房地产投资估算及运营成本精讲图表丰富

第二章投资、成本、收入和利润第一节工程项目投资及构成第二节工程项目运营期成本费用第三节税收的概念及财务评价涉及的税种及其计算第四节利润第一节工程项目投资及构成一、投资的基本概念投资：是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的经济资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。所投入的资源可以是资金、人力、技术或其他经济资源。投资：为实现预定生产经营计划而预先垫付的资金。包括：1）固定资产投资2）无形资产投资3）递延资产投资4）预备费用（基本预备、涨价预备）5）建设期利息及汇兑损益6）流动资金投资固定资产投资建筑工程费设备购置费安装工程费工具及生产家具购置费其它费用（土地补偿费、管理费等）固定资产：是指使用期限较长（一年以上），单位价值在规定的标准以上，在生产过程中为多个生产周期服务，在使用过程中保持原来的物质形态的资产；固定资产投资（续）固定资产原值：建设项目建成或投产时核定的价值折旧：固定资产转移价值的补偿，一种会计手段；在投资项目寿命期（或计算期）内，折旧和摊销不是项目的现金流出，但是，是成本的一部分。固定资产净值=固定资产原值-累计折旧额期末残（余）值：寿命期末的固定资产残余价值，现金流入无形资产、递延资产无形资产：能为企业长期提供某种权利或利益但不具有实物形态的资产。包括专利、著作权、版权、商标、专有技术等其价值在服务期内逐年摊销，摊销费计入成本递延资产：项目筹建期内，集中发生除固定资产投资和无形资产投资以外的各项费用所形成的资产。包括开办费、租赁固定资产改良费、固定资产装璜、装修费等在规定年限内平均摊销，摊销费计入成本流动资金投资

流动资产：指可以在一个生产经营周期（对象不同，长短不同）内变现或耗用的资产。储备资金（原材料、燃料等）生产资金（在制品、半成品、待摊费用）成品资金（产成品、外购品等）结算资金（应收、预付帐款等）货币资金（备用金、现金、银行存款等）二、工程项目总投资1.总投资：一个项目或方案从它的筹建到全部竣工投产的全部费用。由建设投资和流动资金两大部分组成。一、设备及工器具投资设备工器具投资由设备购置费和工器具、生产家具购置费组成。设备购置费是指为工程建设项目购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具的费用。工器具及生产家具购置费是指新建项目可扩建项目初步设计规定所必须购置的不够固定资产标准的设备，仪器，工卡模具，器具，生产家具和备品备件的费用。进口设备的购购置费与交货货类方式有关关国际上常见的的交货类方式式装运港类进口口设备的原价价二、建筑安装装工程费建筑安装工程程费=直接费费+间接费+利润+税金金直接费=直接接工程费+措措施费间接费=规费费+企业管理理费三、工程建设设其他投资是指从工程程筹建到工工程竣工验验收交付使使用止的整整个建设期期间，为保保证工程建建设顺利完完成和交付付使用后能能够正常发发挥效用而而发生的各各项费用。。大致可以分分三类：第第一类为土土地费用，，第二类为为与项目建建设有关的的其他费用用，第三类类为与未来来生产经营营有关的费费用。四、预备费费包括基本预预备费和涨涨价预备费费基本预备费费是指在项项目实施中中可能发生生的难以预预料的支出出。包括：在批批准的初步步设计范围围内，技术术设计施工工图设计及及施工过程程中所增加加的工程和和费用；设设计变更、、局部地基基处理等所所增加的费费用；一般般自然灾害害所造成的的损失和预预防自然灾灾害所采取取措施的费费用；竣工工验收时为为鉴定工程程质量对隐隐蔽工程进进行必要的的挖掘和修修复的费用用。公式：（设设备及工器器具购置费费+建筑安安装工程费费+工程建建设其他费费用）×基基本预备费费费率公式：（设设备及工器器具购置费费+建筑安安装工程费费+工程建建设其他费费用）×基基本预备费费费率涨价预备费费涨价预备费费是指对建建设工期较较长的项目目，由于在在建设期内内可能发生生材料、设设备、人工工等价格上上涨引起的的投资增加加，工程建建设其他费费用调整、、利率、汇汇率调整等等，需要事事先预留的的费用。五、投资估估算1.5.1投资估算算概述1、投资资估算是指指在对项目目的建设规规模在、技技术方案、、设备方案案、工程方方案以及项项目进度计计划等进行行研究并初初步确定的的基础上，，估算项目目投入总资资金（包括括建设投资资和流动资资金），并并测算建设设期内分年年资金需要要量的工作作。在建设设项目的投投资这前，，必须对项项目投资进进行充分估估算，确定定适度的投投资规模。。2、投资估估算的主要要目标是使使我国投资资规模保持持在比较适适度的水平平上，对项项目所需要要的投资总总额进行充充分的估算算，既满足足一定时期期经济、科科技和社会会事业的发发展需要，，又为国力力所能承受受。3、投资估估算的阶段段划分与精精度要求1.项目规划阶阶段的投资估算算允许误差大大于±30%。2.项目建议书书阶段的投资估算算误差控制在在±30%以内。3.初步可行性性研究阶段段的投资估算算误差控制在在±20%以内。4.详细可行性性研究阶段段的投资估算算。误差控制在在±10%以内。4、投资估估算编制的的内容根据国家规规定，从满满足建设项项目投资设设计和投资资规模的角角度，建设设项目投资资的估算包包括固定资产投投资估算和流动资金估估算两部分。固定资产投投资估算的内容按照照费用的性性质划分，，包括建筑筑安装工程程费、设备备及工器具具购置费、、工程建设设其他费用用、基本预预备费、涨涨价预备费费、建设期期利息、固固定资产投投资方向调调节税构成成。流动资金是指生产经经营性项目目投产后，，用于购买买原材料、、燃料、支支付工资及及其他经营营费用等所所需的周转转资金。流动资金=流动资产产－流动负负债。其中，流动动资产主要要考虑现金金、应收账账款和存货货；流动负负债主要考考虑应付账账款。5、投资估估算的步骤骤（1）分别别估算各单单项工程所所需的建筑筑工程费、、设备及工工器具购置置费、安装装工程费；；（2）在汇汇总各单项项工程费用用的基础上上，估算工工程建设其其他费用和和基本预备备费；（3）估算算涨价预备备费和建设设期利息；；（4）估算算流动资金金。1.5.2投资估算算方法一、固定资资产投资的的估算方法法（一）固定定资产投资资静态投资资部分的估估算不同阶段的的投资估算算，其方法法和允许误误差都是不不同的。项目规划和和项目建议议书阶段，，投资估算算的精度低低，可采取取简单的匡匡算法，如如单位生产能能力法、生产能力指指数法、系数法、比例法等。在可行性研研究阶段尤尤其是详细细可行性研研究阶段，，投资估算算精度要求求高，需采采用相对详详细的投资资估算方法法，即指标估算法法。（一）固定定资产投资资静态投资资部分的估估算1.单位生产能能力估算法法依据调查的的统计资料料，利用相相近规模的的单位生产产能力投资资乘以建设设规模，即即得拟建项项目投资。。其计算公公式为：式中C1—已建类似似项目的静静态投资额额C2—拟建项目目静态投资资额Q1—已建类似似项目的生生产能力Q2—拟建项目目的生产能能力f——不同同时期、不不同地点的的定额、单单价、费用用变更等的的综合调整整系数【例】假定某地拟拟建一座200套客客房的豪华华宾馆，另另有一座豪豪华宾馆最最近在该地地竣工，且且掌握了以以下资料：：它有250套客房房，有门厅厅、餐厅、、会议室、、游泳池、、夜总会、、网球场等等设施。总总造价为10250万美元。。估算新建建项目的总总投资。【解】根据以上资料，，可首先推算出出折算为每套客客房的造价：据此，即可很迅迅速地计算出在在同一个地方，，且各方面有可可比性的具有200套客房的的豪华旅馆造价价估算值为：41万美元×200=8200万美元2.生产能力指数法法又称指数估算法法，它是根据已已建成的类似项项目生产能力和和投资额来粗略略估算拟建项目目投资额的方法法，是对单位生生产能力估算法法的改进。其计计算公式为：式中x———生产能力指数数，其他符号含含义同前。计算公式表明造造价与规模(或或容量)呈非线线性关系，且单单位造价随工程程规模〔或容量量〕的增大而减减小。在正常情情况下，0≤x≤1。（一）固定资产产投资静态投资资部分的估算2.生产能力指数法法【例】1972年在某某地兴建一座30万吨合成氨氨的化肥厂，总总投资位28000万元，假假如1994年年在该地开工兴兴建45万吨合合成氨的工厂，，合成氨的生产产能力指数为0.81，则所所需静态投资为为多少？（假假定从1972年到1994年每年年平均均工程造价综合合调整指数为1.10）【解】3.系数估算法郎格系数法这种方法是以设设备费为基数，，乘以适当系数数来推算项目的的建设费用。这这种方法在国内内不常见，是世世行项目投资估估算常采用的方方法。该方法的的基本原理是将将总成本费用中中的直接成本和和间接成本分别别计算，再合为为项目建设的总总成本费用。其其计算公式为：：式中C——总建设费费用E——主要设备备费Ki——管线、仪表表、建筑物等项项费用的估算系系数Kc——管理费、合合同费、应急费费等项费用的估估算系数总建设费用与设设备费用之比为为郎格系数KL。即郎格系数法总建设费用与设设备费用之比为为郎格系数KL。即：表朗格系数数包含的内容【例】在北非某地建设设一座年产30万套汽车轮胎胎的工厂，已知知该工厂的设备备到达工地的费费用为2204万美元。试估估算该工厂的投投资。【解】轮胎工厂的生产产流程基本上属属于固体流程，，因此在采用朗朗格系数法时，，全部数据应采采用固体流程的的数据。现计算算如下：（1）设备到达达现场的费用2204万美元元。（2）根据前表表计算费用（a）（a）=E×1.43=2204×1.43=3151.72（万美美元）则设备基础、绝绝热、刷油及安安装费用为：3151.72－2204＝＝947.72（万美元）（3）计算费用用（b）（b）=E×1.43×1.1=2204×1.43××1.1=3466.89（（万美元）则其中配管（管管道工程）费用用为：3466.89－3151.72=315.17（万美元）（4）计算费用用（c）即装置置直接费（c）＝E×1.43×1.1×1.5＝＝5200.34（万美元））则电气、仪表、、建筑等工程费费用为：5200.34－3466.89＝1733.45（万美元元）（5）计算投资资CC＝E×1.43×1.1××1.5×l.3l＝6812.45（万万美元）则间接费用为：：6812.45－5200.34＝1612.11(万美元)由此估算出该工工厂的总投资为为6812.45万美元，其其中间接费用为为1612.11万美元4.比例估算法式中I———拟建项目的的建设投资K——已建项目目主要设备投资资占拟建项目投投资的比例n——设备种类类数Qi——第i种种设备的数量Pi——第i种种设备的单价（（到厂价格）5.指标估算法这种方法是把建建设项目划分为为建筑工程、设设备安装工程、、设备及工器具具购置费及其他他基本建设费等等费用项目或单单位工程，再根根据各种具体的的投资估算指标标，进行各项费费用项目或单位位工程投资的估估算，在此基础础上，可汇总成成每一单项工程程的投资。另外外再估算工程建建设其他费用及及预备费，即求求得建设项目总总投资。（二）建设投资资动态部分的估估算（1）涨价预备备费的估算：式中：PF———涨价预备费估估算额IT——建设设期中第t年的的投资计划额n——建设期期年份数F——年平均均价格预计上涨涨率例：某建设项目目的静态投资为为70000万元，按该项项目的计划要求求，项目建设期期为3年，3年年的投资分年使使用比例为第1年35%，第第2年35%，，第3年30%，项目建设期期内平均价格变变动率预测为5%，估计该项项目建设期的涨涨价预备费。（（7046.375）（2）建设期贷贷款利息的估算算建设期贷款利息息是指项目借款款在建设期内发发生并计入固定定资产原值的利利息。式中qj——建设期期贷款利息估算算额P——上一年年年末借款本息息和Aj——本年年借款额I——年利率率例:某新建项目目，建设期为3年，共向银行行贷款1300万元，贷款方方式为：第1年年300万元，，第2年600万，第3年400万元，年年利率为6%。。计算建设期利利息。（114.27万元））1、扩大指标估估算法也称类比估算法法、比率估算法法，是按照同类类企业流动资金金占某种基数的的比率来估算流流动资金。一般般常用基数有：：销售收入、经经营成本、总成成本费用、固定定资产投资、单单位产量等。其公式为：流动资金额=使使用基数额×该该基数流动资金金率二、铺底流动资资金的估算2、分项详细估估算法该法是国际上通通行的流动资金金估算方法。准准确度较高。流动资金=流动动资产－流动负负债流动负债=应付付账款+预收账账款流动资产=应收收账款+预付账账款+存货+现现金流动资金本年增增加额=本年流流动资金－上年年流动资金流动资金的周转转次数=360÷最低周转天天数（1）存货估算算存货指企业在生生产经营过程中中为销售、生产产或耗用而储备备的物质。存货=外购原材材料+外购燃料料+在产品+产产成品1）外购原材料料、燃料外购原材料=年外购原材材料费用÷外外购原材料年年周转次数外购燃料=年年外购燃料÷÷外购燃料年年周转次数2）在产品在产品=（年年外购原材料料、燃料、动动力费+年工工资福利费+年修理费+年其他制造造费用）÷在在产品年周转转次数3）产成品产成品=（年年经营成本－－年其他营业业费用）÷产产成品年周转转次数（2）应收账账款指企业因销售售商品、提供供劳务以及办办理工程结算算等业务，应应向购货单位位、接受劳务务的单位收取取的账款。应收账款=年年经营成本÷÷应收账款周周转次数（3）预付账账款预付账款=预预付的外购原原材料、燃料料或服务年费费用÷预付账账款周转次数数（4）现金包包括库库存现金和银银行存款。现金需要量=（年工资及及福利费+年年其他费用））÷现金年周周转次数（5）应付账账款应付账款=（（年外购原材材料+燃料及及动力费）÷÷应付账款周周转次数（6）预收账账款预收账款=预收的营业收收入年金额÷预收账款周周转次数不等于营业收收入例6【解】：问题题1：建设期期贷款利息计计算：1人民币贷款款实际利率计计算：人民币币实际利率=(1+6%÷4)^4－1=6.14%2、每年投资资的贷款部分分本金数额计计算：人民币部分：：贷款总额为为：40000－2300×6.6=24820万元第1年为：24820××20%=4964万元元第2年为：24820××55%=13651万万元第3年为：24820××25%=6205万元元美元部分：贷贷款总额为：：2300万万美元第1年为：2300×20%=460万美元第2年为：2300×55%=1265万美元元第3年为：2300×25%=575万美元3、每年应计计利息计算：：（1）人民币币贷款利息计计算：第1年贷款利利息=(0+4964÷2)×6.14%=152.39万元第2年贷款利利息=(4964+152.39+13651÷2)××6.14%=733.23万元第3年贷款利利息=(4964+152.39+13651+733.23+6205÷÷2)×6.14%=1387.83万元元人民币贷款利利息合计=152.39+733.23+1387.83=2273.45万元问题3:根据建设项目目总投资的构构成内容,计计算拟建项目目的总投资:总投资=建设设投资+建设设期贷款利息息+流动资金金=52180+5000+276.85×6.6+2273.45+8878.89=70159.55万元例：某新建项项目，建设期期为3年，在在建设期第一一年借款300万元，第第二年借款400万元，，第三年300万元，每每年借款平均均支用，年利利率为5.6%，用复利利法计算建设设期借款利息息。第一年：利息息＝300÷÷2×5.6%＝8.4万元第二年：利息息＝（300＋8.4＋＋0.5×400）×5.6%＝28.47万万元第三年：利息息＝（300＋8.4＋＋400＋28.47＋＋0.5×300）×5.6%＝49.66万万元所以建设期末末累计借款利利本和为8.4＋300＋400＋＋28.47＋300＋＋49.66＝1086.53万元元，其中借款款利息为86.53万元元。第二节工程项目目运营期成本费用用总成本：生产经营活动中，，活劳动与物化劳劳动消耗的货币表表现。活劳动：劳动力作用于生生产资料，创造出出使用价值的劳动动（包括脑力劳动动和体力劳动）。。物化劳动：由物资形态表现现的劳动。工程经济分析中不不严格区分费用与与成本，均视为现现金流出。1、成本费用的分分类总成本费用期间费用财务费用管理费用销售费用生产成本直接费用直接人工直接材料其它直接费用（含折旧）间接费用间接人工间接材料其它间接费用（含折旧）1）按成本中心分分类为组织和管理生产产所发生的销售商品过程中发发生的费用企业行政管理部门门为管理和组织经经营活动所发生的的各项费用总成本（费用）=生产成本＋财财务费用＋管理费费用＋销售费用2）按经济性质分为九类：①外购材料；②外外购燃料；③外购购动力；④工资及及福利费；⑤折旧旧费；⑥摊销费；；⑦利息支出；⑧⑧修理费；⑨其他他费用。2、经营成本：工程技术项目在在生产经营期间的的经常性实际支出。经营成本＝总成本本费用－（折旧＋摊销费＋利利息）总成本（费用）＝＝①＋②＋…＋＋⑨1、外购原材料成成本计算原材料成本＝年产产量×单位产品原原材料成本2、外购燃料动力力成本计算外购燃料动力＝年年产量×单位产品品燃料和动力成本本3、工资及福利费费计算工资：一是按整个个企业的职工定员员数和人均年工资资额计算年工资总总额。二是按不同的工资资级别对职工进行行划分，分别估算算同一级别职工的的工资，然后再加加汇总。福利费：一般可可以按职工工资总总额的一定比例提提取4、折旧费折旧是指在固定资资产的使用过程中中，随着资产损耗耗而逐渐转移到产产品成本费用中的的那部分价值。企企业把已发生的资资本性支出转移到到产品成本费用中中去，然后通过产产品销售，逐步回回收初始的投资费费用。将折旧费计计入成本费用是企企业回收固定资产产投资的一种手段段。计提折旧应考虑的的因素1）应计折旧总额额2）预计使用年限限或预计工作总量量固定资产折旧方法法，一般采用直线线折旧法，工作量量法或加速折旧法法。■固定资产折旧方方法企业有权选择具体体折旧方法和折旧旧年限（折旧政策策）。在开始实行年度前前报主管财政机关关备案。折旧方法法和折旧年限一经经确定，不得随意变更更。需变更的，由企业业提出申请，并在在变更年度前报主主管财政机关批准准1、平均年限法将固定资产的折旧旧均衡地分摊到各各期。每期折旧额额均是等额的年折旧率=月折旧率=月折旧额=年折旧额=（直线法、使用年年限法）1–预计净残残值率预计折旧年限×100%预计净残值÷固定定资产原值年折旧率÷12固定资产原值×月月折旧率固定资产原值×年年折旧率例1：某企业一台台专项设备账面原原价为160000元，预计折折旧年限为5年，，预计净残值为5000元。按平均均年限法计算折旧旧解：年折旧率=年折旧额=160000×19.375%=3100（（元）1–5000/1600005×100%=19.375%2、工作量法每一工作量折旧额额=某项固定资产月折折旧额=该项项固定资产当月工工作量×每一工作作量折旧额考虑了固定资产的的使用强度适用于各种时期使使用程度不同的专专业大型机械、设设备例2：某企业的的一辆运货卡车的的原价为6万元，，预计总行驶里程程为50万千米，其报废时的残残值率为5%，，本月行驶里程4000千米。试试计算该辆汽车在本月的折旧额。。解：单位里程折旧额=本月折旧额=固定资产原价×(1–残值率率)预计总工作量×100%60000×(1-5%)500000=0.114（（元/米）4000×0.114=456（元））3、加速折旧法☆快速折旧法、递减减折旧法在固定资产有效使使用年限的前期多多折旧，后期少折折旧，相对加快折折旧的速度，以使得固定定资产成本在有效效使用年限中加快快得到补偿双倍余额递减法计算年折旧率时不不考虑预计净残值值率年折旧率=月折旧率=月折旧额=年折旧额=预计折旧年限×100%年折旧率÷12固定资产账面净值值×月折旧率固定资产账面净值值×年折旧率2☆利用双倍余额递减减法时，为了避免免出现最后一年的的固定资产账面净净值低于其预计残值的情情形出现，应当在在其固定资产折旧旧年限到期前两年年内，将固定资产净值扣除除预计净残值后的的余额平均分摊例3：某企业一台台专项设备账面原原价为160000元，预计折折旧年限为5年，，预计净残值为5000元。按双倍倍余额递减法计算算各年的折旧额。。解：年折旧率=2/5=40%第一年折旧额=第二年折旧额=第三年折旧额=第四年折旧额=第五年折旧额=160000××40%=64000(元元)(160000–64000)×40%=38400(元)(160000–64000–38400)×40%=23040(元)(160000–64000–38400–23040––5000)/2=14780(元)(160000–64000–38400–23040––5000)/2=14780(元)▲年数总和法年折旧率=年折旧额=例3：某企业一台台专项设备账面原原价为160000元，预计折折旧年限为5年，，预计净残值为5000元。按年数数总和法计算各年年的折旧额。解：折旧的基数=160000–5000=155000(元)年数总和=5+4+3+2+1=15(年)第一年年折旧率=5/15第二年年折旧率=4/15第三年年折旧率=3/15第四年年折旧率=2/15第五年年折旧率=1/15尚可使用年数预计折旧年限的年年数总和×100%（合计年限法、年年限总和法）预计折旧年限×(预计折旧年限+1)÷2（固定资产原值––预计净残值值）×年折旧率；第一年折旧额=155000×5/15=51666.67(元)；第二年折旧额=155000×4/15=93000.00(元)；第三年折旧额=155000×3/15=31000.00(元)；第四年折旧额=155000×2/15=20666.67(元)；第五年折旧额=155000×1/15=10333.33(元)■折耗1、概念指像矿山、油田、、森林等这一类自自然蕴藏的资源经经过开采、砍伐、、提取而逐渐减少少的价值2、折耗与与折旧的区区别：折旧针对对固定资产产；折耗针针对自然资资源而言：递耗资产产只有在被被开采、砍砍伐才会发发生折耗；；固定资产产即使闲置不不用也会发发生折旧：递耗资产产因生产而而蕴藏量日日渐减少，，终至耗竭竭；固定资产的价价值虽因使使用等原因因而减少，，但其实物物形态并不不变：递耗资产产生产的产产品往往为为可直接销销售的商品；固定资资产则在形形成可供销销售的商品品过程中期期间接地作作用：递耗资产产一般不能能重置；固固定资产大大多可以重重置（递耗）①对象不同同②发生条件件不同③实物形态态变化不同同④在生产中中起的作用用不同⑤重置性不不同3、折耗的的方法▲成本折耗法法单位成本折折耗=成本折耗=单位位成本折耗耗×开采量量例4：WGS锌公司司最近用2000000美元买下下一块出产产矿石的土土地，该矿矿藏可回收的资资源预计达达到500000吨。（1）若在在第一年有有75000吨矿矿石被开采采，其中50000吨被卖卖掉了。问问：第一年的折耗耗额为多少少？解:(1)单位成本本折耗为:2000000/500000=4(美美元/吨)则，第一年年的折耗额额为：50000×4=200000(美元)资源原值––预计计净残值估计总储藏藏量调整的成本本计价基础础仍可开采的的储藏量中国会计理理论国外实务（出售量）例4：WGS锌公司司最近用2000000美元买下下一块出产产矿石的土土地，该矿矿藏可回收的资资源预计达达到500000吨。（2）假设设在年底该该储备重新新估价后只只有400000吨的储量量。若第二二年又有50000吨出售售，则第二二年的折耗耗额为多少少？解：由于第第一年的折折耗额为：：50000×4=200000(美美元)第二年年初初调整的成成本计价基基础:2000000–200000=1800000(美美元)单位成本折折耗为：1800000/400000=4.5(美美元/吨)第二年的折折耗额为:50000××4.5=225000(美元元)5、修理费费计算与折旧费类类似，也包包括在制造造费用，管管理费用和和销售费用用，可将以以上各项成成本中的修修理费单独独计算。修修理费包括括大修理费费和小修理理费。修理费的估估算，一般般无法确定定修理费发发生的具体体时间和金金额，可按按照折旧费费的一定百百分比计算算。6、维简费费的计算是指采掘、、采伐工业业按生产产产品数量提提取的固定定资产更新和技技术改造资资金，即维维持简单再再生产的资资金，它是直接计计入成本的的，其计算算方法与折折旧费相同同，这类采掘、采采伐企业不不计提固定定资产折旧旧。7、摊销费费计算无形资产和和递延资产产均是以摊摊销的方式式补偿和回回收的。摊销：无形形资产和递递延资产的的原始价值值要在规定定的年限内内，按年度度或产量的的成品之中中，这一部部分被转移移的无形资资产和递延延资产的原原始价值，，称为摊销销。摊销费：是是指无形资资产和递延延资产在一一定期限内内分期摊销销的费用。。计算摊销费费采用直线线法，并且且不留残值值。无形资产规规定了法定定有效期和和收益年限限的，按照照法定有效效期或合同同、协议规规定收益年年限孰短的的原则确定定；没有规规定期限的的，按不少少于10年年的期限分分期摊销。。按规定递递延资产产从投产产当年起起不少于于5年的的期限分分期摊销销。8、运营营期利息息计算利息支出出是指为为筹集资资金而发发生的各各项费用用。包括：在在运营期期所发生生的建设设投资借借款利息息和流动动资金借借款利息息。建设投资资借款在在生产期期发生利利息的计计算公式式为：每年支付付利息=年初本本金累计计额×年年利率流动资金金借款利利息计算算公式为为：流动资金金利息=流动资资金借款款累计额额×年利利率9、其他他费用计计算其他费用用＝制造造费用+管理费费用+财财务费用用+营业业费用－－工资及及福利费费－折旧旧费－修修理费－－摊销费费用－利利息支出出10、经经营成本本是项目评评价中专专用的，，指不包包括折旧旧费用（（或维简简费用））、摊销销费用、、利息支支出的成成本。经营成本本＝总成成本费用用－折旧旧费（维维简费用用）－摊摊销费用用－利息支支出11、固固定成本本和可变变成本按成本与与产量关关系，年年成本费费用分：：固定成成本、变变动成本本和混合合成本。。在总成成本费用用中，随随产量的的增减而而成正比比例增减减的成本本项目为为可变成成本，反反之，则则为不可可变成本本。固定成本本如职工工工资及及福利费费、固定定资产折折旧费、、房屋租租金、保保险费等等。变动成本本如原材材料、辅辅助材料料、燃料料和动力力费。工程经济济分析中中的费用用与成本本不同于于会计中中的费用用与成本本1）会计计中的费费用和成成本是企企业经营营活动和和产品生生产过程程中已经发生生的各项耗耗费的真真实记录录，数据据是唯一一；工程程经济分分析中的的费用和和成本是是对未来的预预测结果，有有不确定定性。2）会计计中对费费用和成成本的计计量是分分别针对对特定会会计期间间，企业业经营活活动和特特定产品品的生产产过程的的；工程程经济分分析中，，对费用用和成本本的计量量则一般般针对某某一投资资项目或或技术方方案的实实施结果果。3）工程程经济分分析强调调对现金金流量的的分析，，费用和和成本具具有相同同的本质质（现金金流出）），一般般不严格格区分，，此外，，工程经经济分析析引入了了一些会会计中不不常使用用概念（（如经营营成本））；会计计中，费费用与成成本是不不同的概概念。第三节税税收的的概念及及财务评评价涉及及的税种种及其计计算1）税收收的概念念税收是国国家凭借借政治权权力，以以法律、、法规规规定的标标准，强强制地、、无偿地地取得财财政收入入的一种种手段，，是国家家参与部部分社会会产品和和国民收收入分配配和再分分配的一一种方式式。税收收有如下下三个基基本特征征：（1）强强制性（2）无偿性性（3）固定性性2）建筑工程程财务评价涉涉及的税种及及计算(1)流转税税流转税是对商商品生产、商商品流通和担担供劳务销售售额或营业额额征税的各个个税种的统称称。增值税：是以以商品流通或或劳务服务中中各个环节的的增值额为为征税对象征征收的一种流流转税。应纳税额=当当期销项税额额-当期进项项税额销项税额=销销售额x适用用税率（17%）营业税：是对对在我国境内内提供应税劳劳务，转让无无形资产或者者销售不动产产的单位和个个人就其营业业额为征税对对象的一种流流转税。其计计算公式为：：建筑业应纳税税额=计税营营业税x适用用税率（2）所得税税所得税是以单单位或个人在在一定时期内内的纯收入额额为征税对象象的各个税种种的总称。企业所得税：：是以企业的的生产、经营营所得为征税税对象。企业业所得税的纳纳税人，是实实行独立经济济核算的企业业或组织。计计算收式为：：应纳所得额=收入总额-准予扣除项项目金额（企业所得税税实行33%的比例税率率）(3)土地增增值税应纳税额＝增增值额×适用用税率－扣除除项目金额××速算扣除系系数土土地增值税税是以转让房房地产取得的的收入，减除除法定扣除项项目金额后的的增值额作为为计税依据，，并按照四级级超率累进税税率进行征收收。(1)增值值额未超过扣扣除项目金额额50%部分分，税率为30%；(2)增值额超过过扣除项目金金额50%，，未超过扣除除项目金额100%的部部分，税率为为40%；速速算扣除系数数为5%；(3)增值额超超过扣除项目目金额100%，未超过过扣除项目金金额200