房地产市场调查与预测实际案例说明

房地产市场调查与分析

第一节房地产市场营销信息系统第二节房地产市场调查第三节房地产市场预测本章要点了解房地产营销信息系统的重要性掌握房地产市场调查的概念、原则和方法熟悉房地产市场预测的相关内容掌握房地产市场信息的概念第一节房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用二、房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用（一）房地产市场信息的概念（二）房地产市场信息的特征（三）房地产市场信息的作用（一）房地产市场信息的概念房地产市场信息是指在一定时间和条件下,反映房地产市场及其发展变化规律和状况的知识、消息、情报和资料的总称。具体包括：房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息。（二）房地产市场信息的特征1.社会性2.多渠道、多层次性3.具灵敏性、时效性、流动性（三）房地产市场信息的作用1.是房地产企业经营决策的重要依据2.是沟通房地产供需联系的桥梁和工具3.是房地产企业经营活动的直接动力和获得经济效益的重要源泉二、房地产市场营销信息系统房地产市场营销信息系统就是指房地产市场营销信息联系的渠道,并且能形成组织管理系统。房地产营销信息系统的重要性？房地产营销信息系统的构成？（一）房地产营销信息系统的重要性是充分实现房地产市场营销信息价值的必要条件是实现信息共享的保证是各种信息的载体（二）房地产营销信息系统的构成四个子系统：1.内部报告系统2.市场营销情报系统3.市场营销调研系统4.市场营销分析系统1.内部报告告系统房地产企企业的内内部报告告系统是是最基本本的信息息系统,是企业营营销决策策者最初初使用的的信息系系统。内部报告告系统是是以内部部会计系系统为主主,该系统的的主要工工作任务务是向管管理人员员提供有有关销售售、存量量、成本本、现金金流程、、应收账账营状况况的信息息。通过分析析这种信信息,管理人员员可以发发现重要要的机会会和问题题。2.市场营销销情报系系统内部报告告系统提提供正在在发生的的数据,是实际资资料，而而市场营营销情报报系统提提供的却却是偶发发事件资资料。所谓市场场营销情情报系统统，是指指房地产产营销管管理人员员用以了了解有关关外部环环境发展展趋势的的信息的的来源与与程序。。借助该系系统,将环境新新发展的的信息传传递给有有关管理理人员。。房地产业业一般比比较重视视普查资资料、各各房地产产企业的的统计资资料及房房地产市市场研究究这三个个面。3.市场营销销调研系系统在房地产产企业市市场营销销活动中中,除了内部部报告系系统市场场营销情情报系统统外,还需要对对特定问问题和机机会作重重要研究究。这就需要要进行房房产市场场调查、、产品偏偏好测试试、销售售预测或或广告效效果研究究等等。。房地产市市场调研研统的主主要任务务就是系系统设计计、收集集、分析析和提出出数据资资料以及及提出与与房地产产企面临临特定的的营销状状况有关关的调研研结果。。4.市场营销销分析系系统其主要任任务是从从改善经经营或取取得最佳佳经济效效益的目目的出发发,通过分析析各种模模型,帮助房地地产市场场营销管管理人员员分析复复杂的市市场营销销问题。。它包括一一些先进进的统计计程序和和模型,借助这些些程序和和模型,可以从信信息中发发掘出更更精确的的调研结结果。第二节房房地产产市场调调查一、房地地产市场场调查的的概念二、房地地产市场场调查的的内容三、房地地产市场场调查的的程序四、房地地产市场场调查的的方法五、房地地产市场场调查问问卷设计计一、房地地产市场场调查的的概念1.房地产市市场调查查的概念念2.房地产市市场调查查的原则则1.房地产市市场调查查的概念念房地产市市场调查查是指以以房地产产市场为为对象,运用科学学的方法法,有针对性性地、系系统地收收集、整整理、分分析和研研究与房房地产项项目相关关的市场场信息,为企业组组织策划划合理的的房地产产营销方方案提供供客观依依据的过过程。房地产市市场调查查是的重重要性企业投资资决策的的基础是项目成成功销售售的保证证是企业科科学管理理的工具具2.房地产市市场调查查的原则则真实性原原则全面性原原则时效性原原则经济性原原则创造性原原则二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容1.房地产市市场营销销环境调调查2.房地产市市场需求求调查3.房地产市市场供给给调查4.房地产市市场竞争争项目调调查二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容2.房地产市市场需求求调查需求状况况影响因素素消费者的的购买能能力消费者的的购买动动机二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容3.房地产市市场供给给调查供给状况况竞争对手手的现状状关联行业业的发展展二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容4.房地产市市场竞争争项目调调查产品特征征价格策略略营销渠道道促销方式式二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容1.项目定位位阶段2.销售准备备阶段3.销售阶段段二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容1.项目定位位阶段地块现状状调查、、通状况况调查、、周边景景观调查查、商务务圈和商商圈调查查、区域域基本信信息调查查、客户户产品需需求调查查二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容2.销售准备备阶段竞争项目目基本信信息调查查竞争项目目销售信信息调查查客户需求求和接触触媒体习习惯调查查二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容3.销售阶段段推广调查查和测评评成交客户户问卷调调查销售难点点调查三、房地地产市场场调查的的程序1.准备阶段段2.实施阶段段3.总结阶段段三、房地地产市场场调查的的程序1.准备阶段段确定调查查目标初步收集集信息制定调查查计划参见，教教材117-119三、房地地产市场场调查的的程序2.实施阶段段建立调研研组织收集已有有信息开展实地地调研三、房地地产市场场调查的的程序3.总结阶段段整理分析析资料撰写调查查报告四、房地地产市场场调查的的方法（一）按按调查范范围分1.普遍调查查2.抽样调查查（二）按按具体调调查方法法分1.观察法2.访问法3.实验法（三）现现场踩盘盘四、房地地产市场场调查的的方法2.观察法直接观察察法实际测量量法行为记录录法3.实验法1.访问法面谈访问问电话访问问邮寄访问问留置访问问网络访问问五、房地地产市场场调查问问卷设计计1.问卷设计计要求2.问卷设计计步骤3.问卷的一一般构成成4.问题设计计技术五、房地地产市场场调查问问卷设计计1.问卷设计计要求主题明确确重点突出出设问具体体可接受性性简明扼要要可分析性性五、房地地产市场场调查问问卷设计计2.问卷设计计步骤问题的设设计与选选择确定问题题的顺序序问卷的初初步测试试与修改改五、房地地产市场场调查问问卷设计计3.问卷的一一般构成成目的说明明问卷主题题部分被调查者者的基本本情况五、房地地产市场场调查问问卷设计计4.问题设计计技术⑴设置问题题的形式式Ⅰ.封闭式提提问①两项选择择法②多项选择择法③程度评定定法④语意差别别法Ⅱ.开放式提提问①自由式②语句完成成式③字眼联想想式④顺问式⑤过滤法五、房地地产市场场调查问问卷设计计4.问题设计计技术⑵设计问题题注意事事项①避免提一一般性的的问题②避免用不不确切的的词③避免引导导性的提提问④问题要考考虑时效效性⑤避免提可可能令被被访者感感到难堪堪、禁忌忌和敏感感的问题题⑥问题的顺顺序⑦答案要互互斥、穷穷尽第三节房房地产产市场预预测一、房地地产市场场预测的的概念二、房地地产市场场预测种种类三、房地地产市场场预测的的内容四、房地地产市场场预测的的程序五、房地地产市场场预测的的方法一、房地地产市场场预测的的概念房地产市市场预测测是房地地产企业业在市场场调查的的基础上上,利用已获获取的各各种信息息资料,运用科学学的方法法和手段段,对影响房房地产市市场发展展变化的的各种因因素进行行综合分分析,对各种条条件下市市场的发发展趋势势及其状状态进行行估计和和判断,从而为房房地产企企业的经经营决策策提供依依据。房地产市市场预测测的作用用减少由于于市场的的不确定定性而给给房地产产企业所所带来的的市场风风险是房地产产企业进进行决策策的基础础可以提高高房地产产企业的的经济效效益,实现房地地产经营营管理的的科学化化二、房地地产市场场预测种种类1.按预测对对象的范范围划分分，分为为宏观预预测和微微观预测测2.按预测对对象的时时间划分分，分为为长期预预测、中中期预测测和短期期预测3.按预测对对象的性性质划分分，分为为定性预预测和定定量预测测三、房地地产市场场预测的的内容房地产市市场需求求量预测测市场占有有率的预预测技术发展展预测产品生命命周期预预测销售前景景预测资源预测测市场价格格预测房地产市市场竞争争预测四、房地地产市场场预测的的程序1.确定预测测对象和和任务2.选择预测测方法3.确定预测测人员,拟定预测测计划4.收集和整整理资料料5.建立预测测模型,并进行分分析评价价6.数据处理理并估计计误差7.审查预测测结果并并予以校校正五、房地地产市场场预测的的方法1.定性预测测方法2.定量预预测方方法五、房房地产产市场场预测测的方方法1.定性预预测方方法定性预预测方方法又又称为为经验验判断断法。。它是是根据据已掌掌握的的历史史资料料和现现实材材料,凭借个个人的的经验验、知知识和和分析析判断断能力力,对预测测对象象未来来发展展趋势势作出出性质质和程程度的的判断断。常用的的定性性预测测方法法有：：⑴经理人人员意意见法法⑵销售人人员意意见综综合法法(3)顾客意意见法法(4)特尔菲菲法五、房房地产产市场场预测测的方方法2.定量预预测方方法（1）时间间序列列法移动平平均法法（简简单、、趋势势）指数平平滑法法（一一次、、二次次、三三次））（2）回归归分析析法阅读资资料某公司司城市市住宅宅商品品房市市场调调查问问卷房地产产市场场调查查报告告案例例北京市市居民民住房房与需需求市市场调调查问问卷重庆市市某住住宅项项目的的全面