浅析物业管理行业发展趋势

物业管理行业开展趋势浅析发布时间：２０２１-４-１３１４：１７：５４？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？物业管理行业开展趋势浅析？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？正略钧策管理咨询？参谋？谭立羽？？？？？近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的开展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的公布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了开展的机遇，同时使物业管理企业面临着开展的挑战。？？？？？物业管理行业起源于英国，１９世纪６０年代，英国政府成立了以廉租房管理为主要工作内容的物业管理机构；２０世纪初，在美国成立世界第一个物业管理行业组织，经过了由政府干预转为完全市场化的阶段。在我国，１９８１年出现第一家市场化的物业管理公司，借鉴香港和国外的管理模式，开场了快速开展。这家公司的出现，在过去国内的房屋物业以“房管所〞一统天下的模式中注入了新的元素，逐步开场了物业管理社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的开展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化开展之路成为物业管理的必然趋势。近十年来，我国的年均经济增长保持了１０%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增１０%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的开展空间。在政策层面，？物权法？、新？物业管理条例？等相继出台，标准了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的安康开展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理效劳的要求；随着信息技术、节能环保技术的开展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。据不完全统计，全国物业管理企业已逾３万家，从业人员３００多万人，国内行业产值已到达数百亿元，并以每年２０%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的开展空间。？？？？？随着物业行业的开展，逐步分化出不同的物业管理效劳类型。主要分为商业物业、住宅物业、行政物业和工业物业，其中商业物业和住宅物业是主要类型。？？？？？商业物业盈利性较高，市场吸引力强，对企业人力资源等内部因素要求较高。物业效劳类型包括：资产管理、物业经营、物业参谋、物业管理、专业效劳等。目前，国内的商业物业公司根本物业类型是物业管理。物业管理就是通过为用户提供保安、保洁等高质量的效劳来保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营。这种高质量的效劳可以为物业公司带来长期稳定地业务收入。物业管理对于物业公司来讲是根本的工作类型。通过物业管理可以积累物业行业的实际运作经历；探索物业行业运营的新模式；为其他物业行业的模式运营提供资金与人力资源的支持。总之，坚实的物业管理经历是物业公司从事全系列物业效劳类型的根底。一些先进的商业物业公司在从事物业管理的根底上，正在积极探索资产管理、物业经营、物业参谋等其它物业增值效劳。资产管理就是商业与住宅物业的投资管理，效劳客户包括公司与个人投资者和慈善基金等。物业经营是通过商业、住宅的经纪代理和参谋效劳产生收入。物业参谋是一种专业的物业效劳业务。包括：估价、租金评估、工程管理规划、建筑参谋及研究等。物业经营、物业参谋、资产管理三种业务类型都处于物业行业的高端，竞争少、具有较高的盈利能力。在国内大多数商业物业公司仍然面临着经营意识和能力的薄弱，业务构造过于单一；以客户为中心的效劳理念和意识缺乏等问题。在国际上，以第一太平戴维斯公司为代表的先进物业公司将业务的重点放在交易参谋、咨询效劳等非传统物业效劳上面。２００６年第一太平全球总收入５亿７千万英镑，其中交易参谋占总收入的４８%，咨询效劳占１９%，物业及设备管理仅占２７%。？？？？？？？？在国内，中航物业经过多年的探索和开展，形成了从前期房地产供需分析到后期租售代理的全过程房地产经营模式。２００６年，中航物业年收入三亿元人民币，其中经营类收入一亿元人民币。在国内，从事物业经营类业务的公司数量还很少，市场竞争不剧烈。同时，随着商业物业效劳的企业趋向于更多的关注核心业务。这就为物业公司开展经营业务留出了广阔的市场空间。这样开展多种经营业务不失为物业公司寻求新的利润增长点的一种途径。？？？？？住宅物业虽然市场规模庞大，但住宅物业管理的利润率较低，大局部住宅物业公司仅能实现微利或略有亏损；而且住宅物业普遍由开发商自有物业公司管理，在各种物业形态上市场化率最低；对于开发商来讲，良好的物业管理可以显著的提升业主对开发商的客户满意度，提升楼盘的品质与价值，从而提升开发商的品牌。日前，万科对外表示，万科物业以后不会再接除公司外的物业管理工程，专注于为本企业开发工程效劳。与此相照应的是，目前中海物业也在深圳回撤除中海地产之外的物业管理工程，中海地产同时以１.２８亿元人民币，悉数收购了中海物业的股权。这样，在住宅物业管理的市场上，有影响的公司采取收缩策略，微薄的利润又会使中小规模的物业公司在竞争中近一步分化。？？？？？国家的“十五规划〞提出“标准开展物业管理业〞，“十一五规划建议〞指出“积极开展社区效劳等需求潜力大的产业〞，“加强和谐社区建立，倡导人与人和睦相处〞，“积极开展就业容量大的劳动密集型产业、效劳业〞等。国家政策、时代开展，给物业管理提供了大有作为的空间。物业行业的开展将会呈现以下的一些趋势：？？？？？１、住宅物业管理作为房地产开发延伸效劳环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主。由于目前房地产开发的利润远远超出物业效劳的利润，在加上消费者在购房的决定因素中物业效劳的比重逐步提高、中海、万科等较有影响的物业公司收缩工程的示范作用，住宅物业管理作为房地产开发延伸效劳环节的作用将进一步增强。在全国１００强物业管理企业中，６２%的企业由开发商设立。考虑存在大量的工程公司，全国物业管理企业平均水平此数值会更大，保守估计会到达７０%以上。尽管？物权法？第八十一条规定，业主可以自行管理物业，然而物业综合性、复杂性、专业性的特点，导致业主自管实践不可能成为一种主流模式。所以，住宅物业仍会以自建自管为主。？？？？？２、住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物业管理企业的管理面积仅占总物业管理面积的０.５８%。上海物业管理公司２５６３家，平均每家管理缺乏１０万平方米？；深圳物业管理机构１０２９家，平均每家管理工程５.１个，管理面积２４万平方米。随着我国物业管理企业逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度将逐步提升；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会淘汰规模小的公司，这也有利于促进展业集中度的提升。？？？？？３、商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。高端商业物业具有良好的盈利性，市场吸引力高；高端物业工程的客户对物管企业的专业能力、效劳理念、人才、品牌等方面都提出了较高的要求；由于物业所有权的转移，或开发商出于对物业价值的考虑，物业管理市场最终将走向由市场和客户进展选择。市场和客户选择的结果必将使市场竞争加剧，促进物业管理品牌化、规模化的开展，从而提高行业集中度。现有优势企业会凭借其自身的竞争能力，在增量物业管理市场中争取更多市场份额。？？？？？４、商业物业的全价值链经营业务会进一步增加。资产管理、物业经营、物业参谋等业务的高盈利性会对开展商业物业的公司具有很强的吸引力；另一方面，开展商业物业的公司一般具有较强的资本实力和较好的人力资源，其主要效劳对象也具备对于物业全价值链经营的潜在要求，所以开展商业物业的公司对物业全价值链经营具备良好的匹配度。这样从物业行业的开展来看，一些先进的商业物业企业在立足于物业管理的同时积极地拓展物业经营、物业参谋等多个业务环节，形成物业管理的全价值链经营，以充分发挥协同优势，更好的满足客户需求。？？？？？５、物业效劳的专业化程度加强，行业将会涌现实力强大的专业效劳商，物业管理公司将向管理集成商转型。目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的假设干专业的分公司或部门，形成独具特色的？“小而全〞的企业。它们在产业开展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，本钱较高，这些使“小而全〞的物业公司经营运作较为困难。是必发挥一己之长，放弃“全〞的形式，形成物业行业的专业效劳商。这些效劳商利用其规模优势降低本钱又刺激了“大而全〞的公司将自己的某些业务交与专业效劳商。使“大而全〞的公司全力做“大〞？。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的别离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为效劳集成商，即专业效劳的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形效劳，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供效劳。 我国物业管理经过２３年的探索和实践，目前已开场进入市场化、规划化、法制化开展的新时期，纵观我国物业管理的开展历程，分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势，展望我国物业管理的未来，笔者认为，随着？物业管理条例？〔以下简称？条例？〕的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟，我国的物业管理将呈现以下开展趋势。 一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破，三足鼎立的局面已经形成，物业管理的战国时代即将到来 深圳作为我国物业管理的发源地，２３年来在我国物业管理开展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多鲜活经历和成功的做法，成为中国物业管理的代名词。应当说，深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进展了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力，为中国物业管理的开展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的奉献，并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的奉献和在我国物业开展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天，在中国物业管理开展史上刻下了英名，而且深圳的许多成功经历和做法，今天仍然在影响着全国物业管理的开展。可以断言，深圳在全国物业管理排头兵的地位，领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是，深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破，物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因：一是近年来，深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换，这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上，不断扩展管理领域，使大批的物业管理优秀人才安营他乡，对本埠物业管理的开展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走，使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来，北京、上海等城市的物业管理开展迅猛，深圳的先进经历和做法已被他们掌握，并结合本地创造开展，形成了自己特色。 上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在１９９５年就开场对房改售后房实行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经历。１９９７年？上海市居住区物业管理条例？〔以下简称？上海条例？〕实施后，使上海的物业管理开场步入法制化管理的新时期。为配合？上海条例？的贯彻实施，上海市出台了一系列相配套的规章、标准性文件，初步形成了物业管理法规体系。同时，上海市政府和行业主管部门，在推进物业管理机制转换，理顺物业管理体制，加强行业监视，解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标工程数、拓展物业管理领域，还是在行业整体素质、物业管理质量、物业效劳水平，均走在全国物业管理行业前列。特别是近年来，上海市涌现了一批象陆家嘴物业管理、上房物业管理等物业管理品牌企业。尤其是陆家嘴物业管理其目前管房量到达２３００万平方米，员工６０００余人，不仅成为上海物业管理行业的领军人物，而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺进。今年５月该公司在全国率先开通的“９６９１６物业效劳信息平台〞，发挥了报修、应急抢修、投诉、家政效劳、租赁中介等功能，受到业主和社会各界的一致好评。国务院？条例？公布后，上海市政府及时地出台了？贯彻<物业管理条例>实施意见？，２００４年５月，上海市物业管理协会出台了？上海市物业管理行业自律公约？，２００４年８月，上海市人大通过了？上海市住宅区物业管理规定？〔以下简称？管理规定？〕，成为？条例？公布后，全国最早出台地方性法规的城市。尽管？管理规定？的适用范围，仅适用住宅区的物业管理，但是，？管理规定？对业主及业主大会、物业管理效劳、物业的使用与维护、法律责任，以及物业管理区域的划分和调整、分期开发工程的物业管理、业主投票权的计算、物业管理用房的配置、业主委员会不召开业主大会会议的处理。停车场〔库〕的管理、专项维修资金缺乏时的筹集、业主大会和业主委员会的相关事项，均作了明确的规定。并在诸方面取得了重大突破。 北京市的物业管理尽管起步较晚，但开展迅速、法规健全、制度完善、厚积薄发。目前，北京市的物业管理企业已开展到２２００多家，从业人员２１万余人。特别是北京市较早出台了？北京市居住小区物业管理方法？等一系列的规章、标准性文件，在全国率先出台了？北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定？。国务院？条例？公布后，北京市出台了？北京市贯彻<物业管理条例>的假设干意见？、？北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷的意见〔试行〕？、？关于开展组建业主大会工作的假设干意见？、？北京市物业管理招投标投标方法？、？关于业主大会招标有关问题的意见？等规章、标准性文件。目前，北京市物业管理法规体系的框架已经形成，是全国物业管理立法最多、最全、最细、最具体的城市。正是由于北京市的物业管理立法根本上满足和适应了本市物业管理开展的需要，使北京市的物业管理在依法管理的轨道上得到了蓬勃开展，并在全国首创了业主委员会与社区委员会有机结合的新体制。随着２０２１年奥运会在北京的举办，北京市的物业管理将会得到更快、更标准的开展。 应当说，上海、北京物业管理的快速开展，物业管理市场的根本形成、物业管理水平的明显提高，已同深圳形成了三足鼎立之势，这“三套马车〞并驾齐驱，将为我国物业管理的开展创造新的篇章。 除北京、上海外，广州、南京、天津、杭州、重庆、武汉等城市的物业管理，近几年来开展的也非常快，一直紧追深圳、上海、北京的物业管理，并各有千秋。随着这些城市物业管理的快速开展，我国物业管理的战国时代即将到来。 二、深圳将以更加磅礴的气势，开拓创新、求真务实，把着红旗不放、站在排头不让，再展物业管理的雄风 深圳作为全国物业管理领跑者，在创造了昔日辉煌的根底上，通过对２３年来物业管理的全面总结和反思，正在以更加成熟稳健的步伐，更加磅礴的气势将再领风骚。为了实现这一目标，深圳市政府、行业主管部门及物业管理企业作了不懈的努力，并仍在努力着：一是２００３年１１月５日，深圳市住宅局副局长李加林，在“物业管理开展战略〔深圳〕国际研讨会〞上所作的题为？深圳物业管理开展的战略思考？中，对深圳物业管理的开展作了深层次回忆与反思，全面、系统地总结深圳物业管理的经历和做法，及在开展过程中的失误和教训，同时对深圳物业管理现状及存在的问题进展分析，对解决深圳物业管理存在的问题提出了对策，并对物业管理的开展趋势作了阐述。李加林的演讲，对深圳物业管理的开展起到重整旗鼓，再次吹响了深圳誓作全国物业管理领军人物的进军号角。 二是２００４年１月１０日，深圳市物业管理研究所成立，这是全国成立的第一家民营物业管理研究所，它的成立对于组织开展物业管理理论根底研究，攻坚物业管理开展难题，从理论和实践结合上，探索问题的解决途径和方法，使物业管理的理论研究更好地指导物业管理的实践，必将发挥非凡的作用。 三是深圳？住宅与房地产？杂志物业管理版，从２００３年３月开场，开设“理论研究〞专栏，系统总结物业管理成熟经历和理论研究成果，以推动我国物业管理理论研究成果的形成，为解决我国物业管理理论研究滞后于物业管理实践的问题发挥了重要的作用。 四是深圳？住宅与房地产？杂志物业管理版，从今年第３期开场的中国物业管理区域制造，通过全面系统介绍美国、英国、香港及内地的深圳、上海、北京、广州、武汉、重庆物业管理的产生、开展、经历和作法，为深圳物业管理行业的再度崛起将会起到学习借鉴和知彼的作用。 五是深圳物业管理雄风再起。２００４年９月２５日～３０日，深圳市国土资源和房产管理局、深圳市物业管理协会、住宅与房地产杂志社、深圳市物业管理进修学院联合举办了深圳首届物业管理周活动。活动以“人人关注物业管理〞为主题，以深圳１０万物业管理人诚信宣誓为前奏曲，以２３年深圳物业管理辉煌成就展为序曲，以“中国物业管理顶峰论坛〞为高潮，以物业管理表彰大会及物业管理之夜交响音乐会为尾声。其规模之宏大、气势之壮观、内容之丰富、形式之新颖、参加人员之多、影响面之广，在深圳乃至全国系属首次。整个活动形成了誓师会、发动会、展示会，再次向国人展示深圳将用智慧、热血重铸物业管理的辉煌，用行动去实现豪言和理想，深圳物业管理风采浪漫依然、雄风不减，决心未变；深圳将以开拓创新、求真务实的精神，把着红旗不放，站在排头不让，誓作物业管理的弄潮儿。 三、物业管理依法管理的新时期已经到来，地方立法进入新一轮的顶峰期 国务院？条例？及相配套的？前期物业管理招投标管理暂行方法？、？业主大会规程？、？物业管理效劳收费管理方法？、？物业管理企业资质管理方法？、？物业效劳收费明码标价规定？、？业主公约？〔示范文本〕、？前期物业效劳合同？〔示范文本〕、？普通住宅小区物业管理效劳等级标准〔试行〕？等物业管理法规、规章及标准的相继出台。不仅标志着我国物业管理进入了依法管理的新时期，而且为各地制定物业管理法规、规章、标准性文件提供了依据，各地开场进入新一轮物业管理立法的顶峰期。随着？条例？的贯彻和各地地方立法的完善，必然为物业管理行业的开展提供强有力的制度保障。目前，我国物业管理不仅驶入高速开展的快车道，而且进入法制化、标准化开展的新时期。如果说，入世对我国的企业来讲是重新“洗牌〞的话，那么？条例？的实施，对物业管理企业来说真正进入了重新“洗牌〞的时期。也就是说，谁能按照？条例？依法经营、依法管理、依法效劳，谁就能在剧烈的市场竞争中得到标准和开展，反之，谁不依法进展运作，谁就将被市场经济的汪洋大海中被淹没，最终被淘汰出局。 四、理论研究备受关注，并将有新的突破 作为指导物业管理实践和开展的理论研究，一直滞后于我国物业管理的实践。近几年来，从建立部住宅与房地产业司、中物协，到各地物业管理主管部门及协会，都十分重视物业管理理论研究，特别是？条例？出台后，物业管理理论研究比较活泼，从？中国物业管理？、？建立报？、？中国房地产？、？中国房地产报？、？中国房地产信息？、到？深圳物业管理？、？现代物业？、？上海物业？、？海南物业管理？、？重庆物业管理？、？广州物业管理？等刊物都十分重视物业管理理论研究，无论从研究和探索的层面上，还是从研究的深度和广度来看，都取得了较快的开展，并取得了丰富的研究成果。特别是？中国物业管理理论探索与实践？、？物业管理新思维？等理论专辑的出版，象一股春风使物业管理理论研究出现新的亮点。 正如建立部住宅与房地产业司司长谢家瑾所言，理论是实践的根底和先导，没有科学的理论，难以指导实践的突破和开展。我国改革开放的实践证明，任何一个行业或领域在改革上的突破，都离不开理论的突破，国内物业管理开展较快的企业实践也证明，哪个企业重视理论研究，哪个企业就开展的快，相反哪些企业无视理论研究，就会落在别人的后面。笔者深信，随着我国新一轮物业管理理论研究高潮的兴起，必然会使物业管理理论研究取得突破性的进展。 五、打造品牌的势头将更加强劲 新一轮物业管理企业的竞争，已经进入了品牌之间的竞争。品牌不仅关系企业的兴衰，而且代表企业的形象，品牌对于企业参与市场竞争，并在剧烈的市场竞争立于不败之地至关重要。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、效劳水平、效劳理念和企业文化的综合反映。随着我国物业管理市场的形成，国外品牌物业管理企业的大举登陆，我国物业管理企业面临着市场竞争的严峻考验。正是由于国外物业管理企业不仅具有成熟的运行机制、丰富的管理经历，品牌的形象，高超的专业化管理水平，灵活的用人机制，这些都对国内物业管理企业构成竞争的威胁。 面对众多国内外品牌企业争夺天下的时代，国外品牌物业管理企业与国内品牌物业管理分争一块蛋糕的现实，我国物业管理企业要生存、要开展，要在竞争中打败对手，不仅要靠管理、靠效劳、靠价格，更重要是靠品牌的形象。近几年，品牌企业的优势在市场竞争中得到了明显的表达，诸多的物业管理工程均被品牌企业夺走，使越来越多企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏，千方百计打造品牌，致使物业管理行业创造品牌、开展品牌的势头将更加强劲。 六、高端物业将成为企业争夺的制高点 所谓高端物业是指高档住宅区、别墅区，各种商厦、宾馆、写字楼等物业。这些物业不仅智能化程度高、技术含量高，功能完善齐全、设备设施先进，而且物业管理的回报率高。 高端物业不仅是国外品牌物业管理企业抢占的市场，也是国内品牌物业管理企业争夺的制高点。近几年来，国外物业管理企业登陆后，所抢占的物业管理工程几乎都是高端物业，国外物业管理企业瞄准高端物业，其目的不仅是因为国外物业管理企业在高端物业管理领域有其专长，更重要是他们恰恰看好了高端物业所带来的丰厚回报。尤其是在目前国内普通住宅区物业效劳收费标准低、收费率低的情况下，越来越多的物业管理企业，特别是品牌物业管理公司把高端物业作为必争的目标，甚至一些品牌的物业管理企业明确提出中高档以下物业工程不接的口号，使高端物业成了物业管理企业争占的众失之的。 由此看来，随着争夺高端物业竞争的愈演愈烈，一场真正全球化的竞争正在降临，这种竞争的格局将伴随着物业管理行业的存在而长期存在。而竞争带给我国物业管理行业最大的好处，必然是推进国内物业管理行业加速向国际化、标准化、市场化的开展。 七、企业文化建立将倍受青睐 企业文化是指企业在自身开展过程中形成的以价值为核心的独特的文化管理模式，是一种凝聚人心以实现企业价值、提升其核心竞争力的无形力量和资本。实践证明，企业文化是一个企业长期经营实践中所凝结起来的一种气氛、企业价值观、企业精神，经营境界和广阔职工所认同的道德标准和行为力量。随着知识经济的开展，它对企业兴衰、企业开展所起的作用将越来越大、越来越显著。 美国哈佛商学院著名教授约翰、科技在？企业文化与经营业绩？一书中提出了一个重要论断就是“企业文化对企业长期经营业绩有着重要的作用，在下一个１０年内企业文化很可能成为决定企业兴衰的关键因素。〞美国历史学家戴维·兰德斯在？国家的穷与富？一书中也断言：“如果经济开展给了我们什么启示，那就是文化乃举足轻重的作用。〞足见企业文化对企业开展的作用。 物业管理行业形成的时间不长，文化底蕴较浅，因此，加速企业文化建立的必要性和迫切性更强。正是基于这一点，目前大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业十分注重企业文化的建立，把企业文化建立摆在重中之重的位置来抓，作为培养企业凝聚力、鼓励力、约束力、异向力、纽带力、辐射力的工程。可以预测这种重视企业文化建立的势头越来越猛。 八、创立“学习型组织〞将成为企业开展的利器 建立“学习型组织〞，是２０世纪９０年代初美国麻省理工大学教授彼得·圣吉在？第五项修练——学习型组织的艺术与实务？一书中提出的，该理论一问世，便引起了国际企业界与管理界的高度重视。他不仅系统地提出了如何掌握好进展学习的客观规律，把人们如何学习从感性认识上升到带有普遍意义的理性阶段，而且针对个人如何学习，更进一步推广到怎样把学习融于一个团队、群体，形成“学习型组织〞。而学习型组织的形成，对一个团体、一个群体、一个企业提高其整体素质、凝聚力、竞争力，应对挑战与持续开展的能力，都有着意想不到的作用和魔力。特别是随着全球经济社会的变化，人类的不断开展进步，处在竞争白热化的企业，要想在极其剧烈的竞争中立于不败之地，获得持久的生命力，必须探索可持续生存之路，实践证明，彼得·圣吉创立“学习型组织〞的理论可以为企业实现长盛不衰的开展，提出了一条新的途径。 据有关资料显示，美国排名前２５家企业中有８０%是按照“学习型组织〞模式改造自己的，世界排名前１００家企业中有４０%是按照“学习型组织〞模式改造的。目前，兴旺国家的企业和政府在寻找可持续开展的探索中，已经把“学习型组织〞的训练作为应对未来挑战的战略选择。近年来，我国的一些城市政府和企业也已把创立“学习型组织〞作为应对市场竞争利器。 物业管理作为新兴的行业，更应当学习国内外先进的理论和经历，只有这样，才能有效地缩短自己与先进水平的差距。才能增强企业的凝集力、战斗力和创造力。 九、创新将成为企业开展的核心竞争力 所谓创新指的是将任何能解决问题的新想法用于实际的过程。核心竞争力是指企业之间可以被长期利用蝗一种潜在力量。不像资本、证券、组织机构这些有形的硬件，核心竞争力反映的是企业或企业组织所掌握的一系列特有知识和向外界不断学习的能力。 近几年来，一些企业开场强调要充分认识企业的核心竞争力，并突出开展自己的核心能力，从而使企业的管理资源集中于对企业战略方案起关键作用的活动之上。对于企业而言，核心竞争力的关键在于不断地创新。这是因为，创新是企业最大的生命力，尤其是２１世纪是一个创新的时代，物业管理企业作为一个年青行业，更需要在创新中求生存、求开展。２３年来我国物业管理在理论与实践中出现了一系列创新，如一体化管理、区域化管理、封闭式管理、港式管理、酒店式管理、顾客满意战略、效劳实效制、零干扰效劳、特约效劳、首席参谋制、无人化管理、短距离效劳、精细效劳等等，这些观念上、制度上、管理上、效劳上的创新，为推动物业管理行业的开展起到不可低估的作用。 随着社会的进步、生活水平的提高和人们对物业管理需求的日益增长，物业管理必须在观念上、内容上、形式上、方法上、质量上、水平上进展创新。只有不断的创新，才能满足业主的需求。因此，创新不仅是物业管理企业开展的永恒主题，而且是提高企业的核心竞争力的保证。 十、危机管理将备受经营者的重视 危机管理是现代企业管理的重要内容，也是现代企业管理不容无视的大问题。对于这一点已经引起越来越多企业经营者的高度重视。危机对于任何企业而言，都是风险和时机的混合体。风险在于他的影响性、破坏性和致命性，如果缺乏正确及时的应对措施，可能会导致企业的严重损失，甚至灭顶之灾；时机也是同步的，企业可能通过媒体、公关等手段在内的种种正确应对重新升华、提高企业的形象，唤起消费者的更大关注。 物业管理企业也是如此，如果因对火灾、窃盗、煤气、自来水泄露等突发事件，不能采取果断的应对措施，就会造成人身伤亡和财产的损失，失去业主对物业管理企业的信任，甚至被业主炒掉、或者因重大赔偿导致企业破产。因此，物业管理企业对关系到业主人身、财产和平安的管理和效劳，必须把居住和使用平安放在首位。危机一旦发生，要迅速及时的以真诚的态度通过新闻媒体向消费者进展报道，并善于利用新闻媒体平息危机，化解危机。在危机处理过程中，要采取果敢、正确的处理危机措施，特别是以业主的利益作为第一选择，以最快的速度弄清真相，遏制危机的开展。特别在现代社会，群众传播业的开展，信息传播渠道的多样化、速度的高速化、范围的全球化，使企业危机情境迅速公开化，成为公众关注的售点。正是这些特点，如果企业稍有不慎或处理危机不尽完善，即对企业形象将造成致命打击，对于企业的生存和开展将会带来不可估量的损失。 十一、职业经理人制度将浮出水面 职工经理人是指以经营管理企业为职业，将所经营企业的成功视为自己人生的成功，通过管理企业来实现自己人生价值的专职管理者。职业经理人认证制度，是国家标准行业管理，提高职业经理素质和整个行业水平的一项重要制度。职业经理认证制度，在国外物业管理兴旺国家已经流行几十年。目前美国、澳大利亚、韩国、日本等国家物业管理人员都是经过一定的考试并取得资格后，才能担任管理职务的，我国的台湾、香港地区也对物业管理人员采取了许可制度。实践证明，严格的职业资格管理，有利于保证物业管理从业人员的根本素质，有利于标准物业管理活动。 ？条例？规定“从事物业管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书〞。为了加速这一制度实施，建立部人事教育司、住宅与房地产业司、建立部执业资格注册中心，中国物业管理协会等联合组成代表团赴美国和香港地区，对两地的物业管理资格制度进展了实地考察，并起草？注册物业管理经理人管理方法？和？注册物业管理经理人考试方法？。相信备受人们关注的物业管理职业经理人制度很快将浮出水面。随着我国物业管理经理人制度的实施，也必将为物业管理行业的开展起到加速器的作用。 十二、人才竞争将愈来愈剧烈 人才是立业之本，物业管理企业人才的多少、人才素质的上下是企业开展关键所在。人才优势是企业竞争力的最重要标志，是企业开展的重要保障，企业的竞争，归根到底是人才的竞争，没有高素质的人才作后盾，就不能在竞争中取胜。进入新世纪，特别是我国参加WTO，预示着新一轮物业管理人才大战已经开场，特别是近的来大批国外品牌物业管理企业进入我国物业管理市场，标志着一场全球性的物业管理人才争夺战已经打响，这是一场看不见硝烟的战争。谁拥有人才，谁就在市场竞争中占有优势，谁拥有人才，谁就拥有物业管理的未来，对于这一点人们看得越来越清楚。 面对剧烈的人才竞争，物业管理企业如何应对外国跨国公司及跨国公司的人才本地化战略？如何应对物业管理人才国际化的重重危机？如何打赢世界级物业管理人才争夺战？这对每个物业管理企业都是一场严峻的考验。近年来，物业管理企业人才外流的现象十分严重，一些物业管理企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。这种人才竞争的形势将伴随着物业管理市场的竞争越来越剧烈。 十三、集团化开展有望取得突破 企业集团是指以产权为纽带，以优势的产品为龙头，以骨干企业为核心，把行业中产品关联度强的众多企业通过联合、重组、并购、整合等形式组织在一起，集中人才、技术、资金、管理等优势，使其在行业中形成核心企业，代表行业的开展方向和行业管理的高水平。 企业集团是适应市场经济客观开展需要的一种新的经济组织形式。其突出特点是，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，有利于集中企业优势，实现规划效益。特别是可以从根本上解决目前物业管理行业存在的多、小、散、差的问题。〔“多〞是就物业管理企业相对多；“小〞就是企业规模小，管理规模小；“散〞就是技术力量分散，孤军小兵困作战，没有形成航空母舰；“差〞就是综合实力差、核心竞争力差。〕 近些年来，各地组建了一批企业集团，但离实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的企业集团还有较大的差距，尤其是目前各地物业管理行业组建的企业集团，仍局限于本城市行业内部的组合，还没有形成一个跨行业、跨地区的物业管理企业集团。 令人欣喜的是深圳中航物业管理公司与深圳南光物业管理的整合，组建的深圳市中航物业管理；重庆金恒物业管理兼并重庆天奇物业〔集团〕属下的重庆天奇物业管理；上海科瑞物业管理开展与上海住房物业管理合并，可谓是近年来物业管理行业出现的物业管理企业整合、兼并的典范。 从目前国际、国内企业集团的开展走势对我国物业管理的影响来看，我国物业管理在集团化开展有望取得以下方面突破：一是出现跨地区的物业管理企业集团，如深圳某物业管理品牌公司与上海或北京某品牌物业管理公司联合组建的企业集团；二是出现跨行业的物业管理企业集团，即以某物业管理品牌企业为骨干与清洁公司、保安公司、绿化公司等相关行业组建的企业集团；三是组建全国性的物业管理企业集团，即以各地物业管理骨干企业为成员形成中国物业企业集团。以上三种联合形式在我国物业管理行业中就会出现，并加速形成集团化开展的大趋势。 十四、市场化经营势不可挡 物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更高境地重要途径。同时，竞争不仅是市场经济开展的客观要求，也是推动物业管理行业开展，提高物业管理整体水平的加速器。 ？条例？明确规定，“国家提倡建立单位按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业〞。“住宅物业的建立单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业……。〞尽管目前我国物业管理市场化程度还不高，且在招投标中还在存这样或那样的问题。但是，随着？条例？和？前期物业管理招投标管理暂行方法？的贯彻，不仅物业管理招投标的工程会越来越多，成为选聘物业管理企业的主导方式，而且物业管理招投标的行为也将得到进一步的标准，公开、公平、公正的物业管理招投标机制很快就会形成，这种潮流将越来越迅猛，势不可当。 十五、物业收费按质论价、菜单式效劳将成为时尚 物业效劳费是维持物业管理正常运转的血液，也是涉及业主切身利益最敏感的问题。新的？物业效劳收费管理方法？在定价形式方面将？原方法？的“物业管理效劳收费应当根据所提供效劳的性质特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价〞，修改为“物业效劳收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价〞，取消了“政府定价和经营者定价〞，把物业管理效劳费的定价权推向了市场，还给了业主和物业管理企业。这样有利于供需见面，加速物业管理市场化的进程。 ２００４年初，中物协出台的？普及住宅小区物业管理效劳等旧标准？〔试行〕，以下简称？标准？。？标准？将作为物业管理企业与开发建立单位或业主大会签订物业效劳合同，确定物业管理效劳等级，约定物业效劳工程、内容和标准以及测算物业管理效劳收费定价的参照依据。？标准？根据普通住宅区物业管理效劳需求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级效劳，每个效劳等级又从根本要求、房屋管理、共有设备设施维修养护，协助维护公共秩序、保洁效劳、绿化养护管理等六个方面的效劳标准提出具体要求，即提出了管理效劳的菜单，交给业主进展选择，应当说这种按质论价、菜单式效劳将成为时尚。 十六、航空母舰与小舢板进入共存时代 从１９８１年３月，全国第一家物业管理企业，到２００３年底全国物业管理企业已开展到２万余家、从业人员２３０万人。而在这２万余家企业中，不仅有管理房屋面积超过千万平方米的上海陆家嘴、深圳中海、深圳万科等大的航空母舰，也有相当数量的企业是管理一两个小工程的小舢板。从生物学的角度看，企业是有生命的，万事万物都有其周期，大企业有生存开展的必然性，小企业也有生存开展的道理。在一个行业中，特别象物业管理效劳的行业中，不可能只有大企业，其他小企业不存在，大企业是行业的台柱子、航空母舰；小企业是行业的连环、小舢板。因此在一个行业中，不可能只有大企业，没有小企业。目前，我国物业管理企业类型大体可以分为国有企业、有限责任公司、股份、私