宁波奥克斯鄞州写字楼项目定位报告

宁波奥克斯鄞州商务区写字楼项目初步定位报告1精选PPT目录第一章:项目分析第二章:市场分析第三章:项目定位2精选PPT项目概况3精选PPT项目概况占地面积6631平方米；建筑面积5.3-5.6万平方米容积率：8.0-8.4；建筑密度：40%限高：100米之技术指标4精选PPT项目概况之区位概况鄞州商务区是城市三大商务区之一，是宁波未来的次级CBD与核心商务区5公里的距离，有利于形成新的商务区鄞州南部商务区东部新城三江口商务中心5精选PPT项目概况之地块概况位于天童南路和日丽中路交界处，是南部商务区连接鄞州商业中心（万达广场）的第一站，项目具有城市地标意义项目北侧与鄞州公园相邻，景观资源相当优越项目区位居住、商业氛围逐渐成熟，有利于商务人群的导入本案鄞州公园6精选PPT项目概况之项目地位项目品牌&奥克斯品牌

相比较与住宅、商业，写字楼城市地标概念更强，在塑造品牌的提升度上具备强劲的动力，品牌素质上也更具备品质感。本项目将作为奥克斯重要的办公场所，同事由于区位优势，环境背景的良好具备高质品牌的可能，在此项目运作中，必须挖掘奥克斯品牌的潜能，使得项目品牌和公司品牌良性互动，彼此相生成长。7精选PPT市场探索8精选PPT大势篇9精选PPT市场状况供求关系：后续供应巨大，未来若干年，供严重大于求2005年宁波写字楼供应面积约50万方，去化面积26.8万方，宁波写字楼市场开始进入供大于求的市场格局；随着鄞州和东部新城的相继启动，未来3年，市场存在200万的潜在供应，市场供严重大于求的局面不可避免。板块分布：多元发展

，办公郊区化

宁波的商务板块从以前的单一三江口区域逐渐向四周扩散，在环城西路、月湖公园、百丈东路等区域形成了一定商务氛围，而随着鄞州区、东部新城的崛起，宁波商务区的节点分布将更为清晰。租金售价：售价不变，租金下降，但是后期下降的空间不大受到供求关系的影响，近期市区部分写字楼租金出现下调现象，如都市仁和部分租赁物业租金价格下调到1.7元，波特曼的租金也有所回落。考虑到目前宁波市场的租金水平，进一步下调的可能性不大。10精选PPT办公市场----大势篇阶段发展第一阶段（上世纪90年代中后期）本阶段为写字楼市场的初步形成期，出现了中农信、华联写字楼、平安大厦、人民保险大厦等一批代表性的写字楼由于受亚洲金融危机、国家宏观调控等因素的影响，市场吸纳能力有限，整体租金水平较低、空置率较高，写字楼市场在90年代末陷入低谷中农信国际商务大厦平安大厦华联写字楼11精选PPT阶段发展第二阶段（本世纪初）城市经济发展迅速，在需求强劲增长的拉动下，存量写字楼逐渐得到消化，写字楼租金/售价上涨，空置率显著下降写字楼投资逐渐升温，一大批烂早期的烂尾楼重新包装，如中宁大厦、天元大厦、华宏国际中心等，但写字楼的综合品质依然没有显著提升天元大厦中宁大厦华宏国际中心银亿外滩大厦12精选PPT阶段发展第三阶段（2003年以后）城市进入了快速发展期，东部新城及鄞州中心城建设成为城市发展的两大主要推动力一批品质较高的写字楼项目陆续或即将投入市场，如波特曼中心、金隆国际，写字楼的综合品质将得到提升波特曼中心金隆国际新天地国际商务大厦13精选PPT办公市场——大势篇板块变动鄞州南部商务区东部新城三江口商务中心环城西路商圈江北宁波写字楼市场正从三江口单一的商务区向多元商务体系结构发展，市中心用地的缩减，使得办公郊区化成为未来写字楼市场的主要发展方向14精选PPT办公市场----大势篇目前宁波市场写字楼保有量估计在200多万方，而未来几年新增的供应量估计超过200多万方，是目前保有量的一倍左右。未来将形成供大于求的市场格局。2006年，宁波市场写字楼供应量估计在90万方，即使需求量在2005年的基础上增加20%，供需比例也将达到3：1左右供求关系2006年2007年2008年~市场保有量200多万新增供应200多万方东部新城约100万M2鄞州新区约100万M2科技园区约40万M215精选PPT入住率供求关系：需求天一广场周边成熟写字楼其他区域成熟写字楼近期竣工写字楼保持着市场上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置优势及多年的客户积累是主要原因，如人民保险大厦、平安大厦、华联写字楼等商务氛围和配套商业设施较天一广场周边地区差，入驻率略低于上述区域，但仍然保持90%以上的平均入驻率，如崇光大厦、鄞信大厦、天宁大厦等由于多在2004年竣工，目前正处于装修期和陆续入驻期，目前入驻率约40-60%，如东海曙光写字楼、外滩大厦、华宏国际中心等在新增客户和原有客户扩租的推动下，现有写字楼入驻率持续上升，目前品质相对较好的成熟写字楼的平均入驻率在90%以上，反映了现有市场的需求16精选PPT入住率供求关系：需求物业名称所属区域入驻率人民保险大厦海曙99%平安大厦海曙98%华联写字楼海曙96%中农信国际商务大厦海曙95%世贸中心海曙95%天宁大厦海曙95%鄞信大厦江东95%亚细亚商务中心海曙95%会展中心大厦江东92%中远物流大厦江北90%崇光大厦江东90%天元大厦海曙80%东海曙光写字楼海曙60%华宏国际中心江东50%中宁大厦海曙50%外滩大厦江北50%17精选PPT影响写字楼未来需求的相关指标供求关系：需求第三产业比例：宁波市目前第三产业比重不到40%，长远看存在较大的市场空间企业数量：宁波市2005年私营企业数量达到4.8万个，比2004年增加了30%，企业数量的大幅度增加，为办公市场的发展提供了坚实的基础；同时宁波的外资企业也在迅速的发展，目前基本以每年1000家的速度递增。企业规模：宁波的企业主要以中小型企业为主，但是企业的规模近年来得到了较大提高，平均注册资金达到110万元左右，企业规模的扩大为企业结构的分化和分工提供了可行性。从长远看，宁波写字楼市场发展存在较大的空间，但是短期内受到集中供应的影响，市场的竞争将会趋于激烈18精选PPT供求关系：供应写字楼供应状况—鄞州中心区19精选PPT供求关系：供应20精选PPT21精选PPT22精选PPT写字楼项目供应—东部新城23精选PPT办公市场——大势篇租金售价从年份来看，宁波写字楼市场租金售价整体呈现上升趋势，租金年均上涨幅度在15%左右目前市区办公楼市场主力租金在2.0-3.0元之间，售价主要在每平方8000-12000元之间受到写字楼大规模交付的影响，近期写字楼市场租金出现了一定的下滑，而售价保持相对稳定24精选PPT租金售价物业名称所属区域平均租金报价（元/平方米/天）第一档次波特曼中心江东4.8元人民保险大厦海曙3.0华宏国际中心江东2.5华联写字楼海曙2.5中农信国际商务大厦海曙2.3外滩大厦江北2.2第二档次平安大厦海曙2.0世贸中心海曙2.0天宁大厦海曙2.0天元大厦海曙1.9会展中心大厦江东1.9江厦银座海曙1.8第三档次鄞信大厦江东1.6亚细亚商务中心海曙1.4中远物流大厦江北1.2租金25精选PPT租金售价前几年，由于市场需求不足，宁波曾出现写字楼价格低于住宅价格的现象，目前，这种现象逐渐得到了改变，品质相对较好的写字楼销售报价以9,000—12,000元/平方米为主，波特曼中心和金隆国际两个项目的平均报价则分别达到16,000元/平方米和15,000元/平方米部分写字楼售价状况物业名称所属区域平均销售报价（元/平方米）波特曼中心江东16,000金隆国际海曙15,000天一商务中心海曙12,000都市仁和中心海曙12,000银亿外滩大厦江北11,000天宁大厦海曙11,000中农信国际商务大厦海曙10,000华联写字楼海曙10,000华宏国际中心江东9,000会展中心大厦江东9,000新天地国际商务大厦江东8,000-9,000开丰大厦江东8,00026精选PPT供大于求的局面租金售价的停滞板块变动、办公郊区化办公楼风险聚集27精选PPT板块篇28精选PPT市中心商务区江东商务区东部新城西门商务区鄞州商务区宁波市板块格局29精选PPT市中心商务区：中心商务区包括三江口、解放路、月湖等数个小型板块，其中三江口商务区属于宁波市办公市场的起源地，也是目前宁波办公市场较为集中的区域。该区域聚集了目前宁波市主要的中高档写字楼，区域租金在2.2-3元左右。目前区域相当部分产品是由以前的烂尾楼改造。目前区域在售项目主要有恒隆中心、金隆国际、月湖银座等江东商务区：江东商务区主要分为两大部分，彩虹路和百丈路沿线。江东商务区的办公市场较为杂乱，有波特曼此类的高档写字楼、也有各类已级写字楼和soho公寓。区域的租金主要是在1.5-2.5元之间。西门商务区：西门区域主要是一个以居住为主的区域，区域存在一定量的小型办公。目前在售项目只有丽园尚都一个，定位为乙级写字楼。东部新城：东部新城有可能是未来城市新政中心，围绕会展中心有较大的土地供应，区域推出产品以中档偏上为主，代表项目是雷蒂森广场。30精选PPT三江口——华联写字楼地址：东渡路55号开发商：宁波华联房地产开发有限公司物业管理：银泰物业管理有限公司建筑面积：总计约86,000平方米，办公区约38,000平方米地上层数：28层地下层数：2层楼层净高：公共走廊2.2-2.3米，电梯厅及办公区2.4-2.5米标准层面积：约1,700平方米最小可分隔面积：54平方米得房率：63%电梯系统：6部进口三菱电梯空调系统：中央空调系统车位：约400个租金报价：约2.5元/平方米/天（均价）销售报价：约10,000元/平方米（均价）入驻率：96%由于建成时间较早，且占据了绝佳的地理位置，华联写字楼目前为宁波标志性写字楼项目之一代表楼盘31精选PPT参考项目——华联写字楼66%11%2%2%1%3%9%6%物流贸易现代服务业一般服务业金融IT制造业其他客户行业类型分布物流类客户占客户总数的66%，显示出该物业非常明显的产业聚集效应，其次为贸易类客户，其他类型的客户所占比例非常小从客户面积角度分析，100-200及200-500平方米的客户所占比例最大，合计约78%，这主要是因为该物业中中小型物流、贸易类客户比重大，而此类客户的面积需求通常为500平方米以下代表客户：中海集装箱运输浙江有限公司泛亚班拿中国有限公司大金（中国）投资有限公司泰康人寿保险股份有限公司15%44%34%5%2%100以下100-200200-500500-10001000以上客户面积分布单位：平方米32精选PPT参考项目——华联写字楼公共走廊净高2.2-2.3米，电梯厅及办公区层净高2.4-2.5米，净高过低产生压抑感，降低了物业的品质配备了6部电梯，但办理各类运输单证的人流较大，许多客户反应电梯等待时间过长船形平面设计虽独具匠心，但降低了物业的使用率，仅63%，且不便于客户布置办公设备劣势该物业地处宁波东门口，毗邻天一广场，地理位置优势非常突出平面采用船形设计，且船头正对东门口，喻意“乘风破浪”，吸引了非常多的船务及船代企业物流产业聚集效应非常显著，物流客户足不出楼就可完成多项业务，因而提高了物流类客户的转移成本，客户忠诚度高优势33精选PPT代表楼盘中心区——金隆国际地址：镇明路、灵桥路交界处开发商：宁波金隆置业有限公司建筑面积：总计52,000平方米，办公区34,000平方米地上层数：26层地下层数：2层楼层净高：2.7米标准层面积：1,350平方米最小可分隔面积：120平方米得房率：70%架空地板：10厘米电梯系统：6部奥的斯电梯空调系统：麦克维尔VRV车位：422个竣工时间：2007年销售报价：约15,000元/平方米（均价）该物业客户定位为“长三角500强企业”，700平方米9.5米挑高大堂、2,000平方米喷泉广场、1,200米露天空中花园广场、架空地板、2.7米净高等硬件品质使该物业同波特曼中心一起成为宁波目前价格最高的两幢写字楼34精选PPT江东区——波特曼中心地址：彩虹北路52号开发商：大榭宝业房产有限公司建筑面积：27,000平方米酒店，30,000平方米写字楼，30,000平方米酒店公寓，170米商业街地上层数：29层楼层净高：2.7米标准层面积：约1,300平方米最小可分隔面积：91平方米得房率：65%电梯系统：6部进口富士通电梯空调系统：中央空调架空地板：10厘米竣工时间2006年销售报价：约16,000元/平方米（均价）波特曼中心为集酒店、写字楼、酒店式公寓为一体的综合物业，建筑风格及业态组合类似上海商城，充分挖掘“波特曼”这一品牌价值是该物业的营销主题，16,000元/平方米的价格将宁波写字楼价格提升到一新的高度，但彩虹路路面较窄，该物业多业态组合且建筑密度高，将影响其交通通畅度代表楼盘35精选PPT东部新城——新天地国际商务大厦地址：民安路1066号开发商：宁波新恒德置业物业管理：上海陆家嘴物业管理有限公司建筑面积：5幢写字楼，总面积120,000平方米，主楼面积5.5万平方米地上层数：21-26层楼层高度：3.7米标准层面积：主楼约2,200平方米，小楼约700平方米最小可分隔面积：72平方米得房率：70%大堂：主楼13.7米挑高大堂电梯系统：主楼8部电梯空调系统：中央空调停车位：总计3.3万平方米停车场竣工时间2006年销售报价：8,000-9,000元/平方米（均价）新天地国际商务中心为距离本项目最近的写字楼项目，该物业体量较大，以小面积分隔为主，其购买者多为投资类客户，投资客主要是看中地段的升值潜力，该楼盘整体品质同波特曼中心、金隆国际等高品质写字楼依然存在一定的差距代表楼盘36精选PPT细分市场篇37精选PPT甲级写字楼：有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力。乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人。丙级写字楼：房龄在15-25年左右，且占用率比较稳定。一般而言，承租人挑选写字楼的顺序喜欢从B级到A级，或从C级到B级；城市中不同等级的写字楼的楼面总量间有一个合理的比率，经验上，许多城市的甲级写字楼楼面／(乙级写字楼楼面+丙级写字楼楼面)=1：2办公市场——细分篇38精选PPT老式办公楼：丙级居多，设备老化，但通常地段还可以新造办公楼：基本为甲级写字楼，设备条件相对较高烂尾楼改造：通常原本计划为甲级，但由于地段、产品等原因，基本为乙级写字楼办公市场——细分篇39精选PPT办公市场——细分篇写字楼的存在总是建立在一定商圈基础上的，不同商圈的不同特性区域直接影响写字楼的分布，主要存在以下特点：中心区-----独立的顶级和甲级写字楼，一般以经营型为主。副中心区---准甲级或乙级写字楼，一般销售和经营皆有。边缘区-----小写字楼/商住型办公/SOHO等。外延区-----办公生产结合型独立建筑40精选PPT细分市场去化分析档次项目价格开盘日期销售周期总建筑面积销售面积销售率月销售速度（平方）金隆国际1500005.0515个月3.5万1.2335%0.08万第一档次恒隆中心1200005.109个月5.0万0.7万14%0.08万第二档洗上东国际850005.118个月7.2万5.5万76.3%0.69万麒麟大厦850005.118个月3.6万2.7万75%0.35万月湖银座850005.109个月3.0万2.6万72.2%0.3万丽园尚都810005.127个月7.1万3.5万48%0.5万金汇大厦800005.127个月2.2万1.5万68.2%0.21万第三档洗宁波国际汽车城700006.062个月8.0万1.2万15%0.6万名汇国际600006.062个月2.8万1.9万67.9%0.85万奥丽赛大厦590005.107个月2.1万2.0万95%0.3万41精选PPT目前在售写字楼项目的价格主要集中在8000-9000元之间，中档偏下和中高档的写字楼的供应总量较少。从去化来看，中低档写字楼和中档写字楼的去化情况总体较好高档写字楼的去化速度要慢于其他类型写字楼，这与客户的购买能力和消费心理存在一定的相关性。42精选PPT产品篇43精选PPT产品的发展趋势产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流

从近年来崛起中的波特曼中心、金隆国际、麒麟大厦、上东国际、金汇大厦，无论从配套设施、项目规划、产品设计方面等都使宁波的办公商务气质不断拔高，商务氛围也越孕越浓。写字楼的发展从商住混合模式将会逐渐被开发商所舍弃，取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼，或者更多是办公楼与商业街区的混合型产品。商务环境来看，新生态化写字楼成为亮点

在产业环境、商务配套环境相对较好的城市二线区出现了接轨国际流行的BusinessPark（商务花园）形式的新型办公项目。有需求就有市场。2005年，随着城市化的不断深入，低密度、独栋、花园、生态式办公楼产品逐渐走进了宁波办公楼市场。那些位于宁波非传统核心地段写字楼由于有着较低的容积率和高绿化率，提供给了客户一种新的办公模式。如新城国际、上东国际等，且均取得较好的销售业绩。

产品设计上，loft设计受到了投资者的偏爱。44精选PPT市区写字楼主要物业缺陷由于现有已投入使用的写字楼多为90年代建造或烂尾楼改造项目，并且写字楼基本为销售型项目，因而，市场中存量写字楼的整体品质较低，高品质的写字楼供应不足现有物业缺陷标准层高度偏低：目前大多数写字楼的净高约2.4-2.5米，楼层过低容易给用户带来压抑感，且不利于室内空气的流通，例如华联写字楼、中农信净高约2.4-2.5米，而外滩大厦、都市仁和中心总高度约为3.2米缺乏宽敞、高标准装修的大堂：大堂是除楼身外写字楼最重要的形象展示因素，而目前宁波绝大多数写字楼大堂标准同发达城市甲级写字楼存在显著差距，例如中农信、华联写字楼、平安大厦均没有挑空大堂，且面积非常小室内空气质量差：由于多数写字楼缺乏新风系统或新风量不足、楼层净高低、无可开启窗或可开启窗有限，室内空气流动性弱，空气质量较差公共区域照明不足：多数写字楼在大堂、走廊、电梯厅等公共区域照明不足，在设计中未充分考虑公共区域的照明及节省大厦运营费用是主要原因得房率偏低：多数写字楼目前的得房率为60-70%，例如华联写字楼（63%）、中农信（65%）、平安大厦（69%）、天元大厦（65%），单层面积较小、标准层进深较小是主要原因车位较少：市区相当部分属于烂尾楼改造，车位配比严重不足。45精选PPT写字楼宁波部分物业标准层面积46精选PPT写字楼宁波部分写字楼楼层高度47精选PPT写字楼宁波部分物业停车位情况48精选PPT写字楼宁波部分物业电梯配置情况49精选PPT鄞州区写字楼市场50精选PPT鄞州写字楼商圈鄞州商务区系宁波城南最重要的较为成熟的商务区，涵括了鄞县大道、四明路、环城南路、宁南北路、天童北路、钱湖北路等众多交通大动脉，杭甬高速更是穿其而过。以宁波万达广场为中心，麒麟大厦、奥丽赛·铂金时代、南苑国际、和邦大厦、鄞信大厦、新中源商务大厦星列左右。在今后二三年内，本商务区的商业氛围将日趋成熟。鄞州区政府座落于本商务区。51精选PPT鄞州写字楼商圈宾馆方面：晨光大酒店、江南春大酒店、金纬宾馆、石浦金山渔港酒店、新舟宾馆等均在本商务区内。作为鄞州生活与商务中心，本商务内餐饮，娱乐方面相对滞后。交通方面：交通较为发达369、364、9、507、3、12、15、512、526路城市交通干线均经过本区。本商务区经雅戈尔大道可直接上高速。向东经世纪大道可至北仑。鄞州汽车站在座落其中。金融方面：中行、农行、建行、工业、浦发等均在商务的中心点，鄞州商务区作为鄞州区商务生活中心。在最近二三年内崛起了不少高档的住宅区，如格兰云天、春江花城、四明春晓、都市森林、东湖馨园等。“生活在鄞州、新兴商务区”是本商务区的最大特色。52精选PPT鄞州写字楼商圈物业名称物业类型坐落位置新中源商务大厦纯写字楼

万达广场

南苑国际

鄞县大道与天童北路交叉口鄞州银行

鄞州大道和邦大厦写字楼

奥丽赛·前程纯写字楼钱湖北路与贸成中路交叉口麒麟大厦纯写字楼天童北路与贸城中路交汇口鄞州商务区写字楼当前客户主要为外贸企业、文化媒体企业及科技研发公司等。53精选PPT市场特征宁波市写字楼市场的价格洼地，目前市场的主力价格在6000-7000元之间，不及市区第二档次项目宁波写字楼市场未来的供应大户，南部新区将有上百万方的写字楼供应，占到宁波市未来供应的一半左右。市场整体去化较好，低价位受到投资者和中小型企业的追捧客户主要是立业成长型客户，部分客户来自于市区中低档写字楼54精选PPT产品特征中档产品，乙级和准甲级标准是目前区域主流单位分割主要是100-150平米之间，其次是80-100平方生态化趋势：新洲银座推出新生态主义、新办公主义理念，奥丽赛强调水岸办公理念Loft调高：麒麟大厦院落式围合：名汇国际。55精选PPT区域项目运营模式联建模式：鄞州区贸易大厦、宁波总商会大厦。外贸局联合下属多家大型外贸公司，宁波工商会集合41家大中型企业共同建筑企业大楼，作为公司的总部基地。只租不售：和邦大厦。和邦大厦采用只租不售的模式，目前取得较好的成果，裙楼2万多方的出租率已经全部出租；主楼部分出租由于价格实惠，业主的认租率普遍较高。销售模式：是目前区域主要的运营模式，以快速回笼资金为主。如名汇国际、奥丽赛大厦等56精选PPT地处鄞州中心区钱湖北路与贸城中路交叉口，南临小洋江，与华泰剑桥，格兰云天高尚住宅区隔路相望，向南紧邻鄞县大道坐落位置钱湖北路与贸成中路交叉口物业级别甲级总楼层数20层建成时间2006年交付总建筑面积22010平方米标准层面积1400平方米使用率67%空调中央空调电梯6部,品牌:上海三菱出售参考价格5900元/平方米物业公司宁波美屋物业管理有限公司车位数量226个物业管理费2.5元/平方米/月保安消防24小时电子巡更系统闭路电视监控系统配套设施宽带网张系统停车位智能化管理背景音乐奥丽赛·前程57精选PPT坐落位置天童北路与贸城中路交汇口物业级别甲级总楼层数23（南）15（北）层

建成时间05-9-10（开盘）总建筑面积70000平方米标准层面积1840平方米使用率70%空调中央空调电梯10部,品牌:德国蒂森出售参考价格8500元/平方米物业公司宁波中建物业管理有限公司车位数量450个物业管理费3.8元/平方米/月保安消防24小时电子巡更系统闭路电视监控系统配套设施宽带光纤入户，停车库管理系统，背景音响系统麒麟大厦58精选PPT名汇国际坐落位置鄞州区长江路以东，明州路以南（港务局大楼斜对面）物业标准智能5A办公大楼总楼层数23层建成时间2006－6－2开盘预售面积20220.66平方米销售面积11936.49平方米使用率69%空调分层VRV中央空调（用户自行安装）电梯5部日立电梯出售参考价格6000元/平方米物业公司永成物业物业管理费3元/平方米/月59精选PPT需求篇60精选PPT客户需求特征贸易类企业是市场主要的租赁客户，而大城市写字楼主力现代服务企业却相对较少70%企业以租赁为主，显示宁波写字楼销售市场以投资客为主，长线投资氛围浓厚客户使用面积普遍在100-200平方，显示市场以中小企业为主主力需求单价在7000-9000元之间61精选PPT客户需求金融IT制造业28%20%5%12%2%7%15%11%物流贸易现代服务业一般服务业其他市区写字楼客户行业类型分布注明：数据来源于华联写字楼、中农信、平安大厦、崇光大厦、人民保险大厦等15幢市区主要写字楼分析宁波港口经济非常突出，国际国内各大船务企业均在此设立办事机构，同时带动了一大批中小型货运代理企业，物流企业成为宁波写字楼客户的主要来源，占28%的份额得益于港口和外向经济的发展，大型贸易企业设立的驻甬机构及本地的贸易企业发展迅速，贸易类企业成为宁波写字楼客户的另一主要来源，占20%的份额现代服务业在上海、北京等一线城市为写字楼重要客户来源，但目前在宁波此类客户所占比重较小，预计随着城市地位的提升，此类企业会得到迅速的发展行业特征62精选PPT客户需求62%24%14%宁波本地企业外省市中资企业外资企业客户来源分布华联写字楼、中农信、人民保险大厦客户来源分布分析从对15幢写字楼的统计中可以看出，目前外资企业所占的比较小，仅14%，宁波写字楼客户目前仍然以宁波本地企业为主，占62%单独对华联写字楼、中农信、人民保险大厦的客户进行统计，可以发现，这三幢楼中外资企业的比例达31%，外省市中资企业的比重达到35%。宁波本地企业的比例下降为34%，同时对这三幢楼外的其他楼的统计发现其他楼中宁波本地企业的比例平均在90%以上，这说明目前外来企业主要集中在华联写字楼、中农信和人民保险大厦三幢写字楼随着城市与外部进一步的经济融合，外来企业的比重会逐渐加大宁波本地企业外省市中资企业外资企业34%35%31%客户来源63精选PPT客户需求调研客户使用面积分布分析从使用面积分布可以看出，100-200平方米的客户最多，占接近50%的份额，以服务、贸易、物流企业为主其次为100平方米以下和200-500平方米的客户，两者分别占24%和21%的份额500平方米以上的客户比例很少，合计仅占7%的份额，主要是船务公司及大中型贸易公司24%48%21%4%3%100以下100-200200-500500-10001000以上使用面积64精选PPT客户需求73%27%租赁购买办公楼获取方式分析调研对象中，73%的为租赁写字楼，27%为购买办公楼，两者比例约为3：1目前宁波的写字楼绝大部分为销售型项目，再考虑到部分购买写字楼的自用客户是从投资客手中购买获得的办公楼，因而，可以推断出销售型写字楼的购买者中自用客户和投资客户的比例小于1：3，写字楼的购买者以投资客为主65精选PPT客户需求自用型购买客户特征购买面积分布分析购买面积呈现“两头大、中间小”的特征，500平方米以上的占39%，100平方米以下的占35%，而100-200平方米的购买客户较少从购买客户的来源来看，主要是宁波本地企业，占75%，外资企业购买写字楼的比例很少，仅为4%，宁波写字楼客户外资企业比例较小是原因之一，外资企业更倾向于租写字楼是另一主要原因，但随着外资企业在宁波经营时间的增长，预计外资企业购买写字楼的比例会有所提高35%17%9%22%17%100以下100-200200-500500-10001000以上购买企业来源分布75%21%4%宁波本地企业外省市中资企业外资企业进一步询问购买写字楼的调研对象，发现：66精选PPT客户需求选择写字楼的主要关注因素分布选择写字楼的主要关注因素分析地段是写字楼最为关注的因素，选择的比例高达90%外部形象、物业管理和公共区域装修紧随其后，选择的比例分别为75%、66%和66%配套设施、空调系统、层高、电梯系统也是客户在选择写字楼时关注的重要因素询问调研对象在选择写字楼时除价格外的主要关注因素，发现：67精选PPT客户需求对写字楼商务配套设施的要求63%36%44%58%19%44%23%35%23%0%10%20%30%40%50%60%70%员工餐厅便利店邮递服务银行票务中心咖啡吧、茶吧图文处理中高档餐厅其他对写字楼配套设施的要求分析同上海写字楼客户对商务配套设施的要求相比，宁波写字楼客户对商务配套的要求要少一些，但随着工作节奏的加快，宁波写字楼客户对商务配套的要求会逐渐增强员工餐厅、银行是调研对象最为关注的配套设施，分别达到63%和58%邮递服务、便利店、咖啡吧/茶吧、中高档餐厅也是调研比较关注的配套设施68精选PPT客户需求对所在写字楼的哪些方面不太满意不满意的因素分布分析空气质量、空调系统、电梯系统、物业服务为调研对象对目前写字楼最不满意的几个方面层高、使用率、配套设施、窗户不可开启等亦是调研对象提及较多的不满因素16%23%28%46%26%12%25%18%46%23%32%41%43%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%公共区域照明不足停车不方便窗户不可开启电梯拥挤/太慢使用率偏低公共区域装修较差配套设施不足建筑陈旧空气质量差餐厅环境差层高太低空调较差/周末不开物业服务不好69精选PPT客户需求价格承受能力销售价格承受能力租金承受能力分析询问表示“会考虑”和“视情况而定”的调研对象对该区域的写字楼可以承受的价格，以7000-9000元/平方米所占比重最大，合计52%在租金承受力方面，1.5-1.8元/平方米/天比重最大，占44%15%44%24%14%3%1.5元以下1.5-1.81.8-2.12.1-2.42.4以上11%14%23%29%17%6%6000以下6000-70007000-80008000-90009000-1000010000以上70精选PPT项目定位71精选PPT定位前提-市场依据建议：1、定位中档化，符合中小型企业和投资客户需求2、产品的多元化，降低市场风险；3、、主力店模式，带动整体的销售；大势：市场后续供应巨大，竞争激烈程度高，未来两年宁波将会有200多万平方的写字楼供应，在需求没有出现大量释放的同时，市场的竞争激烈程度可想而知。板块：区域居住、配套逐渐成熟，板块属于价格洼地，具有配套和价格差优势；距离市中心5公里，适宜发展成城市副都心细分市场：中档、高性价比产品是市场主流、高端产品普遍销售不佳客户：投资客为主力的市场，中小企业为主要租客的市场，市场主力结构趋向中档

123472精选PPT定位前提-地块条件本案鄞州公园城市地标性区域景观王座打造主题办公强化休闲模式73精选PPT项目产品定位城市地标性“双城”企业联盟通过空中会所这一转换城，在大厦上下形成“双城结构”，“上城”为品牌企业区，主要面对客户时宁波市大中型知名企业，面积分割以整层和大面积分割为主；“下城”为中小企业区，主要面对客户是宁波中小型企业和投资客，主力面积在80-150平方之间。74精选PPT竖向布局示意空中会所品牌企业区商业裙楼地下停车场-1-2层4层中小企业区项目的顶楼设置为品牌企业区，以吸引宁波大型知名企业入住，形成品牌效应，品牌区总面积控制在1万方左右（含奥克斯自用部分），单元分割以整层或大面积分割为主。区域设备保证准甲级标准。在品牌区和中小企业区之间，设置空中会所，引入健身、娱乐、餐饮等休闲式业态，为项目打造新型的办公模式；同时在空间上形成品牌区和中小企业区的区隔在大厦较低楼层设置为中小企业区，以销售为主，目标客户为投资客和中小业主，因此单元分割较小，以80-150平方为主，甚至可以出现50-60平方段产品。裙楼1-4层，主要以商业为主，引入便利店、大中型餐饮等业态；底层的商铺可以销售为主；3-4层可设计成复式办公楼，提高去化率。75精选PPT客户定位客户定位——第一类客户项目入市处于强度竞争期，建议借用主力店模式，以相对优惠的租金或售价吸引品牌企业入住，从而带动中小单元的销售第一类主要目标客户大中型物流公司大中型贸易公司大中型工业企业营销、管理总部未来进入宁波的外资金融、专业服务公司76精选PPT客户定位客户定位——第一类客户大中型物流公司公司名称物业名称面积（平方米）中外运人民保险大厦约5,000东方海外人民保险大厦约600南星海运人民保险大厦约300中海集装箱运输华联写字楼约1,700商船三井华联写字楼约500泛亚巴拿华联写字楼约500地中海航运华联写字楼约400长荣海运华联写字楼约400马士基华宏国际中心约1,600山东海丰国际航运中远物流大厦约400神原汽船（株）中农信约400雅戈尔国际运输浦发银行大厦约600泛洋国际货运浦发银行大厦约2,400宁波部分规模较大的物流类写字楼客户宁波港为中国第二大港，2004年货物吞吐量2.26亿吨，集装箱吞吐量400万标箱，宁波港还将规划建设多个超大型国际集装箱码头写字楼面积需求较大的物流公司以船运公司为主，目前全球排名前20的船运公司均已在宁波设立分支机构规模较大的物流公司目前主要在三江口周边写字楼内办公，一些企业已开始考虑新的办公场所，如马士基即由人民保险大厦搬至华宏国际中心77精选PPT客户定位客户定位——第一类客户大中型贸易公司公司名称物业名称面积（平方米）中化集团浦发银行大厦约5,000中成宁波进出口中山大厦约3,000宁波海尔工贸中农信约1,300宁波通润五矿机械进出口中农信约1,300宁波中轻进出口中农信约600宁波部分规模较大的贸易类写字楼客户0501001502002503001998199920002001200220030%10%20%30%40%50%60%宁波近年进出口总额及增长率进出口总额增长率亿美元得益于港口经济及外向型加工制造业的发展，宁波外贸额近3年来保持35%以上的增长较多全国性的外贸集团在宁波设有分支机构，如中化集团，加上宁波本地的一些贸易集团公司同为宁波写字楼大面积客户的重要组成部分78精选PPT客户定位客户定位——第一类客户大中型工业企业营销、管理总部公司名称物业名称面积（平方米）大榭开发区北油化工华联写字楼约500保税区天硕医疗器材华联写字楼约300大金工业（株）华联写字楼约500镇海炼化碧辟液化浦发银行大厦约1,200宝新不锈钢浦发银行大厦约1,200宁波三菱化学人民保险大厦约200宁波部分在工厂外的写字楼中拥有办公场所的工业企业大榭开发区宁波保税区宁波经济技术开发区三江口本项目根据对宁波工业企业的抽样调查，出于提升企业形象、便于同关联企业的业务往来等原因，目前约8%的工业企业在工厂外的写字楼内有办公场所，作为其营销、管理基地，而根据在上海进行的抽样调查，这一比例约20%宁波目前三大国家级开发区（包