同时，平安控制工作的有效发展离不开各种平安设施的根底保障，因此工程部门需要根据施工现场的具体情况，在保证平安设施投资充足的根底上，做好平安班组、平安设备及制度标准等平安设施的建设工作。

质量控制。

房地产开发过程中，质量控制的优劣不仅影响着建筑项目的使用，同时也将对房地产开发企业的经营和开展形成不可无视的冲击。工程实施阶段，管理人员需要根据项目的质量目标制定对应的验收规范，尽量保证企业验收规范高于国家的统一规范，其次，施工人员应注意各种细节的施工，在保证关键部位施工质量的根底上有所创新，突出特色；另外，施工阶段应积极采用新材料与新技术，利用材料和技术上的优势来提升质量控制水平；最后，要切实加强工程实施阶段的质量控制，还必须在加强培训的根底上不断提升管理人员

、业务人员及施工人员的整体素质。进度控制对房地产开发企业而言，进度的控制与平安控制、质量控制和本钱控制之间存在着密不可分的关联性。进度控制出现问题，那么将直接对其他三项控制工作形成影响。因此，在工程实施的过程中，项目人员必须在工程实施之前完成工程实施的进度方案编制，并保证该方案的前瞻性和预见性，使其可以与具体的实施过程相适应。另外，在工程实施的过程中，企业应采用动态化的控制伎俩，根据施工方案的调整，在保证工程实施总进度规划的条件下，对方案进行相应的调整与修正。除此之外，企业还必须保障工程实施过程中资金链的连续性，及时完成各种项目进度款项的支付，防止因资金不到位而影响工程的整体进度。

本钱控制

工程本钱控制是指在本钱发生的过程当中，对生产经营活动耗费的所有人力、物力和财力的支出进行相应的指导、调节、监督和限制，进而保证工程实施本钱目标的实现。要在工程实施的过程中对本钱问题进行有效控制，首先应当充人力本钱和材料本钱两个方面进行管理，根据项目量进行人工量的科学计算，防止劳动力过剩或者是劳动力缺乏而影响工程进度，进而对本钱投入形成影响；而材料方面，那么应当从现场管理入手，在严格用料制度的根底上提升材料的整体利用率。在此根底上，相关的工程管理部门还必须对合同管理问题进行重视，防止因各种合同索赔问题的发生而使企业工程本钱有所增加。

五、工程营销阶段

工程营销环节，房地产企业开始进行建筑的销售和资金的回收。该环节是房地产企业实现盈利的重要阶段，可以说销售工作的成与败那么直接决定了房地产开发企业的经济效益。

在这一阶段，房地产开发企业需要办理销售许可证、建筑项目竣工验收备案证、商品房产权属性证明书等相应的证件，保证相关手续和证件办理妥当之后才能进行物业的移交和建筑的销售。因此相关人员必须处理好各项手续与证件的办理，防止因手续不完备或者是合同处理不到位而使企业承受不必要的损失。

结论：

总之对房地产开发企业，工程开发的整个过程是相对复杂的，每一个环节中都存在不同的管理要点和难点。因此，要保证工程开发工作的有序推进，房地产开发企业必须把握好各个环节的管理要点，切实加强每一个环节的管理工作，并做好各阶段管理工作的有效衔接。通过系统性的管理为工程开发的稳定推进提供保障。

参考文献：

【1】何沛.浅议建筑项目工程管理中的存在的问题及解决措施[J].中国新技术新产品,2008,(03).

【2】林炳强.项目工程管理关系分析及开展对策[J].经营管理者,2008,(0