广州商铺市场

天河区商铺市场分析天河是广州的商商务中心腹地地，又是继北北京路旧商圈圈之后的新兴兴商业圈。其其商业发展是是广州市潮流流发展的领航航者。自地铁铁一号线的开开通，天河地地铁口的出现现，让天河城城的中心地位位奠定了基础础。短短的几几年时间，天天河商铺红红红火火。天河河的商用物业业，在广州所所占据的主角角地位是不容容置疑的。(一)分布特征征天河的商业业分布特征主主要是呈一个个以天河城、正正佳广场为中中心龙头，四四周专业市场场为配套的发发展形式，以以大商场、高高尚消费为重重点，群楼商商铺加临街商商业旺铺为辅辅助的发展模模式。其商业业分布重点盘盘踞在三条龙龙脉两侧：天天河路、天河河北路、黄埔埔大道，并有有向东缓缓推推进的趋势。代代表着高档消消费的的天河河城广场、正正佳广场、宏宏城广场在天天河路稳稳占占据着中心龙龙头的位置；；集中在珠江江新城的有：：美居中心、珠珠江新城广场场、好美家、天天马材料城、南南兴材料城等等；集中在石石牌、岗顶的的IT业商场有：：太平洋电脑脑城、天河电电脑城、南方方电脑城等；；集中在天河河北路的群楼楼商铺小区主主要有：希尔尔顿阳光花园园、都市华庭庭、芳草园、天天麒驿、帝景景苑等；还有有体育西路的的维多利广场场、广州购书书中心，黄埔埔大道沿线的的南国厨卫博博览中心，东东莞庄的天一一广场等等。再再加上天河缓缓缓的东移步步伐，车陂、东东圃板块以骏骏景花园、东东方新世界、天天朗明居、华华景新城等一一大批实力型型楼盘集结的的大量群楼商商铺市场。天天河商业市场场可以说是依依托着“天河”这个响亮的的名字加上区区域内外，乃乃至全国、世世界各地充足足的消费购买买力，实现了了商铺的四面面开花。(二)供求特征天河河的商铺可以以说是淋漓满满目，满街满满享都是，从从大型商场、群群楼商铺到临临街、内街档档口都有出货货，并且一直直处于一个“兴奋期”。天河商铺铺的出货量大大，消化量也也十分明显。从从维多利广场场的推出、正正佳广场的面面市到现在炒炒得沸沸扬扬扬的阳光都会会广场。太平平洋电脑城、广广州电脑城人人气鼎盛，整整个场的出租租几乎是满位位，首层、二二层的顶手费费都要上30~40万。天河北北路，中信以以东的群楼商商铺十分抢手手，好的大型型商铺几乎是是供不应求。天天河城广场占占据着天河的的轴心位置，商商铺租价不菲菲，动则上千千元每平方米米，但其仍处处在一个有价价无市的火热热中。但是一一些条件稍逊逊的商场也会会存在一定的的招商难度。科科技街的铺位位由于所处位位置欠佳，加加上本身素质质不高，存在在有很多的空空铺位；珠江江新城广场也也正在努力的的招商中；还还有很多的散散租铺位，也也正在寻觅着着新的商家。天河商铺交投活跃，从98年到02年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，2001年天河商铺批出量6.43万㎡，成交量8.5万㎡；2002年批出7.06万㎡，成交8.64万㎡。商铺积压正处于一个合理的消化中。天河商铺的成交量一直处于广州的前列，与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。2003年天河区商铺以9.91万㎡的成交量比第一位的番禺区14万㎡少约3万㎡，稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的5.11万㎡。并且从1998年到2003年几年间，天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额，天河商铺的成交量在不断的上升中，从1999年到2003年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势，从99年的成交面积67925万平方米到2003年的99044万平方米，成交上升了将近一半。而2004年上半年，由于少新商铺上市，批出量及成交量双双下降。(三)价格特征天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，前三名的位置拱手让给了广州老三区：东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡，这种不平衡，在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。纵观天河几年来的商铺均价情况，天河商铺从1998年到2003年价格走势比较平稳，偶有升降，基本保持一个上升的态势。而在2003年，与全市商铺均价大幅下跌呈鲜明对比的是，天河的商铺均价止跌上扬，虽然步伐缓慢，但是其价格是明显的高于全市的平均水平。几个重量级商业城的推出，加上“天河大商圈”概念的出现，哄抬起了2003年天河的商铺价格。这种与全市商铺均价差异的扩大化，也在很大程度上突显出了天河在广州商业圈中的龙头位置，并且在日益的明显。而2004年上半年，天河区的商铺成交均价只为15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明显.(四)经营特色天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的IT、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。天河的商业经营除了大卖场、高档次的特点外，还有就是其“数字天河”的科技道路和“特色天河”的特色专卖道路。天河科技园、天河软件园将继续扮演广州地区知识产权和高新技术产品交易集散中心的角色。这里是一个具有合理结构互补产业群体的高新技术工业和软件产业基地，确保了天河在广州市发展高新技术产业中的龙头地位。特色小店也遍布天河各个角落——西黍、春之花、缘驿工作室、花の姿、泰伦、服装小鱼、大明星发屋……，林林总总的新奇异物都可以在这里看到，从精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青丝假发都可以在这里寻觅到。(五)天河北群楼商铺天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。天河北路的主题式群楼经营是天河商铺市场的一个经营特色。各开发商根据自己物业的地理位置，结合区域内商铺经营特点，在天河北路形成了一个群楼主题经营特色的“商场大街”。希尔顿阳光花园的群楼经营主题是家电、电器业；万佳入主华标广场群楼，以一个超市经营为主题；帝景苑群楼是以酒家为经营主题，承租者是“金钻潮庭”；进驻金田花园的百佳超市的群楼经营；还有天誉花园群楼是以一个“购书中心”为经营主题。这类群楼商铺具有一定的规模，各个群楼瞄准的方向都不同，客户分类十分明确，避免了相互的竞争，走错位经营的道路，再加上地处天河北路的商务气氛、临街旺市，是区域内的抢手货。这里的群楼商铺基本上全部租售完毕，天河北首层一线群楼月租可以去到400~500元/㎡的高价位。都市华庭的首层群楼以整体出售的形式正在招商中，808㎡的一线街铺总卖价2700万元，单价33416元/㎡。之所以采取这样的形式是因为其发展趋势也朝着一个主题式群楼经营的方向发展。东山区商铺市场场分析一直以来，东山山区凭借本身身独特的区位位、环境、文文化、教育、人人才等方面的的优势，吸引引了大量人流流、资金流、商商品流、信息息流，成为资资金密集、商商贸服务发达达的宝地。东东山区已成为为广州市经济济活动最活跃跃、经济特点点鲜明的城区区之一。在高高级商务、信信息服务、商商贸旅游、专专业购物等方方面形成了自自己独特的产产业和区域优优势。(一)分布特征经过过多年的发展展，目前东山山区商贸经济济基本形成以以海印、环市市东、英雄广广场及农林下下路、龟岗四四大商业板块块为主体的发发展格局：海海印商贸区位位于海印桥的的北面，经过过近十年的发发展，已从最最初单一的海海印电器专业业市场发展成成为以家用电电器为龙头，以以电脑软、硬硬件设施、办办公设备、通通讯产品、摄摄影音响器材材、毛线布料料、二手商品品交易、图书书批发等为依依托，拥有22个各类专业业市场，以“海印”品牌为标志志的多元化商商贸区，该地地区专业市场场全年成交额额占全区专业业市场成交额额的一半，居居龙头地位，其其中家用电器器专业市场的的销售多年来来在广州市同同类市场中独独占鳌头。环环市东商贸区区位于广州市市繁华的环市市东路地段，由由友谊商店、白白云宾馆、花花园酒店、假假日酒店、世世贸中心、国国际大厦、电电子大厦、远远洋宾馆、东东山广场等18家高中档宾宾馆、写字楼楼以及新大新新、麦当劳等等数十家中外外著名商家组组成，是广州州市著名的高高级商务、高高档购物区之之一，被誉为为广州的“尖东”，也是东山山区税收的三三大基地之一一。该地区集集中了众多的的大型商业、贸贸易企业及饮饮食业，年营营业额2000万元以上的的批发企业，无无论是数量还还是营业额都都占全区同类类企业总量的的一半以上，区区位优势十分分突出。而上上规模、上档档次的饮食业业，包括有新新荔枝湾电子子大厦分店、花花城酒家、利利苑酒家等企企业有12家，占全区区同类餐饮业业总量的1/3强，年营业业额占全区同同类企业总量量的一半以上上。英雄广场场商贸区位于于中山三路英英雄广场地段段，主要由中中华广场、流流行前线地下下商城、东川川名店运动城城、陵园西通通讯专业市场场、东较场摩摩托车配件专专业市场等组组成，已初现现大型综合商商贸区的雏形形，吸引力逐逐渐增强，该该地区2003年商品销售售额已超过5亿元，保持持两位数的良良好增长势头头。农林下路路、署前路、龟龟岗商业街经经过近年的悉悉心培育，商商业氛围、经经营档次、购购物环境等都都有了很大的的改善，其中中农林下路商商业街被广州州市政府确认认为继上下九九、北京路商商业街后第三三条商业街，现现已发展成为为以广州王府府井百货大楼楼为龙头，各各类专卖商店店云集的广州州第三大商业业街。署前路路、龟岗商业业街在“三年一中变”中，地段内内的特色楼宇宇经修茸整饰饰一新，形成成了以东山百百货大楼为龙龙头，具有东东山传统特色色的新兴商业业街。该地区区主要以百货货、服装和鞋鞋类居多，年年营业额已超超过7亿元。(二)供求特征东山山区商铺市场场1998年至2004年上半年的的批出量为19.75万平方米，占占全市(原八区)批出量的7.5100%。与其他各各区相比，东东山区的商铺铺供应量明显显偏低，这与与东山区的行行政面积较小小、商业土地地供应量有限限有着直接的的关系。同时时，90年代中期房房地产开发热热潮中，不少少地理位置优优越的商用物物业因各种缘缘由变成烂尾尾楼，使东山山区具良好商商业开发的路路段更为缺乏乏。2003年，东山区区新增在售的的商铺仅有海海印盛贤纺织织(布艺)城，供应量量的减少使原原有商铺物业业成为关注焦焦点，迅速消消化存量商铺铺成为近期的的首要目标。04年上半年东东山区更鲜有有新商铺上市市。东山区商商铺市场1998年至2004年上半年的的成交量为25.14万平方米，占占全市(原八区)成交量的11.333%。商铺市场场的供应量与与成交量基本本持平反映了了东山区的商商业氛围浓厚厚，成交活跃跃，带动了二二手市场也非非常红火。2001年至2003年二手商铺铺成交面积为为9.01万平方米，占占同期一手商商铺成交量的的35.844%。(三)价格特征东山山区作为广州州市的经济、贸贸易中心区，其其商铺价格一一直高于全市市的平均价格格。1998--2004年上半年，东东山区商铺成成交均价为18439元/平方米，高高出全市原八八区的12556元/平方米500多元。2003年由于较多多大宗的商用用物业整体低低价转让，导导致商铺成交交均价降至8281元/平方米，低低于全市平均均售价，如位位于水荫路的的雅景花园1-4层商铺共10000平方米以首首层12000元/平方米、其其余3400元/平方米的“超笋”价格整体转转让；寺右新新马路临街物物业二层商铺铺3700平方米以250万整体转让让给东华实业业，均价仅为为675.7元/平方米。但但其商业中心心的地位并未未受到影响，新新建大型商场场仍然热销。据据调查显示，东东山区商铺的的平均租赁价价格亦处于全全市中高水平平，不同地段段的商铺租金金参次较大。根根据东山区发发展，目前该该区域的商业业环境可分为为四大板块。各各板块虽然经经营重点和商商业结构不同同，但租金水水平却相当平平衡。大型综综合商场首层层或中心地段段一线临街商商铺的租金普普遍在300元/平方米•月以上，位位置较佳的甚甚至可以上千千元，如中山山三路的中华华广场、淘金金路的丽柏广广场等。而地地理位置居于于二线的商铺铺租金水平与与一线商铺相相比明显有一一大截差距，如如位于福今路路内巷的商铺铺平均租金为为50元/平方米•月；同处于于东山商贸中中心区的淘金金路，淘金南南路临街铺的的租金与丽柏柏广场有着天天壤之别，仅仅150元/平方米•月。(四)综合商场——漩涡效应作为为商业发展的的“领头羊”，综合商场场的兴起，除除了对原有商商业格局造成成冲击外，更更重要的是带带来了新的经经营理念和特特色，与传统统方式进行良良性竞争。综综合商场凭其其地段优势与与超大规模制制造出明显的的“漩涡效应”，在带来汹汹涌人流的同同时，也带来来巨大的商业业空间，拉动动商业中心内内外的商铺租租金一路飚升升，租金回报报十分喜人。中中山三路经过过路段扩阔后后遗失了一大大批年代已久久的老字号店店铺，中华广广场等商业物物业肩负起维维系该路段商商业氛围的重重担，租金水水平也一路上上升。目前，中中华广场首层层一般铺位的的租金为700元／平方米•月；二层为550元／平方米•月；三层为400元／平方米•月；四层为200元／平方米•月。流行前前线因有烈士士陵园地铁站站之利，一般般铺位租金也也达600元／平方米•月；金帝濠濠老鼠街虽然然已经多次转转手，目前三三层的铺租亦亦高达650元／平方米•月。以上三三个大场，在在地理位置上上组成了一个个“三角形”。(五)专业市场场东山区经过过多年的商业业发展和文化化沉淀，现已已形成多个独独具特色的专专业市场：海海印电器市场场位于海印桥桥的北面，经经过近十年的的发展，已从从最初单一的的海印电器专专业市场发展展成为以家用用电器为龙头头，以电脑软软、硬件设施施、办公设备备、通讯产品品、摄影音响响器材、毛线线布料、二手手商品交易、图图书批发等为为依托，拥有有22个各类专业业市场，以“海印”品牌为标志志的多元化商商贸区，该地地区专业市场场全年成交额额占全区专业业市场成交额额的一半，居居龙头地位，其其中家用电器器专业市场的的销售多年来来在广州市同同类市场中独独占鳌头。陵陵园西电信通通讯市场开发发于90年代初，位位于陵园西路路、中山三路路、较场西路路北端三个主主要路段。以以新帝豪电子子城、陵园西西通讯城、广广信通讯连锁锁有限公司等等几家大型商商城为龙头，经经营业户10000多户，主要要经营手机、BP机及各种通通讯摄影器材材，目前是广广州市最大的的通讯器材专专业市场。较较场西摩托车车零配件市场场地处较场西西、东华西和和体育场四周周等路段，由由街道协同35l8工厂拆围墙墙引入摩托车车商户经营发发展至今，经经营业户约10000户，是华南南地区最早开开办的较大型型摩托车配件件市场。仰忠忠街精品市场场开发于1983年，分布于于仰忠街、青青云直街、天天马巷等地段段。拥有档位位360多个，主要要经营女士饰饰物和化妆品品。因治理整整顿火灾隐患患，于2000年搬迁至珠珠光街万福花花园空置工地地。文德路文文化旅游一条条街具有悠久久的历史渊源源，以经营装装饰书画、文文化精品、文文房四宝为主主。市场既有有广州“三多轩”、粤雅斋等等老字号，也也有现代装饰饰书画精品店店，具有很浓浓的文化气息息和较高的旅旅游开发价值值。文德路现现有大塘街统统一开发的书书画廊和其他他档口185间，文明路路段档口20间。越秀区商铺市场场分析作为广州的发源源地，越秀区区拥有2000多年的文化化积淀，同时时也拥有广州州市最旺的人人气、最繁华华的街市、最最快捷的信息息和最便利的的交通，被誉誉为“璀璨明珠，黄黄金宝地”。从越秀山山的中山纪念念碑到海珠广广场珠江边的的这条城市传传统中轴线，使使越秀区形成成了经久不衰衰的商贸中心心地位。(一)分布特征越秀秀区为全市十十区域面积最最小的一个区区，其商业网网点分布也较较集中，以北北京路为商业业龙头，向中中山路(四路、五路路、六路)、一德路、文文明路、解放放路、大南路路等路段扩散散，形成高级级综合商场、步步行街商铺和和专业市场临临街商铺并存存的局面。北北京路步行街街，这条全国国最早的步行行街位于越秀秀区，全长1200米。据有关关资料显示，北北京路共有298家临街商铺铺，其中步行行街上有183家，商业利利用率高达100%。优越的地地理位置和密密集的人流量量，让北京路路步行街商铺铺成为众多品品牌专卖店的的“至爱”，如耐克、阿阿迪达斯、苹苹果、莱尔斯斯丹、鳄鱼恤恤、堡狮龙、佐佐丹奴、班尼尼路、G2000、麦当劳、肯肯德基等各种种国际品牌专专卖店、连锁锁店多达108家。

越秀区的北北京路步行街街远近闻名，而而越秀区的综综合商场，大大都围绕着北北京路而分布布：新大新和和广百(广百新翼)一南一北“镇守”北京路，即即将交会使用用的北京大厦厦裙楼商场、光光明广场和在在建中的明盛盛广场亦紧挨挨北京路，而而亿安广场和和北京华联购购物中心(中旅商业城)所在地段亦亦形成购物热热点场所。除除步行街和综综合商场以外外，越秀区的的专业市场亦亦经营得有声声有色，一德德路干果海味味市场、食品品、文具玩具具精品市场，主主营古董、字字画、工艺美美术品的文德德北路文化专专业街，还有有大新路的鞋鞋类批发市场场都是历史悠悠久的专业市市场。(二)供求特征越秀秀区商铺市场场1998年至2002年的批出量量为14.49万平方米，占占全市(原八区)批出量的6.82%，仅次于芳芳村、黄埔两两区。作为广广州市文化、商商业的发源地地，越秀区已已形成繁华的的商业区域，可可供开发的商商业用地有限限；同时，越越秀区的行政政面积仅有8.9万平方米公公里，这也导导致了近年越越秀区的商铺铺供应量较少少、可发展面面积空间缺乏乏的状况。2003年，越秀区区新增在售的的商铺有名盛盛广场、广百百新翼玩具城城、光明广场场等。越秀区区商铺市场1998年至2003年的成交量量为20.16万平方米，占占全市(原八区)成交量的9.81%。商铺市场场的供应量与与成交量基本本持平反映了了越秀区的商商业氛围浓厚厚，成交活跃跃，同时带动动了二手市场场也非常红火火。2001年至2003年二手商铺成成交面积为6.89万平方米，占占同期一手商商铺成交量的的92.4%，与一手交交易基本持平平。(三)价格特征从广广州市房管局局取得的数据据显示(见下表)，1998--2004年上半年，越越秀区商铺成成交均价为21163元/平方米，高高出全市原八八区的12556元/平方米将近1000元，位居全全市成交价格格榜首，越秀秀区的商业优优势地位凸显显无疑。据调调查显示，越越秀区商铺的的平均租赁价价格亦处于全全市高等水平平：北京路是是广州市最繁繁华的商业中中心，其临街街商铺的租金金成为全市商商铺不可逾越越的峰线，平平均首层商铺铺的租金在1000元/平方米以上上，位置较好好的每平方米米在2000--3000元之间，目目前正在经营营的广百新翼翼负一、负二二层的租金为为200-3300元/平方米•月。一德路——沿江路的干干果海味玩具具精品一条街街和酒吧街商商圈的商铺越越来越衿贵，一一德路的海味味专业市场中中，租售价最最高的是山海海城，其首层层的销售售均均价为8.8万元/平方米(以建筑面积积计算)，租赁价为800-9900元/m2，其次为海海中宝专业市市场，其首层层的租售价分分别是8万元/m2和530元/m2。流花地区区是全国最大大规模的时装装批发集散地地，共有14家大型服装装批发市场，拥拥有20多万平方米米的室内营业业面积，汇聚聚了服装经营营商户1万多家。由由于交通便利利，服装品种种多，每日客客流量达20万人次以上上，货流量达达40多吨，年成成交额愈100亿元以上。((四)商业步行街街作为广州市市第一条全天天候的商业步步行街，北京京路是广州市市最繁华的商商业中心。这这里有近千家家商店，不仅仅汇集了广州州百货大厦、新新大新商场等等大型百货商商厦，更吸引引了莱尔斯丹丹、卡佛莲、皮皮匠世家等著著名的服装、皮皮具品牌专卖卖店在此驻足足，是广州商商铺最密集、人人流最集中的的商业街，素素有广州的“黄金商圈”之称。据了了解，北京路路日均人流量量达30万人次，节节假日更达50万人次以上上，人旺财旺旺，商铺供求求明显僧多粥粥少，造成商商铺租金奇贵贵，而且顶手手费相当惊人人。一般的首首层商铺每方方建筑面积的的月租金在1000元以上，位位置较好的每每平方米在2000--3000元之间，而而地点最好的的一些商铺更更超过5000元／平方米米。如北京路路某铺位首层层临街面积120平方米，共共四层，业主主开价1800万，带租约约，月收租22万元，年回回报率高达15%。巨额的回回报，自然吸吸引了众多投投资客趋之如如鹜。为避免免在规划和定定位上与其他他商圈(天河商圈、上上下九商圈等等)的雷同，北北京路商圈在在定位上，都都是围绕娱乐乐休闲和旅游游功能，打造造国际化的商商厦；在客户户群方面，都都在面向广州州市场的同时时，力争珠三三角、香港和和澳门的客户户。目前北京京路在建的大大型商厦包括括光明广场、名名盛广场和五五月花广场；；加上北京南南路筹建中的的“韩大门”综合购物中中心，和以国国外零售业为为卖点的商厦厦，北京路将将成为大型购购物商厦的集集聚地。北京京路周边的惠惠福东路、高高第街、大南南路、泰康路路围绕着十大大行业形成的的专业街、批批发市场，与与繁华的中山山路形成五条条横街。结合合周边的文物物古迹、旅游游景观、商业业网点的发展展连体构成一一个区域，把把商业优势与与旅游资源、文文化古迹与现现代化建设糅糅合起来，进进而构成广州州第一大商圈圈。(五)专业市场越秀秀区经过多年年的商业发展展和文化沉淀淀，现已形成成多个独具特特色的专业市市场：一德路路是传统的专专业市场一条条街，从早年年的咸鱼水产产交易市场发发展至今天的的大型海味干干货批发市场场，后来的玩玩具、文具、精精品和副食品品等专业市场场也相继进驻驻，如今已拥拥有国际玩具具城、中港城城、亿安广场场、德宝交易易广场等大型型商厦，并形形成海中宝、山山海城和国际际玩具文具精精品广场三足足鼎立的局面面。在政府打打造一德路，实实现一德路商商业的升级换换代，从而以以“入室经营”代替以往的的室外零散经经营的策略下下，现一德路路的专业市场场形成海中宝宝、山海城和和国际玩具文文具精品广场场三足鼎立的的局面。由于于这三个专业业市场具备规规划优势、配配套及服务优优势，因此，其其租售价在一一德路也是最最高的。调查查数据显示，一一德路的海味味专业市场中中，租售价最最高的是山海海城，其首层层的销售售均均价为8.8万元/平方米(以建筑面积积计算)，租赁价为800-9900元/m2，其次为海海中宝专业市市场，其首层层的租售价分分别是8万元/m2和530元/m2。而在文具具精品专业市市场当中，租租售价最高的的国际玩具文文具精品广场场，其首层的的租售价分别别为6万元/平方米和330元/平方米，其其次为德宝交交易广场，其其首层的租售售价分别为4万元/平方米(现二手价，约约99年发售时一一手价达7万元/平方米)和100元/平方米。长长堤大马路、沿沿江西路酒吧吧街曾是旧广广州最为繁华华的街道,而且长堤一一带聚集了众众多的老字号号，如爱群酒酒店、东亚酒酒店、大公酒酒家、海珠戏戏院、广州市市电影院等，这这些都是越秀秀区独有的商商业和文化遗遗产。在此基基础上规划建建设长堤、沿沿江路一带成成为沿江路西西餐、酒吧风风情街，与闻闻名的北京路路步街相互辉辉映，是广州州现时的观光光休闲区。该该区域各家酒酒吧面积分布布以中型酒吧吧居多，面积积分布在500平方米以上，清清吧经营性质质的酒吧面积积较小，一般般为80~4000平方米，如如爱群爵士吧吧、清水居、马马田音乐咖啡啡厅；另外，长长堤一带的酒酒吧经营范围围较杂，一间间酒吧可以兼兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，调查查显示一般带带卡拉OK的酒廊占整整体酒吧数量量的50%，带卡拉OK功能的酒吧吧面积较大，如如龙胜吧占据据天字广场1-3整层裙楼约3000平方米、ET太空城1-3层中空约1万平方米。流流花地区服装装市场是全国国最大规模的的时装批发集集散地，共有有14家大型服装装批发市场，拥拥有20多万平方米米的室内营业业面积，汇聚聚了服装经营营商户1万多家。由由于交通便利利，服装品种种多，每日客客流量达20万人次以上上，货流量达达40多吨，年成成交额愈100亿元以上。濠濠畔街鞋材专专业街，东起起解放南路，西西至海珠南路路，全长约650米，约有商商铺950间左右。主主要经营的种种类有皮革料料、鞋底、鞋鞋用木制品、制制鞋机械工具具、粘胶剂、胶胶片、海棉条条等，经营方方式是批发，主主要客户是个个体专业户，所所以并没有形形成如站西路路那样的专业业市场。但由由于这里是传传统的鞋材专专业市场，虽虽然规划及市市政配套有局局限性，市场场配套也不足足，但由于濠濠畔街名声在在外，现仍有有不少客人前前往，成交量量都不错。荔湾区商铺市场场分析(一)分布特征征：南北并驾驾齐驱荔湾区区的现有商铺铺分布以东西西走向的中山山七路、中山山八路为分界界，北面为以以服装、电器器为主的专业业批发市场，如如火车站一带带的白马、天天马服装市场场，中山八路路一带的童装装批发市场、西西场电器城等等；南面为以以上下九路、十十甫路为核心心的步行街商商业，加上荔荔湾广场、名名汇广场、十十甫名都、华华宝广场等综综合性购物商商厦，共同铸铸起老城区的的商业旗帜。从从区域商业分分布来看，南南面依托上下下九路步行街街，加上众多多综合性的购购物商厦，成成为为荔湾的的商业繁茂之之地。但随着着“大广州”及“广佛都市圈”概念的形成成，北面依托托原有的专业业市场，便利利的交通，随随着新大新的的进入及大型型娱乐休闲综综合场动感小小西关的即将将开业，加上上已开业的康康王商业城和和即将开业的的富力儿童世世界，北面的的商业氛围正正在逐步上升升。(二)供求特征征：“供”大于“求”荔湾区位处处广州西部，占占据水道交通通的要塞，形形成了广州的的商业重地，即即使在目前广广州城市中心心逐渐东移的的趋势下，荔荔湾区的商业业地位依然无无可动摇；但但由于荔湾区区属于老城区区，可供开发发用地日益减减少，房地产产开发量亦相相对减少，商商铺批出量和和成交量占全全市原八区的的比例亦不多多：据广州市市房管局的统统计数据显示示，1998年至2004年上半年，荔荔湾区商铺批批出量为34.16万平方米，占占全市八区商商铺批出量的的比例为13.277%。；荔湾区区商铺成交量量为21.86万平方米，占占全市八区商商铺成交量的的比例为9.85%。另外，数数据显示，1998--2003年，荔湾区区的商铺成交交量为21.86万平方米，而而1998--2004年上半年，荔荔湾区的商铺铺批出量都已已达34.16万平方米，商商铺市场仍然然呈现出“供大于球”的态势。(三)价格特征：：租售价格差差距大荔湾区区为传统的商商业旺区，然然而，不同的的地段，由于于商业氛围不不同，租售价价格呈现出“天壤之别”的特点：以以步行街及专专业市场最贵贵，如下九路路步行街，其其首层租赁价价格在500-11500元/平方米之间间，典型商铺铺如十甫名都都，其首层售售价高达10多万元/平方米；专专业市场如站站南路一带的的服装专业批批发市场，其其首层的租赁赁价格亦在600元/平方米左右右，且几乎爆爆满，而中山山八路一带的的童装批发市市场，首层的的租价在200-3350元/平方米之间间。另外，据据广州市房管管局的统计数数据显示，从从1998年至2004年上半年，荔荔湾区商铺成成交均价为21715元/平方米，明明显比全市八八区商铺成交交均价12556元/平方米高。综综观荔湾区1998--2004年上半年的的价格走势，1998--2001年一走呈下下跌趋势；之之所以出现这这种情况，原原因在于这几几年的批出量量一直大于成成交量。而由由房地产市道道整体向暖，自2002年开始，商铺成交价格止跌反弹，但受供应影响，2004年上半年又呈直升趋势，同比上升幅度达57.93%。(四)经营特色：与区域商业特色吻合荔湾区的商业经营特色呈现出与区域本身的商业特色相吻合的特点。如荔湾区，美食和珠宝玉器成为荔湾商业的两大特色。“食在广州、食在荔湾”，西关美食已成为广州的一道招牌，同时荔湾区居民也收藏珠宝玉器的风雅习俗。因此，综合商场的经营特色也紧扣区域商业特色，如荔湾广场的二、三、四、五楼及名汇广场的六楼均设有美食城，同时在两个综合商场的首层及负一层亦都定位为经营珠宝玉器等精品。而中山八路一带的童装批发市场、火车站一带的服装批发市场，亦都秉承其由来已久的经营历史，且不断的“升级换代”。海珠区商铺市场场分析(一)分布格局局：由西向东东海珠区的商商业分布格局局正在经历“由西向东”的发展趋势势，并已形成成时尚购物街街和专业市场场“齐头并进”的经营态势势。以东晓路路和广州大道道为分界线，海海珠区的商业业格局可分为为西部传统商商业板块，中中部商业板块块和以琵洲会会展中心为核核心的东部商商业板块。海海珠区西部的的江南西路、江江南大道北、昌昌岗路一带是是海珠区传统统的商业旺区区。江南西路路一直以来都都稳坐海珠商商业的龙头宝宝座，荟聚了了众多品牌专专卖店，是河河南最高档，发发展最成熟的的商业区，赢赢得“全国购物放放心一条街”的美誉；江江南大道北的的“婚纱一条街”更是成行成成市，远近闻闻名。受其辐辐射影响，该该区附近的宝宝岗大道、前前进路和江南南大道中等地地的商业也渐渐被带动起来来，如宏宇广广场裙楼商场场招来“新一佳”入住，成为为宝岗大道最最高档的购物物中心，前进进路的的万国国广场亦有“家乐福”撑腰。而西西部沿江地带带，海珠区政政府亦有意将将滨江西路打打造成海珠区区“酒吧一条街”。

由于西部传传统商业区域域历经多年的的发展，随着着房地产开发发向东拓展，中中部、东部的的商业正在崛崛起。在海珠珠区中部，地地铁二号线的的开通让新港港城成为地铁铁上盖物业，百百佳将其裙楼楼商场全部消消化，中大布布匹市场也升升级换代；滨滨江中路一带带则由于连片片开发的商品品房，其裙楼楼商铺目前也也已形成一定定的商业氛围围；广州大道道南则是海珠珠区传统的布布匹、汽配专专业市场，目目前也吸引了了百安居落户户广州大道南南。东部板块块，则由于“琶洲国际会会展”的落成并投投入运营而带带动了整个海海珠区东部的的商业发展。丽丽影华庭商业业广场则是目目前海珠区东东部最大的购购物场。除此此之外，会展展新城、大家家庭花园等新新兴商品房的的裙楼商铺销销售情况都较较理想。(二)供求态势势：供大于求求历史上的海海珠区，在广广州市内各区区里一直担任任着“工业区”的角色，区区内工厂林立立；近年来，随随着“大广州”概念的确定定及“城市化”进城的加快快，海珠区跃跃升成为中心心城区，工厂厂陆续搬迁，商商品房相继拔拔地而起，房房地产市场风风生水起，商商铺市场的供供应量和成交交量也一直居居于较前列(见“对比分析”部分)。据广州市市房管局的统统计数据显示示，1998年至2004年上半年，海海珠区商铺批批出量和成交交量分别为57.68万平方米和47.75万平方米，占占全市八区商商铺的批出量量和成交量比比例分别为22.411%和21.522%。1998至2004年上半的，海海珠区商铺批批出量比成交交量多出9.93万平方米，形形成“供大于求”的局面。2003年，海珠区区的商铺成交交量为9.71万平方米，占占全市原八区区的商铺成交交量面积36.86万平方米的的比例为26.344%，比去年同同期的28.733%下降了2.63个百分点。((三)价格特征：：波动较大据据调查显示，海海珠区商铺的的租售价格以以江南西路一一带最贵，其其临街旺铺的的租赁价格为为350-6650元/平方米之间间，首层商铺铺售价如江南南西路润汇大大厦为270000-330000元/平方米之间间；其次为滨滨江东路，首首层商铺租赁赁价格在150-2250元/平方米之间间，售价在200000-300000元/平方米之间间。总体销售售价格方面，据据广州市房管管局的统计数数据显示，从从1998年至2004年上半年,海珠区的商商铺成交均价价为10141元/平方米，明明显低于全市市原八区商铺铺成交均价的的12556元/平方米，并并且波幅较大大。全市原八八区各区历年年来商铺成交交均价较为平平稳，但海珠珠区却呈现出出波幅较大的的特点：如99年比98年上长了18.966%，但比2000年下降了12.300%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年却比02年下降了30.500%，下降比率率高于原八区区的下降比率率，其原因在在于海珠区不不同区域内的的价格相差较较大，边缘地地带明显低于于中心范围，但但随着房地产产开发不断向向边缘地带推推进，从而拉拉低了商铺的的成交均价。而2004年上半年，随着海珠区房地产市场的不断成熟，琶洲等地商务、商业氛围的不断增加，海珠区商铺价格迅速攀升，为10141元/平方注，增幅达63.07%，明显快速原八区17.92%的增幅。(四)经营特色色：专业市场场与时尚购物物街“齐头并进”海珠区与珠珠江北岸的老老三区和天河河区一江之隔隔，而由于海海珠区原为工工业区，生活活及消费极为为不便，导致致坊间流传着着“宁要河北一一张床，不要要河南一间房房”的说法。而而如今已今非非昔比，随着着城建和房地地产市场的发发展，海珠区区已发生了翻翻天覆地的变变化，商业市市场亦蓬勃发发展，形成专专业市场与时时尚购物街“齐头并进”的发展态势势：江南大道道婚纱一条街街、中大布匹匹批发市场、广广州大道南布布匹、汽配市市场等专业市市场已经沉积积了浓厚的商商业氛围；江江南西路、信信和广场、万万国广场、新新港城、丽影影华庭等时尚尚购物地带亦亦为海珠商业业添加了抗衡衡“河北”的法码。如如今的河南市市民，购物再再也不用到“河北”了。白云区商铺市场场分析白云区是广州老老八区中面积积最大的区域域，覆盖范围围广，离广州州市中心距离离远。其大部部分的地区还还属于广州的的商业冷落偏偏远之地，商商业氛围还不不够成熟，没没有大型的、高高档次的消费费重心，其商商铺市场呈一一个点状的分分布。以大型型的专业市场场为主要商业业点，加上小小区群楼，临临街商铺的补补充，形成了了白云区的商商业格局。((一)分布特征白云云区的商铺主主要是以专业业市场为主，主主要集中在以以下几个区域域：三元里到到站西路段的的皮革专业市市场；机场路路在广园路段段的汽配、月月历、化妆品品、音像组合合而成的专业业市场群；黄黄石路、机场场路段的汽配配、汽车用品品特色专业街街，再加上附附近一带的小小区商铺市场场；白云大道道饮食长廊，位位于增槎路的的农副产品批批发市场群；；还有规划中中的白云新城城商业中心，将将会是未来白白云区商业的的集结点。与与广州市中心心区域相比，白白云区的商业业仍然比较分分散，缺乏相相对集中的地地带。不管是是机场路、三三元里、黄石石路，还是广广园路、白云云大道附近，尽尽管有商铺，也也有食肆，但但基本没有像像北京路、天天河城等相对对集中的商业业旺地。可见见，白云区的的商业步伐依依然走得比较较缓慢，但也也可以说明，白白云区仍然是是一片大有作作为的天地。即即将启动的白白云区远景路路商业街项目目，白云新城城商业中心将将会是白云区区商业的一个个凝聚点。

(二)价格特征征白云区商铺铺的租金远比比市区商铺租租价低，呈一一个不规则的的分布，每一一个区域的租租金价格根据据每个区域内内兴旺程度的的不同会有很很大的差别。并并且市场的整整体素质都是是无法跟市区区商场相比的的，基本上是是没有一个管管理机制，所所以这里很多多市场的管理理费都明显的的低，或者并并不用收缴管管理费，与市市区内的商场场相比显得比比较杂乱。机机场路广园路路段的一个专专业市场集散散地，根据市市场的兴旺程程度，其价格格有很大的分分别。汽配市市场月租金在在50元/㎡左右；做做化妆品市场场100元/㎡左右；文文化精品城在在60~1000元/㎡左右；而而音像城的内内铺也要90元/㎡，临街的的超过100元/㎡。同和路路临街商铺租租金在30~50元/㎡左右，机机场生活小区区群楼商铺100~1120元/㎡，天平架架专业市场租租金80~1000元/㎡。租金、管管理费价格的的低廉也从侧侧面反映出了了白云区商铺铺档次明显的的比市区的要要低很多。从从1998年到2004年上半年,白云区商铺铺与全市八区区商铺成交均均价对比表可可以看出，白白云区的商铺铺均价正逐年年的向全市靠靠拢，并在不不断的自我提提升中。从1998年与全市相相差7428元每平方米(成交均价不不到全市成交交均价的一半半)缩短到2004年上半年的的的561元每平方米米，大大拉近近了与全市成成交的平均水水平。(三)供求特征白云云区地区跨度度大，商业以以专业市场为为主，规模虽虽然比较大，但但有些地方却却显得人气不不足，空铺位位比较多，特特别是位置差差、人流少的的地方。无论论是临街，还还是群楼，或或者是专业市市场，都有很很多的空铺位位。离市区较较近的区域空空置率就比较较小，天平架架、站西路、三三元里的一些些离市区较近近的区域，无无论是专业市市场还是临街街商铺还是十十分抢手的，出出租率大多在在90%以上。白云云区的商铺市市场虽然档次次比较低，但但是其商铺成成交也可以说说是十分的频频繁。在2003年全年，商商铺成交面积积4.17万平方米，排排在东山区之之后，全市十十区排名第五五。但在全市市所占比例仅仅为11.311%，分量还是是比较少。从从近几年白云云区商铺的成成交面积可以以看出，2003年白云区商商铺的成交面面积摆脱了前前几年的下降降态势，成交交面积止跌上上扬，比02年增长了16.3%，紧紧跟随随着全市的发发展步伐。从从“白云区商铺铺批出量、成成交量与全市市原八区对比比表”中可以看出出，白云区的的商铺批出与与成交合理，批批出与成交基基本保持一致致。从1998年到2004上半年年，白白云区商铺总总批出量37.09万㎡,仅比成交量量的36.83万㎡多出2600㎡，呈现出出一个供求平平衡的态势白白云区商业增增长步伐远远远落后与全市市的平均发展展水平，并且且在全市所占占的比例也十十分稀少。随随着旧机场的的搬迁，百信信广场的暂露露头角，白云云新城核心商商业圈的逐步步形成，一个个庞大的商业业辐射正处于于一个酝酿期期，白云区的的商业将会展展望在全市内内抢占一定的的份额。(四)经营特色白云云区商铺市场场主要是比较较低档次的点点状经营，以以专业市场为为主要的经营营点。例如：：三元里、站站西路的皮革革经营点；天天平架的服装装、装饰材料料经营点；黄黄石路集汽车车销售、汽配配、维修、信信息四位一体体的"汽车销售一一条街"；增槎路以以农副产品为为经营点的市市场批发园区区；还有零散散的小区群楼楼商铺经营。白白云区的商业业状态目前还还是以自发性性、零散性为为主要的特征征。虽然有很很多小型商铺铺，也有很多多食肆，但是是大型的购物物场所依然没没有，因此也也就很难在某某一地点凝聚聚出一股比较较强烈的商业业气息。加上上区域内专业业市场经营层层次较低、配配套设施落后后、整体形象象陈旧，在很很大程度上钳钳制了这些市市场群的进一一步发展。社社区网点型商商业是区域内内主要的消费费中心，以日日用、服务业业为只要倾向向点，满足局局部的消费群群。这些社区区网点可以说说是遍地开花花，但其规模模、档次的局局限性很大，所所以这些商业业的发展影响响力有限，不不足以承托起起整个白云区区的商业兴旺旺。白云商业业市场概括起起来是：步行行街千呼万唤唤、独立商业业城不成气候候、专业批发发市场繁杂无无序、群楼商商铺良莠不齐齐、小区商铺铺各自为政。(五)专业市场主导白云商场“中国皮具的一半在广东，广东的一半在白云”，这是广东省皮革工业协会理事长王建新在中国(广东)皮具发展论坛上说的一句话。白云区的专业市场除了皮革外，还有汽配、建材装饰、化妆品、农副产品等，一系列的专业市场群是白云区商业发展的主导者。白云区的专业市场具有规模庞大、影响力大的特点。梓元岗皮具批发中心、金龙盘国际鞋业皮具广场、白云世界皮具贸易中心等都是国际型的专业市场；机场路段的兴发广场是国内最大的化妆品批发市场；沙太路的广东天健国际家居装饰材料商贸广场是华南地区最大的建材批发交易市场；黄石路、机场路的汽配市场也享负盛名。专业市场的影响深远，但与其相去甚远的是，白云区的专业市场普遍是一个产品多，品牌少，名牌更少的尴尬局面。加上城乡发展不均衡、人均GDP较低、发展空间受到一定限制等方面的劣势，很大程度上抑制了白云区专业市场的档次发展。随着市政“北优”的出台，白云区立足根本，把专业市场进行档次的全面提升，白云区规划建造各式集中、规模大、档次高的专业市场，并逐渐淘汰目前低档次、规模小的批发市场，美博城、湛隆汽配市场、翔龙佳国际数码鞋业城、乐佳商业广场和汽车商贸一条街等5个不同专业市场的模式，逐步形成白云专业市场一种强强之势。(六)小区商铺初显峥嵘机场路、黄石路附近是白云区北部最有发展潜力的区域，人口密集，交通便利，区内已形成汽车、装饰等专业市场，但百货零售业仍处于临街小商铺阶段。近几年，小区商铺发展倪端初显。白云区黄石路、机场路段的成熟小区里的商铺买卖十分旺盛，在这些小区商铺里投资服务功能比较强的经营项目是相当有前景的。据调查，黄石路上一些成熟楼盘的商铺收益率相当不错，现在一手商铺已经买不到了，要通过二手中介才能购入商铺投资。祥景花园A区商铺平均月租大约为70元／㎡。而靠近菜场附近的商铺价格则更为理想，平均月租为160元／㎡，一间53平方米的商铺被一家连锁药店租下，月租高达8000元，而5年前这里的月租仅为80~100元／平方米；白云高尔夫花园小区内的商铺也已基本售罄，投资收益情况也比较好；富力阳光美居小区商铺月租金由最初的45元／㎡上升到现在的60元／㎡，而一手商铺的售价则已经达到7000元／㎡；元邦•航空家园的临街商铺也已经销售一空。目前在黄石路段经营的小区商铺主要是以服务性行业为主，比如干洗店、美容美发店、士多、冲印店或者药店。这些服务性强的商铺不但会有比较好的回报，而且也会因为方便业主购物而吸引更多的买家。也在很大程度上填补了区域内的商业不足，抓住了业主“就近消费”的心理，其发展空间十分巨大。芳村区商铺市场场分析芳村区位于广州州市西南，临临近南海、顺顺德，是广州州市西南出口口，长期以来来，芳村作为为居住区的概概念非常模糊糊，在人们的的心目中，芳芳村一直是工工业及农业区区，而且由于于城乡结合的的特点使芳村村区的商业设设施配套上不不了档次。近近年芳村区政政府对区域的的功能作了重重新的定位，“水秀花香新新城区”是芳村区未未来的发展蓝蓝图，芳村将将充份利用“千年花乡”的特点大力力发展花卉业业，与此同时时，根据其文文化底蕴促进进家居精品、花花鸟鱼虫市场场、茶叶市场场建设，由于于地铁一号线线、五号线、广广佛地铁贯穿穿全区，西南南出口的有利利条件极利于于发展物流配配送业、汽车车专业市场。芳芳村区的商业业将展现独特特的魅力。((一)分布特征芳村村区区域面积积较小，因而而商业设施配配套都围绕着着住宅区，经经过近十多年年的开发建设设，芳村形成成一定规模的的商业板块有有花地湾板块块、长堤板块块，其中以花花地湾区域为为芳村区的商商业中心，专专业市场一般般沿芳村大道道及花地大道道分布，物流流及汽车销售售专业市场则则分布在广佛佛、广中等内内、外环出入入口。`

花地湾湾板块花地湾湾板块位于芳芳村区中心地地带，芳村大大道、花地大大道、龙溪大大道、东教北北路在板块内内纵横交错，是是芳村区重点点发展的区域域，地铁一号号线、广佛地地铁横穿其中中，交通条件件十分优越，而而且按照芳村村区城市规划划计划，沿龙龙溪大道将发发展成为观光光休闲、花卉卉业及物流业业区域。花地地湾板块内已已建成有几大大住宅小区，如如花地城广场场、怡芳苑、红红棉苑、乐怡怡居、合兴苑苑等，居民消消费处于中、高高档层次，板板块内成熟临临街商铺有东东教北路、花花蕾路、荣兴兴路、浣花路路，东百花地地湾、好又多多超市、芳村村商业街、芳芳村食街等大大型商业设施施及几个较大大型的专业市市场就座落其其中，随着整整体营商环境境的提高，原原本较为低迷迷的地铁沿线线商铺正走出出低谷。长堤堤板块长堤板板块的陆居路路是芳村区传传统的商业街街，前芳村区区唯一的“灯光夜市”就设在此，白白鹅潭酒吧风风情街是板块块内兴旺的专专业风情饮食食街，现时，陆陆居路以经营营通讯及服装装为主。近期期，芳村区计计划在该区域域建一个国际际美食城，使使芳村区的”美食街”声名进一步步远扬。板块块内的芳村大大道沿街商铺铺经过三年一一中变的整治治后亦焕然一一新，中市农农贸市场更以以“物美价廉”吸引众多的的广州人从“河北”到芳村消费费。由于该区区是芳村的老老城区，商业业设施较居民民消费力处于于中等层次。同同时该区有江江景资源优势势，适宜发展展有特色的休休闲旅游商业业项目，极具具发展潜力。专业市场芳村区区位于广州市市西南出口，经经过近几年政政府大力改造造区内交通后后，芳村区与与市区及珠三三角周边城市市的联系更加加紧密，同时时，芳村区有有得天独厚的的“千年花乡”的优势，芳芳村区近年大大力发展花卉卉业、家居精精品业、物流流业、汽车业业等专业市场场，目前，花花卉、花鸟鱼鱼虫、茶叶市市场已成三足足鼎立的局面面。南方茶叶叶市场是全国国最大的茶叶叶专业市场，2001年年销售额额近15亿元；位于于龙溪大道的的广州市花卉卉博览园是广广州市重点发发展项目，年年交易额更达达二十多亿元元，同时也是是全市农业产产业经济的示示范工程。((二)供求特征：：租赁活跃，专专业市场热手手从近三年成成交统计数据据反映，芳村村区商业铺供供求表现为一一、二手成交交量激增，二二手租赁业务务活跃。一直直以来，芳村村区的商用地地产项目发展展并不出色，商商铺供应占全全市份额亦非非常之小，以以2001~~2004年上半年，一一手总成交量量仅占全市成成交的5.14%。供求的一一大特点是其其租赁业务大大大高于销售售交易。一方方面是芳村区区房产开发面面积少而导致致商铺市场总总体供应量偏偏少，另一方方面是由历史史原因造成：：由于芳村区区以前是农业业区，农村集集体用地比例例较多，随着着城市化地进进程，一些村村镇渐渐变为为城区中心地地带，如茶教教村、花地村村、白鹤洞村村，这些村镇镇集体用地占占了该区商业业用地的很大大部分，如越越和花鸟鱼虫虫市场、朝阳阳文批市场、岭岭南花卉市场场等，此类物物业往往由村村委会自建或或以出租地进进行市场建设设，业主不能能拥有永久产产权，因此芳芳村区内虽然然专业市场众众多，但其一一、二手产权权交易却不能能反映在市场场份额上。2002年~2003年，芳村区区商铺建设有有了巨大的飞飞跃，2002年与2003年一手交易易分别为2.89万和2.57万平方米，对对比2001年增幅近10倍。交易量量的增加主要要由新增裙楼楼商铺及消化化以前积压的的小区裙楼商商铺交易带动动，如汾水小小区金兰苑、坑坑口金道花苑苑、花地城广广场、怡芳苑苑等，一些政政府机构如国国、地税分局局在浣花路购购入大面积的的裙楼用作办办公场所。随随着芳村区商商铺建设的不不断发展，其其一、二手成成交将会更加加活跃。(三)价格特征:一手降温，二二手飚升根据据房管局统计计数据反映，芳芳村区一、二二手商铺价格格表现迥然不不同：芳村区区一手商铺价价格降幅较大大，但二手价价格保持平稳稳增长趋势，一一手成交均价价从2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，降降幅达到49.744%，而2004年有所反弹,回升至7067元/平方米。一一手价格的下下降主要是由由市场消化前前期积压单位位所致。另外外，由于各专专业市场多数数是村委出地地建设，经营营者不能取得得商铺的永久久产权，造成成专业市场商商铺销售比例例偏低，市场场数据并不能能完全反映商商铺交投活跃跃程度。租金金方面，专业业市场租金表表现理想，但但裙楼商铺租租金水平普遍遍不高，小区区内非临街商商业裙楼空置置率较高；一一层裙楼商铺铺租金一般在在30-2000元/平方米幅度度，二层租金金在10-25元/平方米水平平，市场总体体表现为商铺铺租赁业务远远比销售活跃跃。根据调查查，现时区内内商用物业成成交最为活跃跃的是花地湾湾板块，一般般街铺租金在在80-1550元/平方米，长长堤板块商业业旺地陆居路路段租金为100-2250元/平方米，芳芳村大道沿线线裙楼租金保保持在40-1000元/平方米幅度度，且转手个个案较少，但但租金仍处于于较低水平。(四)经营特色传统专业市场当道，市场档次上台阶。随着近年交通、市政大环境的巨大变化及区域战略发展，芳村区专业市场打出了“文化牌”，重点发展人文背景及历史传承的商业项目，“花”、“茶”、“精品”等富含文化品位的专业市场已是芳村区的主打项目，在原来市场的基础上，将经营规模扩大及提升档次。如南方茶叶市场正在建设的芳村茶叶城，经营面积可达3.2万平方米，投资近2亿元，同时一改业主无产权的局面，经营内容也涵括了茶文化的全部概念，而广州花卉博览园更是以政府牵头，圈地几千亩，组织大园艺商联合打造花卉产业，形成科研及产经销一条龙的产业链，极具芳村“千年花乡“特色。目前，芳村越和花鸟鱼虫市场、南方茶叶市场及花博会均执市内同类市场的牛耳，吸引四方八面的人流。家居装饰业、精品业此类文化底蕴较强的市场也进驻芳村，如金海马、集美居、朝阳文批等，使芳村区专业市场综合“文体品位”提升。物流业、汽车销售产业成新兴产业按政府规划，龙溪大道以北的6000亩地将建设成为芳村大型物流园区，沿芳村大道、花地大道则开设汽车销售专门店，如广本、日产、东风等。新兴的物流业区与传统花卉、茶叶区、家居专业市场、汽车销售业结成了相互促进的纽带，在各专业市场之间构筑批发和零售的“大市场流通”平台，促成专业市场资源优势的最好发挥，但由于是新兴的产业，因而尚处于起步阶段，成熟尚需时间。社区商铺发展迟滞，冷热不均，欠缺购物商圈相比蓬勃发展的专业市场，区内各社区商业配套则显逊色，亮点较少，且冷热不均，集中花地湾、陆居路一带，其余社区则处于零散状态。一方面是芳村区内居民消费层次较低，内需不足，另一方面是由于配套不完善造成，区内居民大多在到外区消费的习惯。因而社区商铺物业经营档次偏低，如在居住区开发时间最长的桥东小区内，只有一间岛内价超市，配套明显不足。近期，芳村区开始对原有商业配套进行改造升级，在原有商业圈上着重发展有潜力的商业项目。2003年，芳村取消经营近10多年的陆居路“灯光夜市”，将传统的陆居路改造成全天候商业步行街，与长堤路的白鹅潭酒吧风情街构筑长堤板块休闲商业中心；而在芳村区的中心区---花地湾板块内，通过住宅项目的带动商业项目的发展，确立该区成为购物中心区，区内的花地城广场将成为芳村区首个地铁上盖的购物中心，2004年一月好又多进驻其中，中心效应同时带动了周边银行、中介、饮食、娱乐等配套设施的发展，同时也提升了板块内的租金水平。但在芳村区，实质意义上的购物商圈仍未能形成。番禺区商铺市场场分析番禺区是广州市市的新区，辖辖南沙经济技技术开发区、莲莲花山保税加加工区及20个镇，规划划中心城区263平方公里，包包括市桥、石石基、沙湾、钟钟村、大石5个镇的行政政区域。番禺禺区近年的房房地产成交占占据广州楼市市的半壁江山山，番禺区的的商铺成交量量排在广州市市的第一位，在在城市规划中中，广州市已已确定番禺为为“南拓”的中心区，广广州市新火车车站选址石壁壁、广州市大大学城落户新新造……番禺区的商商业前景非常常看好，而番番禺区高速的的经济发展亦亦促使其商贸贸活动持续旺旺盛，从八、九九十年代红火火的易发广场场至现在规模模巨大的万博博中心，再到到未来计划兴兴建的汉溪商商业中心，番番禺区的商业业格局已有了了质的飞跃，随随着华南板块块住宅组团不不断扩张及完完善、华南板板块居住人口口急剧增加，对对小区商业配配套要求亦不不断升级，区区内不同区域域的点状、环环状及线状商商圈正逐渐形形成。(一)分布特征纵观观目前番禺区区内已形成一一定规模的商商业网点，区区内的商业配配套分布呈现现较强的地域域性，根据其其地理位置可可分为市桥板板块、大石洛洛溪板块、华华南板块。板板块内的迎宾宾路沿线及大大石现已形成成大规模、高高档次专业市市场，市桥板板块、洛溪板板块及华南板板块则以商业业街及购物中中心为主，华华南板块各大大楼盘均有规规模较大的小小区商业配套套。

市桥板块块市桥是番禺禺区府所在，亦亦是区内商业业活动最活跃跃的区域，其其商业设施的的发展经历了了较长的历史史，因而亦形形成了各具特特色的商业街街及购物商场场。其中大北北路和繁华路路是市桥最繁繁华的商业街街，两条街上上名店云集、行行人如鲫，分分布有一些较较大的服装连连锁店及大型型购物中心及及特色商场，如如友谊中心、名名店城、禺山山商场、流行行大本营等，大大北路类似广广州市的“北京路”，清河路、光光明路、禺山山大道、长堤堤路、平康路路、环城路纵纵横交错，相相互编织成交交通“黄金网络”及商业黄金金圈。而随着着地铁三号线线建设步伐的的加快，地铁铁商圈概念商商铺正逐渐形形成。洛溪大大石板块洛溪溪板块的商业业设施随着洛洛溪板块大盘盘的不断成熟熟而完善，“洛溪第一盘”洛溪新城开开发至今已有有十多年的时时间。洛溪板板块内的大盘盘为数不少，如如丽江花园、洛洛溪新城、洛洛涛居、华苑苑明珠、广州州奥园等等，板板块内常住人人口亦以几何何级数扩张，现现时洛溪板块块商业中心为为洛溪新城临临街铺，百佳佳、麦当劳、各各式饮食店成成行成市，而而隔江偏安一一隅的丽江花花园经过近十十年的酝酿，小小区商业设施施也有了根本本性的变化。丽丽江花园“渔人码头”商业项目已已全面启动，板板块内大型的的专业市场有有沙溪商业城城及大石家私私城。华南板板块华南板块块创造了广州州市房地产市市场的奇迹，在在短短的几年年时间里面，南南村镇的大片片土地被多家家地产大鳄瓜瓜分，各具特特色的超大型型小区楼盘涌涌现在人们眼眼前。而在此此之前，祈福福新村已在钟钟村镇扎根下下来，祈福新新村的用地面面积超过400公顷，规划划人口13.5万，一个实实质意义上的的新城区已形形成。但由于于市政规划滞滞后的缘故，各各小区纷纷重重复建设小区区配套，现时时各大型小区区内均有商业业设施服务小小区住户，如如星河湾、华华南新新、锦锦绣香江、南南国奥林匹克克花园。而在在已出台的广广州市商业设设施规划中，沿沿地铁汉溪站站附近，将建建设一个大型型ShopppignMMall，以