精装修项目经营与成本控制培训讲义

精装修项目经营与成本控制——开源更需节流住宅精装修——房地产市场的发展趋势

随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进，精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例，2008年上海新建精装修项目占当年房地产开发项目上市的比例为19.2%，至2011年该比例已经升至29%，全国其他各大中城市精装项目同比均有大幅提升。伴随房地产市场的这一发展趋势，公司承接的精装修工程也日益增多，近几年自己也一直参与精装项目的跟踪管理，针对精装修项目的经营与成本控制是自已一直为之思索、探寻的问题。几年来沿着同行的开道足迹一路走来，结合自己在项目跟踪过程中的得失，在此谈谈自己对精装修工程在施工过程中的经营及成本控制的一些肤浅认识。

精装修项目经营——样板施工有所为

精装大标施工前一般会有样板房施工，在样板施工阶段经营方式方法上要遵循“有所为有所不为”的原则。“有所为"：材料替换、价格保护一步到位。后期大标确定需要替换经营的重点材料，在样板施工过程中立即实施；比如后期大标我们打算把象牙米黄替换为雅伦米黄以达到降低成本扩大利润的目的，那么我们在材料送样、样板施工过程中就实施到位，指鹿为马，把雅伦米黄作为象牙米黄送样、封样及样板施工；针对主要材料与供应商沟通进行市场价格保护，比如石材、瓷砖、五金、洁具等，在业主选样前及过程中即与供应商商谈价格保护措施，封锁价格信息；对一些常见石材、艺术玻璃可以自行定义名称，让业主无处可询；如果材料小样不参与大标评分的话，送样材料品质不要太高，以免在后期结算中因材料不达标而被扣款，特别是石材厚度切不可按20mm厚度送样，因为正常我们到场石材厚度也就16～18mm。精装修项目经营——样板施工有所不为

“有所不为”：工艺做法、构造层次不可省，偷工减料不可取。样板施工过程中严格按施工规范及设计要求施工，该做的工艺及构造层次一步不少一个不漏，表里如一，严把质量关，不表露任何经营痕迹。因为在此过程中任何一个施工工艺上的经营点被业主发现后都会成为业主节约成本的方法，同时也大幅缩减后期施工过程中的经营空间，所以此阶段切不可精简做法、偷工减料。比如吊顶立板，设计节点按轻钢龙骨封双层石膏板，从施工工艺方面讲，立板采用单层与双层石膏板对质量并无实质影响，那么后期大标施工中，在不影响质量的前提下，从项目经营角度考虑我们一般会采用封单层石膏板的做法，但这样的做法切不可在样板房施工中体现，这一做法被业主发现后，其认为封一层石膏板也可以，那以后大标就按一层板做，这样造成我们后期的一个经营点就没了。同时，在样板施工过程中做好文字、影像记录及签认资料，作为后期核价、结算的佐证资料。精装修项目经营——样板施工定损耗

材料消耗量及时核定：在样板施工过程中针对主要材料消耗数量及损耗要及时进行申报核签，作为后期大标核算报价的参照依据。主要包括石材、瓷砖、墙纸、软包布艺、基层龙骨等，依据现场排版及制作单元划分要求，实际损耗与定额损耗水平相差较大，以上材料不分甲供、乙供均需进行申报核定。因为后期大标施工在材料损耗上我们会有相应的控制措施，比如墙纸、轻钢龙骨等材料可以按房间高度尺寸进行定尺加工，瓷砖可以依据施工要求（45度切割、倒角磨边、踢脚线加工）进行定制加工等，而样板房材料因用量少而不具备定加工条件，所以相对而言，样板房施工材料消耗水平要高于大标，所以若是能在样板施工阶段会同甲方将材料消耗量标准签订确认下来的话，对后期大标报价核定、降低甲供材超供风险及降低现场二次加工成本方面会起到一定的作用；精装修项目经营——图纸会审埋伏笔

针对一些技术加固措施，在施工中直接进行报价签价往往难以被业主接受，针对这一情况，可以在图纸会审期间提出实施方案，让设计进行确认，回过头来再找业主进行签认。

比如说吊顶转角加固，实际上就是一个施工技术加固措施，严格意义上讲，业主可以不另行给予费用，但我们可以在前期施工图纸会审阶段向设计方提出一些客观理由（地域差别，空气湿度大等），说明最好进行转角加固处理，作为设计方一般会给予确认，会后我方需绘制转角加固图纸及技术核定单给设计及监理确认，配合报价审核签认及隐蔽报验资料，后期结算即可稳操胜券。另外还有检修口吊筋及龙骨加固、淋浴凳预埋加固、移门轨道预埋加固、卫生间石材粘结剂使用等项目均可以按上述方式实施；精装修项目经营——参照单价往小靠

在上报签证签价过程中，我们常遇到合同内没有相同子项但有同类子项可以参照的情况，比如吊顶跌级（合同内跌级按米计量），合同内有200mm、300mm高度，现在又增加了250mm高度的跌级，我们报签价过程中有200mm、300mm规格的两个价格可以参照，遇到这种情况一定要参照小的规格进行折算，按200mm合同单价的1.25倍系数进行折算上报业主审核，一般情况下都可以蒙混过关，即使核价人员有异议，也是对人工这块比较敏感，材料这块不会关注太多，会按同比例系数给予确认，这样在材料上我们就有比较不错的利润空间，因为大部分子项的综合单价中材料费与它的特定的规格尺寸并不是简单的同比例关系，有些量是恒定不变的，就像上述所说的跌级，如果是采用龙骨制作，跌级的高度变化与面层石膏板及竖向副龙骨有比例关系，但与上下两道横向边龙骨及吊筋吊件是无比例关系，它们的含量是恒定不变的；精装修项目经营——细分项目多算钱

在报价中针对一些项目要尽量能够细分列项进行报价。苏州新地公寓D栋较C栋增设了地暖，因卫生间无地暖管道致使其地面与其他房间的地暖完成面高低差达120～140mm，扣除镶贴石材高度，卫生间需做70～90mm的混凝土垫层，另外淋浴间内地面的完成面低于卫生间其他地面40mm。如果报价按混凝土垫层报的话，相当于用装饰的工人做土建的活，人工定会亏本。考虑到结合卫生间防水制作，在报价中便将这70～90mm的垫层拆分为3个项目报价，分别是防水制作前30mm水泥砂浆找平，防水完成后20mm水泥砂浆保护层，以及淋浴间以外地面的40mm水泥砂浆垫层。这样一个项目便被有理有据的拆分为三个项目，材料价格相差无几，但人工报价就等于多算了一道垫层的费用；卫生间卫浴五金安装可以拆分为石材（或瓷砖）开洞+卫浴五金安装，就是在计算墙面开孔数量时将卫浴五金安装所需的开孔数量一起计入单独报价，而卫浴五金安装仅包含基层加固及安装；精装修项目经营——配合费用不可少

在精装施工中我们实际上扮演室内总包的角色，因为最终关门交钥匙的是我们精装单位，在过程中面对众多的分包单位需要我们为其做大量的协调配合工作，包括完成面及点位放线、配合其进行施工及成品保护、配合维修开门关门、竣工资料汇总整理等工作。针对上述情况我们向业主提出收取一定数额的各项配合费用理所当然。

另外，因部分分包单位需使用我方现场布置的临时水电管线、设施及脚手架等，我方可以对其进行相应的管理及收取一定的临设使用维护费；其次，各项甲供材的配合费用不可少，因甲供材在下料订货、接收保管以、质量及损耗控制方面我们需要承担一定的责任，为此在报价中或合同洽商中需要明确收取一定比例的甲供材配合费，最好是以费率的方式确定，因为往往甲供材结算额都会大于预算额。报价汇总中，还应对配合费的税金进行额外计取；精装修项目经营——价格保护有玄机

现今常用装饰材料的市场价格比较透明，如何进行价格保护以应对业主的市场询价？施工中常用的方式包括联系品牌供应商做价格封锁、编制专用材料名称规避询价、定制专用材料规格型号及包装进行价格保护。比如说粘结剂，分为普通瓷砖、玻化砖、石材专用粘结剂等类别，材料价格依据品牌以及适用范围不同而有较大差异，在精装修施工中因墙面石材及瓷砖镶贴工程量大而用量较多，因其品牌多样，各品牌市场代理及销售渠道混乱，难以实现品牌价格封锁，而针对其施工用量大的情况，与厂商联系可以定制专有材料型号及包装规格，从而实现规避业主进行市场询价，实现价格保护的目的，从而保证优厚的材料利润空间。另外石材、艺术玻璃等材料因其名称、种类繁多、处理工艺复杂等因素，我们在申报材料签价过程中可以进行自编名号、自取工艺、张冠李戴等障眼法致使询价无门或是询价不实，已达到价格保护的目的。

精装修项目经营营——混淆单位位报签价在申报材料签价价过程中，有些些材料单价可以以通过混淆计量量单位的方法提提高材料签价。。比如说乳胶漆漆，我们报价中中乳胶漆计量单单位为kg，而而市场购买乳胶胶漆为液态桶装装产品，计量单单位是按公升（（L），施工中中常用乳胶漆的的包装规格为15L、18L，在公升向kg单位转换中中牵涉一个比例例系数，也就是是乳胶漆的比重重约为1.35kg/L，通通常这个比例系系数不会引起核核价人员的注意意，我们在申报报乳胶漆单价核核定时，可以直直接按每桶购买买价格除以产品品标称容量，再再计取一定比例例的采保费，这这样得出的数值值实际是乳胶漆漆每升的单价，，但我们也是按按每kg单价进进行标注报送给给业主进行核价价，一般情况下下很容易通过，，因为业主核价价人员多是关注注于材料品牌、、型号、单价，，而对其计量单单位及两者之间间的换算关系不不太关注。适用这类签价方方式的材料包括括乳胶漆、油漆漆、软包布、窗窗帘等。精装修项目经营营——签证签价价分步走组合资料，分步步签价：针对某某些亏损项目（（定价低，成本本高，难签价）），可以通过申申报技术核定单单+现场工序报报验资料+签价价单形式进行签签价。比如卫生生间地梁浇筑，，如果按定额套套价的话每米不不超过25元，，通过定额与实实际施工对比不不难发现，最大大的差异在于模模板制作及施工工人工费，因为为现场我们常规规施工工艺都是是用木工板或夹夹板制作模板，，地梁浇筑量少少施工工作面跨跨度大致使人工工耗用较多，所所以要实现规避避亏损目标首先先应从以上两方方面考虑。先向向监理报送地梁梁浇筑施工方案案及技术核定单单，附上详细图图纸资料，标明明混凝土标号、、插筋规格、间间距尺寸、模板板及加固方案（（一定要注明专专用模板）、后后期养护措施以以及拆模时间（（尽量拖延时间间长点），由监监理及业主工程程师对该技术方方案进行确认，，在确认方案后后针对此方案进进行综合单价分分析（按米计量量），上报业主主进行审核，有有了上述资料在在核价过程中我我们可以对报价价进行合理的解解释。精装修项目经营营——缺陷整改改报索赔在精装修项目施施工中我们经常常遇到土建基层层施工不到位，，质量不达标而而造成我们精装装施工需为此投投入大量财力进进行缺陷整改的的情况。通常业业主在施工合同同内会约定项目目进场后一定时时间内，对土建建基层质量进行行验收交接，这这期间会有两个个问题需引起注注意：一是基层检验交交接的时间短（（一般为1～2周）工作量大大，要在如此短短的时间内全面面核查基层存在在的质量问题几几乎是完不成的的任务，但不查查的话依照合同同解释就等于放放弃了权利，在在南昌新地项目目上发生过类似似事情，但业主主和土建单位相相对好协调，没没有过分为难我我们，若下次遇遇到其他一些强强势的业主及总总包如何面对？？事后想想，针针对这一问题，，在进场后是否否可以按楼栋户户型进行抽检，，以抽检户型存存在的问题及发发生概率进行推推论其他户型，，并向业主及总总包单位发送验验收情况资料说说明及相关整改改要求；二是报送业主基基层缺陷整改签签证中往往会忽忽略我们因多次次重复校验基层层质量而付出的的管理成本和由由此而延误的工工期损失；精装修项目经营营——甲供材里里做文章在精装施工中会会有大量的甲供供材，主要包括括石材、墙砖、、墙纸、五金、、洁具等，在甲甲供材的规格、、质量、供货周周期上我们可以以寻求一些突破破口，进行索赔赔签证，包括费费用及工期延误误的签证索赔；；比如说石材，业业主与石材厂家家签订石材采购购合同，约定石石材厚度为18mm，而供货货商到场石材一一般达不到这个个规格，厚度会会偏小或偏大，，在14～22mm之间，按按合同或是行业业标准约定石材材允许偏差范围围为+1mm，那么说说现场石材厚度度在17～19mm之外的石石材均为不合格格品，作为施工工方对到场不合合格的甲供材有有权拒收，同时时可以依此提出出工期延误、窝窝工损失的索赔赔要求，另外因因石材厚度偏小小达不到合同约约定要求，致使使我方粘结材料料消耗数量增加加也是索赔的一一个诉求点，这这个索赔可以私私下和供应商协协商也可以发联联系单给业主要要求索赔，面对对这样的索赔，，因业主无须承承担责任及费用用，一般会予以以支持和签认的的；精装修项目成本本控制——人工工控制目前精装修工程程因大部分主材材为甲供，加之工人工资逐逐年攀升，人工成本于工程程造价中所占的的比重正在逐步上升。在施工中如何何合理有效的进进行人工成本控制，对实现项目成成本控制目标显得尤为重要。。主动控制降低人人工成本：指导班组细分工工作流程，专人人专项分工作业业，组织工人流流水施工，增加加操作熟练程度度，提高功效降降低人工消耗。。比如说门套制制作可分为后场场下料拼装、现现场安装固定两两道工序，现场场指导班组将工工人分为两组，，一组工人专门门进行下料和拼拼装，另一组专专门进行现场安安装固定，这样样工人就像工厂厂里流水线上的的操作工人，在在重复进行相同同操作工序的工工作中随着熟练练程度的不断提提高，功效也得得到提升。同时时如果具备条件件的话可以安排排2～3班工人人进行施工功效效对比，通过班班组间的劳动竞竞争提高施工功功效及工作积极极性；精装修项项目成本本控制———人工工控制提高施工工环节的的成品/半成品化化率，将将现场制制作转入入后场集集中生产产加工、、现场组组装，尽尽量减少少现场施施工工作作量。如如吊顶挂挂片制作作、单体体单元造造型、浴浴缸边矮矮墙、门门套基层层、窗帘帘盒基层层等，因因为精装装修项目目具有单单一户型型对应多多套房间间的特征征，相同同部位的的造型尺尺寸完全全一样，，这样可可以将同同部位造造型集中中进行后后场下料料制作、、统一进进行现场场安装；；材料配送送一步到到位，减减少过程程中调运运、转运运环节，，尽量避避免二次次搬运造造成的人人工浪费费。在施施工中因因材料用用量计算算不精确确致使材材料配送送量与需需用量偏偏差大，，有的户户型材料料送多了了有的送送少了，，导致多多的部位位要转运运，少的的部位还还要进行行二次调调运，造造成搬运运人工浪浪费的现现象时有有发生，，有效避避免的措措施就是是精确计计量，准准确配送送。今后后是否可可以实行行专业班班组进行行材料集集中配送送制度；；精装修项项目成本本控制———人工工控制精装修项项目成本本控制———人工工控制精装修项项目成本本控制———人工工控制精装修项项目成本本控制———人工工控制实施合理理的施工工工艺，，提高施施工质量量，降低低维修成成本。在在精装修修工程中中依然有有许多施施工工艺艺上的难难题正待待解决，，由于这这些难题题滋生的的工程质质量问题题所需付付出的维维修费用用，是构构成人工工成本上上升的一一个重要要方面。。在施工中中通过增增加一些些技术处处理措施施，来减减少后期期质量通通病的发发生，也也是降低低人工成成本的有有效措施施。如吊吊顶转角角处采用用“L”型加固，，虽然增增加了一一点材料料成本，，但避免免后期吊吊顶涂料料面层开开裂问题题，节约约了大量量的维修修人工。。同时，，加固措措施所产产生费用用可以考考虑向业业主转移移，在报报价内体体现。另外，对对于精装装修工程程虽然前前期合同同签订对对象为开开发商，，而合同同中也明明确竣工工验收只只对开发发商而言言，但实实际交房房都是以以小业主主验收为为准的，，所以在在质量方方面要求求相当的的高与精精，这无无形中增增加了项项目的人人工成本本，这就就要求我我们在施施工过程程中要严严格把控控施工质质量，尽尽量减少少工程保保修期内内的二次次维修率率。精装修项项目成本本控制———人工工控制精装修项项目成本本控制———人工工控制实施合理理的施工工工艺，，提高施施工质量量，降低低维修成成本。在在精装修修工程中中依然有有许多施施工工艺艺上的难难题正待待解决，，由于这这些难题题滋生的的工程质质量问题题所需付付出的维维修费用用，是构构成人工工成本上上升的一一个重要要方面。。在施工中中通过增增加一些些技术处处理措施施，来减减少后期期质量通通病的发发生，也也是降低低人工成成本的有有效措施施。如吊吊顶转角角处采用用“L”型加固，，虽然增增加了一一点材料料成本，，但避免免后期吊吊顶涂料料面层开开裂问题题，节约约了大量量的维修修人工。。同时，，加固措措施所产产生费用用可以考考虑向业业主转移移，在报报价内体体现。另外，对对于精装装修工程程虽然前前期合同同签订对对象为开开发商，，而合同同中也明明确竣工工验收只只对开发发商而言言，但实实际交房房都是以以小业主主验收为为准的，，所以在在质量方方面要求求相当的的高与精精，这无无形中增增加了项项目的人人工成本本，这就就要求我我们在施施工过程程中要严严格把控控施工质质量，尽尽量减少少工程保保修期内内的二次次维修率率。精装修项项目成本本控制———人工工控制制定合理理的施工工组织计计划，订订立严密密的材料料供应计计划。项项目施工工过程中中由于施施工组织织计划制制定的不不够严谨谨，材料料供应不不够及时时，造成成工人窝窝工事件件频有发发生，这这些都在在增加项项目的人人工成本本。施工工组织计计划的制制定不仅仅是要考考虑自身身单位，，更应结结合配合合单位进进行通盘盘考虑。。因为精精装修工工程施工工配合单单位众多多，实际际施工中中造成无无法按计计划施工工的直接接责任人人绝大部部分都是是配合单单位，解解决这一一问题的的有效办办法就是是督促业业主单位位会同配配合单位位共同制制定施工工节点控控制计划划，明确确各单位位各道工工序节点点的计划划完成时时间，签签订责任任状，明明确职责责，谁出出问题，，谁负责责。材料料供应及及时有效效性也是是值得注注重的一一方面，，施工中中应及时时编排材材料进场场计划，，特别是是甲供材材，更应应提前申申报甲方方安排供供货，避避免人等等材料的的局面，，减少不不必要的的人工费费用支出出。精装修项项目成本本控制———人工工控制被动控制制降低人人工成本本：项目开工工后，班班组合同同尽早签签订。目目前人工工单价随随时间推推移不断断上涨，，所以尽尽早签订订合同可可以从一一定程度度上规避避人工上上涨的风风险。施施工班组组作为劳劳务承包包商，应应该让其其承担一一定范围围内的市市场价格格风险，，合作双双方风险险共担，，利益共共享。增加班组组引进数数量，扶扶植班组组均衡发发展壮大大。与公公司合作作的班组组虽然很很多，但但相对于于公司日日益增多多的项目目以及业业务量的的拓展速速度来说说还是远远远不够够的，而而能够适适应超大大规模项项目及抢抢工项目目所需的的班组更更少，这这一点让让项目部部与实力力较强的的班组在在价格谈谈判上很很难沟通通协调。。通过增增加班组组引入数数量、扶扶植中小小班组发发展壮大大、增强强班组间间的竞争争压力对对控制项项目人工工成本上上涨也可可以起到到一定的的作用。。精装修项项目成本本控制———人工工控制施工过程程中班组组签证费费用把控控：目前对班班组合同同单价、、数量都都比较关关注，对对签证部部分的费费用不太太注重，，而且内内审对签签证所发发生的费费用也不不好进一一步核实实，多是是依据项项目部核核定费用用为准。。部分班班组也在在利用这这点，现现场施工工项目尽尽量往签签证单上上走，造造成一个个项目签签证费用用居高不不下，难难以把控控。针对对于此，，现场班班组上报报的签证证，项项目部对对签证内内容及费费用要有有明确认认定，特特别是垃垃圾清理理及维修修签证，，后期审审核难以以界定。。先核准准工程量量，单价价尽量参参照合同同价，没没有合同同价的，，参照公公司指导导价核定定。另外外，人工工合同签签订后，，预算员员要组织织项目部部管理人人员对人人工合同同所包含含的工作作内容及及承包范范围进行行交底、、学习，，避免合合同内包包含的项项目班组组再次申申报报签签证，造造成重复复计费；；对在施工工过程中中消失的的工作量量或局部部个体增增项工作作进行审审核签认认，而对对后期结结算中可可以看到到的普遍遍性的增增项工作作无须签签认；（新增检检修口））精装修项目成本控控制——材料控制制材料作为项目施工工成本的主要组成成部分一直以来都都是成本控制环节节的重中之重，也也是项目经营的关关键所在。精装修修工程中的材料虽虽不像宾馆、酒店店工程中的纷繁复复杂，但就其规格格种类来划分也是是名目繁多。如何控制材料成本本？我想应该分三三个步骤：第一步步，找出材料控制制的重点；第二步步，制定合适的材材料控制方式与方方法；第三步，密密切跟踪实施过程程，及时的发现问问题、不断的调整整纠偏，最终实现现控制目标。找出材料控制的重重点，控制的重点点应该是在材料中中占比重多的材料料——主材，在项项目实施前会同项项目主要管理人员员熟读施工图纸，，将工程涉及的主主要材料一一列出出。这步不难，却却也是不可或缺的的一步，主材控制制得当，对整个材材料的控制也就事事半功倍了。抓住住了材料控制重点点，下一步便是制制定合适的材料控控制方式与方法。。材料成本涉及三三个关键因素质量量、单价、用量，，前两点可通过材材料采购环节来控控制，而材料用量量则由施工这个环环节来控制。精装修项目成本控控制——材料控制制先谈一下采购，因因为是主材，依据据公司规定均应通通过招标、比价的的方式来定价、采采购。在材料招标标前我们必须对所所招标材料的规格格、型号、品牌、、质量、市场价位位进行深入了解，，并制定该材料采采购质量要求与招招标的限价标准。。因为供应商参与与材料采购投标活活动也有其策略性性的一面，大部分分供应商都考虑了了预留二次谈判与与经营的空间，一一般不会把自己的的价格底线首先暴暴露出来，这就得得需要我们依据前前期对招标材料规规格、型号、品牌牌、质量以及市场场价位的深入了解解，通过与供应商商谈判的方式，不不断地排查报价中中其策略报价的一一面，挤出其报价价中的价格水分，，这样我们才能将将材料在采购方面面的风险降至最低低，在谈判中处于于主动，为项目获获取更大的经营空空间。精装修项目成本控控制——材料控制制在材料采购供应商商的选择上，首先先应该考虑材料直直接生产厂商或是是区域总代理，尽尽可能减少中间供供应环节，降低材材料采购成本。在在同质同价基础上上应考虑项目所在在地的供应商，以以减少材料运输费费用及运输过程中中材料损耗造成的的成本增加。另外外，个人认为还是是需要多给一些新新兴供应商参与的的机会。在实际操操作中，从项目部部到材供部甚至是是公司材料采购合合同中的付款方式式都在向前期合作作过的供应商做一一些或多或少的倾倾斜，这点表面上上讲是对公司有利利，降低材料采购购风险，但同时也也在无形之中缩小小了公司对材料供供应商选择范围，，造成每次招标，，均是老面孔，上上至公司下到项目目部连谈判的意愿愿都在不断下降，，毫无竞争意识，，有驳于材料采购购招标的初衷，更更是对公司的不断断发展壮大有所不不利。近年来公司司也为此出台了专专门引进供应商的的措施和方法，有有意扶植一批新兴兴供应商的成长壮壮大，助力于公司司未来发展。精装修项目成本控控制——材料控制制对于材料用量的控控制，针对精装修修工程具特性，在在材料用量控制方方面具备有实施材材料用量考核的条条件。在项目施工工前期，结合报价价子目中的清单描描述，会同项目施施工管理人员、施施工班组对照相应应施工节点确定最最为优化的施工工工艺做法，据此分分别测算出各主要要材料的预计耗用用量（包括理论用用量+损耗量），，并以此作为该材材料的红杠线量，，与各施工班组长长签订材料考核责责任状，罚超奖省省。材料供应实行行班组申请，施工工员复核、审批，，材料员采购，仓仓管员入库发放的的流程。施工过程程中由仓库对班组组领料进行记录、、动态统计，班组组申报材料汇总量量超过或是接近红红杠线量时予以预预警，提请班组、、施工员、决算员员予以重点关注，，查明原由，确认认无误方可下单订订货。另外过程中中要不断对比主要要材料投标量与红红杠线量及领用量量之间的关系，发发现红杠线量超过过投标量要查找超超量原因，是否为为投标漏项或是变变更增加，是否要要进行索赔签证等等；精装修项目成本控控制——材料控制制材料考核制度本身身不是为了奖励谁谁或是惩罚谁，最最终的目的是为了了节约用料，控制制损耗，降低成本本。在实际实施过过程中，材料红杠杠线量的确定应该该本着实事求是的的原则，要基本接接近于实际，不能能太低，更不可过过高。低了影响班班组积极性，高了了即与材料成本控控制目的背道而驰驰。实际实施中对对于板材、龙骨类类材料可按实际用用量加下料损耗确确定红杠线量；石石材、墙地砖按施施工排版加搬运损损耗确定红杠线量量；墙纸类材料按按现场裱贴高度结结合每卷墙纸长度度及对花系数计算算出实际损耗率确确定红杠线量；对对于五金件类材料料按图计量，不予予考虑损耗，现场场有安装损坏由班班组凭损坏件到仓仓库换领。精装修项目成本控控制——材料控制制需强调的是制定完完考核计划要密切跟踪实施过程程，及时的发现问问题、不断的调整整纠偏，最终实现现控制目标。材料料考核量确定完后后，即要求施工班班组严格的执行。。首先，施工员要要将前期确定的各各个施工节点的详详细工艺做法对施施工班组进行全员员交底。其次，在在班组完成首批各各类节点的施工后后应进行检查（首首检制度），检查查前期确定的工艺艺做法能否满足施施工质量要求，检检查班组是否严格格按交底内容在施施工。因为之前确确定的考核量是基基于特定的做法，，如果做法不对，，考核也就成为空空谈。检查过程中中如发现问题应立立即进行调整、纠纠正，尔后，班组组依据正确的施工工工艺继续施工，，施工员对施工内内容进行全程跟踪踪检查。这一阶段段应注重对班组的的监督管理，因为为班组不是一个或或是几个人，而是是几十甚至上百个个工人，要统一工工人的做法没有严严格的检查与监督督制度跟进是很难难实施控制计划的的，特别是前期，，前期出错无人纠纠正的话，后期都都是错的。可以说说前两步都是书面面的事，而最后一一步即是实际实施施的过程，只有过过程做好了，目标标才能实现。精装修项目成本控控制——材料控制制在苏州阳光新地材材料考核过程中粘粘结剂一项两个班班组相同的考核依依据，结果大相径径庭，一个实际用用量低于考核量，，另一个超过考核核量25%。控制粘结剂用量量应该在完成面放放现阶段即要介入入，明确石材或瓷瓷砖+粘结剂施工厚度，，确定墙体完成面面线控制尺寸，相相差较大的部位应应先采用砂浆找补补。在镶贴过程中中也要指导班组灵灵活掌握，对于必必须严格控制完成成面尺寸的部位，，比如给排水点位位所在墙面，应按按标准进行控制，，而对完成面尺寸寸无硬性要求的部部位，施工过程中中可依据实际进行行调节，以尽可能能的节约粘结材料料。材料考核.xls精装修项目成本控控制——材料控制制精装修项目成本控控制——材料控制制精装修项目成本控控制——材料控制制改进工艺做法，节节约材料，降低成成本。实际施工过过程中要结合现场场实际，保证质量量的前提下改进一一些常规做法。如如厨房卫生间吊顶顶10*15凹槽基层的做法，，可以由常规边龙龙骨+副龙骨+石膏板，改为直接接用副龙骨+石膏板制作，见图图示；通过定制材料规格格降低材料损耗，，比如轻钢龙骨、、墙纸、瓷砖等材材料，可以根据现现场实际制作尺寸寸定制合适的规格格尺寸从而达到降降低损耗的目的；；通过转移损耗控制制风险于承包商，，订立双包合同，，按现场实际完成成合格工作量计量量的结算方式。（（如石膏线、石材材、木饰面等。苏苏州新地石膏线为为厂家供应、班组组安装，石膏线现现场安装损耗约为为8%，安装辅材也由项项目部提供。而南南昌新地项目石膏膏线签订双包合同同，按实际完成量量结算，将材料损损耗风险与控制责责任转嫁与供应商商，仅此一项节约约成本约8万）精装修项目成本控控制——材料控制制精装修项目成本控控制——材料控制制精装修项目成本控控制——材料控制制精装修项目成本控控制——材料控制制控制了主材我们是是否就可高枕无忧忧了呢？当然不是是，因为零星辅材虽然占有比重重小，但其在用量量控制方面不易于于测定和掌握而造造成实际施工浪费费严重，所以也是是不可小视的。在在零星辅材控制方面，南昌新地项目前期期曾准备实施零星星辅材双包的控制制模式，后因种种种因素未能实现，，但公司其他项目目对此也有成功的的范例，所以说这这一控制模式值得得尝试，在条件成成熟的情况下能够够进行推广实施。。针对辅材控制的的方法是多种多样样的，比如以辅材材包装到仓库进行行换领材料，加大大现场监督巡查力力度，杜绝人为损损耗浪费等所谓没没有最好的方法只只有合适的方法，，依据各种材料的的特点可以制定专专门的控制措施，，以达控制成本的的目标；精装修项目成本控控制——甲供材控控制精装修项目中通常常还有一类材料———甲供材，就是由甲方自行组织采购购的材料。它具有有保证建设工程质质量和有效控制工工程造价的作用，，因而，倍受建设设单位的重视。具具体表现在：各建建设单位在建设工工程招标文件中往往往指定主要材料料或设备为甲供材材，且占工程造价的20%～40%左左右，甚至更高。。针对甲供材我们会会向业主收取一定定比例的配合费，，而相应的业主会会要求我们对甲供供材进行质量、供供货周期及损耗进进行控制，对甲供供材承担控制责任任，在损耗方面通通常甲方会给予我我方一定比例的甲甲供材合理损耗，，包括仓储、搬运运、施工损耗，但但这个比值很小，，施工中稍有疏忽忽即有可能大幅超超出损耗，而超出出部分即需要我方方自行买单。所以以说甲供材特别是施工工单位无法操控的