南京市民间房价成本清单DOC

南京市民间房价成本清单200606003发布宗旨:一个中心:为人民服务,两个基本点:1、信息对称2、科学买房特别感谢:南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。发布背景:2005年8月，福州市物价局这份“房价成本清单”，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对照表”中显示，所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50％，最低的也超过20％，最高的则高达90％。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15％。就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也将从11月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。一场席卷多个城市的“房价成本清单”风波由此展开。在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常有意义”。国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。而在国内主要城市，公开房价成本则受到强势阻击。北京市国土局和当地业界分别以“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去05年10月透露不再公布房价成本清单。浙江、江苏两省也分别因各部门协调难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。2006年1月《新华日报》报道,江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示,“会对民间房价成本清单予以关注,‘官方版’的房价成本清单发布工作将纳入2006年的工作安排中。”从这个意义上说,民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。参考依据：2003年南京物价局开始执行的”南京市商品房作价办法”南京市房产局制定商品房作价办法。南京市商品房价格由成本加利润加税金组成，其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理和销售费等8个方面，土地征用及拆迁补偿费主要指国有土地使用权出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费等22项；前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、供电工程贴费、三通一平费（通电、水、路）等10项内容；开发项目内的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。对于利润，经济适用住房的利润按照不超过基数的3％计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8％计算；商品房单位面积的税金＝［成本＋利润］÷（1－税率）×税率。按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利润＋税金；综合平均销售价格（元/平方米）＝基准价格×（1±浮动幅度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3％；各楼层、朝向销售价格（元/平方米）＝综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。呆此外，物下价局还规定，郑以前沾的伯“粥代收费蚊用愈”尘现在不得再单勾列，这泊些贫“键代收费厘用突”蹈包括市政公用毅基础设施配套持费、发展新型缓墙体材料专项岸用费、结建人祥防经费、教育贯地方附加费、柳煤气建设费等去。虏商品住宅销售晋成本与价格构幻成明细表挣商品住宅销售床价格搏=秒开发成本十利简润十税金十商收品住宅差价拥开发成本邪土地使用权费腹十住宅建造成蔽本十住宅建造格期间费用漫土地使用权费驻出让或转让获性得椒支付的出让、永转让费用十拆准迁迁置补偿的障净支出十应交兵付的税费准行政划拨取得今划拨土地征地加费十拆迁迁置系补偿费十城市滑市政基础设施璃配套费碌住宅建造成本炮前期工程费牺包括水文及工杜程地质勘察、怪测绘、规划设微计、项目可行嚷性研究、建筑件设计、施工通于水、通电、通晃路及平整场地祝等残“消三通一信平影”番费用支出。汉建筑跌+概安装工程费怒+昏设备特包括房屋主体岭部分的土建（龙含桩基），工箱程费，水电安阀装工程费（含浆结构和装修）深，售·带惧设备购置费（吼含电梯费）等爬附属工程费泼住宅小区基础锅设施建设费疗指小区内规划疫红线以内道路五，供水供电（眉含一表一户）梳供气，供热，渗有线电视，邮静政信报箱，电册信，路灯，防织盗，绿化，环策卫，排污，消狗防设施等基础陷建设所发生的否设备费用建设怕费用。规定应脏由商品住宅开泉发项目负担的歌费用翠非营业性公共现配套设施建设怖费责包括根据城市才建设总体规划号要求列入小区俱施工图预算项眉目的公共停车症库（棚）、锅类炉房、水泵房校、派出所、居缩委会、公厕、女垃圾转运站、谎围墙等建设费束用中，规定应佳由商品住宅开朝发项目负担的笋费用讯开发间接费蠢开发商直接组筐织管理开发项尚目所发生的费拢用，包括工资持，员工福利，梨折旧，修理费扫，办公费，水航电费，劳动保贞护费，周转房绩摊销等精其他与项目开颠发直接有关的慢费用兄住宅建造期间怒费用阳管理费用臣开发商管理部列门为管理和组喇织经营活动而感发生的各项费刊用店财务费用死开发商在开发绩经营过程中为遭筹措建设资金两而发生的各项萍费用，包括企袖业经营期间发忧生的利息净支祝出、汇兑净损晶失、调剂外汇泛手续费、金融锅机构手续费，猛及企业筹资发坟生的其它财务家费用硬销售费用庄销售商品房而芳发生的各项费军用砖利润响以土地使用权购取得费和住宅辨开发成本之和刘为基数计取。

形属政府定价或抓政府指导价的怒经济适用住房具或廉价房，其险利润率由政府薄价格主管部门浙确定；属市场融调节价的商品且住宅，其利润谜率由开发经营弦单位自行确定女。浅税金章指依据国家税足收法律、法规茅规定应当缴纳施的营业税、城锋市维护建设税闻、教育费附加则等。税金，国缝家规定的税目店和税率执行。俱固定资产投资座方向调节税不暖列入组价因素泳，在商品住宅增销售价格外，晶税务部门的规女定办理。能商品住宅差价罚包括楼层差价挪和朝向差价。

庸楼层差价、朝农向差价分别，助增减代数和为规零的原则，由乔开发经营单位婚自行制定，其贞中属政府定价殿的政府指导价薪的，报价格主奶管部门确认。备注1制下列费用不计尿入商品住宅成大本：桨(横l衰）开发经营单猪位自用的办公窜用房、营业用句房等应分摊的肆各种费用；魂(模2恩）企业的赞助铅、捐赠支出以迹及其它各种与帐开发经营无关遥的费用；读(现3蚁）各种赔偿金虾、违约金、滞纽纳金和罚款；汤(侵4塞）国家规定不晚得列入成本费廉用的其他支出槐。备注2骨与商品住宅有铺关的各种配套浩设施、设备建拨设费用应计入轮商品住宅成本霸，不得在销售惹价格以外向购窑房者另行收取炕；如属预售合惯同签订后需要遮新增的配套设阔施、设备，其筒建设费用需在曲价外收取的，龄须征得购房者逗同意，并与购贷房者补签有关棋协议后方可收罢取，不得在商讲品住宅交付使胡用时强行向购调房者收取。备注3劈商品住宅建筑浆面积积开发建伟成房屋总建筑呜面积扣除用于首就地拆迁迁置璃的房屋及非营软业性公建配套革的建筑面积计跨算。房屋建筑爷面积的计算和斧分摊积国家规朱定执行。壮房价格成本清疏单松:盼一、综合成本弟累加法影开发商的成本箱=中土地使用权费午十住宅建造成揭本十住宅建造痒期间费用乡+井税费植（君1屑）开发商的土统地成本：将地俱价摊入小区住箱宅建筑面积，歼可得出商品房乏的地价成本，嫁也就是楼面价贯格。（鹅2迟）闭住宅建造成本蒸：前期工程费朗+岂建筑权+奉安装工程费泼+悼设备附属工程俘费晌多层：叠800扑元／平方米；努小高层：遣1400笨元／平方米；肆高层：知2000袄元／平方米（舌3讯）住宅建造期薄间费用：管理与费用扣+址财务费用保+鸭销售费用销售蔬单价弊5-10%远（轰4台）做税金：可销售单价皱10-15%引地块编号木

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