战略管理俊城浅水湾项目推广策略1

战略管理俊城浅水湾项目推广策略1俊城浅水湾项目推广策略目录第一部分销售策略......................................................................................................5谢谢阅读1.销售策略....................................................................................................................5精品文档放心下载1.1销售总策略......................................................................................................5精品文档放心下载1.22005年各阶段推售目标...............................................................................5谢谢阅读1.2.1销售初期（2005.2-3）......................................................................5感谢阅读1.2.2强销期（2005.4-6）..........................................................................8精品文档放心下载1.2.3持销期（2005.7-9）........................................................................10精品文档放心下载1.2.4第二次强销期（2005.10-12）........................................................12谢谢阅读1.3项目销售必备条件........................................................................................12谢谢阅读1.3.1法律文件.............................................................................................12精品文档放心下载1.3.2现场包装.............................................................................................12精品文档放心下载1.3.3宣传途经.............................................................................................13感谢阅读1.3.4销售工具.............................................................................................13谢谢阅读1.3.5销售策略.............................................................................................14感谢阅读1.3.6其他配合.............................................................................................14精品文档放心下载1.4销售方式........................................................................................................15感谢阅读1.4.1现场接待（坐盘销售）.....................................................................15感谢阅读1.4.2展销会.................................................................................................15感谢阅读1.4.3数据库营销.........................................................................................15感谢阅读1.4.4中原一二手联动.................................................................................16精品文档放心下载1.4.5外延展示.............................................................................................16感谢阅读1.4.6客户联谊会.........................................................................................16精品文档放心下载1.5促销策略........................................................................................................16精品文档放心下载1.5.1折扣.....................................................................................................17感谢阅读1.5.2变相折扣汇总.....................................................................................17感谢阅读1.5.3宣传造势活动.....................................................................................17精品文档放心下载第二部分宣传推广策略............................................................................................18谢谢阅读第一章、意义·影响力.................................................................................................18感谢阅读标竿·关于俊城·浅水湾的奖项....................................................................................18感谢阅读创新·为时代的英雄们筑屋建所.................................................................................19谢谢阅读唯一性的卖点..............................................................................................................19感谢阅读1、项目定位........................................................................................................19谢谢阅读2、规划................................................................................................................19感谢阅读3、建筑................................................................................................................19感谢阅读第二章思想·创造力...................................................................................................20感谢阅读认知·机会藏于威胁中.................................................................................................20谢谢阅读1、认知劣势与威胁............................................................................................20谢谢阅读2、认知优势........................................................................................................20感谢阅读3、认知机会........................................................................................................21精品文档放心下载第三章操作·执行力...................................................................................................21精品文档放心下载1、策略核心...............................................................................................................21谢谢阅读1.1策略·计划.......................................................................................................21精品文档放心下载1.2整合................................................................................................................22感谢阅读1.2.1产品.....................................................................................................22谢谢阅读1.2.2园林.....................................................................................................22谢谢阅读1.2.3地理位置及配套.................................................................................23感谢阅读2、项目解析...............................................................................................................24感谢阅读2.1项目分析........................................................................................................24感谢阅读2.2客群分析........................................................................................................25谢谢阅读2.3项目方向性阐述............................................................................................25感谢阅读3、推广主线与宣传卖点组合...................................................................................25精品文档放心下载3.1全程推广主题与推广主线............................................................................26谢谢阅读3.2宣传卖点........................................................................................................26感谢阅读3.3推广主线与卖点的有效组合........................................................................27精品文档放心下载4、各阶段推广策略...................................................................................................28感谢阅读4.1销售初期........................................................................................................28精品文档放心下载4.1.1时间安排.............................................................................................28精品文档放心下载4.1.2形象推广主题.....................................................................................28精品文档放心下载4.1.3阶段目标.............................................................................................28感谢阅读4.1.4配合条件.............................................................................................29精品文档放心下载4.1.5形象推广策略.....................................................................................29精品文档放心下载4.1.6造势活动.............................................................................................29精品文档放心下载4.1.7跟进情况.............................................................................................30谢谢阅读4.2强销期............................................................................................................30感谢阅读4.2.1时间安排.............................................................................................30感谢阅读4.2.2形象推广主题.....................................................................................30精品文档放心下载4.2.3阶段目标.............................................................................................30精品文档放心下载4.2.4配合条件.............................................................................................30谢谢阅读4.2.5形象推广策略.....................................................................................31精品文档放心下载4.2.6产品推广策略.....................................................................................31精品文档放心下载4.2.7推售单位.............................................................................................31谢谢阅读4.2.8造势活动.............................................................................................32感谢阅读4.2.9跟进情况.............................................................................................34谢谢阅读4.3平稳销售期....................................................................................................34精品文档放心下载4.3.1时间安排：2005年7-9月...............................................................34精品文档放心下载4.3.2形象推广主题：“公园2005，感·受生活”.......................................34谢谢阅读4.3.3阶段目标.............................................................................................34感谢阅读4.3.4配合条件.............................................................................................34感谢阅读4.3.5形象推广策略.....................................................................................35精品文档放心下载4.3.6产品推广策略.....................................................................................35谢谢阅读4.3.7推售单位.............................................................................................35谢谢阅读4.3.8造势活动.............................................................................................36精品文档放心下载4.3.9跟进情况.............................................................................................38感谢阅读4.4一期尾盘销售期（二期强销期）................................................................38精品文档放心下载4.4.1时间安排：2005年10-12月..........................................................38感谢阅读4.4.2形象推广主题：“公园2005，感·悟生活”.......................................38谢谢阅读4.4.3阶段目标.............................................................................................38感谢阅读4.4.4配合条件.............................................................................................39谢谢阅读4.4.5形象推广策略.....................................................................................39精品文档放心下载4.4.6产品推广策略.....................................................................................39感谢阅读4.4.7造势活动.............................................................................................39精品文档放心下载5、各阶段广告媒体投放频率及建议.......................................................................40精品文档放心下载5.1媒体列表........................................................................................................40精品文档放心下载5.2媒体说明........................................................................................................40谢谢阅读5.3媒体选择........................................................................................................41感谢阅读5.4媒体组合........................................................................................................42谢谢阅读5.5投放频率及规模............................................................................................42谢谢阅读5.6项目推广........................................................................................................42谢谢阅读5.6.1项目推广整合.....................................................................................42谢谢阅读5.6.2项目推广排期.....................................................................................44感谢阅读5.6.3项目卖点挖掘.....................................................................................47谢谢阅读5.7户外广告牌安排（全年）：........................................................................50精品文档放心下载5.8路名牌安排....................................................................................................51感谢阅读6、PR、SP活动方案.................................................................................................51感谢阅读7、地盘包装建议.......................................................................................................56精品文档放心下载7.1现场参观路线包装........................................................................................57感谢阅读7.2售楼处内部分区及包装建议........................................................................57精品文档放心下载7.2.1售楼处功能布局建议.........................................................................58精品文档放心下载7.2.2售楼处室内包装建议.........................................................................59精品文档放心下载8、费用统计...............................................................................................................59精品文档放心下载俊城·浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1.销售策略1.1销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差俊城·浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载项目销售周期确定为2年，在这两年里，我们将项目分成三快两慢5个销售期，按时谢谢阅读间划分分别为：2005.2～2005.5，预热阶段，销售速度缓增2005.5～2005.11，一期热销、二期面市，销量高位振荡*感谢阅读2005.11～2006.3，进入持销期，销量在周期内保持稳定*精品文档放心下载2006.3～2006.7，二次热销，销量再次攀升*感谢阅读2006.8～2006.12，进入尾盘销售期,消化剩余单位谢谢阅读1.22005年各阶段推售目标2005感谢阅读清晰，因此，此处，进对2005年高层的推售做阶段性方案建议。感谢阅读项目的全程销售节奏分为三快两慢，但2005年中我们又将项目的销售阶段再次细分，感谢阅读以更好的指导全年的销售。1.2.1销售初期（2005.2-3）销售目标：完成一期高层总销售面积的9％左右；推售单位：2005年2-3月共推出单位96套，其中2月推售单位全部为先期销售感谢阅读的散户单位。推售套数统计：2月3月19＃,2S,91-92㎡,2T22＃-2,2S,91-96㎡,23T感谢阅读19＃,3S,128-132㎡,3T22＃-2,3S,128-130㎡,14T感谢阅读20＃,2S,91-92㎡,2T22＃-2,4S,208㎡,1T精品文档放心下载23＃,2S,89-90㎡,2T23＃,3S,117-128㎡,9T推售单位24＃,2S,93-101㎡,10T25＃,2S,95-97㎡,3T25＃,3S,148-153㎡,4T26＃,2S,97㎡,1T26＃,3S,148-153㎡,8T28＃,2S,95-97㎡,3T28＃,3S,148-153㎡,10T30＃,2S,94㎡,1T合计58套38套推售单位统计：2月3月楼号房号楼号房号楼号房号房号180210223032304180317032203220419#180110321032104170125#15012003200414013011903190418022011803180420#180310117038041802102160370422#2门18031801150360418011701140350418041401130340423#170426谢阅读4015011103204301301100310420120190324031011018033041803703104102603180210350310218014031803150130317031301203160328#110110324#1403701130360140350130340110330130#1021012005年2-3月份，由于进场时间、销售人员对项目的熟悉程度以及推售的先期谢谢阅读剩余单位需要及时消化等原因，2005谢谢阅读在4370元/平米。价格调整：2005年2-3月不进行价格涨幅的调整。谢谢阅读1.2.2强销期（2005.4-6）销售目标：完成一期高层总销售面积的43％左右；2005年4-6月共推出单位187套，4-6月推售单位绝大部分为先期未开售单位，谢谢阅读如20＃、21＃01单元，22＃、29＃部分单元。谢谢阅读推售套数统计：4月5月6月19＃,3S,140-144㎡,3T22＃-2,2S,91-97㎡,23T19#,3S,140-144㎡,4T感谢阅读20＃,3S,128-144㎡,23T22＃-1,3S,128-130㎡,23T20#,3S,140-144㎡,7T精品文档放心下载22＃-2,2S,92㎡,1T29＃,3S,148-153㎡,18T21#,3S,123-128㎡,18T感谢阅读推售22＃-1,4S,208㎡,1T22#-1,2S,91-96㎡,24T单位谢谢阅读29＃,2S,94-95㎡,18T22#-2,3S,128-130㎡,9T精品文档放心下载30＃,2S,89㎡,2T30#,3S,117-121㎡,3T精品文档放心下载30＃,3S,117-128㎡,9T合计58套64套65套推售单位统计：4月5月6月楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号精品文档放心下载18022#240230230160240

19#1801感谢阅读42门2214222#24022#22022#22015022#230

40429#170119#感谢阅读1门12门21门141门218021021014022030429#1601精品文档放心下载321421801702002001302101501132142170160190190160200140113214216015018018015019013011321421501401701701401801201132142140130160160130170110120#13214213012015015012016020#1001谢谢阅读132142120110140140110150901132142110100130130100140801132142100120120180130

903701精品文档放心下载1211211011017012090180360121#精品文档放心下载2112100100160110

801703501精品文档放心下载2112150100701603902901401精品文档放心下载121406015038028013019021130501403702701201802112040130360260110170211103012035025016021180100

103402401502

41感谢阅读1808043023019014022704103202201801302180604102101701202330#50430160110217040420150122#42门160304101401415010430141301402014413030410141501202041414011010430#141801301001149042005年4-6月份，销售的旺季，客户积累也随着项目进入强销期而增多，现场精品文档放心下载——公园——感谢阅读格在每个月都有不同的涨幅，均价也随之攀升，4-6月份的一期高层均价分别为4437元/精品文档放心下载平米、4527元/平米、4573元/平米。2005年4-6月，随着新楼座的开售以及工程进度、销售季节的配合，将对一期谢谢阅读高层价格进行调整，4-6月份价格分别上调1.5、2、1个百分点不等。谢谢阅读1.2.3持销期（2005.7-9）销售目标：完成一期高层总销售面积的36％左右；2005年7-9月共推出一期可售单位14321＃、22谢谢阅读＃、29＃单元。推售套数统计：7月8月9月21#,2S,89-95㎡,36T22#-1,2S,91-97㎡,23T22#-1,3S,127-129㎡,23T谢谢阅读21#,3S,138-142推售单位22#-1,3S,127㎡,1T29#,2S,97㎡,18T谢谢阅读㎡,18T22#-2,3S,127-129㎡,24T合计54套48套41套推售单位统计：7月8月9月楼号房号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号精品文档放心下载180218042303240123041802感谢阅读170217042203230122041702精品文档放心下载22#22#22#21#1602160421032201210429#1602感谢阅读1门2门1门150215042003210120041502精品文档放心下载140214041903200119041402感谢阅读130213041803190118041302感谢阅读120212041703180117041202精品文档放心下载110211041603170116041102精品文档放心下载100210041503160115041002精品文档放心下载902904140315011404902感谢阅读802804130314011304802感谢阅读702704120313011204702谢谢阅读602604110312011104602谢谢阅读502504100311011004502感谢阅读402404903100190440230230480390180430220220470380170420210210460370160410218039035036015041703803403501404160370330340130415036032033012041403503103201104130340324031011203303110320310031032005年7-9月份，一期客户积累也随着项目一期的封顶并逐渐销售尾期，本阶精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读7-9谢谢阅读为4573元/平米、4642元/平米、4642元/平米。精品文档放心下载2005年7-9月，随着二期高层楼座的开售以及一期的渐渐收尾，对一期高层价谢谢阅读格调整只在8月份进行一次小幅调价，8月份价格上调1.5个百分点。谢谢阅读1.2.4第二次强销期（2005.10-12）销售目标：一期高层销售基本完成，二期高层进入全面销售高潮期；精品文档放心下载推售单位：由于二期高层推搜尚未确定，因此具体推售单位还需等待。感谢阅读二期高层的品质和位置都将好于一期高层，因此入市的均价也将高于一期高层均感谢阅读谢谢阅读层余房进行消化，以免压到二期高层销售期，加大尾盘的销售难度。二期高层入市均价为谢谢阅读4700元/谢谢阅读2005年10-1210谢谢阅读月中和11月中，价格计划上调1.5精品文档放心下载做具体调整）1.3项目销售必备条件项目的销售条件将对以上销售阶段所确定的销量和价格调整起到很重要的感谢阅读支持作用。1.3.1法律文件五证齐全是项目开售的基本条件，只签《认购书》是无法保障买卖双方的精品文档放心下载双方利益；若因处理不善引起客户纠纷，将会影响楼盘声誉和销售。感谢阅读国有土地使用权证建设工程规划许可证建设用地规划许可证开工许可证销售许可证项目一期高层已经取得销售许可证，考虑到回款和销售季节，二期高层以及精品文档放心下载洋房和别墅的各项证件希望也能够按时取得。1.3.2现场包装现场销售环境应该是从外（围墙、绿化）到里（售楼处、样板房）的和谐感谢阅读感谢阅读户对项目印象的主要构成。所谓“好环境，好心情”，看房环境、气氛的好坏对客谢谢阅读感谢阅读供良好的卖场环境。一期的环境美化工地围墙更新销售中心示范单位沿街指示牌楼体条幅路灯彩旗1.3.3宣传途经在既有良好销售环境的前提下，以引起客户对项目的兴趣以至莅临现场参谢谢阅读谢谢阅读项目的过程中建立项目的形象和知名度。报纸广告新闻缮稿直邮广告（DM）网络户外路牌公关、促销活动1.3.4销售工具精品文档放心下载感谢阅读项目质量和宣传包装的同时也不应该忽略销售工具的制作。感谢阅读展板模型效果图楼书折页（户型单页）VCD（宣传片）纪念品手提袋1.3.5销售策略销售方式和价格策略是项目切入市场成功与否的重要因素，在宣传配合到感谢阅读位的情况下，根据市场竞争对手情况，选择符合本项目的销售方式和价格策略，精品文档放心下载谢谢阅读销售方式（销售渠道）价格策略促销优惠价格表推售单位安排付款办法1.3.6其他配合工程进度销售培训资料购房费用表认购书正式合同书律师楼按揭银行公证处1.4销售方式1.4.1现场接待（坐盘销售）现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询谢谢阅读电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。1.4.2展销会较大规模的项目有必要在前期参加大型展销会，虽然不能够在展销会现场出现成交大感谢阅读感谢阅读谢谢阅读用较高，因此认为本项目在开盘阶段及在推出新产品时参加效果较好的1~2次展销会谢谢阅读即可。谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读户约至销售中心。届时举行抽奖或促销活动，促进客户成交。精品文档放心下载1.4.3数据库营销运用数据库营销，我们能做到感谢阅读传；——创造顾客忠诚度的基精品文档放心下载础1.4.4中原一二手联动天津中原在全市各区拥有10余家置业分行，2005谢谢阅读感谢阅读感谢阅读现场人气及销售。1.4.5外延展示现场销售中心距离客源区相对较远，设置外延展示场即可达到扩大项目知感谢阅读感谢阅读谢谢阅读的大型商场或是超市进行展示或巡展。1.4.6客户联谊会在本项目销售一定阶段之后，为了在客户群中继续扩大项目的良好口碑，以项目的某精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载户成交，进一步促进项目销售。1.5促销策略促销优惠是项目销售过程中必备的“催化剂”。房地产个人消费的特殊商品，精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读也不可能大幅度缩短顾客的考虑时间。谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载好。具体建议：1.5.1折扣付款折扣是付款方式的有益补充，是促进客户最终成交的最佳辅助手段。谢谢阅读一次性付款：九九折银行按揭、公积金及组合贷款：首付部分九九折注：此折扣比例可根据销售进度适当调整。诚然，不同付款方式对于发展商的资金回流速度将产生较大影响，为保证谢谢阅读资金尽早回流，应通过“折扣”这一手段，在客户选择付款方式时适当进行引导，谢谢阅读促使其尽可能选择“一次性付款”或不同形式的“贷款”，以保证购房款尽早回笼。精品文档放心下载1.5.2变相折扣汇总变相折扣是抛除价格折扣之外，发展商给与客户的一种优惠手段。采用这种方式可有谢谢阅读效的促使意向客户在一定的优惠或变相折扣的刺激下产生购买意向，早下抉择。精品文档放心下载结合项目产品市场定位及目标市场客户群年龄层次、需求特征等，建议在感谢阅读项目销售过程中通过现场活动、促销会等形式可采用的促销手段如下：谢谢阅读对准备成交或已经成交的客户旅游大奖送车装、VIP售后服务卡华夏未来儿童卡健身俱乐部会员卡家具、电器物业管理费对尚未成交客户或广大购房者到场访客纪念品（项目明信片、印有项目LOGO物品等）谢谢阅读1.5.3宣传造势活动1.5.3.1公关宣传类建筑、园林专家项目推介会专家教你投资房地产——企业赞助活动秋季房展会春季房展会……1.5.3.2促销宣传类体验公园休闲活动公园·亲子沙龙凉夏·水畔啤酒节民间艺术节开盘庆典·拍卖物业费圣诞·嘉年华“家有景观”摄影比赛封顶、入伙庆典嘉年华……第二部分宣传推广策略俊城·浅水湾——公园2005感·动生活在资讯的海洋里，要让消费者记住你的品牌，惟有可联想的东西。谢谢阅读居住文化为品牌赋予了附加值。因文化认同而选择品牌。俊城·浅水湾的表现原则：第一个原则，以智慧的生活观点与受众沟通；第二个原则，为受精品文档放心下载众留下足够的想象空间；第三个原则，有文化味和审美价值；第四个原则，细节的雕琢。精品文档放心下载第一章、意义·影响力标竿·关于俊城·浅水湾的奖项2005全国最具投资潜力楼盘2004年度中国最适合居住的公园社区2004年度CIHAF中国房地产名盘2004年度第六届中国住交会天津名盘2004年对第六届中国住交会天津最佳园林设计奖精品文档放心下载创新·为时代的英雄们筑屋建所唯一性的卖点产品实体的惟一和独特个性，将以差异化姿态创造无竞争的市场空间。精品文档放心下载在同质化的环境里，对受众或买家的任何细节触动都可以构成创新。谢谢阅读精品文档放心下载创新应造就积极的心理落差和心理预期，才能加重买家购买的筹码。谢谢阅读创新不尽包括产品的实体或硬件，也涵盖运营的思路或操作的体系完整性。谢谢阅读1、项目定位感谢阅读目的自然俊美，与目标客户相互应，带来名号包装的新冲击。谢谢阅读纯粹“公园生活居所”，高舒适度、高性价比，让人耳目一新。谢谢阅读二次置业者，明确、朴素的阶层定位。2、规划天津首席公园社区，休闲运功主题公园是本案的灵魂和核心特色。谢谢阅读低密度、高绿化率公园社区，繁华城市中的珍贵资源。精品文档放心下载北高南低的错落设置，景观层次丰富错落。部分楼座实现无限楼间距，视野更加开阔。3、建筑纯粹的户型均质产品，面积范围在90～150平米。谢谢阅读视觉建筑。阳台造型构筑了活泼、自然、轻松的外檐，市面罕有。感谢阅读建筑质感、触感与品味感的统一。创新的点式板高，保证了户户全明的唯美设计。阳台8字韵律的异同造型，主人的专属标志，具备独特的识别感。谢谢阅读步入式阳光房，典型的心情之所。部分阳台、呼吸台的同台设置，生活空间与自然空间的悄然转换。感谢阅读全明户型，采光、通风顺畅。开敞式全明电梯厅，与自然随时的接触开放式交通连廊，通风顺畅，提供健康的公共共享空间。感谢阅读拥有3.0米层高，装修后仍拥有高于普通住宅的生活空间。精品文档放心下载部分住宅的横厅设计，超大景观、采光面，演绎新景观视野。精品文档放心下载感谢阅读厨房的服务阳台。第二章思想·创造力认知·机会藏于威胁中1、认知劣势与威胁属于市区边缘项目，部分目标客源仍需依赖大众交通工具通勤，目前项谢谢阅读目附近交通建设尚未开通，为不利因素。除了高教区教职员工与周边关系户的客源外，将会受到金厦项目价感谢阅读位的比较、阳光100品牌、交通、配套的比较。生活条件问题感谢阅读易面对客户分流，成交速度缓慢的问题，除非具备工地形象。谢谢阅读邻近本案北侧有一条铁路，对本案造成了一定的噪音、震动精品文档放心下载精品文档放心下载一定程度的噪音影响。部分楼座楼间距过小，影响了通风与采光，亦不利于居住者谢谢阅读的生活私密性。2、认知优势位处天津西南上风处，自然生态环境较好属于奥运版块，拥有巨大发展潜力拥有一个7万平米的主题公园作为项目的良好配套，该特点具有地区唯精品文档放心下载一性项目未开工便已获得多项殊荣，拥有良好的口碑地铁六号线，以及几条规划路为本案未来的发展提供了交通上的便利谢谢阅读周边拥有多个成熟社区，为本案提供了良好的社区外配套支持感谢阅读水上大学城紧邻本案，从而为本案提供了良好的人文环境精品文档放心下载主题公园设置齐全，从而丰富了未来社区居住者的生活精品文档放心下载本案周围邻近两座公园，为本案提供了丰富的视野空间精品文档放心下载户型设计合理、功能性强本案产品丰富，拥有高层、洋房、别墅多种类型与类似项目比较，目前价位拥有一定优势由于所处区域及水上大学城的存在，使本案在未来拥有了一定的投资与精品文档放心下载升值潜力3、认知机会公园居家——天津首个以公园为主题的复合型社区一个有意识引导市场潮流的创新楼盘一个关注生活品味及生活哲学的人文社区一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业一个集合轻松风格设计的阶层社区第三章操作·执行力1、策略核心1.1策略·计划实施全方位整合打击策略策略核心：全方位整合打击整合策略：品牌营销＋产品特征＋阶层语境＋竞争力战术“品牌营销”抓住要害，解决认知不足“产品特征”利益驱动，实际利益“阶层语境”分众传播，强化传播效果“竞争力战术”真正实现目标的连续不断的攻击力感谢阅读让整合策略具备“指导产品方向，实现品牌理想”的真正策略组合方式，最终结精品文档放心下载果就是对细分后的目标市场实现由物质到精神层面的全方位整合打击。谢谢阅读实体楼说话，传播上呈立体行销攻精品文档放心下载产品精品文档放心下载要给业主以实惠，因为“再富有的人也追求物超所值的心理”，全方位的关注客户感谢阅读的需求，直到近于无法挑剔为止。即：意识形态（报广）——“震撼”你；现场环境（公园、社区环境）——“打击”你；谢谢阅读依靠实惠（健康生活状态）——精品文档放心下载1.2整合1.2.1产品讲基础理念基础：开发商的项目操作理念；项目所获奖项；谢谢阅读——柏涛，景观设计——贝尔感谢阅读高林，物业顾问——第一太平戴维斯…倾力打造天津首席公园社区。谢谢阅读讲上层（产品）谢谢阅读们无尽的想象力与宁静、致远。CBD、市中心高层相比，除了拥有高品质的建感谢阅读筑外，本案让业主更感荣耀的是健康的环境和绿色的品质生活。感谢阅读谢谢阅读不可或缺的景观。讲建筑感谢阅读个建筑都能做到的，尤其市中心的高层。谢谢阅读人的生活的幸福状态，即生活的安宁与精神的安宁。1.2.2园林讲公园社区诞生在“公园”之上：公园社区时代来临；公园格调：居住的公园休闲运动的公园健康的公园讲造园景观整体设计：风格定位——差异化、冲突感的空间形态；精品文档放心下载底面设计——步行环境的反S精品文档放心下载道路交通系统；景观的时间性：夜景设计——高质量的照明系统是行者的第三只眼睛；感谢阅读季节性设计——植物景观的情绪变化，植被状况；景观的娱乐性：景观建筑——各种景观点、轴、线、面；讲公园的主人知识中坚力量文人移民的聚居群体生态健康生活态度持有者追求更好生活品质者有脱离、仕隐情结的居者1.2.3地理位置及配套讲地理周边区域现状与前景：大环境（西南成熟居住区）中环境（道桥路规划）小环境（地理价值：奥体中心、大学城）讲会所（公园泛会所）谢谢阅读性。公园价值：提升周边区域土地价值改善居民生活方式、文化品味公园生活方式：无年龄差异、无季节区分、无时间限制体育中心——社区内综合运动场所网球场——成功人士忘却烦恼，调整身心场所。儿童娱乐场里的托儿所——水边沙滩儿童撒野区。太极广场老人养生区——充足的养生空间。综合体育广场——青年人的放纵区，猎奇与激情同在。感谢阅读器械健身区步道温情区水上舞台——音乐激情运动舞蹈区。水上碰船区——水上温馨娱乐的游水玩水区域。水上独木舟极限运动区——猎奇体育项目。水边栈道烧烤休闲享乐区——精品文档放心下载放松、平和。讲物业物业顾问：英国第一太平戴维斯，拥有专业精神及权威水准。精品文档放心下载160多万平方米，成功管感谢阅读理了全国多家物业项目。2、项目解析2.1项目分析城市西南规引领城市居住新价格附公园给予人们的精神愉悦

非地段加天津的西南部居住环境工程启

买产品定位价动

不配套值南开区的区域优势

可物业服务的奥运机遇的挤压（板块运动）

的景观环境提周边项目的品质对照

理价值>价格2.2客群分析自2.3项目方向性阐述城市发展新希望聚集区：文人移民的聚居群落景观环境：公园居家，孕育灵性精神客层定位：中产阶级的物质消费与精神愉悦教育氛围：知·本（知识＋资本）是衡量万物的尺度3、推广主线与宣传卖点组合感谢阅读之间并不矛盾，但如果要做到面面俱到则并不实际。精品文档放心下载照不同卖点的重要性逐个展开，“不断”给客户营造不同的全新生活境界，利用已有的工程资感谢阅读感谢阅读绩。围绕卖点，逐个展开；制造亮点，精准轰炸。3.1全程推广主题与推广主线全程推广主题：“公园2005感·动生活”全程推广主线：“形象推广”与“产品推广”两条主线并行全程推广主题：“公园2005感·动生活”推广主线树立品牌形象推广主线1（形象推广——结合项目卖点，以活动作为主要表现形式，形成精品文档放心下载宣传系列，以树立产品品牌形象入手，最终推动销售，促进销售任务的完成。谢谢阅读推广主线2（产品推广——依据不同节点的销售任务，以报广宣传作为主要感谢阅读谢谢阅读的销售目标。3.2宣传卖点精品文档放心下载结合全案不同节点的销售目标进行有重点的、分阶段的推广宣传。感谢阅读卖点分析：作为本案主要配套设施之一的“主题公园”，成为了本案所独精品文档放心下载有的重要卖点之一，公园的存在，一方面提高了本案所处社区的绿化比谢谢阅读率，为居住者提供了一处休闲娱乐的好去处，同时亦增加了本案的附加谢谢阅读价值，为本案的价格提升提供了支撑点。“健康”卖点：随着人们生活质量的逐步改善，人们益发关注起自身的健精品文档放心下载康问题，高绿化率、大面积水系、主题公园等要素的存在并不仅仅是提感谢阅读高了社区生活品质这么简单，它背后隐藏着“健康”这一人们一直所关注谢谢阅读的重要话题，如何正确挖掘这一卖点，将有利于本案的后期销售。谢谢阅读“休闲”卖点：休闲是生活中不可缺少的一份甜品，缺少了它，人们的生谢谢阅读谢谢阅读如何充分利用已有资源使客户通过有趣的休闲娱乐活动，来感受生活所谢谢阅读带来的那份的乐趣，从而产生对自身未来生活的向往，最终导致人们对感谢阅读本案的认同度，这是我们在今后推广过程中所要面临的一个重要问题。精品文档放心下载本案对面既是“水上大学城”规划用地，三所大学院校即将在精品文档放心下载此建校，大学城的存在无形中为本案镀上了一份“文化”气息，并为社区感谢阅读生活增添了一份“书香”之气。如何充分利用这一优势，有效的提升本案感谢阅读的生活品味，将是我们在后期推广中所要充分利用的一点。感谢阅读“品味”卖点：人们都知道建筑有品味，但是人们的生活同样需要富有品感谢阅读味，在这里我们将深度挖掘生活的卖点，并将其与本案建筑有机的结合谢谢阅读在一起，从而障显出人们生活的品味，最终赋予人们一份生活的内涵。感谢阅读本案位属天津西南奥运版块，拥有广阔的投资与发展潜力，精品文档放心下载精品文档放心下载有地域性、发展性等特点，因此我们从投资、从地区未来发展潜力来方精品文档放心下载面来提升本案的价值，从而赋予本案一个永恒的卖点。谢谢阅读是将这些大的卖点进行深化并分阶段的推出，同时结合各阶段销售目标来进行“有效的结精品文档放心下载感谢阅读3.3推广主线与卖点的有效组合我们首先推出“公园2005感·动生活”来作为全程的推广主题。然后依据不同的销售节感谢阅读感谢阅读的推广脉络，同时配以活动来作为主要的宣传方式，最终完成促进销售的推广任务。谢谢阅读其各阶段推广主题如下图所示：公园居家公园2005感·动生活公园2005感觉生活公园2005感受生活公园2005感悟生活谢谢阅读4、各阶段推广策略4.1销售初期4.1.1时间安排2005年2-3月4.1.2形象推广主题“公园2005，感·动生活”4.1.3阶段目标在2-3“公园2005感谢阅读全程的推广宣传活动。归结以前宣传中出现的一些问题，有针对性的对客户所关注的一些问题谢谢阅读进行重点宣传。为销售人员了解项目提供一个平稳过渡期，吸引意向客户到访，促进有精品文档放心下载效客户积累，为后期推广活动奠定基础本阶段的销售目标为一期销售总任务的9%。4.1.4配合条件销售人员快速熟悉项目，完成本阶段销售目标地盘工程形象包装日趋完善，工程进度保证准时营销工作不得松懈。4.1.5形象推广策略由于2004谢谢阅读念，并已在市场形成了一定的知名度。在2005年2谢谢阅读的展开而有所改变。在此之间，我方将在2004年主推“公园居家”形象主题的基础上，依托精品文档放心下载谢谢阅读居家式生活”的实质化方向转变。在2-3月份的初期销售阶段，我们依据“公园”与“公元”谐音这一特点，以公园作为联系感谢阅读2005年这一新年度的感谢阅读销售口号。“感·动”则分别代表了两层含义，“感”可引申出“感觉”“感受”“感悟”等不同含义，我们将感谢阅读起来”（项谢谢阅读精品文档放心下载4.1.6造势活动促销活动（一）活动主题：2005，生活动起来---促销“旅游周”活动目的：1、促进销售；2、彰显项目倡导的“休闲、运动、健康”的生活方式；3、奖项设置级别多、数量较大，有利于树立开发商形象、聚集感谢阅读人气、赢得客户良好的口碑，以利用口碑宣传为后期积累更谢谢阅读多有效客户；活动对象：前期意向客户，预计28个名额（56人次）感谢阅读活动时间：2005年3月26日～4月1日感谢阅读活动地点：森淼楼处活动内容：1、从3月26日起，购买俊城·浅水湾房屋的前28名业主，均谢谢阅读可获得3～52、获赠旅游以抽奖的形式举行；3、奖品领取有效时间4月2日～8月2谢谢阅读媒介配合：今晚报、每日新报、电台、网络预计费用：5万元4.1.7跟进情况若销售单位提前达到预定销售目标，则可适当加推一些户型，以缓解强谢谢阅读销期销售压力若在3月中旬已售单位小于一期可售单位的6%：则需加强营销组合和感谢阅读自身包装，同时开展一些促销活动4.2强销期4.2.1时间安排2005年4-6月4.2.2形象推广主题“公园2005，感·觉生活”4.2.3阶段目标销售人员已经熟悉项目，结合前期积累客户，提升销售进度感谢阅读本阶段以“休闲”“健康”“产品”三个卖点分别支撑形象主线和产品主线的感谢阅读推广，以活动作为形象主线的推广手段、以报广的配合销售来促进产品谢谢阅读销售。从而做到对“公园2005感觉生活”这一阶段性推广主题的有效精品文档放心下载支撑。结合卖点开展媒体宣传，配合工程进度开展促销活动为销售人员了解项目提供一个平稳过渡期，吸引意向客户到访，促进有精品文档放心下载效客户积累，为后期推广活动奠定基础本阶段的销售目标为一期销售总任务的43％左右。感谢阅读每月均进行一次价格上的升幅调整4.2.4配合条件销售人员已熟悉项目，前期已有一定的客户积累地盘工程形象包装完成工程现场新售楼处装修完工，可以正常使用公园一期按时竣工工程按照预定进度完成洋房封顶，为提升价格进行支撑感谢阅读4.2.5形象推广策略自2005精品文档放心下载54精品文档放心下载目将进入旺销期，而此一阶段的推广活动，亦将围绕“感觉生活”而展开。感谢阅读本阶段宣传推广以活动为主，主要利用已有资源，如5月份公园初步竣工，五一黄金谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载成交。4.2.6产品推广策略4.2.7推售单位户4型月二2室1二1室三1室6三8室三1室0三2室/四室158874.2.7.1面临问题1、130-150平米大面积户型，5月份为20套、6月份为18套、7月份为16套，合精品文档放心下载计户数为54套，大面积户型较大程度的影响了本阶段的销售速度。精品文档放心下载24月份推出的20号楼角银角户型楼间距仅有146月份推出的21号楼银角精品文档放心下载户型，其楼间距为16米，较小的楼间距将影响这些楼座的销售。精品文档放心下载4.2.7.2解决途径1、结合“产品”卖点，在报广上推出某一大户型户型图，从产品功能上进行详细分解，谢谢阅读谢谢阅读问题。2感谢阅读而忽略楼间距过小的问题。4.2.8造势活动精品文档放心下载谢谢阅读动例如：黄金周主题公园生活体验活动、体育休闲活动等。精品文档放心下载促销活动（一）活动主题：2005，生活动起来---促销“汽车升级月”精品文档放心下载活动目的：1、促进销售；2、彰显项目倡导的“休闲、运动”的生活方式；3、奖项设置与中青年主力购买客群的生活、出行方式相结合，谢谢阅读有利于树立开发商形象、聚集人气、赢得客户良好的口碑，精品文档放心下载以利用口碑宣传为后期积累更多有效客户；活动对象：前期意向客户，预计20个名额活动时间：（4月）活动地点：森淼楼处1VIP感谢阅读汽车售后服务优惠卡及不同的高档汽车配饰品。2、获赠以购房后现场抽奖的形式举行；3、奖品领取有效时间4媒介配合：今晚报、每日新报、电台、网络预计费用：5万元体验活动（二）活动主题：健康休闲类活动----2005．黄金周主题公园生活体验活动谢谢阅读活动目的：1、借助黄金周长期期间客流较多开展活动，引起社会关注精品文档放心下载2、借助媒体力量，推出“主题公园社区”概念3精品文档放心下载广主题。4、使客户亲身体验“公园居家”的感受，变想象为实践，通过真实的参与精品文档放心下载互动，促进销售。活动对象：以家庭为单位的意向客户，年龄不限，预计200人谢谢阅读活动时间：强销期（5月）活动地点：销售现场活动形式：钓鱼比赛、野餐会、风筝节、亲子休闲活动、歌舞表演…媒介配合：今晚报、每日新报、电台、电视台、网络预计费用：10万元体验活动（三）活动主题：体育休闲活动—2005．在这里展示“家”的力量谢谢阅读活动目的：1利用现场场地、设施举办休闲运动活动，通过现场活动中家精品文档放心下载庭亲和性的体现，更加突出社区良好的自然环境和居住环境。精品文档放心下载2、以客户参与的方式来推出主题公园的趣味性与生活性活动对象：以家庭为单位的意向客户，年龄10-40岁，约100-150人。精品文档放心下载活动时间：平稳销售期（6月）活动地点：销售现场活动形式：谢谢阅读赛媒介配合：今晚报、每日新报、网络预计费用：8万元4.2.9跟进情况若已售单位达到项目一期可售单位的55%谢谢阅读一鼓作气，乘胜追击。若已售单位达到项目一期可售单位的50%感谢阅读入下一推广阶段。若已售单位未达到项目一期可售单位的40%感谢阅读售况不佳原因，调整营销策略，另谋推广出路。4.3平稳销售期4.3.1时间安排：2005年7-9月4.3.2形象推广主题：“公园2005，感·受生活”精品文档放心下载4.3.3阶段目标销售进入稳定销售阶段，稳步消化前期积累意向客户，对客户进行有效谢谢阅读回访本阶段的推广目标将仍然沿袭“生活”这一围绕全程的推广主线，对上一谢谢阅读谢谢阅读度推出“文化”“品味”“产品”三个卖点，并将这三个卖点有效的进行相互组精品文档放心下载合，以此来支撑“公园2005感受生活”这一阶段性推广主题。精品文档放心下载