美国地产科技研究报告2020正式版

美国地产科技研究报告2020年4月0目录综述 2一、“地产科技”概念及分类 3二、地产科技的发展 5三、地产科技细分行业及发展阶段 6四、2019地产科技风投回顾 74.1风险投资破金额数量双纪录 74.2单笔交易金额创新高 84.3中后期更受风投青睐 8五、北美地产科技投资机会 105.1美国地产科技2019风投回顾 105.2美国地产科技投资标的简介 115.2.1虚拟现实 115.2.2在线投资 125.2.3智能物管 145.2.4智能家居 15综述相信大多数人都对金融科技（FinTech）耳熟能详。随着传统的金融行业拥抱新兴科技并与之结合，诸如国内的蚂蚁金服、陆金所，国外的Oscar、AtomBank等都迅速崛起成为金融界的新晋势力。然而很多人都还没意识到，一个甚至比金融业更为传统的行业也正在悄悄地将科技升级应用到自己的领域，这就是房地产行业与科技行业结合后的地产科技行业（RealEstateTech/PropTech）。随着地产科技进入3.0时代，大批地产科技下的细分行业纷纷涌现，12个细分行业中过半都仍处于初始发展阶段。这便产生了大量优质的前期投资机会。无论是全球范围还是美国市场，2019年都是一次里程碑，因为在融资总额和交易数量两方面都有所突破。更重要的是，最高单笔成交额在2019年达到60亿美元，突破2018年的58亿美元上限。成交额中位数也同比增长了超过170%。这说明地产科技初创企业的估值在普遍攀升。一方面是由于近年来地产科技的应用加速，另一方面是因为机构投资者对地产科技行业的未来充满信心。投资标的方面，我们横向比较了“虚拟现实”、“在线投资”、“智能物管”和“智能家居”四个地产科技细分行业，认为“在线投资”由于其平台化的运作模式，往往要求公司具有一定的规模，因此很难存在合适的早期投资机会。而“智能家居”虽然有着极具潜力的市场前景，但是公司彼此之间的竞争同样十分激烈，需要投资人谨慎挑选优质投资对象。最后，“虚拟现实”和“智能物管”目前尚处于起步阶段，存在一定数量的初期投资机会的同时，尚未对各自行业内传统的运作方式形成强烈的冲击，建议投资人参考我们所选取的潜在标的，重点考虑当前的行业领先者。虽然传统商业地产行业的参与者对地产科技的崛起存在不同的看法，但是机构投资者对于该技术在地产行业的应用普遍有较高的期待。毕竟目前的技术已经覆盖了住宅地产、商业地产、借贷金融服务领域，也开发出了线上地产中介、自动购房交易平台、SaaS地产大数据供应商等新型平台和服务。2019年，随着更多机构投资者的入场，行业创新正持续升级，从客户关系管理，经纪服务到建筑和租户体验平台等，新技术的运用和驱动效率都达到了最新水平，相信地产技术行业前景一片光明。一、“地产科技”概念及分类地产科技是地产行业衍生的新兴行业，分为狭义和广义两种：狭义的地产科技是指在地产项目开发中通过楼盘规划、建筑材料、物联网等环节，运用科技元素提升产品的科技含量，以增加工作和生活的舒适性1，从而打造性价比较高的新型房产；而广义的地产科技，是指通过信息技术，运用软件及科技手段为地产行业参与者如中介、投资者、借贷者、房屋拥有者、物业管理者、购房者等提供电子化、智能化服务的行业。本文要讨论的正是后者。FinTech专注于在金融中使用技术的方式类似，PropTech也将科技融入到地产行业来满足房地产行业的需求。根据牛津大学的研究，PropTech和FinTech的关系是部分重合关系。来源：Oxford,PROPTECH3.0:THEFUTUREOFREALESTATE,July2018.随着近年来地产科技对传统房地产行业商业模式的持续改造，地产科技又可细分为以下几个代表领域:物业管理：用于管理某栋楼房的日常运营的科技。工程管理：用于管理在建楼房的工程科技。设施管理：应用于实现楼房的长期可持续性和利用资源的有效性的科技。投资组合管理：提供信息、数据等帮助地产投资者定制投资策略的科技。1来源：MBA智库家居服务：帮助住户管理其家居日常的科技。房屋搜索：用于寻找短期、长期住所的消费者工具。房产中介工具：帮助房产中介完成日常工作及自动化的科技。室内测绘：为地产创造室内模型、视图的科技。智能家居：家居领域的智能解决方案。数据来源：VentureScanner二、地产科技的发展虽然地产科技的概念在近几年逐渐进入大众视野，但事实上，房地产行业早在20世纪90年代后期就开始有意识地运用科技提升自身的竞争力和效率了。在地产科技1.0时代（即20世纪80年代），改革主要发生在美国和英国，随着大量IT公司的崛起，当时的房地产行业很自然地试图加入科技行业，其中有许多标志性的公司，如在1998年上市的地产数据巨头CoStar；紧接着在1999年的成功上市的住宅地产信息方HomeStore等。再比如随着美国房地产信托投资委员会（NCREIF）的成立和地产估值软件Argus的开发，地产企业开始逐渐脱离excel表格，而采用开发软件，提供全面的封闭式企业服务，但这些服务需要客户定制。所以这一阶段的房地产和科技的结合大多仅体现在数据的被动整合，较为表面。随着科技逐渐发展，房地产科技2.0时代从20世纪90年代开始，于2010年后更加成熟。伴随互联网接入和电子邮件的兴起，电子商务开始进入人们的生活，互联网信息服务首先在住宅市场中成长起来。从2000年开始，迅速成长起在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台等地产科技行业。技术不再停留在整合信息的表面，开始向房地产更深处的服务方式渗透。这一阶段最具代表性的地产科技公司就是Airbnb以及WeWork。通过技术驱使的高效服务和“空间共享”这一理念创新相结合，这两家公司都无疑取得了巨大的成功。该阶段的房地产科技行业，虽然消费者和房产互动方式的本质没有发生太多改变，但是交易配对，信息流动的效率无疑已经相较传统房地产取得了长足的进步。来源：DavidSnider,TheFutureOfRealEstateTech:HowWeGotHereAndWhat’sNextInAnExplodingNewEcosystem,Feb132018；BainCapital；GCAAdvisors,PropTechMarketUpdate,2019Year-EndReview.随着2020年的到来，房地产科技正在逐渐转向3.0时代：随着区块链、AI等科技的崛起，地产科技也在变革。科技不再局限于在宏观层面对地产行业进行改造，而是深度穿透整个产业链，一方面运用大数据，大平台的新晋技术进一步提升产业运作的速度和准确度，一方面通过虚拟现实，物联网等技术针对消费者和产业的交互方式发动变革。至此，传统房地产行业的方方面面都有着与科技结合的可能性，嗅觉敏锐的风投机构最先意识到这其中蕴藏的潜力，于是纷纷入场。地产科技的革命正不断吸引大量的资本来寻求高回报。伴随着大量资本的涌入，试图用科技变革传统地产行业方方面面的创业公司如雨后春笋般涌现。2三、地产科技细分行业及发展阶段VentureScanner通过搜集65个国家1785家地产科技初创公司的融资数据，根据平均企业年龄以及平均融资金额将初创公司所处阶段划分为四种：初始阶段，成熟阶段，行业重塑者以及重量级选手。截至2019年底，共有7个细分地产科技行业处于“初始阶段”，4个处于“成熟阶段”，个被归类于“行业重塑者”下。目前还没有企业属于“重量级选手”，即融资金额较高同时存在时间较长。最有希望成为重量级选手的是房屋保险细分行业。数据来源：VentureScanner,2019.122来源：BainCapital.四、2019地产科技风投回顾4.1风险投资破金额数量双纪录对于房地产科技行业而言，2019年是突破性的一年，因为全球风险投资金额达到了亿美元3，同比增长了227％以上，可谓创历史新高。有一半以上的投资在2019年下半年完成，交易涵盖了商业地产、住宅地产、建筑和金融服务等多项地产细分行业。事实上，仅在2019年上半年，全球地产科技的风投金额就飙升至140亿美元的新高点，比2018年同期增长超300%，甚至超过了2017年全年以127亿美元4创下的历史高位。除了交易金额创新高外，地产科技风投在交易数量上也有所增长。这与2018年行业投资收紧的现象截然不同。更值得注意的是，2019年在交易数量方面，不仅总计数量上压过前一年，而且在大笔交易额的数量和占比上，也都分别高于2018年的记录。具体数据如下：2019年共成交528笔，相比2018年的509笔，增长近3.7％。其中，有7.4%是大额交易（39笔），该比例在2018年是4.5%（23笔）。这样大幅的投资增长来源于机构投资者对地产科技的信心。根据德勤对世界500家商业地产机构投资者的调查5，90%的机构投资认为地产科技行业能为商业地产带来正面的推动效应，也表示计划将近六分之一的商业地产投资用在科技相关的开发和应用中。然而有趣的是，传统商业地产行业认为地产科技的发展会打乱甚至颠覆现有的行业体系，而并非能有机结合共生存在的。不过，这并不影响机构投资者的心态。数据来源：Pitchbook,CBinsights.CREtechResearch&Insights,2019End-YearReportCBInsights,FintechGlobal,CREtechResearch&Insights/content/dam/Deloitte/lu/Documents/realestate/lu-real-estate-predictions-2019-full-report.pdf4.2单笔交易金额创新高2018年相比，2019年在单笔投资金额上也有所突破。WeWork在2019年从软银募60亿美元，成为年度股权融资金额最高的交易。实际上，在过去的几年中，WeWork从软银愿景基金获得了多达185亿美元的资金6。相比之下，2018年的最高融资额为58.2亿美元，是由西班牙的房地产平台运营商Anida在10月完成的。数据来源：CREtechResearch&Insights,2019End-YearReport4.3中后期更受风投青睐我们知道，地产科技行业的融资额大幅增长源自机构投资者对地产科技的信心。但这不意味着，投资者们会跟风“盲投”。越来越多的机构投资者会选择融资靠后，发展相对成熟的企业。下图数据表明，投资B轮及以上的风投资金比例，从2014年的不到30%，一路增加到2019年的超过55%。目前，比较活跃的风险投资机构或创业孵化器仍然是YCombinator、Plug&Play等几家科技行业投资巨头，2019年均投资了19家初创企业。6/millionacres/real-estate-market/articles/proptech-predictions-2020/说明：以上包括对地产行业科技或创新型公司的股权及债券投资7。数据来源：CREtechResearch&Insights,2019End-YearReport7CREtechresearch&insights,CBInsights五、北美地产科技投资机会5.1美国地产科技2019风投回顾就美国来说，2019年共有324项地产科技投资交易完成，是迄今为止融资最活跃的一年，股权和债权融资总额达90亿美元，同比增长69％。其中，有59％的投资发生在住宅服务的地产科技类公司，41%的投资额流入了商业地产相关领域。8住宅地产技术领域的投资对象主要包括：线上中介平台，如Compass、REX、Side等；基于自动估价模型帮助降低购买成本的数字地产投资平台iBuyers，如Opendoor、Offerpad等；和新兴的替代金融公司帮助首付和贷款的平台，如Ribbon、Figure、ZeroDown、Hometap等。另外，住宅类地产科技行业的并购标的主要是SaaS技术驱动的软件服务集成企业。应用在商业地产的科技领域中，主要投资对象或并购标的是数据和产品开发平台。一些比较成熟稳定的PropTech企业，如CoStar、RealPage和MRI等，仍然具有高度的收购性，通过并购来增添产品并扩展到新类别。和全球投资趋势一致，2019年美国的地产科技类投资交易完成也主要发生在下半年。从单笔成交额来看，平均成交额从2014年的520万美元，上升到2019年的2140万美元，平均年复合增长约33%。9数据来源：Pitchbook;GCA,PropTechMarketUpdate,2019Year-EndReviewGCA,PropTechMarketUpdate,2019Year-EndReviewGCA,PropTechMarketUpdate,2019Year-EndReview5.2美国地产科技投资标的简介根据行业发展趋势、市场规模等条件总结梳理了四大潜在投资方向，并从这些方向中精选市场定位明确、业务独特且有发展潜力、核心产品技术领先、创始人及投资机构履历优秀的创业公司作为潜在投资标的。5.2.1虚拟现实随着虚拟现实技术（VirtualReality)近年来的不断成熟，越来越多的行业正在逐步通过采用该技术来实现全新的交互体验。房地产行业对于虚拟现实技术来说有着许多理想的应用场景，包括：提升购房者远程看房的用户体验，帮助购房者便捷地选择理想的装修效果，帮助建造者提前规划房屋建造等等。根据美国房地产经纪人协会2019年的最新调研显示，约44%的人在选择购房时会在网上寻找，且预计该比例还将继续上升10。考虑到目前大部分房地产商对于虚拟现实技术的转化率较低，这将为相关初创企业在房地产行业的发展提供极大的前景。随着虚拟现实技术的进一步沉淀，预计该技术下一阶段的增强现实（AugmentedReality）也将逐渐开始应用于房地产行业，极大提升购房者和房地产商在实地购房/卖房的交互体验。Roomored在2016年成立于美国得克萨斯州达拉斯，公司为房地产开发商提供虚拟现实驱动的全新销售方案，使得其客户在选房时能够实时体验到不同的设计方案，并拥有自由更改，设计潜在房型的能力。运用同样的技术，开发商方面的设计师同样可以在更短的时间内设计出更好的装潢方案并吸引更多的购房者。Roomored通过向房地产开发商提供服务从而赚取利润，其最大的贡献在于通过虚拟现实技术实现了购房者体验的极10NationalAssociationofRealtors大提升，进而促进房地产开发商的销售总量和效率。官网显示Roomored已经与全美至少家开发商达成合作关系。公司创始人FarrukhMalik曾在国际知名投行麦格里旗下75亿美元的房地产基金担任副总裁，有着丰富的房地产经验和关系网络。公司目前总融资额达320万美元，投资人包括VennVentures,PerotJain,CentralTexasAngelNetwork以及VisionTechPartners。GeoCV2014年成立于纽约，通过改装后的智能手机拍摄，无人机的俯瞰拍摄视角，结合后期图像合成系统，为购房者实现了3D+360度的看房体验。购房者能够做到足不出户，在网站上浏览相关房地产的3D全方位透视图，第一视角内景图，2D实景俯瞰图等等功能，且能做到自由切换视角，极大地丰富了观房过程。尽管背后的技术十分复杂，操作层面上GeoCV的使用者仅需一台搭配了3D组件的智能手机即可快速完成VR录制，这也是GeoCV区别于其他类似竞争对手的主要点。后期上传至GeoCV云后，系统就会自动缝合拍摄的上千照片成3D场景供购房者自由观赏。公司的联合创始人之一AntoYakubenko是莫斯科国立大学计算机博士，同时拥有15年以上的3D成像/虚拟现实行业工作经验，负责公司的核心技术研发。公司在2017年4月开始测试旗下的产品，并于2018年在ModerneVentures的孵化器项目中成功毕业，目前已经开始产生营业额。目前GeoCV总融资额达491万美元，投资者包括EmeryCapital,RothenbergVentures,StartaVentures等。5.2.2在线投资房地产领域的在线投资也被称为房地产众筹。房地产众筹是指在互联网金融背景下，发起人针对某一地产项目通过线上或线下途径向合格投资人发起众筹来达到营销、融资、销售等在内的商业目的，并承诺给予投资人产权、股权或其他回报的商业模式。房地产众筹平台的兴起让有意投资房地产的投资者无需投入大量的资金便可参与投资。全球房地产在线投资交易量在2015年达25亿美元，2016年交易量保守估计达35亿美元11。房地产行业长期稳定的高回报也是房地产在线投资当下火热的原因之一，2000年以来房地产年化回报率在10.71%，几乎是美股市场的两倍之多12。同时考虑到众筹模式下的门槛降低，预计在未来仍将有大量的个人投资者涌入该行业。2013年成立于美国亚特兰大市，Groundfloor是美国的房地产众筹投资平台，致力于将私有贷款项目带向公共投资领域，众筹资金主要用于房地产贷款项目。收益率在5.5%22%之间，平均贷款期限在一年左右。Groundfloor利用自己内部的项目评级系统给所有房地产开发商的信贷水平进行评级（从A级到G级）并根据结果分配相对应的贷款期限以及利率。公司也负责起草贷款的发行说明书并将其与SEC注册，之后便可以面向平台上的个人投资者进行众筹。创始人NikhilBhargava持有杜克大学法学硕士学位，曾在美国SEC，加拿大皇家银行等金融机构有着广泛的工作经验。公司目前总融资额达1880万美元，投资者包括RisingRealtyPartners,Ackman-ZiffRealEstateGroup,MartinS.Burgery,CollaborativeFund,BenjaminMiller等。2014年成立于纽约，FundThatFlip为房屋翻修贷款（FixandFlipLoan）提供了一个连接翻修商和个人投资者的平台。平台负责筛选合格的借款人并执行基本的尽职调查，之后将贷款人和房屋信息，贷款条款，募集资金等信息投放在平台上供投资人选择。公司对借款人资质有较为严格的要求，只为已经建立了可靠过往业绩的翻修商提供借款资格，平均过审率为7%左右，贷款价值比(LTV)需要保持在翻修后价值的70%以下。平台对投资人较为友好，起投门槛为5000美元，每5000美元递增。平台上目前列有上千个贷款项目，在房地产翻修贷款领域具有一定规模。MassolutionFinancialSamurai公司最近在2019年8月完成由EdisonPartners领投的A轮融资1100万美元，总融资1470万。EdisonPartners是美国知名的风投机构，有着33年的风投历史，总资产16亿美元。EdisonPartners合伙人一共拥有275年的行业经验，且已成功退出180家投资公司。5.2.3智能物管智能物管是指通过将大数据，云计算等新兴技术应用到传统的房地产物业管理领域后诞生的全新细分行业。相较于现有的物业管理水平，智能物管通过整合数据，简化流程等方式，极大地提高了房地产运营的效率，提升其在行业内的竞争力。全球智能物管行业规模从2014年的17.8亿美元增长至18年的25.6亿美元，年增速7.5%。预计在2023年将达到36.5亿美元13。随着房地产行业竞争的持续，只有拥有更高效的管理运营技术的公司才能脱颖而出。考虑到智能物管现在仍然处于起步阶段，有大量的潜在客户能够转换，该行业内的初创公司具有很高的投资潜力。2017年成立于犹他州盐湖城，Direct致力于为企业级和个人酒店管理者提供最优质的的物业管理系统。其研发的平台为使用者提供了一站式功能，包括渠道管理，客户关系管理，网站搭建，自动人员工作流安排，以及在线交易。致力于为酒店管理者提供耗时更少，效率更高，利益最大化的酒店管理工具。公司对于产品有着清晰的框架，其核心功能6类，在此之上的高阶功能也分类6类。Direct再根据客户不同的需求将这些功能划分进3种不同的收费方案中，分别是每月49、399和999美元，并收取1%的交易手续费。公司创始人WesSmithe在假期租赁有近10年的经验，在Direct之前曾经分别掌管两家成功的假期租赁公司GamedayHousing以及Vaystays。公司刚刚于2019年11月27日完成第一笔一百万美元的天使轮融资，投资人未披露。13来源：FrontdeskAnywhere在2009年创立于加州旧金山市。通过其开发的基于云计算的物业管理系统，公司致力于为独立酒店以及管理集团提供高效的管理工具。系统的界面支持客户定制化，同时可以连接酒店的员工以及管理人员以促进工作效率。主要功能包括在线预订系统，评价管理，营业额管理，渠道合作，合作方开发等等。公司具有较长的历史，目前在美洲，亚洲，欧洲都有业务范围覆盖，目前已经服务分布在45个国家的上千家酒店。创始人JoeKiernan在软件研发，科技资讯以及房地产科技领域有着近20年的经验。FrontdeskAnywhere最近一次融资为2017年11月，公司没有披露融资金额，投资人包括硅谷著名风投机构GlynnCapital,亚洲极具影响力的投资机构theGetzGroup以及LouisTCollection。5.2.4智能家居智能家居也称智能住宅，是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、信息家电、设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。智能家居利用先进的计算机技术、网络通信技术、综合布线技术，将与家居生活有关的各种子系统有机地结合在一起，通过统筹管理，让家居生活更加舒适、安全。智能家居已经成为了美国屋主的主流需求。据调查显示，超过45%的美国屋主计划或已经购买了智能家居产品。70%已经购买过智能家居产品的屋主会继续购买智能家居产品14。全美智能家居市场2019年销售额预计235.77亿美元，2019-2023的