项目前期工程实施准备工作讲座

项目前期工程实施准备工作工程项目全过程开发大致分前期、中期、后期，其中前期包括立项办证、规划设计；中期包括工程施工、营销招商；后期包括物业管理、财务核算。项目的前期工作的程序内容和作用一个项目一旦筹划成熟，就要扎实做好项目的前期工作。工程项目的前期管理工作，是指工程项目施工前的决策和规划阶段的项目管理，主要包括项目立项、可行性研究、行政报批、规划设计和开工前的合同、采购等方面的准备工作。项目管理是综合管理工程，它涉及建设项目立项决策阶段的管理、项目的设计管理、项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后评价，以下着重给大家讲解项目的前期工作的程序内容和作用。附：项目的前期阶段概要土地的获取可研报告市场研究（宏、中、微）环境分析市场定位

规划投资和开发

设计方案总规施工图设计单体景观

其中还包括各项报建和勘测一、工程项目审批程序和内容

工程项目建设的很多环节都要按照有关规定办理审批手续，这也是工程项目前期管理的重要内容。也是需遵循的项目建设程序，工程项目审批主要是对项目前期工作进行审核和批准，包括对项目建议书、可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等审批。

程序和内容1.1

项目建议书

项目建议书也称立项报告，是项目建设程序的第一步。项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。

项目建议书一般由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。

项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：

★项目概况

★项目的背景和必要性

★项目建设初步选址及建设条件

★项目建设规模和建设内容

★环境影响

★建设进度初步设想

★投资估算及资金来源

★经济效益和社会效益初步估算

★结论

1.2项目建议书前需要做的工作

（1）申请规划要点（规划局）。

（2）取得建设项目选址地形图（城近郊为1：2000；远郊区线为1：1000）。表明建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。

1.3项目建议书的审批权限和申报渠道

新建项目、更新改造项目的审批权限和申报渠道，主要是根据项目的建设规模、建设内容、资金来源、建设单位的隶属关系以及建设地点的不同来划分的。

工程建设项目大多数投资数额较大，按照审批权限一般由建设单位主管部门报送市计委审批，规模较大经市计委初审同意后由市计委上报省或国家计委。

1.4规划要点

规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。规划设计要点能反映出可研报告的思想应与营销中的卖点相结合在车位、智能化等方面具有一定的超前意识考虑风水（心里暗示）考虑经济成本2.

可行性研究报告

项目的可行性研究是对拟建项目在技术和经济上是否可行进行的分析论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠，规模上是否合理，经济上是否能得到预期效益等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府和项目建设单位推荐最佳方案。

可行性研究的的作用是：★是项目投资资决策的依据据★作为筹集建建设资金的依依据★作为投资方方与有关部门门签定协议、、合同的依据据★作为编制下下阶段规划设设计的依据可行性研究报报告可由项目目建设单位委委托有资质的的咨询机构编编制。2.1可行性性研究报告前前需要做的工工作★取得项目建建议书审批文文件★申报规划设设计条件★选定建设地地址★做出规划设设计方案★落实取得供供水（自来水水公司）、供供电（供电局局）、供热（（热力公司））、供气（燃燃气总公司））、雨污水排排放（市政总总公司）、电电信（电信局局）等市政公公用设施书面面咨询方案。。★落实环保（（环保局）、、节能（节能能办）、消防防（消防部门门）措施。★委托环保局局指定的环境境评价机构编编制环境影响响评价报告书书★委托地勘部部门作出项目目建设用地的的地质勘察报报告书★落实资金筹筹措方案2.2申报规规划设计条件件建设单位根据据规划要点做做深入的规划划前期工作，，待有关部门门批准项目建建议书后，向向规划部门申申报规划设计计条件，取得得规划设计条条件通知书。。规划设计条条件是规划要要点的细化和和深入，是编编制可行性研研究报告的依依据性文件。。建设单位取得得规划设计条条件通知书后后，可委托具具有相关资质质的设计单位位，按照规划划设计条件通通知书所注明明的用地面积积、用地性质质、用地使用用强度、建筑筑设计、城市市设计以及市市政配套等方方面的要求进进行方案设计计。3.

审定规规划设计方案案建设项目的设设计管理，我我国目前分为为初步设计阶段和施工图设计阶段对业主而言项项目设计要达达到下列三大大目标：安全全可靠、适用用和经济。工工程设计的选选择是为了保保证工程的安安全可靠，要要保证工程项项目的大部分分或全部使用用价值不致丧丧失、投资不不致浪费；工工程项目要具具有良好的使使用功能和优优美的生产和和生活环境；；在保证工程程安全可靠和和适用的前提提下，尽量保保证建设周期期短、工程成成本低、投产产使用后经济济效益高，以以此实现投资资的目的和投投资的灵魂。。从选址、可可行性研究开开始直到竣工工验收，项目目的设计贯穿穿于工程建设设的全过程。。设计阶段的不同，业主主对设计的控控制也有所不不同，控制的的重点一般放放在可行性研研究和项目的的决策阶段，，而一个建设设项目的成败败，则主要集集中于建设项项目前期工作作上，项目前前期工作是控控制项目规模模和投资的关关键环节，也也是项目能否否管好的基础础和前提。项目方案设计计完毕、可行行性研究报告告批准后，建建设单位向规规划部门申报报设计方案，，经规划部门门审定后，核核发审定设计计方案通知书书。审定设计计方案通知书书是编制项目目初步设计的的依据。图纸设计阶段段问题：完全委委托给设计院院做，在过程程中没有采取取控制措施这步是控制成成本的关键控控制点控制内容：钢钢筋用量基础及基坑支支护(事前控控制）建材的选择设备的选择（（必要性）给设计院足够够的设计周期期4.申报建设设用地规划许许可证建设用地许可可证是许可用用地的法律凭凭证。建设单单位取得选址址规划意见书书后，到市规规划局申报建建设用地规划划许可证；使使用国有土地地的，持该通通知书到市房房地局，由该该局征询用地地范围内有关关单位和居民民的拆迁安置置意见，并填填写对拆迁安安置方案的审审查意见，待待项目设计方方案审定后，，建设单位申申报建设用地地规划许可证证。5.申报初步步设计初步设计是依依据已批准的的可行性研究究报告和城市市规划部门审审定的设计方方案而编制的的设计文件，，初步设计是是编制施工图图和安排年度度投资计划的的重要依据。。

初步设计计由建设单位位委托具有相相关资质的设设计单位进行行。6.转入正式式计划（项目目转正）设计方案已得得到批准、施施工图纸已出出齐或基本出出齐，地价款款已按规定缴缴纳完毕，征征地拆迁工作作已经完成，，建设资金已已经落实后，，是建设项目目从筹建阶段段转入施工阶段的第一步。6.1转入正正式施工前建建设单位的主主要工作★持批准设计计文件以及审审定设计方案案通知书要求求征求其他行行政主管部门门审查意见和和要求取得的的有关协议，，到市规划局局办理建设工工程规划许可可证。

建设设工程规划许许可证是许可可建设各类工工程的法律凭凭证。

申请请建设开工证证，建设开工工证由市建委委核发。6.2.办理理建设开工证证前的工作★领取市建设设工程开工审审批表（市建建委）。★由市建委招招标办签署办办理招投标意意见。建设单单位编制标底底经招标办审审核，并在招招标办组织下下招标。★确定施工承承包单位。★携带审查表表及施工许可可证到市质量量监督和安全全监督总站办办理登记手续续。6.3.领取取建设开工证证后的工作开始施工前，，需到有关部部门办理工地地防火、施工工占地、渣土土消纳、伐树树等手续。二、工程项目目的前期工作作的作用有这样一个冶冶金项目，由由于单位没有有前期工作意意识，不重视视项目的前期期工作，拍脑脑袋上项目，，造成投资沉沉淀颇多。这这是一个盲目目投资的典型型，由于该项项目缺少前期期工作这个关关键环节，造造成实建工厂厂规模与行业业规模要求相相冲突。简单单的说，由于于规模不符合合行业标准要要求，该厂建建成后即被列列入关停并转转的对象，生生产产品属高高耗能粗加工工产品，在市市场上没有竞竞争力。未建建该厂时，我我国生产该产产品的企业已已过剩，加上上此单位在原原材料方面无无任何优势，，在上该项目目时根本没考考虑能源问题题，工厂建成成后才想到了了用电问题。。对这样一个个高耗能的企企业，能源就就是产品生产产的生命线，，况且项目业业主对设计不不予控制，更更谈不上方案案比选，致使使工厂刚建成成所安装的主主设备已是行行业淘汰产品品，使企业一一投产就面临临着更新改造造的问题。现现在该工厂面面临多方面的的压力，要么么关停，要么么增容，且治治污上环保又又刻不容缓，，对这个工厂厂来说真是雪雪上加霜。原原上项目的初初衷是带来收收益，结果利利润未获得，，反倒成了企企业的沉重负负担。我认为，造成成该结果的直直接原因就是是没有做好项项目前期工作作，因此做好好项目前期工工作是项目管管理的基础和和前提。不管管是哪一个业业主或投资者者都应特别重重视项目前期期工作，这是是工程项目前前期工作内容容和性质所决决定的，也是是工程所应具具的基本要素素，不然会给给国家或集体体和个人造成成血本无归的的损失。2.1项目前前期工作对项项目投资的影影响工程项目的前前期工作工程程项目管理中中占据着至关关重要的地位位。因为工程程项目的前期期管理工作决决定了项目能能否存在和继继续发展，也也基本预测了了项目实施后后的投资效果果，同时还为为工程项目的的实施提供了了理论依据。。以以策划阶段、、设计阶段为为重点的建设设全过程造价价控制。工程程项目造价控控制贯穿于项项目建设全过过程，但是必必须重点突出出。显然，工工程造价控制制的关键在于于项目实施前前的投资决策策和设计阶段段，在项目做做出投资决策策后，控制工工程造价的关关键在于设计计。据多年的的设计经验分分析，设计费费用一般只相相当于建设工工程全部寿命命费用的１％％以下，但是是这少于１％％的费用对施施工项目造价价的影响度达达到５％以上上，由此，可可见设计阶段段的重要性。。要有效的控控制工程造价价，就要把控控制的重点转转移到工程项项目建设的前前期阶段———策划