徐州某住宅项目分户验收质量控制细则

房地产开发项目分户验收质量控制实施细则*项目经理部2008年8月月17日序言背景：徐州***工程是我公公司第一个民民用建筑住宅宅项目，在住住宅施工质量量控制方面积积累了一定经经验，本控制制细则是基于于目前推行的的江苏省住宅宅工程分户验验收规则、结结合**工程实际经经验而编制。分户验收前的准准备工作:根据工程特点制制定分户验收收方案，对验验收人员进行行培训交底。配备好分户验收收所需的检测测仪器和工具具。做好屋面蓄（淋淋）水、卫生生间等有防水水要求房间的的蓄水、外窗窗淋水试验的的准备工作。在室内地面上标标识好暗埋水水、电管线的的走向和室内内空间尺寸测测量的控制点点、线；配电电控制箱标识识好回路。确定检查单元。建筑物外墙的显显著部位镶刻刻工程铭牌。目录TOC\o"1-2"\u1.空间尺寸寸11.1.空间尺尺寸质量要求求：11.2.施工阶阶段质量控制制：12.室内地坪坪42.1.常见质质量问题及原原因分析42.2.地坪质质量控制43.公共部位位楼梯间63.1.公共部部位易出现质质量问题分析析63.2.施工控控制要点64.室内墙面面、顶棚抹灰灰工程74.1.墙面、顶顶棚质量通病病及检查手段段74.2.墙面空空鼓开裂质量量控制细则774.3.顶棚表表观质量控制制细则：95.门窗、护护栏和扶手、玻玻璃安装工程程105.1.门窗工工程常见问题题分析105.2.门窗施施工质量控制制105.3.护栏和和扶手工程1125.4.玻璃安安装工程1226.防水工程程136.1.防水问问题危害性分分析136.2.外墙渗渗水146.3.外窗渗渗水156.4.楼地面面渗、漏水1176.5.地下室室防水196.6.屋面防防水227.水暖安装装：257.1.技术要要求257.2.施工及及验收质量控控制细则2668.电气工程程268.1.技术要要求268.2.施工及及验收注意事事项289.智能建筑筑289.1.技术要要求289.2.施工及及验收注意事事项29空间尺寸空间尺寸质量要要求：对房间尺寸允许许偏差值和允允许极差值作作出的一个强强制性规定，主主要防止小业业主入住装修修时，铺设地地砖、做吊顶顶易出现大小小头及净高尺尺寸不足的现现象发生，直直接影响建筑筑使用功能及及感观效果。其其相应质量要要求如下：空间尺寸的允许许偏差值和允允许极差值项目允许偏差（mmm）极差（mm）检查办法净开间、进深±1518用激光测距仪辅辅以钢卷尺检检查净高度－1520注：极差为实测测值中最大值值与最小值之之差；偏差为为实测值与设设计值或推算算值之差。空间尺寸质量控控制涉及主体体、装饰分部部工程两个阶阶段的多道工工序，只有将将涉及的各道道工序逐一控控制到位，才才能控制好房房间的空间尺尺寸。整个质质量控制过程程持续时间长长、涉及工序序之多，给工工程质量控制制带来极大的的难度。此项项质量要求直直接影响装饰饰之后的感观观效果，因而而在当今诸多多投诉中成为为一个热点。综综上可知，空空间尺寸的质质量控制在房房地产项目开开发过程中显显的尤为重要要。施工阶段质量控控制：主体分部施工阶阶段首先通过专业测测量人员将梁梁、柱、墙体体轴线准确定定位、放线，严严格控制好建建筑物垂直度度、标高；其其次，在模板板制作安装过过程中，根据据放线员放出出的轴线及楼楼层标高控制制的50线，对房间间轴线、四角角标高逐一进进行复核，模模板支撑牢固固，确保楼板板的平整度，避避免个别角塌塌陷或翘起现现象发生；最最后，在混凝凝土浇筑过程程中，可采用用在板块四角角带线，配合合根据图纸设设计板厚制作作的已经标识识好的钢筋头头，按浇筑间间距1m的呈“梅花型”抽检的施工工方法，严格格控制现浇楼楼板厚度。为防止在单位工工程竣工前抽抽测时发现空空间尺寸超标标部位较多或或有较大偏差差，造成大面面积返修或返返工现象，在在主体结构验验收前对空间间尺寸进行一一次全面测量量，对偏差过过大的及时纠纠正。对未及及时整改及不不易整改的遗遗留质量问题题，形成主体体验收遗留问问题记录。现浇结构模板安安装允许偏差差及检验方法法项目允许偏差（mmm）检验方法轴线位置5钢尺检查底模上表面标高高±5钢尺检查截面内部尺寸柱、墙、梁±10钢尺检查表面平整度52m靠尺和塞尺尺检查现浇结构尺寸允允许偏差和检检验方法项目允许偏差（mmm）检验方法轴线位置墙、柱、梁8钢尺检查剪力墙5钢尺检查标高层高±10水准仪或拉线、钢钢尺检查全高±30水准仪或拉线、钢钢尺检查装饰分部施工阶阶段：装饰施工之前，按照主体验收遗留问题记录，将遗留下的质量问题逐一进行整改，对少数不易整改的遗留问题的形成记录，通过初装修施工来进行调整。装饰施工阶段，在在墙面抹灰及及地坪浇筑工工序施工时，严严格按照施工工工艺组织施施工，控制好好灰饼厚度、制制作标筋。在在地坪浇筑过过程中，根据据制作的灰饼饼结合现场实实体情况进行行浇筑，从而而控制房间净净高尺寸偏差差及极差。室内地面、天棚棚、墙面施工工完成后应按按照附表3要求用激光光测距仪辅以以钢卷尺对每每一房间进行行全数检查，并并形成记录，同同时对房间内内所有构件进进行目测或尺尺量检查。空间尺寸测量宜宜按下列程序序进行：在分分户验收记录录所附的套型型图上标明房房间编号。净净高每个房间间测量不少于于5处，净开间间、进深尺寸寸每个房间各各测量不少于于2处，测量部部位宜在距墙墙角（纵横墙墙交界处）500mm处及房间几几何中心处（详详见下图）。特特殊形状的自自然间可单独独制定测量方方法。测量部部位及数据应应在房间内相相应位置标识识清楚。室内净空尺寸测测量示意图室内地坪常见质量问题及及原因分析水泥楼地面空鼓鼓、裂缝、麻麻面、起砂及及地坪强度达达不到设计要要求等质量缺缺陷是当前质质量投诉的一一大热点问题题。这些质量量缺陷直接影影响建筑的感感观效果，甚甚至给小业主主入住二次装装修带来较大大的质量隐患患。特别是由由结构裂缝所所引起的楼地地坪开裂，直直接影响到建建筑结构安全全。地坪裂缝、脱皮皮、麻面、起起砂等质量缺缺陷其检验方方法及质量要要求为：以1.5m高度俯视地地坪，以目测测发现有明显显缺陷，当面面积不大于400cmm2,且每自然间间（标准间）不不多于2处时可忽略略不计；当面面积超过400cmm2时应进行处处理。目测发发现裂缝应进进行表面处理理，当目测裂裂缝宽度较大大时应检查裂裂缝是否因结结构层裂缝裂裂缝所引起，由由结构层裂缝缝引起的面层层裂缝，需施施工单位提出出技术处理方方案，经设计计、建设、监监理单位鉴定定、认可后进进行处理。地坪质量控制主体阶段现浇结结构板施工材料方面：采用用商品混凝土土浇筑时，对对其水泥、黄黄砂、碎石、粉粉煤灰外加剂剂等建筑材料料进行检验，有有商品混凝土土合格报告，且且混凝土厂家家需在建筑工工程质量监督督站备案。混混凝土搅拌车车进场时，应应对其进行混混凝土塌落度度进行现场检检测，是否与与所提供的质质量保证书上上混凝土配合合比报告单相相符合，严禁禁为便于施工工在混凝土内内掺水，擅自自改变混凝土土配合比的现现象发生。浇筑过程中控制制：浇筑之前前，将模板湿湿润以防混凝凝土内水分被被模板吸收；；浇筑时注意意振捣密实，采采用插入式振振动器分层振振实，板面应应用平板振动动器振捣，待待初凝时进行行二次压光，掌掌握好混凝土土初凝时间，以以防混凝土表表面出现龟裂裂及浮浆现象象；浇筑过程程中，保护好好钢筋位置，如如有钢筋踩踏踏变形、错位位的，钢筋工工及时进行调调整，确保钢钢筋绑扎到位位。浇筑完毕之后112小时，采取取覆盖薄膜等等相关养护措措施；底板拆拆除需待拆模模报告反应出出的混凝土强强度达到拆模模要求时方可可进行；严禁禁在混凝土强强度未达到规规范要求擅自自施加荷载现现象发生。装饰阶段细石混混凝土地坪浇浇筑材料方面：进场场的水泥、黄黄砂、碎石等等需经检测合合格，由实验验室确定混凝凝土浇筑配合合比，混凝土土塌落度应≤30mm。浇筑地坪坪所选用的砂砂应采用中砂砂，砂子过细细，搅拌时需需水量大，则则水灰比大，易易使得面层混混凝土强度降降低，标号不不足，地坪极极其容易起砂砂；现场搅拌拌时，严格按按照配合比进进行质量配比比，建立、执执行相关混凝凝土搅拌站制制度。施工方面：浇筑筑之前，打磨磨机进行打毛毛，基层应清清理干净并湿湿润，消除积积水；基层处处于面干内潮潮时，应均匀匀涂刷水泥素素浆，进行接接浆处理，随随刷随浇筑细细石混凝土地地坪；浇筑时时，应采用平平板振动机压压，保证面层层强度和密实实，防止地坪坪空鼓；混凝凝土初凝后压压光、拉毛，压压光次数不少少于2遍，分遍压压实，准确掌掌握好初凝时时间。地坪浇浇筑24h后，应进行行养护，并加加强成品保护护，连续养护护时间不应少少于7d。公共部位楼梯间间公共部位易出现现质量问题分分析为给住户提供一一个舒适的通通行环境，满满足建筑物的的使用功能，分分户验收规范范质量要求室室内楼梯相邻邻踏步高差、踏踏步两端宽度度差不应大于于10mm。在施工过过程中，这一一规定常常被被施工人员所所忽视，特别别容易出现在在一层门厅入入口及下地下下室最后一步步踏步位置，轻轻则给住户通通行带来较大大的不便，重重则导致行人人摔倒、闪伤伤等不良后果果。施工控制要点施工技术人员审审查图纸时，特特别注意楼梯梯间净高及休休息平台、梯梯段宽度是否否符合强制性性规范条文。主体施工阶段，进进行楼梯施工工时应考虑到到装修层的尺尺寸，尤其注注意控制在门门厅入口及下下地下室梯段段位置踏步高高度尺寸。装饰装修阶段，根根据建筑图纸纸设计尺寸要要求及现场实实体情况，弹弹好踏步等分分线，适当调调整装饰层厚厚度，以保证证相邻踏步高高差一致，净净高及梯段、休休息平台尺寸寸符合设计规规范要求。楼梯设计及地下下室通道细部部尺寸常用强强制性规范条条文如下：楼楼梯梯段净宽宽不应小于1.1m。六层及六六层以下住宅宅，一边设有有栏杆的梯段段净宽不应小小于1m。楼梯休息息平台净宽除除不小于梯段段宽度外，同同时不得小于于1.1m。楼梯扶手手的高度（自自踏步前缘线线量起）不宜宜小于0.90m；室外楼梯梯扶手高不应应小于1.05m。楼梯井净净宽大于0.11m时，必须采采取防止儿童童攀滑得措施施。平台处净净高不应小于于2m；梯段净高高不应小于2.2m。楼梯踏步步宽度不应小小于0.26m，踏步高度度不应大于0.1755m。扶手高度度不应小于0.9m，楼梯水平平段栏杆长度度大于0.5m时，其扶手手高度不应小小于1.05m。楼梯栏杆杆垂直杆件间间净宽不应大大于0.11m。地下室通通道净高不应应小于2m。室内墙面、顶棚棚抹灰工程墙面、顶棚质量量通病及检查查手段室内墙面空鼓是是最常见的质质量通病之一一，为便于实实际操作，规规定对室内墙墙面空鼓情况况的检查沿墙墙长和墙高两两个方向进行行均匀布点，进进行敲击检查查，因内墙洞洞口较多，遇遇到门窗洞口口的，将布点点不至于门窗窗洞口侧边。当当空鼓面积不不大于400cmm2，且每自然然间（标准间间）不多于2处可忽略不不计，产生空空鼓主要原因因为墙面面层层与基层粘结结不牢固。墙面空鼓开裂质质量控制细则则抹灰之前，对基基层进行毛化化处理是防止止粉刷层空鼓鼓、裂缝最有有效的措施之之一，也是最最关键的工序序，根据不同同的基层采用用相对应的处处理方法，具具体如下：混凝土基层：表表面凹凸明显显部位应事先先剔平或用1：3水泥砂浆补补平；清除墙墙面污物，并并提前浇水湿湿润（内湿面面干）；采用用喷界面剂进进行化学毛化化处理，之后后及时浇水养养护，养护时时间不宜少于于7天。混凝土空心砌块块基层：清除除墙面污物，满满铺耐碱纤维维网格布增强强基层粘结力力，采用喷界界面剂进行化化学毛化处理理，之后及时时浇水养护，养养护时间不宜宜少于7天。抹灰过程中，严严格控制每遍遍抹灰层厚度度，刮糙不少少于2遍，每遍厚厚度宜为7～8mm，但不应超超过10mm；面层宜为7～10mm。每一遍抹抹灰前，必须须对前一遍的的抹灰质量（空空鼓、裂缝）检检查处理（空空鼓应重粉，只只裂不空应用用水泥素浆封封闭）后才进进行；两层间间的间隔时间间不应少于2d。在刮糙层层与面层之间间设置耐碱网网格布，以防防墙体空鼓、开开裂。抹灰层层总厚度大于于等于35mm，应挂钢丝丝网片进行加加强处理。墙体裂缝在框架架剪力墙结构构的小高层墙墙体抹灰过程程中较为普遍遍，特别是在在剪力墙与填填充墙接缝位位置开裂现象象严重。墙体体裂缝主要集集中出现在两两种基层材料料不一致及临临时施工洞、水水电线管开槽槽部位，裂缝缝产生原因主主要有以下几几个方面：材料方面：混凝土与轻质砌砌块两种基体体材料温度收收缩性能不一一致，随温度度变化，收缩缩差异大从而而导致开裂;两种材料交接部部位所挂钢丝丝网规格目数数、丝径不符符合设计要求求;填充墙砌筑所用用砂浆标号不不符合设计要要求。施工方面：钢丝网铺贴不平平整、宽度不不足，保温钉钉间距过大，钢钢丝网固定不不到位，起不不到原设计的的抗裂作用。植入混凝土中的的拉拔钢筋深深度不足，植植筋胶粘结不不牢固，从而而抗拉拔力达达不到设计要要求。砌筑施工过程中中，轻质砌块块与剪力墙交交接部位的头头缝砂浆不饱饱满，粘结强强度达不到设设计要求。梁底与填充墙顶顶部交接处施施工，因抢工工期未待墙体体施工完之后后7d再砌筑斜砖砖，因砂浆收收缩下沉产生生缝隙或砌筑筑斜砖时填塞塞的砂浆不密密实、有缝隙隙。为了尽量避免综综上所述的关关键部位裂缝缝的出现，根根据裂缝产生生的原因及结结合徐州绿地地世纪城二期期裂缝维修情情况，可以从从以下几个方方面进行质量量控制：材料方面：严格控制轻质砌砌块出厂时间间，产品出场场龄期不应小小于28d，以减少砌砌块自身收缩缩。进场堆放放时应保护、架架空、覆盖，避避免砌块湿润润上墙。进场的轻质砌块块、钢丝网、耐耐碱纤维网格格布、保温钉钉、植筋胶等等相关材料必必须有产品合合格证及经复复验检测方可可使用。严格按照施工配配合比控制抹抹灰砂浆的标标号。施工方面：砌筑过程中，确确保砌块与剪剪力墙交接部部位头缝砂浆浆饱满，粘结结牢固；严禁禁将拉拔钢筋筋弯折后伸入入墙体，拉拔拔钢筋应水平平放置在砌块块的两肋上，保保护拉拔可靠靠。墙体分两两次进行砌筑筑，梁底部位位砌体砌筑应应待下部砂浆浆沉降完成之之后进行，一一般在7d之后。所砌砌斜砖呈45度砌筑，缝缝隙填塞密实实。抹灰之前，两种种不同材质之之间挂钢丝网网应平整、保保温钉间距符符合设计要求求、固定牢固固，增加搭接接宽度至250mm。抹灰过程中，在在底糙与面糙糙之间加设一一层耐碱玻璃璃纤维网格布布5×5，且贴过剪剪力墙交接缝缝100mm。在批嵌1遍腻子子之前，将剪剪力墙与填充充墙交接缝位位置弹线标识识出来，加贴贴150mm宽衬衫玻纤纤布，腻子批批平。顶棚表观质量控控制细则：顶棚基体抹灰，受受各种因素的的影响，抹灰灰层脱落的质质量事故时有有发生，故规规定室内顶棚棚宜采用免粉粉刷工艺，直直接批嵌腻子子进行找平。因因而对原结构构板面平整度度要求更高，初初装修完成之之后顶棚观感感平整、光滑滑、洁净，面面层无爆灰和和裂缝，平整整度控制在5mm以内为宜，不不需做仪器测测量。顶棚的平整度、阴阴角的垂直度度，直接影响响到人们的视视觉感观效果果，也是当前前小业主投诉诉的一大热点点。对其可以以在以下几个个方面进行质质量控制：材料方面：进场场的901清胶及滑石石粉厂家提供供相应的质量量保证书，同同时现场检测测胶水颜色、延延性及滑石粉粉的细度等相相关产品主要要性能。一遍遍腻子可采用用B5型滑石粉，二二遍腻子采用用L型滑石粉。施工方面：首先先进行基层处处理，将基层层铁丝、钢钉钉、模板屑、混混凝土块等杂杂物清理干净净；其次，在在墙面与顶棚棚交接阴角处处墙面上进行行弹线，根据据弹出的线对对顶棚阴角、平平整度进行找找补，找补时时尤其要重视视相邻模板交交接部位处理理。如果顶棚棚平整度较差差，可采用1：2水泥砂浆进进行局部找补补；正常情况况下，采用抗抗裂砂浆或外外墙成品耐水水腻子找补效效果较好；然然后大面积批批嵌1遍腻子。根根据1遍腻子批嵌嵌情况，可选选择是否需要要进行二次弹弹线、找脚，最最后，批抹2遍腻子。腻腻子厚度控制制在2～3mm为宜，超出5mm易出现腻子子开裂及脱落落现象。门窗、护栏和扶扶手、玻璃安安装工程门窗工程常见问问题分析门窗工程影响到到建筑使用安安全，安装不不到位容易引引起门窗开启启不灵便，易易脱落。特别别是外窗，细细部处理不到到位易出现渗渗水现象，窗窗体脱落给室室外行人带来来较大的安全全隐患。门窗施工质量控控制材料方面：检查外窗的抗风风压、气密性性和水密性三三项性能指标标。进场门窗窗做好复验检检测工作，严严禁不合格的的材料进入施施工现场。1～6层的抗风压压性能和气密密性不低于3级，水密性性不低于2级；7层及以上的的抗风压性能能和气密性不不低于4级，水密性性不低于3级。检查型材厚度是是否符合设计计及规范要求求，如铝合金金窗的型材壁壁厚不得小于于1.4mm，门的型材材壁厚不得小小于2mm。塑钢门窗窗型材必须选选用与其相匹匹配的热镀锌锌增强型钢，型型钢壁厚应满满足规范和设设计要求，但但不得小于1.2mm。选用五金配件的的型号、规格格和性能应符符合国家现行行标准和有关关规定要求，并并与门窗相匹匹配。平开门门窗扇的铰链链或撑杆等应应选用不锈钢钢或铜等金属属材料。施工方面：施工总承包及监监理单位必须须参与对门窗窗专业分包单单位制作及安安装的质量管管理。门窗施工必须坚坚持样板领路路。在样板中中重点注意单单（双）玻、安安全玻璃、固固定方法、企企口后塞安装装法中与土建建的配合等问问题。门窗框安装固定定前，应对预预留墙洞尺寸寸进行复核，用用防水砂浆刮刮糙处理后，在在实施外框固固定。门窗安装应采用用镀锌钢片连连接固定，镀镀锌钢片厚度度不小于1.5mm，固定点从从距离转角180mm处开始设置置，中间间距距不大于500mm，土建总承承包根据固定定点配合预埋埋水泥砖。严严禁用长脚膨膨胀螺栓穿透透型材固定门门窗框。门窗洞口应干净净干燥后，施施打发泡剂，发发泡剂应联系系施打，一次次成型，填充充饱满。溢出出门窗框外的的发泡剂应在在结膜前塞入入缝隙内，防防止发泡剂外外膜破损。门窗框外侧应留留5mm宽的打胶槽槽口。塑料门窗五金安安装时，必须须设置金属衬衬板，厚度不不应小于3mm。紧固件安安装时，必须须先钻孔，后后拧入自攻螺螺钉。严禁直直接捶击打入入。为防止推拉门窗窗扇脱落，必必须设置限位位块及防盗块块。金属门窗窗扇的橡胶密密封条或毛毡毡密封条应安安装完好，不不应脱槽。铝铝合金门窗的的橡胶密封条条应在转角处处断开，并用用密封胶在转转角处固定。安装完毕后，按按有关规定、规规程委托有资资质的检测机机构进行现场场实体检验。护栏和扶手工程程护栏和扶手工程程是建筑安全全维护极为重重要的一部分分，其尺寸、高高度、栏杆间间距和安装直直接影响来往往行人安全，其其质量要求：：护栏和扶手手的造型、尺尺寸、高度、栏栏杆间距和安安装位置应符符合设计要求求，并应符合合下列规定：：阳台、外廊、内内天井及商人人屋面等临空空处栏杆高度度不应小于1.05m，中高层、高高层建筑的栏栏杆高度不应应低于1.1m。栏杆应采用不宜宜攀登的构造造。栏杆各杆杆件须尽量向向室内一侧设设置。楼梯扶手高度不不应小于0.9m，水平段杆杆件长度大于于0.5m时，其扶手手高度不应小小于1.05m。栏杆垂直杆件的的净间距不应应大于0.11m。外窗台低于0..9m，应有防护护措施。玻璃安装工程在玻璃安装过程程中，主要对对其材料进行行质量控制：：护栏玻璃应使用用公称厚度不不小于12mm的钢化玻璃璃或钢化夹层层玻璃。当护护栏一侧距楼楼地面高度5m及以上时，应应使用钢化夹夹层玻璃。室室内非临空的的栏杆玻璃，可可选用5mm厚钢化玻璃璃或6mm厚的夹胶玻玻璃。进场的玻璃材料料，厂方提供供相应的质量量保证书。严严禁施工单位位擅自改变玻玻璃规格、型型号，如：将将安全玻璃改改为非安全玻玻璃；双层玻玻璃改为单层层玻璃。必须须使用安全玻玻璃的门窗有有：无框玻璃璃门，且厚度度不小于10mm；有框玻璃璃门面积大于于0.5㎡；单块玻玻璃大于1.5㎡；沿街单单块玻璃大于于1.0㎡；7层及7层以上建筑筑物外开窗；；玻璃底边离离最终装饰面面小于500mm的落地窗。在玻璃安装过程程中，主要控控制以下几个个方面：玻璃镶嵌深度：：两边固定不不小于15mm，四边固定定不小于10mm,并用硅铜耐耐侯胶封严。落地门窗、玻璃璃隔断等易受受人体碰撞的的玻璃，应在在视线高度设设醒目标志或或护栏，碰撞撞后可能发生生高出人体或或玻璃坠落的的部位，必须须设置可靠的的护栏。安装后的玻璃应应牢固，不应应有裂缝、损损伤和松动。中中空玻璃内外外表面应洁净净，玻璃中空空层内不应有有灰尘和水蒸蒸汽。防水工程防水问题危害性性分析防水工程直接影影响建筑物的的使用功能，房房屋渗、漏水水给人们的生生活居住、工工作带来较大大的不便，因因而成为民用用建筑关键环环节之一，也也是当前小业业主投诉热点点之一，防水水工程主要包包括外墙、外外窗、楼地面面、地下室、屋屋面防水。外墙渗水外墙脚手眼、预预留洞、剪力力墙支模时采采用的对拉镙镙丝杆洞、腰腰线线脚等部部位渗水是最最常见的质量量通病之一。主主要原因是孔孔洞填塞不密密实。因此，填填塞时应认真真细致，不同同形式孔洞采采用填塞方法法各不相同，其其相应具体操操作为：脚手眼、预留洞洞：清除浮灰灰与污物，浇浇水湿润，洞洞口内里面和和两侧面先刮刮一层防水砂砂浆进行接浆浆处理；接着着采用微膨胀胀细石混凝土土进行填塞；；最后，在洞洞口外侧加刷刷一块厚度不不宜大于6mm，每边比洞洞口大30mm的防水砂浆浆增加层。对拉镙丝杆孔：：凿除对拉镙镙丝杆PVC塑料套管，清清除孔洞表面面浮灰和孔洞洞内30mmPPVC塑料套管，浇浇水润湿；接接着在孔洞内内注入门窗专专用的发泡剂剂进行防水封封堵；最后，在在洞口外侧加加刷一块厚度度不宜大于6mm，每边比洞洞口大30mm的防水砂浆浆增加层。腰线线脚部位：：由于外墙凸凸出的腰线线线脚在主体施施工时，受拉拉钢筋位置或或钢筋间距、分分布筋布置施施工不到位，线线条混凝土浇浇筑后未进行行养护，线条条与外墙体之之前产生微小小收缩裂缝。在在装饰施工时时未进行细部部处理，从而而导致腰线线线脚部位渗水水。为避免上上述现象发生生，可采取以以下措施进行行质量控制：：主体结构施工时时，尽量避免免腰线线脚二二次植筋浇筑筑，在设置钢钢筋时应确保保上部受拉钢钢筋位置准确确、钢筋间距及及分布筋安装装符合设计要要求；混凝土土浇筑完成后后应及时进行行养护，避免免产生收缩裂裂缝。装饰施工过程中中，应在腰线线线脚与墙体体交接部位采采用防水砂浆浆抹一半径约约20mm圆弧，Φ6钢筋进行多多次来回抽拉拉，确保交接接部位防水砂砂浆填塞密实实。外窗渗水外窗渗水是民用用建筑中常见见质量通病之之一，其产生生主要原因如如下：门窗专业施工单单位方面：门窗安装时，门门窗框与墙体体之间未采用用密封胶密封封或密封胶有有裂缝、不顺顺直等质量缺缺陷。外窗安装完成之之后未经有相相关资质的检检测单位进行行现场实体的的水密性、气气密性能检测测。土建总包施工方方面：在窗框固定之后后，未按照外外窗节点规范范要求进行施施工，如：窗窗台内侧未采采用细石混凝凝土进行底框框封堵，外侧侧未按要求设设置排水坡度度，下口未抹抹鹰嘴或设置置滴水槽等。窗楣做鹰咀，外外窗台低于内内窗台，外窗窗台做向外排排水坡示意图图在施工完成之后后，应进行外外窗（墙）淋淋水试验。综上可知，要防防治外窗渗水水，应加强土土建总包与门门窗专业施工工队伍之间配配合，严格监监控各道工序序的施工，施施工完成之后后及时做好各各安全功能试试验，如有渗渗漏现象及时时进行整改，避避免小业主投投诉现象发生生。外墙及外窗淋水水试验按以下下方法进行：：宜选择镀锌钢管管或PPR管等具有较较好刚度的材材料制作引水水和淋水管件件，引水管从从屋面或外窗窗引出，并做做好有效固定定，保证淋水水管不变形（每2米设置不少于1个引水管或固定管）；淋水管管径宜为为15-200mm，距窗（墙墙）表面距离离宜为100-1150mm，喷水孔可可用手枪钻等等工具加工，喷喷水孔成直线线均匀分布，喷喷水方向与水水平方向角度度宜为30o左右，孔径4-5mm，孔间距100-1150mm，用于外墙墙淋水试验水水量可为自来来水正常水压压下最大量；；用于外窗淋淋水试验应采采用增压取水水，确保在外外窗（淋水管管两端长度应应比窗洞口外外伸不小于100mm）表面形成成水幕（下图图）；淋水1小时后拆拆除至下一个个淋水层，并并记录该淋水水带范围内外外窗（墙）及及周边的渗漏漏情况，淋水水范围应覆盖盖所有外墙及及外窗。外窗（墙）淋水水示意图楼地面渗、漏水水楼地面渗、漏水水现象主要集集中出现在厨厨房、卫生间间及开放式阳阳台。厨卫间间渗漏对住户户生活影响较较大，严重影影响使用功能能且在工程竣竣工住户后处处理难度较大大，是住宅工工程常见质量量通病之一。质量控制手段段厨卫间和有防水水要求的建筑筑地面，在主主体施工时，应应向上做一高高度不小于200mm的混凝土翻翻边，与楼板板一同浇筑，地地面标高应比比室内其它房房间地面低30mm以上；装饰饰分部阶段，应应在地坪浇筑筑之前设置聚聚氨脂涂膜防防水层进行防防水隔离。穿楼板给排水立立管预留洞填填塞前，应将将洞口清洗干干净、毛化处处理、涂刷加加胶水泥浆作作粘结层。洞洞口填塞分二二次进行封堵堵，先用掺入入抗裂防渗剂剂的微膨胀细细石混凝土浇浇筑至楼板厚厚度的2/3处，待混凝凝土凝固后进进行4h蓄水试验；；无渗漏后，用用掺入抗裂防防渗剂的水泥泥砂浆填塞。管管道安装后，应应在管周边进进行24h蓄水试验，不不渗不漏后再再做防水层。防水层施工之前前，应先将楼楼板四周清理理干净，阴角角处粉成小圆圆弧。防水层层的泛水高度度不得小于300mm。铺设防水隔离层层时，在管道道穿过楼板面面四周，防水水材料应向上上铺涂，并超超过套管的上上口；阴阳角角和管道穿过过楼板面的根根部应增加铺铺涂附加防水水隔离层。地面找平层朝地地漏方向设置置1％～1.5％排水坡度,地漏口比相相邻地面低5mm。卫生间墙面应采采用防水砂浆浆分2次进行刮糙糙，拉毛；选选用的中砂应应过筛处理。在厨卫间及开放放式阳台等有有防水要求的的楼地面施工工完成之后，应应进行24h蓄水试验，蓄蓄水最低深度度为20mm。如有渗漏漏，及时进行行整改。常见的维修方法法：在渗漏部位凿22～3cm凹槽，清理理干净、毛化化处理后，采采用“水不漏”“堵漏王”等化学堵漏漏剂按产品要要求进行施工工，之后用防防水砂浆进行行修补、抹平平。在渗漏部位，直直接采用注浆浆法进行维修修。地漏排水坡度及及防渗构造示示意图管道穿越楼板、屋屋面的套管埋埋设示意图地下室防水地下工程的防水水主要有防水水混凝土结构构自防水、水水泥砂浆防水水、铺贴卷材材防水、防水水涂膜防水、塑塑料板防水，金金属板防水等等方法。现以徐州绿地世世纪城二期地地下工程防水水为例，其工工程做法为：：基础底板与与地下室墙板板均采用S6抗渗混凝土土自防水；地地下室外墙由由底板向上500mm高，采用金金属止水钢板板进行防水；；地下室外墙墙采用1.5厚的聚氨脂脂涂膜防水层层；装饰阶段段，地坪浇筑筑之前采用1.5厚的聚氨脂脂涂膜进行防防水隔离；公公共通道采用用防霉涂料罩罩面。根据以往地下室室维修情况，主主要问题有地地下室底板混混凝土渗水；；出外墙管道道、变形缝、施施工缝、后浇浇带、埋设件件等防水混凝凝土细部构造造渗水；地下下室腻子受潮潮发霉等质量量通病。防水混凝土底板板裂缝渗水：：可参见室内内地面中主体体阶段现浇结结构板施工质质量控制。除除此之外，还还应控制防水水混凝土结构构厚度符合设设计要求大于于250mm；迎水面钢钢筋保护层厚厚度不应小于于50mm，允许偏差±10mm，以防混凝凝土收缩及在在各种不利环环境条件的影影响，保护层层混凝土开裂裂，地下水沿沿钢筋渗入结结构内部。防水混凝土的变变形缝、施工工缝、后浇带带、穿墙管道道、埋设件等等细部构造渗渗漏质量控制制变形缝的防水施施工质量控制制措施：止水带宽度和材材质的物理性性能均应符合合设计要求，且且无裂缝和汽汽泡；接头采采用热接，不不得叠接，接接缝平整、牢牢固；不得有有裂口和脱胶胶现象。中埋式止水带中中心线应和变变形缝中心重重合，止水带带不得穿孔或或用铁丝固定定。变形缝设置中埋埋式止水带时时，混凝土浇浇筑前应校正正止水带位置置，表面清理理干净，止水水带损坏处应应修补；顶、底底板止水带的的下侧混凝土土应振捣密实实，边墙止水水带内外侧混混凝土应均匀匀，保证止水水带位置正确确、平整，无无卷曲现象。施工缝的防水施施工质量控制制措施：水平施工缝浇筑筑混凝土前，应应将其表面浮浮浆和杂物清清除，铺水泥泥砂浆或涂刷刷混凝土界面面处理剂并及及时浇筑混凝凝土。垂直施工缝浇筑筑混凝土前，应应将其表面清清理干净，涂涂刷混凝土界界面处理剂并并及时浇筑混混凝土；施工缝采用遇水水膨胀橡胶腻腻子止水条时时，应将止水水条牢固的安安装在缝表面面预留槽内；；施工缝采用中埋埋式止水带时时，应确保止止水带位置正正确，固定牢牢靠。后浇带的防水施施工质量控制制措施：后浇带应在其两两侧混凝土龄龄期达到40d后再施工，以以免两侧沉降降不均匀所产产生裂缝。后浇带接缝处理理方法同施工工缝。后浇带应采用补补偿收缩混凝凝土（如：微微膨胀混凝土土），其强度度等级不得低低于两侧混凝凝土。后浇带混凝土养养护时间不得得少于28天。穿墙管道的防水水施工质量控控制措施：穿墙管上水环与与主管或翼环环与套管应联联系满焊，并并做好防腐处处理。穿墙管处防水层层施工前，应应将套管内表表面清理干净净；套管内管道安装装完毕后，应应在两管间嵌嵌入内衬填料料，端部用密密封材料密封封。柔性穿墙墙时，穿墙内内侧应用法兰兰压紧；穿墙管外侧防水水层应铺设严严密，不留接接槎。埋设件的防水施施工质量控制制措施：主要控制固定模模板用的螺拴拴穿过混凝土土结构时，螺螺拴或套管应应满焊止水环环或翼环；采采用工具式螺螺拴或螺拴加加堵头做法；；拆模后应采取防防水砂浆或混混凝土等防水水措施将留的的凹槽封堵密密实。地下室外墙、地地坪施工前的的聚氨脂涂膜膜防水层施工工质量控制措措施：进场的防水材料料需经现场抽抽检复验合格格后方可使用用，双组份涂涂料配比按产产品标准进行行配比，搅拌拌均匀。涂料涂刷前进行行基层处理：：清理干净地地下室混凝土土表面浮浆、浮浮灰以及污染染、油渍等。将将基层表面孔孔洞、蜂窝、麻麻面、砂眼等等缺陷用1：2.5水泥砂浆补补平、抹光。基基层表面有跑跑砂现象的则则采用素水泥泥浆满批一遍遍，并适当养养护。外墙、顶板等所所有阴阳角及及后浇带、施施工缝交接处处要逐一检查查、处理，不不得有尖角或或锋利的棱角角，将施工缝缝交接处凿平平、用1：2水泥砂浆抹抹平；阴阳角角棱角用1：2水泥砂浆批批成圆弧，以以免破坏防水水涂膜。保证证基层面干燥燥、洁净、坚坚固、平整，且且无起砂起皮皮现象发生。在涂料施工之前前，先在基层层面上涂一层层与涂料相溶溶的基层处理理剂；涂刷时时应多遍完成成，严禁一遍遍成活，保证证涂膜的密实实度；每遍涂涂刷应均匀，不不得有露底、漏漏涂和堆积现现象；涂刷应应待前遍涂层层干燥成膜后后进行；每遍遍涂刷时应交交替改变涂刷刷层的涂刷方方向，同层涂涂膜的先后搭搭接宽度宜为为30～50mm；涂料防水水层的施工缝缝位置应注意意保护，搭接接缝宽度应大大于100mmm，接涂前应应将其甩茬表表面处理干净净；涂刷顺序序应先做转角角处、穿墙管管道、变形缝缝等部位的涂涂料加强层，后后进行大面积积涂刷。地下室外墙中间间，底板向上上500mm高位置的金金属板防水层层质量控制措措施：材料方面：金属属板防水层所所采用的金属属材料和焊剂剂必须符合设设计要求，具具有相应的出出厂合格证或或质量检验报报告和现场抽抽样试验报告告。施工焊接时，金金属表面不得得有明显凹面面和损伤；焊焊缝不得有裂裂纹、未溶合合、夹渣、焊焊熘、咬边、烧烧穿、弧坑、针针状气孔等缺缺陷。屋面防水住宅工程中屋面面防水主要取取决于屋面卷卷材防水、刚刚性防水剂细细部构造的防防水处理，其其中细部节点点部位造成的的渗漏在维修修中占据绝大大多数。因而而，可以通过过对卷材防水水、刚性防水水、细部构造造三种途径对对其进行质量量控制。卷材防水层质量量控制措施：：材料方面：屋面面防水多采用用氨脂防水涂涂膜层防水及及高聚物改性性沥青卷材防防水，屋面防防水层分项工工程应由专业业防水队伍施施工，所使用用材料必须具具有相应产品品合格证以及及徐州市建设设局推广证书书方可使用，防防水材料生产产厂家需提供供相应施工指指导，并对防防水材料质量量负责。施工作业前需要要以下条件：：20厚水泥砂浆浆找平层施工工完毕，并经经养护、干燥燥，含水率不不大于9%。找平层坡坡度应符合设设计要求，不不得有空鼓、开开裂、起砂、脱脱皮等缺陷，且且灰饼要做好好。各种阴阳阳角、管根抹抹圆角。做好好挑檐、女儿儿墙、入孔、沉沉降缝等防腐腐木砖，沉降降缝顶要做坡坡，以利于铁铁皮封盖。下下水口的位置置、出墙距离离不能影响雨雨漏斗的安装装，不能与各各楼层的通气气孔、空调孔孔紧贴。出屋屋面的各种管管道、避雷设设施施工完毕毕，会同专业业技术负责人人、相关工长长、质检员进进行验收，合合格后方可进进行防水层的的施工。基层处理：屋面面（包括斜屋屋面）找平层层施工时，先先确定漏水斗斗安装完毕，且且每个漏水斗斗屋面汇水面面积不宜大于于200㎡，施工时时要严格按照照设计坡度拉拉线，并在相相应的位置上上设基准点（冲冲筋）。找平平层施工找平平层作完后必必须先将突出出基层表面的的异物、砂浆浆疙瘩等铲除除，并将尘土土杂物清除干干净。若基层层高低不平或或凹坑较大时时，应用掺加加901胶（占水泥泥重量的１５５％）的１：：2.5水泥砂浆抹抹平。起砂起起皮处将表面面清除，用水水泥素浆掺胶胶涂刷一层，并并抹平压光。高聚物改性沥青青卷材施工，应应按产品说明明书配套使用用，基层处理理剂是将氯丁丁橡胶沥青胶胶粘剂加入工工业汽油稀释释，搅拌均匀匀，用长柄滚滚刷均匀涂刷刷于基层表面面上，其作用用是为了增强强防水材料与与基层之间的的粘结力。要要涂刷均匀，不不得漏刷或露露底。常温经经过４ｈ干燥燥后，开始铺铺贴卷材。干干燥程度的简简易检验方法法是：将１㎡㎡卷材平坦地地干铺在找平平层上，静置置３～４ｈ后后掀开检查，如如找平层覆盖盖部位与卷材材上未见水印印即可铺设。附加层施工：在在女儿墙、出出屋面烟道、天天沟、水落口口、管根、檐檐口、阴阳角角等细部先做做附加层，每每边宽为300mm。屋面坡度小于33%时，卷材宜宜平行屋脊铺铺贴，3%~155%时，卷材平平行或垂直铺铺贴均可；大大于15%或屋面易受受震动时，沥沥青防水卷材材应垂直屋面面铺贴。在已已处理好并干干燥的基层表表面，按照所所选卷材的宽宽度留出搭接接缝尺寸，将将铺贴卷材的的基准线弹好好，以便按此此基准线进行行卷材铺贴施施工。铺贴时时上下层卷材材不得相互垂垂直铺贴。热熔法铺设SBBS改性沥青防防水卷材：SBS改性沥青防防水卷材应铺铺设在预先涂涂过沥青胶粘粘剂的基层表表面上，铺设设前应先按弹弹好的线确定定具体位置，然然后在将铺设设的卷材端用用火焰加热器器加热熔融其其涂盖层，粘粘贴固定在基基层表面上。接接着再把卷材材的其余部分分用火焰加热热器的火焰对对准卷材与基基层表面的夹夹角，火焰距距卷材面约350mm，幅宽内加加热应均匀，使使卷材与基层层之间完全密密贴并压实，以以防卷材起鼓鼓，以卷材表表面的热溶胶胶开始融化及及呈光亮黑色色时，即可边边加热边缓慢慢地向前滚铺铺卷材。卷材材的搭接缝部部位以溢出热热溶的改性沥沥青胶为度，但但不得过分加加热或烧穿卷卷材，卷材的的搭接缝宽度度：短边不得得小于80mm，长边不得得小于80mm。铺贴的卷卷材要平整顺顺直，搭接尺尺寸准确，不不得扭曲、皱皱折。细石混凝土刚性性防水层：现现在采取保温温措施的屋面面一般为倒置置式屋面，为为保护卷材防防水以及保温温层，屋面的的最上一层一一般要浇筑细细石混凝土，内内配双排φ4冷拔丝。由由于细石混凝凝土层一般设设计为40mm，所以极易易开裂。在浇浇筑混凝土时时，要派人专专门看管钢筋筋，确保钢筋筋达到保护层层位置，起到到抗裂的作用用。大面积的的屋面要留分分隔缝，按规规范要求为6m一道。同时时，混凝土与与女儿交界处处也要留分割割缝，防止面面层伸缩拉坏坏防水层。屋面天沟、檐沟沟、水落斗、出出屋面管道、女女儿墙泛水、压压顶、变形缝缝等细部构造造防水处理屋屋面特殊部位位铺贴要求：：天沟和落水口：：要先对水落落口进行密封封处理。天沟沟转角处应先先用密封材料料涂封，每边边宽度不小于于30mm，干燥后再再增铺一层SBS卷材作为附附加层。卷材材防水层应由由沟底翻上至至沟外檐顶部部，卷材收头头应用水泥钉钉固定，并用用密封材料封封严。沟内附附加层在天沟沟与屋面交接接处宜空铺，空空铺的宽度不不小于200mm。铺至水落落口的各层卷卷材和附加层层均应粘贴在在杯口上。底底盘周围用密密封材料填封封。防水层贴贴入水落口杯杯内不应小于于50mm，水落口周周围500mm范围内应采采用密封材料料涂。泛水与卷材收头头：要在泛水水部位加铺一一层卷材作为为附加层，泛泛水部位卷材材铺贴前先进进行试铺，将将立面卷材长长度留足，先先铺贴平面卷卷材至转角处处，然后从下下向上铺贴立立面卷材，将将断头全部压压入凹槽内，用用水泥钉固定定。再用细石石混凝土封严严，最后用水水泥砂浆抹封封平整。水暖安装：技术要求管道支、吊架埋埋设和固定应应牢固，位置置、间距应符符合规范要求求。管道安装应顺直直，水平度、垂垂直度、坡度度符合规范要要求。卫生洁具安装牢牢固，给排水水管道接口严严密，配件启启闭灵活。塑料排水管道必必须按设计要要求设置伸缩缩节、检查口口或清扫口，位位置应正确。高层建筑中明设设排水塑料管管（管径大于于或等于110mm）应按要求求设置阻火圈圈或防火套管管。卫生间地漏水封封深度应大于于50mm。精装修住住宅地漏应低低于地面0－5mm。各种暗埋管道应应在饰面做醒醒目标志。散热器应安装牢牢固、端正，防防腐及面漆