从深圳的实践看室内装饰装修价值估价

第第页从深圳的实践看室内装饰装修价值估价2011年6月印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第14条第2款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”这项规定正式将室内装饰装修价值估价纳入了房地产估价机构的业务范围。

实际上，深圳的房地产估价机构早就已经从事室内装饰装修价值估价实践了，2002年我们就曾经接受法院委托进行过室内装饰装修价值估价；当时有一种意见认为：不要参与室内装饰装修价值估价，那不是评估机构的专业，风险太大。2004年我们开始介入深圳市征地拆迁估价时，室内装饰装修价值估价还没有独立出来，室内装饰装修价值是附着于房屋整体价值之上的，也就是说，房屋整体价值包含了室内装饰装修价值。只有当租户的装修价值需要单独给予补偿时，才会对那一部分装修进行评估。到2006年体育新城征收补偿估价和地铁三号线暨深惠路改造征收补偿估价时，由于将补偿项目细化到对房屋主体、室内自行装饰装修、构筑物、附属物等分别进行估价，分别给予补偿，室内装饰装修价值估价就正式独立出来了。

一、室内装饰装修价值估价应该纳入房地产估价机构业务范围

首先，室内装饰装修价值估价纳入房地产估价机构业务范围是市场的要求。比如在一个房屋征收项目中，既有征收农村集体土地，也有收回国有土地；既有房屋土地都在征收范围内，需要统一评估的，又有房屋不在征收范围内，需要对收回的那一部分土地单独评估的；既要评估房屋外的构筑物，又要评估房屋内的装饰装修；既要评估机器设备的搬迁费，又要对无法搬迁的设备评估买断价；有时还要评估市政工程重置价、花木搬迁价、买断价。即，一份报告包含了房地产评估、土地评估、工程造价评估、资产评估等四个方面的内容。征收估价委托方当然希望一家评估公司完成所有的工作，而不需要委托三到四家评估公司来做这一件事。这就要求我们估价机构具有各方面的专门人才和技术能力，能够胜任这样的复杂评估项目。

其次，室内装饰装修价值估价纳入房地产估价机构业务范围也是房地产估价机构自身发展的要求。在深圳，承揽估价业务已逐渐从依靠人际关系向依靠公司资质、品牌、既往业绩方向倾斜，逐渐向依靠估价机构技术能力为客户解决问题方向倾斜。小型的单一资质的估价机构的生存空间已经越来越小；而大型的，具有多种评估资质的估价机构的发展空间将越来越大。有关政府部门在选定征收补偿估价机构时，不但要求估价机构具有国家二级以上的房地产估价资质，参加过哪些征收项目评估也是重点考察，最终还要通过抽签来确定估价机构。从市场的角度来看，拥有多种评估资质的大型估价机构受到行业市场准入限制较少，虽然开拓市场的成本总量较多，但平摊下来反而较少，业务量和收益比较稳定，有利于公司长远发展。从估价技术角度来看，拥有多种评估资质的大型估价机构可以较好地完成大型复杂的评估项目，可以临时抽调较多的人员去应付大型项目集中的现场勘查和市场调研工作，能够承揽收费水平较高的政府项目，而不用靠回扣、低收费来恶性竞争，可以增加知识积累，留住骨干人才，使房地产估价机构走上良性发展的轨道。

二、室内装饰装修价值估价的两种形式

室内装饰装修价值估价可以采取两种形式，一种形式是按建筑面积套算，即100元/平方米、200元/平方米等，这种形式要求估价师有丰富的经验，能够根据装饰装修项目的多少、复杂程度、做工的精细程度、所用材料的贵贱以及损耗状况等做出大致的估算，估算出每平方米的造价；另一种形式是将所有室内装饰装修项目进行测量，依据测量结果参考建筑装修工程造价的定额与标准进行估价。深圳市政府征收项目较多采用后面这种形式。这种形式也给房地产估价机构增加了很大的测量和统计的工作量。

三、室内装饰装修价值估价的两个前提

需要注意的是，当我们进行室内装饰装修价值估价时要具备两个前提，一是要确定房屋主体的价格是不包含室内装饰装修价值的，也就是俗称“毛坯房”的价格。目前大部分新房都是以“毛坯房”的面目出现，其价格比较好把握。如果是二手房，则应适当进行调整，剥离出“毛坯房”的价格。二是要确定所谓“毛坯房”的价格包含了哪些内容。换一个角度看就是所谓室内装饰装修包含了哪些项目，或者说哪些项目算室内装饰装修。估价报告需要设定房屋主体价格包含哪些项目。在深圳，一般来说，房屋主体价格包含房屋主体结构（含土地使用权）、水电安装、外墙装饰、屋顶防水、门窗安装、内墙天花板粉刷等基本项目，大致是“毛坯房”的交房标准。除此以外的项目就都是室内装饰装修项目了。还有一种情况是房屋本来有一定的室内装修，后来又进行了重新装修，这时也需要设定房屋本体的价格包含哪些项目。一般来说，原有装修年限较长、水平较低的，可以不考虑其残余价值，直接评估重新装修的价值即可。

四、室内装饰装修价值估价的难点

室内装饰装修价值估价的难点主要在于以下几个方面。

其一，相关知识欠缺。估价师绝大部分没有这方面的专业知识，不了解室内装饰装修各个项目的结构特征、施工工序和流程、材料的种类和价格，许多人甚至没有自家房屋装修的经历，于是往往把室内装饰装修想得比较简单，价格也很难把握准确。以室内墙面粉刷为例：先要使墙面粗糙，然后使用水泥细沙浆批档，待干燥后检查是否有空鼓（有空鼓需要敲掉重做），然后打腻子、再使用防水底漆涂刷，待干后再刷一至两遍墙面漆。又如柜门涂聚酯漆，先要用粗细两种砂纸打磨，然后涂第一遍漆，待干后用细砂纸蘸水打磨，待干后涂第二遍漆，然后再打磨、再涂漆才算完成。涂漆对于环境湿度和空气洁净度有很高的要求，遇到不适合的天气只能窝工等待，或者做别的项目。如果我们了解施工工艺流程，就可以大致估算出人工成本，加上材料成本，最终的价格就比较准确了。

其二，没有工程量依据。造价工程师在进行造价评估时，是有许多资料作为依据的，做预算时有设计资料，审核决算时有设计资料，有竣工决算项目清单。而我们在做室内装饰装修价值估价时没有这些基础资料，很多东西又只能看见外表，不知道里面是什么样子，所以做起来非常吃力。工程量的多少决定价格的高低。比如一个旧房子做防水处理比一个新房子做防水处理要花费大，这是因为工程量不一样，它要把原来的覆盖层打掉、原来的防水层铲掉，浸泡坏的混凝土打掉，然后重做混凝土，再做防水层、覆盖层。我们有些估价师把造价定额拿来就用，没有认真考虑工程量是否一致，往往闹出一些笑话。

其三，材料价格差异巨大。比起建筑工程来，装修工程涉及的材料种类不知多多少倍，价格差异也十分巨大。比如，80×80的抛光玻化砖每平方米的价格从几十元到几百元不等；一个陶瓷座便器的价格从几百元到几千元不等；厨房整体橱柜每延米的价格从一千多到上万元不等。这对我们估价师来说是极大的考验，需要我们对市场有比较细致的了解。一般来说，新出来的东西、品牌的东西、进口的东西比较贵。国产80×80的抛光玻化砖每平方米的价格一二百元，西班牙进口的30×30的抛光玻化砖每平方米的价格要五六百元。从装修效果来看，一般做工精细的、经久耐用的，材料肯定也好，价格应该比较高。

其四，成新率不易把握。深圳估价行业内一般认为装修的折旧年限是6年到8年，公共场所、娱乐场所的装修折旧年限短些，家庭装修折旧年限长些。这种认定不太合理，首先，不同材质的装修在使用中损耗是不一样的，石材、瓷砖、玻璃马赛克可以十几年几十年都没有什么损耗，木结构损耗要大一些，布艺、墙纸损耗更大；其次，使用好的材料与使用不好的材料其耐用年限差异巨大。因此，统一规定折旧年限可能不太合理，更多的应以估价师现场查勘确认为准。

其五，家庭装修往往被投诉评得太低。经常有业主投诉，十几万装的，你才评了几万，是怎么回事？这是多方面因素造成的。排除估价师发生错误的因素，还有一些主客观因素，客观上来说，首先，家庭装修可能有墙体改造、水电重装、门窗更换、墙面重新粉刷等，这部分费用在我们看来是房屋主体的改造和保养，不属于室内装饰装修，这就少了一大块；其次，我们依据的造价定额是从大规模施工项目中提取出来的，家庭装修规模小，产生的浪费和损耗也要多一些，所以我们即使不发生错误，实际也是低评了。但我们评估必须有所依据，暂时也无法确定应当上浮多少合理。主观方面来看，家庭装修的业主没有几个是这个方面的专家，在装修过程中被蒙骗，多花了一些钱是非常普遍的现象。不要把别人的投诉轻率地认为是贪婪、是无理取闹，要认真地帮助他分析，告诉他发生差异的原因，使他更准确地理解我们的估价结果。

五、提高室内装饰装修价值估价技术水平的几个问题

室内装饰装修价值估价是新业务，需要在以下方面提高技术水平。

1.增加培训考试内容

需要在房地产估价师资格考试的培训教材中加入室内装饰装修价值估价和资产评估基本知识的内容，扩大知识面，了解一些基本概念、基本的评估方法，为应对工作需要打下基础。

2.加强后续教育

目前估价师后续教育内容与估价师工作实践需要结合得不够紧密，以至于估价师参加的积极性不高，找人顶替现象比较普遍。室内装饰装修价值估价和资产评估可以作为新的、有实用价值的培训科目，比较能够吸引估价师参加培训。后续教育是针对普遍存在的问题的，现在就普遍存在我们不善于做室内装饰装修价值估价和资产评估的问题，我们要学习这方面的知识，提高这方面的水平。我们不是专业造价评估，我们更需要的不是单项价格，而是整体价格。比如：一般认为，管道安装价格=主材价格+辅材价格（主材价格的15%）+施工费（主材价格的15%），这样，知道主材价格就可以算出整个安装工程的价格。管道埋地的价格要在