宝源公司颍上路项目前期定位策划报告

==宝源公司颍上路项目项目前期定位策策划报告呈送：安徽宝源源源房地产产开发发有限公公司编撰：北京伟泽泽泽基业地地产机机构策划划部日期：200777年1月10日目录地块总规地理位置1.2.1项目目目概况1.3.1项目目目规划延延展二、项目整体体定位位2.1.1项项项目形象象定位位2.1.2项项项目市场场定位位2.1.3目目目标客户户群定定位三、社区规划3.1.1地块块块总体规规划3.1.2景观观观规划3.1.3物业业业管理的的建议议3.1.4小区区区智能化化四、A组团营营销定位位4.1.1产品定位位4.1.2形象定位位4.1.3营销销销推广定定位4.1.4生活方式式定定位地块总规1.1.1地理理理位置区域划分的标准准准本项目地块在行行行政区属属上属属于庐阳阳区。本项目所在的区区区域位于于庐阳阳老城区区的北北侧，与与老城城区一河河之隔隔。由庐庐阳区区的海棠棠街道道、杏林林街道道、亳州州路街街道和双双岗街街道组成成，项项目所在在区域域为庐阳阳区的的人居集集中版版块。现阶阶段段，已建建和在在建的小小区达达数十个，区区域域内酒店店餐饮饮、休闲闲娱乐乐场所及及企事事业单位位较多多。北环板块（以下下下简称北北区）北区地理范围为为为以环城城河以以北，板板桥河河以西，南南淝淝河以东东，围围和起来来的区区域范围围，区区域东接接瑶海海区，西西连蜀蜀山区，紧紧邻邻老城区区。北区，地处合肥肥肥北环，交交通通便利、生生活活配套已已经十十分完备备，在在居住北北移以以及及格格大盘盘入主的的引导导以及市市场力力量的推推动下下，以房房地产产业为主主要推推动力量量的区区域经济济获得得了快速速发展展，区内内住宅宅项目林林立，房房价则是是稳中中有升，2005年以来大大型型零售业业巨头头也开始始纷纷纷进驻北北区，住住宅与大大型商商业的共共舞局局面预计计将会会进一步步完善善区域的的居住住功能，并并将将有力推推动区区域房地地产业业的进一一步快快速发展展。北区——一个相相对完善善的老老居住城城区为为区域主主打。交通及生活配套套套区内道路纵横交交交错，交交通十十分发达达。区区域内交交通网网络呈“井”状布置，南南南北向的的有荣荣事达大大道、蒙蒙城路、合合瓦瓦路、颍颍上路路、界首首路和和亳州路路等，东东西向有有北一一环路（濉濉溪溪路）、北北二二环路（砀砀山山路）、凤凤台台路、临临泉路路、固镇镇路、茨茨河路、义义井井路和五五河路路等。其其中蒙蒙城路和和荣事事达大道道均在在合肥市“十一五”重点建设设的的九条主主干道道之列，临临泉泉路道排排工程程正在进进行。东向：凤台路、临临泉路和濉溪溪路连接着新新站区的站前前路、凤阳路路，使本区域域到火车站所所需时间不超超过20分钟，出行行十分便利。西向：濉溪路、临临泉路和北二二环路分别与与合作化路、潜潜山路和环湖湖东路相接，加加强了与城市市西区的连接接。南向：蒙城路和和和荣事达达大道道连接长长江中中路、直直达市市中心，有有效效导入市市中心心人流、车车流流。北向：合瓦路和和和荣事达达大道道连接庐庐阳产产业园、直直通通长丰，使使市市区与城城市外外围紧密密相连连。环境及配套到达市区，近在在在咫尺。分分布布有北环环绿化化带、森森林公公园以及及大型型水库，自自然然资源较较为贫贫瘠。教育配套：合肥肥肥市新庄庄小学学与项目目仅一一墙之隔隔，藕藕塘村幼幼儿园园距项目目仅100米，濉溪溪路路第一小小学、寿寿春中学学、庐庐阳中学学、合合肥市26中至本项项目目均不到3000米的距离离。医疗卫生：距本本本项目100米有合肥肥青青年医学学会庐庐阳社区区的门门诊部和和藕塘塘村卫生生室，乘乘车5分钟便可可以以到达濉濉溪路路上的合合肥市市长城医医院或或东边的的杏林林医院、惠惠恩恩医院。沿沿蒙蒙城路向向北步步行约10分钟亦可可达达市城建建医院院。商业设施：本项项项目周边边目前前无大型型商场场超市,东向蒙城城路路沿线有有酒店店、大型型购物物商场（北北京京联华）和农贸市市场场（固镇镇路上上）；南南边紧紧靠项目目配有有小型农农贸市市场；沿沿颍上上路南行10分钟到濉濉溪溪路（北北一环环路）上上，酒酒店餐饮饮、商商场和休休闲娱娱乐等商商业均均比较齐齐全。发展规划根据合肥市总体体体规划和和北移移东扩的的城市市发展战战略，城城市重心心将向向南转移移。其其中，北北部将将以交通通建设设和居住住老城城区发展展为重重点，依依托商商贸物流流、教教育文化化、高高尚住宅宅开发发等产业业，形形成环境境优美美、设施施完备备、功能能完善善的合肥肥北部部城区。项目周边概况【区域景观】区域内缺缺乏乏大型的的公园园、广场场类的的公众休休闲娱娱乐场所所。但但由于周周边住住宅小区区多数数为新建建社区区，社区区内的的景观相相对较较好。【周边环境】就项目周周边边环境而而言，由由于不处处在城城市交通通主干干道上，相相对对汽车噪噪音污污染、灯灯光污污染和粉粉尘污污染较少少。而项目东、南两两两个方向向基本本都为住住宅社社区，因因此不不会给本本项目目带来太太大的的影响。西、北方向为安安安徽钢材材中心心批发市市场，因因其不属属于加加工型企企业，亦亦不会带带来太太大的空空气污污染，但但是大大型运输输汽车车的频繁繁流动动会在一一定程程度上影影响本本项目的的外围围环境。若若该该项目在在建筑筑设计和和建筑筑材料的的使用用上做一一定的的处理，则则可可避免对对本项项目建成成后小小区居民民的居居住质量量造成成一定的的影响响。区域分析总结物业规模：本案所属区域————颍上路区区域域的房地地产市市场在售售个案案项目多多以小小区模式式开发发，以住住宅为为主，辅辅以配配套社区区商业业。社区区规模模以适于于管理理的中等等规模模社区为为主，总总建面集集中在在8万-23..2万㎡之间间，占占总量的39.338％；区域域内内仅有两两个社社区规模模较小小，远低低于10万㎡（如如：：富源小小区仅仅为2.3万㎡、正正丰丰苑仅为3.5万㎡），占占占总量的2.07％；另有有两两个规模模较大大的社区区（上上城国际际达114万㎡、金金都都华庭50万㎡），占占占总量的58.555％。随着区域房地产产产市场的的发展展，加上上政府府土地政政策的的限制，未未来来该区域域内将将很难再再有总总建面超超大的的项目出出现；；但是随随着小小高层、高高层层住宅的的发展展，个盘盘的总总建面不不会太太小，预预计未未来该区区域的的项目会会以总总建面在5-15万㎡的中中等等规模社社区为为开发主主体。建筑形态：本案所属区域定定定位为北北环商商住区，这这就就形成了了本区区域内社社区的的规划特特色是是以住宅宅为主主，配以以部分分沿街商商业。在在建社区区中，多多数建筑筑类型型囊括了了多层层、小高高层和和高层，一一方方面满足足了消消费者的的不同同需求，扩扩大大了项目目的潜潜在客户户范围围；另一一个方方面也体体现出出了小区区建筑筑的层次次感，彰彰显建筑筑美观观度。区区域内内已售罄罄或已已进入尾尾盘销销售的项项目以以多层为为主；；而现阶阶段市市场供应应量较较大的项项目则则以小高高层为为主，同同时多多层、小小高层层和高层层相结结合的综综合物物业。预计未来该区域域域内住宅宅项目目仍将以以小高高层为主主，但但是倾向向于小小高层和和高层层相结合合的综综合物业业，现现有的多多层和和小高层层结合合模式将将淡化化，多层层的供供应量将将会很很小。户型面积：区域内市场供应应应户型从从一室室一厅到到五室室两厅不不等，户户型面积积则为为35-11990㎡；但各各楼楼盘的主主力户户型仍然然以两两室两厅厅和三三室两厅厅为主主，尤以以三室室两厅最最为突突出，主主力户户型面积积在80-11220㎡之间。从户型、面积上上上来看，该该区区域内呈呈现两两种不同同的现现象：一一，先先期推出出的部部分项目目，户户型、面面积比比较大，导导致致销售周周期拉拉长，个个别项项目的销销售现现基本处处于停停滞状态态（如如海棠花花园、新新华文景景苑）；；二，近近期推推出的部部分项项目，户户型、面面积均不不大，开开盘热卖卖，后后期销售售也呈呈稳定的的局势势（如荷荷塘月月色、上上城国国际）。由由此此不难发发现：：由于大大户型型前期供供应量量过大，导导致致销售市市场疲疲软；中中小户户型则成成为该该区域内内的销销售热点点，备备受追捧捧。产品规划及风格格格产品规划的档次次次呈两极极分化化，一种种是项项目非常常大，产产品包罗罗万象象，另一一种是是楼盘的的档次次相对较较低，没没有自已已的规规划和建建筑特特色。景观和车位的设设设置从几个规模较大大大的楼盘盘来看看，其楼楼盘的的素质也也相对对较高，但但基基本具备备了与与之相匹匹配的的景观，高高档档的均以以水为为卖点。故故作作为水系系景观观住宅，较较能能够提升升楼盘盘的品质质。没没有水景景的社社区都在在社区区的绿化化上做做出卖点点。通过对周边现有有有的小区区进行行详细的的调查查发现，在在停停车要求求上，都都有一定定的相相似之处处。总总结起来来，有有如下两两点：：私家车不是此区区区域的主主要代代步工具具。多数楼盘都有车车车库，以以地下下停车库库为主主。1.1.2项目目目概况本项目位置稍偏偏偏，交通通状况况较东向向和南南向项目目相比比不甚便便捷，但但是随着着颍上上路北段段和临临泉路的的整改改，路面面状况况将得到到极大大改善，出出行行也随之之更加加便捷，未未来来交通状状况十十分乐观观。项项目学区区和周周边项目目基本本相同，周周边边新建社社区较较多，但但周边边生活配配套设设施不够够完善善，有待待发展展；随着着周边边住宅社社区建建设的日日趋完完善，客客户的的陆续入入住，配配套商业业也会会逐渐成成熟，生生活将日日趋便便利。地块总规划占地地地5万多平方方米米，呈梯梯形排排布，底底部基基本不带带商业业。周边配套——商商商业及居居住氛氛围已经经形成成，周边边有成成熟的购购物、学学区等，是是一一个具备备居住住潜质的的地段段；交通——该区交交通成熟熟、项项目周边边以有有现成往往返与与市区间间的公公交线路路；地块——地块本本身呈狭狭长型型，较为为平整整，没有有障碍碍物，宗宗地基基础状况况良好好，便于于统一一开发管管理；；地段前景——由由由于该区区域定定位为老老城区区的一部部分，未未来发展展方向向将以居居住为为住，因因此，在在此区域域内置置业的人人多以以居住为为主，投投资客很很少；；产品差异性————由于本地地块块自身条条件限限制，只只能作作成围和和式景景观，地地块较较小，很很难做做出组团团，因因此，我我们最最大的卖卖点，将将是产品品本身身，只有有在产产品本身身寻找找突破口口，做做该区域域，乃乃至合肥肥市面面上不曾曾出现现或者紧紧缺的的产品，才才是是我们定定位所所在。受地块面积不大大大的限制制，本本地块宜宜建小小高层或或高层层建筑，这这也也和周边边环境境及市场场发展展趋势相相吻合合。由于于本案案所在区区域已已建和在在建住住宅社区区大户户型供应应量较较大，预预计市市场吸纳纳能力力较弱，再再加加上政府府宏观观政策的的限制制，设计计节约约型、实实用型型的中小小户型型面积将将会更更符合市市场需需求，亦亦利于于后期的的快速速销售。1.1.3项目目目规划延延展由于本案是一个个个相对开开发，量量较小的的项目目，但由由于是是纯高层层产品品在整个个北区区来说，其其地地位也是是举足足轻重的的，因因此，我我们在在考虑整整体规规划的时时候应应该立足足于长长远的发发展眼眼光，而而不是是单看眼眼前的的土地。这这只只是开发发商开开发曲目目的前前奏，因因此，在在整体项项目规规划上我我们应应该把握握以下下几点：：整个土地是一个个个完整的的项目目，分批批开发发；在项目整体规划划划上要在在保证证在产品品独立立的基础础上是是延续统统一营营销主线线的；；各产品之间需要要要有一个个共同同的诉求求点，例例如连接接的营营销事件件；在营销的基础上上上注重品品牌的的建立，便便于于后续企企业发发展；改变单一的开发发发模式，整整合合各类资资源，灌灌以项目目的统统一品牌牌；提升开发商的角角角色，不不单单单是项目目的投投资方和和获利利方，而而是城城市运营营的角角色。整体战略构想顺应市场发展方方方向以居住为主功能能能的北区，是是承担疏解老老城人口和城城市功能的重重点新城区，老老城未来的置置业潮将大量量涌入本片区区。本项目应应该紧紧围绕绕“以人为本”展开定位和和规划。打造项目的唯一一一、个性性化理理念本项目应充分利利利用产品品优势势和地段段优势势，以塑塑造“全新精致致型型享受主主义生生活模式式”作为项目目规规划、开开发的的战略发发展核核心基础础，在在市场概概念和和形象上上具有有良好的的竞争争性和延延展性性。提升自身规划的的的要求根据项目规划要要要点要求求，高高容积率率、高高绿化标标准和和旁边的的高水水准中小小学校校都直接接影响响到项目目未来来的规划划设计计，为倡倡导“全新城市市中中心生活活模式式”提供了优优越越的规划划设计计空间。产品精致、浓缩缩缩，提升升社区区品质以漂泊情绪得以以以回归为为主线线，放弃弃对主主体景观观上的的要求，而而将将项目塑塑造成成一个“寻找最适适宜宜城市居居住模模式的回回归型型社区”，使住在在这这里的业业主享享受到最最便捷捷的生活活模式式，最享享受型型的居家家，最最回归型型的心心态。区域战略构思推论城市运营、区域域域城市功功能再再造的高度度定位本项项目；规模化、集团开开开发的总总思路路清晰指导本本项项目配套套开发发战略方方向；；城市运营，区域域域已经日日趋成成熟，形形成新新区域生生活中中心，逐步步实实现本项项目在在开发过过程中中价格、利利润润的全线升升值。战略延展建议根据项目整整整体定位位，在在住宅各各分区区之间实实现相相互呼应应、功功能互补补，同同时相互互独立立的整体体规划划。将各各分区区规划为为不同同档次、不不同同产品、不不同同主题的建建筑筑，从而而便于于分阶段段的开开发推广广；以“疲惫·回归归”为主基调，每每每期推出营营销销主题、热热点点不同，紧紧靠靠市场，不不断断创新，确确保保地产品品牌持持续开发发。而而且，各各期相相关配套套适度度超前考考虑，既既满足本本期的的使用功功能，又又能与整整个项项目融为为一体体；物业管理对浓厚厚厚人文社社区的的营造，企企业业、产品品品牌牌的延续续是至至关重要要的。“以人为本本，服务至至上”的服务宗宗旨将深得得民心，针针对本项目目强化物业业管理品牌牌感召力，以以树立良好好的市场口口碑，确保保产品美誉誉度的升华华；物业构想根据项目的优势势势，我司司认为为本项目目的物物业定位位为：：创业初期精致型型型享受主主义社社区形成项目在市场场场中对物物业的的第一印印象构构成元素素【北区】地段价价价值【会所】配套价价值值、产品品附加加值【社区】创新产产品品社区二、项目整体体定位位2.1.1项项项目形象象定位位创业初期精致型型型享受主主义社社区1、市场形象定定定位核心思思想想：核心竞争力＝产产产品物质质价值值+产品附加加值值产品附加值主要要要依靠配配套服服务、市市场品品牌形象象来提提升，而而其中中市场品品牌形形象的建建设为为重中之之中。强调舒适的自然然然生态人人居大大环境和和创业业型社区区的小小环境，塑塑造造为交通通便利利、配套套齐全全、产品品新颖颖、适合合居住住的理念念，使使得项目目市场场形象不不但有有坚实的的物质质基础作作为支支撑，更更有丰丰富的内内涵作作为理念念延展展。案名设定：橙堡创智天地阳光1002.1.2项项项目市场场定位位合肥北区稀有物物物业，一一流配配套，空空中主主题会所所，先先进的物物业管管理模式式本项目在产品物物物质形态态上，有有塑造成成为市市场独一一无二二的优质质产品品的先天条条件件，为达达到这这一目的的，我我司建议议，本本着差异异化、理理念化、品品牌牌建设原原则，对对产品建建立良良好市场场形象象定位。2.1.3目目目标客户户群定定位本案位于于于北区，是是老老城区的的一部部分，而而该区区域是相相对成成熟的居居住社社区，类类比周周边项目目，购购买的人人群多多为一次次性置置业的白白领，外外来合肥肥打工工的生意意人，和和周边的的老城城区居民民，在在次区域域内购购房多以以自住住为主，投投资资客非常常少。主客户群外地来合肥打工工工、创业业的人人员市区内的工薪阶阶阶层具有地域情节的的的周边居居民年轻的一次置业业业的白领领次客户群市区一部分有一一一定收入入老人人及子女女客户范围合肥市主力消费者描述述述总体客户群体相相相对较为为年轻轻，多数数在35岁上下区区间间内；总体客户群体为为为中等收收入者者，年均均家庭庭总收入8万元左右右；；总体客户多为首首首次置业业者，投投资人群群非常常少。三、社区规划3.1.1地块块块总体规规划文化主张利用城市中心的的的稀缺景景观资资源的优优势，积积极提倡倡国际际化的、人人文文的、平平静的的、自然然的生生态的居居住生生活，引引导人人们在注注重居居住的完完美、细细节的使使用功功能的同同时，向向追求住住宅的的居住文文化与与生活境境界改改变。本项目在生活主主主旨方面面，引引起目标标客户户对身心心自由由、健康康平和和的向往往、引引发对生生活真真正价值值的思思考与探探讨。在在表现项项目卓卓尔不凡凡和脱脱俗气质质的同同时，带带给人人对项目目的所所体现出出的生生活意境境的向向往。在规划上要注重重重文化的的贯穿穿，大到到景观观、园林林，小小到建筑筑、外外立面都都要紧紧密贴近近我们们定位的的这类类人群的的生活活气息。我们在这里提倡倡倡的是一一种转转换与便便捷与与庸懒之之间的的欧洲生生活文文化。2.规划现状A组团B组团A组团B组团C组团项目地块为呈长长长方形，主主景景观轴和和广场场于小区区中心心。我们们将产产品分为为三大大类，分分批推推出。3.规划原理贯穿整个文化主主主线在整整体规规划建筑筑中；；园林、景观紧握握握放松、享享受受的意境境；整体规划的时候候候，因为为是整整个项目目分几几个阶段段销售售，在产产品是是不宜一一次推推出，每每期则则需要有有新的的卖点；；一期地块被道路路路自然分分割成成为南北北两片片，我们们在这这样自然然条件件的基础础上，充充分利用用营销销和后天天的创创造，用用景观观大道和和内庭庭式风情情街铺铺将建筑筑连接接起来；；以上是我们在对对对地块进进行整整体规划划时的的原则，只只要要不偏离离这个个原则，相相信信大的线线条把把握正确确了，我我们再在在细节节上下工工夫。4.项目规划延延展展一轴二心三组团团团泛会所所一轴诠释：社区内以一条主主主线路为为轴心心，将小小区自自然分割割成南南北两片片，这这条纽带带作为为整个小小区生生活和休休闲的的中心，也也是是人车行行的主主要线路路。该该轴线定定位为为景观轴轴，名名称可根根据小小区名称称再取取。二心诠释：两个主题景观广广广场，根根据小小区的特特色，可可设置一一个为为许愿广广场，有有喷水池池设计计，一个个为状状元广场——拓印状状元元手印、脚脚膜膜，类似似星光光大道，如如图图示：许愿喷喷喷池状元元元广场三组团诠释：其实这里指的三三三组团，并并不不是一般般概念念上的组组团式式景观，而而是是指项目目从销销售角度度分三三批进行行开发发，每次次开发发销售的的产品品特色不不同。物物业类型型为：：A组团为：1#、2#楼，其产产品品主要是是带入入户花园园、露露台的高高层；；B组团为4#、5#、6#、8#楼，其产产品品为挑高高、小小复式及及子母母套房；C组团为小小区区入口处3#、7#、9#楼，产品品为为小户型型精装装修公寓寓。泛会所诠释：我们提出的会所所所不是在在小区区内部设设置，而而是在楼楼顶设设置的空空中会会所，之之所以以是泛会会所的的概念，我我们们是把一一些主主题会所所分拆拆到不同同的楼楼里，分分流人人群。例例如：：A组团顶层层主主题会所所则是是艺术文文化会会所，以以手工工油画、咖咖啡啡厅为主主；B组团顶层层主主体会所所为运运动休闲闲会所所，设置置游泳泳池、健健身馆馆为主；C组团主题题会会所为生生态会会所，设设置空空中花园园、书书吧、茶茶艺馆馆为主。5.建筑设计风风格格立面造型：设计计计以简洁洁明快快为主调调，采采用欧陆陆风情情与现代代生活活相结合合的设设计手法法，创创造具有有识别别性，统统一性性的丰富富立面面造型。其其具具体表现现在：：造型：造型丰富富富，每栋栋单体体造型不不仅考考虑本身身的完完整及独独立性性，也同同时满满足组合合成排排后之整整体效效果，作作到高高低错落落丰富富有序，拼拼合合效果统统一而而有变化化，形形成自然然和谐谐的天际际线效效果。外墙建筑材料：：：尽量采用用新新型材料料，以以创造丰丰富新新颖的视视觉效效果。外外墙部部分采用用石材材,丰富的色色彩彩与质感感对比比砖墙更更显出出社区的的高贵贵。色彩彩上以以轻松明明快的的色调为为主，其其颜色可可以多多种，以以营造造整体与与个体体的识别别性及及生动性性，建建议采用用橙色色、白色色等。门庭：可在每栋栋栋楼设置置挑高高7.8米大堂入入户户，即显显示出出业主的的尊贵贵、豪华华，也也塑造了了开发发商大手手笔的的形象。每栋楼体按照类类类型不同,拥有私人人草草坪、露露台与与空中花花园。成成为标准准的欧欧陆简约约式洋洋房。6.产品建议产品是项目最本本本质、最最核心心的部分分，客客户产生生购买买行为的的最终终落脚点点。因因此在控控制项项目成本本的同同时，一一定要要确保产产品的的质量。包包括括：规划划设计计、所处处地段段、园林林设计计、户型型产品品、销售售服务务、物业业管理理、小区区设施施、社区区文化化。每期产品都涵盖盖盖一个主主题，及及围绕一一个统统一的诉诉求点点，即最最适合合创业阶阶段人人群居住住的精精致享受受型社社区。每每期的的产品类类型都都涵盖一一个卖卖点，即即我们们会引入入几大大卖点类类户型型，作为为分期期销售的的结点点：带入户花园、露露露台的高高层，面面积控制制在60——120平米之间间；；70——90平平米之间间的小小复式，以以及及40——60平米之间间的的挑高；；30——80平平米之间间精装装修小户户型；；70+40（平平平米）；80+330（平米），子子母房设计；；每栋楼顶的主题题题会所设设计。稍后我们会提供供供以上几几类户户型的参参考户户型图纸纸以供供设计院院参考考。7.户型和面积积建建议A组团建筑特色色色：全欧陆陆简简约式风风格，为为蝶型外外观，每每户均设设置入入户花园园，赠赠送大面面积露露台；B、C组团建筑筑特色色：欧陆陆简约风风格，板板式高层层。各组团产品建议议议：A组团A组团的户型组组组成结构建建议议，A组团作为为项项目首期期推出出的产品品，是是打项目目品牌牌的产品品，除除了要强强调区区域环境境、楼楼盘品质质等硬硬件的基基础上上，户型型的设设置也是是影响响销售的的主要要因素之之一，在在首期产产品的的顾客群群的定定位上，应应以以90平米小三三房房为主即即三房房的面积积控制制在100㎡以内，适适适量的投投放两两房两厅厅的户户型，每每户赠赠送大面面积露露台和入入户花花园。高高层的的洋房设设计，在在合肥堪堪称首首家。B组团B组团的整体定定定位是对A组团产品品的的整体升升级，更更要求在在产品品上求新新，求求变的基基础上上，更适适合本本案消费费群体体的生活活特征征，产品品以挑挑高、小小复式式及子母母套房房为主。小小复复式面积积均在在90平米以内内，挑挑高则在在单层层面积在40——60平米以内内，子子母套房房则是是考虑刚刚成家家的年轻轻人，父父母希望望照顾顾子女，又又希希望保持持相对对独立的的生活活空间，则则设设置在一一层相相邻两户户为：：80平米两房房两两厅+40平米1房1厅，有需需要要也可以以将两两套打通通使用用。C组团C组团是整个小小小区产品的的最最后一期期，则则应该以以快销销为主，为为避避免销售售的滞滞后性，应应选选择总价价低，适适合业主主居住住的单身身小户户型公寓寓为主主。考虑虑精装装修是考考虑我我们的目目标人人群，均均是工工作繁忙忙，在在外打工工或者者创业的的人员员，他们们没有有多余的的时间间去装修修，我我们可以以提供供几种装装修风风格和套套餐的的精装修修模式式供其选选择。8.规划优势超宽楼间距，生生生活更精精致项目总体容积率率率控制在2.5左右，这这在在纯高层层项目目中已经经算相相对较低低的。由由于项目目是狭狭长地块块，小小区是围围和式式建造的的，因因此，楼楼间距距超宽，成成为为规划上上一个个最大的的优势势，集中中的内内庭式景景观，便便于户户户欣赏赏。这是是多数数高层所所不具具备的。三重商业，步行行行尺度齐全的商业配套套套、适度度的步步行距离离、完完善的步步行体体系，打打造一一个优生生态、低低污染，不不依依附于汽汽车的的生活社社区。一重商业：项目目目周边大众众型型的便利利店、大大型超市市、小小饭店、邮邮局局；二重商业：项目目目自身配配套的的商业楼楼及内内庭式商商业街街铺；三重商业：楼层层层顶端主主题型型会所，涵涵盖盖娱乐休闲闲型型的美容容美发发、大型型会所所，甚至至异域域风情型型的咖咖啡吧、酒酒坊坊也一应俱俱全全。3.1.2景观观观规划本案的景观环境境境中提出“天人合一”的生态文文化化景观理理念，主主推休闲闲、享享受的社社区风风情，整整个项项目用景景观广广场和景景观小小品品质质小景景观贯穿穿始终终。形成成独具具中原特特色的的文化社社区。坡地型叶状景观观观小品结合外部的大环环环境，充充分融融入到每每个组组团绿化化当中中，以住住宅为为基础，以以小小区中央央区域域的“绿肺”为中心，强强强调点线线面的的空间组组合方方式，社社区景景观的营营造将将遵循自自然的的原理和和本社社区的特特色，借借助组团团式的的建筑小小品和和的自然然结合合，创造造出独独具特色色的社社区环境境。做做到整个个社区区一年四四季常常青，不不同的的季节用用不同同植物进进行搭搭配，做做到移移步换景景，步步移景移移的实实景。环环境设设计原则则建议议如下：：环境设计应将建建建筑重组组为景景观的一一部分分，与道道路、树树、花坛坛、广广场等和和建筑筑轮廓构构成一一组完整整的小小区景观观，所所有的景景观布布置应环环绕建建筑，使使环境境、建筑筑之间间的封闭闭与开开放、紧紧凑与与松散，关关系系趋向和和谐。绿化及园林设计计计应保证证美观观与实用用相结结合，做做到有有区域功功能划划分（如如儿童童区、老老人区区），使使社区区的绿化化带同同时成为为小区区的社交交空间间。注意抗寒性及色色色彩的处处理。利用自然形成的的的南北坡坡地，建建造有层层次感感的溪水水、竹竹林、石石滩等等，这样样的构构建更生生动，更更有灵性性。社区内景观绿地地地，围绕景景观观大道融合合具具有异国国气息息的两大主主题题广场，展展示示的不仅仅是社社区的精精神，更更是区域域形象象。景观小品：社区中心的景观观观大道可可以城城市或者者著名名景点的的名称称来命名名。物业管理建议物业管理是客户户户在购买买房屋屋时前三三位需需解答的的问题题。物业业管理理的品质质就决决定了物物业未未来的品品质。因因此选择择好的的物业公公司等等于选择择了对对物业未未来良良好保障障。我们建议，本项项项目的物物业管管理用两两个方方案进行行：一、委托广州一一一类知名名且有有住宅管管理经经验的物物业公公司进行行物业业管理，这这对对销售有有重要要利好。二、委托知名物物物业管理理公司司做项目目的顾顾问公司司，同同时自己己做管管理。无论上述哪种形形形式，均均应在在销售前前敲定定，选择择的物物业管理理公司司应有号号召力力，物业业公司司应做下下述文文件：1、《物业管理理理公约》2、《物业管理理理人员手册册》3、《物业装修修修管理规定定》4、《房产治安安安管理规定定》5、《房产交通通通停车管理理规规定》上述文件仅做参参参考。物物业公公司确定定后，应应参与环环境设设计，对对小区区功能分分区及及交通线线路布布局等提提出意意见，以以确保保客户入入住后后，各项项配套套使用的的合理理性，减减少纠纠纷，从从而减减少重复复建设设，确保保小区区优质品品牌3.1.4小区区区智能化化具体小区智能化化化建议：：1.小区内背景景景音乐2.户内设远红红红外探头头及远远程报警警按钮钮(与中心控控制制机房联联网))3.小区周界红红红外对射射,电视监控控,智能巡更更4.彩色可视对对对讲系统统5.设煤气泄露露露报警器器(由天然气气公公司安装装,与小区控控制制中心机机房不不联网)6.一卡通(入入入户门、电电梯梯、停车车)（一）安全防范范范系统1、小区周界红红红外线防越越系系统2、闭路电视监监监控系统3、楼宇门禁对对对讲系统4、住户报警及及及联动控制制系系统5、电子巡更系系系统（二）信息服务务务系统1、高速宽带计计计算机网络络2、INTERRNNRT高速宽带带接接入3、卫星闭路电电电视4、电子公告牌牌牌5、信息增值服服服务系统（三）社区智能能能管理系系统1、车辆出入与与与停车管理理2、背景音乐、紧紧紧急广播播3、公共设备监监监控管理系系统统4、物业管理计计计算机系统统5、IC卡一卡卡通系统统（四）家庭智能能能化系统统1、家庭智能化化化家电系统统以上是对物管的的的一些基基础要要求，具具体营营销的时时候，可可以适当当的增增添一些些附加加价值服服务。四、A组团营营销策略略4.1.1产品定位位由于A组团的产产品定定位为高高层电梯梯洋房房因此，我我们们的产品品的定定位宗旨旨是：：做北区稀缺产品品品；在每样产品上的的的细节做做到及及至，增增加其其附加价价值；；以关怀人性为主主主诉求点点；力求突现享受型型型、创业业型社社区产品定位为：带带带入户花花园、露露台的花花样小小宅（宽housse）4.1.2A组团形象象定定位本项目形象表达达达过程可可表现现为：创业型社区→北北北区目前前市场场上最具具风味味的高层层花园园洋房社社区→舒适、庸庸懒懒的生活→让疲惫的的心心情在家家里回回归。提提升为为：——花样美宅，生生生活寻梦之之旅旅4.1.3营营营销推广广定位位便捷、健康、舒舒舒适、减减压的的人居生生活区区4.1.4生生生活方式式定位位我们在这里倡导导导的是一一种全全新的生生活模模式，除除了居居住，除除了享享受，在在这里里便捷也也是另另外一种种概念念。便捷=庸懒在这里的生活方方方式：户型上的精致、实实用使我的居居家更科学，工工作更事半功功倍；生活上的配套，可可以坐在家里里，享受各项项便利的物业业服务；中、小户