房地产开发与经营三

房地产开发与经营吴聘奇wupinqi@163.com第九章物业服务9.1物业服务概述9.2物业服务基本制度9.3物业服务的程序与内容9.4不同类型的物业服务（一）物业与物业服务的概念“物业”一词自香港传入内地英语“Estate”或“Property”指在一定范围内存在并被使用或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施，包括建筑物所占用的土地等。（一）物业与物业服务的概念物业构成要素包括：①已建成并具有使用功能的各类建筑物；②与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施；③建筑物所占用的场地、庭院、停车场；小区内道路、绿化等。（一）物业与物业服务的概念物业服务，在2007年以前称为物业管理后为突出个人物权重要性，改称物业服务

指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及

配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。（一）物业与物业服务的概念物业服务的内容：①物业服务是由业主通过选聘物业服务企业的方式

来实现，业主与物业服务企业之间是委托和被委托的关系，双方权利和义务通过经济合同的形式明确。②物业服务的依据是物业服务合同，物业服务企业通过提供有偿物业服务获取经济效益。（一）物业与物业服务的概念物业服务的内容：③物业服务的客体是物业，服务的对象是业主及物业的使用人。④物业服务的目的是充分发挥物业的使用价值和经济效益，实现物业的保值与增值，同时取得最佳的社会效益和环境效益。（一）物业与物业服务的概念物业服务的特征：①社会化物业服务的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人到社会上选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上寻找可以代管的物业。（一）物业与物业服务的概念物业服务的特征：②专业化分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，物业服务不仅涉及多种技术和设备，还涉及物业服务的软环境方面，都需要专业人才与技术。（一）物业与物物业服务的概念念物业服务的特征征：③市场化市场化是物业服服务最主要的特性。物业服务企业按按照现代企业制制度组建并运作作，向业主和使用人人提供服务；业主和使用人购购买并消费这种种服务。（二）物业服务务与房地产资源源管理房地产资产管理理的含义房地产资产管理理公司受房地产产所有人的委托托，聘请并监督管理理物业服务及设设施管理公司，，同时为房地产所所有人提供物业业投资经营服务务，实现投资人的的利益最大化化。（二）物业服服务与房地产产资源管理房地产资产管管理与物业管管理的关系资产管理所涉涉及的范围比比物业服务大大得多，资产管理公司司一般会聘请请若干物业服服务公司，并监督管理这这些物业服务务公司的工作作，双方之间是一一种聘用与被聘用用关系。（三）中国物物业服务的发发展物业服务的发发展历程现阶段存在的的主要问题：：①物业服务务不规范，没没有统一的标标准和收费；；②有些企业业忽视自身建建设，缺乏企企业化经营思思想。③物业服务务与公用设施施、事业衔接接脱节。问题1：物业服务到到底值多少钱钱？福州市《普通住宅物业业服务规范及及等级指导性收费标标准》：物业企业资质质分三个等级级物业服务等级级分为四个等等级一级资质企业业可根据收费费标准提供二二、三、四级级服务二、三级资质质企业可提供供一级收费标标准的服务建设部《物业管理企业业资质管理办办法》三个资质等级级：注册资本500万元以上；专专职管理和技技术人员不少少于30人，管理两种种类型以上物物业……注册资本300万元以上；专专职管理和技技术人员不少少于20人，管理两种种类型以上物物业……注册资本50万元以上；专专职管理和技技术人员不少少于10人，有委托的的物业管理项项目……建设部《物业管理企业业资质管理办办法》承接范围：一级资质企业业可以承接各各种物业管理理项目。二级资质企业业可承接30万平方米以下下的住宅项目目和8万平方米以下下的非住宅项项目的物业管管理业务。三级资质企业业可承接20万平方米以下下住宅项目和5万平方米以下下的非住宅项项目的物业管管理业务。福州《普通住宅物业业服务规范及及等级指导性性收费标准》一级收费：多层住宅0.66-0.88元/平米小高层带电梯梯住宅（8层及以下）1.21-1.43元/平米高层带电梯住住宅(9层及以上，不含100米及以上超高高层)1.32-1.76元/平米福州《普通住宅物业业服务规范及及等级指导性性收费标准》一级服务标准准：综合服务标准准。如公示24小时服务电话话……公共秩序维护护。如按指定定路线和时间间进行24小时巡逻房屋等公共部部位管理。如如维修率达85%以上共用设施设备备运行维修养养护。如公共照明完完好率≥95%公共区域清洁洁卫生保洁服服务。如每天天1次打涝漂浮物物公共区域绿化化日常养护服服务。如草坪坪高度不超8cm问题2：物业服务是是为谁服务的的？物业公司依附附于房地产商商营销意识不强强、竞争能力力薄弱对开发商在开开发建设期间间遗留的问题题如配套设施不不落实、房屋屋及附属设备备质量保修不到到位、不及时时等解决的困困难业主可行使权权利，选择淘淘汰物业公司司问题3：物业服务是是不是什么都都管？无偿服务、公公共性服务、、应尽职责：：如房屋共用部部位、公用设设施的保养维维修服务、公共秩序维护护服务、环境境绿化美化保保洁服务等有偿服务（1）代办性服务务：如代收水水电费等；（2）特约性服务务，如室内维维修、代送报报纸等。问题4：物业服务是是否有不同阶阶段？前期物业管理理主要是业主主委员会成立立前的物业管理，包包括业户入住住管理、设备备的安装、调试及其运行行、维保，公公共秩序维护护管理，环境管理等。。后期物业管理理主要是业主主或业主大会会招聘物业企业，并并由业主委员员会与其签订订物业服务合同后的的管理。（三）中国物物业服务的发发展物业服务的发发展趋势：①住宅物业业服务仍将以以开发商自建自管的模式为主②住宅物业业服务行业集集中度将逐步步提高③商业物业业的市场化程程度将提高，，市场竞争加加剧④商业物业业的全价值链经营业务会进进一步增加⑤物业服务务公司将向管管理集成商转转型（三）中国物物业服务的发发展物业服务的价价值链：上游：地产开开发、商业租租赁……核心环节：物物业服务下游：楼宇科科技、电梯工工程、停车场场建设……9.1物业服务概述述9.2物业服务基本本制度9.3物业服务的程程序与内容9.4不同类型的物物业服务当前制度2003年6月8日颁布的《物业管理条例例》确立了业主大会制度、业主公约制度度、物业服务招投投标制度、物业承接验收收制度、物业服务企业业资质管理制制度、物业服务专业业人员职业资资格制度和住房专项维修修资金制度等七项物业服服务的基本制制度。2007年国务院对《物业管理条例例》进行了修订，，进一步完善了了上述各项制制度。（一）业主大大会制度物业服务区域域内全体业主主组成业主大大会。业主大会代表表和维护物业业服务区域内内全体业主的合合法权益。一个物业服务务区域只能成成立一个业主主大会。业主委员会由由业主大会选选举产生，人人数为单数。。业主委员会代代表业主选聘聘物业管理企企业。但首次选聘由由房地产开发发企业进行。。（二）物业服服务企业资质质管理制度2005年建设部《物业管理企业业资质管理办办法》物业管理企业业资质等级分分为一级、二二级、三级。。从企业的资产产、人员构成成、管理物业业的类型与规模、业绩、诚诚信和内部规章制制度等方面对三个资质等级做做了规定。（三）住房专项维维修资金制度2008年《住宅专项维修资金金管理办法》商品住宅的业主、、非住宅的业主按按照所拥有物业的建筑面积交存住住宅专项维修资金金，每平方米建筑面积交存首期期住宅专项维修资资金的数额为当地住宅建筑安装装工程每平方米造造价的5%至8%。业主交存的住宅专专项维修资金属于于业主所有。（四）其他制度业主公约制度物业服务招投标制制度物业承接验收制度度物业服务专业人员员职业资格制度9.1物业服务概述9.2物业服务基本制度度9.3物业服务的程序与与内容9.4不同类型的物业服服务（一）物业服务的的策划阶段物业服务的早期介介入制定物业服务方案案制定业主临时公约约及有关制度选聘物业服务企业业（二）物业服务的的前期准备阶段物业服务企业内部部机构的设置与人员编制的拟定定物业服务人员的选选聘和培训物业服务规章制度度的制订（三）物业服务的的启动阶段物业的接管验收用户入住：首次接接触、重要环节档案资料的建立首次业主大会的召召开和业主委员会会的成立（四）物业服务的的日常运作阶段日常综合服务与管管理系统的协调：系统内部环境条件件主要是物业服务务企业与业主的相互关系以及业主主之间相互关系的的协调；系统外部环境条件件是与相关部门及及单位相互关系的协调。例如供水水、供电、居委会会、通讯、环卫、房管、城管管等有关部门。9.1物业服务概述9.2物业服务基本制度度9.3物业服务的程序与与内容9.4不同类型的物业服服务（一）居住物业服服务特点：①统一规划、综综合开发；②规模大、功能能全；③房屋结构整体体化、配套设施系系统化；④产权结构多元元化、物业种类多多样化；⑤分期开发，物物业新旧程度不同同；⑥业主文化水平平和经济能力差异异较大、管理服务务复杂化；⑦业主对物业服服务的需求标准不不一样。主要内容：①物业共用部位位的日常维护与管管理；②物业共用设备备、设施及其运行行、使用的日常维维护和管理；③环境卫生、绿绿化服务管理；④交通秩序与车车辆停放的管理服服务；⑤物业管理区域域内的治安、消防防等协助管理事项项的服务；⑥物业装饰装修修管理服务；⑦物业资料的管管理；⑧开展住宅小区区的社区文化活动动；⑨开展多种形式式的便民服务。（二）办公物业服服务特点：①物业地理位置置好，车辆指挥管管理工作量大；②物业档次高、、形象好，对物业业服务的要求高；；③机电设备设施施多，技术含量高高；④物业使用人相相对不固定，租赁赁服务是难点；⑤经营范围广，，社会关系复杂，，内部管理有隐患患；⑥业主、非业主主素质参差不齐，，费用拖欠严重；；⑦人流量大，进进出人员难以控制制，安全管理责任任大；⑧设施财产多，，人员集中，消防防安全是重点之一一。（二）办公物业服服务分级写字楼分类在我国国尚无统一的标准准，主要依照位置、自自然或质量状况和和收益能力进行分分类。国外通常将写字楼楼分为甲、乙、丙丙三个等级。甲级：优越的地理理位置、物理状况况优良……乙级：良好的地理理位置、物理状况况良好……丙级：使用年限较较长、较明显磨损损折旧……（二）办公物业服服务服务内容①营销推广②商务服务③前台服务④设施设备管理理服务⑤保安与消防管管理⑥清洁卫生服务（三）商业物业服服务分类依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范范围等①市级购物中心。②地区购物商场场。③居住区商场。。④邻里服务性商店。。⑤特色商店。（三）商业物业服服务特点：①进出人员无法法控制、成分复杂杂，安全消防工作作量大；②如采取摊位经经营、独立柜台经经营，