房地产与物业管理培训含案例详解三

物业管理

第一章物业管理概述

第一节物业管理与房地产

一、房地产与房地产业从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段：第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1997年）1992年房改全面启动，公有住房出售，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998至2000年）1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路；1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，成为购房的中坚力量。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2001年以来）2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。几个居住面积数据在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米英国38平方米法国37平方米日本31平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到20平方米。2005年8月5日，建设部公布的城镇居民概况统计公报显示，按户籍人口统计，2004年底，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米。估计我国到2010年就可达到人均30平方米。住房建设自然需求的计算（2000—2010年）

提高居住水平的影响。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我国城镇人口3.89亿，就需增加住房38.9亿方米。城市化发展的影响。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45%。我国的城市化水平刚过30%。如果2010年我国城市化水平达到40%，全国城镇比2000年增加人口1.2亿人，按每人住房30平方米（且按这些人现居住面积达人均20平方米）计算，需要增加12亿平方米。自然折旧的影响。全国城镇现有住房80亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5%，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，只按每年折旧1亿平方米，即10年折旧10亿平方米计算。以上三项合计，10年需建房为60亿平方米，才能满足房地产市场需求。地产泡沫和银行超常规贷款近几年自上而下都在谈房地产泡沫和银行超常规贷款问题。为解决银行超常规贷款问题，2003年8月24日，中国人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%。2004年4月11日，央行决定从2004年4月25日起再提高存款准备金率0.5个百分点，即由现行的7％提高到7.5％。

地产泡沫产生的原因一种畸形的“需求”“负翁”、“负婆”现象温州炒房大军的南征北战2004年3月15日时代商报报道，温州人在沈阳买一套房子可拖进银行2/3按揭。从目前房地产市场运作模式看，温州购房团在投入了大量资本炒作时，同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘，加上所到之处跟进的本地投机资本，整个炒作市场的投机资本数量，就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。如果传闻中的“10万温州人拿着1000个亿在炒楼”大体符合事实原貌，那么这1000亿不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部分风险，所以如果不及时控制，它最终将演变为一个巨大的金融黑洞！境外对我国房房地产过热的的注意早在2002年12月，美国摩根根士丹利就在在一份研究报报告中提醒，，中国有可能能爆发新一轮轮房地产泡沫沫危机。2003年3月5日，《华盛顿邮报》进一步载文指指出，中国房房地产泡沫及及其破裂，将将可能引发中中国银行体系系危机。文章章分析认为，，银行是中国国资本的主要要来源。房地地产泡沫一旦旦破裂，就意意味着银行将将增加新的坏坏账。截至2003年10月，在国内银银行未偿还的的1.6万亿美元的贷贷款中，约有有1/10陷在房地产领领域，其中600亿美元是向开开发商提供的的贷款，另有有900多亿美元是住住房抵押贷款款。2003年7月13日，香港《南华早报》刊登了一篇题题为《制造一个经济济定时炸弹》的文章，以此此来形容中国国目前有3万多家房地产产公司疯狂“炒地皮”的现实。房价虚高的主主因地价上升过快快。近些年来土地地价格飞涨，，这既和土地地成本上升有有关，又和现现行的某些政政策有关。为为了避免过去去暗箱操作带带来的种种弊弊端，我国目目前实行土地地公开招标拍拍卖。但随这这种做法产生生的问题值得得反思。在竞竞拍中，地价价被炒得很高高，一亩地甚甚至能卖到几几百、上千万万元。各地出现了一一批投资购房房者，哄抬房房价。这些投资购房房者买了房子子不是为了自自用，而是通通过出租或者者二次出卖来来赚取利润。。这种“炒房”行为的直接结结果，就是把把地区的房价价被人为地抬抬高了。2002年上半年，我我国个人住房房贷款余额已已超过6630亿元。中国人民银行行2005年8月15日发布的《2004中国房地产金金融报告》指出，到2004年末，我国的的房地产贷款款已达2.6万亿元，占到到全部人民币币贷款的约15％，我国居民民个人住房按按揭贷款占ＧＧＤＰ的比例例为11.7％。在《2004中国房地产金金融报告》中，中国人民民银行警告说说，去年以来来持续至今的的房地产热已已经为中国楼楼市带来很大大的金融风险险，这些风险险主要包括：：房屋贬值开发商资金链链断裂“假按揭”难难以收回出让土地的收收入被挪作他他用2005年5月11日国务院办公公厅转发了建建设部等七部部门联合出台台的《关于做好稳定定住房价格工工作意见的通通知》。上海房价能否否软着陆【焦点访谈】：稳定房价合合民心（一）房地产产的涵义房地产是房产与地产产的合称，是房屋与土土地在经济方方面的商品体体现。房屋与与土地反映物物质的属性和和形态，而房房产与地产则则体现商品形形式的价格。。在生活资料方面，房产与与地产属于财产范畴；在生产经营资料料方面，房产与与地产属于资产范畴。房屋和土地不不可移动，因因此一般称之之为不动产。不动产的广义义概念还包括其他不不能移动的物物体，如水坝坝、地下工程程、港口等其其它建筑。（二）城市房房屋按用途分，城市用房一一般可以分为为六大类：：1.住宅。在现代城市中中，住宅一般般要占城市房房屋总量的一一半左右。2.生产用房。是指物质生产产部门作为基基本生产要素素使用的房屋屋。3.营业用房。是指第三产业业所使用的房房屋。4.文教用房5.行政用房6.其他专用房（三）城市土土地1.生活居住用地地2.工业用地3.公共建筑用地地4.公共绿地5.风景游览区用用地6.道路广场用地地7.市政公用设施施用地8.交通运输用地地9.特殊用地10.其他用地（四）房地产产业l.房地产业的概概念一般是把产品用途相同同、服务内容相同同和服务对象相同同的企业，作为为同一行业。房地产业是指从事房地地产开发、经经营、管理和和服务的产业业，具体包括土土地的开发经经营、房屋的的开发建设、、买卖、租赁赁、信托、物物业管理和以以房地产为依依托所进行的的多种经营管管理等项工作作。2.房地产业的运运行机制（1）生产环节。。生产环节是指指进行土地开发、房房屋建设等，从而获得得房地产劳动动产品的过程程。这一环节节的前提条件是获获得可供开发发的土地。2004年8月31日以后，国内内土地市场将将不得再采用用协议方式出出让经营性土土地使用权，，国有土地使使用权必须以以公开招标、、拍卖、挂牌牌的方式出让让。（2）流通环节。。流通环节是指指房地产作为为商品进入市市场，进行交易，以实现其使使用价值和价价值的过程。。房地产市场场活动主要有有房地产的买卖卖、租赁和抵抵押三种形式。【CCTV《《中国财经报道道》：买房陷阱知知多少】（3）消费环节。。在这个环节，，房屋的售后管管理与服务工工作显得更加迫切切和重要。二、物业管管理的产生和和发展（一）物业管管理的起源传统意义上的的“物业管理理”起源于19世纪60年代的英国，由于工业革革命的发展使使得大量农村村人口涌入工工业城市，导导致了诸如房房屋破损严重重、居住环境境日趋恶化等等“社会问题题”。当时有有一位名叫奥奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女土迫不得得已为其名下下出租的物业业制定了一套套规范租户行行为的管理办办法，出乎意意料地收到了了良好效果，，招致当地人人士纷纷效仿仿，这可以说说是最早的““物业管理”。真正现代意义义上的物业管管理起源形成成于19世纪末20世纪初的美国国。当时美国高层层大厦的建造造蓬勃兴起，，于是一种适适应这种客观观要求的专业业性物业管理理机构便应运运而生，标志志着现代物业业管理的诞生生。现代物业管理理诞生的另一一个标志是物物业管理行业业组织的成立立。1908年，成立了世世界上第一个个物业管理组组织——芝加哥建筑物物管理人员组组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推动下，美国国第一个全国国性的业主组组织——“建筑物业主组组织”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立立。在这两两个组织的的基础上，，最后又成成立了“建建筑物业主主与管理人人员协会””（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。（二）我国国物业管理理问题的提提出我国自解放放以来，过过多强调了了房地产的的社会福利性性而忽视了它它的商品属性。长期实行行福利制低租租金分配住住房的政策。80年代初全国国直管公房房失修失养养率达到50％以上。城市住房房每m2使用面积年年租金仅1.56元，除去管管理费0.68元，18％的税金0.28元外，修理理费只剩0.60元，仅为正正常维修保保养需要的的1／6，房屋淘汰汰量逐年增增加。1980年淘汰800万m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311万m2，比1980年增加64％；危房达达3000万m2。在房地产综综合开发过过程中，由由于普遍存存在着“重建设、轻轻管理”的倾向。。物业管理是我国房地地产业借鉴鉴国外的先先进经验，，学习和引引进的一种种行之有效效的房屋管管理方法，，也是我国房地地产业发展展到一定程程度的必然然产物。（三）物业管理在在我国的产产生和发展展1981年3月深圳市物业业管理公司司成立。广州于1981年开始在新新建的东湖新村试点实行新新型住宅区区管理方法法。1984年末，广州州房地产经经济研究会会到东湖新新村进行考考察，写出出论文《城市住宅管管理要向多多层次的综综合服务与与经营管理理型发展》。这篇论文文在提交中中国城市住住宅研究会会1984年年会进行行交流时受受到肯定。。1985年底深圳市房管管局成立后后，肯定了了物业管理理公司专业业化、社会会化、企业业化的管理理经验，在在全市推广广。1986年后，广州市政政府、市建建委和房管管部门把住住宅区管理理提到议事事日程。1994年3月，建设部颁颁布《城市新建住住宅小区管管理办法》，强调新建建小区必须须推行物业业管理。到1995年我国物业管管理的竞争争市场也开开始形成。。2000年10月15日，中国物业业管理协会会在北京成成立。到2002年底，上海、广广东、山东东、辽宁等等省市的物物业管理的的覆盖面已已达50％左右，深深圳市物业业管理的覆覆盖面已超超过95％。全国物物业管理企企业已有2万多家，从从业人员超超过200万，全国实实行物业管管理的覆盖盖面已占物物业总量的的30％。2003年9月1日起《物业管理条条例》正式施行。目前，物业管理新新体制不仅在新旧旧住宅区全全面推广，，而且已被工业区区、学校、、医院、商商店、办公公楼宇等各各类物业采采用。（四）发展展物业管理理的意义1.有利于城市市房地产业业运行体系系的确立与与完善。2.延长物业的的使用寿命命，充分发发挥物业的的使用价值值。3.增强开发商商在房地产产市场中的的竞争力，，使物业易易于出租或或出售。4.改善了人民民群众的居居住条件，，提高了人人民群众的的居住质量量。5.维护了社区区的安定团团结。6.有利于扩大大就业和实实施再就业业工程。7.刺激了城镇镇居民服务务消费支出出的增长。。8.推动了社区区精神文明明建设。三、我国物物业管理的的现状与发发展趋势（一）我国国物业管理理现状（1）发展不平平衡（2）认识不清清（3）法制建设设滞后，物物业管理法法律关系各各主体间的的权利义务务关系不清清（4)建设与管理理职责不清清（5）尚未形成成规范的市市场机制，，物业管理理企业经营营活动不规规范（6)国有大中型型企业、事事业单位物物业管理推推进缓慢（7）物业管理理行业人员员素质偏低低，人才缺缺少（8）建管相脱脱节（9）管理水平平低（二）物业业管理的发发展趋势1.物业管理企企业化企业化就要要强调规模模经济。所谓规模经经济就是要要求企业在在生产规模模上要达到到经济规模模，此时产产品的单位位成本最低低。企业化应强强调“一业业为主，多多种经营””。可以将经营营范围扩大大到与物业业有关的业业务，如房房屋咨询、、中介、代代理房屋买买卖、估价价，建筑装装饰等项目目；也可向向餐饮、商商业、健身身等方面发发展。2.专业服务社社会化一是专业化化，是前提条条件。社会会生产服务务的内容专专业化，服服务水平才才会有很大大的提高。。二是社会化化。专业化的的生产服务务又要求社社会上其他他专业服务务与它相配配套，这样样才有充足足的市场。。大陆的物业业管理是从从香港借鉴鉴而来的。。在香港从事事私人楼宇宇、商业大大厦和公共共屋村管理理的管理机机构人员组组成都较少少，管理机机构将保安安、清洁、、维修等工工作都以合合同形式发发包给专业业公司、承承包商去做做。3.物业管理现现代化。主要体现现在：（1）管理观念现现代化①信息观念念②系统观念念③经营观念念（2）管理组织网网络化（3）管理标准规规范化（4）管理方式程程序化第二节物物业管理理的概念和和内容一、物业（一）物业业的涵义房地产：realestate或realproperty。“realestate”一词具体是是指土地及及附着在土土地上的人人工构筑物物和房屋；；“realproperty”一词具体是是指realestate及其附带的的各种权益益，包括所所有权在内内的、以及及与此相关关的保有权权、享用权权、管理权权、处分权权等。物业的涵义义应该是指指realProperty。物业概念是是：物业是指已已建成并投投入使用的的各类房屋屋及其与之之相配套的的设备、设设施和场地地。一个完整的的物业包括括四个部分分：（1）建筑物。包括房屋屋建筑、构构筑物（如如桥梁、水水塔等）、、道路、码码头等。（2）设备。指配套的的专用机械械、电气等等设备。如如电梯、空空调、备用用电源等。。（3）设施。指配套的的公用管、、线、路。。如上下水水管、消防防、强电（（供变电等等）、弱电电（通讯、、信号网络络等）、路路灯，以及及室外公建建设施（如如幼儿园、、医院）等等。（4）场地。指待建或露天天堆放货物之地地，包括建筑地地块、庭院、停停车场等。完整地把握物业业的概念，需注注意两点:第一，物业的主主体是建筑物，辅助部分是配配套的设备、设设施与场地等。。如果没有建筑筑物，而是单独独的设备、设施施或是单独的场场地（如空地）），就不能称其其为物业。第二，物业管理理中的物业（适适用于住宅小区区）主要是物业业的共同部分：：共同部位、共用用设施设备、物物业规划红线内内的市政设施和和附属建筑及附附属配套服务设设施。业主自用物业建建筑物部分和自自用设备通常不不是物业管理的的范畴。（二）物业与房房地产、不动产产的区别（1）适用范围不同同物业一般多指一一个单项的“物物业”单位；房地产是指一个个国家、地区或或一个城市所拥拥有的房地产。。（2）称谓的领域不不同不动产是民法通通常使用的词汇汇；房地产是在经济济法和行政法及及商事实务中经经常使用的词汇汇；物业则是指房地地产领域中单元元性的房地产概概念的别称。（3）概念外延不同同房地产概念的外外延包括房地产产的投资、开发发、建设、销售售、售后管理等等整个过程。物业有时可用来来指示某项具体体的房地产，然然而，它仅仅是是指房地产的交交易、售后服务务这一使用阶段段或区域。（三）物业的分分类居住物业。包括住宅小区区、单体住宅楼楼、公寓、别墅墅、度假村等；；商业物业。包括综合楼、、写字楼、商业业中心、酒店、、宾馆、康乐中中心等；工业物业。包括工业厂房房、仓库等；其他用途物业。如车站、码头头、医院、学校校等。（四）物业的特特性1.位置固定性、地地区性建筑物由于定着着在土地上，形形成了其不可移移动性和地区性性。2.形式上的多样性性每种物业都是单单件产品，在类类别、品种、规规格、结构、式式样上都有区别别于它宗物业的的地方，没有两两宗物业是完全全相同的。3.使用上的长期性性其一是构成物业业基础的土地具具有不可毁灭性性；其二是地上建筑筑物使用期限可可达几十年乃至至上百年。土地地使用权出让最最高年限按下列列用途确定：居居住用地70年；工业用地50年；教育、科技技、文化、卫生生体育用地50年；商业、旅游游、娱乐用地40年；综合或者其其他用地50年。4.开发建设周期性长、投资资量大物业开发建设周周期比一般的商商品生产周期要要长得多，同时时需要大量的投投资。5.易受政策限制物业受法令和政政府政策的影响响较重要的有两两项：一是警察察权（PolicePower）的行使。二是行行政征用权，政政府为满足社会会公共利益的需需要，可以对任任何物业实行强强制征收。6.受相关因素影响响大物业的价格往往往受其周围其他他建筑的影响。。7.保值性与增值性性房地产的价格一一般也会不断上上涨，有着保值值和增值的作用用。（五）物业的产产权1.产权的概念产权就是财产权权利，是指对财财产的各种权利利的总称，包括括占有权、使用用权、出租权、、转让权、用尽尽权、消费权及及其他与财产有有关的权利。因因此，也可以说说产权是一种权权利束。合理有效清晰的的产权，可以使使人们各尽其能能、各守其责、、各得其利。2.物业的产权类型型（1）私有产权是指关于资源利利用和所有的权权利。私有产权权的关键在于对对财产所有权利利的行使的决策策完全是私人做做出的。（2）社团产权是指某个人对一一种资源行使某某权力时，并不不排斥他人对该该资源行使同样样的权利，或者者说，这种产权权是共同享有的的。如城市景观观和市政公用设设施便属于社团团产权。对于社社团产权来讲，，每个人对如何何行使权利的决决定是无需事先先与他人协商的的。（3）集体产权一种产权如果是是集体的，则关关于如何行使对对资源的各种权权利的决定就必必须由集体做出出，由集体的决决策机构以民主主程序对权利的的行使作出规定定和约束。（4）建筑物区分所所有权把多人共同拥有有同一建筑物的的情况界定为建建筑物区分所有有权。建筑物区分所有有，是将一幢房房屋特别是楼房房，按其本身结结构区分为各个个独立单元，每每一单元均构成成一个相对独立立的所有权客体体，由此在一幢幢房屋上形成两两个以上的所有有权。建筑物区分所有有权具体是指多多个区分所有权权人共同拥有一一栋建筑物时，，各区分所有权权人对建筑物专专有部分所享有有的专有所有权权与对建筑物共共用部分所享有有的持分权，以以及因共同关系系所生的成员权权之总称。二、物业管理的的概念这样理解物业管管理，对不对？？张某在和一些朋朋友聊天时谈到到物业管理，他他说：“物业管管理就是房产管管理，只不过房房产管理和物业业管理所处的体体制不一样，名名称换了一下，，其根本区别就就是收不收费的的问题。”他的的朋友也说：““物业管理就是是在原来的房产产管理上增加点点内容，比如扫扫扫地、浇浇花花、看看门而已已。”这些看法法对吗？广义的物业管理理是由物业的涵义义引申出来的，，它泛指一切为为了物业的正常常使用、经营而而对物业本身及及其业主和用户户所进行的管理理和提供的服务务。今天我们使用的的物业管理概念念主要是狭义的的物业管理。狭义的物业管理理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由专门的机机构和人员，依依据合同和契约约，对物业及其其附属设施、周周围环境等实施施统一的、专业业化的、综合性性的经营管理，，并向人们提供供综合性的有偿偿服务。物业管管理的的要点点：是一种种经营营性的的管理理方式式是对物物业开开发、、租赁赁、销销售和和售后后服务务等活活动进进行全全过程程的管管理是一种种专业业化、、综合合性的的管理理是按合合同或或契约约进行行法制制化规规范化化管理理具有服服务性性三、物物业管管理与与传统统房屋屋管理理的区区别项目及比较内容

现代物业管理

传统房屋管理

物业权属

多元产权（私有、公有）

单一产权（国有、公有）

管理单位物业管理公司

政府、单位房管部门

管理单位性质

企业

事业或企业性事业单位

管理手段

经济和法律手段

行政手段

管理行为

企业经营服务行为

非企业行为

管理性质

有偿服务

无偿、低偿服务

管理观念

为业主、住户服务

管住住户

管理费用

自筹、管理费、服务费等

低租金和大量补贴

管理形式

社会化、专业化统一管理

多头分散管理管理内容

全方位多层次的管理服务管房和养房

管理关系

代表业主，业主主导型

国家或单位主导型

管理模式

市场经济管理模式

计划经济管理模式

【讨论】后勤服服务集集团的的服务务是不不是就就是物物业管管理？？近几年年，国国家推推行后后勤管管理社社会化化，不不少高高等学学校纷纷纷建建立自自己的的后勤勤服务务集团团，为为学校校师生生服务务。请请问，，后勤勤服务务集团团的服服务是是不是是就是是物业业管理理？后勤服服务与与物业业管理理的不不同项目后勤服务

物业管理

单位性质学校等单位下属的企业单位

一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等

主要是保安、房屋及设备维修等

费用收取通常比社会上的服务费低

通常是市场化的收费

业务来源主要是系统或单位内部需求

主要到社会上去寻找

服务对象主要是面向单位的员工

社会各单位、各物业

服务内容针对性强，相对单一、层次雷同

针对性较弱，内容多样、层次不一四、物物业管管理的的性质质、类类型和和原则则（一））物业业管理理的性性质【问题】房地产产业属属于第第几产产业？？物业业管理理呢？？三次产产业分分类的的理论论第一产产业就是指指那些些直接接依赖赖于自自然资资源的的开发发和利利用，，并且且只能能在自自然资资源所所在地地进行行生产产过程程的行行业。。如农农业、、畜牧牧业、、渔业业、林林业和和采矿矿业。。即作作为广广义的的农业业；第二产产业是对第第一产产业初初级产产品进进行再再加工工过程程的行行业，，是第第二层层次上上的生生产活活动，，如制制造业业、建建筑业业等，，人们们称之之为广广义的的工业业；第三产产业是以第第一、、第二二产业业产品品为物物质条条件，，生产产非实实物形形态产产品的的行业业，如如商业业、旅旅游业业、交交通、、金融融、保保险、、邮电电、教教育、、文艺艺、房房地产产业等等。第第三产产业意意味着着提供供服务务的产产业，，在很很多场场合又又称之之为服服务产产业。。房地产产业是是区别别于建建筑业业的一一个独独立行行业建筑业业：第二产产业；；房地产产业：：第三产产业。。在联合合国制制定的的《国际标标准行行业分分类》中，把把经济济行业业分为为十大大类，，其中中建筑筑业为为第五五类，，房地地产业业和经经营服服务业业为第第八类类。2002年国家家统计计局颁颁布的的《国民经经济行行业分分类》(GB/T4754-2002)，把我国国经济济行业业分为为：门门类20个，大大类95个，中中类396个，小小类913个，其其中建筑业业被列列为第第E门类，，房地地产为为第K门类。总之，，国际际国内内都把把建筑筑业和和房地地产业业作为为两个个独立立的产产业部部门来来对待待。行业分分类与与代码码物业管管理的的性质质物业管管理属属于第第三产产业，，是一一种服服务性性行业业。其宗旨旨就是是服务务，寓寓管理理、经经营于于服务务之中中；其管理理对象象是物物业，，服务务对象象是物物业产产权人人和物物业使使用人人；其经营营方针针是““保本本微利利、服服务社社会””，不不以牟牟取高高额利利润为为目的的。明确物物业管管理的的性质质的意意义为制定定物业业管理理的政政策和和法规规提供供理论论依据据物业管管理的的政策策法规规是物物业管管理的的宏观观环境境，其其科学学性如如何是是物业业管理理发展展的关关键。。有利于于物业业管理理的健健康发发展物业管管理应应沿着着其性性质所所标志志的方方向发发展，，否则则将会会遇到到难以以克服服的障障碍。。指出了了物业业管理理的宗宗旨物业管管理的的宗旨旨就是是服务务，通通过服服务实实现社社会效效益、、经济济效益益和环环境效效益的的统一一。偏偏离服服务这这个宗宗旨，，就会会使物物业管管理与与社会会和公公众的的利益益相背背，最最终削削弱物物业管管理的的生命命力。。（二））物业业管理理的类类型委托服服务型型物业业管理理房地产产开发发商将将开发发建成成的物物业出出售给给用户户，一一次性性收回回投资资并获获取利利润，，然后后委托托物业业管理理企业业对物物业进进行管管理，，完善善其售售后服服务。。租赁经经营型型物业业管理理房地产产开发发商建建成房房屋后后并不不出售售，而而是交交由属属下的的物业业管理理公司司进行行经营营管理理，通通过租租金收收回投投资，，获得得利润润。（三））物业业管理理的主主要原原则1.物业所所有权权与经经营权权相分分离的的原则则业主是是物业业的主主人，，享有有物业业所有有权。。物业业管理理企业业在接接受业业主或或者业业主委委员会会委托托后，，就成成为物物业的的具体体管理理者。。业主主与物物业管管理企企业是是委托托与被被委托托的关关系，，而这这种关关系正正体现现了物物业所所有权权与经经营权权的相相分离离。2.公平竞竞争的的原则则“国家家提倡倡业主主通过过公开开、公公平、、公正正的市市场竞竞争机机制选选择物物业管管理企企业””（见见《物业管管理条条例》第三条条）。。1994年1月，深深圳市市成功功地组组织了了一次次莲花花北区区新建建小区区物业业管理理招标标，此此事开开创了了我国国物业业管理理引入入竞争争机制制的先先河。。3.统一管管理的的原则则物业管管理区区域内内的房房屋建建筑维维护、、修缮缮、环环境保保护、、绿化化美化化、治治安保保卫、、车辆辆道路路、设设备修修理等等，应应当统统一由由一个个物业业管理理企业业负责责。4.专业和和高效效的原原则物业管管理企企业应应当根根据需需要，，通过过签订订合同同的办办法，，将一一些专专业性性更强强的项项目分分包给给各有有关专专业公公司，，如房房屋修修缮公公司、、清洁洁公司司、绿绿化公公司、、保安安公司司、市市政公公司等等等。。北京青青年报报：物业管管理能能否打打破黑黑箱——美林香香槟小小镇首首用招招投标标方式式选拔拔专业业公司司5.经济合合理的的原则则物业服服务费费用的的收费费标准准要公公开，，价格格要合合理，，提供供的服服务要要让业业主和和物业业使用用人满满意，，并感感到质质价相相符。。6.依法管管理的的原则则业主委委员会会和物物业管管理企企业的的人员员，应应掌握握和熟熟悉有有关物物业管管理方方面的的法律律、法法规和和政策策规定定，正正确地地解决决和处处理物物业管管理中中出现现的各各种问问题。。7.以业养养业及及基金金专用用原则则应根据据“以以业养养业””的原原则培培养物物业管管理公公司的的造血血功能能，在在经费费上做做到““维持持平衡衡，略略有结结余””。五、物物业业管理理的内内容（一））物业业管理理的基基本内内容1.对物业业及其其配套套设施施的维维护和和保养养。2.做好日日常维维修工工作，，确保保物业业的正正常运运行，，为业业主和和租户户提供供基本本的使使用保保证。。3.加强保保安和和消防防管理理，向向业主主和租租户提提供生生活和和办公公的安安全保保障。。4.搞好物物业及及周围围环境境的清清洁。。5.做好绿绿化草草地和和花木木的养养护工工作，，努力力营造造一个个优美美宜人人的环环境。。6.加强车车辆管管理，，防止止车辆辆丢失失、损损坏或或酿成成事故故。7.搞好维维修基基金的的核收收与管管理，，为用用户的的长远远利益益作早早期的的筹划划。8.及时办办理物物业及及附属属设备备的财财产保保险，，避免免由于于自然然灾害害给业业主造造成巨巨大的的财产产损失失。9.做好管理费用的的核收和使用管管理，保证物业业管理工作的健健康顺利进行。。10.搞好多种配套服服务经营，为业业主和租户提供供尽可能全面的的服务。11.搞好社区管理，，创造健康文明明的社区文化，，为建立友好融融洽的新型人际际关系而尽心尽尽力。12.建立物业档案，，随时掌握产权权变动情况，维维护物业的完整整和统一管理。。（二）物业管理理中的服务内容容常规性的公共服服务是指物业管理中中公共性的管理理和服务工作，，是物业管理企企业面向所有业业主、物业使用用人提供的最基基本的管理和服服务。比如清洁洁卫生服务；治治安保卫服务；；维护居住区环环境服务等等。。针对性的专项服服务是指物业管理企企业面向广大业业主、物业使用用人，为满足其其中部分住户、、群体和单位的的一定需要而提提供的各项服务务工作。委托性的特约服服务是指物业管理企企业为了满足业业主、物业使用用人的个别需求求受其委托而提提供的服务。通通常是指在物业业服务合同中未未约定、物业管管理企业在专项项服务中也未设设立，而业主、、物业使用人又又提出该方面需需求的服务项目目。（三）物业管理理中的经营内容容经营是物业管理公司司以管理区域内内的条件为基础础、以住户为对对象所进行的经经济活动。基本的经营项目目主要包括下列列四个方面：1.住宅的租赁经营营；办公楼宇的的租赁经营；酒酒店、商场及工工业楼宇的租赁赁经营；停车场场地、货仓场地地的租赁经营等等。2.房屋及附属设施施维修及改建工工程施工；室内内装修设计及工工程施工；设备备安装；经营建建材等。3.经营商场、餐饮饮、旅游、游泳泳池、电影院等等各种生活文化化娱乐设施等。。4.不动产投资咨询询、中介、拆迁迁、住房置换等等。（四）物业管理理中的社会管理理内容物业管理公司要要和各级政府、、政法、公安、、医疗等部门加加强联系，随时时传达新的政策策和法令，协助助开展工作。比比如：当某种传染病开开始流行时，物物业管理公司就就应当迅速和医医疗单位取得联联系，通知并组组织住户及时采采取预防措施，，类似还有诸如如预防接种，普普及医疗教育等等等；此外像全民选举举、人口普查等等，都可以由物物业管理公司来来组织实施；由于物业管理公公司有详细的业业主档案，且对对于所管物业居居住、工作的人人员比较熟悉，，对于侦察犯罪罪也会有所帮助助。（五）不同用途途的物业的管理理要点1.写字楼管理：期期望甚高写字楼需有高标标准高质量的管管理服务，这类类楼宇都有比较较现代化的设备备，如自动控制制的高档电梯与与升降梯、由电电脑控制的楼宇宇自动化系统、、中央空调设备备、通风设备、、保安监控设备备等等。这些设设备需有具备专专门知识与技术术的人员来操作作与养护。人们对这类楼宇宇，特别是出入入口、大堂、洗洗手间、公共通通道的清洁卫生生要求很高。为为保持楼宇的外外貌美观，楼宇宇的外墙也需要要定期清扫。2.住宅管理：最受受关切供水、供电、供供气、供暖等的的状况如何是人人们最关切的问问题。住宅管理的目的的是为住户提供供舒适的生活环环境，因此房屋屋及设施的维修修养护、保安、、清洁、绿化、、康乐及多种服服务项目的管理理就显得较为重重要。3.公共商业楼宇管管理：形象第一一良好的物业管理理可以创造商场场的美好形象，，从而吸引顾客客，这是公共商商业楼宇管理的的最大要求。要要做到这一点就就必须注意这样样几个方面：在适当的地方设设置明显的方向向指示牌；商店的招牌应妥妥善管理；设施设备应加强强养护，减少停停机率；空气调节必须适适宜；消防通道必须保保持畅通无阻；；所有固定装置、、设备和装饰品品，均须达到高高度安全标准；；管理好停车场，，方便顾客的交交通往来；积极组织宣传和和促销活动，吸吸引顾客前来商商场购物。4.旅游宾馆管理：：优质服务服务质量是宾馆馆的生命，也是是衡量其管理水水平的主要标志志。旅游宾馆的优质质服务所涉及的的范围非常广泛泛：（1）从客人需求看看：宾馆是以提提供客房、餐饮饮、商品、康乐乐活动和综合服服务项目来满足足客人需求，因因而优质服务必必然涉及各部门门、各环节、各各岗位。而且宾宾馆各部门、各各工作环节的优优质服务是互相相联系的，它们们共同形成宾馆馆的整体服务质质量。（2）从服务质量的的内容看：包括括设施设备质量量、产品质量和和劳务质量三个个方面。5.工业厂房管理：：难度较大工业厂房是较难难管理的一种物物业，因为其使使用的特殊性而而导致矛盾多，，使得管理难度度大。比如：厂房储存易燃货货物易造成火警警危险；笨重的机器和存存量过多的货物物，使重量超出出楼面结构的负负荷；机器开动时产生生震荡，使建筑筑损耗严重；由于使用功能的的特点，工业厂厂房难于保持清清洁。在工业厂房管理理中，主要是确确保水电等的供供应不受影响，，以保证生产顺顺利进行；货物运输必须流流畅，这就使工工厂货物装卸区区的设立和管理理成为工业厂房房管理非常重要要的一环。六、物业管理的的基本环节（一）物业管理理的前期介入所谓前期介入，，是指物业管理理公司在接管物物业以前各个阶阶段（项目可研研阶段、规划方方案设计阶段、、施工阶段等））就参与决策。。制定出物业管管理方案，并从从管理的角度为为开发商提出楼楼宇设计、施工工监管、设备选选用、功能规划划、房屋租赁、、工程交接等方方面的建设性意意见。这种前期介入并并不意味着物业业管理的具体工工作的介入，而而往往是指物业业管理人员向设设计部门提供物物业设计方案的的咨询意见。（二）物业管理理部门的成立物业在竣工交付付使用前就应该该落实管理单位位。如果准备选选聘专业物业管管理公司，可以以向社会上招标标，通过竞争选选聘优秀的物业业管理公司；如如果开发商准备备自己管，就应应成立属下的物物业管理部门。。物业管理公司机机构一般有两种种形式：一是实体性的物物业管理公司，，内部分为两个个层次：即管理理层和作业层。。二是纯由管理人人员组成的物业业管理公司，而而无作业层。这这类公司不带工工人队伍，而是是通过合同形式式与社会上各类类专业服务企业业形成松散型的的联合，以合同同的方式将物业业管理内容发包包给相关的服务务企业。（三）物业管理理人员的选拔和和培训根据物业管理专专业化和现代化化的要求，物业业管理所涉及的的各岗位工种人人员应达到一定定的水平并对其其上岗资格进行行确认。人员选择一般需需要两种类型：：管理类型和工工程技术类型。。培训时间应选在在开展管理工作作前3～6个月为佳；培训内容应根据据设置的岗位要要求考虑；培训目的以能胜胜任所担负工作作为基本点，应应注意的是有些些工种如电梯维维修工、锅炉工工、配电工等应应取得政府主管管机关的资质认认定方可上岗。。（四）规章制度度的制定必要的规章制度度是物业管理顺顺利运行的保证证。制定完整的物业业管理规章制度度，一方面有助助于建立对物业业管理实施的监监督机制，有利利于正确发挥物物业管理企业为为业主和租户服服务的行业职能能。另一方面能能够阐明物业权权利主体的权责责内容，有利于于约束和规范物物业权利主体的的行为规范。例如物业管理公公司的职