房地产开发项目成本控制培训

房地产开发项目的成本控制一、可研阶段成本控制的工作重点主讲内容：二、设计阶段成本控制重点三、招标阶段成本部门的其他控制重点四、合同履约阶段成本控制重点五、三边工程成本如何控制六、变更洽商控制的重点七、施工索赔管理八、如何实现成本动态控制九、竣工结算阶段成本控制重点十、总公司、项目公司成本管理体系一、可研阶段成本控制的工作重点可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。可行性研究报告的结构和内容1、总论：项目背景、概况、问题和建议2、市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3、资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值4、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案6、技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案8、总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案9、节能措施：节能措施、能耗指标分析10、节水措施：节水措施、水耗指标分析11、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施12、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施13、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训14、项目实施进度：建设工期、实施进度安排15、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表16、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析17、财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论18、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论19、社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论20、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策21、研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议可行性研究的重点市场调查、产品方案、财务评价二、设计阶段成本控制重点1、执行设计标准2、推行标准设计3、推行限额设计4、设计方案优选5、价值工程应用6、项目设计的经济评价设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。初步设计阶段：影响投资75%～95%技术设计阶段：影响投资35%～75%施工图设计阶段：影响投资5%～35%设计阶段成成本控制重重点1、执行设设计标准设计标准的的作用：1）对规模模、内容、、建造标准准进行控制制；2）保证安安全性和使使用功能；；3）提供设设计必要的的指标、定定额、计算算方法和构构造措施；；4）提供控控制工程投投资的方法法和依据；；5）减少设设计工作量量，提高设设计效率；；6）促进建建筑工业化化、装配化化，加快建建设进度。。2、推行标标准设计通用的标准准图、通用用图和复用用图。采用用标准设计计可加快设设计进度1～2倍，，节约建设设投资10%～15%。3、推行限限额设计按批准的投投资估算控控制初步设设计，按批批准的初步步设计总概概算控制施施工图设计计。即将上上阶段设计计审定的投投资额和工工程量先行行分解到各各专业，然然后再分解解到各单位位工程和分分部工程。。各专业在在保证使用用功能的前前提下，按按分配的投投资限额控控制设计，，严格控制制技术设计计和施工图图设计的不不合理变更更。限额设计控控制工作的的主要内容容1）重视初步步设计的方方案选择2）严格控制制施工图预预算重点在工程程量控制方方面3）加强设计计变更管理理4）强化指标标管理如结构专业业的混凝土土含量，钢钢筋含量等等；安装工工程设备的的国产化；；园林工程程中的软硬硬比等4、设计方案案优选5、价值工程程应用优化设计方方案价值工工程（ValueEngineering，VE）又称为价价值分析（（ValueAnalysis，VA）是一门新新兴的管理理技术，是是降低成本本提高经济济效益的有有效方法。。所谓价值值工程，指指的是通过过集体智慧慧和有组织织的活动对对产品或服服务进行功功能分析，，使目标以以最低的总总成本（寿寿命周期成成本），可可靠地实现现产品或服服务的必要要功能，从从而提高产产品或服务务的价值。。价价值工程的的主要思想想是通过对对选定研究究对象的功功能及费用用分析，提提高对象的的价值。这这里的价值值，指的是是反映费用用支出与获获得之间的的比例，用用数学比例例式表达如如下：价值值＝功能／／成本，即即“V＝F/C”。这条提示示了“用最最少的投资资，争取最最大效益””的五条方方法：（1）保持开发发项目功能能不变，降降低项目投投资。（（2）投资不变变，提高项项目功能。。（（3）投资虽有有所增加，，但功能提提高幅度更更大。（（4）降低一些些次要功能能，使成本本大幅降低低。（（5）运用新科技，新新技术，既提高功功能，又降低项目目投资。6、合同措施采用合同措施，有有效控制造价针对对目前设计人员项目设计的经济评评价影响工程设计经济济的主要因素：建筑的设计有技术术性，更包含设计计的科学性和经济济性，研究和分析析设计经济的影响响因素，对寻求工工程设计经济效果果的途径，降低工工程造价有着极其其重要的作用。影影响建筑设计方案案经济性的主要因因素有以下八个方方面。1、建筑造价构成成比。建筑造价构构成比反映的是不不同工程部位的造造价占总造价的比比值。分析这个可可以找出降低造价价、提高经济效果果的方向。2、户型。小户型单单方造价比大户型型高，因为小户型型内墙多，相应墙墙面抺灰、管线敷敷设安装单方造价价就高。3、层高。室内净高高直接影响建筑造造价。降低层高可可以：直接节省投投资；节约建筑材材料和劳动消耗，，减轻建筑自重，，提高抗震能力；；降低采暖能耗，，节约能源，提高高建筑密度；节约约用地，同时，也也有利于节省市政政投资。4、层数。高层建筑筑可以节约用地，，节约市政投资。。5、建筑的平面形状状。一般来说，建建筑的平面形状越越简单，其造价相相应地越低，施工工也经济。6、建筑的单元组合合。合理安排建筑筑的单元组合，能能提高设计方案的的经济效果，单元元组合数可以影响响山墙、基础、屋屋面等部位的造价价。7、结构配筋。结构构工程师的设计水水平，直接决定了了建筑钢筋含量的的高低，从而影响响工程造价。8、建筑结构形式。。框架剪力墙结构构体系造价最高，，框架结构体系次次之，砖混结构造造价最低。因此，，建筑结构的选择择，是影响建筑设设计方案经济性的的一个重要因素。。设计阶段成本控制制案例(一)某高层住宅每层电电梯井走廊仅十多多米的距离，其间间又无防火分区，，就设了三只消防防箱，而按消防规规范要求，只要两两支水枪同时到达达室内任何部位即即可。这种设计不不合理，造成了一一定浪费，显然是是对工程的各种经经济指标不够重视视。设计阶段成本控制制案例(二)房地产方案设计阶阶段的成本控制流流程一、重视市场调查查和工程可行性论论证工作，加强投投资决策的科学、、公正、客观和程程序化。二、认真编写设计计任务书，提高设设计任务书的编制制深度，以切实起起到控制投资的作作用。设计任务书书是建设单位对投投资意图、所需功功能和使用价值正正确分析后，将待待建项目的开发理理念、营销主题、、规模、使用功能能、工艺布局、建建筑风格等要求具具体化反映，它是是设计单位编制设设计文件的主要依依据。三、做好建筑方案案的征集选择完成成设计任务书后，，选择几家有技术术实力的设计单位位，或资深、知名名设计人进行设计计方案竞赛，征集集建筑设计方案，，然后组织有关人人员对竞赛方案进进行评比、选择、、优化，评比应侧侧重以下几方面：：1、设计构思的超超前性：目前的市场发展变变化速度很快，加加上房地产开发项项目周期一般较长长，建成产品对市市场的适应滞后性性，对建筑使用功功能的设计应考虑虑适度超前，以免免建成即落后的情情况发生。例如，，要研究轿车进入入家庭后住宅市场场如何升级的问题题。2、建筑平面布置置的合理性：从目前的市场需求求特征来看，建筑筑的平面布置、户户型的好坏具有十十分关键的作用。。规划设计要依据据小区的基本功能能和要求，充分考考虑建筑物的性质质、用途、目标客客户对使用功能的的要求及其居住、、生产、经营等活活动的特点与习惯惯，合理地安排住住宅建筑、公共建建筑、管线、道路路、绿地的布局，，建筑平面既要使使用功能布置合理理、面积利用率高高。建议公司内部部安排专人组成户户型研究攻关小组组，一方面建立户户型评价科学体系系；另一方面通过过对各地尤其本市市畅销户型的深入入调研后提出几种种方案，由相关部部门广泛讨论，甚甚至组织意向客户户参与座谈。竖向设计要因地制制宜，依山就势，，避免大填大挖，，增加土石方和基基础工程费用。要要保持住宅的通透透性，注意立体造造型的简洁大方和和层次错落有致。。住宅的平面布置置，在可能的情况况下，要尽量缩小小外墙周长系数（（外墙周长与建筑筑面积之比）和结结构面积系数（结结构面积与建筑面面积之比）。在满满足住宅的基本功功能，保证居住质质量的前提下，加加大住宅的进深，，对降低造价有明明显的效果。住宅宅的总体平面布置置应该注意环境景景观的营造，平均均分配景观。小区区内应注意通道的的合理布局，人车车分流。3、建筑风格的策策略：建筑风格的功能一一是美观，另一个个是识别，即类似似于VI的作用。。良好的建筑风格格对楼盘的促销起起着其它广告宣传传形式难以比拟的的优势，也会对促促销费用的节约起起作用。建筑风格格的策略应注意以以下几方面：1)建筑风格应应处理好与周边建建筑、周边环境的的协调关系；2)目前建筑风风格仍然不是购房房者考虑的重点因因素，但随着居民民收入水平的提高高，必然会在这方方面提出更高的要要求；3)建筑风格的选择：：普通居民更倾向向于接受“有豪华华气氛”的住宅，，尤其是“欧式””风格接受程度较较高，而对开发商商宣传推广的各种种流派和口号不太太敏感；而收入水水平高、知识层次次高的购房者一般般会对建筑风格有有更高的要求。开开发商应根据项目目策划、目标市场场定位给设计人员员以更多的指引，，以便建筑风格的的确定既适合市场场需求又有效降低低成本。4)应重视建筑风格与与其成本的关系，，研究建筑风格增增加的投入与其对对项目价值提升所所起的作用对比研研究，选择性价比比高的建筑风格。。4、做好初步设计阶阶段结构承重体系系的比较选择工作作：建筑方案确定定后，即转入初步步设计，此时控制制投资主要是做好好基础及结构的选选型工作。5、在预定概算限额额内做好施工图设设计：对不同设计计及材料进行成本本研究，向设计人人员提出成本建议议，协助他们在投投资限额范围内作作好施工图设计。。6、做好施工图纸的的会审工作，将图图纸中的质量隐患患消灭于萌芽状态态，尽可能避免后后期发生变更导致致成本的增加。成本控制的运作机机制一、严格合同审查查制度，强化成本本费用支出审批制制度，重新核定审二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立项目成本的后评价制度。四、坚持技术手段段与经济手段相结结合：1、组织上：明确项项目组织结构，使使投资控制有专责责小组跟踪，如由由相关人员组成投投资控制委员会来来专责项目的投资资营运，促进管理理职能分工的科学学化和规范化。2、技术上：重视设设计多方案选择，，及处理各种问题题的多方案选择，，严格审查和监督督初步设计、施工工图设计、施工组组织设计，深入技技术领域研究节约约投资的可能。另另外，要认真研究究、严格控制建设设工程施工合同的的签订，探索节约约建安造价的可能能性。3、经济上：动态地地比较投资的计划划性和实际性，严严格审核各项费用用的支出，采取对对投资节约的有力力奖励措施，鼓励励公司地产口有关关员工及承建商积积极提出各种降低低成本的建设性方方案等，把项目投投资控制观念渗透透于每位员工头脑脑中。五、严格遵守成本本和费用开支范围围，划清各种费用用界限，保证成本本的真实性、科学学性和可比性。六、划划清各各期成成本与与各个个成本本核算算对象象之间间的界界限，，企业业应按按月结结算开开发费费用，，计算算开发发产品品成本本。七、实实行成成本管管理责责任制制，对对成本本实行行全员员管理理。发发动广广大职职工参参与成成本管管理，，把成成本管管理纳纳入岗岗位责责任制制，并并做到到责、、权、、利结结合。。把成成本费费用指指标层层层分分解，，按干干什么么管什什么的的原则则，把把小指指标分分别落落实到到有关关职能能部门门，可可采取取部门门经理理负责责制。。八、、加强强成本本预测测、计计划、、核算算、控控制、、分析析、检检查，，努力力降低低开发发产品品成本本。三、招标阶段：：成本部门门除了工程程量清单外外的其他控控制重点1、确定合适适的合同价价格：固定定价、可调调价、成本本加酬金。。①固定价：：固定总价价、固定单单价②可调价：：可调总价价、可调单单价③成本加酬酬金：成本本加固定百百分比酬金金、成本加加固定金额额酬金、成成本加奖罚罚、最高限限额成本加加固定最大大酬金各种合同价价格的适用用条件1、固定总总价：发承承包双方均均不能以工工程量、设设备和材料料价格、工工资等变动动为理由，，提出对总总价调值的的要求。适用条件：：设计深度度已达到施施工图设计计要求，图图纸完整齐齐全，项目目范围及工工程量计算算依据确切切，不会出出现较大的的设计变更更，报价工工程量与实实际工程量量无较大的的差异；规规模较小，，技术不复复杂的中小小型工程；；工期较短短，一般在在一年以内内。2、固定单单价1）估算工工程量单价价：在实际际工程量与与报价工程程量相差超超过正负10%时，，可以调价价。适用条件：：工期长，，技术复杂杂，不可遇遇见因素较较多的工程程；或施工工图不完整整或工程项项目内容、、技术经济济指标不能能明确、具具体予以规规定时。2）纯单价价：适用于于没有施工工图，工程程量不明，，却急需开开工的紧迫迫工程。3、可调价价1）可调总总价：因通通货膨胀而而使工料成成本增加，，可对合同同总价进行行调整。合合同中需注注明调价条条件约定，，如钢材等等大宗材料料的调价条条件为正负负5%到10%，基基价如何确确定？超过过部分是否否取费？风风险如何分分摊？适用条件：：工程内容容和经济技技术指标规规定很明确确的项目，，合同工期期一般一年年以上。2）可调单单价：由于于物价发生生变化或招招标、签约约时，因某某些不确定定因素而在在合同中暂暂定某些分分部分项工工程的单价价，结算时时根据合同同约定对单单价进行调调整，如地地质复杂的的土石方工工程。4、成本加加酬金：直直接成本费费由发包方方实报实销销，给承包包方相应报报酬。适用于工程程内容及技技术经济指指标尚未全全面确定，，投标报价价依据尚不不充分的情情况下，发发包方因工工期要求紧紧迫，必须须发包的工工程；或双双方有着高高度的信任任，承包方方在某些方方面有独特特的技术、、特长或经经验。缺点：发包包方对工程程总价不能能实施有效效地控制；；承包方对对降低成本本也不感兴兴趣。1）成本加固固定百分比比酬金：成成本越高，，酬金越高高，极少采采用。2）成本加固固定金额酬酬金3）成本加奖奖罚4）最高限额额成本加固固定最大酬酬金5、影响合同同计价方式式选择的因因素1）项目的复复杂程度2）工程设计计工作的深深度3）工程施工工的难易程程度4）工程进度度要求的紧紧迫程度四、合同履约阶阶段成本控控制重点1、控制措措施：①组织措施施：职能部部门、专业业分工；编编制计划和和工作流程程图。②经济措施施：编制资资金使用计计划，确定定、分解投投资控制目目标；进行行工程计量量；复核工工程付款帐帐单，防止止超付；跟跟踪控制，，及时纠偏偏；协商工工程变更价价款。③技术措施施：严格控控制设计变变更；优化化设计；审审核施工组组织设计，，对主要施施工方案做做经济技术术分析。④合同措施施：做好施施工记录，，参与处理理索赔事宜宜；参与合合同修改、、补充工作作。2、控制重重点1）工程计计量：支付付中最关键键环节，承承包人提报报，工程管管理现场计计量，成本本或财务现现场复核，，计算方法法按合同约约定或统一一的计算规规则，如混混凝土量的的计算，不不计损耗，，不扣钢筋筋含量，润润管费不得得另计。2）加强隐隐蔽工程验验收：比较较易出问题题的部位，，多部门共共同验收确确认。3）只对质质量合格和和合同约定定、图纸范范围之内的的工程计量量。如灌注注桩图纸设设计为35米，施工工单位实际际做了40米，只计计量35米米，按35米付款。。4）加强设设计变更和和工程洽商商管理：制制定考核指指标，严格格审批流程程和分级授授权。5）加强工工程变更价价款管理五、三边工工程成本如如何控制1、三边工程程2、三边工程程成本控制制重点3、三边工程程成本控制制方法1、三边工程程在基本建设设工程中，，因为某种种原因，工工程项目实实行边勘测测，边设计计，边施工工—三边工工程。三边边工程是违违背工程建建设基本程程序的，在在施工过程程中的不可可预见性、、随意性较较大，工程程质量和安安全隐患比比较突出，，工期不能能保证。工工程竣工后后的运行管管理成本较较高。国家家或企业一一般不主张张三边工程程。2、三边工程程成本控制制重点大宗材料价价格：水泥泥、混凝土土、钢材、、木材、石石膏等每周周核定价格格；关键设备甲甲购：电梯梯、空调、、给水设备备等；大宗装修材材料甲控，，签署三方方（甲方、、乙方、厂厂家）协议议；制定费率合合同：确定定计算和结结算的原则则；按图纸工程程量计量、、支付和结结算；控制设计变变更和洽商商：设定变变更和洽商商支付下限限，下限以以上只支付付直接费和和税金3、三边工程程成本控制制方法1）组建忠诚诚、精干造造价管理队队伍：预算算工作强度度大、涉及及的部门多多，需要预预算人员完完成大量的的计算及测测算工作。。在“三边边”工程中中图纸随着着工程进度度下发，下下发后需要要立即进行行工程量计计算。伴随随着工程的的进行，变变更洽商及及工程签证证数量巨大大。2）明确文件件签署人的的权限：一一切工程、、技术及经经济文件，，必须按照照不同额度度按责任、、权限授权权。3）建立完善善的工程资资料管理体体系：“三边”工工程中图纸纸是随着工工程进度逐逐步下发的的，设计时时间仓促，，经常发生生返工，导导致图纸编编号杂乱；；由于施工工的同时进进行设计的的完善工作作，导致洽洽商及现场场签证工作作量巨大，，因此应建建立完善的的资料管理理体系。工工程资料基基本包括：：设计图纸纸、设计变变更、现场场签证、往往来发文、、会议纪要要、合同等等。造价管管理部门中中有专人负负责资料管管理。对于于被替代的的图纸等资资料，应将将被替代出出的图纸保保存好，以以便于核对对及发生返返工时计算算工程量，，建立资料料台帐。4）合同交交底必须全全面：组织织工程、技技术人员学学习合同，，开工前成成本经理应应依据总承承包合同编编制合同交交底文件，，将与工程程、技术及及其它部门门有关的合合同条款向向相关人员员交底、讲讲解，特别别是在现场场指令、设设计变更的的程序及时时限性等条条款。5）图纸工程程量计算必必须及时：：“三边””工程图纸纸是随工程程进度逐步步下发的，，各项指标标及相应工工程量是逐逐步计算出出来的。6）工程变变更洽商严严格管理、、及时会签签。无论甲甲方还是乙乙方提出的的工程变更更洽商均应应按不同授授权，执行行程序和时时限会签。。同时经济济洽商应统统一编号，，以备查阅阅及核对。。7）现场签签证应及时时，“三边边”工程中中返工、拆拆除项目必必然不少，，遇到此类类现象应在在实施前与与乙方、监监理一起现现场测量，，确认工程程量，履行行完三方签签字手续后后及时审批批经济洽商商。8）洽商、签签证定价及及时审核审审批，需要要认价的项项目及时认认价。最好好做到经济济文件签署署后再进行行现场洽商商及签证实实施工作。。9）随时关注注合同价格格，如果出出现合同价价格与市场场价格出现现明显大幅幅度偏差，，及时与乙乙方沟通，，重新确认认合同的价价格。10）做好甲分分包工程的的成本管理理工作。六、变更洽商控控制的重点点设计变更管管理①发包人要求求的设计变变更：更改工程有有关部分的的标高、基基线、位置置和尺寸；；增减合同同中约定的的工程量；；改变有关关工程的施施工时间和和顺序；变变更需要的的附加工作作。②承包人要要求的设计计变更：承包人不得得因施工方方便而要求求对原工程程设计进行行变更未经同意承承包人擅自自变更或换换用，承包包人承担费费用，并赔赔偿发包人人的损失，，延误的工工期不予顺顺延。③设计单位位要求的设设计变更因设计规范范或施工规规范调整，，设计单位位可以做设设计变更处处理。但由由于设计深深度不够或或存在设计计缺陷，或或设计中各各专业之间间不闭合而而导致的设设计变更，，设计单位位必须承担担相应的责责任。控制重点①严格图纸纸会审制度度，各专业业图纸审核核应该到大大样图、节节点的深度度，加强设设计交底管管理②加强设计计管理，严严格考核设设计单位设设计质量，，奖罚分明明，明确设设计变更导导致工程增增加总费用用上限③严格审核核设计费支支付，必须须经各职能能部门，包包括工程、、招标、造造价、技术术等部门的的审核④对施工单单位提出的的设计变更更，凡不增增加费用的的可适当放放松⑤设计委托托阶段明确确设计标准准，设计阶阶段优化各各专业设计计，避免进进入施工阶阶段再变化化设计标准准。⑥凡导致费费用大幅上上升，应严严格控制变更价款的的确定①合同中已已有的，按按原价格执执行②合同中有有类似的，，参照执行行③没有适用用或类似的的，协商执执行洽商控制重重点1、制定内部洽洽商考核指指标，分解解到各专业业或专项工工程上；2、严格内部部审核程序序，一般执执行部门提提报，相关关部门（技技术、工程程、招标、、成本）审审核，主管管领导审批批，凡不涉涉及费用增增加可适当当放松；3、完善合同同管理，制制定洽商费费用一定额额度内由承承包人承担担，超过部部分只支付付直接费和和税金；4、分级审批批权限；七、施工索索赔管理1、概念及特特征（1）概念：因因对方责任任，造成损损失，给予予赔偿或补补偿。（2）特征：双双向的；实实际经济损损失或权利利损害；未未经确认的的单方行为为，需协商商、谈判、、调节或仲仲裁、诉讼讼才能实现现（与工程程签证的区区别）。2、分类（1）按合同依依据：名示示或默示（（隐含）（2）按目的：：工期（权权利）、费费用（经济济）（3）按性质：：①程延误索索赔：未按按合同要求求提供施工工或条件，，如未及时时交付图纸纸、现场、、道路等②工程变更更索赔：增增减工程量量或增加附附加工程、、修改设计计、变更施施工顺序等等③合同被迫迫终止的索索赔：无责责任方提出出④工程加速速索赔：加加快施工速速度，缩短短工期而引引起承包人人额外开支支⑤意外风险险和不可预预见因素索索赔：地下下水、地质质断层、溶溶洞、地下下文物、地地下其它障障碍物⑥其他索索赔：货货币贬值值、汇率率变化、、物价、、工资上上涨、政政策法令令变化3、索赔的的起因①工程项项目的特特殊性：：工程规规模大、、技术性性强、投投资额大大、工期期长、材材料设备备价格变变化快②内外部部环境的的复杂性性和多变变性：技技术环境境、经济济环境、、社会环环境、法法律环境境的变化化；地质质条件变变化、材材料价格格上涨、、货币贬贬值、国国家政策策、法规规的变化化③参与工工程建设设主体的的多元性性：发包包人总包包人、监监理工程程师、分分包人、、指定分分包人、、材料设设备供应应商④工程合合同复杂杂性及易易出错性性：合同同文件多多而复杂杂，措词词不党、、缺陷、、图纸错错误等4、索赔程程序①承包人人的索赔赔提出索赔赔要求（（索赔事事件发生生28天内发出出索赔意意向通知知，索赔赔意向通通知提交交后28天内递交交索赔报报告）审核索赔赔报告（（审核索索赔申请请，判断断索赔是是否成立立，对索索赔报告告的审查查）确定合理理的补偿偿额（协协商补偿偿，处理理决定））承包人是是否接受受发包人的的索赔拒收不合合格的材材料和工工程承包人未未能按照照指示完完成缺陷陷补救工工作由于承包包人的原原因修改改进度计计划导致致业主有有额外投投入拖期违约约赔偿业主为承承包人提提供的电电、气、、水等应应收款项项未能通过过竣工验验收保修期的的延长未能补救救缺陷承包人未未约终止止合同后后的支付付承包人办办理保险险未能获获得补偿偿的部分分索赔管理理的原则则合理处理理索赔：：从工程程整体效效益、工工程总目目标作出出判断；；按照合合同约定定行事；；实事求求是及时决定定，处理理索赔：：减少承承包人的的索赔几几率；防防止干扰扰事件的的扩大；；减少矛矛盾尽可能通通过协商商达成一一致诚实信用用对索赔的的审查审查索赔赔证据①合同文文件中的的条款约约定②认可的的施工进进度计划划③合同履履行中的的来往函函件④施工现现场记录录⑤施工会会议记录录⑥工程照照片⑦书面指指令⑧支付进进度款的的单证⑨检查和和试验记记录⑩汇率变变化表⑾各类财财务凭证证⑿其他有有关资料料审查工期期顺延要要求①划清进进度拖延延责任②应在关关键线路路上③无权要要求承包包人缩短短合同工工期承包人可可索赔的的费用①人工费费：增加加工作内内容的人人工费、、停工损损失费和和工作效效率降低低的损失失费等累累计，但但不能简简单地用用计日工工费计算算②设备费费：可采采用机械械台班费费、机械械折旧费费、设备备租赁费费③材料费费④保函手手续费⑤贷款利利息⑥保险费费⑦利润⑧管理费费：现场场管理费费和公司司管理费费审核索赔赔计算的的正确性性①所采用用的费率率是否合合理、适适度工程量表表中的单单价是综综合单价价，含直直接费，，也包括括间接费费、风险险费、辅辅助施工工机械费费、公司司管理费费和利润润等的摊摊销成本本。索赔赔中不应应重复取取费。②停工损损失中，，不应以以日工费费计算。。不计算算在此期期间的奖奖金、福福利等报报酬。停停驶的机机械补偿偿，应按按机械折折旧费或或设备租租赁费计计算，不不包括运运转操作作费用。。八、如何何实现成成本动态态控制1、设计质质量控制制2、招标比比价3、变更签证4、竣工决算审计计1、设计质量控制制1）设立专业设计计管理部门，进进行设计管理和和设计优化工作作项目规划设计的的优劣决定项目目的成败,项目扩初设计的的优劣则直接影影响项目的成本本。有资料分析析，设计费一般般只占建设工程程全寿命费用的的1%以下，但正是这这小于1%的费用，对工程程造价的影响度度却占到75%。长期以来开发发企业普遍对建建设项目设计阶阶段重视不够，，没有专门的设设计部，开发商商对设计方案的的技术经济性根根本就没有一个个控制、审查和和优化程序，经经常出现设计过过于保守、各专专业不配套、图图纸不校对等现现象，结果到施施工阶段，施工工现场的洽商、、变更、返工现现象屡见不鲜；；其实开发商早在在选择设计单位位时，就应该建建立起一套甲方方和设计院就设设计方案的沟通通优化程序，除除了设计院内部部的优化程序，，设计院与开发发商的沟通优化化程序也应该同同时运行。比如如该设计方案选选取的计算模型型是否合理，地地基承载力取值值是否过于保守守，单桩极限承承载力是否依据据试桩检测报告告的数据，最小小配筋率是否经经过验算，基础础形式（如桩长长及数量）、底底板厚度、钢筋筋含量等是否可可以再优化、机机电系统的功能能配置,系统设置，设备备选型等是否经经过价值功能的的论证？所有这这些都影响到设设计方案的经济济性。2、招标比价1、工程招标应采采取公开招标或或邀请招标，选选择有实力的承承包商；要求提提供投标保证金金和履约保证金金；要考察施工工企业的建设业业绩和技术装备备等，优先考虑虑近期建设业绩绩与我们拟建工工程相同的施工工企业，特别要要求承担此项目目的项目经理未未出任其他项目目的项目经理；；考察施工队伍伍的资信情况，，资金不足的企企业可能将工程程款进行设备的的投入，负债经经营的企业可能能将工程款充抵抵企业债务，这这些都将造成工工程款难以到位位，制约工程进进展，影响投资资效益；考察施施工企业是否具具有足够的技术术实力，它不仅仅使施工企业自自身的生产、经经营实现高效、、优质、低耗，，也使施工企业业能有实力在工工程造价上给建建设单位合理的的优惠。2、工程造价及相相关费用应尽量量包死，尤其是是地下工程如基基础工程，排除除地下障碍，抽抽水，机械进出出场费、塔吊安安拆等费用在招招标阶段就确定定下来，以免日日后结算时纠缠缠不清。虽然这这些费用具有不不确定性，一次次性包死可能会会有风险，但甲甲乙双方都应承承担一定的风险险。应尽量自行行编制标底，工工程标底要保证证质量，把工程程标底控制在合合理造价的下限限。应反复审查查造价水平的合合理性，是否在在投资控制的范范围内。3、中标后合同条款款的签订应严谨谨、细致，工期期应合理，尽量量减少甲乙双方方责任不清日后后扯皮的现象。。建立建设工程程施工合同的审审阅会签制度。。有关的责任人人要熟悉建设工工程施工合同条条款，了解建筑筑行业的一般惯惯例和有关规范范，各尽其责。。对直接影响工工程造价的有关关条款，如合同同价款调整的条条件和方式、材材料市场价格的的取定方法等，，都要有详细的的约定。对投标标包干的工程由由承包方采购材材料和设备要列列出规格、品牌牌、厂家和品质质要求清单。要要明确政策性调调整是否包含在在包干范围内。。3、变更签证中期控制的关键键：1）合理控制工程程变更2）确保签证质量量1）合理控制工程程变更工程变更：施工工技术方案的变变更；材料和设设备的品牌、性性能、规格、参参数的变更；工工程数量和项目目的变更；功能能定位和建筑规规划的变更。为了保证投资的的有效性、功能能的合理性和技技术的可行性，，应建立工程变变更管理制度，，明确工程、设设计、预算等有有关部门、有关关人员的职权、、分工，对工程程变更的合理性性、必要性、可可行性作出符合合现场实际情况况的判断。如果果由于变更导致致投资增加超过过某一额度时,要由投资人批准准才能实施。2）确保签证质量量为了确保签证的的质量，首先应应明确给予工程程签证的条件：：由于设计图纸纸变更而现场已已完成部分或全全部施工内容，，由此造成的全全部返工或部分分返工；由于设设计图纸遗漏或或未作准确交代代和描述而造成成的增加工程量量；合同内未包包括、而根据现现场实际情况必必须增加的工程程量；为了加快快工程进度而采采取的特殊施工工措施；按照甲甲方要求发生的的不包含在合同同范围内的增加加工程量。对于于已包含在合同同内、或按照甲甲乙双方约定的的结算方式中已已包含的项目，，不予签证。其次,要强调办理工程程签证的及时性性。一道工序施施工完，时间久久了一些细节容容易忘记，如果果第二道工序又又将其覆盖，客客观的数据资料料就难以甚至无无法证实。对签签证一般要求自自发生之日起20天内办妥。其次次，对签证的描描述要求客观、、准确，要求隐隐蔽签证要以图图纸为依据，标标明被隐蔽部位位、项目和工艺艺、质量完成情情况，如果被隐隐蔽部位的工程程量在图纸上不不确定，还要求求标明几何尺寸寸，并附上简图图。施工图以外外的现场签证，，必须写明时间间、地点、事由由、几何尺寸或或原始数据，不不能笼统地签注注工程量和工程程造价。签证发发生后应根据合合同规定及时处处理，审核应严严格执行国家定定额及有关规定定，经办人员不不得随意变通。。要加强预见性性，尽量减少签签证发生。4、竣工决算审计计办理竣工决算时时除了依据政策策规定、合同、、竣工图纸，现现场签证和设计计变更进行审核核计算以外，还还要坚持竣工资资料和现场勘查查相结合的原则则进行决算审核核，对竣工图上上标识的尺寸，，材料设备型号号品牌要进行核核对抽查，以确确保竣工资料的的真实性、合理理性。签证、变变更手续要齐全全，要有监理、、工程、设计等等部门的签字认认可，手续不全全的不予结算。。根据规定套用定定额，根据实际际施工工艺对定定额进行必要的的换算，尤其在在钢结构工程和和精装修工程中中，如：B2－415全隐框铝合金玻玻璃幕墙子目中中，有镀膜玻璃璃，铝合金型材材等材料。根据据设计或实际施施工情况，可能能是其他玻璃或或其他型号的型型材，型材壁厚厚也不一定与定定额设定的一样样，铝合金含量量也有较大不同同，这些都可以以据实调整，硅硅酮结构胶、耐耐候胶也可以根根据设计施工断断面的不同进行行调整，这些都都会影响幕墙造造价。为了保证投资的的有效性、功能能的合理性和技技术的可行性，，应建立工程变变更管理制度，，明确工程、设设计、预算等有有关部门、有关关人员的职权、、分工，对工程程变更的合理性性、必要性、可可行性作出符合合现场实际情况况的判断。如果果由于变更导致致投资增加超过过某一额度时,要由投资人批批准才能实施。。以上谈到的都属属于事后控制，，在决算审计中中更重要的是事事中控制。预算算人员在施工过过程中，要坚持持到现场了解情情况，了解施工工单位落实施工工组织设计及施施工措施情况，，了解材料使用用情况，了解变变更签证情况，，了解工程进展展动态，并且及及时取样，及时时搜集相关的文文字材料，掌握握证据。对重要要材料进行市场场询价，掌握价价格动态；只有有这样才能提高高工程计价的准准确性，合理性性。从以上几个方面面的分析可以看看出，投资的动动态控制实际上上是一种主动控控制，要求充分分发挥从高层管管理人员到基层层工作人员的主主观能动性，并并要求具有较全全面的业务能力力和强烈的责任任感。只有这样样，才能在日益益激烈的房地产产开发市场中更更加稳健的占据据一席之地。成本动态控制案案例（一）房地产公司动态态成本控制作业业指引1.流程概况流程目的及及时发现现项目实际成本本与成本目标的的偏离并预警，，最终使项目结结算成本在成本本目标的范围内内。

流程范围围适适用于控制不可可预见的事项和和管理不善引起起成本变化的情情况。主导部门：投控控中心流程参与部门：：开发中心、财财务中心、总工工办、材料中心心、项目部部门流程中相相关职责集团领导1.审批重大设计变变更。2.按权限审批工程程签证。监委会1.审批各项项目《项目动态态成本月报》和和《项目成本细细项超支预警表表》。2.审核重大大设计变更，审审批一般设计变变更。3.按权限审审批工程签证。。投资控制中心1.编制项目《成本动态控制表表》、《项目动态成本月月报》和《项目成本细项超超支预警表》。2.配合设计变更及及工程签证实施施前的成本估算算工作。3.建立项目动态成成本管理台账。。4.建立动态成本预预警机制，根据据每月成本分析析结果及时发出出成本预警。开发中心：组织织项目设计变更更实施，建立设设计变更台账。。财务中心：针对对成本超支项目目，进行预算审审批。总工办：若工工程签证引起工工期变化，应及及时调整项目进进度计划。材料中心：监控控市场材料设备备价格信息波动动，及时调整采采购计划。项目部：按权权限审批工程签签证，并组织工工程签证实施，，建立工程签证证台账。2.工作程序2.1影响成本的变化化因素2.1.1不可预见的事项项范围：1)发生工程事故或或其他经营活动动中的事故；2)发生法律诉讼；；3)因经济合同的对对方不履行合同同或与我方在履履行合同中有纠纠纷；4)因政府或其他单单位突然以行政政手段（如制定定法规、政策））调整收费、税税率、利率标准准；5)发生原先未预见见的情况而增加加了经济合同的的补充协议、对对外承担新的责责任；6)出现了未计划的的对外捐赠；7)目标成本预测时时不准确；8)发生设计变更；；9)市场材料设备价价格波动；10)其他经营过程出出现的意外情况况。2.1.2管理不善的范围围：1)作业现场管理松松懈，导致物料料被盗或被抢；；2)计算不精发生多多余采购物资；；3)为无效劳动支付付了劳动报酬；；4)工作质量低劣引引起的返工开支支；5)使用过程中的浪浪费；6)非必需的计划外外开支；7)未能以市场最合合理的价格购物物或价与质不匹匹配；8)工期拖延造成的的费用增加；9)其他管理不严的的情况。2.2动态成本控制方方法2.2.1由于某些成本细细项是在一个项项目周期内逐年年逐月渐渐开支支掉的，到真正正突破该细项成成本目标时，都都已到了项目的的后期。若在项项目后期出现许许多细项突破而而预警时，其实实成本早已发生生失控，为此我我们将动态成本本定义为

动态态成本=合同价已支付部部分+变更洽商部分+预计将要发生部部分2.2.2只要某个成本细细项即将发生超超支或很大可能能超支（即虽然然已支付部分在在合同价以内，，但加上预计发发生部分已超合合同价）就必须须预警，而不是是成本科目超支支再预警。除非非集团领导书面面明确授权成本本责任部门可在在某个成本科目目细项内挪项使使用，投控中心心可不发出预警警。2.3设计阶段2.3.1当《初步设计任务书书》与方案设计有变变化或者在初步步设计过程中有有重大变更，开开发中心应及时时与投控中心沟沟通，估算变更更对项目成本的的影响，报集团团领导审批后，，调整成本目标标。2.3.2当《施工图设计任务务书》与初步设计有变变化或者在施工工图设计过程中中有重大变更，，开发中心应及及时与投控中心心沟通，估算变变更对项目成本本的影响，报集集团领导审批后后，调整成本目目标。2.4施工阶段2.4.1每月5日前，，由投投控中中心对对合同同的结结算成成本目目标进进行预预测，，并填填写《项目动动态成成本月月报》，对成成本目目标进进行分分析，，提出出相关关解决决建议议，报报监委委会审审批。。若出出现成成本细细项超超支情情况，，所有有成本本预警警均填填写《项目成成本细细项超超支预预警表表》，并按按表中中程序序进行行审批批。情情况紧紧急时时（如如工程程事故故处理理）可可先口口头预预警，，但必必须在在三日日内补补办书书面审审批文文件。。2.4.2投控中中心每每年1月10日和7月10日前，，与各各部门门核对对各自自负责责的成成本统统计情情况，，编制制各项项目成成本分分析报报告，，对超超成本本目标标的子子目，，进行行分析析和预预警，，并提提出应应对措措施，，报监监委会会审核核、集集团领领导审审批。。2.5预警处处理2.5.1不同意意使用用不可可预见见费调调整目目标成成本，，要求求采取取有效效降低低成本本措施施解决决。如如：与与要价价更低低的合合作方方签订订经济济合同同或要要求项项目再再作努努力，，降低低政府府收费费，以以确保保不超超支。。2.5.2对已经经超支支的或或通过过努力力也无无法避避免的的即将将超支支，需需要使使用不不可预预见费费调整整目标标成本本，集集团领领导审审批后后执行行。2.5.3当成本本不可可预见见费已已经用用完，，或将将不可可预见见费预预留他他用，，不能能在成成本不不可预预见费费内调调整时时，即即意味味着项项目总总成本本将被被突破破，此此时应应写出出总成成本调调整的的专题题报告告，监监委会会审议议通过过、集集团领领导批批准后后执行行。3.支支持性性文件件--3.1.《《项目目成本本管理理流程程》4.相相关记记录--待完善善成本动动态控控制案案例（（二））某开发发商在在某商商贸广广场项项目C地块的的基础础设计计中，，对某某建筑筑设计计院的的设计计方案案进行行优化化论证证，原原基础础底板板厚度度为500MM，下沉沉式地地下广广场抗抗拔管管桩的的数量量为288根，后后经优优化，，底板板厚度度减少少150MM，管桩桩数量量减少少20%，虽然然拖延延了几几天开开工时时间，，却极极大地地节约约了成成本。。动态成成本控控制在在机电电设计计阶段段对造造价的的影响响更加加明显显。如如：冷冷却塔塔选用用闭式式还是是开式式，空空调机机组选选用多多大冷冷量，，水泵泵需要要高转转速还还是低低转速速，是是否需需要青青铜叶叶轮等等等。。某开开发商商在某某商贸贸广场场B区空调调总供供冷量量为26400KW，总供供热量量8800KW，空调调系统统总负负荷相相当大大。在在制冷冷制热热相同同的情情况下下，选选用电电制冷冷或燃燃气制制冷机机组会会有不不同的的投资资，全全年的的运行行管理理费用用也有有较大大差别别。由由于用用电负负荷总总量已已定，，若增增加容容量，，变电电站投投资巨巨大，，而天天然气气市政政管网网由工工地附附近经经过，，经过过各种种技术术经济济方案案的比比较，，选择择两台台500万大卡卡（约约5820KW）溴化化锂吸吸收式式冷温温水机机，三三台1200万大卡卡（每每台约约4218KW）离心心制冷冷机，，一台台400万大卡卡（约约1392KW）螺杆杆制冷冷机的的方案案，既既充分分利用用了现现有资资源，，又节节约了了成本本。九、竣竣工结结算阶阶段成成本控控制重重点1、核对对合同同条款款：按按合同同规定定的结结算方方法、、计价价定额额、取取费标标准、、主材材价格格和优优惠条条款进进行审审核；；2、检查查隐蔽蔽验收收记录录：施施工记记录是是否完完整、、真实实，验验收手手续是是否齐齐备，，时效效性；；3、落实实设计计变更更、洽洽商签签证；；4、按图图核实实工程程数量量：依依据竣竣工图图、设设计变变更单单和现现场签签证等等进行行核算算，多多级审审核审审批，，按统统一规规定的的计算算规则则计算算工程程量;5、计价价和计计量分分开，，相互互制约约。6、执行行定额额单价价：应应按合合同或或招标标约定定的计计价定定额与与计价价原则则执行行；7、防止止计算算错误误十、总总公司司、项项目公公司成成本管管理体体系1、目标标成本本管理理体系系—事前2、动态态成本本管理理体系系—事中3、成本本后评评估体体系—事后4、责任任成本本体系系—责任与与激励励机制制成本构构成项目开开发成成本:1、土地地成本本2、前期期费用用3、工程程成本本4、营销销成本本5、管理理成本本6、财务务成本本从成本本的属属性来来看，，土地地成本本、管管理费费及财财务成成本在在项目目初期期即可可大部部分确确定，，其波波动幅幅度微微小，，可控控性相相对较较小；；前期期费用用、工工程成成本、、营销销成本本则会会因为为项目目本身身情况况、涉涉及复复杂因因素众众多等等而出出现前前后测测差异异较大大的情情况，，如采采取有有效措措施，，则可可压缩缩性（（可控控性））较强强。因因此，，工程程成本本、营营销成成本是是我们们在项项目开开发过过程中中进行行成本本控制制的重重点。。尤以以工程程成本本为重重。1、目标标成本本管理理体系系—事前所谓目目标成成本是是指在在不同同阶段段根据据现有有信息息，包包括原原有价价格指指标和和目前前的价价格信信息所所制订订的项项目开开发成成本计计划，，目标标成本本是项项目在在开发发过程程中成成本控控制的的依据据之一一，也也是编编制成成本责责任考考核指指标的的基础础文件件。目标成成本的的编制制一般般有两两种方方式：：总公公司编编制，，下发发执行行；项项目公公司编编制报报总公公司批批准执执行。。在实际际操作作中，，目标标成本本按开开发进进度始始终处处于动动态调调整之之中。。原则则上，，每一一阶段段目标标成本本的制制订都都是在在上一一阶段段目标标成本本的指指导下下进行行的，，既本本阶段段的目目标成成本不不得超超过上上一阶阶段的的成本本指标标。初初步设设计或或扩大大初步步设计计阶段段的概概算指指标不不得超超过可可研阶阶段的的投资资估算算，施施工图图阶段段的预预算不不得超超过上上一阶阶段的的概算算，最最终的的各单单位（（分部部）、、各专专业工工程的的发包包合同同价总总额不不得超超过施施工图图预算算指标标。从流程上讲，建立立目标成本应根据据项目的设计特点点、选材用料标准准、财务利润要求求和类似楼盘的成成本经验，测算项项目的单方建筑安安装成本。然后根根据项目特点和施施工分包划项（重重点考虑施工管理理和合同管理的需需要），明确各分分包（专业、专项项）工程承包范围围及其相互搭接关关系，将单方建筑筑安装成本分解到到各分包（专业、、专项）工程上，，测算各分包（专专业、专项）工程程的单位成本，检检讨是否与选材用用料标准吻合，如如不吻合，调整有有关要求或标准，，重复上述步骤。。这个过程关键是目目标成本的市场化化，由于市场是经经常发生变化的，，因此在制订目标标成本时除了要参参照历史数据外，，很重要一点是要要随时了解市场，，同时成本的测算算一定要与项目的的定位档次相匹配配。由于在规划设计阶阶段已经决定了绝绝大部分的项目成成本，因此应把此此阶段应该作为成成本管理的重点。。2、动态成本管理体体系由于市场千变万化化和开发过程中不不可预见因素，必必须对整个成本进进行动态管理。而而要进行有效的动动态管理，必须建建立详细的和可操操作的动态成本信信息系统以及保持持动态的监控。首先必须在各部门门建立起动态成本本台帐，确保各部部门发生的成本能能及时反映出来，，这是动态成本管管理的基础。其次要确保所有的的变更能够得到及及时的管理，包括括设计变更、签证证管理和顾客的变变更，因此必须建建立起完善的设计计变更流程和签证证管理流程，变更更与签证前的审核核是动态成本控制制的基本手段，变变更与签证流程的的严格执行是基本本的保障还必须在各阶段对对动态成本进行分分析和总结，必要要时及时调整目标标成本管理体系，，真实反映成本控控制现状。3、项目后评估体系系提高成本预测的准准确性是成本管理理的难点之一，可可以通过后评估来来改进，同时可以以提高成本管理的的有效性。在项目目工程竣工并在结结算完成后要进行行项目的后评估，，主要从以下几方方面评价：比较项目结算成本本与可行性研究时时的预测成本差异异（评价投资估算算、项目成本预测测的准确、合理性性）对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价价成本管理工作的的有效性）分析各期《项目动态成本分析析报告》（评价项目成本管管理的科学合理性性）分析工程承包范围围变化，工程量变变化等确认设计变变更、现场签证等等对成本的影响考察项目交付使用用一定时期内，主主要工程材料的使使用效果和耐用程程度（评价材料成成本的合理性）4、责任成本管理体体系目标成本制订以后后一定要将成本逐逐项分解到部门，，并建立控制的标标准。在制订目标时，要要按细项列出清单单并划分责任部门门，通常建造成本本按发生程序划分分责任部门，建造造成本以外按成本本项目划分责任范范围。对多个部门门承担责任的可以以按权重进行分解解。成本管理体系案例例—中海地产一、房地产项目开开发成本控制的总总体思路1、建立成本控制目目标中海地产在各个项项目的开始阶段，，即建立成本控制制目标，并将目标标分解，制订出各各项成本的具体控控制指标，责任落落实到部门；2、公司成立成本控控制小组组长由公司总经理理担任，定期（每每半年）对各个项项目的发展成本进进行全面分析、评评估、检讨，对成成本异常变动情况况及时预警并提出出解决措施；3、设计是成本控制制的关键加强对设计部门人人员的成本意识普普及；在保证设计计质量的前提下推推行成本限额设计计，控制设计对成成本的影响；4、招标是控制成本本的最佳途径严格规范工程分判判程度，及早进行行招标准备；设计计、合约、项目相相互配合；规范材材料样板、工料规规范，减少合约履履行纠纷和风险，，降低工程成本；；5、加强设计管理理完善设计变更、现现场签证程序、完完善变更前的成本本评审制度，明确确各相关人员的签签字权限；6、开源节流严格控制管理费用用开支。二、房地产项目开开发成本控制的具具体办法及经验1、土地成本管理土地成本（约占项项目总成本的30-35%左右），主要指土土地获得阶段形成成的种类费用支出出，包括地价、土土地动拆迁补偿费费、各类补偿费、、土地契税等。在在房地产整个开发发过程中，土地一一旦到手，其成本本即基本确定，直直至项目开发完成成，该成本一般也也不会有较大变化化。因此控制土地地成本的关键在于于拿地时的成本分分析