《物业管理理论与实务》第十三章 资金运作与财务管理

15三月20231第十三章资金运作与财务管理215三月2023第一节

物业管理的财务制度

一、物业管理企业财务管理的相关法规

《企业财务通则》是设立在中华人民共和国境内的各类企业财务活动必须遵循的原则和规范，它对企业的资金筹集、各类资产的核算、对外投资、成本费用、收入利润、外币业务、企业清算、财务报告和财务评价等方面作了通用性的规定，物业管理企业的财务管理也必须遵循这一规范。315三月2023第一节

物业管理的财务制度《物业管理企业财务规定》是为了规范物业管理企业的财务行为，对物业管理企业财务核算的一些特殊方面专门制定的规定。该规定的主要条款包括代管基金、成本费用和收入利润三个大的方面。

《施工、房地产开发企业财务制度》主要规定了一些包括资产负债、成本费用、收入利润等具体的财务核算方法，是《企业财务通则》条款的细化和具体化。415三月2023第一节

物业管理的财务制度二、物业管理企业财务管理制度的主要内容

（一）基本制度

1、根据国家财务工作的原则和规定制定的本企业综合性的财务制度；

2、企业财务机构的设置，企业财务工作的任务和职责范围的规定；

3、财务人员的职责权限、技术职称、任职奖惩等规定。515三月2023第一节

物业管理的财务制度（二）业务制度

1、资金筹集。包括对资本金筹集、处理方式等方面的规定以及对企业流动负债、长期负债等财务项目核算和处理的规定。

2、各类资产的核算。包括对企业流动资产、固定资产、无形资产、递延资产及其他资产的核算和处理方法等方面的规定。

3、成本和费用。包括对各类成本费用的界定，对成本费用核算方法的规定以及对坏帐损失处理的规定等。

4、营业收入和利润。包括对各种收入、支出和利润的界定及对其核算方法的规定。5、代管基金。包括对代管基金的界定以及代管基金管理的规定。

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物业服务费的构成与测算

一、物业服务费的概念及收费原则

（一）

物业服务费的概念

物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

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物业服务费的构成与测算（二）物业服务费的收费原则

1、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则

2、区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

3、按照政府价格主管部门的规定实行明码标价

4、可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

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物业服务费的构成与测算二、包干制的物业服务费的构成

物业服务费的构成包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；915三月2023第二节

物业服务费的构成与测算6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业公司在进行收费测算时，还应加上合理的利润部分。1015三月2023第二节

物业服务费的构成与测算三、物业服务费的测算方法

物业服务费的测算一般按照每月每单位面积各种费用的综合进行计算，通常可用以下公式来表示：

X=∑Xi

×（1＋利润率）

（i=1,2,……9）

X：公共性服务单位收费标准，单位为元/月、平方米；

Xi：第i分项费用收费标准，单位为元/月、平方米；

（注：“∑”表示对各项费用的算术求和。）1115三月2023第二节

物业服务费的构成与测算（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费（X1）1215三月2023第二节

物业服务费的构成与测算（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（X2）

该项费用包括楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及辖区内道路的各种土建零修费；各类公共设施、设备日常运行维修及保养费；公共照明费等。这类费用中除了电费外，大部分是需要通过经验判断得到的，下面只介绍公共照明耗电费的测算方法。

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物业服务费的构成与测算（三）物业管理区域清洁卫生费用、

物业管理区域绿化养护费用、

物业管理区域秩序维护费用（X3＋X4＋X5）

在实际测算中，物业管理区域清洁卫生费用是按照每人每月物质损耗补偿计算的，这里假设为100元；物业管理区域绿化养护费用是按照每年每平方米支出固定数额的物质补偿计算的，这里假设为2元；物业管理区域秩序维护费用是按照每人每年物质损耗补偿计算的，这里假设为300元。

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物业服务费的构成与测算（四）办公费用（X6）

办公费用以管理人员工资总额为基数提取一定比例，这里假设为25％。

（五）物业管理企业固定资产折旧（X7）

物业管理企业固定资产的折旧按照财务部门的规定计提。

1515三月2023第二节

物业服务费的构成与测算（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（X8）

（七）经业主同意的其他费用（X9）

主要是指在合同中约定的不包含在上述8项中的费用，按照合同约定收取。1615三月2023第三节

住房专项维修资金制度

一、住房专项维修资金的概念

住宅专项维修资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。1715三月2023第三节

住房专项维修资金制度二、住房专项维修资金的缴纳制度

（一）需建立住房专项维修资金的物业类型

《物业管理条例》第54条的规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第4条规定：“商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。”1815三月2023第三节

住房专项维修资金制度（二）住房专项维修资金的缴纳方式及标准

商品住房在销售时，购房者应当按购房款２％—３％的比例向售房单位缴交维修资金。

售后公房的住房专项维修资金由两部分组成：即售房单位提取部分和购房者缴纳部分。售房单位按照一定比例从售房款中提取一定比例作为维修资金，原则上多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％，该部分基金属售房单位所有；购房者按购房款２％的比例向售房单位缴交维修资金，售房单位代为收取的这部分维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。1915三月2023第三节

住房专项维修资金制度三、住房专项维修资金的保管和使用制度

（一）

维修资金的保管

(1)在业主办理房屋权属证书前，维修资金由售房单位代管；

(2)在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，直到业主委员会成立；

(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修资金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。2015三月2023第三节

住房专项维修资金制度（二）

维修资金的使用

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造；维修资金闲置时，除可以用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，不得挪作他用；业主委员会成立前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。2115三月2023第三节

住房专项维修资金制度