XX民主街地块概念规划文字说明

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（规划部分——草稿）

一．背景1.项目概况

XX民主街改造开发项目位于XX市北塘区中心地段，南临京杭大运河，北临青石路，区位优势明显，交通条件突出。规划地块范围位于青石路与春申路交织口西南侧，东至春申路，南至京杭运河，西至通惠路，北至青石路。地块被网络化规划道路地块分割为十一片小地块。总计可建设用地总面积为227442.5平方米。

2.价值分析

城市背景价值：

?XX市是长三角城市群经济发达具有战略地位的大型城市；?XX三千多年的历史，具有深厚的历史文化商业基础；

?北靠长江，南临太湖，运河穿越中心城区，因水而生的城市是XX独特的城市形

象；

?XX建立了以山水共生的城市环境魅力和规划根基。区位价值：

?北塘区是民族工业耕耘多年和高度开发的成熟区域；

?项目所在区域是北塘区繁华地段，并将培育成为XX商贸发展副中心；?位于青石路与望宾路规划轨道交通站点预示着区域高度都市化的城市远景。景观资源价值：

?与惠山隔运河相对，空间距离在2000米左右，视野通畅开阔；?与运河直滨临，运河水面宽度在100米至200米之间。

二.规划目标：

?为XX城市运河景观注入新的标志性特征性城市元素，重塑一个一体化的北运河地段城

市新形象；

?为旧城改造寻求城市更新，促进都市活力的方法，重新阐释城市的特性与地位；

?创造工作、生活、休闲消遣结合的新型城市空间，无论从城市生活质量的角度，商业体

验，还是城市空间的角度，创造一个显明而特色的中心城市街区典范；

?充分利用土地资源，灵活组织开放空间形态，创造良好的社区环境及经济效益。

三.规划概念：

规划地块位于滨河区域，总体而言地块交通可达性优越，景观资源丰富。而街区内部穿越的交通流量较小，假使作为单纯住区，无疑拥有良好的私密性和场所特征。而基于地段的繁华度与对未来的展望，该地块需要在提供城市公共空间，城市服务功能方面有更多作为，积极的参与到城市生活中去。

基于这样的判断，以及应街区内部可能较为封闭的局限，规划提出了将该区域建设成为一体化、复合型、多样化、高端化的运河开放街区设想。并提出了一系列的设计基本思路：

?主动为城市提供开放公共空间——在高密度的中心都市核心圈提供开敞的公众活

动的广场，并导入人流增加街区内部的可达性；

?设立纪念性标志建筑——为整个北塘区域设立地标建筑，加强该区域的都市特征；?设计重心的转换——突出活力街区特征，向城市开放，各个地块外部边界的城市界

面设计成为重点；

?加强城市空间的差异化——高密度开发下的多种形态对比反差，加强都市特征，多

尺度多样性外部空间提供丰富感知的城市空间场所；?重新演绎城市运河文化、地方历史文化——突出文化的连续性与滨水环境特征，建

构区域地域文化特色；

?提供不同规模的投资机遇——多样化的提供产品，包括住宅、商业中心、公寓、酒

店、办公、SOHO、特色商业；

?整合梳理交通——轨道交通、地面车流、人流统一都将一体化纳入总体设计。

四.规划方法：

为达成以上目标，在规划结构和功能重组方面采取以下措施：?建立地块不同的开放度——从北到南，各个地块遵循强调公共开放度到关注私密性的序

列设计原则。从为整个城市服务的超高层办公五星级酒店，过渡到工作与居住兼得的灵活SOHO，再到完整单纯的高档住区。

?建立一条500米的中央主题街——将地块中央的志强路将打造成为一条富有地方文化

特色，集休闲商业消遣为特征的内街，突出街区公共生活与可步行轻松的气氛。?开拓一个城市公共广场——在靠近轨道交通站点区域，向城市贡献城市广场，与周边林

立的高层建筑共同组成印证繁华的城市地标

?针对历史建筑资源的利用——为展示地标式历史建筑，为城市贡献小广场，周边建筑延

续地域文化特色，同时注入新的时代生活气息

?重新认识规划路网——从青石路通达运河的竖向道路，定位为是服务该区域交通的主要

动线，与运河青石路平行的志强路定位为的特色内街，允许但不勉励车行，倡导街道生活为服务于整个街区

五.功能区划

在该片区控制性规划的指导下，和对地块调查、理解、辨析的基础上，规划设想提出了多地块整合功能的设计思路，整个区域划分为三个区域：?都市街区：

A、B、C三地块作为一个整体来考虑，着重强调城市综合服务功能，以高耸的塔楼和城市广场、公共绿化、高品质商业、灵活多用途SOHO，共同组成极富时代气息的都市地标街区印证繁华与时代脉搏。?城市文化时尚街区：

D、E两地块共同组成一个街区，针对天主教堂历史建筑资源，该街区拟建成为传承历史文化、延续城市记、突出地域特色的低层高密度时尚商业街区，集办公与休闲商业文化展示功能于一体。?运河风俗住区：

F、G、H、I、J、K六地块共同组成一个片区，该片区直接衔接运河景观，有一定的腹地纵深，距离繁忙路口适合距离，拟建成为高尚都市住区。

六.规划结构——一轴三片的整合格局

在功能区划的基础上，规划采用突出志强路主题内街的方法，使其成为一条公共空间脊

梁来整合联系三大片区。浮现一轴三片的规划结构。

具体来看，主题街道通过广场设置，各个路口节点设计，以及放大街道断面空间等方法，串联起了各个要素，浮现一条一轴多心的特色街道，并在该轴线东西两端以高密度的城市空间形象收束，形成完整而明了的内在结构。

七.交通规划?道路交通

整个区域被密集的规划道路网络划分为多个小地块，从道路密度来看充分反映了旧城区成熟地段的高密度特征。

青石路，吴桥路是主要的城市干道，其中青石路负担了联通东南中心城区与西北的惠山区的主要交通功能。

两条干道之间的竖向联通道路，霞美路、民主巷、建设路、小里桥路、全昌路打通了城市与运河的视线交通走廊，也是引入该区域车流、人流的主要动线，公共交通站点设置与其上。

与两条干道平行的志强路与河浜北侧9米规划道路为次要道路，成为特色内街，允许但不勉励车行，服务于整个街区。

具体变现为：

1.青石路街景表现出猛烈的都市公共界面特征；2.吴桥路表现运河滨水景观大道的怡然气息；3.内部的志强路作为社区中央道路，打造成为一条富有地方文化特色，集休闲商业消遣为

特征的内街；

4.南北向的联通道路，霞美路、民主巷、建设路、小里桥路、全昌路在规划中承受了社区

的主要交通服务功能——各个街区对外出口，地面停车和地下车库入口都通过这些竖向道路联系城市；

5.在各条竖向道路与中央街道——志强路的路口，都设计了节点，广场或有中央景观的环

岛，一方面提醒了街道功能在这里发生转换，另一方面也自然形成了便于上下客的缓冲区域。

?轨道交通

位于青石路与望宾路规划轨道交通站点，是该区域都市化的重要象征，该站点的设置将直接影响整个区域的人流和交通模式。

在地下交通层面，着重考虑了地下空间人流的与地面出入口的人流组织，形成了轨道交通站点、超高层办公楼、金太湖商业中心及主题街区内街、广场、商业综合体地下空间的一体化思路。与地面车行交通并行不悖。

?人流交通

在地面，重点在于引入轨道站点人流到达社区主题内街，以及与金太湖商业出入口形成呼应，规划通过弧形流线的开放公共空间广场设置直接将都市中心节点与内街衔接。通过沿青石路各个路口节点精心设计，可以巧妙引导社会人流进入中央街道。

八．分项具体规划说明：

1.中央主题街

我们所倡导都市街区生活将通过中央主题街来表达，作为旧城改造城市更新，促进都市活力的方法，我们通过它来重新阐释该片区在城市中独特的特性与地位。

?这是一条集地方文化特色、猛烈都市特征，休闲消遣商业为特征的内街；?有文化内涵历史沉淀的为特征的主题街在商业命题上是有别于金太湖

SHOPPINGMALL泊来文化的差异化生存方式；?500米的步行距离是商业街区的最正确长度设置；?结合轨道交通的地下步行街设置扩大了商业空间，地下空间与街道及两侧建

筑流线、功能设置将一体化设计；

?通过沿青石路各个路口节点精心设计，可以巧妙引导社会人流进入；

?各个路口节点设计，以及缩放街道断面空间等方法形成多样化的尺度，及林

荫道喷泉雕塑等景观是街景富于情趣变化，空间勉励人们的行为；?打造惬意的街道生活气氛——步行其间两侧四处有别致的小广场，葱郁的林

荫道,两层随意上下的花园，通达地下的下沉庭院。两侧建筑是高档休闲的服务业，高处和对景是高高在上简单而透明的玻璃楼；

?规划还特别在街道中央设计了一条有轨电车通道，形成滚动的景观，衬托悠

然自满的社区街道生活。

2.都市街区——A、B、C地块

A、B、C地块作为一个整体来考虑，着重强调城市综合服务功能，倡导功能复合化，多样化。

以高耸的塔楼和城市广场、公共绿化、高品质商业、灵活多用途SOHO，共同组成极富时代气息的都市地标街区印证繁华与时代脉搏。?A地块

A地块靠近青石路与望宾路规划轨道交通节点区域，设立一幢集办公与五星级酒店功能为一体的超高层建筑，为整个北塘区设置制高点地标。在路口位置有所退让——成为了展示建筑形象的街头广场，并预留了轨道交通站点出入口，在高层建筑底部地下室直接设立门厅及通道与轨道交通站点联接。

A地块靠近吴桥引桥腹地部分，设立两幢SOHO办公塔楼，通过条形的服务群房与超高层联系在一起，成为整个街区的北面屏障。

中央区域围合出向霞美路开放的内广场，综合服务于整个地块交通人流组织。

?B地块

B地块直接比邻城市干道青石路，与路北的金太湖商业中心相对。具有先天优越的商业价值，该地块面向青石路设置一座六万平米大型商业综合体，以及四幢80米高的SOHO办公塔楼。商业综合体内部设有一条弧形内街，通过内街连接内部集中百货主力店及灵活时尚的街铺。

建筑在地块西侧退让，贡献出用地面积16亩的街区城市广场，与周边林立的高层建筑共同组城市地标。

广场地下空间与周边建筑复合化利用，与轨道站点人流相结合。

?C地块

C地块功能定位为较为独立的SOHO办公区，由四幢点式小高层及三幢100米高的SOHO办公塔楼组成。南侧较为低矮的小高层可以直接享受河浜的水景观，100

米高的塔楼视野则可越过河岸现状住宅俯视广阔的运河河面，并与远处的郁郁葱葱的惠山互为对景。而且方形平面的塔楼通过巧妙旋转，使得更多的室内空间可以享受到山水景观。

面对内街的商业群房也随塔楼形成锯齿形，与切分出来的地下庭院形成丰富多样的街景。

地块主要通过霞美路、民主巷提供交通服务

3.城市文化时尚街区——D、E地块

D、E两地块共同组成一个街区，针对天主教堂历史建筑资源，该街区拟建成为传承历史文化、延续城市记忆、突出地域特色的低层高密度时尚商业街区，集办公与休闲商业文化展示、社区配套服务功能于一体。

临街设置二三层的富有传统韵味院落空间商业体，在天主教堂北面设置教堂小广场，将教堂纳入街道空间，形成有历史文化沉淀的特色街区，并通过差异化表达确立了自身特色。同时在功能上又融入了城市及时代鲜活的气息。

地块邻近现状建筑的其他区域灵活设置办公、幼儿园、文体中心、托老所等社区综合服务设施。

地块主要通过民主巷、建设路提供交通服务。

4.运河风俗住区——F、G、H、I、J、K地块

F、G、H、I、J、K六地块共同组成一个以居住功能为主的片区，拟建成为以运河景观为主题的都市高尚社区。

?J、K地块

J、K地块面积较小直接滨临运河景观，通过地形整理，底层抬高设置休闲商业、景观平台使得视线能越过道路欣赏运河风光，上部设置空中别墅般LOFT，尽享第一排运河风光。

?F、G