城市轨道交通概论-27章城市轨道交通开发案例课件

城市轨道交通物业开发案例城市轨道交通概论第二十七章轻轨价值分析根据Bertolini的节点—场所理论，不同轨道交通节点价值对应不同的城市功能价值节点交通价值指交通枢纽本身作为重要的交通设施所反映的交通功能与设施属性，日交通量是反映这个价值的重要指标。城市功能价值是指枢纽地区对城市功能发展的影响和催化所产生的价值，比如围绕交通枢纽承担了城市多少商务功能等。城市功能价值的增长和节点交通价值的增长都存在着边际效益递减的关系：一个场所有很好的可达性，将吸引商业、住宅和其他设施的集聚，功能集聚的同时也会相应带来交通量的增长；如果场所具备了商业、办公等设施，而交通的可达性不好，这些城市功能将不能继续增长。依据不同的城市功能价值，轨道交通站点可分为以下4类轨道交通分类区位功能客流区域效应地产效应案例城市轨道交通城市中心型主城区缓解中心城区交通压力所有城市人口物质、信息、人口的快速交换，使得轨道站点周边原有功能强化直接影响——强化办公和商务的空间香港中环CBD城市边缘型城市远郊疏散城市中心人口城市中产钟摆人口促进新城发展直接影响——远郊居住区快速发展香港沙田站城际轨道交通城市中心型主城区具备城市轨道交通功能,同时促进城市间交流城际间商务、商贸、旅游人口城内客流强化城市中心功能间接影响——城市发展，助推办公商务功能提升日本名古屋站城市边缘型城区边缘促进大城市间交流，带动产业升级城际间商务、商业、旅游人口政府强势行动配合，推动郊区新城发展间接影响——政府发力，助推新城快速发展，带来居住价值法国里尔站5城市轨道交通以香港沙田为例，都市远郊站点区域往往是为疏散核心区人口而建立的新市镇项目规模：总占地面积：3平方公里；居住人口约150000人；大型商业中心，中央公园功能：新市镇服务中心（新城市广场）；新市镇行政管理（政府、康乐及文化事物署、法院等）；新市镇公共设施（博物馆、医院、学校等）；新市镇街区服务（商业街）；新市镇交通服务（铁路客运站，巴士站）大量居住人口迁移到中心区外围，使城市均衡发展带动土地价格上升及物业发展，为政府增加财政收入城市轨道交通城市中心型城市边缘型名古屋位于东京和大阪之间，站点位于市中心，片区目前是名古屋的中央商务区通车时间：1999年12月客流量：112万人次/天日本第6大繁忙站点日本中央铁路公司的总部所在地；占地面积：41万m2，是世界上占地面积最大的车站人口：223.2万名古屋：是日本第四大城市，以汽车、机械制造、电子及航空器材为主导产业，日本丰田公司所在地塔楼高度层数写字楼245m51层酒店、百货226m53层名古屋站日本中部机场名古屋港名古屋名古屋东京大阪名古屋站日本中部机场名古屋港写字楼酒店百货30分钟30分钟60分钟105分钟城际轨道交通城市中心型城市边缘型轨道促进了城市产业结构的调整，站前区域逐步承担以商务为核心的多元城市功能新干线开通前的站区新干线开通后的站区新干线开通前1964年新干线开通前，名古屋站只有东海道铁路，站点主要承担交通枢纽功能。新干线开通不久受东京和大阪经济的“吸管效应”，名古屋经济发展被边缘化，名古屋站点片区依然承担交通接驳功能，发展缓慢。丰田、铃木设厂由于名古屋地价相对便宜，站区交通便利。所以丰田等公司纷纷来此设厂，将总部迁入，站区逐渐成为商务区。90年代产业结构调整90年代名古屋经济圈进行产业结构调整，将生产加工功能扩散、迁移。站区因此强化为商务积聚区，成为重要的商务中心区。丰田协助名古屋争取世界博览会在爱知县举办，中部日本国际机场同时建成，站区由此形成连接空中和地上的强大交通网络系统，以商务为核心、商业配套发展的功能进一步强化。2005爱知世博会后城际轨道交通城市中心型城市边缘型里尔站位于里尔东北部旧城市郊，在产业升级的契机下，由空地变成了城市副中心原有轻轨环成公路TGV线路公路会展中心步行5分钟TGV线路高架桥站点占地：70万平米客流量：2000年与lille-flandres站人流量共2千万/年人口：市中心人口20万区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通集散地，站点周边以前是空白区域，成为里尔新城中心和商贸中心，是法国城市更新的一个样板交通：环城公路、TGV铁路线经过，交通便利，离会展中心步行5分钟距离背景:70年代主导产业(钢铁、煤、棉花)的竞争优势下降。政府决定借TGV把里尔打造为巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里尔就开始了跨越这三个区域的服务。“欧洲里尔”是政府表明发展第三产业决心,在TGV建设后的又一重大项目建在站点上端的“靴子型”写字楼多彩的郁金香雕塑城际轨道交通城市中心型城市边缘型10城内轨道站点城市价值在于城市功能的集聚和转移；

而城际轨道站点的城市价值在于提升城市的多元化功能轻轨价值分析城市_中心型城市_边缘型城际_中心型城际_边缘型轨道站点示意城市功能变迁量变过程质变过程11香港地铁发展：由“线跟人走”到“人跟人线走”的发展历程香港案例背景13香港地铁自1979年开通以来，共有7条线、56个站、14个转车站，成为换乘便利的地铁交通网络，形成以香港岛核心商业区为中心的半小时生活圈

香港地铁，是香港的通勤铁路线，由地铁有限公司（MTR）营运。自1979年开通以来，香港地铁已经发展成7条路线，系统共有56个车站，其中14个为转车站。

7条地铁线将香港岛与周边次级商业中心、新市镇、工业区、迪士尼、机场等区域连接起来，形成至港岛中心最长半小时的地铁交通网络。地铁线路开通时间全长(km)站数观塘线197915.615荃湾线1982.5.1015.118港岛线1985.512.514东涌线1998.6.22308机场快线1998.7.635.35将军澳线2002.8.1812.57迪士尼线2005.8.13.51观塘线——贯通九龙，连接新界西贡区将军澳荃湾线——连接香港岛市中心与新界西区港岛线——贯穿港岛东西区东涌线——连接东涌新市镇与港岛中心区机场快线——国际机场与港岛中心区的地铁专线将军澳线——连接港岛与新界的新市镇迪士尼线——迪址尼乐园专线香港案例东涌线机场快线迪士尼线观塘线荃湾线将军澳线港岛线核心商圈国际CBD香港国际机场香港红磡火车站九广东线九广西线九广马鞍山铁路香港迪士尼

地铁站500米范围内：集中了香港41%的人口，41%的就业人口，43%的住宅单位。第一条地铁线开通时客流量为4万/日，目前来看，其客流量平均260万人/日。14地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场

各区历年住宅销售面积所占比例走势

各区历年房地产销售面积（单位：万平方米）1%4%1%62%29%3%罗湖福田南山宝安龙岗盐田2004年各区土地出让面积比例深圳案例15地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。地铁发展阶段对房地产价值的影响幅度一期建设一期运营二期建设临近完工全线通车运营成熟期地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现物业类型最大增值区显著增值区一般增值区距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度住宅100～200m30.62%200～400m23.03%400～600m16.95%轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比注：地铁对房地产的影响的有效距离为≤600米的范围深圳案例

东京都市圈名古屋都市圈

大阪都市圈幕张大阪福冈里尔巴黎里昂南特柏林汉诺威卡塞尔法兰克福汉堡斯图加特日本新干线法国TGV德国高铁世界上开通高铁的城市证明了高铁站点对于城市结构、产业结构、人口结构等方面产生很大影响城市结构：通行时间的缩短会进一步促进城市群一体化，城市间的产业分工将更加明确人口：站点所处城市的周边区域人口将向站点迁移就业：通带动产业、商务的发展，从而促使站点沿线城市的就业人口将远远大于非沿线城市产业结构：优化产业结构，促进产业快速升级……城市高铁站开通因此城际快速轨道站点往往对城市和站前区域的发展有革命性的影响基于区域交通枢纽中心，具城市名片效应的都市活力区域法国里尔

——欧洲里尔计划博多运河城

——化都市为剧场大阪难波城

——城市中的绿洲欧洲里尔（Euralille）——以交通枢纽为特点的新型城市中心的规划与实施

总占地约70公顷。紧邻新旧火车站，处于交通集散地。

LILLE-FLANDRES车站为老车站，建于19世纪，巴黎-里尔之间的TGV和普通列车都途径该站，区域性车站，人流量60000每天（年客流量1400万左右）；

LILLE-EUROPE（里尔欧洲）车站，20世纪90年代新建，现为里尔第二大车站，欧洲之星到达这里，为全国性区域性车站，人流量为15000每天。与旧火车站相距仅400米。处于旧城与市场之间的一个狭长地带，紧邻旧城，保持了与旧城传统商业中心的便捷联系。里尔(Lille)是法国北部最大的工业城市，也是法国北部最重要的铁路和交通枢纽。上个世纪70年代起，里尔作为传统工业城市逐渐萧条。“欧洲里尔（Euralille）”是1988年规划设计的一项大型城市中心公建项目，旨在通过建设一个商业中心(包括建设一个会议、展览及演出中心)来解决经济衰落问题，目标是将里尔建设成为欧洲中心城市之一。

项目背景地理与交通包罗万象的商业中心欧洲里尔”的经济影响是不容置疑的。其中，商业中心起到了关键的作用，它充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客来此购物。这个大型建筑基座的主要功能是商业购物及娱乐中心，包括上百家商店和超级市场，多家餐馆、咖啡馆，以及健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅。整个大型复合商业设施可以容纳万人，包罗万象，它是为整个大区居民服务的。这是体现新的文化、生活方式的场所。商业中心项目建筑面积商业中心92

000

m2娱乐及其它活动15

150

m2演出大厅02

810

m2里尔商业高等学校11

400m2其上高层塔楼43

000m2合计164360m2附：总车位：3400个会演中心位于基地南侧，是供演出、会议、展览等的综合性场所，展览部分建筑面积为22000m2，会议部分建筑面积为18000m2会议部分分为三个会议厅，总共可以容纳5000人。展览部分也分为三个展览馆。写字楼里尔欧洲大厦(LatourLilleEurope)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积25

124m2，业主为里尔SCI公司，由克劳德·瓦斯克尼设计。里昂银行大楼(LatourduCréditLyonnais)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积为14

600

m2，业主为里昂银行，由包赞巴克设计。单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑——里尔欧洲大厦与里昴银行大楼交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合。通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气。

总体布局——巨型综合体。“欧洲里尔”是一个巨大的多层建筑裙房，其上设置高层塔式建筑。“欧洲里尔”把几乎所有的城市功能(包括商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等)都集中在一个巨大的建筑体及其周边单项建筑中，又通过一条顺应基地地形特征的南北向的大轴线将这些单项建筑有机地组合起来。出色的人流集散设计：“欧洲里尔”整体规划的重要组成部分，是完善建筑周边环境的一系列公共空间的设计，包括新火车站西交通集散广场、会演中心周边环境、架于城市快速路之上的人流集散广场(位于新火车站东侧，是新火车站和地铁站的站前广场)、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计等。整个项目通过交通集散广场、高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城市快速路在空间上保持着紧密的联系。多种城市功能的融合：在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，在整个基地边缘地段开发住宅办公等项目，使城市新中心除了商业功能之外，还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议展览等多种功能，多种城市功能的融合，极大地增强了城市活力，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心。法国里尔日本福冈博多运河城建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟占地面积：3.44万㎡建筑面积:222,960㎡设计：TheJerdepartnerShip；竣工时间：1996年日本福冈博多运河城植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景日本福冈博多运河城关键驱动因素外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。集聚化的城市功能：利用项目的区位及交通优势，集聚化的将商业、商务、广场、酒店等城市公共配套功能统一，在一个场所内集中城市的大部分功能，为区域提供城市活力源日本大阪难波城——集人文、娱乐为一体的自然生态综合体

难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。项目背景

难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。

形象功能：写字楼、商业及娱乐设施、住宅、空中花园一期建筑面积：商业40000平米办公楼80000平米公园8000平米绿地3000平米广场与通道4700平米其他31300平米合计167000平米二期建筑面积：76600平米总计243800平米建筑概况社会影响

城市与自然生态的融合外立面设计变化比较丰富,采用空间向上退台的方式一个改变大阪市特色的新门户，通过构建大型的自然公园，改善大阪拥挤而杂乱的城市环境；通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔日风采。

在一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中，屋顶花园另大阪人重新获得对自己城市的自豪感，成为一处新的聚会场所。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。标志性建筑难波公园环绕在一个30层高的高层建筑旁边，与周边城市形成鲜明的至高点。

综合体魅力——

城市与自然生态的融合空间设计变化丰富、充满趣味难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台的方式。形成高出城市的自然绿洲。与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。

综合体魅力——

城市与自然生态的融合空间设计变化丰富、充满趣味用暖色石材模拟的自然峡谷，与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，也与周边绿色盎然的植被交相呼应。

同时，又是四通八达的通道。城市生活——

城市与自然生态的融合开放的城市空间空中庭院绿化空间,也是让顾客可以参与的公共空间。

8层楼高空中花园，除了种植了不少漂亮的花草植物，还开辟了一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机蔬菜。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里。

情趣的商业通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道可以到难波公园的零售及娱乐区。一系列的广场装有水景，营造出让人不断有新发现的感觉。项目的中心区是三层的“豪华购物广场”，其构造质感华美，错落有致，并饰有草木植被和水景。复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使项目具有人流聚集的吸引力。特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项目的话题性与受瞩目程度。具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自然和商业活动，使城市变得生气勃勃。空间的动感和多样性：“峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和强调了整个项目的自然与闲趣主题。与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。难波公园的启示城市动脉魅力平台舞动无锡

共创未来

序曲公司介绍第1篇章无锡地铁规划建设情况第2篇章无锡地铁项目开发的优势第3篇章无锡地铁商业项目推介

综合开发商业广告

终章携手同进共创未来介绍内容序曲公司介绍无锡市轨道交通发展有限公司成立于2008年11月，与无锡市轨道交通规划建设领导小组（指挥部）办公室合署办公，是无锡市政府直属大型国有企业。无锡轨道交通项目是一项百年大计，轨道公司秉承“优质、安全、高效、文明、廉洁”的建设理念，认真贯彻“安全至上、品质至尊”的建设精神，树立无锡特色理念、采用最先进的技术和手段，建设“优质、安全、高效、廉洁、文明”的无锡城市轨道交通，打造无锡人自己的人文地铁，为方便市民出行、提高城市品位作贡献！第1篇章无锡地铁规划建设情况无锡市轨道交通线网由5条线组成。其中一、二、三号线为骨架线路，三线呈放射状，与城市“北展南拓，东联西优”发展规划及既有沿沪宁高速公路发展带相适应；四、五号线为辅助线路，加强了城市次级中心之间的衔接，增加了线网在中心区的覆盖率。目前，1号线、2号线已开工建设，分别于2014年上半年和下半年通车运营。五条线网图线名起终点线路长度（km）车站（座）地下线高架线总长一号线堰桥—雪浪19.3311.1930.5225二号线梅园—安镇10.6117.4428.0521三号线洛社—机场15.7621.1936.9522四号线天河—查桥22.3318.1240.4526五号线蠡湖—东北塘9.4112.3921.8017合计77.4480.33157.77111线网概况表卓越的区域优势快速的线网成型先进的开发理念无锡紧邻上海、苏州、南京三大城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。高铁建设缩短了无锡与上海、苏州、南京三大城市的距离，进一步加强了“同城效应”。2012年开工3号线，2013年开工4号线，2017年地铁运营规模达150公里;1号线延长线（江阴市郊铁路）2014年与1号线同步开通，2号线延长线（宜兴市郊铁路）正在规划研究中。1、2、3号线分别与火车站、高铁站和机场实现无缝换乘，构建无锡立体交通网络。结合城市中远期规划、重点片区及城市综合体的发展，选取特征站点进行综合开发。邀请国内外有成熟经验的规划设计公司对重要场、站和片区进行深化研究。灵活多样的合作模式选择。第2篇章无锡地铁项目开发的优势123地铁交通枢纽城市综合体地铁综合体++提升项目商业价值潜力第3篇章无锡地铁商业项目推介雪浪坪雪浪坪位于太湖新城，临近长广溪湿地，靠近太湖和蠡湖，自然山水资源丰富，是无锡城南休闲生活的门户，周边更有无锡最大的大学城区江南大学以及太湖新城科教产业园、山水城科技园研发基地等产业支撑。雪浪坪蠡湖长广溪湿地太湖雪浪坪区位雪浪坪雪浪坪（一期）用地面积：用地性质：容积率：雪浪坪总平图雪浪坪效果图雪浪坪（二期）用地面积：用地性质：容积率：永丰路永丰路站位于无锡主城内的南长区，介于无锡古城和太湖广场这两个重要功能区之间，是无锡中心城重要的人口聚集区，站点西北角市是体育公园，站点东侧是南禅寺文化商城与无锡新天地文化休闲区。地区北侧的无锡古城是全市的中心商贸商务区和现代服务业核心区，地区南侧的太湖广场地区是无锡市的市民活动中心。站点以TOD理念打造地铁上盖物业。出行方便的道路输送体系一站式的购物体系花园式的步行体系永丰路站区位永丰路永丰路上盖物业基本情况介绍用地面积：24059M2用地性质：住宅、商业、商务办公建筑密度：<60%绿地率：>20%容积率：<3.3建筑限高：高层永丰路站上盖物业总平图永丰路站上盖物业效果图刘潭站配套物业位于于无锡市惠山新城开发区，是无锡中心商贸区的西北部，以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，拟形成一个水岸文化居住服务综合区，同时也为市中心区人口提供宜人的居住地。刘潭西漳、天一路、刘潭三站两区间城市设计刘潭刘潭站配套物业基本情况介绍用地面积：9955M2用地性质：商业、商办、居住用地建筑密度：<50%绿地率：>20%容积率：<6.0建筑限高：不限高，但需满足省市有关规范要求刘潭站配套物业区位刘潭站配套物业效果图商业——地下街地下商业街站点商铺净面积（m2）胜利门7645三阳广场7242南禅寺2468太湖清名区间4844市民广场4746总面积33206m2

合作方式：委外经营，寻求一流的商业管理公司统一管理运营。无锡地铁1号线地下商业街集中分布于老城区商业区（胜利门站、三阳广场站、南禅寺站）、副中心CBD（太湖广场站）和新市民中心（市民广场站）三个有商业价值区域，与地面商业联动开发，形成地上、地下全方位的立体商业开发模式。地铁1号线地下街分布图商业——站厅商业报刊杂志便利连锁休闲食品面包西点流行服饰洗衣店无锡地铁全长30.5km，共设24座车站，站厅商业总面积达1955㎡，平均每个站点展厅面积有80㎡。无锡地铁品牌库的建立标志着突破传统的招商理念，以多元化的合作方式，创新型的服务模式为各个品牌进驻无锡地铁开启一片新的天地。欢迎各类站厅商业品牌的加盟！合作无间，商机无限广告

地铁作为一个现代和特殊的交通类广告载体，提供了大量的广告空间丰富城市文化生活。合作方式：

委托广告运营商全线运营

飞跃无限创意，提高媒体价值

一号线AAA级站点采用：灯箱（12封/4封）+连装灯箱+超级灯箱、特级灯箱+墙画+屏蔽门贴+玻璃贴+立牌+媒体展示一号线AA级站点采用：灯箱（12/4封）+连装灯箱+屏蔽门贴+玻璃贴+立牌+媒体展示一号线A级站点采用：灯箱（12/4封）+屏蔽门贴+玻璃贴+梯牌+闸机贴灯箱（12封）站台1037站厅504灯箱（4封）通道873视频站台438站厅梯牌广告广告挂1700地铁广告效果图地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。引言

中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式.

随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。目录一地铁对城市生活的影响…………………3二地铁对房地产市场的影响………………9上海轨道交通发展历程……………….......18杭州地铁对城市房地产影响预测…………33地铁对于城市生活缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式交通工具类型高峰运量(人)速度公共汽车0.4～1万人15～20km/h城市轻轨1～4万人25~35km/h地下铁路4～6万人30~60km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间空间上的距离可以用缩短时间来解决地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间人民广场→莘庄人民广场徐家汇莘庄167路(6站)东坪线（5站）路线走向占用时间人民广场莘庄1号线（12站）正常时间：1个半小时左右高峰时间：2个小时以上正常时间：40分钟高峰时间：40分钟地铁的运营改善了周边的生活配套城市边缘区域区域居住区地铁开通区域生活区配套完善居民特征：以当地居民为主生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业外流型居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业导入型居民特征：混合型（本区+外地+外区）生活配套：成熟的商业配套置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求）地铁的运营改善了周边的生活配套宝山·共富共康板块轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级地铁的运营改变了市民的生活方式出行方式地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。地铁未开通前地铁未开通后地铁的运营改变了市民的生活方式地铁未开通前当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。消费方式目录一地铁对城市生活的影响…………………3二地铁对房地产市场的影响………………9上海轨道交通发展历程……………….......杭州地铁对城市房地产影响预测…………地铁对于房地产市场过去·增值现在·保值未来·创造价值过去·增值13.12%轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。元/平方米开通前均价开通后均价上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化住宅增值过去·增值城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。商业增值2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城，其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引了商铺投资者们大举进入松江新城。地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析开工至通车地铁对城市地产的增值效应显著。现在·保值地铁物业增多；稀缺性减弱；抗跌能力显现；保值性强。未来·创造价值当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要体现在两个方面：①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。交汇点②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。

地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当地铁运营进入网络化时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和商业等设施的用地需求量，带动其土地开发和房价提高。新月丽苑、万科四季花城目录一地铁对城市生活的影响…………………3二地铁对房地产市场的影响………………9

上海轨道交通发展历程………………....18

杭州地铁对城市房地产影响预测………上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有的飞跃第二阶段：从“点”到“线”的发展第三阶段：从“线”到“面”的转变上海轨道交通现状及规划自1995年上海轨道交通1号线通车来，上海已有8条轨道交通线路通车，１６３座车站,６个换乘站,通车里程236公里，超过广州（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。据上海市政府规划，到2010年，轨道交通将增加到共11条线路、总计里程达到400公里以上的轨道交通运营网络，轨道交通线日均客流量从目前的130万人次增加到600万人次，并规划到2020年完成17条轨道交通线路建设，总长度达到810公里。整个网络建成后，预计将承担上海市公交客运量的52%。上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃●1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。●

1993年1月10日，南段锦江乐园站至徐家汇站上行线建成。●

1993年5月28日，南段线路(徐家汇站－锦江乐园站)观光试运行。●

1995年4月10日，一号线全线（上海火车站－锦江乐园站）试运营，总长16．1公里。●

1995年7月，全线正式运营。●

1996年12月28日，一号线南延伸段（虹梅路至莘庄）试通车。●

1997年7月1日，一号线南延伸段（锦江乐园站－莘庄站，为地面路线）贯通运营，总长21.35公里。●

2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长12.43公里）试运营。上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，曾经是动迁户都不愿意去的偏远郊区，然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄，是上海西南角的一个商业和居住中心。莘庄上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃

上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为影响最大的区域。

1991-2000年间莘庄站2KM圈内外多层平均房价●轨道交通建设及运营对沿线地块房价产生了重要的影响。●城市轨道交通对沿线房价的影响在时间上是超前发生的。1991年远离轨道的房价较高1992年开始轨道房价格升高轨道运营前房价已经上升上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃2000年莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系●城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少。可见：轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交通建设时就提前开始。上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃人民广场●市中心轨道更突出其交通枢纽的作用●市中心地段轨道交通对房地产影响不明显，但会促进整个中心格局的改变年份人民广场大事记1994人民广场综合改造竣工1994上海大剧院开工1995轨道1号线开通1996上海博物馆新馆开馆1998上海城市规划馆开工1999南京路步行街开街上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃徐家汇上海轨道交通1号线开通前，徐家汇的地位仅相当于曹家渡的区级中心，而在1号线开通后，它们之间的差距逐步拉开，徐家汇地区的活力日益增强。●

轨道交通对城市副中心的商业促进较为明显1993年（地铁开工）1995年1号线通车1996年城市建设徐家汇商城1期开工徐汇商场1期建成居住人口76万100万商业收入8亿55亿第二阶段：从“点”到“线”的发展上海轨道交通发展历程历史进程

2000年06月11日，正式通车，长16.3公里。

2000年12月26日，东延伸段（龙阳路－张江高科技园区，地面路线）贯通，全长增加至19.1公里。

2005年12月07日，在西延伸的闵行区北翟路车辆段建设工地发生大面积渗水事故。

2006年12月30日，西延伸段（中山公园－淞虹路）共4站建成并入运营。

未来进程

东延伸段：自现在的东起迄站张江高科站向东延伸至浦东国际机场。

西延伸段：自现在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹桥交通枢纽。

远期规划：西段为低速磁浮线路，自虹桥交通枢纽站出发至朱家角镇，称“青浦线第二阶段：从“点”到“线”的发展上海轨道交通发展历程局部影响线状影响●随着地铁线路的增加，加上换乘系统的逐步完善，地铁对沿线的房地产影响趋于平均化，沿地铁沿线呈现出线状发展趋势.上海轨道交通发展历程第二阶段：从“点”到“线”的发展人民广场●多条地铁换乘站点，将成为带状核心地带，其地铁商业也将最大程度开发。

地铁1，2号线换乘点人民广场的日换乘客流为40万人次，最高超过60万人次，在如此巨大人流的枢纽处，配套了全国最大的地下商业中心——人民广场地下商城。地下商城面积3万平方米，包括百货商场、服饰名品、餐饮娱乐，并与地铁相通，已成为人民广场集旅游、购物、观光、休闲的又一景点。上海轨道交通发展历程第三阶段：从“线”到“面”的转变三号线2000年12月26日，三号线一期通车，全长25公里，沿线设19个车站。2006年12月18日，北延伸段（江湾镇－江杨北路，长15.4公里）通车。四号线2005年12月31日，投入运营的轨道交通四号线C字型新路（浦西大木桥至浦东蓝村路车站）全长27公里，共22座车站。2007年12月29日，修复段（鲁班路-西藏南路-南浦大桥-塘桥）通车，全线正式以环线方式运营。中山公园上海轨道交通发展历程第三阶段：从“线”到“面”的转变●轨道成就商业中心——中山公园中山公园商圈作为一个新兴的区域，其发展速度较为迅速，主要得益于中山公园交通枢纽的规划和建设。随着轨道2，3，4号线在中山公园汇聚，中山公园的日客流量达到30.6万人次，在此前提下，中山公园的商业面积与日俱增，目前已达到49万平方米。交通枢纽与商务人流的汇集，使中山公园的商业能级能够与徐家汇媲美。上海轨道交通发展历程第三阶段：从“线”到“面”的转变不断完善的轨道形成一个四通八达的快速交通网络，改变着商圈的布局的同时，也使商圈的数量逐渐增长，尤其是各个商圈由于轨道交通换乘点的增多，彼此之间的联系更加紧密。●轨道网络所带来的带状影响逐渐扩大到面状影响，随着网络的完善，商圈的增多，轨道交通带来的是整个城市房地产市场的升级。

上海轨道交通发展历程第一阶段第二阶段第三阶段点状影响导入人口提升房价线状影响连接交通带动商业面状影响交通枢纽城市升级结论○轨道交通对郊县地区房地产影响较大，将带动房价迅速上升；○轨道交通对房价的影响将先于轨道开通，轨道开工时对周边房价的影响要大于开通时；○在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少；○在城市副中心，轨道交通对商业的促进最为明显；○轨道交通对商业中心的房地产市场促进不明显，但能够改变商业中心格局；○当轨道交通网络发展成熟，将推动整个城市房地产市场的升级。目录一地铁对城市生活的影响…………………3二地铁对房地产市场的影响………………9

上海轨道交通发展历程………………....18

杭州地铁对城市房地产影响预测………33杭州地铁对城市房地产影响预测杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升；杭州城市副中心商业将会加速发展；杭州市中心商业格局将发生改变；杭州地铁将基本按上海地铁的三个阶段方向发展，最终带动房地产市场的升级杭州地铁将基本按上海地铁的三个阶段方向发展，带动房地产市场的升级点状影响，拉近郊县的距离线状影响，带动商业聚集面状影响，提升整个城市能级1号线杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升地铁在推动整个房地产市场的同时，对郊县房价的促进作用也会日渐明显，并按快速上升最终稳步增长的方式发展。杭州城市副中心商业将会加速发展三个副中心：江南副城：发展成现代化科技城和远景商务中心；临平副城：以现代加工制造业为主的综合性工业城为目标；下沙副城：以国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型城市副中心为目标。杭州城市面积较上海小，在发展过程中将更趋于紧凑，地铁会在相近区域内产生多方面影响。杭州市中心商业格局将发生改变武林路商圈是杭州传统商业中心，此中心规划多条轨道交通交汇，与上海人民广场有着相似之处。目前武林路商圈地上空间已近饱和，轨道交通的建造可为寸土寸金的武林路商圈提供10万平方米以上的地下商业面积，并与文化广场地下工程交相呼应。——地下商业必然崛起

海德商业休闲街商业开发模式

一、商业规划：宝山◎西城区

宝山区整体商业规划示意图从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。从西向东，“三纵”：沪太路城镇商业发展轴；共和新路—蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路—同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。

宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架

宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局，即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村4个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。“3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。宝山区总体商业规划一览本案位处共和新路·蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴。本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。

项目商业区位属性

西城区区位规划示意图上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。宝山西城区房地产开发量将达到800万平方米，在2015年左右将形成可容纳20万人以上的现代化生态新城。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住宅面积将达到220万平方米，人口数量8万人以上。西城区功能定位：中高档舒适型居住社区该大型社区商业中心区域由两部分组成：一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右；二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。

西城区商业规划定位：大型社区商业中心房地产E网该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的枢纽型组团式商业。

西城区商业规划特征：社区+轨道二、项目本体：城市别墅社区商业住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅项目总建面:18,3586㎡商业面积：1,0221㎡首批交房时间:2009年年初房源总套数：约800套社区规划人口：4000人左右已推出房源:418套已销售套数：268套预计近期入住：占规划人口的33%商业功能：轨道别墅社区配套商业首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶段和成长阶段。本项目商业运作思路阐述其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提升。本项目商业运作思路阐述然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业运作中就做好预留。本项目商业运作思路阐述三、项目商业特征分析：社区/地铁？项目商业特征分析之一：社区商业属性项目所依托的蕰川路从市区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。项目商业特征分析之二：地铁商业属性地铁商业模式对我们的影响？富锦路VS莘庄：区域共性区位属性交通条件人群构成莘庄都在外环线边上，都是中心城区向郊区过渡地区。共和新路和沪闵路是其和市区连通的快速车行道。都是轨道交通一号线的终点站。难存在换乘和大量流动客。人员组成也大都以市区搬、拆迁和外来购房为主。富锦路富锦路VS莘庄：区域差异

发展时间交通条件地铁周边的住宅莘庄1993年1月10日：南段（锦江乐园至徐家汇）上行线建成；1994年12月12日：全线（锦江乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐部;1995年4月10日：全线（锦江乐园至上海火车站）试运营；1995年7月1日：全线（锦江乐园至上海火车站）正式运营；1997年7月1日：南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；2004年12月28日：北延伸（上海火车站至共富新村）通车。目前整个区域的规划较为完整、科学。

除地铁外的其它交通条件也较为便利。地铁未开通前居民出入市区主要靠“徐闵线”“沪莘线”等几路老公交。而随着5号线的开通，莘庄站成为交汇换乘站。地铁边上最大的纯住宅“众众家园”

开盘于2000年9月富锦路最近才开始发展，由于一号线之前就只到火车站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板块发展的潜力不像莘庄一次释放。自驾：从市区方向来来掉头路程过长。公交：因为道路通达行的问题而相当不方便。地铁：短期内没有成为交汇换乘站的可能。最近两年才开始以较大规模发展莘庄地铁商业的发展历程

时间发展阶段发展状况1997初级商业房产中介及零售为主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上2000初级商业增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金2-3.5元/平米左右，空置率仍超过50%2003发展中商业借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，租金3-4元/平米左右控制率突破70%2006年发展中商业调整了80%的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金3-4元，商铺开始供不应求。2008年底逐渐成熟商业随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势，街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到2-7元/平米。房地产E网富锦路的未来？在正确的商业养成及发展运作下，3-5年后，

它将成就自身的辉煌！短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大改观，因此我司认为：至少在未来3年内，地铁人流最多只能为本项目提供20%左右的消费能量。但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能部分复制莘庄的发展轨迹，在经过5年左右的发展后至少成为一个“小莘庄”。观点小结：四、项目SWOT分析优势（strengths

）：WTO项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶级消费人群数千人。项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。项目紧临轨道交通1号线延长线的富锦路站，能够带来一定流动客群。劣势（weaknesses）：WTO项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离。项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体为半封闭孤岛式商业属性。富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很难提供持续性消费支持。机会（opportunities

）：WTO随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商业的经营前景将越来越好，且经营业态