房地产金融基本知识

第二章房地产金融基本知识引言：货币、信用、金融房地产金融中的资金流及资本来源影响房地产金融市场的社会经济因素利率、贴现率和现值资产收益率信贷、担保贷款和抵押贷款引言：货币、信用、金融什么是货币什么是信用什么是金融一、什么是货币？

所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5项基本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4个层次：M0=现金M1=M0+企业、单位支票存款+基本建设存款M2=M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款M3=M2+商业票据+短期融资债券其中M1是通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量二、什么是信用？

信用是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权益——若干时间后归还借款的承诺——给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双向运动。事实上，信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或实现。“信用”图式贷款人借款人资金（现金或支票）权益三、什么是金融？

金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品）越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。第一节

房地产金融中的

资金流及资本来源房地产金融中的资本流资金来源中国房地产开发资金来源及其运作一、房地产金融中的资本流

随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。（如图2—1）

在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：A.

资本的使用者：开发商、房屋预购者B.

资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府C.

服务中介组织：银行、经纪、信托公司房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者服务机构资本使用者权益资金权益资金二、资金来源

资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司三、我国房地地产开发资金金来源及其运运作目前，我国金金融业管制比比较严格，筹筹资、融资都都有相应的法法规规管，但但渠道在不断断变化和扩大大。房地产开开发资金的来来源和运作的的基本模式可可以图2—2来作简单描述述。房地产开发资资金的来源和和运作的基本本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府府与居民第二节影响房地产金金融市场的社社会经济因因素资金的融通是房地产开发发与交易最基基本的金融保保证，房地产金融活活动对房地产市场场的活跃起着着至关重要的的作用，影响房地产产金融的社会会经济因素必必然影响房地地产本身。一、通货膨胀胀的变化在市场经济条条件下，所谓谓通货膨胀是指社会整体体物价水平持持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整整体物价水平平持续下降的过程。社会整体物物价水平的变变化必然会影影响到房地产产价格的变化化，但一般而而言，房地产的价格水平平与社会整体物价价水平的运行周期期可能是不同步的的，二者的关系非常常复杂。描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格（一般为指数指标标）外，还有房屋空置率——空置房屋占房屋总总量的比重。我国还有“房地产景气指数””。二、银行利率的变变化利率是现代经济体系中中进行宏观调控最最主要的控制变量量，利率变化对房地产产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有有利于房地产发展展；银行利率上升升，不利于房地产产发展。三、所得税法的变变化在成熟的市场体系系中，税法和税率的变化化对经济的影响是十十分明显的。在市市场经济国家，房地产投资是最重重要的减税手段和避税工工具，税法税率的变化必必然对其产生突出出影响。一般而言，在房地地产交易方面减税税，降低了交易成成本，有利于活跃跃市场交易，有利利于投资，有利于于房地产发展；加加税则加重了交易易成本，不利于市市场交易的增加，，不利于投资，不不利于房地产发展展。四、货币汇率的变变化汇率就是一国货币对别别国货币的汇兑比比率。汇率变化的运行机机制非常复杂，汇汇率的变动对实体体经济的影响也非非常复杂。一般而言，汇率对房地产的影影响主要体现为在在一个较长的稳定定变动趋势中，汇汇率上升产生资本本流出，使国内的的房地产价格下降降；汇率下降产生生资本流入，使本本国房地产价格上上升。之所以会形成这这样的规律，最主主要的原因在于房地产是不动动产，其流动性较较差，变现比较困困难，当资金流向发生生变化时，价格的的变化幅度会很大大，造成的后果也也令人难于接受，，甚至“崩盘”。五、日用品价格的的变化日用品价格的变化化对房地产价格的的变化影响相对较较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时时，日用品价格变化化对房地产的影响响才会显现出来。。六、房地产证券和和其他投资工具回回报率的变化当房地产成为投资资工具时，其回报率与其他各种投资工工具回报率之间的的比较是影响房地地产价格的重要因因素。流动性较差的特点，使得得房地产投资的回回报率应该比其他他投资工具更有吸吸引力时，才会被被更多的投资者选选择。七、金融政策国家的金融政策是宏观调控的重要要政策措施，必然然对房地产发展形形成重大影响，而而房地产市场融资量量巨大的特性，更更进一步强化了金金融政策的影响效效应，使得房地产产对金融政策的变变动特别敏感。如银根的松紧、利率率降升、货币供应应的增减、贷款审审查的宽严等，都对房地产的的发展形成巨大影影响，甚至有时会会使房地产也成为为所谓的“政策市”。随着金融市场场化的不断发展，，国家对金融的管管制逐渐放松，直直接的政策影响也也会逐步下降，但但其间接作用（特别是是心理影响）仍然是重要的、、不可忽视的。八、社会福利制度度社会福利制度对房地产的影响是是：福利条件越好好，个人买房越不不踊跃，人均拥有有自主房屋的比率率越低；福利条件件越差，个人买房房就越踊跃，在同同等社会经济发展展水平条件下人均均拥有的自主房屋屋比率越高。我国福利制度的改改革，正是最近10多年我国房地产业业迅猛发展的重要要原因之一。第三节利率、贴现率和现现值金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易，，资金使用的价格如何，是人们最关关心的问题之一。。利息对借款人来说就是是资金占用的成本，而对放款人来讲讲就是借出资金获得的补补偿即收益；利率就是资金占用的单单位成本即价格。利息或利率与占占用资金的时间长长短关系非常密切切。一、利率1.名义利率和现值名义利率：名义利率也就是是票面利率，即借贷双方在订立合合同时共同约定的的利率。从借出资金一方方而言，利率反映映了资金的时间价价值，实际上利率就是到到期收益率。例如：甲向乙借款100万，约定一年为期期，到期一次性还还本金100万并付利息10万，则在这个合同同中的名义利率就就是：利率i=利息/本金=10%/年贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时时间之后的价值（（购买力）与现在在的价值（购买力力）是不同的，二者的比值就是贴现率。现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在在的价值量就是其其现值，即时间为零时的价值值量。2.利率集所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底底包含了哪些利率率，从放款人的角度度来说，也就是资资金收益到底由哪哪些部分组成；而而从借款人的角度度，则是其借款成成本到底包含哪些些。所以，利率集事实上就是是资金使用的成本本来源。一般来讲包括：：⑴无风险短期实际际利率

⑵通涨溢溢价

⑶期限溢价价

⑷差价3.实际利率⑴定义实际利率是名义利率经实际际或预测的货币购购买力变化校正后后的利率，是借款人所付利利息率减去通货膨膨胀后的利息水平平，即贷款人所取取得的利息（或利利润）减去通货膨膨胀后的利息率水水平。⑵物价指数校正90年代前期，我国的保值定期储蓄的保值利率就是经通通货膨胀校正之后后的利率，即所谓的保值率就是通涨溢溢价。在个别的借贷合同同中如何确定双方方都认同的校正水水平，通常需要较较多的谈判，达成成协议也需要双方方较多的理性判断断。4.利率的期限结构贷款期限不同，利利率水平当然就不不同，这种因期限差异造成的的利率差异，可以以叫做期限结构溢价。期限结构的成因有以下解释释：⑴期限越长，贷款人人失去的其他投资资机会可能越多，，为了弥补未来更更高收益投资机会的损失，贷款人会提高长长期贷款利率；⑵借款人为了保证自自己在较长期限内内稳定地使用资金金，愿意付出较高高的成本；⑶期限越长，贷款人人承担的风险和心心理压力越大，要要求更高的利率水水平是一种适当的的补偿；⑷期限越长，借款人人越有机会在放款款人不愿意的时候候还款，从而对放放款人不利，这种种损失需要借款人人作出适当的补偿偿——期权溢价。5.利率和可贷资金商品的市场价格是由商品品的供给和需求共共同决定的，金融市场上资金的的供给与需求相互互作用就决定了借借贷交易的价格——利率。因此，在平衡的金金融市场中，一定的利率水平与与一定的资金供给给和资金需求紧密密联系。可以通过图2—3来解释。利率与可贷资金数数量关系利率可贷资金数量0I2I1F1F2D资金需求曲线S2S1资金供给曲线6.利率同风险溢价本论题是利率风险的概率解释，涉及到较多的数数学知识，实践上上对金融产品的设设计意义较重大，，此处从略。二、未来值未来值就是存款经过一段段时间后的价值，，包括本金和利息。利息计算通常有两两种方法：单利和复利。1.单利的计算单利是指仅计算本金的生息息或时间价值。例如：某笔贷款本金为为100万，期限为2年，年利率为10%,以单利计息，到期期一次还本付息，，则其计算如下：：本金=100万，利息=100*10%*2=20万，到期借款人应还本付息共120万。2.复利的计算复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利利息都作为下一期期的本金的组成来来计算下一个生息息周期的利息。例如：某笔贷款本金为为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付付息，则其计算如如下：本金=100万，第一年的利息为100*10%=10万，第二年的利息为（100+10）*10%=11万，到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息121万。3.不同计息周期的复复利计算一般地，某笔贷款款的年利率是i，本金是PV0，计息周期为每年年计息一次，则其其各年的未来值的的计算公式为：FVn=PV0（1+i）n在现实生活中，贷贷款的计息周期经常可以有不同的的安排，如年、半年、季度、、月、日（即连续续计息）等，其未来值的的计算也有不同的的公式。⑴粗算模型（简化计计算）若贷款的年利率为i，一年按m个周期计算复利，则n年后其未来值为：：FVmn=PV0（1+i/m）mn表2—3是不同复利计算周周期下，同样数量量的贷款未来值比比较。不同复利周期同样样数量（100元）的贷款未来值值比较计算方法未来值及其比较1年10年未来值比一年复利多%未来值比一年复利多%一年复利半年复利月复利连续复利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算模型（复杂计计算）粗算模型简单地把年利率分解成为为更小复利周期利利率，影响了同样一笔笔贷款在不同复利利计算周期下的等效性，在借款期限较长长的情况下严重影影响借款人利益。。因此，实际上在在安排还贷计划时时，人们一般采用用精算型式来计算。其最基本本的思想是利率等效性——同样的贷款不会因因复利计算周期的的不同而影响其未未来值。这样，在计算时就就要先算出不同复复利周期的等效利率，公式为：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360这里，i为年利率，isa为半年利率，iq为季度利率，imo为月利率，id为连续（日）利率率，这些利率相互之之间都是等效利率率。三、未来收益的贴贴现未来值是资金未来价值的的计算，同样地，，我们也可以计算算未来某个时候的收收益的贴现，也就就是将未来的收益益价值转变为现在在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。1.一年未来收益的贴贴现一年期的未来收益益的贴现公式为：PV0=FV1/(1+i)这里i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。事实上是现值的一一年未来值的逆运算。2.多年未来收益的贴贴现如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现值的计算就是：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年份都有不同同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，则这些收益的总的贴贴现值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。3.通过未来收益的贴现值值与投资初值的比较判断房地产产的投资价值未来收益的贴现计计算为我们对房地地产投资的决策提提供了便利的分析析工具，通过比较较在一定的贴现水平平基础上未来收益益的贴现值与初始始投资的大小，我们就能进行简简单的价值判断，，从而得到某项投投资是否合理的结结论。各期未来收益贴现现值总和与初始投投资的差，称为净现值。若净现值为正，就就是未来收益的贴贴现大于初始投资资额，这项投资是是可行的；若净现现值为负数，则可可以断定该项投资资无利可图，是不不可行的；若净现现值为零，说明该该项投资在不考虑虑风险因素时，还还是基本可行的。。例子在计算未来收益的的贴现时，我们有有个计算参数——贴现率，不同的贴现率对对计算结果影响很很大，因此，参数数的选取在很大程程度上决定了我们们的判断。例如：有所房子第第一年有1万元收益，第二年年有2万元收益，第三年年有2万元收益，第四年年有2万元收益，第四年年还可以按12万元卖出，而现在在需要10万元买这所房子。。问现在买下房子子合不合算？在什什么样的贴现率下下才合算？这个问题实际上就就是比较在什么样的贴现水水平上，未来收益益的净现值是正数。计算过程是这样样的：因为现值计算公式式涉及到指数运算，求得贴现率的运运算相对较复杂，，我们不妨先假设设几个贴现率水平平来计算，如5%,10%,15%，20%，则计算结果如下下：（表2—4）表2-4不同贴现率水平下下的贴现值比较年份收益贴现因子1/（1+i）n贴现值（万元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876总计16.011713.626411.702110.1317净现值6.01173.62641.70210.1317结论计算结果表明，在在贴现率为20%水平，该项投资仍仍然是合理的。由由此可见，可行的贴现水平事事实上就是可行的的内部收益率。第四节资资产收益益率资产收益率是任何经济实体进进行经营过程中必必须十分注重的财财务指标之一，而而以房地产经营为为最。考虑到某项项资产中经营者自自身所占权益比重重的差异，在会计计报表中，资产收益率有不同同的概念和计算方方法。一、资产收益率资产收益率是指该项资产所有净营营业收益总额与该该项资产价值总额额的比值，说明整个资产的的收益水平。其计算公式为：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益-经营费用）/资产购买价格二、权益收益率权益收益率是股东所占权益对应应的收益水平，在房地产中是专指指按揭贷款借款人人所拥有的权益（（自有资金）的收收益水平，其数值为税前收收益与自有资金的的比值，即：权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入-年还款额）/自有资金这里必须注意的是：权益收益率是逐年年变化的，主要原原因不是税前收入入的变化，而是按按揭购房者在所购购房屋中占有的权权益是逐年变化的的。当他还清了贷贷款，房屋的全部部权益就属于购房房者了，这时，房房屋的权益收益率率与资产收益率就就相同了。简单结论由此可见，资产收益率的变化化主要取决于资产产（房地产）的收收益水平变化；而权益收益率的变化化既取决于资产（（房地产）的收益益水平，也取决于于资产（房地产））中按揭购房者的的权益比例——首次付款比重与已已偿还贷款比重之之和。三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的未未来收益与其终值值（即房屋的处置置价）之和的贴现现值等于现值的贴贴现率。其严格的的定义如下：若房屋未来价值的贴贴现值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N与房屋初始购买价价相等，

则称IRR为有效收益率。这里，IN为房屋第N年的收益，IN‘为房屋的终值。有效收益率是购房房者实际能取得的的收益率，所有又又称为内部收益率。

当上式的年收收益为税后收益时时，则内部收益率率就是税后内部收益率。第五节

信贷贷、担保贷款和抵抵押贷款信贷、担保贷款和抵押贷款是房地产金融最主主要的基本业务内内容，涉及的主体体包括贷款者——商业银行，即资金金的借出方；借款人——房地产开发商和购购房者，即资金的的借入方；第三方——担保人或保证人，，即借款人的关系系人，即为借款人人提供偿还贷款保保证的责任方，对对贷款负有连带责责任。一、信贷和担保贷贷款的定义与区别别1.信贷信贷就是借款人由于自自己的良好市场信信誉，在没有任何何其他承诺仅以借借款合同的约定就就获得银行一定数数量的贷款的融资资活动。是借款人人与银行之间发生生的“纯信用”关关系。2.担保贷款担保贷款是银行为了保证自自己的资金的安全全，在贷款时除借借款人的还款承诺诺之外附带更加严严格的条件的借贷贷活动。是借款人人与银行之间发生生的“泛信用”关关系。

在实践中中，担保贷款有4种基本形式：担保贷款的4种基本形式⑴保证贷款（狭义的担保贷款款）——在借款人出现违约约时，由第三人（（担保方）提供保保证和代偿的贷款款方式；⑵质押贷款——是指借款人或第三三方将等价的各种种权益凭证交给贷贷款银行作为贷款款还款的保证而产产生的借贷关系；；⑶抵押贷款——抵押贷款是指房屋屋所有人或购买人人将房屋或预售房房屋作为自己偿还还贷款或履行合同同的担保而进行的的借贷关系，是担担保贷款的特殊方方式之一。一般地，以完全权益的房屋屋作抵押的称为““抵押贷款”，以以非完全权益的房房屋作抵押的称为为“按揭贷款”（（mortgage）。⑷质押（（或抵抵押））+保证贷贷款——指质押押贷款款或抵抵押贷贷款与与保证证贷款款的结结合。。3.信贷与与抵押押贷款款的关关系信贷与与抵押押贷款款都是是借贷贷关系系，但但二者者有着着重要要的区区别：：⑴信贷贷以借借款人人的信信誉和和经济济实力力为还还款保保证，，抵押押贷款款以借借款人人的物物业价价值为为还款款保证证；⑵抵押押贷款款的安安全性性要高高于信信贷，，即信信贷不不容易易，而而抵押押贷款款较容容易；；⑶房屋屋的不不可移移动性性、价价值稳稳定性性使其其抵押押比例例可以以较高高，从从而使使房屋屋的按按揭业业务成成为普普遍的的住房房消费费的实实现手手段。。二、抵抵押贷贷款抵押贷贷款是房地地产金金融业业务中中最主主要的的内容容，牵牵涉面面广，，需注注意的的细节节多，，贷款款周期期较长长，管管理比比较复复杂。。1.抵押贷贷款的的操作作程序序抵押贷贷款的的操作作流程程，见见图2—5；抵押贷贷款合合同的的管理理流程程，见见图2—6。抵押贷贷款的的操作作流程程抵押房屋实物认定产权证书的验证售房公公司资资质审审定所有权权验证证产权证证书同实物物的核核验所有权权历史史变化化共有人人、租租赁人人调查查其他产产权调调查土地使使用证证、规划许许可证证、销售许许可证证房屋价值评估确定抵押价值填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵押物物建设设抵押物物使用用房屋产权登记按约还还款归还抵抵押房房屋产产权证证违约处处置拍卖抵抵押物物清偿偿抵押贷贷款合合同管管理流流程选择借款合同格式固定资资产类类流动资资产类类借款合同的书写审核借款申申请书书抵押合合同借款合合同审批资资料借款合合同报报审单单借款合同签章借款人人签章章担保人人签章章经办行行签章章借款人及抵押合同公证借款合同抵押合同编号分发借款合合同变变更借款合合同解解除借款合合同终终止借款合合同违违约抵押合合同借款合同保管法院裁决2.设定抵抵押的的条件件可设定定为抵抵押物物的房房地产产包括：：⑴依法法通过过出让让、转转让方方式获获得的的国有土土地使使用权权；⑵企业业、公公司、、经济济组织织或个个人所所有的的厂房房、仓仓库、、办公公楼、、商店店、宾宾馆、、自用用住宅宅等建筑物物；⑶依法法获得得的房屋期期权；⑷依法法有权权处分分的国国有土土地使使用权权、房房屋和和其他他地上定定着物物；⑸依法法承包包并经经发包包方同同意抵抵押的的荒山山、荒荒沟、、荒丘丘、荒荒滩等等地的的土地使使用权权。3.不可设设定抵抵押的的房地地产⑴权属有有争议议或不不清的的房地地产；；⑵已依依法公公告在在国家家建设设征用用拆迁迁范围围内的的房地地产；；⑶用于于教育育、医医疗、、市政政等公公共福福利事事业的的房地地产；；⑷列为为文物物保护护的古古建筑筑，有有重要要纪念念意义义的建建筑物物；⑸被依依法查查封、、扣押押或采采取其其他诉诉讼保保全措措施的的房地地产；；⑹未依依法登登记领领取权权属证证书的的房地地产；；⑺未经经中国国注册册会计计师确确认已已缴足足出资资额的的外商商投资资企业业的房房地产产；⑻行政政机构构所有有的房房地产产，政政府所所有、、代管管的房房地产产；⑼耕地地、宅宅基地地、自自留地地、自自留山山等集集体所所有的的土地地使用用权，，但法法律允允许抵抵押的的除外外；⑽划拨拨土地地使用用权。。4.设定抵抵押贷贷款时时应注注意的的事项项目前我我国房房地产产的产产权结结构复复杂，，在产产权多多元化化或产产权不不全的的房屋屋设定定抵押押时应注意意以下下问题题：⑴共有有房屋屋的抵抵押共有房房屋可可以抵抵押，，但需需经其其他共共有人人书面面同意意。⑵出租租房屋屋的抵抵押已出租租房屋屋可以以抵押押，但但需尽尽告知知义务务，租租赁合合同继继续生生效；；目前前公房房不可可抵押押。⑶房改改房的的抵押押“房改改房””可以以抵押押，但但抵押押估价价受到到较大大限制制；不不同类类型的的房改改房，，其评评估价价差异异较大大。⑷新增增添附附物问问题房地产产抵押押合同同签订订后，，土地地上新新增的的房屋屋不属属于抵抵押财财产。。在需需要拍拍卖时时添附附物可可以与与抵押押物共共同拍拍卖，，但添添附物物拍卖卖所得得抵押押权人人无权权优先先受偿偿。5.抵押期期限房屋的的抵押押期限限应与与借款款期限限一致致。抵押物物的权权益期期限不不能低低于抵抵押期期限。。6.抵押权权的物物上请请求权权贷款人人对自自己的的抵押押权有有物上请请求权权，即即当抵抵押物物受到到非法法侵害害时，，抵押押权人人可以以以权权利人人的名名义独独立请请求法法律保保护。。物上请求权包括：⑴停止侵害请请求权⑵请求恢复原原状或提供额额外担保⑶消除危险请请求权⑷排除妨碍请请求权⑸损害赔偿请请求权7.拍卖抵押房屋屋的注意事项项当抵押人违约约不按时偿还还借款时，抵抵押权人可以以依法进行处处置，包括折价、拍卖和和变卖等，其中拍卖是最常用的公公开处置方式式，是一个严严格的法律过过程。⑴拍卖应办理的的手续拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置置的方式，由由在拍卖中出出价最高者付付出相应的购购买款后得到到标的物的过过程。实践中中，抵押人、抵押押权人、法院院都可成为拍拍卖的委托方方，抵押人或抵押押权人作为委委托人时应协协商一致同意意委托受托人人拍卖该抵押押物。拍卖一定要按按法定程序公公开进行，违反法律规规定的拍卖是是违法行为，，其结果不仅仅不被承认，，可能还会导导致严重的法法律责任。⑵房屋拍卖后的的清偿顺序房屋拍卖所得得的清偿顺序是：A支付处分抵押押房屋的费用用，B扣除抵押房屋屋应承担的税税款，C偿还抵押权人人的债权本息息及抵押人应应付的违约金金，D剩余金额返还还抵押人，E若拍卖所得不不足于支付前前三项费用的的，抵押权人人可以向抵押押人追偿。⑶重复抵押时价价款的分配同一抵押物依依法可以重复抵押，在实现抵押押权时，按照登记的顺顺序来实现。因此，房地产产抵押必须进进行抵押登记，否则抵押权权人的权利就就有可能不受受保护。⑷房屋拍卖时的的优先购买权权法律规定，在在房屋被拍卖卖时，抵押权权人应书面通知下列列人员以保证证他们的优先购买权：A已出租的抵押押房屋的承租租人；B共有房屋的其其他共有人；；C与抵押房屋不不宜分割或者者有共同配套套设施的房屋屋的所有人；；D按优惠价购买买的公有住房房的原产权单单位或微利房房的原出售单单位。8.期房抵押贷款款的办理期房是尚未竣工的的预售房屋，其抵押应做做二次登记：：一是签订抵押押贷款合同时时的期楼抵押登记记；二是房屋竣工工在通过质量量检查和验收收后的房屋抵押登记记。三、质押贷款款质押也称质权。质权是债权人享有有的通过占有有债务人或第第三人移交的的质物而使其其债权优先受受偿的权利。设立质权的人人为出质人，享有质权的人人为质权人。1.质押的基本特特征⑴质权人对质押押财产享有占占有权⑵质权人对质质押物所生孳孳息享有收益益权⑶质权人有决决定拍卖或变变卖质押财产产的权利⑷质权人享有有妥善保管质质押财产的义义务2.质押与抵押的的异同⑴质押与抵押的的共同点A都属于物权的的担保方式；；B都以取得所押押财产的价值值为目的；C质权或抵押权权都因债权而而存在，与债债权不可分离离；D都以所押财产产的价值优先先受偿。⑵质押与抵押的的区别A质权人对质押押财产享有占占有权，质押押在质物转移移给债权人时时生效；抵押押不需转移抵抵押物，抵押押需要登记，，抵押自登记记之日起生效效。B质押中质物的的孳息由质权权人占有，抵抵押中抵押物物所生孳息由由抵押人收取取。C质押中，在债债务人期满未未履行其还本本付息义务的的，质权人可可以独立做出出决定依法处处置质物而优优先受偿；抵抵押中，抵押押权人享有请请求权，无权权直接处置抵抵押物。D质押中质权人人对质物有保保管的义务，，并对此承担担相关的法律律责任。3.质押的参与人人及其权利与与义务⑴质押的参与人人质押的参与人人包括：债权人，享有有债权和质权权者；债务人，对债债权人应承担担偿还债务的的义务人；出质人，对债债务人的债务务以出质物提提供担保者，，可以是债务务人自己，也也可以是第三三方。质物按其性性质可分为动动产质押和权权利质押。法法律对出质人人有严格的资资格规定。⑵出质人与质质权人的权利利和义务法律上对出质质人的权利与与义务、质权权人的权利与与义务都有