物业工程查验作业指导书

xxxxx物业承接查验作业指导书一目D的开展。二适范适用于xxxxx江苏房地产公司所开发的新建项目的承接工作。三内1组：1)xxxxx物业工程承接查验工作两级管理机制(公司层面、物业服务中心层面)。2)物业公司层面：分管领导全面统筹前期管理工作，物业公司工程部协助指导新建项目承接查验工作。3)项目层面：物业服务中心负责人牵头成立承接查验小组开展工作。2流：A、承接查验前三个月成立承接查验小组1、在地产项目部确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，物业公司成立承接查验小组2、承接查验小组组长由物业分公司服务中心责任人，服务中心工程负责人担任担任副组长，成员由物业公司工程人员组成B、制定承接查验计划与方案:1、承接查验小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在《承接查验协议》明确规定。2、由地产项目部与物业公司服务中心共同签订《承接查验协议10日办理承接查验手续：3、承接查验小组根据确定的物业交付时间计划安排，制定《承接查验计划及方案4验计划及方案》确定后报地产工程部、物业公司工程部备案：C、承接查验准备工作:1、承接查验三个月内，由物业服务中心工程人员参与交付楼宇分户查验、公共区域设备设施安装调试工作，地产项目工程师应予以协助，并与施工单位协调，方便物业公司人员参与。2、查验小组人员对现场发现问题每周进行汇总，形成报告，报告地产项目部、物业公司工程部，工作小组人员应跟踪处理结果。3、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。D、承接查验的实施:1、资料的承接查验地产项目部事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细。在现场承接查验前20天，由承接查验小组办理资料的承接查验工作的相关事宜。承接查验小组对资料进行查验验收，重点核查公用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业分公司人员应对接受的资料进行登记，记录在《资料移交清单》上。2、共用部位、公用设施设备的承接查验物业交付使用天，承接查验工作小组办理共用部位、公用设施设备的承接查验工作的相关事宜。承接查验小组对共用部位、公用设施设备进行验收查对。根据国家物

业相关法规及建筑各专业质量验收规范标准查验物业共用部位用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。做好查验工作的相关记录，现场查验的内容记录在《共用部位、公用设施设备承接查验表》上。对查验中发现的数量和质量上存在的问题应予以详细记录，填入《物业承接查验问题统计表》并由承接查验小组、地产工程部签字确认。3、对分户验收、公用部位、公用设施疑难或遗留问题的处理，对于查验现场解决不了、又势必会影响今后物业使用或管理的事项，承接查验工作小组应该以《工作联系单》形式将问题汇总报地产工程部。一般问题，要求地产工程部在两周时间内解决。重大问题如消防系统、电梯系统、安防系统等要求项目部在一个月时间内解决。4、对一个月后仍无法处理的问题，领带小组协调解决：三个月后仍未得到有效处理的，报地产公司工程部、物业公司工程部。5、对现场查验中发现的物业共用部位、公用设施设备的问题，经项目部处理解决后，承接查验工作小组应及时进行复验直至合格并将复验结果进行记录。6、对于房屋分期交付但设施设备共用的系统，虽然没有办理移交但已经使用、部分移交或全部移交的设施设备应按正常程序运行使用，对发现的问题按上述流程及时处理，同时做好相应的保护措施。E、办理接管移交手续：1、承接查验小组根据《承接查验协议》与地产项目部办理共用部位、公用设施设备的移交工作：2、移交和接管双方负责人在《资料移交清单》上签字，确认验收情况，并加盖地产项目部公章和物业服务中心公章以示移交承接查验事项的确认。F、资料档案的整理及保管：1、承接查验小组对移交的资料、承接查验各种记录进行整理分类汇总、按专业归档建立档案。并在承接查验工作结束后一周内移交物业服务中心：同时将承接查验资料的总目录报备物业分公司工程部。2物业服务中心负责资料的日常管理工作。G、对承接查验过程出现情况的处理：1、对资料验收中发现的资料不齐全、不合格等问题，承接查验工作小组应当将问题逐项记录在《承接查验遗留问题登记表》中，并交地产项目部相关人员签字确认：承接查验小组应列出未移交资料的详细清单并由地产项目部书面承诺补交的具体时限。若仍缺少有关资料时，应开具《工作联系单》及时索取：2、对物业共用部位、公用设施承接查验现场中发现的问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《物业承接查验遗留问题登记表》中并请地产项目部相关人员签字确认。3、其他移交的物品进行查验和清点，地产项目部要求施工单位将设备随机配备的专业工具、检测设备、润滑油、制冷剂、软件（光盘部件、配件、备件等进行及时的收集保管并登记造册。地产项目部要求施工单位将各类设备机房及公共用房的钥匙逐一清点标识中收集接查验工作小组对钥匙进行现场数量及开锁核对，确认无误后填写《钥匙移交清单部及施工单位进行签字确认：4、汇总及编制《物业承接查验报告》承接查验小组在验收完成后，根据汇总的所有承接查验记录，在七个工作日内编制《物业承接查验报告》应当包括移交资料明细、分户查验、物业共用部位、公用设施设备明细、交接时间、交接方式以及查验结果等内容。3流图

设验

4承查协标：1、承接查验协议（附件）2、工程资料移交标准（附件）3、毛坯房分户承接查验标准（附件）

4、精装修分户承接查验标准（附件）5、公共区域设备承接查验标准（附件）6、设备房移交标准（附件）5物二查有服：物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益主及开发建设单位务企业各自的责任，实现权利和义务的转移清各自的权利和义务业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。通过物业提供专业化查验能够快速及时统计施工问题工程类报修，预防、预警重大投诉风险，提高客户满意度，提高产品品质。物业开展多遍次检复查工作，同时也会对增加物业管理服务人工成本承接查验协议中与地产项目部约定物业二次查验有偿服务务内容收费标准详下表：承接查验约定服务

物业承接有偿服务序号

查验类别

地产问题目标值

物业问题查验值

问题复验值

服务内容

收费标准12

毛坯房分户精装房分户

查、复检一次280元/户查、复检一次380元/户备注：物业承接查验约定查验服务复验问题值仍高于地产问题目标值，物业启用二次有偿查验服务。6遗工维：1遗留工程维责职：地产公司项目部收楼期遗留工程处理的责任单位遗留工程处理各相关施工单位的协调。地产公司项目部撤销后由地产公司客服部承担该职责。施工方：遗留工程处理的第一责任人，须指定专人负责遗留工程处理工作，承担遗留工程的处理责任。物业公司：遗留工程处理的直接受理单位，超时维修责任单位施工单位质保金结算确认的必要单位。2遗留工程处程序：1、物业公司在业主提出遗留工程问题当日将汇总情况交地产公司项目部（客服部）签收；2、地产公司项目部（客服部）接单后应按以下维修处理时限即时向施工方发出处理指令：小问题（如小五金松动等次日内完成；一般问题（如墙体、天花裂缝修补等七日内完成；

大问题（如渗漏水、地板砖、石材更换等十五日内完成；需换材料问题：按实际情况处理并将预计完成时间书面回复物业公司。3、遗留工程按维修处理时限完成后，地产公司项目部（客服部）须在完工次日书面通知物业公司，由物业公司逐项核对是否完成。全部完成的，由业主认可后即予以销项。4、超过维修：1、超过维修处理时限（以该户最长时限为准项目部（客服部）仍未通知物业公司查验的，或遗留工程虽按维修处理时限完成，但业主现场验收未能通过的，物业公司应于次日向地产公司项目部（客服部）发出《超时维修通知书施工单位。地产公司项目部（客服部）须于当日签收确认。2通知书》发出三日后，遗留工程仍未销项的，经地产公司项目负责人现场确认，物业公司项目负责人及物业公司维修管理中心确定第三方维修报价，并经物业公司领导批准后，由物业公司发出《超时维修工作单产公司项目部（客服部）签收确认启用第三方维修。维修费用经地产公司主管领导审批后，交地产公司财务在保修责任方质保金中扣除。如质保金不足以支付超时维修费用时，经地产公司主管领导审批后，由地产公司支付。5、维修费用及物料1、超时维修费用结算标准：按南京市建委定额站发布的《修缮定额》的两倍计算。2、超时维修费用应尽量在相关施工单位未支付的末期工程款中扣除，避免某些施工单位因质量保证金扣除较多而逃避后期的保修责任。3、地产公司项目部在采购物料时应按比例预购维修物料，或在施工中扣除部分物料预留，作为专职维修队遗留工程超时维修的物料来源。但各类定制产品等非标物料，由保修责任方负责提供。7工付物公建物业公司经过对新建物业施工过程跟进，通过分户、公共区域的承接查验的报修。对承建、维修各施工单位产品质量、