论文浅谈房地产企业项目成本的管理与控制

浅谈房地产企业项目成本的管理与控制摘要：房地产项项目成本的管管理与控制，从从策划、评估估、决策、设设计、实施到到竣工交付，贯贯穿企业从头头到尾、从上上到下、全员员、全过程的的成本管理和和控制，只有有做好每一环环节的管理，才才能有效地控控制成本，提提升产品的品品质和市场竞竞争力，取得得预期收益。关键词：项目；；成本；管理理；控制一、引言房地产项目成本本的管理与控控制，与房地地产项目的前前期策划、项项目决策后的的设计、招标标后项目的建建设施工、竣竣工结算审核核密切相关，每每一个环节都都对成本的发发生起决定性性影响，因此此，要从每一一个环节根据据市场经济的的发展状况，利利用科学的管管理方法和先先进的管理手手段，合理的的确定成本并并进行有效的的控制，以提提高投资效益益和企业的经经营效益。二、在决策、设设计阶段的成成本管理工程项目投资控控制的根本与与关键是工程程建设项目前前期的投资决决策和设计阶阶段。项目管理和成本本控制的常规规做法大都把把主要精力放放在项目的施施工阶段，往往往忽视项目目前期决策阶阶段和设计阶阶段的管理和和成本控制，尽尽管也能起到到一定的效果果，但其结果果可能是捡了了芝麻丢掉西西瓜，不能从从源头上进行行成本管理和和控制。要有有效地进行项项目管理和工工程造价控制制，就必须坚坚决地把管理理和控制的重重点转移到前前期工作阶段段上来，尤其其要抓实、抓抓好设计这个个关键步骤，尽尽可能的考虑虑全面，做到到未雨绸缪，以以取得事半功功倍的结果。（一）投资决策策阶段的管理理与投资控制制投资决策阶段主主要取决于企企业领导的从从业经验与战战略眼光，相相关职能部门门所能起的作作用相对有限限。但工程、造造价部应配合合财务部或前前期筹建部等等相关部门尽尽可能准确地地计算出包括括土地成本、前前期规费、工工程造价、资资金成本及管管理费用(含建设单位位管理费、设设计费、监理理费等)等可能发生生于工程建设设项目全过程程中的费用。积积极主动进行行工程经济相相关指标的预预算、估算与与评价，参与与到项目建设设的全过程中中，正确处理理技术先进与与经济合理两两者之间的相相对统一关系系。主动发挥挥“经济参谋”的作用，让让决策层事先先了解完成该该项目需策划划的资金规模模、目标成本本、销售产出出、经济效益益，为决策层层做好正确的的投资决策服服务。（二）设计阶段段的管理与投投资控制在工程项目全过过程管理与成成本控制中，必必须重点突出出。影响建设设工程项目投投资的主要是是设计阶段，所所以说项目投投资控制的关关键环节是设设计阶段即设设计是龙头。建建设项目设计计的节约是最最大的投资节节约，设计确确定工程造价价，预算、结结算是设计的的客观反映，只只能计量而并并不能改变工工程造价。因因此房地产企企业的工程造造价控制要以以设计阶段为为重点，这是是最直接、有有效控制建设设项目投资的的根本所在。一一个成功的设设计方案，不不仅可以取得得良好的社会会效益，还应应具有一定的的经济效益。1、做好设计招招标工作，有有利于实现设设计方案的最最优化。房地地产企业的设设计应引进竞竞争机制，针针对设计市场场鱼目混珠现现状，应根据据项目的档次次水平，通过过设计招标来来选择优秀的的设计单位；；从而保证设设计的先进性性、合理性、准准确性，避免免因工程设计计质量问题而而出现工程的的变更，从而而造成直接经经济损失导致致投资增加。2、实行限额设设计。工程项项目的限额设设计是工程项项目建设过程程中行之有效效的控制方法法，也是控制制投资规模的的有效措施之之一。工程项项目设计的优优劣将直接影影响建设费用用的多少和建建设周期的长长短，同样也也影响建设项项目以后的使使用价值和经经济效益。3、开展价值工工程（原理）的的应用。价值值工程的主要要特征是：以以提高价值目目标为重点，以以功能分析为为核心，以集集体智慧为依依托，以创造造精神为支柱柱，以系统观观点为指针，技技术分析与经经济分析相结结合。运用价价值工程，可可提高工程的的功能、又可可降低工程的的造价；因此此，在满足功功能要求的前前提下，减少少无效成本，从从而达到降低低成本的目的的。例如，利利用深坑基础础，增加地下下室，这样地地下室既可以以停放车辆和和储存杂物，小小区又可以不不建地上停车车场，既节约约了用地，也也美化了环境境。这就是运运用价值工程程的结果。这这样一来，既既取得了经济济效益又取得得了很好的社社会效益。4、加强对设计计图纸的会审审与审查工作作。对设计单单位设计的图图纸质量进行行仔细复核与与审查，对各各专业间图纸纸的矛盾尽早早向设计单位位提出修改，以以免出现返工工现象，造成成不必要的资资金浪费。对对图纸技术上上的合理性、施施工上的可行行性、工程造造价上的经济济性进行审核核，以求提高高设计质量，避避免因设计考考虑不周或失失误而带来的的经济损失。5、通过设计方方案的比选，选选择技术与经经济性价比高高的方案作为为实施方案，比比如综合体酒酒店商场项目目的装修，在在满足使用功功能的基础上上，对于美学学功能应综合合考虑，这些些项目一般时时效性较强，经经常隔个3--5年就有可可能重新做一一遍，因此在在材料选择上上尽量选用价价格适中看上上去又比较优优雅的，可以以替代设计中中价格较高的的类似材料。三、工程项目的的具体实施阶阶段（一）招投标是是有效实行项项目管理和控控制工程成本本的核心工程项目在设计计完成之后，施施工开始之前前是进行工程程招投标的阶阶段。通过招招投标的目的的一是引进竞竞争机制，二二是降低工程程建设成本。工工程招投标包包括设备、材材料采购招投投标和施工招招投标两个方方面。通过招招投标开发商商择优选择施施工单位或材材料、设备供供应商，这对对工程项目投投资乃至质量量、进度的控控制都有至关关重要的作用用。就业主方方在施工招投投标阶段对工工程管理和成成本控制上应应注意的问题题做如下说明明：1、做好拟招标标施工企业的的比选与审核核，选择合适适的施工企业业，对施工企企业资质进行行严格审查，必必要时应进行行实地考察。防防止施工质量量低劣、财务务状况差、信信誉差的施工工单位混入投投标单位之列列。施工队伍伍的优劣关系系到业主方工工程成本控制制的成败。因因此，要求施施工企业具有有足够的技术术实力，它不不仅使施工企企业自身的生生产、经营实实现高效、优优质、低耗，也也使施工企业业能够有实力力在工程成本本上给业主方方合理的优惠惠与配合。2、做好招标文文件的编制工工作，认真编编制工程标底底和标书，做做好评标定标标工作。工程程招标应采取取公开招标或或邀请招标。招招标书条款应应严谨、准确确和全面，工工程造价及相相关费用应尽尽量包死，少少留或不留活活口。要编制制好标底，有有条件的单位位应尽量自行行编制，委托托咨询公司编编制标底的要要做好保密工工作，工程标标底要保证质质量，把工程程标底控制在在合理造价的的下限。评定定标时应反复复审查造价水水平的合理性性，动态的考考虑是否在投投资成本控制制的范围内。3、合理低价格格中标的原则则。业主方对对项目的“合理低价”应做到心中中有数，避免免投标单位以以低于成本价价恶意竞标。目目前，正推行行的建筑安装装工程“无标底招投投标”，这种方法法值得商榷，对对于业主方来来说，并不能能把它理解为为真正的“没有标底”，业主要想想把成本控制制好，最好能能够设定招标标控制价。4、中标后合同同条款的签订订应严谨、细细致，工期应应合理，尽量量减少甲乙双双方责任不清清日后扯皮的的现象。以中中标价为基础础通过谈判、协协商确定合同同及合理工期期。有关的责责任人都要求求熟悉建设工工程施工合同同条款，了解解建筑行业的的一般惯例和和有关规范，各各尽其责。同同时，正确预预测在施工过过程中可能引引起索赔的因因素，对索赔赔要有前瞻性性、要有效避避免过多索赔赔事件的发生生。另外，应应考虑工程保保险、工程担担保等风险控控制措施，使使风险得到适适当转移、有有效分散和合合理规避，以以提高工程造造价的管理效效果。5、成本管理人人员的业务素素质对项目实实施阶段的成成本影响较大大，成本管理理人员不同于于工程造价人人员，工程造造价人员是对对项目真实造造价水平的确确认，成本管管理人员是对对整个项目成成本的管理与与控制，国内内大多企业的的项目成本经经理是由集团团总部招聘任任命的，项目目成本经理不不仅要管理好好项目的成本本，更是集团团公司成本管管理理念的实实施者，起桥桥梁纽带作用用。（二）加强工程程项目施工各各环节的管理理和工程造价价的有效控制制。在工程施工阶段段，由于工程程设计已经完完成，工程量量已完全具体体化，并完成成了施工招标标工作和签订订了工程承包包合同。据有有关资料统计计，这一阶段段影响工程投投资(工程造价价)的可能性只只有5%～10%，节约约投资的可能能性已经很小小，但是，工工程投入大量量资金却主要要发生在这一一阶段，浪费费投资无效成成本增大的可可能性则很大大，因此，业业主方在施工工阶段要加强强对合同的管管理，重点应应加强工程施施工现场的动动态管理，杜杜绝投资浪费费。1、抓好合同管管理，避免工工程索赔在工程施工阶段段成本控制的的关键是对工工程变更实行行有效控制。针针对目前施工工单位采取“低价中标，索索赔赢利”的工程承揽揽方式，作为为业主方就要要做到事前把把关、主动监监控、严格审审核工程变更更，从使用功功能、经济美美观等角度确确定是否需要要进行工程变变更，以减少少不必要的工工程费用支出出，避免投资资失控；另外外，对施工单单位及材料供供应商不履行行合同义务及及时提出反索索赔，使工程程项目成本得得到有效控制制。2、加强工程施施工现场的动动态管理，杜杜绝投资浪费费。加强工程施工现现场管理，杜杜绝投资浪费费；把工程管管理与造价控控制观念渗透透到各项设计计和施工技术术措施中去，保保证项目管理理目标的实现现，提高工程程项目的投资资效益。业主主方主要应做做好以下几方方面的工作：：A、加强项目成成本管理人员员、工程技术术人员的“经济”观念、职业业素质教育，培培养他们实事事求是的办事事作风，在积积极协助、配配合监理工程程师做好工程程质量、工期期、安全监督督的同时，充充分重视节约约投资的重要要性。B、尽量减少设设计变更。在在建设工程施施工过程中，引引起设计变更更的原因很多多。如：地质质勘探不详，造造成地下隐蔽蔽性土质差异异；工程设计计粗糙，使工工程实际与发发包时提供的的图纸不符；；市场供应的的材料规格标标准不符合设设计要求等等等。如何减少少设计变更，首首先应严禁通通过设计变更更扩大建设规规模，提高设设计标准，增增加建设内容容，一般情况况下不允许设设计变更，除除非不变更会会影响项目功功能的正常发发挥，或使项项目无法继续续进行下去。其其次，认真处处理必须发生生的设计变更更，对于涉及及到费用增减减的设计变更更，必须经设设计单位代表表、业主方现现场代表、总总监理工程师师共同签字方方为有效。另另外，要分清清变更责任，加加大奖惩考核核力度，业主主方可以指派派工程成本管管理专业人员员常驻施工现现场，随时掌掌握、控制工工程成本的动动态变化情况况。C、严格现场签签证管理。现现场签证是工工程建设过程程中的一项经经常性工作，许许多工程由于于现场签证的的不严肃性，给给工程结算带带来很大的麻麻烦，甚至给给业主方带来来不应有的经经济损失，这这方面的教训训是非常多的的。严格现场场签证管理，首首先工程技术术人员必须与与工程经济人人员相互配合合，不仅做到到“随做随签”，还应该做做到：签证必必须达到量化化要求，能反反映费用增减减明细，工程程签证单上的的每一个字、每每一个字母都都必须清晰、准准确；签证内内容必须与实实际相符；签签证的内容不不能超过应签签证的范围。总之，实行项目目管理是提高高劳动生产率率和经济效益益的有效途径径；而加强项项目成本管理理，降低工程程造价，更是是项目管理中中的重中之重重，它与工程程质量一样，是是企业的生命命线。施工阶阶段成本控制制的关键，一一是合理控制制工程洽商；；二是严格审审查承包商的的索赔要求；；三是做好材材料的加工定定货。开发商商应建立工程程签证管理制制度，明确工工程、成本等等有关部门、有有关人员的职职权、分工，确确保签证的质质量，杜绝不不实及虚假签签证的发生。为为了确保工程程签证的客观观、准确，我我们首先强调调办理工程签签证的及时性性。其次，对对签证的描述述要求客观、准准确，要求隐隐蔽签证要以以图纸为依据据，标明被隐隐蔽部位、项项目和工艺、质质量完成情况况，如果被隐隐蔽部位的工工程量在图纸纸上不确定，还还要求标明几几何尺寸，并并附上简图。施施工图以外的的现场签证，必必须写明时间间、地点、事事由、几何尺尺寸或原始数数据，不能笼笼统地签注工工程量和工程程造价。签证证发生后应根根据合同规定定及时处理，一一证一签，审审核应严格执执行国家定额额及有关规定定，经办人员员不得随意变变通。要加强强预见性，尽尽量减少签证证发生。四、抓住关键，加加强对工程竣竣工审计各个个环节的管理理和控制。工程项目的竣工工审计必须对对工程项目整整个施工生产产活动的全过过程进行审计计。工程项目目的审计不仅仅要重视被审审计项目的事事后审计，竣竣工审计，更更要重视事前前和事中审计计。事前审计计，可使工程程项目施工方方案的编制更更趋合理，并并能帮助工程程项目管理班班子超前“把关”，有效防止止或避免可以以预见的失误误。事中审计计，即施工阶阶段中若干个个过程所作的的审计，这种种审计更具有有针对性、效效益性，做好好了，能达到到事半功倍的的效果。同时要提高工程程投资效益，企企业就必须在在工程管理和和成本控制所所涉及的重要要环节上，有有胆有识地重重用“人才”，做到真正正的“以人为本、人人尽其才”。尽管企业业具有不同的的、相当不错错的管理模式式，但由于个个别人员的业业务能力、责责任心以及工工作态度的缺缺憾，使得工工程在管理和和成本控制上上出现漏洞，给给企业带来难难以觉察的巨巨大损失。从从这个意义上上来看，人才才的竞争，才才真正是企业业“生死存亡”的竞争。另外，要做好建建设项目后评评估工作。在在项目竣工结结算审核的基基础上，将项项目的有关造造价资料及其其分析结果汇汇总并建立成成数据库，为为后续工程项项目提供项目目管理和工程程造价控制作作参考；也可可作为公司考考核项目部绩绩效的依据。会会同项目各管管理部门总结结并找出本项项目管理与工工程造价控制制过程中存在在的经验、教教训，提出今今后工作中的的改进方案，有有利于今后项项目管理与工工程成本的控控制。从以上几个方面面阐述可以发发现，加强项项目管理、降降低工程成本本是事在人为为。随着土地地成本的增高高；政府部门门一系列平抑抑房价宏观调调控政策的出出台。房地产产企业加强自自身资金的筹筹措、加强工工程项目管理理、加强项目目投资控制，降降低工程项目目成本是房地地产开发企业业的当务之急急。所以，做做好工程成本本的有效控制制，才