房地产住宅项目产业化发展战略报告

住宅产业化一什么是住宅产业化二推行住宅产业化势在必行三我国建筑行业的现状四国外的住宅产业化五xx与住宅产业化

一什么是住宅产业化

所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

二推行住宅产业化势在必行1.推动住宅产业化避免能源浪费

2.只有走住宅产业化路才能全面提升住宅品质3.推动住宅产业健康发展4.住宅产业化是可持续发展的需要1.推动住宅产业化避免能源浪费

今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗，0.05立方米水的消耗，3%混凝土的损耗和3%钢材的损耗。0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修过程中，每户还会带来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建筑垃圾，水资源，木材、钢材上都会带来大幅度的改变。假设2012年，中国住宅城市化进程依保持今天这个速度，达到10亿平方米住宅建设量的时候，如果说中国住宅产业化率达到20%，在那个时候，电的消耗可以节约2个月的消耗量，可以节约1.2公顷的森林，在水的消耗量可以节约出19个西湖，钢材消耗量又能节约出一个“鸟巢”。2.住宅产业化能全面提升住宅品质住宅产业化程度的提高，将极大促进产品品质的提升。因为产业化水平的提高，意味着各种房地产产品的质量性能的提高，意味着节约资源与能源水平的提高，及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意度的提高及客户价值的更大的体现。只有实现了住宅的产业现代化才能更好地促进减少建筑的生产建造能耗，才能将复杂的技术体系集成起来去实现使用过程的节能与减少排放。另外，通过工厂化生产和现场装配式施工，可大幅减少建筑垃圾，降低施工噪音的扰民，降低有害气体及粉尘的排放。3.推动住宅产业健康发展我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。4.住宅产业化是可持续发展的需要

首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措其次，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段根据xx新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%.最后，住宅产业化将提高效率降低劳动力成本根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高工作效率3到4倍。随着我国劳动力成本的逐步提高，住宅工业化的经济性将进一步显现。三建筑行业的现状住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，至今已经过去了11个年头。业内专家表示，住宅产业化距原来预定的目标相差比较远。（一）我国住宅产业与先进国家的差距1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。2、住宅建筑标准化工作滞后。3、住宅部件标准化和通用化程度低。4、住宅科技含量偏低。1、住宅建建设基本上上仍是粗放放型,科技技贡献率低低传统陈旧的的技术仍在在被大量的的采用，先先进的技术术及技术革革新往往被被建设中的的短期行为为而排除在在外。目前前我国科技技进步对住住宅产业发发展的贡献献率不到30％。按按照国际通通行说法，，科技进步步对产业的的贡献率超超过50％％才能算是是集约内涵涵型发展的的产业。2、住宅建建筑标准化化工作滞后后住宅建筑体体系大多数数局限于结结构形式或或施工技术术，没有从从建筑整体体出发，进进行成套技技术开发。。标准设计计文件、建建筑的模数数标准、住住宅部件产产品标准还还很不规范范和健全。。3、住宅部部件标准化化和通用化化程度低部件的配套套性、通用用性差，生生产规模小小，住宅与与住宅部品品的模数难难以协调：：住宅部品品尚未形成成配套系列列，部品、、材料以及及配套产品品品种少，，日本有10000多，中国国不足2000种。。4、住宅科科技含量偏偏低节电、节能能、节水等等的先进环环保技术尚尚不能有效效地得以推推广，新材材料、新部部品的优越越性未充分分发挥，一一定程度上上也影响智智能化住宅宅的发展。。日本新型型建筑材料料的应用在在墙体材料料中的比重重占80％％左右，但但我国还不不到20％％。（二）政府府相关的实实施措施1999年年，国务院院办公厅颁颁发了《关关于推进住住宅产业现现代化提高高住宅质量量的若干意意见》。1999年4月月29日，，建设部颁颁发了《商商品住宅性性能认定管管理办法》》，于7月月1日实施施。2005年年11月30日，《《住宅性能能评定技术术标准》由由建设部和和国家质量量监督总局局发布，2006年年3月1日日开始施行行。2006年年6月21日，建设设部颁布《《国家住宅宅产业化基基地实施大大纲》。四xx在住宅产产业化过程程中所起得得作用xx与住宅宅产业化xx住宅产产业化的具具体计划如如何？xx为什么么要推进住住宅产业化化？对建筑行业业会产生何何种影响？？与住宅产业业化有关的的疑问.xx与住宅宅产业化99年政府府建设部等等八部委提提出住宅产产业化,王王石是第第一个也是是唯一一个个响应者.2005年年10月，，xx工业业化实验1号楼破土土动工.2007年年11月，，集合xx工业化生生产资源的的第一个市市场化项目目“上海新新里程”进进入市场场。xx获授““国家住宅宅产业化基基地”xx住宅产产业化体验验馆xx住宅产产业化的具具体计划如如何？王石：今天天这两个试试点项目楼楼面面积只只有6000多平方方米，预计计2007年我们会会继续在上上海建设5万平方米米，2008年在上上海会达到到20万平平方米，全全国则会达达到50万万平方米。。住宅产业业化可以提提高我们的的资金利用用率，将来来项目交付付面积与开开工建设面面积的比例例会由1∶∶5提升到到1∶3，，甚至1∶∶2。xx为什么么要推进住住宅产业化化？xx正在发发生两点变变化，一是是产品线的的延伸，就就是为各个个消费阶层层、各个年年龄段的消消费者提供供住宅产品品；一是住住宅产业化化，xx每每年将建造造2000万平方米米住宅，要要持续领跑跑就必须要要有质量的的增长，必必须要进行行住宅产业业化。xx聚焦三大大经济发达达区域的战战略，也需需要住宅产产业化的高高效率支持持。对建筑行业业会产生何何种影响？？对建筑施工工企业要求求自然更高高了。xx在上海和和全国各地地将陆续跟跟有实力的的承建商结结成合作伙伙伴，共同同推进产业业化，xx今后也将将寻求与更更多国有背背景的大建建筑公司合合作。而住住宅普遍实实现产业化化后，小建建筑队将逐逐渐失去生生存机会。。建筑民工将将转型为产产业工人,经过再教教育,收入入将翻倍.同时因为存存在运输建建材的关系系,将加大大物流业与与保险业的的发展.增增加就业机机会.与住宅产产业化有有关的疑疑问.住宅产业业化的成成本如何何，消费费者会认认可吗？？原来一层层楼需要要一周时时间才能能建好，，现在只只需要一一天了，，至于试试点项目目的建安安成本比比以前增增加了40%，，但当建建筑面积积达到10万平平方米以以上，成成本只会会增加25%，，并基本本固定下下来。成成本增加加了，但但建筑质质量也提提高了一一倍。这这样的建建筑几年年之内可可能看不不出特别别优点，，但三五五年或更更长时间间后，跟跟其他房房子相比比就很不不一样了了。这个个相信会会得到消消费者的的认可，，户型也也不是大大问题，，在发达达国家这这早就解解决了。。住宅产业业化怎么么确定标标准?标标准化是是否意味味着产品品的单一一?产业化的的标准可可以由国国家制定定.xx也可以以制定企企业标准准.标准化是是一种模模式,正正如汽车车和电脑脑,模式式是多样样化的,可以将将多样化化的模式式再组合合.绝对对的定制制将是极极个别豪豪宅的专专利,正正如汽车车中的劳劳斯莱斯斯.将客户分分类,根根据客户户类型建建造产品品.同样样能达到到量身定定做的效效果.成本高是是否意味味着房价价将继续续增加?买东西不不是单看看价格，，从来都都是看性性价比，，如果增增加10元成本本，给客客户带来来11元元的价值值，性价价比反而而高了。。传统建造造，设备备与结构构不分离离，比如如管线埋埋在混凝凝土里，，混凝土土寿命长长，但管管线寿命命相对短短，坏了了怎么维维修？你你不可能能把混凝凝土砸了了维修里里面的管管道。所所以你会会看到很很多老房房子维修修后，外外墙裸露露一排排排管线，，以致房房子非常常丑陋。。产业化化生产，，外墙是是在厂房房用混凝凝土生产产，传统统外墙可可以用30年，，产业化化的寿命命70年年。同时时，因为为设备与与结构是是分离的的，便于于维修、、升级。。站在长长久的角角度就能能看出区区别，初初期多投投入一点点，将会会给客户户带来更更长久的的价值.住宅产业业化发展展的趋势势今后的住住宅将向向着节能能指标达达到70%,零零能耗住住宅(不不消耗不不可再生生资源，，没有采采暖设施施的住宅宅)的方方向发展展.今后将是是PC(PrecastConcrete即预预制混凝凝土)大大行其道道的时代代.住宅产业业化将在在今后五五年到十十年内实实现.xx部分分产业化化楼盘大有恬园园——节节能型住住宅典范范星河·丹丹堤———中水回回用的典典范星河·丹丹堤新里程———“搭搭积木时时代”的的到来新里程xx工业业化生产产资源的的第一个个市场化化项目，，是中国国真正意意义上的的第一套套工业化化住宅五住住宅产产业化在在国外（一）瑞瑞典的的住宅产产业化（二）日日本的的住宅产产业化（三）澳澳大利利亚的住住宅产业业化（一）瑞瑞典的的住宅产产业化瑞典从50年代代开始在在法国的的影响下下推进建建筑工业业化政策策，并由由民间企企业开发发了大型型混凝土土预制板板的工业业化体系系。目前前瑞典的的新建住住宅中，，采用通通用部件件的住宅宅占80％以上上。有人人说：““瑞典也也许是工工业化住住宅最发发达的国国家”。。1、较完完善的标标准体系系基础上上发展通通用部件件瑞典早在在40年年代就着着手建筑筑模数协协调的研研究，建建筑部件件的规格格化在60年代代大规模模住宅建建设时期期，逐步步纳入瑞瑞典工业业标准（（SIS）。颁颁布了““浴室设设备配管管”标准准、“门门扇框””标准、、“主体体结构平平面尺寸寸”和““楼梯””标准、、“公寓寓式住宅宅坚向尺尺寸”及及“楼梯梯”标准准、“公公寓式住住宅坚向向尺寸””及“隔隔断墙””标准、、“窗扇扇、窗框框”标准准、“模模数协调调基本原原则”、、“厨房房水槽””标准等等等，襄襄括了公公寓式住住宅的模模数协调调，各部部件的规规模、尺尺寸。七七十年代代，日本本专家对对瑞典和和世界主主要经济济发达国国家进行行考察后后说：““SIS作为全全国统一一规则通通用体系系，是世世界上最最完美的的”。2、独户户住宅建建造工业业十分发发达20年代代瑞典新新建公寓寓式住宅宅所占比比例较大大，以后后独立式式住宅超超过公寓寓式住宅宅，目前前独立式式住宅大大约占80％左左右，而而这些独独立式住住宅90％以上上是工业业化方法法建造的的。在50几个个工业化化住宅公公司中，，有12家大型型住宅公公司。建建筑体系系有小型型和大型型大框架架包括高高效保温温板材体体系。工工厂的生生产技术术较先进进，同时时考虑住住宅套型型的灵活活性。瑞瑞典的住住宅生产产商向西西德、奥奥地利、、瑞士、、荷兰、、以及中中东、北北非出口口住宅，，同时还还打入了了美国市市场。3、政府府重视标标准化和和贷款制制度推动动住宅工工业化政府一直直重视标标准化工工作，早早在40年代就就委托建建筑标准准研究所所（Byggstandis--eringen）研究究模数协协调，以以后又由由建筑标标准协会会（BSI）开开展建筑筑化标准准方面的的工作。。为了推动动住宅建建设工业业化和通通用体系系的发展展，瑞典典1967年制制定的《《住宅标标准法》》规定，，只要使使用按照照瑞典国国家标准准协会的的建筑标标准制造造的建筑筑材料和和部件来来建造住住宅，该该住宅的的建造就就能获得得政府的的贷款。。(二)日日本的的住宅产产业化（1）产产生背景景和发展展状况（2）住住宅建筑筑标准化化（3）住住宅部件件化（4）钢钢结构占占主导的的住宅建建筑体系系（1）产产生背景景和发展展状况日本是世世界上率率先在工工厂里生生产住宅宅的国家家，早在在1968年““住宅产产业”一一词就在在日本出出现，住住宅产业业是随着着住宅生生产工业业化的发发展而出出现的.基础―――住宅建建筑体系系和住宅宅部品体体系成套套化、通通用化和和标准化化.特征―――资金和和技术集集中、工工业化规规模生产产、社会会化市场场供应.（2）住住宅建筑筑标准化化标准化是是推进住住宅产业业化的基基础。1969年，日日本制订订了《推推动住宅宅产业标标准化五五年计划划》，开开展材料料、设备备、制品品标准、、住宅性性能标准准、结构构材料安安全标准准等方面面的调查查研究工工作。而而后分别别制订了了“住宅宅性能标标准”、、“住宅宅性能测测定方法法和住宅宅性能等等级标准准”以及及“施工工机具标标准”、、“设计计方法标标准”等等。目前前日本各各类住宅宅部件（（构配件件、制品品设备））工业化化、社会会化生产产的产品品标准十十分齐全全，占标标准总数数的80％以上上，部件件尺寸和和功能标标准都已已成体系系。只要要厂家是是按照标标准生产产出来的的构配件件，在装装配建筑筑物时都都是通用用的。所所以，生生产厂家家不需要要面对施施工企业业，只需需将产品品提供给给销售商商即可。。（3）住住宅部件件化日本住宅宅部件化化程度很很高。由由于有齐齐全、规规范的住住宅建筑筑标准，，建房时时从设计计开始，，就采用用标准化化设计，，产品生生产时也也使用统统一的产产品标准准。因此此，建房房使用部部件组装装应用十十分普及及。在东东京的东东急酒店店（TOKUYOINN））是日本本国内一一家较大大的酒店店连锁集集团，酒酒店给人人印象最最深的是是客房卫卫生间。。全套的的卫生洁洁具―――浴缸、、坐厕、、洗脸盆盆，包括括地板、、墙面，，是由一一个整体体部件安安装而成成，没有有混凝土土和瓷砖砖，所用用材料都都是复合合塑料材材料，全全部在工工厂生产产。它达达到了经经济而不不失舒适适，节简简又具现现代化的的效果。。（4）钢钢结构占占主导的的住宅建建筑体系系日本各种种建筑结结构中，，钢结构构的建筑筑数量最最多，占占住宅建建筑总面面积的20％左左右，多多数为低低层独立立住宅。。钢结构构住宅的的主要特特点是：：（1））有着更更好的抗抗震、防防腐、耐耐久、环环保和节节能效果果，并能能将使用用面积增增加5－－8％，，并得到到较高的的层高空空间；（（2）可可实现构构架的轻轻量化和和构件大大型化，，运送简简便，加加工性能能优异，，质量稳稳定；（（3）吊吊装施工工较为简简便，比比混凝土土施工所所需的现现场劳动动量小，，不需要要钢混凝凝土结构构的养护护期，提提高施工工效率。。一般房房屋的龙龙骨现场场装配包包括所有有的精装装修和设设备安装装，整个个建造过过程大约约只需要要3个月月时间。。如果工工厂预制制就只需需1个半半月左右右的时间间。但钢钢结构住住宅存有有成本较较高、墙墙体隔音音性能差差、防火火处理复复杂的缺缺点。（三）澳澳洲住住宅产业业化在澳大利利亚,几几乎所有有的建筑筑材料都都是工厂厂按照国国家标准准生产的的半成品品或成品品，建筑筑商只是是买来这这些住宅宅构件和和部品，，按照设设计图纸纸组装。。1990年代以以来，政政府修改改了住宅宅墙体标标准,从从新颁布布了《建建筑法》》，在立立法上为为住宅产产业化铺铺路.短短短的十十几年,澳洲洲的住宅宅产业化化已经完完全成熟熟,住宅宅工艺和和品质均均得到大大幅度提提高.以一套住住宅工业业化成熟熟后的2006年的住住宅为例例.建建筑商提提交给税税务局有有关这所所住宅的的折旧计计划中,整个住住宅价格格的61.73%可以以进入折折旧，而而38.27%属于劳劳务和土土地价值值，不能能进入折折旧.也也就是说说，建筑筑商用于于购置住住宅部品品的花销销占售价价的60%以上上，而在在1930年代代，建筑筑商用于于购置建建筑材料料的花销销只占售售价的30%左左右.我们值得得借鉴之之处:先造制度度后造房房:澳大大利亚为为实现建建筑节能能，政府府修改了了住宅墙墙体标准准，如要要求和允允许使用用特殊化化纤板和和隔热填填充材料料。标准准一改，，建筑师师就必须须修改设设计，保保险公司司也来了了，不按按设计标标准建房房，则增增加保险险费或不不予保险险；没有有质量保保险的房房子谁敢敢买？于于是，建建筑商就就得到市市场上去去买这些些建筑部部品；有有了需求求，自然然有人投投资建厂厂。在西西方发达达国家，，住宅工工业化就就是在这这样的制制度机制制下实现现的。政府干预预所起的的作用:还是以澳澳洲为例例,不管管建筑商商愿意不不愿意，，他们都都必须到到市场上上去买几几乎所有有的住宅宅构件和和部品，，这样做做的原因因有三，，一是可可以降低低造价，，二是可可以借到到款和获获得建筑筑保险，，三是政政府规范范要求他他们必须须如此，，否则连连建筑执执照也会会被吊销销。所以以说，住住宅部品品的市场场化是在在政府和和私人机机构的双双重干预预下建立立和运行行起来的的.国外的工工业住宅宅图组布鲁塞尔尔海德堡堡库盆海海姆节能能住宅社社区比利时在在建筑节节能方面面位居世世界前列列。本社社区除使使用加厚厚外墙保保温层、、利用““断桥””式窗框框、使用用中间充充惰性气气体的中中空玻璃璃等欧洲洲比较普普及的技技术外，，在利用用太阳能能、采集集雨水、、中水（（淋浴等等生活用用水的二二次利用用）循环环、冷热热空气交交换等方方面也颇颇具匠心心。由此此，降低低了50％的能能耗。世界著名名的节能能住宅项项目———“三升升房”（（THE3-LITER-HOUSE））本项目是是世界最最大的化化学公司司——巴巴斯夫在在一幢已已有70年历史史的老建建筑基础础上改造造而成，，因其每每年每平平米（使使用面积积）消耗耗的采暖暖耗油量量不超出出3升（（相当于于当量煤煤约4.5千克克）而被被称为““三升房房”。埃森RWE办公公楼本楼高达达30层层，由透透明玻璃璃环抱，，外形呈呈圆柱状状，这种种设计既既能降低低风压，，减少热热能流失失和结构构损耗，，又能优优化自然然光照的的射入；；固定外外层玻璃璃幕墙的的铝合金金构件呈呈三角形形连接，，使日光光的射入入达到最最佳状况况；内走走廊的墙墙面与顶顶部采用用玻璃，，折射办