某地产税务与期间费用成本管理案例

税务与期间费用成本管理案例导言：下文对税税费、期间费费用的控制进进行了一些梳梳理，部分案案例取自其他他房产公司的的经验，仅供供大家参考。税务支出管理税务支出贯穿于于项目开发的的整个过程，是是房地产项目目成本控制的的一个重点。政府对对房地产行业业宏观调控的的一个重要手手段是税收，税税务支出一般般在房地产项项目成本费用用中的比例会会达到20%，甚至更高高。从法律意意义上说，税税收具有固定定性、无偿性性和强制性的的特点。税制制要素中的征征税对象、税税率、纳税期期限、减免和和加征等内容容都是由相关关法律法规界界定，不可随随意更改。为为此，税务支支出管理的关关键在于事前前的筹划。我我们应尽可能能通过事前的的测算，合理理安排自己的的税收计划，从从而得到最大大的税收利益益。一、正确认识税税务支出管理理税务支出管理的的目标是避免免缴纳不该缴缴纳的税金，降降低税收成本本。但我们必必须同时注意意以下两点：：1、税收具有强强制性，如果果偏离了税务务规范，企业业将面临涉税税风险，为此此税务支出管管理应符合税税收法律规范范。2、应具有全局局意识，符合合企业的整体体利益。任何何一项税务支支出管理方案案都有其两面面性，企业在取得部部分税收利益益的同时，必必然会为实施施该方案付出出成本费用。如如果节税额不不能弥补这些些成本费用，那那这种方案就是不可可取的。以上上有两方面的的含义，一方方面税务支出管理理应着眼于整整体税负的降降低，既要考虑某某一税种的节节税利益，也也要考虑多税税种之间的利利益抵消因素素。另一方面面，税务支出管管理的最终目目标是企业整体利益益最大，而不不是税负最轻轻。税务支出管理理应综合考虑虑各方面利益益，全面权衡衡，不能为筹筹划而筹划，仅仅仅考虑税收收利益。二、掌握充分的的信息一个房地产项目目从招投标、开开发建设到销销售，涉及到到企业所得税税、营业税、土土地增值税、城城市维护建设设税、教育费费附加、契税税、印花税等等数个税种，相相对应的为中中央及地方发发布的税收法法律、法规、规规章等各种规规范性文件。为此，必须在充分了解所在区域税收政策的基础上，结合项目自身的特点进行税务筹划。1、企业自身的的情况是税务务支出管理的出出发点，如果果不掌握企业业内部信息，将将无法制定合理理有效的税务务支出管理方方案。2、我国有多个个层次上的税税收法律规范范，这些规范范经常随政治治、经济形势势的变动而修修正，在进行税务支出出管理时，必必须对此加以注意意并适时调整整方案。3、税收法律规规范往往存在在较多的模糊糊之处，在实实践中一般要要通过税务机机关的认定和和判断，而认认定和判断又又随具体情况况不同而不同同。在运用税务务支出管理时，必必须了解主管管税务机关的的观点，进行行反复研讨。运用好税务支出出管理的基本本方法1、临界点管理理。在我国的的现行税法体体系下，税率率分级和税收收优惠等都有有临界点。所所谓临界点，就就是税法中规规定的一些数数额或比例的的标准，当超超过这些标准准，税负就会会大幅度的上上升。为此，我我们在经营中中碰到税收临临界点时，可可通过合理调调节收支等方方式，利用好好临界点、降降低税负。2、税收优惠政政策管理。税税收优惠政策策是国家为鼓鼓励某些产业业、地区的发发展，为达到到从税收方面面对资源配置置进行调控的的目的，而特特别制定的一一些优惠条款款。争取、利利用国家现行行的税收优惠惠政策是重要要的税务支出出管理方法。如如果我们运用用优惠政策得得当，就会为为企业带来可可观的税收利利益。3、差异管理。由于我国国情复杂，税制本身存在着某些制度性的差异，这种差异使得房地产企业可以用来做出减轻税负的选择。首先，我国幅员广阔，各地区经济、社会发展水平不一，各地区对于相同的税制要素往往会有不同的规定，这样我们可以通过一定的方法将税收活动在区域间进行转换，从而获取税收利益。其次，不同行业的税收待遇也存在着较大的差异，当纳税人处于两种以上的行业之中时，就可以选择有利于自己的税收规定进行纳税。四、税务支出管管理的要点1、在房地产项项目可行性研研究阶段，通通过对相关资资料的分析，预预测企业的纳纳税情况；2、根据预测结结果，确定税税务支出筹划划的重点税种种、环节和方方法；3、在资金来源源、建设方式式、经营模式式等方面，从从税务支出角角度进行筹划划；4、项目开工前前，根据整体体开发计划编编制纳税测算算报告；5、在项目进行行中，根据纳纳税测算进行行及时的预警警和全面控制制；6、保持与税务务机关的沟通通，随时关注注税法相关规规定的更新，及及时制定调整整方案案例：1、盈亏合并【事实描述】某集团在同一地地区有两个全全资公司，其其中一个公司司是房产公司司，开发的是是利润较好的的住宅项目，预预计年盈利约约2000万元。而另另一公司从事事的酒店旅游游业，由于酒酒店各项开支支较高，所处处地区又非旅旅游旺地，客客流量不大，预预计出现年亏亏损约1000万元。该房房产集团的这这两个公司原原先各自为独独立法人，企企业所得税属属同一地区国国税局管辖，并并分别缴纳。虽虽然整体上盈盈利不大，但但由于分别纳纳税，所以从从整体上看，企企业所得税需需缴纳500万元（按照25%企业所得税税计算）。该该集团通过分分析，提出如如下税务支出出管理方案：：1、将房产公司司的经营范围围进行更改，增增加酒店经营营等内容，并并领取特种行行业经营许可可证（酒店经经营所需）。2、以其中一个个公司（房产产公司）为主主体，通过增增资的形式将将另一公司（酒酒店公司）进进行吸收合并并。在合并过过程中，遵循循了财税【2009】59号文的各项规规定，符合特特殊性税务处处理的要求。酒酒店公司被吸吸收合并后，作作为房产公司司下设的一个个分公司继续续经营。根据据财税【2008】175号文，契税税可免征；根根据财税【1995】48号文，在企业业兼并中，对对被兼并企业业将房地产转转让到兼并企企业中的，暂暂免征收土地地增值税。通过以上方案，合合并后的房产产公司年企业业所得税为（2000--1000）×25%==250万元，降低低税务支出250万元。【案例分析】本案例利用组织织变更，将两两个独立法人人各自的盈亏亏变为一个法法人内部的盈盈亏，从而可可以用亏损弥弥补盈利，实实现企业所得得税的降低。本本案例在实施施中需注意的的是，要关注注各公司的股股权比例关系系，利用好财财税【2009】59号文，尽量能能使用特殊性性税务处理。2、股权收购【事实描述】甲公司准备用88000万元现金收收购乙公司80%股权，乙公公司全部股权权都由丙公司司持有。丙公公司所持乙公公司80%股权的计税税基础为4000万元。在上上述交易中，丙丙公司应当缴缴纳企业所得得税：（8000--4000）×25%==1000万元。如果甲公司采取取符合财税【2009】59号文特殊性税税务处理的股股权收购方式式，可以向乙乙公司的股东东支付本公司司20%的股权（公公允价值为7000万元）以及1000万元现金。由由于丙公司转转让乙公司股股权超过75%，并且股权权支付额占交交易总额比例例也超过了85%（为：7000//8000==87.5%%），因此可可适用特殊性性税务处理的的情况。乙公司的股东丙丙公司取得1000万元非股权权支付额，非非股权转让部部分的所得为为：（8000--4000）×10000/80000=500万元。丙公公司确认所得得500万元，缴纳纳企业所得税税500×225%=1225万元。两个个方案比较，若若丙公司采用用股权收购方方式可以减少少企业所得税税875万元。【案例分析】本案例通过使用用企业所得税税的特殊性税税务处理进行行税收筹划，但但需要注意，本本例适用于股股权转让方接接受股权支付付的情况。若若丙公司需要要现金，则本本案例所述方方式则难以运运用。此外，若若未来丙公司司转让甲公司司股权则仍需需要缴纳企业业所得税，不不过丙公司可可以获得推迟迟缴纳企业所所得税的时间间。3、直接销售还还是转让股权权【事实描述】某集团投资333000万元成立了了一家房产项项目公司，该该项目公司开开发了一栋商商场，想将该该商场出售给给某百货公司司，双方约定定的售价为50000万元，该商商场房增开发发成本为30000万元（假设设全部为土地地增值税的可可扣除项目），房房地产开发费费用为3000万元（假设设利息支出不不能提供金融融机构证明）。此此外，城建税税为7%，教育费附附加为3%，地方教育育费附加为2%。该房产公公司缴纳的税税收如下：1、营业税=550000××5%=25500万元。2、城建税及教教育费附加=25000×（7%+3%%+2%）=300万元。3、印花税=550000××0.05%%=25万元。4、土地增值税税。假设房增增开发成本30000万元都可以以作为扣除项项目，作为房房地产企业加加计扣除6000万元（300000×20%），房地产产开发费用为为3000万元（300000×10%），可扣除除税金2800万元（2500++300）。增值额额为8200万元（500000-300000-60000-30000-28000），未超过50%，税率30%。土地增值值税为2460万元。5、企业所得税税=（500000-300000-30000-28000-24660-25）×25%==2928..75万元。相关税负为82213.755万元，项目目公司净利润润为8786..25万元，这也也就是集团从从该项目可获获取的收益。该该集团公司设设想了如下的的操作方案，将将出售商场变变为出售项目目公司股权，股股权转让价格格为50000万元。这样样，纳税方案案如下：股权转让不需要要缴纳营业税税。股权转让不需要要缴纳土地增增值税。缴纳印花税=550000××0.05%%=25万元。缴纳企业所得税税=（500000-330000-25）×25%==4243..75万元集团公司税负为为4268..75万元，通过过上述筹划，降降低税务支出出3945万元。集团团公司从该项项目获取收益益为127311.25万元（500000-330000-42668.75），所增加加收益正是税税务支出的降降低额。【案例分析】本案例通过销销售方式的变变换，将税种种进行了简化化。但需注意意，这种筹划划方式并非所所有销售行为为都可以采用用。它适用于于项目开发之之前已确定购购买者，并且且开发产品一一般不能为住住宅，而应该该是商业地产产（如写字楼楼、商场、酒酒店等），这这种转让通常常为整栋产权权转让。此外外，项目公司司股权转让之之前应清理有有关资产、负负债，以方便便确定股权转转让价格。4、定价策略【事实描述】某房产公司开发发了一个普通通住宅项目，销销售面积为2万平方米，假假设房增开发发成本6000万元都可以以作为土地增增值税扣除项项目，作为房房地产企业加加计扣除1200万元（6000××20%），房地产产开发费用为为600万元（假设设计算土地增增值税时按照照房增开发成成本10%计算，也为600万元）。该该公司通过市市场分析，价价格初步确定定为5000--5500元/平方米，企企业考虑如下下两个定价方方案：1、销售单价为为每平米5300元，销售收收入为10600万元。营业业税及附加=106000×5%（1+7%++3%+2%%）=593..6万元。印花花税=106000×0.005%=5..3万元。土地地增值税的增增值额=106000-78000-5933.6=22206.4万元，增值值率为26.288%，土地增值值税税率为30%，土地增值值税为661.992万元。企业业所得税=（106000-60000-600--593.66-5.3--661.992）×25%==684.779万元，净利利润为2054..385万元。2、销售单价为为每平米5000元，销售收收入为10000万元。营业业税及附加=560万元，印花花税=5万元。土地地增值税的增增值额=100000-78000-5600=16400万元，增值值率19.6%，未到20%起征点，不不用缴纳土地地增值税。企企业所得税=（100000-60000-600--560-55）×25%==708.775万元，净利利润为2126..25万元。从上述分析来看看，单价定的的高反而净利利润要少，这这表明定价策策略中也需要要考虑到土地地增值税等税税务支出的作作用。【案例分析】本案例从定价策策略上分析了了土地增值税税等的影响，从从中可以看到到，销售单价价的界定直接接影响到土地地增值税的计计算。特别是是，当增值额额在起征点附附近时，我们们需要格外注注意价格的确确定，以免出出现上例那样样错误定价的的情况。与此此相类似，诸诸如在土地增增值税税率变变化点附近的的筹划也是很很重要的。5、卖房送契税税【事实描述】某房产公司为进进行促销，进进行了如下营营销策划，准准备在各大媒媒体上进行广广告宣传，承承诺在开盘当当日对前30名买房者给给予赠送契税税的优惠，预预计该项支出出为150万元。该公公司打算在为为购房者代理理办证时，由由公司为购房房者支付该款款项，并随后后计入了销售售费用，并在在企业所得税税前进行了列列支，抵减应应纳税所得额额150万元，少缴缴纳企业所得得税37.5万元。随后后，经过咨询询税务机关人人员，被告知知此赠送并非非符合税法规规定的公益性性捐赠，不能能进行税前列列支。【案例分析】采用赠送客户契契税、物品等等方式进行营营销，从税务务的角度上看看，其实并不不划算。从本本案例可见，赠赠送客户契税税不能作为公公益性捐赠，从从而不能在所所得税前进行行扣除。同样样，如果赠送送客户物品，则则往往容易被被税务机关认认为是业务招招待费，也同同样面临纳税税调整。为此此，在不考虑虑其他因素的的条件下，进进行促销的较较好方式是直直接进行价格格折扣。以本本案例为例，如如果将150万元作为商商业折扣进行行处理，从总总房价款中进进行扣除（开开具发票的金金额应为折扣扣后金额）。那那么不仅可以以减少应纳税税所得额150万元，还可可以节省营业业税及附加8.4万元（城建建税为7%，教育费附附加为3%，地方教育育费附加为2%），减少土土地增值税3万元（以2%预征率计算算）。6、分立后转让让【事实描述】某房产公司下属属有一分公司司，该分公司司负责开发一一个写字楼项项目（该项目目已经一定程程度开发，符符合转让的法法律条件），现现在该房产公公司准备将该该项目出售给给另一家商业业公司使用。该该项目经过评评估，资产的的转让价格为为8000万元（假设设该价格也是是税务认可的的），其原始始成本为5000万元。该公公司若将该项项目作为资产产转让进行操操作，那么相相关税务支出出为（因印花花税金额较小小，本例不考考虑印花税）：：1、营业税。（8000--5000）×5%=1150万元2、城建税及教教育费附加。150×（7%+3%%+2%）=18万元3、土地增值税税暂按3%预征率计算算。8000××3%=2440万元4、企业所得税税。（8000--5000--150-118-1600）×25%==668万元相关税负为1550+18++240+6668=10076万元，房产产公司从该项项目转让中获获取的收益为为8000--5000--1076==1924万元。现在该房产公司司提出如下方方案：1、将分公司通通过分立变为为独立的公司司，房产公司司股东取得该该公司100%股权，符合合特殊性税务务处理的相关关规定。这样样，房产公司司取得该项目目公司的股权权按照原计税税基础计算，不不需缴纳企业业所得税。2、营业税、城城建税及教育育费附加。根根据财税[20022]191号和有关规定定，不征收营营业税。3、土地增值税税。根据《土土地增值税暂暂行条例实施施细则》第二二条规定，转转让国有土地地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物并取得收入入，是指以出出售或者其他他方式有偿转转让房地产的的行为。本例例中为企业分分立，不涉及及有偿转让，为为此土地增值值税不需要缴缴纳。最后，在满足特特殊性税务处处理对年限等等规定后，将将100%股权转让给给商业公司。在在转让中，不不缴纳营业税税及附加，需需缴纳企业所所得税=（8000--5000）×25%==750万元。对比比前面方案，税税负减少326万元。【案例分析】本案例通过分立立，将资产独独立后进行转转让，从而规规避了相关税税收。但必须须注意，在使使用特殊性税税务处理时，需需严格遵循财财税【2009】59号文的要求求，避免因有有关操作细节节不符合规定定而出现争议议。另外，根据有关关规定，企业业分立后的派派生方、新设设方承受原企企业土地、房房屋权属，不不征收契税，为为此分立也不不会新增契税税。7、租金的合理理分配【事实描述】某房地产企业将将投资8亿元开发的的大型商业物物业（20万平方米）进进行出租，在在招商前对租租金收取进行行了筹划，主主要解决房产产税过高以及及所得税问题题。该企业预预计将取得年年租金收入5000万元，仅房房产税就要缴缴纳600万元（租金金的12%）。筹划人人员认真分析析了该公司的的情况，提出出了以下筹划划方案：1、专门成立一一个市场管理理公司来管理理该大型物业业。经营范围围包括：市场场管理、物业业管理、咨询询服务等。该该公司应具有有物业管理资资质。2、在市场管理理公司要行使使部分政府管管理职能（政政府招商，税税务、工商、计计划生育等一一站式服务，这这些主要是为为了便于后面面的收费价格格审批）。3、对市场内商商家实行“会员制”管理，为会会员提供各项项优惠服务（诸诸如：租金优优惠、法律会会计等中介服服务优惠、免免费进行工商商登记、免费费进行消防培培训等等）。这样，对所有进进入该市场的的商家实行会会员制后，收收取约为租金金25%左右的会员员费、10%左右的物业业管理费（房房管局、物价价局备案）；；在租金收取取上，对会员员一律实行6.5折优惠。经过上述筹划后后，年度营业业总收入基本本不变约为5000万元，其构构成为租金3250万元、物管管费500万元、会员员费1250万元。可以以节约房产税税：1750万元×12%＝210万元。【案例分析】按照房产税的相相关规定，需需按照租金收收入的12%计算缴纳房房产税。本例例通过利用不不同税种的差差异，将租金金收入分为租租金、物管费费、会员费，从从需缴纳房产产税的租金变变为不需缴纳纳房产的物管管费、会员费费，从而实现现了税务支出出的节省。当当然，本纳税税筹划需要注注意的是，收收费方案需要要得到相关行行政管理机构构的认可，避避免因收费方方案得不到确确认而出现纳纳税争议。8、出租与承包包的选择【事实描述】某房地产企业持持有某原值5000万元的房产产，所在地区区房产税的房房产原值可减减除比例为30%。该企业将将房产出租出出去，每年获获取租金1000万元，其应应缴纳房产税税120万元。该企企业通过考虑虑，提出如下下纳税筹划方方案：1、将该房产作作为其下属的的一个营业部部，并与承租租人签订劳动动合同，将其其招聘为营业业部经理。2、与该承租人人签订承包合合同，每年固固定上交1000万元承包费费，承租人以以自己名义对对外营业。这样，该企业通通过筹划将出出租房产变为为自营房产，只只需要按照房房产原值减除除一定比例缴缴纳房产税，不不用按照租金金计算缴纳。应应纳房产税为为：5000×（1-30%）×1.2%%=42（万元）。可可以减少税务务支出78万元。【案例分析】本案例通过转换换收入形式来来转换税制要要素，将租金金收入转换为为承包费，从从按照租金缴缴纳变为按照照原值缴纳房房产税，进而而进行节税。但但是，需注意意的是将承租租人转为企业业员工，这也也就是纳税筹筹划中的代价价。另外，由于承租租者以自己名名义对外营业业，根据营业业税的相关规规定，出包者者向承包方收收取的承包费费按“服务业”税目征收营营业税，承包包费的营业税税及其附加不不能减除。当当然，若能符符合一定条件件，这部分的的税费也能规规避。最后，本筹划的的要点在于税税率差（12%与1.2%），当租金金与房产原值值扣除一定比比例后的余额额越接近，则则效果越明显显，否则本筹筹划的意义就就不大了。9、售后返租的的变化【事实描述】某房产公司开发发了一个产权权式酒店，由由业主购买后后返租给该公公司统一经营营，房产公司司总销售收入入为20000万元，并承承诺按照其购购房价格8%给予业主回回报（回报金金额为1600万元），该该公司实际对对外出租年收收入2000万元。如不进行任何筹筹划，则存在在两次出租。第第一次是业主主将房屋出租租给房产公司司，第二次是是房产公司再再将房屋出租租给使用者。房房产公司需按按照租金收入入2000万元缴纳营营业税100万元（5%营业税率，不不考虑城建税税及附加）。因因房产公司不不是产权所有有者，不需缴缴纳房产税。该房产公司考虑虑如下筹划方方案：1、房产公司从从出租变为代代理，即代理理业主对房屋屋进行出租。通通过简化出租租关系，变为为业主将房屋屋通过房产公公司的代理，出出租给了使用用者。2、房产公司对对租金收入2000万元与给业业主回报1600万元之间的的差额400万元，作为为代理费收入入。这样，房产公司司的税负降低低为营业税20万元（400万元×5%）。【案例分析】本案例通过简化化出租关系，将将房产公司承承担的转租关关系转化为代代理关系，从从而降低了营营业税。本税税务支出管理理方案的注意意点在于要事事先与业主达达成代理协议议，从相关合合同要素上规规避法律风险险。10、房产出租租改为代销【事实描述】某市的甲公司将将一处商场出出租给乙公司司用于其销售售自产产品，每每年收取租金金200万元，该房房产的计税原原值为1000万元，当地地规定房产原原值扣除比例例为30%。甲公司和和乙公司均为为增值税一般般纳税人。甲甲公司取得的的租赁收益应应缴纳的相关关税收情况如如下（假设仅仅考虑营业税税和房产税）：：营业税=2000×5%=110万元房产税=2000×12%==24万元甲公司经过考虑虑，提出如下下筹划方案：：1、甲公司利用用商场为乙公公司代销产品品，代销产品品的价格等全全部由乙公司司确定，甲公公司只收取手手续费。假设设甲公司每年年收取的代销销手续费仍然然为200万元。2、上述方案下下，甲公司应应负担的税收收为：营业税=2000×5%=110万元房产税=10000×（1-30%）×1.2%%=8.4万元通过筹划，甲公公司可减少房房产税24-8..4=15..6万元【案例分析】根据增值税有关关规定，将货货物交付他人人代销以及销销售代销货物物都应当视同同销售缴纳增增值税。当货货物在一般纳纳税人之间销销售时，若不不存在其他税税收优惠，增增值税的税率率一致，总体体增值税的税税负不会因为为增加纳税环环节而增加。如如果甲公司是是小规模纳税税人或非增值值税纳税人，则则应当重新测测算上述筹划划方案。11、改出租为为转租【事实描述】甲公司持有一栋栋写字楼对外外进行出租，因因设施不齐全全，每年只能能收取租金600万元。现在在该公司准备备花5000万元对该房房屋进行装修修改造，预计计装修改造后后，每年可收收取租金2000万元。在装装修前后，与与租赁收入相相关的税负如如下：1、装修前：营营业税=600××5%=300万元；城建建税及教育费费附加=30×（7%+5%）=3.6万元；房产产税=600××12%=772万元。合计105.6万元。2、装修后：营营业税=20000×5%=1100万元；城建建税及教育费费附加=100×（7%+5%）=12万元；房产产税=20000×12%==240万元。合计352万元。装修后的税负增增加：352-1105.6==246.44万元。甲公司考虑如下下筹划方案：：1、甲公司先将将装修前房产产出租给下属属企业乙公司司，并签订一一个期限较长长的租赁合同同（假设20年），每年年收取租金600万元。然后后由乙公司出出资5000万元进行装装修改造，再再对外进行转转租，转租租租金仍然为2000万元。2、甲公司承担担的税负仍为为105.6万元；乙公公司应承担：：营业税=20000×5%=1100万元；城建建税及教育费费附加=100×（7%+5%）=12万元；因不不是产权所有有者，不需缴缴纳房产税。合合计112万元。甲公公司和乙公司司税负合计217.6万元。筹划后税负减少少：352-2217.6==134.44万元。【案例分析】本例通过设置转转租一个环节节，将房产税税的计税基础础进行了减少少。虽然增加加了营业税及及附加，但是是房产税得到到了减少，总总体上税负得得到减轻。但但需要注意的的是，甲公司司与乙公司为为关联方，甲甲公司向乙公公司收取的租租金应当公允允，不能明显显偏低而且没没有正当理由由。这里需要注意，房产税由产权所有人缴纳，转租人并非房产的产权所有人是不需要缴纳房产税的，但是由于各地执行政策情况不一样，具体还需要和当地税务机关进行及时沟通。12、转出减值值资产【事实描述】甲公司拥有一栋栋商场，账面面原值为6000万元，因地地段等原因，实实际上公允价价值下降为1000万元。甲公公司每年应缴缴纳房产税（按按照房产原值值减除30%后计算缴纳纳）为：6000×（1-30%）×1.2%%=50.44万元。该公公司考虑如下下筹划方案：：将上述房产对外外投资到下属属企业乙公司司中（非房产产企业），按按规定投资者者投入的固定定资产按照投投资各方确认认的价值，作作为入账价值值。则乙公司司接受甲公司司房产投资的的入账价值为为公允价值1000万元。乙公公司每年应缴缴纳房产税1000×（1-30%）×1.2%%=8.4万元。缴纳纳契税（假设设契税税率为为3%）1200××3%=366万元。营业业税和土地增增值税按照有有关规定，不不需缴纳。经过筹划，减少少税负50.4--8.4-336=6万元。此外，以非货币币性资产对外外投资需按照照公允价值计计算损益进行行企业所得税税缴纳，因此此甲公司还需需确认损失6000--1000==5000万元。如果果甲公司为盈盈利企业，则则可以起到推推迟缴纳企业业所得税的作作用。【案例分析】本例通过房产对对外投资起到到了将账面价价值转化为公公允价值的作作用。但在实实践中，需要要注意乙公司司为关联企业业，为此有关关交易应按照照公平、合理理原则进行。同同时，在减值值较大情况下下，本例的减减税作用比较较明显，否则则起不到预期期效应。13、会所的房房产税筹划【事实描述】某房地产企业持持有某原值8000万元的会所所，该会所主主要用于为业业主提供服务务，所在区域域较偏僻，市市场租金不高高。该企业所所在地区房产产税的房产原原值可减除比比例为30%，虽然对于于会所的产权权未明确，但但按照税法要要求，该房地地产企业作为为房产的实际际使用者为纳纳税义务人，该该企业应缴纳纳房产税=80000×（1-30%）×1.2%%=67.22万元。该企业通过考虑虑，提出如下下纳税筹划方方案：1、将该会所出出租给某关联联方经营，租租金为150万元，该租租金水平也得得到税务机关关的认可。2、经过筹划，房房产税=150××12%=118万元，另外外为租金产生生营业税150×55%=7.55万元（不考考虑营业税金金附加、企业业所得税影响响），减少税税金支出67.2--18-7..5=41..7万元。【案例分析】本案例通过将自自有物业转化化为出租物业业，减少了房房产税支出。这这种筹划的立立足点在于物物业原值较大大，而市场租租金却较低，而而且两者的差差距越大，则则这种筹划的的结果也越明明显。14、会所出售售的筹划【事实描述】某房地产企业开开发某住宅区区，其中有成成本6000万元的会所所。该会所按按照约定，其其产权归属于于该企业，主主要用于为业业主提供售房房合同中承诺诺的服务。因因该住宅的商商业氛围不浓浓厚，该会所所若对外销售售，其市场价价格不高，约约为5000万元左右。现现在该企业的的住宅销售完完毕，税前利利润为2亿元，若不不进行任何筹筹划，则需按按照税法缴纳纳企业所得税税。现在该企业提出出如下筹划方方案：1、将会所按照照5000万元价格出出售给某关联联方，并约定定该关联方需需履行原售房房合同中房地地产企业对业业主承诺的服服务。2、因该筹划，减减少税前利润润1000万元。同时时，由于房产产原值减少了了，可以在以以后的房产税税缴纳时减少少计税的基数数。【案例分析】会所是一个让开开发商很难处处理的事情，特特别是新建的的小区，很多多开发商自有有的会所都面面临严重的亏亏损，其市场场价值是并不不高的。但由由于只能作为为资产减值体体现在账面上上，而不能在在税前进行列列支，因此不不能有效减少少税负。通过过内部关联方方的转让，则则实现了税负负的下降。但但需注意关联联交易需得到到认可，另外外，作为开发发商自有产权权的会所，应应转入固定资资产进行核算算并计提折旧旧，这部分成成本一般也不不可以在土地地增值税计算算时扣除。期间费用管理

房地产开发企企业的期间费费用是指为组组织、开展房房地产经营活活动而发生，但但不能直接归归属于某个特特定产品成本本的费用，它它主要包括管理理费用、销售售费用、财务务费用。房地产行业从本本质上说，是是资金密集型型行业，不仅仅建造过程需需要大量的资资金投入，同同时一个项目目的完成又经经历较长的时时间，在整个个运作周期内内，期间费用用是非常高昂昂的。特别在在当前国内宏宏观调控频繁繁的背景下，一一方面，项目目开发单纯依依靠自有资金金是难以完成成的，开发资资金越来越依依赖于外部资资金；另一方方面，销售状状况受外部环环境的影响较较大，运作周周期不断延长长，这又进而而导致房地产产企业的各项项费用高企。此此外，费用控控制水平还会会直接影响现现金流的平衡衡，甚至是企企业的财务安安全，相当多多的房地产企企业就是因为为费用控制不不好（尤其是是财务费用）而而陷入资金链链危机。因此此，合理控制制期间费用是是关系到企业业生存、发展展的重要任务务。一、推行预算管管理费用失控的一个个重要原因是是事先没有建建立明确的目目标，其结果果导致在执行行中“走一步看一一步”，最终失控也就不足为奇奇了。预算是是运用目标管管理思想对期期间费用进行行管理的一种种具体形式。在在期间费用预预算管理中，预算按结构树树层层分解落落实到各个部门上，目目标变成可执执行的行动计计划，通过实际结果果与目标进行行对比分析，找找出差距、分析原因、制定改进措措施。而在预算分解过程程中，各预算算目标的方向向一致，环环环相扣，形成成协调统一的的目标体系。只要每个部门完成了自己的分预算目标，整个费用预算总目标就能完成。二、划划分责任中心心，实施责任任考核有不少采取预算算管理的企业业并没有取得得预期效果，其其原因往往在在于目标与执执行相脱离，费费用预算目标标并没有细分分、落实到各各个执行部门门。为此，需需要根据各部部门的管理权权限和费用承承担范围，将将指标从宏观观层面分解到到微观层面，把部门划分为若干个相对独立的责任中心。同时，定义好每个责任中心与费用控制相关的指标，根据责任中心的预算完成情况进行考核。这样，就可以在日常业务中实现对费用的过程控制，真正将费用控制的执行力渗透到基层。三、分析驱动因因素驱动因素是战略略成本管理中中的一个重要要概念，它是是指导致成本本费用发生的的因素，可以以是一个事项项、一项活动动或作业(activvity)。对期间费用用进行驱动因因素分析，目目的是对费用形成的“前因后果”进行追本溯溯源，深入挖挖掘费用背后后的推动力，从从根源上分析析可以降低费费用的各项要要素。以销售售费用为例，驱驱动因素可能能就包括产品品发布会次数数、拜访客户户时间、合同同制作数量等等，销售费用用不过是这些些驱动因素产产生的后果。我我们通过对驱驱动因素的分分析、优化，消消除无效作业业，就可以从从根本上消减减无效的期间间费用支出。四、做好融资规规划1、确定合理的的资金需要量量是融资规划划的前提，资资金不足固然然影响项目的的开展，但资资金过剩也会会导致利息费费用的增加。在在融资计划中中，需要特别别关注预售收收入与融资规规划相配合，尽尽量避免过度度筹资。2、付款时间的的推后可减少少因资金占用用而产生的利利息，目前我我们取得的开开发用地，大大多由政府负负责拆迁，而而政府拆迁难难、交地晚也也是普遍现象象，为此应努努力利用这些些因素延缓付付款时间。3、根据不同的的资金需要，合合理配比长期期融资与短期期融资；从不不同渠道中选选择资金成本本最低的渠道道，同时还要要考虑各个渠渠道的约束条条件，选择合合适的筹资时时机。案例：1、会议费用的的节省【事实描述】某公司一个年度度的会议费用用达到200万元，包括括差旅费、会会议室租金、会会务准备费用用等。该公司司随后对会议议费用进行了了详细的分析析，结果发现现，相当多的的会议费用实实际是可以节节省的，节省省的方法有以以下：（1）会议形式式从现场转换换为非现场。会会议并非一定定需要现场召召开，一些会会议实际是可可以采取成本本更低的形式式进行的，例例如OA流转审批、电电话沟通、视视频会谈等。非非现场形式的的会议可以将将现场费用转转为非现场费费用，差旅费费、会议室租租金等降低了了50万元。（2）会议的归归并。该公司司分析发现，较较多的会议由由于事前没有有安排，所以以经常出现重重复性会议的的情况，往往往是一个会议议后不久又召召开几乎同样样主题的会议议。为此，该该公司对一段段时期内的会会议申请进行行了归并，将将相同主题的的会议集中召召开。这样，不不仅节省了与与会人员的时时间，也减少少了外地与会会人员的往返返次数，减少少的会议费用用约30万元。【案例分析】会议是一项费用用高昂的活动动，除去直接接性的支出外外，与会人员员的时间是更更重要的支出出。参与会议议的人员越多多、层次越高高，占用的人人员时间就越越多，会议的的成本就越高高。为此，合合理安排会议议、减少不必必要的会议时时间是降低会会议成本的最最重要工作。2、预算管理与与责任考核【事实描述】某集团公司每年年编制预算对对费用进行控控制，预算编编制上是由下下属企业上报报预算，并由由集团进行审审核。同时，对对预算进行考考核，规定若若超出预算金金额，则相应应罚款10%，若低于预预算金额，则则不予奖励。该集团公司最终终发现，每年年的预算金额额是越来越高高，近3年的费用预预算是1000万元、1100万元、1300万元。费用用预算金额经经常是在上一一年度的基础础上增加一定定的幅度，根根本未考虑公公司实际需要要支出情况。同同时，公司费费用实际发生生额是950万元、1000万元、1200万元，略低低于预算限制制，但刚好完完成预算任务务，真正大幅幅度降低费用用的情况很少少出现。该公司经过分析析发现，其原原因在于，一一方面预算编编制没有确实实的依据，是是根据上年情情况制定，而而没有根据各各项费用发生生的缘由进行行分析；另一一方面该公司司对于费用预预算完成情况况有惩罚措施施，但没有奖奖励措施。【案例分析】事后控制不如事事中控制，而而事中控制不不如事前控制制。只有事前前规划得当才才能真正控制制好成本费用用，预算作为为一项管理工工具在很多企企业得到运用用，但运用效效果往往并不不符合预期。其其原因