黄金考点实务第五章宗地估价

经过初步评价评估风险，拟接受委托，应向委托方索取评估项目所需的全部相关资料，主要包括《国有土如果对资料的真实性把握，应到相关部门查证，以免发生不必要的法律纠纷。如果无法查证其真实性，应考虑接受委托。委托合同是评估机构与客户之间在、独立的基础上订立的业务约定书，是双方在充分协商的基础上达委托评估合同是评估项目的重要文件，应存入评估项目中长期保存报告使用范围:该使用范围应与评估目的相对应,要注明评估报告委托方为评估目的使用,申明评估报 合适的计算，计算土地租赁权价格。 收入状况均高，社会秩序和状况良好，则地价水平就会相应较高，自然环境方面，如果小区绿化程度 土地市场 土地价格和需求；交通通过调节通行条件和土地利用功能。 又要考虑用地效益和内涵挖潜的要求。 由于土地不可移动，且用途变更，决定其价格水平高低的主要是本地区同类用地的供需状况。其他类型的土地供需状况对该类用地价格的影响取决于供需状况的波及程度，与土地经济发展水平、产业结构等土地市场的途径多种多样，可以从报纸、、电视、网络等上搜集相关信息，也可以到相关部门查阅文件、资料。收集的资料要求具有时效性，做到信息全面、更新及时。从上搜集的信息一土地估价报告中采用的实例，包括用于直接比较的实例和用于提取估价参数的实例，包括但不限于以下情况：市场比较法中确定比准价格，收益还原法中确定收益和还原率，成本近法中确定土地取得费，剩余法中确定土地总价值或房地产总价值等，均须是真实的实例。包括历史情况，也可以是报价。 能够反映实例的真实性、客观性、有效性和可比性，明确实例的名称、来源、坐落、用途、权属状况、时间、价格、价格含义、情况等信息。估价人员应当详细记录实例和价格、等的取得过程，包括人员、对象、时间、方式、等，并对的实例的真实性进行分析等。还应当对估价报告中并对估价结果有重大影响的实例进行实地勘察。勘察实例现场时须拍照留存影像资料，并填写现场勘察登记表。影像应能够体现实例宗地位置、环境、利用现状、主要建构筑物、拍摄时间等，现场勘察登记表应有现场勘察人员的签字。当实例的状态在勘察时点与时点不一致时，应将对时点的状态进行说法是收集一手资料最常用、最基本的法。是指者以访谈询问的 ·现场勘查法是指由于不动产具有不可移动的特性，估价人员在和收料料的一种方法。 选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、时间与估价基准日相差不超3年3个以上近期类似的比较实例，所选比较实例的各项信息应情况，如目的、方式（招标、挂牌、拍卖、协议等、税费负担方式、有无影响价格的生产性企业主要生产成本、销售费用、用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。情况，如目的、方式（中介、非中介、税费负担方式、有无影响价格的特殊项目的用途、规模、档次，以有关部门的规划设计指标为准，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、用、开发周期和投资进度安排、投资利息、销售税费、开发利润等等实（5）情况，如目的、方式、税费负担方式、有无影响价格的特殊情况；实物补偿或其它整个开发项目的开发成本包括购地税费、开发周期和投资进度安排、开发成熟地的开发费用、用、投资利息和销售税费实际发生额、土地开发完成后达到的开发程度。开发程度要分别宗地红线外【地价系数修】利用城镇基准地价（路线价、标定地价等地价及其地价修正系数表等成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与地价的条件相比较，进而通过修正求取待提供依据，并对使用该文件的合理性及估价时的针对性修正及依据进行详细说明。必要时，应采用业但不包括者投入购房的利润），结合房屋的物理、经济和功能的 等，不合理不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的部门证明，涉及到当每种估价方法都有其理论依据和估价原则，揭示不同市场条件下和关系下的价格形成机理。对不同估不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。如法律涉及土地价值的评估情况非常复杂，因此在法律一件的事。这是收益还原法的一个缺点。系成果的城的土地估价。市规划、基础设施、公共设施及不动产对象所处的微观区位条件；不动产市场发育的状况以及有关不动产管理的现行政策、；其他所有直接或间接影响不动产的一般因素、区域因素与个别因素。补偿费、安置费及地上附着物和青苗补偿费，相关的税费：占用耕地时的耕地占用税、占用耕地时的耕地开垦费、占用菜地的新菜地开发、征地、规定的其他有关税费。面图、等。对农用地估价还包括土壤图等。市场比较法估算总收益等等，由于每个估价环节只采用了法估价，各种估价方法的结果不能互相验对不同估价方法试算出的结果要进行检查、比较。检查的主要内容包括：方法选择是否适宜、运用是由于不同的估价方法数据来源于不同途径，所得到的试算结果的可信度应有差异。估价结果最终取值可以取算数平均值，亦可取平均值，甚至可以取众数或者其中某一价格。应检查对不同估价方法结果赋予相应权重的原因有无说明、取值是否合理，确定最终地价的依据与方法是否科学。估价报告规范格式中要修必须。要使不动产估价结果能得到社会的信任，则用于不动产估价根据的各项资料必须足以信赖。估价结果，很大程度上受所采用资料的影响，因此资料不仅要丰富，而且要尽量适合不同方法的应用，又要有高度的可或。如果判明所收集的资料可信、准确，且求取的价格或也是可信赖的，则应检讨该资料是否与估价对象才是最可信赖的，故应以这种价格或为准进行价格调整。因此，第二阶段的价格调整，必须从估就是素地、自用建筑物及其等。收益不动产：是对租赁用不动产而言，具体讲就是出租土地、房屋及其况关。20年房龄的住宅市价，通常使用市场比较法较佳，成本法则不适宜，即使可估价结果的可靠性由估价收料、估价方法选用及估价值的调整决定。要对估价过程所收料是否可价格水平，这是需要在最后进行和把关的。估价师应该把结果拿到市场上做一个验证或者是测试，以