房地产工程质量与施工现场管理

《房地产工程质量与施工现场管理》

课程总结分享2012年8月10日开场白活产品质量一、房地产质量管理的核心理念——产品质量

（一）施工质量管理和房地产质量管理的区别

施工单位管理的是工艺质量

房地产企业管理的是产品质量

产品质量（二）产品质量——涉及提高生活品质的质量

产品质量（三）衡量产品质量的标准——客户满意度产品质量（四）从产品质量角度谈看图发现问题产品质量（五）课上讲的产品质量的几个案例厨房台面增加采光，增加无影灯；客户进小区刷卡不淋雨；2004年版万科《总图装置》；附件1万都时代—总图装置产品质量敏感点分析（如：酒店、公寓）；注重城市客户热点诉求（送菜地、送墓地、读名校、送养老配套等）质量管理核心分项指标二、工程质量管理与评估核心分项指标

当我们提到质量管理的时候，难免流于表面或片面。一种是因为我们在处理问题和解决问题的时候往往只看到了问题本身，而没有去寻找问题的根源，相当于只是治标而没有治本。这样就会导致同类型的问题不断出现，或者同样性质的问题没法从根本上避免，给我们的项目管理造成很大的困难，形成项目管理人员都是救火队员的局面。另一种是因为很多房地产管理人员都是从最初的施工单位或者其他建设单位转过来的，从惯性思维的角度混淆了房地产质量管理和施工质量管理的概念。本次课程帮助我们梳理了这些影响工程质量的核心分项指标。一旦我们从这些角度提前解决，可能未来的工程质量管理会是一件轻松的事情。（一）产品（客户）质量意识需要全员明确概念，提高认识。在此基础上尚需有一定的产品质量管理经验。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构一般情况下20万方的项目合同数量如果超过40个的话，其实真正的行使总包职能的就是甲方了，而很多公司的合同都会超过60个。工程现场一线的甲方管理人员一般为7个左右，当合同数量大于60个而工程现场一线管理人员少于7个的时候，工程质量是必然做不好的。建议：一般20万方的项目，一线工程管理人员按照7人标配（具体可参考中海项目7人标准配置方案），合同数量最好控制在45个以下。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与与现场人员配置置结构中海项目7人标准配置方案案质量管理核心分分项指标（三）铁杆供方能和一家房地产产开发企业长期期（5年以上）合作的的合格供方即可可称之为铁杆供供方。当一个项项目的铁杆供方方单位占到合同同总量的75%的时候，这个项项目的质量管理理会比较不错。。50%是这个指标的风风险临界点，如如果铁杆供方达达不到50%，那一定是甲方方在管理上存在在问题的。质量管理核心分分项指标（四）监理费标准在我国现阶段为为保证监理的工工作质量，一般般情况下一线城城市的监理费应应该在20元每平米，二线线城市为12-15元每平米。监理理费低于这个水水平的，监理质质量是无法保证证的，换句话说说就是监理费相相当于白花了。。建议：依据监理人员的的数量和职位，，按单人单月工工资进行监理费费的计算。万科科经过项目实践践，最终监理费费核算下来也基基本是18-20元每平米的标准准，但是监理效效果则完全不同同。质量管理核心分分项指标（四）关于监理理的展开如何考察监理单单位考察监理公司老老板的风格与我我司企业文化是是否一致；考察综合行政政管理能力，，包括前台文文员水平、卫卫生间清洁水水平；考察现有项目目，找水平最最高的监理工工程师，查看看他的监理日日志；找突破点：找找一个日志中中打砼的记录录，让其提供供对应的打砼砼的质量保证证资料。监理规划和监监理细则甲方对以上两两个监理工作作开展的纲领领性文件必须须严格要求，，一定要有针针对性。不看图纸就写写不出监理规规划。质量管理核心心分项指标（四）关于监监理的展开监理合同甲方的质量管管理工作中一一定要包括对对监理质量的的管理。需要要在监理合同同中对监理单单位的质量提提出明确要求求。具体可以参考考《万科2009-2010年度监理工程程集中采购协协议》万科2009-2010年度监理工程程集中采购协协议监理资料管理理流程质量管理核心心分项指标（五）工法管管理建立系统的工工法管理体系系，通过清晰晰的图纸和准准确的节点，，详细对建筑构造进进行表示。工法样板房的的重要性，展展出什么，选选择哪些工法法进行展示。。工法样板房质量管理核心心分项指标（六）工序管管理建立严格的内内业管理体系系（其实就是是严格执行国国家的检验批批管理规定）），并保证资资料的准确和和真实。重点工序旁站站，拟出需旁旁站清单。——可参考万科清清单（七）物料管管理此项也需要执执行严格的内内业管理体系系，按照国家家有关原材料料检验的相关关规定，基本本能够很好的的实现物料的的管理。重点材料背靠靠背复检，拟拟出重点材料料清单。——可参考中海清清单质量管理核心心分项指标工程内业规范范的意义：统一做法，继继承公司传统统，规范动作作，改造新员员工；大大降低对员员工个人素质质的要求；训练体系，迅迅速提升员工工业务水平；；内业系统保留留完整是项目目管理走向优优秀的基础；；多项目管理和和集团化管理理的必备工具具。质量管理核心心分项指标（八）样板引路严格执行样板板引路管理办办法，在制作作样板的过程程中准确落实实设计意图和和调整工法。。样品管理和样样板确认（案案例：上海爱爱建，建立样样品间和未封封样间）质量管理核心心分项指标（九）工程款支付工程款支付的的及时性是工工程质量管理理的零容忍指指标，有好的的工程款支付付情况才会有有好的工程质质量。（十）施工工期合理理性施工工期的确确定必须合理理，公司需拟定符合自身身情况的《合合理标准工期期》，在排计计划时需按照照此标准工期期执行。万科北京标准准工期恒大标准工期期南方企业标准准工期质量管理核心心分项指标（十一）合同同签订水平要有详细的合合约规划。合约策划报告告各个合同界面面的划分很重重要，需要在在施工之前的的工程策划中想清楚。本着公平、公公正、有理有有节的供方管管理原则进行行招投标和合合同的签订。。通过清单加图图纸包死的合合同模式会比比较方便项目目的管理。当涉及价格波波动比较大的的材料或人工工时，需提前前对调整进行行约定，包括括哪些调，什什么情况下调调。合同可视化：：将质量、安安全、文明施施工等各种要要求给出图片片的形式，将将图片放入招招标文件，放放入合同。（（案例：深圳圳华润万象城城）质量管理核心心分项指标（十二）专业技术负责责人是否有专业技技术负责人也也是一个决定定项目工程质质量管理好坏坏的关键因素素，需建立项项目质量管理理的技术线条条，从总工，，付总工到主主任工程师的的技术管理路路径，实现图纸管理雪中中送炭，工法法管理锦上添添花。质量管理核心心分项指标（十三）工程（产品））质量监控时时间点工程质量控制制中最重要时时间点的把握握方法是开展展“三层会验””。所谓三层会会验也就是当当高层项目做做至5层时在3层把所有做法法在各种户型全部部实现一遍，，通过这次实实现，整理各各种设计变更更和工法调整整，统一出一一次设计变更更。（其实相相当于一次实实体看图）三层会验关注注要点恒大三层会验验记录质量管理核心心分项指标（十四）安全文明施工工垃圾堆里造不不出好质量。。（十五）后勤保障安排好食宿，，解决员工的的后顾之忧，，才能让员工工安心的工作作。食堂也是一个个软性的沟通通平台。务必将监理的的办公和吃饭饭的地方放在在甲方的办公公场所和食堂堂。质量管理核心心分项指标质量管理的评评估指标三、是否做好好质量管理的的评估指标入伙当天每户户投诉量：10-15条每户是平均均水平，万科科曾经做到3条每100户万科产品质量量实测操作指指引入伙当天交房房率：95%以上（每天入入伙7、8个，延长入伙伙时间，不让让客户聚起来来）毛坯房改造费用：：50元每平米（现在行行业平均水平是150-200元每平米）入伙3-5年平均每户投诉量量：每户15条以内质量投诉现场服务务及时性：入伙后后6个月内，接到投诉诉2小时到位质量维修一次成功功率：95%以上绿色建筑标准的面面积率：绿色建筑评价标准准总体来说：工程质质量对客户满意度度的贡献占比为85%。项目总控四、开发商的项目目总控（一）房地产工程程管理行业现状分分析项目总控建筑施工总承包在在房地产项目上无无法胜任“总承包包”的原因项目总控（二）房地产工程程管理行业现状的的对策1、房地产企业想做做好工程管理，必必须做好的四个核核心工作：计划总控；技术总控；现场平面总控；信息总控。2、核心工具和方法法：《工程管理策划书》旭辉——工程管理策划书1（样板引路、三层层会验），旭辉——工程管理策划书2，龙湖——项目启动会，万科——项目管理策划书，金地——工程管理策划书，百锐工程管理全程程策划书样板项目总控（二）房地产工程程管理行业现状的的对策3、必须由甲方组织织或下达的指令：：工作面移交（核心心是1米线的移交）；拆模令；外架拆除令。4、平面布置的基本本要点：体现项目基本经营营意图；体现销售案场、样样板展示区和销售售动线；围墙的设置和管理理要体现经营和管管理思路（建议由由甲方进行管理））。质量控制关键点五、质量控制关键键点（一）裂缝分析1、裂缝原因判断顺顺序质量控制关键点2、墙体裂缝分析及及预防措施轻质墙体的裂缝和和渗漏预防措施当裂缝不是结构裂裂缝又找不到原因因的时候采取“不问原因”修理法：3、加气砼砌筑质量量控制关键环节：：控制加气砼块的28天龄期；构造柱设置不超过过4.5米；严格控制拉结筋；；抹灰之前