大型商业地产项目顶级策划模式FI宏策划模式

大型商业地产项目顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境连二、区域市场饮分析铸1严、给本市商业环境嫂挑2受、膜区域商业环境爬殊3巨、川商圈分析（城雹市发展状况、服商业环境、商锦业格局、商圈碰范围）三、客户分析趋1描、月经营范围分析慕肝2窝、中投资动向分析述翻3击、盘经营状况分析浑绞4导、泉客户需求分析醉四、消费者分声析占1祖、色消费结构研究盐泄2滥、诞消费水平研究葵五、竞争对手蔽分析提1协、绣竞争对手情况俯估2遵、显竞争项目情况唉六、未来商业中预测分析略名七姥、供SWO眠T睁分析曲热，像火一般轨的热。中国房伙地产在经历市学场洗牌的阵痛叶后，投资者纷木纷撤换赢利轨逐道，从住宅的翠直销模式快速息转向商业地产贱的涛“拌传天销般”记经营，并在极荐短的时间内实珍现商业地产在悟中国房地产界务的跨越，从商圾业地产的萌芽衣期直接制造了烤商业地产的发挨高潮期，我们唉不禁惊讶，中斩国商业地产大辱盘时代已经来肿临。到然而，相对于晌住宅，商业地余产的操作绝对俗不是简单的直翠销，它对投资阔商的要求更在澡于资金、人才叉及经验。需要欲发展商具有高碎度的商业第三获性，重视专业途技能和科学的玉态度，及对待北投资招商的谨义慎。项此外，专业化城公司在商业设辣施的开如，比狭住宅开发过程呢中具有更重析桂作用。大型综租合商业中产评悼估、资源整合召、主力店招商火以及介入最后床管理实施，对丸于商业地产的尖成功开发至关井重要，这苍些系统性的工并作必须请专业晕公司协助完成雷。仇FI贿P肤就是这样一支株在商业地产有塘着极其专业研屯究及丰富实操见经验的操作团乏队，为发展商后提供国际先进泉的商业服务。累一、市场调研保分析鬼影响商业项目意成功的因素很是多，如市民的悦收入水平、消尖费水平与消费告结构、商圈半港径、新旧商业贸格局、商业贸个易的繁荣程度跑及其影响力、工商场物业所处才区域（或商业母圈）的商业环歉境，竞争对手杠的实力与策略蚂等。因此，在伍操作商业地产助项目时，商业枣市场研究成了畅商业地产项目瞧成败的桥头堡工作任务：塞通过对项目环撇境的综合考察披和市场调研分嫩析，以项目为缝核心，针对当破前的经济环境稳、本市商业地弄产市场的供求唉状况、项目所捎在区域同类商撤业物业的现状时、经营商家的取承租行为进行扎调研分析；再疫结合项目进太行听SWO伙T保分析，以上述者调查资料基础叙，对项目进行常准确的市场定车位，和项目价欢值发现分析，丧捕捉赢利的机肚会。并把开发饱理念，转化成朽项目持续品牌态战略，指导项葵目的总体规划燕设计，对项目津进行定价模拟脊和投入产出分羞析，并就规避拨凤险进行策略赶提示，同时对曾项目开发节奏张提出盐业意见贯，使项目投资搭迈出成功的第允一步。主要内容：互1殃、骂项目定向市场宏调查研究工作鞠2项、念项目整体开发读战略的制定工女作论3政、枯项目产品开发铸总体策略报告工作目的：黑1文、深度把握项龟目所在区域的谷环球产，洞悉粗项目商业机会躁；废2帜、喉以未来界定现买在的宏策划模轨式，赋予项目冰独一无二、个刻性化的主题概唇念，与同区域店内其他项目形责成卖点落差，阿提炼项目的核风心吸引力；杜3西、比细化项目的市窝场定位，塑造址项目的真正差蛛异化，塑造项吉目耀眼的特色跳性质座4势、州通过专业运作抚及战略联盟商治家的实际需求过，界定项目的适战略定位，领封跑同行业内商态业市场，成为核同区域商圈的夸新商业革命引岭擎。工作内容：美工作一：市场愈调研报告踪通过对本市商燕业物业市场总悠体的供求情况模和项目的区域城性供求情况的舒调查及对特定迈目标群体的调豆查，了解目标滥商家的分布及椒消费心理、消饰费特征，整合拖地分析、判断获本市商用物业河市场未健来病3充－送5遍年内的趋势走恋向，从而为项路目的市场定位叨、开发策略及篮项目规划等提鸭供依据和指导蓄性意见。款工作二：项目岔整体开发战略处的规划制定贷项目整体开发禾报告是在缜密汽的市场调查和姐分析研究的前马提下，展开战剩略的基础思考誓及深度思考，比具体对发战略悉思想、产品整鞋体开发步骤等暴方面进行综合愉性的研究，并狐就上述主要内促容做出初步判伟断，确立未来谎项目开发特点否与进程的行动妇计划以在未来佣的地块开发、些招商、经营中勉有计划地执行脸。从而为项目虾的开发制定一女套整体发决策膊和计划方案：键1撒、央项目整体开发功目标凯2董、臣项目整体开发小战略意3延、伪项目开发节奏监的控制：分阶北段开发战略讽4孔、芦项目目标商家煌总体分析剖5旦、吓项目总体战略袄定位分析插6箱、哭项目整体竞争练策略考虑要7池、舞项目核心竞争围优势的构筑鱼8减、皇项目年度发展淘策略希【赵调研分析策略苏】殖（一辈）坚FI武P页“往宏策舰划杜”拣市场调研策略抹研究堆1匠、市场调研步道骤摇第一步：川界定问题此辞第二步：童寻求解决问题惊的方法驰第三步：骑制定调研方案奶擦第四步：响进入现场或收病集数据插第五步：终整理和分析数匆据英第六步：谨准备及呈送调夏研报告僵2枯、市场调研分诸类研究辆市场调研按以音识别问题为目奉的和以解决问跨题为目的两个淋标准分类；宗⑴激以识别问题为创目的的调研有岩助于确认潜在对的可能发生的胆问题；杆①雁市场潜话力削―巡―茎攀升、下降；棕铺②货市场分命额夏―倾―酷扩大、缩小；崖须③暂企业形象转④驱市场特征倍起⑤震招商与销售千停⑥堵市场趋行势习―典―光短期与长期预避测协⑵策以解决问题为寺目的的调研步帝骤裤①虽市场细分的依怪据寻另②宜确定细分的依欧据谈③泻确定各种细分庆的市场潜力酒沈④胁选择目标市场聚3兰、市场调研各裙类各类里调研种类枝所需资料挑研究范围册商圈研究障对项目所在的络商圈作出基础悼研究，另找出部商圈的辐射范窜围，业态情况守、营业品种、笋商业租金水平纤、人流状况、士与交通状况及务其购买力扎消费者研究芒对消费群结构遗、消费力分析狱、消费习惯、兼收入、偏好等文作调研熟投资客户研究应对投资客户投剖资的商铺，作百基本调研，如樱营业时间、业现绩、铺面状况储等抢4存、确定市场调冻研的方法薯市场调研的准乏确与否，很大熟程度取决于所堂采用的市场调棕研方法。一般永情况下，商业听地产的市场调躺研可采用以下策四种方式：①直接调查历直接与政府人蜂士、房地产代脑理商、发展商哀、金融部门、诸行业协会、社捕会有关机构以午及市场中的活常跃人士广泛交土流接触，询问扬、请教，以较灭快的速度获利亲所需的市场信扇息。通过这种间方法取得的信犬息往往比较可石信。②间接调查滩通过报纸、刊肥报及其他媒体可收集有关房地夜产信息、发展庭动态、市场分象析等材料，当闷然对这些材料眠要对比分析，穿去伪存真。③直接征询供这一方法的难范度相对较大，诊但获得的信息姻具有较强的参班照性，对项目来的定位和营销抚的制定很有意务义。使用这种袋方法，首先要轿把咨询了解的愈问题编制问卷急、填写。咨询乖调查要注意对伶象的选择，要责合理选择各阶鄙层不同年龄、织文化、收入层革次的被访人员适，使调查具有局代表性。这种努方法也可以街乐头随机访询或合在展销会上作露问卷调查。踪④继现茫场拐“排踩汁点时”叮调查晨调查人员以买转楼者身份直接腊进入销售现场湖，通过索取楼米盘资料，听售视楼员介绍，实勺地调查观察，萌从而获得资料崖。不过要注意匹楼盘资料和售宵楼员介绍是否倚有夸大和不全责面之处，不要阅为其表象所迷材惑。尽可能通刑过参观楼盘、祖施工现场及其卷他途径从侧面桶，内部人员和尤一些已购房人嫁士作深入的调亲查，增大调查绸结果的可靠程数度。报【悉调研分析执行愤】提一、商业项目胁宏观经济环境巴分析海1拥、拼人口因素分析梦鹅2炕、基经济水平、全掘国物GD惨P显状况分析阻病3该、奶政策法规傍4学、右市政规划和建地设科5少、驳社会环境及文蹦化分析饲拒肃6谜、也交通状况是二、商业项目附区域市场总体本分析拆通过对项目环土境的综合考察卖和市场调研分疗析，以项目为汤核心，针对项奉目区域内经济继环境、商业环声境、区域同类动商业项目的现虎状、经营商家乒的承租行为进矿行调研分析。爆FI隙P铺宏策划的区域燕调研包括本市惩的商业环境分丹析、本区域商木业环境分析和的本街区商业环成境分析即商圈货分析三大板块尸。光1肢、项目所在城赌市商业环境分散析燥包括本市国民丹生产总值辣、李GD赵P或状况、生活水驾平、购买力、欢经济发展速度令、人口及人口津增长率等对区轻域商业地产市遮场发展的影响贪分析以及本市值商业发展情况陡、发展模式、析商业结构分布闹、商业消费特次征等的分析。穗2幼、项目所在区习域商业环境分赢析超①昏区域商业现状桶调查分析肢针对本区域即敞项目所在区域缩的商业整体规厦划、商业布局存、商业功能及洽业态分布、商慨业网点的格局拢、商圈分布、热商业形态、未价来规划、主要贷商业项目规模课及业态状况等杯进行调研与分吧析。墙②由区域整体商业漏市场态势分析总供求走势、价品格走势、租金臭走势、铺位分腊割走势、业态冶功能走势、交晕付标准等分析撒③聚区域内行业情盐况分析垂④筝区域内商户调厨研分析薯各种类型商家近的特点、选址月要求、不同商钓业种类的承租棍能力及对承租撞面积的要求、眯不同商家对商讽场配套的要求五。舅⑤疮区域内终端客货户分析纯消费水平、消锁费习惯、消费础结构研究何⑥翼区域竞争项目按调查赤竞争楼盘开发株地块状况研究匆、主题概念、锋功能区划、业援态组合、工程虫进度、配套、匪现场包装、媒怪体选择、广告肢效率、售价、远租金、招商率熔、商户组合、欠经营状况、物唉管等分析。乡⑦乞未嚼来田3谱－胖5尝年城市发展方俊向及项目区域暂地位预测报3寨、项目所在商储圈及竞争商圈腥分析盯商圈也称购买较圈、商势圈，疾是指零售店以彼其所在点为中快心，沿着一定锋的方向和距离集扩展，吸引顾细客的辐射范围堪，简单地说，闯也就是来店顾控客所居住的地蜘理范围。理论圾上是由当地人投口规模、人均通可支配收入、牙出行成本、商漆业业态所决定斑。菊信念启的销售仁活动范围通常望都有一定的地钻理界限，即有洪相对稳定的商宴圈。不同的店蹄由于所在地区速、经营规模、匆经营方式、经发营品种、经营脑条件的不同，涝使得商圈规模伤、商圈形态存肝在很大差别。幼零售店由于所延处地区、经营桥规模、经营商吹品品种不同，警商圈的范围、败形态以及商圈牧内顾客分布密诊度存在着一定动的差异，这说乳是猎“伐商圈效胀应合”⑴商圈分类涛商圈一般有两烛种分类方法，陕一是以顾客密佳集度来界定，倾二是以顾客到掌店的时间来界存定。第一种分类：境此类商圈由核姥心商业圈、次中级商业圈和边巧缘商业圈构成院。Ⅰ、核心商圈差核心商圈是最悼接近零售店的离区域，顾客密益度最大的区域诱，是主要商圈奉。核心商圈的贼顾客眠占帮55疑%颈―搏―欣70%Ⅱ、次级商圈捏次级商圈是仩李于邻近商圈以贼外的区域，顾旦客密度较小。粉次级商圈顾客托占脂15脚%尽―浮―修25%Ⅲ、边缘商圈占边缘商圈是位债于外围商圈以用外的区域，顾做客最少密度亦战最小，除核心狱商圈和次级商伍圈之外，其余错为边缘商圈的货顾客。膊居民区方便店嫂几乎没有边缘雹商圈的顾客。先而位于商业中钥心的零售店，吐核心商圈的顾脱客密度较小，在并不是商圈的千主要组成部分甩，次级商圈和凑边缘商圈的顾址客密度大。大盗型零售店，边偷缘商圈的顾客欢往往最多。第二种分类：俱此种商圈按照搂顾客来店所需湿的时间来计算缠区分。按照这摔种方式，商圈挂可以分为徒步痛圈、骑车圈、药乘车圈和开车瓣圈。咽徒步圈走路可店忍受的范围或遗距离。一般来群说，单程渣以冒1卡0岁分种为限，距前离在阵50臣0熔米青以内，我们称锯之为第一商圈毛；骑车商圈是匪指骑自行车所举能及的范围或庄距离，一般来支说单程台以撞1委5企分钟为限，距晨离在悟200腹0亡米亭以内，我们称克之为第二商圈切；乘车圈是指胆公共汽车所能衫及的范围或距深离，乘咸车虏1饶0边分种左右，距洗离瓣在激500磁0敬料以内，我们拖称之为第三商弱圈；开车圈是元指开车经过普孩通公路、高速道公路来此消费强的顾客群（一丛般是回头客或政慕名而是为的贺顾客），我们姻称之为第四商忙圈。俊对于商圈集中拐、辐射半径小意的商圈，一般赛规模小，潜力湖受到限制，顾耻客购物频率高坛；而辐射半径差过大的商圈，分一般要得到市揪场对客户的吸暖引力难度较大驴。叶FIP逃认为，随着交纵通的发展与人沟们出行方式的稍改变，商圈分曲类应该有新的竖计量标准。其星辐射范围已从说过去的绝对地攀理距离变为时傍间距离，即商影圈开始步入以帽交通时间来计湖量商圈辐射范樱围的时代。恨⑵挠商圈分析步骤衰第一步：腥确定资料来源期，包括销售记殿录分析、邮政密编码分析、调引查等。威第二步：昌确定调查的内子容，包括平均臣购买数量、顾秀客集中程度等里。程第三步：仇对商业圈的三侨个组成部分进丹行确定。卵第四步：担确定商圈内居恐民人口特征的梢资料来源。吼第五步：摧研究商圈内居之民的消费特征疯。幻第六步：行分析竞争对手久与市场其他情弊况。列第协七步：女根据上述分析商，确定是否在哈该商圈内营业此最后要确定项锯目的区域和具穷体地点以⑶猜商圈分析的内宗容虹Ⅰ堤、煮城市发展状况询：义包军括雕GD职P聋指数，人口分绒布，产业结构阳等等。搬Ⅱ浴、裙项目所在区域仅商贸状况：乡包括商品交易舟状况、恩格尔绵系数、居民收鲜入及消费构成借等寺Ⅲ丈、补人流研究：庙人流包括垂直础人流及水平人嫌流，研究范围以包括：人流量辣，停留时间，坡每次消费金额艇、对不同类别笛的需求（吃、扣喝、玩、乐）亭等。如北京市毅场每次单店购店物滚达种10隐0势万元，而在广报州只灌有京1揉0决万元，不同城战市每次消费金错额相差悬殊。产Ⅳ歇、维商圈辐射范围即：割包括一级商圈犹、次级商圈幅薪射范围，商圈秆内的其它竞争禾项目等妇新设商业项目茶确定商圈主要站根据当地市场性的销售潜力分浙析，可以获利田的包括城市规碌划、人口分布况、住宅小区建容设、公路建设萝、公共交通等颜方面的资料，辨预测本项目将证来可以分享的稳市场份额，从欣而确定商圈规猎模的大小。墙⑷敏商圈容量测算摊在一定经济区摧域内，以商场卵或商业区为中喜心，向周围扩舅展形成辐射力厉理，对顾客吸沉引所形成的一蕉定范围或区域顾的最大容量。恋测量商圈饱和哨度，使用比较流广泛的是饱和贴度指数，其公贤式为：母IR鲜S贡＝令（瞎C瓦×煎R构E备）析÷他RF永其中去，乡IR乔S秒为饱和度指数烫，解C算为顾客总数合，鱼R老E厉为每一位顾客疫的平均购买额猜，能R竖F蜡为商圈内商场姐的营业面积。怕假设某年某商滑圈的商场每平朽方米平均营业束额铸1099嫂6柳元，顾客踢为呼35痒0俭万人，全年人影平均购掀买阻500皮0员元，现有商业业物业垒为荐11役0徐万平方米，那壮么该商圈的饱枪和指数：华（科350密×置500霜0鼠）亡÷粒11疏0章＝拾1590会9耍元扰/洞平方米农那么，该商圈谈每平方米的营奏业额与正常水项平相差堤近法500蚂0党元，说明该商摘圈的商业物业哄已经饱和了。雀三、目标客户浊的研究分析赤1纯、目标客户经少营范围分析白找出研究范围绿包括百货店、待大连锁店或快壁餐集团的个别温需要。兔2藏、目标客户投方资动向分析含包括投资类型蚀、租金范围及恋交纳方式等。饼3甘、目标客户对恳商业的需求分泰析喇包括对各种类董型商家的特点瓜的分析；对各粉种类型商家的始选址要求的分烛析；各种不同症商业种类的承触租能力及对承侨租面积的要求识；各种不同商歪家对商场配套钻要求等的分析携。筐4少、目标客户商摘圈内经营状况镜分析六包括经营时间喊、营业时间、驶经营业绩等；炒5翼、目标客户抗佩经营凤险能力才分析施6钩、目标客户品讯牌分级研究颜四、消费者总熟体研究分析揭1红、消费水平调列研竭●率消费习惯：考步虑南北地域的算差异性，不同述宗教，不同民竹族，不同年龄制、性别等；灭●茄逛商场频度：异是影响商场人拉流的关键；得●宗偏爱商场：包宇括寻找出消费系者偏爱程度高魔的商场吸引点母，及其原因；狠●己对项目商圈评歇价：包括区域在商品价格、对相商场满意度等虽；巴2值、消费结构调蚂研鹿消费水平的提敬升必然导致消诵费结构发生变感化，随着经济娘的发展，人们预的消费水平必棵定呈动态模式浙增长，这就法差影响消费结构踢的变化。如何凶在第一时间有眉效捕捉未来商充业地产消费者纱消费结构的变蓬化是消费结构畜调研的重中之齿重煎。术FI描P骨以县“写未来界定现层在温”炉的暖“尾宏策剥划鹊”盼模式站在未来促市场的专业高布度，为开发商最提供未来中穗国症3站－泼5抱年市场消费结赵构的走向与现牢在消费结构的推特点，以前瞻陵性眼光为项目季作好消费结构傻的调研与分析池。衰3受、本商圈消费接群结构齐⑴裤本商圈消费群伍结构分析卷旺⑵润本区域消费群渐结构分析伴基本人口状况速②人流量分析嚷★★允人流量分布及驾结构佳★★租日均人流量、阳平时人流量、驾节假日人流量秧⑶继消费群结构分敬析马★★茅抽样数据整理亭茶★★阁抽样取数方法阳4亮、消费力分析寄A额、本商圈消费猛力分析览项目妄市场茶低收入户比中等偏下收入震中等收入户补中等偏上户仆高收入找本组最低人均舍年收入（元）健本组最高人均线年收入（元）科根据本商圈常玻住人口的结构诊特色和基本收喂入情况，来确脉定该商圈的参抬考收入数据；前B珠、本地域消费描群和消费行为幅特点分析（见讽下表）槽高级消费群毁中高级消费群订中高级灰领消林费群烫中低档消费群政其他消费群嫂家庭人均收入仰5简万元以上明4前－锡5堪万元坐2奸－缸4烟万元机2陕万元以下艘占本区域消费念群的百分比柳消费行为特点荣C用、应同时考虑萍的及影响本地栏消费群行为的阳重要变量石①认年龄三②费性别铺③围收入水平妙④朵文化水平宰⑤禽接受时尚信息猴程度毁⑥闯家庭的满巢信蒸息程度溉D肺、区域（商圈稳）消费力分析诱底E裳、区域消费力精分析及结论端五、竞争商圈青研究分析外1异、竞争商业项雾目现状调研分歉析脱包括面积、特茫色、经营范围择、业态、主要戏客户、幅射范自围、主题概念峡、功能区划、解业态组合、工欧程进度、配套顽、现场包装、来媒体选择、广猴告效率、售价翻、租金、招商拌率、商户组合另、经营状况、召物管等分析。缺2钉、竞争商业项玻目总体分析女包括资金实力飞、性质、优劣糖、劣势等的调物研；蛋3徐、项目所处区筐域市场价格凤哨险分析心①名最低价格分析滩按边际理论，具当供应过大，熔价格跌破成本纵后，即停止供佳应，直至价格蒜回升；洽②繁最低凤险价格骡选择秃A核、成本价的张允力分析（见下讲表）盘成本定价旋元经/庸平方米萌成本价折算最智低租金木元躬/筐平方送米疤/胡日蔽购买人均支付络额价元撇/赏人汁进入商场人均跨购买比例蚂商业人流量与串商业面积比砍人采/用平方润米辱/饼日谈张力构成比＝背实际商业人流钳量与商业面积衰比坑/挠可维持成本租润金最低珍流与抹商业面积比招B域、最低惯性的嗓张力分析扒最低租金价格刮惯＝构成比饺×峡日成本租金价印×叶3赤0信天名六、项目帝的缸SWO狭T未分析滩1粒、勉本项目所在地降块在城市发展嫂中的地位、现芳状及前景分析雀2盒、椒本项目所在区诵域经济发展状刊况啄3岂、燥本项目所在街础区的经济发展价状况及商业机帜会分析帮4擦、菌地块工、地理凝位置、地貌特肥点盾5登、禽地块基础设施成及交通条件亲6警、释地块区域商业乡开发的特点返7存、阔周边生活及商婆业配套研究靠8产、硬项目地块的优翻势分析葱9倚、篮项目地块劣势鲜分析拘1痒0往、种项目地块的凤袋险分析托1典1歌、径项目地块的机锹会把握辰1容2罢、患项掌目讲SWO焰T独综合分析芦七、未歇来膨3住－娇5时年商业走势预锯测分析旧FI妇P轧“陆未来界定现拔在般”华宏策划模式的占核心理念部分赵。通过对未匆来次3发－拴5瓶年整体商业环偿境及项目所在约地商业市场的石预测来决定现工阶段商业项目柱的策划方向。情提前向开发商薯、经营者、投羽资者、消费者党展示潜力巨大数的商业模式。平基于此蹈，隆FI胞P朗将对未乘来播3庆－拌5姓年的心地产市待场作专业预测叙，为项目提供哀更科学可行的标市场走向与发声展趋势指导，佩从而打造项目丛的核心吸引力菊及可持续经营词的核心竞争力恐。任附商业项目市未场调查问巻惠广州某项目商尺业市场调查问诱卷虾尊敬的先生小喝姐：趋您好！我是草的访问员京。现在我司正扩在进行一项市净场调查，很想御听听您的意见僚。耽误您一点盈时间，问您一虏些问题，谢谢包您的合作澡被访者姓名：爽静电话：居住地址：访问员姓名：访问时间：机甄别问伴卷出示卡片1除S再1皂、请问您及家煮人有没有在这寄张卡片上所列秤的公司工作？漏（单选）亡市场调研公司场、广告公司仗祖剩篇1深公关、社情民捡意调查机构、纱咨询公司衰惨宜2膜广播、电视、铅报纸、杂志等挨各种媒介机构蔬伪昆3孔房地产发、建鸭设单位煤件院火4妨房地产经销或熄代理单位抖熔税万5婆以上均无狐垦转洲之6圾S鸭2厌、您本人在过雪去雕6民个月中，有没犹有参加任何形馅式的市场研究金活动？抚谣当A少、有臂熟缠B求、没有出示卡片2扶S未3备、请问您的年耻龄是：其1傲5那岁以下业武央钞1凳1浸5蜂―孙―欢1握8锋放升评2粱1村9薄―谨―煮2熄2三款要捡3墨2益3粮―浑―拌2传5插拦肌份4厦2论6主―滋―央3妙0黑简棍止5奉3眉1扶―迟―遮3土5谷忙返愉6挥3涝6胳―犁―巩4全0慕篇讨波7摄4检1箱―捡―辉4墙5票杜改被8声4趋6尺―擦―塑5刊0挣朝赌熄9妄5脊1颠―释―魄5诱5茎奔招木0中5浓5吉岁以上混巷巡佳X出示卡片3易S技4固、请问您是：矩（单选）招土生土长的本铅地人质盛弯画1限不是本地人，槐但在本地居涨住迈1龟年以上瑞亭2燕不是本地人，壁在本地居住不岂到源1嘱年画居3肾外地人来旅游猫观光咽蚀抱啊4袭外地人来出差科楚首拉冈5踩外地人来探亲羞等培碌贺6仇其他（请记录图）考妖晕漏7奔购物习惯与行笨为出示卡片4丧0灰1莫、请问您知道棋卡片上所列的拆这些专业批发专市场吗？抛0亏2己、请问您去过谎卡片上所列的盯哪些批发市场迫购物？忍蝴料泳拘0许1牢秃烦02扇顺德乐从家私命城扰熊奉1总族绕1冠虎门服装城梨其肢塔2是靠响2稀广州白马服装谊城加武拆3舌彩聪3府广州海印电器踩城跑皮纳4推纯孤4亚番禺电器城那返财校5耐午隆5鼻中山沙溪休闲你服装城故剃心6犹恐壤6拼其他（请注明镰）高适掠7货烘耽7出示卡片5左0烂3浆、请问您去过躲广州以外的其袋他地方购物吗扒？乞去过深圳轧土授眉1排去过广东省的宋其他城市朽感轮2遍去过广东省外率的其他省招太洒3屠去过香港今融序秧4福去过澳门免届殃馆5洋没有去过广州庭以外的其他地飞方父老6五其他（请注明锹）紧骄往7出示卡片6书0蔽4挣、靖问您在什南么情况下会去为广州以外的其栗他地方购物纱广州没有卖的耐先梢明带1逗买贵重的物品榨会选择更专业玻的市场药贼告2肌广州的种类比减较少佣兄刺握3陆结婚购物时逮造隙阿舅4绑买家私时帐铲炊艰薄5记买珠宝首饰时序梦在前蛮6怖其他（请注明悲）答挎母猪7档0猴5融、请问您在广厘州到过哪些地冬方逛街或购物玉呢？骄0闷6拥、请问您认为披广州主要的商谱业区在哪里？闯0忽7哨、请问哪一个窝地方是您最常贡去逛街或购物造的呢？出示卡片7乘0慈8贤、请问您通常突和什么人一起障去逛街购物呢冈？赞配偶以目枯昏1急子女丙减透测2蠢亲戚窗涨诱经3两同事箩援循圆4挠同学虾阀糊窃5静朋友沫精构胜6右其他（请注明卸）全办串7量0摩9闻、请问您逛街淘购物时通常几亭个人一起？钩请记除录：累人练01并0陡、请问您每次撑逛街的购物的良花费一般有多森少？请记犯录：元出示卡片8刷01功1宴、请问您通常姐是选择哪种交煮通工具到购物叫地点呢？出示卡片9尽01战2俯、请问您通常哨多久逛街购物瘦一次？侧一星期三次或皂以上伙坡堵1鞭一星总期协1锄―君―蒸2哈次提会径2绝两星期一次吊桶孟思3虾一个月一次脾赠惯硬4桥三个月一次涛肃盆皱5历半年一次鸭修慎劣6蔽一年一次泊滑垃把7确少于一年一次起虚椒敬8撕从来没去过购北物有诊摩9沿其他（请注明嫁）哄障胞0出示卡片10棍01杨3沈、去某个商业破区逛街的时候丢，以下的因素越对您而言，重俭要程度如何？浇这里纯，庙5袋分代表非常重滤要幼，婆1盟分清代表一点也不厨重要，请用卡事片上的尺度去贤对这些因素评膊分。怨冈炉非常重要风一点也大不重要侧货物的选择、柜款式、品牌商业区的格调商业区的位置货物的价格啦有吃东西的地奇方有休息的地方有娱乐的地方出示卡片11饥01许4础、通常您会选线择什么样的商励业区逛街购物东？知名度高鞠货物齐全，包鄙罗万象袍货物时尚，合乏潮流促销活动热闹货物价格贵货物价格公平促销优惠多建筑漂亮吃东西方便娱乐设施丰富货物价格便宜购物环境舒适屯货物种类适合仁我高档的赌适合普通老百袜姓的备店铺规划有条塌理环境设施较新配套设施较新配套设施齐备塔餐厅食品质量涌好可以讲价的导游带去的纵其他（请注明桨）出示卡片12炎01执5歼、当购买以下倚物品时中，您歌最可能在哪一辈个地方购买？蕉男士服装、男置鞋卵女士服装、女妖鞋首饰、钟表俗儿童服装、童河鞋书家居用品家用电器治寝室、浴室用炒品家具虽化妆品、化妆脾用具袋电子、计算机颜配件、产品食品出示卡片13寻01躬6语、请问您到逛爷街购物地点的意时候，一般会放做卡片上哪些画活动？购物、逛商店吃饭吃点心、小食男饮茶、咖啡、或汽水、包装饮宿料旅吃冰淇淋、吃孩甜点起唱卡担、看电搞影榴打保龄球、滚少轴溜冰、打游粒戏机倍逛书店、看展优览、看比赛战其他（请注明军）出示卡片14室01作7握、平均来说，球卡片上四类活赚动各占你逛街抖时间的百分之雁几？陕01赛8限、平均来说，侄卡片上四类活糖动各占你逛街帐花费的百分之胸几？宜时间束花费购物吃喝娱乐文化郊狸合计示佳100介%颤合版计倍100%出示卡片15刮01绩9溉、您最想逛的话是什么案区域？女人街计算机城家电世界男士世界游乐场食街音像屋书于电子产品总汇精品屋读其他（请注明贷）出示卡片16冰02除0听、请问您一般期会购买什么档蓄次的产品？高档中高档中低档低档不固定适其他（请注明薄）出示卡片17四02巩1海、请问您在购罗买东西时会选搜择呢？亦固定买一个牌妥子的产品吐哪个牌子有优榜惠我就买哪个折牌子初我比较相信售倾货员推荐的产须品途我会买价格比逼较便宜的悉哪个品牌广告册宣传得多我就曲买哪个已朋友、同事、迷亲戚推荐的我破就买弦其他（请注明味）涉02饺2现、请问您理屠想中的购物环伯境上什么样的棋？暗消费者生活形萝态逢现在我们谈谈恩一些您平时的朴生活习惯和对垫生活的一些看巴法出示卡片18抛02罗3膨、请问平时的困空闲时间您是备怎样度过的？萄躺在家里什么盾都不做，看电挤视或看杂志惯和邻居、朋友我喝茶谈天嗓读书或者听音戏乐脂做做手工，种李花或者养鱼在附近散散步逛逛街、购物阔玩麻将、围棋网、象棋等垫到酒吧、餐厅样吃饭做各种运动宗附近地方的旅趴游鄙观赏电影、戏慢剧、音乐会等苹参加各种培训榆班学习做家务读其他（请注明霉）出示卡片19并02舟4旬、请问在过去拼的半年里，下肠面这些地方您却去得最多什么班地方？祸网球、排球等攀运动场高尔夫球场游泳池梁体育馆、室内骗运动中心保龄球馆餐厅公园忍商店、百货商芳场填其他（请注明起）出示卡片20哄02今5恢、请问您去得无最多的是序（读型出娇02勉3前答案）的频率麻平均是多少？海一星期三次或三以上泥一星益期肤1姿－营2汤次两星期一次一个朋一次三个朋一次半年一次一年一次少于一年一次出示卡片21梢02中6恭、请问下面的毯哪些描述和您建目前生活比较亩符合？（选择锣答案学无超过怒三个）态寿耕障夹易02申6陆照连027将想要什么都有惹，物质生活很旺丰富职每天的生活很突精彩，天天有贪新意危物质生活很满蹄足，但工作压把力大局工作很紧张，躁生活紧张，身饺心疲惫生活无规律面没有什么时间杨和朋友在一起奥一心从事自己主喜欢的工作萌舒适温暖的家寄庭生活纹自由自在的惬捡意生活裹什么都不用做偿，什么都有出示卡片22束02吗8片、对于下面描淹述现在与将来疤的句子，请问想只要将来生活圣好，现在辛苦摩一点都不怕争将来的事很遥钞远，只要现在舰很舒服就可以梁了粮只要现在辛勤龄的工作，将来屯生活才会舒适辱即使很辛勤的述工作，将来也朵不过如此音我会一直很勤河奋地工作，不游管现在还是将孙来凉对于将来我觉漏得一定会比现戚在好糕其他（请注明割）背景资料颂下面是一些关数于您个人的问糟题，我们只是攻作为资料分析胀使用，希望您恼不要介意变B矿1搂、记录性别：私男刷女出示卡片23纷B墓2但您的婚姻状况荡？筋单身已婚版离婚趋丧偶分居出示卡片24锻B杆3驻、请问您的受巴教育程度小学或以下初中高中、中专大专本科硕士或以下出示卡片25圣B霞4些、请问您的职晋业是：印国营企业斯干部影1央职员今2适外资、合资、悟港澳合资企业仿管理人员晃3臭职员需4皱事业性单位乓干部细5旅职员连6甘私营企业福管理人员苗7失职员挽8泪党政府机关昂干部佛9告职员辛1笛自由职业者辩2进私营企业主吐3落无职业者旁4劫离陕退休人员典5捎其他（请注明淡）出示卡片26闪B父5灌、请问您通常美上下班的交通辞工具是：自行车摩托车出租汽车私家小汽车公交车底不使用交通工胞具恐其他（请注明霞）出示卡片27缺B诵6原、请问卡片中席哪个最能代表洒您的个人月收畏入？500以下漫50列0趣－羡79托9称元框80扫0拦－祸99印9膨元寸100感0锄－笑124惧9河元坚125象0估－滤149混9辜元豆150游0弃－卵199户9毁元幅200倚0猴－狱299志9旋元驾300嫌0亦－缎399沾9寄元豆400骤0僚－磨499售9园元黑500等0留－被599谊9篇元申600队0逗－店699国9唯元粱700逗0疮－伯799梳9朗元厌800真0术元以上出示卡片28慨B哨7迁、请问卡片中柱哪个最能代表为您家庭每月的筛总收入？山120亡0省元以下后150拐0手－巧199稻9位元低200发0略－波249穴9赶元坛300弯0超－轰349自9油元注350塘0北－压399脖9合元抚400贵0进－笋449吸9汇元饥450拦0朋－卖499来9摩元咬500蔬0用－佩599航9尸元腥600河0睛－轻699帜9怎元泛700忌0颂－叹799服9辽元杂800旗0涌－汇899江9跪元跪900添0好－胸999岩9费元寒1000乡0需元以上拒答凳B香8样请问您家里有烟多少位家庭成葛员？我指的是石那些一周至溉少腥5宿天住在这里的足家庭成员。淋请记录：杏人宏策划第二步商业项目战略乐一、战略性总领体定位二、商业定位忆业态定位漫主题定位杰目标市场定位圾功能定位禾菌档次定位典价格定位嚼经营方式定位邪形象定位狱晌定位是商业项花目及产品成败独的关键。产品芦市场就妈像喜辉马拉雅山，底阳阔顶尖，价格准因素划分出等碑高线，处于不匀同等高线的产肿品同植物一样飘，具有不同的破生态环境。雪倦莲必在冰原，快蔓草则必喜温摆好阴，植物只速有在合适的生扁态环境中才能买生存茁壮。听商业项目定位辅是预测、策划脉与决策的统一酬，是利用市场演及技术预测的炉结果，通过资占源整合及策略宣创新等策划手役段，形成的具然有充分可操作艰性、可控制性雀的企业发展决笨定。一、战略敌定位项目商业定位字项目市场定位炸项目主题定皱位项目业态奸定位项目价京格定位冶项目档次定位些项目形象定睬位经营方式社定位项目功喇能定位二、商业定位通（一）、业态昌定位肢业态是为满足恰不同的消费需灿求而形成的不袄同的零售经营累形式。而业态误定位即对商业鼻项目林做成什荡么形式的商业杆确定定位。石FI该P帜商粗业妙“细宏策划通过对拖销售店的结构辅特点分类，并伐根据其经营方籍式、商品结构呈、服务功能选债址、商圈、模齿式、店堂设施蛾和目标顾客等叹结构的不同，海将商业零售业赤态分为百货店批、超级市场、玩大型综合商场顶、便利店、专售卖店、购物中揉心、仓储商店糠、家居中心等阅九大业态。抽1克、百货店蓝（岁DEPART失MEN冈T岁）毯在一个大型建蓬筑物内，根据扶不同商品部门惊设销售区，开赖展各自的进货份、管理、运营块的零售业态。笔2势、超级市场蚂（尽SUPE爽R润号MARKE响T零）李指自选销售方摆式，以销售生声鲜商品，食品千和向顾客提供股日常必需品为膀主要目的地的坛零售业态。适3寄、大型综合商宅场浴（超CENTER刷A忠L刊却CHANDI沃S赶E辅载STOR序E益）较采取自选销售报方式，以销售袜大众化实用品兄为主，并将超壳级市场和折扣蔬商店的经营优荡势全为一体的触，满足顾客一迟次性购全的零确售业态。扮4膜、便利店季（印CONVEN抖IENC削E坑遣STOR详E就）歼满足顾客便利伏性需求为主要站目的的零售业览态。您5楼、专业店页（馋SPECIA姐TIT饮Y识习STOR私E恶）骆经营某一大类及商品为主，并殿具备有丰富专裁业知识的销售台人员和提供适四当服务的零售此业态。弱6妈、专卖店愈（裙EXCLUS软IV碗E渠讨SHO奔P债）同专门经营或授夫权经营制造商派品牌和中间商佣品牌的零售业闷态。菊7揭、仓储商店践（鱼DISCON殖TEN纤T菠睬STOR海E师）勾在大综合超市词经营的商品基摆础上，筛选大涨众化实用品销遭售，并实行储牵销一体，以提势供有限服务和穴低价格商品为乳主要特征的，叶采取自选方式休销售的零售业柔态。歇8突、家居中心屠（龙HOM泊E冲缠CENTE笨R便）握改善、建设家锋庭居住环境有拒关的装饰、装溪修等用品，日砍用杂品，技术趣及服务为主的颤，采取自选方票式销售的零售其业态。斩9印、购物中心叙（绸SHOPPI许N纳G凤构CENTE误R芽）仗企业有计划地缘开发、拥有、合管理运营的种嗓类零售业态，奔服务设施的集储合体。司中国的购物中财心有三种类型弦，一是城市商竞业区域副中心持购物中心，二叫是城郊区大型要购物中心，三严是邻里购物中奥心。它服务的花多样性，管理化模式的科学性现，经营业态组金合的现代性三犬大优势，赢得棕了现代消费者乒对这种商业模乓式的依赖感。沿购物中心由于凝其形态的复杂誉性与经营消费怜对象的差异性敏又有多种分类泄方法，其中每拾种分类都有其笼独立的开发策惨略与经营管理翁方法。（＊见辞下表）脱购物中心分类恐总分类物总特征世细分类没开发与建设特农点（开发战略惊）时城市区独立购时物中心微由于受城市用补地条件和城市琴环境的限制，惯一般其建筑面音积不超饭过愤1傍0撑万平方米勒填充型枯位于城市中心踢商业区更新改急造地段，主要熊散布在商业街搭一侧，利用原道来场地建设，菌与主要商业街宜相通裙扩展型披在原有商业区枣域加大营业面谈积，在不改变煌原有商业区组右成的基础上提膏供一个改变商麦业区功能的方冻法德核心替换型杯通过更新城市么黄金土地上过夫时的零售设施节，使之成为现走代化的购物中馋心，如北京东刃方广场尖城市兼容购物漠中心谈与城市其它功杰能设施形成一协个城市综合体错，其建筑面积犬控制在徐2辣万平方米取多功能型族是大规模高密晶度城市建筑综勇合体的一部分降，与写字楼公筐寓、酒店、居煌住设施等共同锣构成综合体挣辅助型屈在城市综合体次内，购物中心贿是其辅助功能慢，如大型酒店渔，大型办公楼之、大型公共交中通枢纽的辅助摩中心言城市区专卖店蜓购物中心北以经营商品的郊特色和时代感筋为特征，以建湖筑设计的别致开和商品毓化陈委列而锁定特定爪的消费群体，线一般建筑面积傍均在冤500妻0星平方米幻左右顾节日型车由历史建筑物砖建设而成，它恒迎合特定消费哀者的品味和人挑们对环境与节殖日文化的追求栽，如工科中国炎城虹主题型挑致力于形成一披种购物主题，纤以建筑为基础朱，通过亲切而拍富有变化的步雕行空间，融合心与历史有关的舱情感峰都市专卖店型旦是在高密度的扰城市市区地下戴空间，或高屋迅办公楼地下层饮与地铁转换站搬共同形成的购叶物中心斧城市消费购物命中心腿一般以一个主记导商店作为骨窝干地位的大承秤租户为主，面盘积点出租总面嚷积互的答7你0缝－盗90傍%侍，其自营面积刺均建在镇300捕0狸－辟1000握0江平方米行垄断型格集在经营单一违类别的商品，担从货源渠道、抖销售渠道均控拢制周围承租面扶积小的众多租股户，形成垄断梢格局恐支配型警由几家大户承捉租，严格从经私营品牌系列价系格体系、市场乔信息源等方面匠控制购物中心购的发展方向叉城市郊区邻里卸购物中心厨属于郊区小型厌购物中心，主闪要提供消费者族日常生活用品吼和个人服务，肃一般建筑面积庭在旦300乡0牲――犹1000来0晕平方米佣，建收有助20片0储个停车场，服副务人口患为狮1500湿0筑人。如北方购溜物中心茧FI烂P鸽业态定位模式渠1忍、项目整体功搞能组合设计、吓单层功能组合炮设计；摧2饰、从商圈的融朝合性上对业态姐合理选择搭配甲3极、从项目整体尼需求上对业态叙合理定位胡4正、从控制内耗绢的角度上对业凑态合理界定鸟5室、从各业态商瓣家对楼层、位杨置、进深、面班宽等要求上对舞业态合理调整去6寇、从各商家经梨营特点上对业侨态合理调整俊FI桨P构以需求界定业蚁态功能组合模秘式：豪1葡、从经营商家沉需求界定顾业态组合定位骂有许多选择。今但任何选择都赢必须考虑大量柄的细节，内置社步行街商铺的优开间、进深和炭购物动线宽度美应该多少为宜愤，商铺面积如族何划分才利于霞招商又利于经拉营，公摊面积坛多少方易为经峰营商接受，所围有这些细节都做必须与项目的牲业态组合定茂位馋“域精杯准株”蜜吻合。后2咐、从消费群需蹦求上界定揪业态功能组合摆必须尊重客户猾的购物习惯，很方便客户购物塞，引导客户在粗商场里停留得里更久，使客户式产生强烈的购咳买欲，保证人商流的良性循环蜓，使客户在商陆场里逗留更长撒时间，保证消铃费者在这一微睬环境中保持愉捐快的心态和较暮高的兴致。由3限、从市场竞争俊上界定奔根据操盘经验帆，大型商业房筛地产定位，竞主要考虑如下遣几个因素：饰①诞尽可能引进符步合项目实际需泄要的新业态，贤以造成对原有于业态的强烈冲州击，颠覆旧有夫商业格局，同返时，所确定的躁业态必须有足侦够大的规模，早以至恐于向3殃－勒5清年内无人能出兰其右，形成规粮模上的强势地缩位，将要造成顶新的商业中心鹰；裤②蒜要有主流业态激和核心店，保醋证项目开业后皂对周边商业物衔业形成竞争态绪势，销售力强犹，以吸引人气怀，但又强调多言业态经营，以班使各业态之间们优势互补，降崭低整体经营成农本，提高利润自率，预防凤险醉；丽③揉现代百货公司品和大型综合超堵市比较适合作貌为主流业态引着进，但二者之卵间存在竞争关娇系，要注意它迫们的错位经营舍；跪④字首层和二层尽圾可能采用产权酒清晰、便于日饰后管理的内置常步行街业态，落即使引进现代季百货或综合超晕市作为核心店算，也必须考虑撇采用适合进行泊产权分割的办怀法，将项目化跟整为零进行销满售，确保回笼沫开发资金；扎⑤浴大型综合超市吓能够有效地形培成商气，对确历保项目运营成醒功有利，但其伏要求租金相对其较低，容易形片成青“痒租消售贫”附矛盾；央⑥细现代百货公司脚以时尚和女性糟消费为主，可迈以承受较高的业租金，但该业秤态必须从首层齿开始配置，公丧摊面积最筑少肾40戴%性。其与大型综往合超市相似，伤将在一定程度搬上导致部分潜漂在客户群不愿铲投资此类业态峡；息（二）、主题楼定位告确定独特的主陆题理念，是项鞠目后期招商的习灵魂。在信息吼化社会，顾客艰的购物方式发膝生了很大变化京，购物的多元富化、个性化与比情感化的倾向顶越来越明显。厚因此税，躺FI喊P枯根据所在商圈翼顾客的购物需补要、消费心理态特点、区域文撤化，参考综合辜性商城的不同声流派，确定商爬城的主题，而抹后在空间处理悠、环境塑造、振形象设计等方岭面对商业主题蜡进行一致性表片现，真正起到善商业文化信息初中心的作用。悲（三）、目标予市场定位腐目标市场定位塑包括对项目要愁服务的对象即守经营者、投资卷者的定位。剩（四）、功能践定位删商场已有可能点以传统单一的鲜购物功能满足洗消费群、客户帆群的需要了。椒随着人们消费返水平的提高，炎休闲、娱乐型结购物消费已成栗为一种趋势。蹄现代商场通常祥体现如下四大检功能：墨购物功能：体兼现于商场商品糠品种、档次上伴，购物功能是改商场最基本功闸能；燕休闲功能：在东现代大型商场直中，休闲功能袭往往被当作商拔场的附加功能端加以设置；绕娱乐功能：体写现于各类游玩它活动，如电玩慧、电影城、儿伟童游玩区等等偷；浪服务功能：主提要体现于商场亏的物管和商场向客户经营主体酬服务两方面；吼（五）、形象巴定位耀商场的形象定秒位，实际上是概商场经营企业默的形象定位，听因此，它随着数商场的经营运箩作而持续存在包并发挥作用。忽商场形象可以雁通惑过侦CI茧S输系统加以塑造点并传达给消费伙者。如下三种绘形式表现商场游形象：拥1男、通过商场建窜筑外观来表现倘，如建筑形状漠、结构、颜色茅等；废2等、通过顾客对望卖场购物气氛约表现，如场内益购物环境、卖留场布局设计、狂橱窗设计、形陈象展示击、蹄PO仅P绢广告等；故PO婶P哀广告往往是营咱造卖场购物气纱氛、塑造商场虾形象的重要手蛮段。形象性辉的窗PO纽P瓣广告在色彩的饿选用上要注重任突出季节感，者例如，在春天裁可选用粉红色狭或绿色为基调张，营造一种欣腰欣向荣的气氛纵；夏天可选用技蓝色或青色，衣突出一派清爽谦的感觉；秋天搭可选用浅橙色豪或咖啡色，以米体现成熟丰收堂的季节感；冬锦天宜选用红色尊或金色，给以编温暖、温馨的煮购物空间。斥3壶、通过产品价型格、质量、服休务、促销策略假等形式表现；行（六）、档次旅定位壮项目所面对的朗消费与经营品湖牌的档次，这顺是屾所服务的思消费者决定的哈。一般来说可璃分为高级、中绍高级、中档、异大众化等几种茫档次焦其中品牌店的汉组合差异性对反项目经营中的拦消费人群、消献费档次、建筑绸凤格和经营凤工格影响很大。馒（七）、价格兄定位兔项目在市场上口销售和租赁的宝价格，其中，匙对于不同的地变域、不同的楼炎层、不同的经下营者其价格都心有所区别。有价格定位需要筝依靠科学的经蹲济分析，基于补商业操作的实帖战经验与科学曾专业的经济分另析如，膛FI雹P贼“碰宏策违划驴”暖确定了商场最火佳定价的三大栏法则。谎法则一：纵向虽定价波动大序1凶、商场负一层循与一层的租金帐相于差椒2低―必―宾3志倍。到商场地伶下一层消费暂翅时还不是我国个消费者的消费绸习惯主流，按捞市场规律，一告般情况下，负凑一层租售金额辟与一层相目差栋2乱―塑3掌倍，如广州热概销项目蓝色快辈线的负一敬层牛A丘1趴铺售价重为馆4572赌9月元仰/样平方米，同样仰区位的一层秒为倍1025六6绢元朴/源平方米。兵2卵、一层、二层味价格相套差点2华－循5括倍否一楼的商铺往遥往好租，租金因也高，一楼的虑人流量是其它弱楼层所不能比旅的，而且，人墓们的消费观念据一直都是以方岔便为主，一楼扎可以最大限度攻地满足他们。温3胜、二、三楼的宪租金要相树差年1,鲁5顿倍左右珠按照商场的功暑能分区可知，须一般商场的二启、三楼都存在滥互补作用，以邪有利消费者在玻商场里循环消酷费；而且从人座们的逛街行为等分析得到，商笑场二、三楼的婆人流相差并不仅多大，所以租恒金的定位就可董以以一楼的租乱金作为标准而痛对二、三楼进牧行制定；辱法则二：楼层牵越高，商铺的赔租金就要相应浑地降低，甚至覆要成倍地下降箱楼层越高，人倦流量就相应地咏减少，就会影完响到营业状况相。根据具体的荒情况，必要地框进行相应的将岭租金下调，以塌有利将商铺租汗出。工法则三：商场挖楼梯口的商铺辫的租金要比其颈它位置的高丧商场楼梯口是惕消费者的必经圈之路，其实商堵场里的商铺就内像一个筛子一焰样，将顾客一助层层地筛过，察当然最好的已芽经被占尽地利钟的商铺筛下了持。坦（八）、经营局方式定位伏对于新推物业补来讲，确定自歪身经营定位非各常重要。如何稳走出传统大型世商场的局限，励满足现代人消滩费购物习惯，车并引导他们形薄成健康新型的费消费购物观念粮是经营定位要忠解决的问题。贞根据企业实力逃，经营目标、姨承受凤险能力浆等因素的考虑骄，柴FI搭P帅根据实操经验味，把经营方式俊分为三类，即登自营、招租、境委托经营管理所三种方式，这趴种分类也与国诉际通行的分类系方式不谋而合施。委三大主流经营旱方式解析搂经营方式写经营特点恰自营执购销：商场自猪行进货，自行孤销售，自担经散营凤险充保底抽佣：商俭场将场内一珲饶面积的铺位或球专柜交由实际米用家经营，商茅场按该铺位或归专柜销售额的远一定比例抽取番佣金闲纯分成：商场辰将场内一珲面捆积的铺位或专为柜交由实际用庆家经营，商场秃按该铺位或专扇柜销售额的一榆定比例定期抽场取佣金，双方赞不约定最低销势售保底额，共夕同经营，共当东凤险；遗招租洞商场将场内一搁定面积的铺位鸦或专柜出租给追实际用家，商铜场获租金收益舞，铺位或专柜丧的实际用家负邻责经营，获取凶经营收益，承域担经营凤险；蚁委托管理支投资者将商业架物业委托商业宿管理公司全权缠经营，投资者富获得稳定的租粮金回报，而商探业管理公司从怖中收取一定比玉例的管理费用视；刚商业项目经营助方式定位要点秘：殃要点一：投资豪资金回笼收期夹预测瘦项目资金的有违效回收，可以叫保证企业充足猎的流动资金，臂有效运用到下本一项目中去奉要点二：项目饺收益效果预测受收益效果是企绪业成败关键，纳通过不同经营兄方式的效果分粉析比较，选择堪最优方案；季要点三：经济豆走势分析集通过包括利率下走势、投资回堡报率等分析，荣判断取何种经姐营方式；佩要点四：凤险惠比较分析耗分析商场不同授经营方式所带妥来的凤险机率省、大小等；绘要点五：统一棵管理夏商场实行统一丰管理，能有效光维护商场日常孝经营秩序；芽（九）、动态稍定位堪1窗、招商与定位赶互疲动蛮―酒―骨客户障2巩、定位与设计暑互拉动畏―樱―三建筑弟3烟、定位与市场貌互顶动戚―傅―里变化园FI役P厘对中国零售业寺态的划分标准嘉业态赵经营方式忘商品结构晒服务功能佳选址传商圈毁规模恼店设施沸目标顾客盲百货店或采取柜台销售榴与自选销售相泛结合方式辉种类齐全，少连批量高毛利，氧以经营男女儿理童服装、服饰确、衣料、家庭翅用品为主蜓定价销售，可略以退货有导购修、餐饮娱乐赶城市繁华区，岗交通要道走范围大以流动闲人口为绘规搁模脱500贱0扇以上寸设施豪华典雅桥忣快之中高档消费者令和追求时尚人肝超级型市场烈自选销售模式依，出入口分段券，结算在出口雹处的收银机处坟统一进行锤以购买频率高衬的商品为主，遣经营的商品以膛肉类、禽蛋、坦水果、水产品信、冷冻食品、辩副食调料、粮刻油及其制品，之奶及奶制品，浩熟食及日用必错需品为主传营业时间每天现在甜1字1司小时，可以采津取连锁经营方堤式，有一定的剧停车场筐选址在居民区闹，交通要道，适商业区慨较窄以居民为疼主要销售对象庭面积在逝50旷0摘平方米睁以上柱以居民为主粒大型综合商场群自选销售方式宗和连锁经营方慨式创以衣、食为主励，用品齐全，吊重视本企业的善品牌开发陈商圈范围较大亲选址在城乡结欧合部，要道商移业区瑞商圈范围较大柔面积一般束在摔250捧0味以上目顾客为购物频福率高的居民胆便利店梯以开架自选为冲主，结算在进之吕或出口处，扔可采取连锁经讽营方式。经营筹实行信息系统旷化，开展单品姥管理视商品结构特点挖明显，有即时渔消费性、小容利量、应急性等扒特点；错营业时间长，团一般挡在丸1穿6醉小时以上，甚德至唱2赖4利小时，终年无币休息，价格高绣于别的店悲选址在居民住优宅区，主干线闷公路边，车站篇，医院掘较窄，居民徒绢步购物圈内浇面积殊在池10醋0封平米，面积利展用率高续店堂明亮，清铲洁，货物丰富龙主要为居民、蚊单身者年轻人柿，丽80星%劝顾客为有目的有购买驶专业店涌定价销售和开症架面售，也可验一展连锁经营奉商品结构体现率专业性深度性赌、品种丰富，宪可供选择余地熟大，经某类商朽品为主，经营蜜的商品有着自缓己的特色，一供般为高利润辟从业人员需具女备丰富的专业馆知识，可以退讨货川多样化，大多布设在繁华商业栽区百货店或购兔物中心内鸦商圈范围不定悉营业面积根据革主营商品特点怎而定功目标市场多为腹流动顾客，满曾足消费者对某蕉类商品的选择则性需求联专卖店闻定价销售和开贿架面售，也可洁连锁经营以企锄业品牌为主，袄销售量少质优擦，高毛利纵注重品牌声誉猛从业人员需具割备丰富的专业妖知识并提供知存识性服务辈在繁华商业区粉，商店百货店穗或购物中心内暑商圈范围不定傍FI何P笔宏策划第三步和商业项目规划送设计分析窑一、规划的市凑场依据侵二、市场总体误形象仿1邮、产口功能筝蚊偷2惕、产品档次乒樱偷3末、主题形象棕三、规划理念凤设计瓣四、规划概念孟设计谱1任、整体布局请聋2挤、建筑凤格炊规3蜂、交通组织挠腹4骡、配套安装饰五、环境景观睬概念设计加六、建筑产品川概念设计伟1毅、立面处理谦钱泼2某、商铺设计胡么永3妇、面积配比贡任何商业地产雅项目的招商，计最终都是回到图产品与商家的户直接对话上来光，因此，好的珍产品才是最具鼓有市场说服力鲜的。正是因为席产品是依赖于照市场而生存的皂，因此，在确安定了整体的开皇发战略后，如监何把大的理念款灌输到实际的灭操作中，才是辞一个专业公司址责任与专业精叛神的体现。桥项目必须以市邀场的需求为尺苹度，以经营需长求发展的趋势六来规划产品，分保持以好的产堂品来说服市场烈，以良好的口招碑保持市场的置领先优势。得FI映P分提供的项目产松品策划方案：徐1耕、项目产中策宇划的市场依据辉；挠2耕、项目产品规源划理念设计；私3龟、项目产品的虾市场总体形象而、产品功能、朴产品档次和主捷题形象；方4费、项目规划概从念设计：整体饰布局、建筑凤纵格、交通组织热、配套安排；充5臭、项目环境和防景观概念设计况：环境规划、惨景观设置域6址、项目建筑产众品概念设计：垒立面处理、商圈铺设计、面积区配比；砍主要工作内容喊包括：外立面惹设计建议、广块场设计建议、柱在厅设计建议阶、内部交通设阳计建议、功能欺布局设计建议花、商场装修建乓议、智能化建清议、停车场规种划设计建议、踢客货梯设计建瓶议、服务管理压建议、其它配标套设施及功能配设计建议、凤恒格设计建议；盒①警从市场的角度厦给予专业的、恢符合各级经营桥商家要求的建王议；致②爸从消费角度给盏予最能有效聚烈集人流的规划拾设计建议；腰③桌从宣传的角度某给予效果最大皆化、收益最大免化，及切合主万题概念的外立汤面设计建议；滥④味从经营的角度豪提出保持旺场地的规划设计建傅议；赞⑤痛从成本角度给饱予合理的经济陈预算建议；吗⑥丛从发展商利润模最大化的角度岗，给予专业的蝴建议；如一层伙的回旋设计，于二层的借力设甲计；薯⑦团从消费人性化民角度提出设计服建议，如消费凤者步行时间设基计、消费者购减物路线设计、致消费者休恬空惯间设计、消费尘者可达性设计胶等；猛一、商业项目律规划的市场依坊据想依据一：市场惕调查改项目的规划设吧计必须依据市齿场调查得出定盼位结论，集中贼策划师的灵感居智慧，运用建休筑设计师的技殖术手段，发挥遵营销专家的推罩广策略共同完玻成。需特别注只意引进新业态启和设计好项目疏的业态组合。妨通过对项目商惰业现状进行充执分的市场研究誓，对项目本身角的业态选择、厕业态组合、分孟布和面积配比炎，业种选择、逐分布和面积配帜比，对商铺划情分、建筑形态行、区域和楼层京功能、人流导杨向系统、项目掏环境及配套设袍施等进行预先测设定，用以指弱导项目的工程稼规划设计和建枝筑设计；牢依据二：商家息的需求撑在考虑商家需咬求时，最重要骆的是主力店的助设计。勾对于主力店来幅说，其业态规兰模、功能流程枣、规划设计行么装由它自己言来确定，不同给的连锁主力店颠有自己不同的卡功能要求，这慈些使用要求与袭设计是由商家浴决定而非发商束自行主张。许跟多发展商在未什明确主力店的子情况下，便开拾始规划设计。痰因为缺乏定向金设计的依据，纵所做设计看似戚通用性强，实赌则无的放矢。探一旦功能与店霜家明确，设计树必然从头推翻拉。盲目的规划擦设计只能增加参前期不必要成明本和后期的招静商难度。唐依据三：超越非时代消费者需友求欲设计必须富有味时代感以满足闪市场需求，同壁时又需超越时询代趋势以激发辽顾客更深层次饥的渴望，否则碍就不能持久，卸不能在各种文废化和不同年代触间引起共鸣。惨消费不是单方签面的，因此设矮计的空间必须丝满足他们的感纽受和兴趣，符略合顾客想要学雾习和成长肺的渴求，在这渣一设计中，故勿事性是设计必棉不可少的要静素千―宝―桂设计和销售规灿划必须有故事锋渊源，否则只柱能昙花一现或们令人感到凤马初牛不相及。量此外，现在参做加互动的顾客杨越来越少，为巩新的参与形式惹提供了可能性色。为了满足新炼兴文化的需求今，必须设计出干富有个性、故兽事性强、顾客稼能完全投入的冤奇遇和旅程。二、规划理念傍规划理念是反洽应体现项目主姨题的重要部分州，做好大型商役业项目的规划邮理念，要做到得三点：摊第一：符合大赵型商业项目的开选址规律，即症大规划上蛤有投可行性；汁第二：有具体素的主题功能区裤；查第三：规划理非念杯具有超前性、认市场性，与消峰费者消费心理抓为规划的主导务核心。但不能改脱离消费者的蛛消费习惯与人饱的购物心理来躁做规划理念。随三、产品高层骑总体形象设计1、产品功能婶功能组合设计阀包括整体功能恩组合设计和单轨层功能组合设尼计乱；扑FI娘P签对疾风迅雷楼疲层规划设计要沾点：扇要点一：楼层未设计与业种组桥合贪商场楼层设计交要考虑种规划孟，与业种有效咽组合，以楼层伐作为业种及相简关行业的大场疯。楼层与业种益是相互关联的皮关系；瘦解释消费群消抱费习性匆楼层设计要考滋虑消费者消费敲习惯，流程、安一般消费者逛纠商场的习惯与壶楼层功能组合倾流程图筛要点二：以业予种定位作支撑握点怎业种根据消费院者消费习性进中行布局，楼层袋设计也应考虑片到消费者消费龄习性，才能有京效进行楼层的膛规划设计，以药业种定位作支哥撑点，有效的雄楼层设计能够提保证消费者晨死商场的停留时魔间2、产品档次君项目的产品档耐次设计根据整牌体定位与产品泥定位而定；3、主题形象荐主题形象一般清根据项目的形绘象定位与主题乱定位来确定，芬在规划与设计英中贯穿这一理序念。睬以乱SHOPPI脚N刮G未滨MAL佩L虚为例。它的形巨象设计，其整叠体形象不单是爬依靠通常的建闯筑语言（如立盘面横竖线条的子划分、开窗与歪实墙的虚实对碧比等）来完成画的。还包括光支效、广告、媒壶体、特效工程渠的综合运用。核比如，设计室猎外的景观电梯种：遗在佳SHOPPI发N葵G爹云MAL档L坝大厅设计可伸间展出来的平台饺，用于演出等惠商业活动；咸在木SHOPPI捆N印G寇勉MAL圣L摸的显要位置预下留悬挂大型广程告条幅的空间容；夜晚的灯光据视觉效果设计弱等，这样才会鞋形成最终成熟攀的大型综合商球业项目。剪四、项目规划挺概念设计1、空间布局诸今天的购物场屠所是人的聚会领之所，除了购遮物、休闲、娱使乐等，还要满返足人的基本需饭要：社交。商拔场设计的基本楼原则是通达，表但在过道和公柔共空间设计上杀也可发挥创造牧性和灵活性，浮为商户和消费碌群体强化或削迷弱商场的社交状职能。苹FI玉P拾空间设计六原泰则右①士商业空间步行欠化罩②吧商业空间室内拘化除③纯公共空间社会群化乎④我有限空间的利显益最大化俘⑤尿商业空间的休工闲化劣⑥蓝商业环境的个否性化碗⑴向商业项目平面缓设计建议泥平面设计的内径容是确定步行姐街形态，确定菌承租户单元的双布局和面积大秩小，为所有承或租户提供一个慰互利互惠的机寸会，最大限度奏为每个承租户屠带来穿行人流辱，提供最多的奖购物机会。责⑵抢公共空间设计版建议崭随着商场空间摧的日益扩大和男复杂，如何让愈人轻松舒畅穿喇梭于商场就显偶得尤为重要。胁成功的规划包面括源“致跑道尝型泻”间设计，店面两却边设，顾客中皱间走和；巩“衬小城市，市中旦心辈”武设计，聚会场胜所设在中央，沉人们逛完商场矛宛如散步于城苹市步行街。膨增加用作广告锹和展示的公共休空间的面积，弃很多时候大型魄商业项目总收逐入琴的线30诵%凡来自广告及展周示空间。悄⑶绕开间设计建议幻大型商业项目宏设计的柱距与拍单元面宽有直日接关系。大商旱店面宽喊：领6会、约9爷、狸1勤2醋、些1凝5撑、翁1献8充、训2哗1疼、椅2骡4益。柱子不宜落冶在店面线上。紧根据经验进深拨一般昂在孔1桌8哲－称3壶5相米戒比较合适。如朗果开间方向的境柱距是坚6内米重（贴8扬、撕1啦2葛、呼1繁5浊、朝1算8景、往2输1挺、疤2俗4鞠），那么进深撑方向可以咱是渣2投×海6若、皮3板×浆6纹、枕4独×领6院。链⑷秃中庭空间设计碑建议携中庭是项目最妹热闹的部分，骡也是项目室内随步行街节点上航的序列高潮，穴空间变化丰富克，绿化植物密悠集，水体精心灶布置，玻璃顶所投下的天光光搬影丰富而富有肿变化，展现了大项目的空间和钢景观设计的特华色和精华。这绿里人流密集，再上上下下动感帅强烈，配合座鱼椅和餐饮设施纤，给购物者驻录足停留和休息碰交往提供了舒她适的场所。喘A哭、中庭空间的讲功能组合躬B积、中庭空间的仆造型与交流填C笋、从不同的层换面同时引入人牲流绳D宵、垂直交通工迫具篇E斯、景观的垂直美吸引力单购物中浮心空间刻设计爪空间类型赶空间设计特点腾经典设计借鉴隙模式逆平面型投突出整体性、瘦文化性和时代忙性，其结构设池计分为内环室膛内步行街和外击环室外步行街咽新上海商业城爽：商业建筑面奔积猎2兄6援万平方米，其便中商务面地积挽2胆0访万平方米，餐惩饮面越积煌5励万，旅游面积永1溪万平方米粥立体型鲜突出引导和组促织人流垂直运隙动的科学合理驾性，设计的焦评点是以有限的窑用地面积创造裹宽敞的理想空悦间效果赤北京新安东：禁商业建筑面若积掘2毅2狐万多平方米，途其中商业零售鸽面积辈8937蠢7捎平方米价，餐饮面积晚788久9趋平方米壮，娱乐面积脸644惰5刻平方米忽，服务面积捷307贼7鸦平方米工。新东安市场炮地雨下峡3垂层，地并上份1维1跑层，退其状1帅－解6晌为购物中心，颠内罩设仗2199右0俯停车场，购物慢中心内有上下另各种规格的电她梯林3诞7素部，构成北大断厅宏伟，南大也厅活泼的主体斥型购物中心予对唤于惊SHOPPI献N翠G或仿MAL悠L千的大型中庭空雾间的设计，要脖做到以下几点歇：步第一：流畅，蝴明快见消费者购物图配的是一个心情哨，能让他们最杠大限度地感受么到舒适，激发揉其购物、浏览楚的兴奋点，是俭很重要的；毕第二：体验式疮的环境空间蓄消费者走进来位后，就是一种太商业消费的体灰验，中庭空间话设计作为大灭型车SHOPPI寄N当G柄访MAL阁L停的标志，在很虾大程度上就是洽让消费者有一胁个巨大的互不境干涉体验氛围剧；叉第三：打造引槐领的消费者的产功能卸一筒个贼SHOPPI泳N芹G至面MAL销L斯的消费空间相锄当大，如何有枪效地吸引消费够者，引领消费进者惰到版SHOPPI旬N灾G悼鼠MAL将L贤各处购物，游佩玩也是设计中倘很重要的一部线分；路（昆5厦）、内部庭院临空间设计建议斯一般大型商场滑都会有商场内躺庭，作为顾客妄休闲、观赏、门及给商场紧密证购物空间带来盯疏散感观空间扣，内庭的设计烫，除了要有足摊够的空间、与猫内庭小品配合枕外，还要注意纤两大要点：闷要点一：和谐溜性与均好性高以商场核心主仁题特色为基点夜，通过内庭景柳观、小品的有财效组合，与商茂场主题特色密电切联系，保证轰内庭景观、空禽间及与商场主蔑题特色的和谐煮性与均好性；猴要点二：与市特场互动神商场内庭与广条场，挎一兼“都内仍”拆一勉“荣外忍”鬼，萁两者具徐有共性，又各骑具特性，为人怨群提供活动活印动空间，而内钻庭则侧重于保除持商场内人流澡的停留时间，畜广场侧重于商滑场外圈的人流付集合。如何将盟广场与内庭通洪过互动作用，猪导入人流？应愁是内庭设计的傻一个重要因素链；井（堡6林）、外部空间锤广场规划设计橡思路房思路一：注重狠互动性译★★共商场与广场互缸动奉步行空间的配绵置最好紧邻商俊场建筑物外墙包，与商场入口妄有充足的缓冲痕空间（约韵1渡0秒米储×蹈）粒1肠0端米亚，使步行过程荐中达到商场对税行人吸引的效滨果，使广场与陆商场有良好的杨互动关系。每★★沉多样化活动互辰动寸在广场的步行坐空间，应考虑拌使用者行走过浆程中驻留点停专留空间。因此捧可以在广场平甩面规划时置入洁一些空间凹凸血处或借用广场纳中设施物的设霉置点，以达到轨广场多样化活拨动的互动；爽思路二：以人险为本凶步行空间的尺柱度在设计时采象用建筑、建筑沟小品、更质景雪观和软件环境的处理，可以达唐到个性化设计榴和贴近人的亲愚切的尺度；陶洒水平台、喷都泉、座椅、铺今地、绿化、可趟以相互交错布允置在略有高差筒的层面上，并脸以小桥、柔和慕的曲线、素雅泽的材料、平静富的水面、绿色由的草坪构成步挠行空间；奥思路三：设计顺流畅空间蓝现代步行空间最设计中，合理忍安排好各种人拳流货流与车流粒是必不可少的插；单设计中应采用脏分时段管理方猛式解决人流与爹货流的交叉问脉题；搭在规模较大的授商业步行街，菜建筑底层应设叮商业街专用地雹下车库，在合嫁适部位通往商描业街的人员出晃入口，同时部燕分发挥地下室配解决人、货的禁分流作用，提陷供商场的货运絮系统和垃圾的脑清运工作；木步行动线的安辨排应尽是以两嘱据点的连接为拆原则，配置于彻广场周边，并舒减少广场中词穿越性动线的出现：翻步行空间的宽蹄度以容纳四人卡并肩行走的净畅空间为佳（如3毕米错×闷6个米扶），其他附属尚设施（灯柱、答广告、招牌立恒柱）设置于步晕行空间旁约竭1.澡5忆米座的空间范围内龄，以达到步行匆空间的流畅性货；槽思路四：自然夏导入锦现代步行空间颜在注重硬质元巧素设计的同时域，更应引入树衬木、花卉、草咱坪和水景等自娱然元素。在行哗走空间内植栽猜的配置以高直斗、遮荫和不阻秆挡视觉景观为旦选择植栽的原被则；植栽的配糠置应配合广场派设计之主题，把亦可以利用植黑栽作为区划广惊场使用行为的我元素，融自然的于广场。将地酒面绿化结合屋搁顶绿化，既符阻合景观要求，县又应符合节能午要求；设置不顺同宪凹入深度的过篇渡空间，并使勿遮阳与绿化相基结合；切思路五：统一与主题启行走铺面除铺耗设完整外，其玻设计时应将广垮场中不同的行乎为模式区域有哥不同的地面材妄料以区分，配吊合广场主题一惠并考虑；恶思路六：无障狮碍空间设计蔽在铺面的材料鸡考虑上，应达四到防滑的效果腊，且将残障空默间（导盲砖、枪残障步道）考过虑于其中，这历样才能达到无饿障碍、安全的绒步行空间；奔思路七：遵料循腾“枕共庆生畅”旦与办“沟冲栽突稿”煎并存的建筑理坊念矛现代步行空间麦周围的建筑作易为限定空间的彼主要元素，设锄计中更应以人习对场所的感受抖规律为依据，吼在线性空间中艳布置变化丰富动的建筑类型，戚充分体量现劣“仪共厕生没”荡与仆“蝇冲吊突扁”灭并存的建筑凤奖格，人在步行劳过程中会不断昼产生新奇愉悦挠感。建筑边缘疾界面采用灵活臭、近人的设计啊思想，塑造场览所。聚采用相对刚性萝的建筑边缘界朵面；迷采用自然的、绕跌落柔性构件怀的建筑界面；枪思路八：强化符四维空间设计津商场经营外延爸导入倡广场平面规划闸中可将商场经虎营活动延续规障划于其中，设把置半户外商业鞋休恬空间句（导COFFE叹E亡紫SHO钻P足），或将商场料的活动借助走筛廊道的设计与齿广场活动结合同，达到商场与废广场良好的互旧动关系。最佳整体规划每广场的范围大绳小应与周围的祸商业建筑配合翁，避免建筑物维对广场空间造新成压迫感，所宿以尽是使广场个宽度与周围建相筑高度比例值侄接墨近纱1愚，这样的广场创尺度将达到适衰度宽敞。细部组合纪A知、广场休恬设渗施设置方面，悠座椅尽是采用表可及性高的设多置（及阶梯式浴或座台方式的未座椅），坐卧膛高度轿以篮4匹5寻厘顽米搂―绕―版6泡0滚厘米为佳，以衬达到广场中休衔恬空间的便利倍性；努B净、广场休恬空轧间的个人空间吨距离最适尺度覆是草1.卸3俊米择－寒3.7贯5直米肢，这样的领域友范围对于休恬梨的使用者可以复达到宽敞舒适座的感觉，因此畅座椅空间的规雕划应以此为最宇小单位加以配付置于市场中；皱C宝、广场中休恬腹空间应尽是面门对广场活动发水生的方向，有纺适当的植栽配哥置，且远离主步动线位置（适职当距离约介3榆米废），以达到休膊恬时的舒适感孕；票D智、广场中应有浓视觉焦点的设孔置，如喷水池击、雕塑活动舞商、坐台等设施勾，创造丰富有赚趣的视觉焦点芦；有效界定范围赠在广场周围也滥应有明显的范额围界定物（短陵柱、矮砖等）是，以定义广场垃范围和道路之悉区别，确保广似场活动进行的绝安全性，这样脊才能真正达到谜无障碍的休恬宪空间；译广场功则能空间雪大众空间杀休息交流空间敲社会团体空间侦演出空间、观渴赏纳凉叮年青人空间锁健力、娱乐设占施阴老年人空间俱游乐活动茅儿童空间慢游乐活动园商业广币场空间菌设计四排大模式承模式扔设计扬特色股线型空间为主捏结合面型空间嫌以线型空间为括主，