交房前期物业服务协议

第第10页共#页前期物业管理服务协议甲方：（物业服务企业）：南京市旺旺物业管理有限公司乙方：（业主或物业使用人）：姓名：身份证号：为切实履行《前期物业服务合同》，根据物业管理法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖合同或相关租赁合同时，甲乙双方就前期物业管理服务事宜，依据开发建设单位与甲方签订的《前期物业服务合同》订立本协议。其中，甲方为履行《前期物业服务合同》的物业服务企业，乙方为业主或物业使用人）。第一条物业基本情况：一、本项目物业名称：二、乙方拥有或使用的物业（简称“乙方物业”）的相关合同编号：□物业销售（预售）合同编号：□物业租赁合同编号：三、乙方物业类型：四、乙方物业坐落位置及面积：号楼层号，建筑面积平方米。第二条管理服务内容与质量一、在本项目物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、对物业享有统一进行物业管理的权利；2、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细详见《商品房买卖合同（预售）》或《商品房预售合同》）；3、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见《商品房买卖合同（预售）》或《商品房预售合同》）；4、物业共用部位和公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆停放秩序管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；对商业部分的物业的经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理；8、装饰装修管理服务：9、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定各项物业管理制度；制止或劝导停止违反国家法律法规、政策或违反物业管理制度的行为，或者提请有关部门处理；10、委托专业公司承担本项目物业的专项管理与服务业务；11、物业档案资料管理。二、甲方提供的前期物业管理服务应达到《商品房买卖合同（预售）》或《商品房预售合同》约定的质量标准。三、乙方可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三条物业管理服务费用一、物业管理服务费用实行包干制（包括物业管理费及其他费用，但不包括共用部位共用设施设备大、中修或者更新或者改造的费用，亦不包括前期物业服务合同规定需另行收取的其他费用）。1、物业管理服务费用由乙方按其拥有或使用的物业的建筑面积交纳，具体构成及标准如下：（1）公共性服务物业管理费：（1）、规划1#办公楼：2.8元/平方•月；（不含空调使用费）（2）、规划2#、4#公寓：2.2元/平方•月；（不含空调使用费）（3）、住宅：1.80元/平方•月。（4）、住宅底层商业物业服务费：5.0元/平方•月（不含空调使用费）;以上收费标准可随行业规范及不可预见物价增长因素进行调整。公共性服务物业管理费主要用于以下开支：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）本项目物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）本项目物业管理区域公共清洁卫生、消杀费用；4）本项目物业管理区域公共绿化养护费用；5）本项目物业管理区域公共秩序维护、管理费用；6）办公费用；7）物业管理企业固定资产折旧；8）本项目物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9）法定税费；10）物业管理企业的利润。（2）公共水电费（分摊）：1）公共水电费：0.40元/月.平方米公共水电费用主要由以下几项构成：1）楼宇的消防和对讲等弱电系统电费；2）公共场所照明电费；3）公共保洁清洗和绿化水电费：4）电梯电费；5）水泵水电费；6）其它办公及公共机电设备运行所发生的用电、用水的费用开支;7）水电损耗费用。甲方按照上述标准收取公共服务物业管理费及公共水电费（公摊），并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。（3）住户水电费用缴纳标准：1）水费：2.3元/吨2）电费：0.5283元/度分时电价早8:00-晚9:000.5583元/度晚9:00-早8:000.3583元/度、物业服务费用缴付方式（1）乙方应于接收或者应当接收乙方物业之日的次日起交纳上述物业管理费、公共水电费（公摊）、水电费及其他费用。在规定期限内乙方不办理相关接收手续的，在规定的期限届满次日起即视为已经接收，乙方应按上述约定开始支付物业管理服务费用。（2）乙方缴纳费用时间：按每季交纳，乙方应在每季首月5日前履行交纳义务。（3）如乙方为业主，且乙方出租乙方物业的，上述物业管理服务费用由乙方缴纳。乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳上述物业管理服务费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。3、乙方物业空置的，乙方仍应交纳空置物业的物业管理服务费用。二、乙方专有物业部分的水、电、气、通讯费用、有线电视费和维修费用1、水、电费：自乙方物业交付（含视为交付）之日起按表、用或按预付费方式结算（包括公摊费用），由甲方代收代缴。2、燃气费、通讯费用、有线电视费由乙方自行向有关部门或单位缴纳。3、甲方提供的本协议约定的公共性服务物业管理之外的服务、甲方对乙方专有物业、自有设备、毗连部位保修期过后的维修、养护和其他特约服务，由乙方按实际发生的费用计付，收费标准由甲、乙双方协定。三、乙方专有物业部分的装饰装修管理相关费用1、装修保证金。该笔保证金的金额由甲乙双方于装饰装修前另行签订的《装饰装修管理协议》约定。乙方专有物业部分的装饰装修完工后，甲方对该装饰装修进行完工检查，若乙方专有物业部分的装饰装修无超出装修申请内容及无违反《装饰装修管理协议》的约定，该笔保证金会在三个月内无息返还。2、装修建筑垃圾清运费，乙方装修时应按照如下标准向甲方支付该笔费用（不含拆墙部分）：公寓、住宅、商铺、写字楼：3元/平方，砸墙：5元/平方。3、一次性电梯使用费，乙方装修时应按照如下标准向甲方支付该笔费用：公寓、住宅、商铺、写字楼：3元/平方四、保险1、本项目物业共用部位、共用设施设备的保险和第三者责任保险由甲方从公共性服务物业管理费中支出。2、乙方物业、乙方的财产与人身（包括雇员）安全的保险由乙方自行购买，若乙方或物业使用人未及时对其乙方物业及其相关的财产及人身购买保险，则由此引发的后果由乙方自行负责。五、乙方转让物业时，须交清转让之前的上述物业管理服务费用及其它约定的相¥曲中关费用。第四条物业的经营与管理一、停车场所有权归开发建设单位所有，并委托甲方管理，乙方有优先使用权，但未经甲方同意，任何单位和个人不得侵占和挪用。乙方需要停放机动车辆的，应当事先与甲方商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。车位使用人应按露天车位:100元/个•月、车库车位200元/个•月（据实填写）的标准向甲方交纳元/月停车管理费，元/月停车服务费。临时停车按当地物价部门核准的收费标准执行。二、停车场车位使用人应与甲方签订书面的《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务三、甲主对本物业停车场的管理及车位使用人交纳的停车管理服务费仅限于并仅作为车辆进出、车位整洁、无障碍等的管理或管理费，而不应理解为对车辆的保管或车辆保管费。车位使用人对机动车辆有保管要求的，应当事先与物业服务企业协商约定。车位使用人与甲方没有就机动车辆看管达成保管协议的，甲方对机动车辆及车辆内的财物的丢失、损坏、被盗抢等不负责任。四、本物业管理区域内路面临时停车位和共有部位、公用设备设施根据《商品房买卖合同（预售）》或《商品房预售合同》的约定，统一由甲方经营，经营收入由甲方收取并用于弥补物业管理服务费用或专项维修资金的不足。五、乙方安装在甲方管理区域内的各类空调外机，甲方不负责保管责任，如遇甲方需要使用乙方空调外机所占用的位置，乙方需无条件将空调外机移位或拆除，其发生的一切费用由乙方承担。乙方如需对其安装在顶层的空调室外机、组进行维修，应经过甲方许可后方可进入楼顶区域。第五条物业的使用与维护一、业主大会成立前，由甲方根据有关法律法规及《临时管理规约》，制订本物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。甲方根据规章制度提供管理服务时，乙方应给予必要配合。二、甲方可采取规劝、调解等必要措施，制止业主、物业使用人违反管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。对于物业使用人以及业主的访客违反上述规约或规章制度面造成的损失、损害，业主或物业使用人应承担连带责任。三、甲方应向全体业主（物业使用人）通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督。四、乙方应确保其自用物业（专有部位）不存在任何危及公共安全利益或其他业主（物业使用人）合法权益的安全隐患。五、对本项目物业的公用设施任何人不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本项目物业内改、扩建或完善配套工程项目，需报有关部门批准，经运营公司同意后，方可实施。因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本项目物业管理区域内道路、场地的，应征得开发建设单位的同意；乙方确需临时占用、挖掘本项目物业管理区域内道路、场地的，应征得开发建设单位的和甲方的同意。临时占用、挖掘本项目物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。乙方不得占用、损坏本项目物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，必须事先获得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。六、乙方所购或所租用的物业在使用期间内，乙方不得擅自改变所在建筑的外观和结构，否则，乙方应立即修复并承担费用，如因此造成的损坏应自费修缮，并承担违约责任。七、乙方空调室外机应统一放置在指定位置、不得拆除或破坏用于装饰的建筑百叶护栏、玻璃幕墙等；禁止乙方安装外置式防盗网、在屋顶（含商业用房）或外墙面安装影响外立面的搭建行为、将露台（室外平台）私自改作他用或搭建任何建筑物、构筑物等。八、乙方不得将住宅、车库、储藏室改为餐饮、娱乐等商业用房和将其共有部分改变用途。九、如乙方物业为商业用房，乙方不论自行经营或转租给他人经营，需将商铺经营内容、租赁合同复印件以及承租人的相关资料交到甲方备案。同时经营者须根据其经营管理内容、营业执照、卫生许可证、消防合格证等相关上墙证照复印件交甲方备案。十、如乙方物业为商业用房，则商铺经营过程中涉及商铺用途、营业时间、雇员通道、货物运输和存储、垃圾存放和清运、车辆运行、商铺清洁卫生、音乐噪声气味控制、店堂及商品陈列、招牌和指示牌设置、商铺照明、POP及美化陈列、营业推广和宣传、节日布置等行为，乙方均应保证遵守甲方制订的规章。十^一、如乙方物业为商业用房，乙方对商铺经营产生废气、废油、噪音等必须有消除措施并在装修前将处理方案报甲方审核、备案。十二、本项目物业的商铺广告灯箱钢架及走线将由甲方统一制作标准，乙方若需施工，应按此标准制作。十三、甲乙双方应根据本项目物业的装饰装修管理规定签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用（只能收取押金）等事项进行约定，并事先告知乙方装饰装修中的禁止行为和注意事项。依照国家相关法律法规的规定，乙方在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向甲方办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。乙方拒不办理登记、批准手续的，甲方有权按照管理规定或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入本项目物业管理区域。乙方在交房乙方物业时应当与甲方签订《装饰装修管理服务协议》，并应向甲方缴纳装修保证金，以约束乙方在装修过程中对乙方物业的建筑造成损害等行为，装修完按约定退还装修保证金。乙方在装修过程中不得擅自改变房屋结构及外立面，不得破坏防水层。甲方对乙方装饰装修活动有权进行监督管理，在甲方进行巡查时，乙方不得拒绝和阻碍。若因乙方装修过程中破坏防水层或水管暗埋造成的渗漏水等引起的邻里纠纷等责任由乙方承担。乙方不得破坏公共部位的铺装及绿化，不得占用公共通道或广场。十四、物业管理用房由甲方统一管理和使用，甲方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。十五、按照安全、公平、合理的原则，乙方应正确处理乙方物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第六条维修资金一、维修资金的缴纳：根据《物业管理条例》规定，本项目物业建立共用部位、共用设施设备保修保养期满后大中修、更新、改造的维修基金，业主在收楼时应按如下标准向开发商缴纳维修资金：1、房屋维修资金：按江阴市相关标准执行2、电梯更新资金：按江阴市相关标准执行二、房屋维修资金和电梯更新资金的管理：业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。三、房屋维修资金和电梯更新资金的使用：用于共有部分的维修和电梯更新。四、房屋维修资金和电梯更新资金的续筹：房屋维修资金和电梯更新资金不敷使用时，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。第七条其它约定事项一、甲方可选聘专业公司承担本项目物业的专项管理与服务业务，但不得将本项目物业的整体管理责任转让给第三方。二、非因甲方管理责任原因，甲方不承担物业管理区域内业主和物业使用人的人身伤害和财产损失责任。甲方履行以下义务，即应视为合理履行物业服务企业的安全保障（防范）的义务：（1）建立治安防范的管理制度；（2）24小时巡逻公共区域；（3）对于发生在物业管理区域内的治安事件，协助公安部门办案。三、乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题通过合法的途径向甲方提出意见和建议。四、业主应遵守并督促物业使用人遵守本协议及本物业的《临时管理规约》。对物业使用人违反《临时管理规约》、《前期物业服务合同》和本协议造成损失、损害的，业主应承担相应的责任。第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所交费用。四、乙方违反约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日5%。的标准向甲方支付违约金；累计欠交物业管理服务费用达当年总额30%的，甲方有权停止向乙方提供物业管理服务，造成甲方损失的，乙方应给予赔偿。五、以下情况甲方不承担责任：1、天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害；3、因物业或其他标的物本身固有瑕疵所致的损害；4、因乙方（物业使用人）或第三者之故意、过失所致的损害；5、乙方物业专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；6、因甲方书面建议开发建设单位改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而开发建设单位未采取所致的损害；7、因30%以上业主或物业使用人延迟交付物业管理服