置业有限公司财务风险管理与防范

引言现阶段我国市场经济蓬勃发展，人民生活条件显著改善，为房地产行业的迅速发展提供了契机，一时间房地产企业成为热门话题。然而因为行业发展速度过快，企业的相应的体系尚未完备，目前还没有建立起一个较为完善的财务风险防范系统，因此大小企业在一定程度上都存在着财务风险。财务风险在企业内部得不到重视，从而影响公司经济效益，企业得不到健康发展[1]，所以必须增强对房地产企业财务风险管理的认识。国外对财务风险管理的研究是伴随着政治改革和科学进步而产生的，在二十世纪80年代时期，世界经济并不景气的市场情况下，美国率先提出研究财务风险管理，另一面英国也紧随其后开始研究。由于英美的影响，随后德国法国也开展了深入研究并提出相关理论[2]，他们奠定了财务风险管理学术研究的基础。但真正意义上财务风险管理是伴随着经济高速发展而发展的，在20世纪60-70年代，世界经济的推动下，国外开始对投资房地产风险进行研究，这在财务风险管理探索道路上取得了进一步发展。我国房地产企业对财务风险管理的研究起步比较晚，在20世纪80到90年代，我国房地产企业受投资失败的影响出现了巨大亏损[3]。因此我国开始重视财务风险管理，并逐渐开始对财务风险管理方面进行研究。我国虽然起步晚于外国先进模式，但在国内，学者们通过不断探索，已经取得了一系列系统的财务风险管理体系，这些理论成果在世界上发挥着巨大的作用。刘恩禄、汤谷良首次提出财务风险的客观存在性，他们指出财务风险是不可控制的，是企业都会面临的一个重要财务问题，并具体写出财务风险管理的方法。秦霞（2016）在文章中提到企业内部通过建立有效的监测制度，可以在一定程度上起到预警的作用[4]。杨敏（2017）《中小型房地产企业经营活动环节财务风险成因分析》中，针对内部控制和财务风险的关系展开了详细的论述，指出二者之间存在着紧密的联系。[5]刘章梅（2016）《中小型房地产企业财务风险管控问题浅析》中提及了几类较为常用的财务风险分析手段，其中包括杠杆分析法和概率分析法等[6]。在理论研究的过程中，我国虽然取得了一系列初步成果，但对于财务风险的探索脚步仍在继续。在此背景下，本文置业有限公司为例，结合我国房地产行业发展的历史和现状，以房地产企业的结构与有效分析为基础，研究置业有限公司的风险现状，以及风险的产生原因。通过对置业有限公司与行业其他公司财务数据比较进行财务风险分析，了解恒源置业公司的发展现状，找出置业有限公司存在或潜在的财务风险，剖析风险产生的原因，并针对其风险提出有效的控制措施，从而完善企业的财务风险。

1财务风险管理与防范概述1.1财务风险管理的含义和特征目前的财务风险管理就是根据当前各个企业自身的生产经营以及总体的发展中可能存在潜在的各种能风险进行定期的评估分析，以及针对其具体情况加以控制的整个进程，并适时采取有效的方法进行防范和抑制，用合理可行的方法来处理问题。这样就能够大大控制风险，降低企业可能承担的损失，让企业顺利有效的开展经营活动。目前的企业财务风险主要三种：第一种便是客观性，只要企业在持续运行，那么就不可避免的会存在一定的财务风险，所以其是客观存在的，任何方式以及措施可能仅仅只能暂时的进行控制，但是想要长久的消除，恐怕目前还办不到。除此以外，有些风险是潜在的，可能在企业正常的发展过程中，无法觉察到他的存在，所以针对各种不同的风险，只能制定相应的措施来对其控制。第二种方式便是全面性，因为其风险不仅仅是企业的一部分，其存在于整个企业生产经营中。第三种就是不确定性，因为财务风险主要涉及到各种情况，外界的各种因素以及内部的运行情况都可能一起不同的财务风险，所以对各种影响因素都要时刻关注起来。通过研究企业财务风险管理，可以找到风险存在的成因，针对原因建立科学的风险预防系统，做到合理的规避风险增加企业的收益，减少不必要的损失使企业发展更加健康化。1.2财务风险管理与防范的重要性财务风险管理是指在公司的种种活动中，及时辨认财务危机、度量财务危机，对财务危机进行评价，并经过分析找到合理的方法应对财务风险，之后要及时观察财务风险各个指标的变化，根据变化不断调整应对措施，增强公司危机防控本领提高公司的获利水平。财务风险防范与控制的意义：第一，企业能够对潜在的财务风险进行准确预估，以及对发生的财务风险进行及时的控制，不但能够使企业应及能力加强，并且能够推动企业做出更加科学合理的决策，全面提升企业综合竞争力，为企业的激烈竞争的市场中站稳脚跟。第二，有利于企业实现经营目标增强企业的经济利益[7]。企业先要实现的目标主要有两个方面，第一个就是追求利润最大化，也是当期各个企业力争的目标之一，其二就是股东最大化。可是毕竟企业的发展会遇到各种不同的阻碍，首要注重的就是企业风险方面，对其进行合理的管理和控制，加快企业达成目标的步伐。第三，能保障企业的健康运行，推动国民经济的最大化发展，制定合理有效的防范措施，加强企业应对财务风险的能力，来促进整个国民经济的快速发展。1.3财务风险管理与防范的方法1.3.1定性分析方法德尔菲征求专家意见的方法是发出调查问卷:专家反馈他们的意见，但不记得他们的名字，首先就是主办方对整个的结果进行收集和统计，之后报送给相关专家以此对其更加系统性的分析，在探讨之后提出相应的建议。根据此种步骤，不断的进行匿名反馈，最后相关建立者对整个进程进行评估和决断，预测。1.3.2定量分析方法此分析方法主要依据的数据就是企业正常经营生产中的一系列准确数据，据以此来对企业潜在的风险进行预测和分析。定量分析法在当前企业分析财务风险的时候运用的最为普遍，这种方法主要包括两种：标准差分析和杠杆分析。此种分析就是将经营杠杆系数和财务分析进行对比，得出的数据指标能能够在一定程度上反映的企业当前的运行存在的风险，除此以外能够将企业融资风险显现出来。经营杠杆实际上就是因为息税前利润超过业务量出现的一种情况，财务杠杆产生的原因就是因为企业的前期因生产经营等各种需要而产生的债务，而这些债务引起各种利息，进而最终就形成了一种普通股每股收益的变化率大于息税前收益的变化率情况。

2置业有限公司财务风险成因分析置业有限公司，具体的注册资金：5000万元；成立时间：2019年；职工人数：80人左右；经营涉及的主要范围：房地产销售。金地集团、保利集团和恒大集团作为房地产开发商，资金规模都有可比性，因此本文以金地集团、保利集团作为可比公司，对恒源置业公司财务风险进行分析，找出恒源置业公司与金地集团、恒大集团的差距。2.1筹资风险分析此风险产生的主要原因就是由于整个的经营市场和企业经营发展并不是一成不变的，它可能会不定期的发生改变，这样一来，企业在筹资方面就很容易受到影响，一旦生产资金匮乏不足以支撑企业发展，那么就会严重的影响到企业的生产经营，可能用来偿债资金就不够，给企业造成一定的损失。不合理的债务规模、债务期限结构和偿债能力都会引起企业的筹资风险。为了更好的发展，房地产的融资需要足够的资金来运作，如果金融链被打破它可能无法生存，管理者在筹资过程中应考虑到的实际情况科学地确定合理的融资[8]。恒源公司为房地产企业，筹集的资金大部分是向中国银行贷款，资金回收慢，因此偿债能力不足。恒源公司2019年短期偿债能力分析见表2.1所示。表2.12019年短期偿债能力分析表201920192019恒源公司金地集团恒源公司保利集团恒源公司恒大集团流动比率1.532.351.532.051.531.93速动比率0.420.580.420.530.420.48本文用到的两个比率是流动比率和速动比率，流动比率公式：流动比率＝流动资产/流动负债×100%，它是流动资产对流动负债的比率，是成正比的关系，他是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变现为现金用于偿还负债的能力流动比率越高短期偿债能力越强，流动比率越低，短期偿债能力越弱。速动比率＝速动资产/流动负债×100%，它是衡量企业的流动资产中可以用于立刻变现用于偿还流动负债的一种能力。他的关系和流动比率一样成正比。由表2.1可以看出，恒源公司与其他三家公司相比流动比率较低，变现能力差；速动比率相比其他公司也较低，说明短期偿债能力弱，与同为房地产行业的金地、恒大相比，偿债能力急需提高。2.2市场环境风险分析外部环境主要包含两个方面，其一就是企业经营的法律环境，其二就是外部的政策。随着市场需求的不断变化，政府会颁发一系列更变的措施和政策来应对外界的变化，但是这样一来，房地产公司有时就不能紧随着政策的更改而变化，就算一旦适应可能就会影响企业的正常运行，给企业的发展带来一定的风险。就像国家出台相关土地政策一样，不仅对土地的使用作出了相关的更改，就连土地开发也随之变化，这样一来首先受影响的就是房地产开发。恒源公司不得不缴纳较之前来说更多的税费，为了弥补自身的损失就势必要提高房价，这也会较大的降低其销量。国家提高银行贷款利率，或者提高企业所得税及土地增值税的预征率，也会增加恒源公司的成本，导致恒源公司企业面临较大的财务风险[9]。内部环境：房地产行业因为本身就存在极为不同的特殊性，其实特点主要体现在资金的密集型。想要要此行业稳定顺利的发展下去，必不可少的就是大量的发展资金。一旦资金方面存在任何问题，随之而来的就是企业风险。恒源公司资金大部分来源于贷款，但公司各个部门都要资金来得以维持，即使现在使用首付分期等形式来加速资金回流，房屋的全部价款仍然还是需要很长时间才能够全部回收[10]。但是，因为房地产开发需要的时间十分久，在这长期的时间之内，谁都无法保障企业资金的正常运转。另外恒源公司周围竞争项目众多，必须提高自身综合实力，才能确保有足够资金流动。2.3内部资金管理分析公司的内部资金如何进行有效管理，是一个企业能否健康经营运作的关键。恒源公司资金主要用于房地产销售、日常设备、人员薪资等，内部人员常常一人管理多项工作，权利集中。另外对于员工薪资、日常采购大部分超预算，更加加重了恒源公司的财务风险。

3置业有限公司财务风险成因分析3.1资本结构不合理导致资产负债率高资本结构是通过不同的渠道进行融资的结果，目前恒源公司资本结构单一、自有资本的占有率特别少，其融资主要来源于中国银行信贷。这增加了企业对银行的依赖性，而恒源公司所属的房地产行业销售周期长，短期偿债能力弱。房地产行业是公认的负债率高的企业，它高于世界举债线。自身欠缺的偿债能力导致了大量的资产负债[11]。2019年恒源公司的资产负债率高达73.1%，而金地、恒大资产负债率分别为66.4%和70.8%。通。过以上分析表明恒源公司的产权比例不合理，资产负债率高于同行业水平，短期偿债能力不足。开发企业虽然也实行资本金制度,但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主,自有资本金比例相当低,大量的开发资金来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益,公司必将面临无力偿还债务的风险其结果不仅导致资金紧张也会影响公司信誉度甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。从上面的数据可以得出，其公司债务资本所占比例过高，使得恒源公司有着较高的财务风险。风险状况不容乐观，恒源公司应该提高风险意识充分的看到利益和风险的重要性，并充分建立预警机制。3.2所处行业环境导致资金回流慢目前国家出台的宏观政策比如限购限贷等直接影响了恒源公司的房产销量，从而影响了企业的回流现金困难，目前房产的销售人群不是仅有刚需客户人群，其中也包括一些再置业的一些客户，而这些客户大部分的付款方式是商贷，国家出台限购限贷政策，从根本上抑制了购房者的能力。加上企业本身同行业竞争大，影响销量。因为房地产行业需要各种不同的税，主要缴纳的税种有城建税、教育附加、土地增值税、企业所得税。这其中最主要缴纳形式分为两种：第一种就是现房交易，那么恒源公司需要缴纳各种税：所得税、建设税、土地增值税、土地使用税，国家在进行“营改增”之后，房地产企业开发征收10%的增值税。当然除了房地产开发商要缴纳一些税种之外，购房人还要缴纳新房契税。第二种就是二手房交易情况：卖家主要需要承担个人所得税以及教育税附加，购买方由买家承担。虽然2020年出台《关于延续小微企业增值税政策的通知》主要为当前的小微企业提供一份政策保障，2018年1月1日至2020年12月31日，对月销售额2万元至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。但对于房地产企业来说，仍然适用缴纳增值税，财务风险依然存在。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分[12]，另外恒源公司附近还有多个开发商如恒大、金地等。它们与恒源公司的房屋价格、地理位置上差别不大，这更增加了恒源公司的竞争压力。恒源公司在面对这么多强劲的对手时，很难保持市场的占有率，和保证资金回流的速度。3.3资金管理不合理导致资金周转困难房地产是一个需要大量资金作为支撑，投资回报周期长的行业，所以如何管理好企业财务成为了各个房地产企业争相讨论的问题。房地产是资本投入巨大的行业，强调房地产企业强化资金管理必要性与重要性。从实际而言，我国房地产企业发展并不均衡，企业资金链的不稳定性，不利于房地产市场的稳定发展。因此，资金管理在房地产企业发展中具有重要性。一些房地产企业内部制订了资金预算管理制度，但是制度并没有正常实施，企业并不能按计划来执行，造成计划预算与实际开销相差大，影响企业资金的正常运转和合理利用[13]。恒源公司也属于上述这种情况，没有严格的措施对企业资金自身进行严格的控制，管理措施适用，缺乏资金预测体制，例如：广告宣传费、员工薪酬等实际开销差距大。这导致公司内部资金周转困难。3.4内部控制不当，缺乏财务风险管理机制无论任何事物的发展都离不开规矩二字，尤其是对于房地产行业这种对于特殊资金风险大的行业来说，制定合规的政策就更为重要。缺乏相关的管控制度很多事情的发展就没有办法顺利。当前，恒源公司就缺乏严格的内部管理制度，可能是其管理者的管理观念还是较为传统，没有完全重视其内部控制的重要性，在加强没有较为相关的工作反映，这样一来降低了企业内部控制能力，不但不利于企业的发展，更难在当今发展中立足。

4置业有限公司财务风险的控制措施4.1拓宽融资渠道，提高偿债能力资本结构理论中分析得出，恒源公司目前应当对当前的企业发展情况做一个较为全面的分析，然后根据外部的环境和企业经营情况，根据企业融资的需求考虑两方面内容，首先第一个方面就是成本，其次就是风险。构建适于企业发展的科学合理的资金结构，能够在一定给程度上应对潜在的债务风险。房地产企业发展建设，有开发周期长、前期投入资金量大、资金回收期较长的特点[14]。减少对银行信贷的依赖，可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系[15]。现在基本上房地产企业对财务风险的认识都不算充分，风险防范体系缺乏。构建合理的风险评估体制，建立预警系统，加强企业应对风险的能力，加强防范财务风险，把财务风险在源头遏制住。4.2提高营销能力，加快资金流动性房地产企业受同行业影响销量下降从而影响资金的回流，因此提高恒源公司要提高营销能力至关重要，主要表现在两方面：一是加强销售人员的整体素质，提高销售人员整体平，使在销售的过程中提高效率；二是把握客户的心理环境，采取优惠活动，例如采取一些限时活动，购房赠送家电，一些特殊节日具有购房折扣，偶尔采取抽奖来吸引客户，从而扩大销量。与此同时，在策划与监督方面，房地产企业要理顺自身与各个客户之间的关系，筛选优质客户，并与之维持长期、稳定的合作关系，梳理工作流程，实行成本责任制。房地产企业财务部门要定期抽查各个项目的资金使用状况与项目进度，及时发现和解决项目建设中的问题。重视经营质量，保持企业健康稳健发展，慎重投资，以免资金链因企业扩展速度过快而断裂，进而出现资金缺口，这样才能将资金真正用于能够创造利润的项目上。房地产企业不同于其他企业，大部分资金来源于房产销售，因此应加强营销能力。4.3加强资金预算管理，提高资金利用率建立企业资金合理预测机制，几乎是当期企业必不可少的经营策略之一。企业的资金预算分为年度预算和月度执行预算，包括直接法编制，通过间接法编制进行验证，在一年的年初，在相关的财务部门就应该对恒源公司发展的实际情况进行分析并制定出资金的预算。[16]资金预算在目前的企业发展中主要分为两种，一种是对收入进行预测，另外一种便是对对外支出进行预算内。一旦能够建立一个较为完善的资金预算机制，那么就会大大加强企业的资金运作效率，对资金的使用进行合理控制，才能促进企业的正常发展。4.4完善内部财务监控系统，建立风险预警机制财务内部权力没有得到制衡，恒源公司应完善内部的监控，不能一人负责多项职能，会计内部加强审计核算严查每一笔费用。预警机制是企业财务信息的一个重要基础，通过对反映财务风险的相关指标的全面分析，可以确定其当前财务状况。根据控制的观点，恒源公司建立有效的预警机制是很有必要的，监测和报告还没有体现出来的风险，同时尽量减少损失。[17]及时识别风险的原因，对每一种原因都要重视并且采取有效措施，避免严重的财务风险。预警系统应该能够记录企业的财务风险，其形成原因和应对的决策和结果，以防止和消除类似的情况下重复发生的风险。预警机制的核心是监测和预测财务指标的情况，[18]因此，恒源公司也应必须将一些具有敏感度高和可预测的指标运用到企业管理之中，如：流动比率、速动比率。

结论由于每个行业，各个企业都不可避免的会存在不同的财务风险，建立风险评估制度，以及合理应对风险的机制是必不可少的。能进一步促进企业达到经营成果和预期的经营目标。本文通过对财务风险分析基础理论的综述，选取了有限公司进行了案例研究，从筹资、环境、资金三个方面对置业有限公司进行财务风险分析。[19]最后结合对恒源公司存在的财务风险进行防范，并提出企业所面临的财务风险相应的控制措施。对置业有限公司进行财务风险分析时，分别从以上三个方面选取了代表性的财务指标来进行具体分析，发现恒源公司目前存在的或者潜在的财务风险。[20]通过对恒源公司财务、环境、资金等三个方面的风险产生的原因，并且行业资金周转苦难；内部控制不当，缺乏财务风险管理机制。确定了评估和应对财务风险的措施，通过有效控制措施的提出，让恒源公司财务风险能够得到控制。鉴于房地产风险防范体系的复杂性，每个机构都根据自身情况分析财务风险，同时加上对财务风险理论的理解不是特别透彻，准备论文的时间也有限，而且只对置业有限公司进行了分析，所以对房地产行业存在或者潜在的财务风险分析不透彻，提出的控制措施也不全面，希望能对今后的企业财务风险管理能有所帮助。

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