房地产项目开发之项目可行性

房地产开发项目可行性分析房地产可行性分析概论房地产市场分析房地产开发项目费用测算房地产开发项目财务评价房地产开发投资风险分析第一节房地产开发项目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的内容三、可行性研究的工作程序一、房地开发项目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

2、可行性研究的作用

1）为投资决策提供依据

2）作为资金筹措的依据

3）作为编制设计任务书的论据

4）作为有关部门签订协议、合同的依据

5）作为项目审批、申请建设执照的依据

二、可行性研究的内容(实际案例链接)1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和筹集成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论

项目筹划三、可行性研究的工作程序市场调查与分析优化和选择开发方案方案评价编制研究报告第二节房地产市场分析一、房地产开发投资的影响因素分析二、市场调查一、房地产开发投资的影响因素分析1、内部影响因素

2、外部影响因素分析

宏观因素：人口、经济、政策法规等

微观因素：地段位置与技术因素基础设施与公共设施邻里影响规划控制

二、市场调查市场环境调调查1、房地产市市场调查的的内容(实际案例例链接)房地产的的供需情情况调查查开发场地地调查房地产市市场供给给调查123房地产市市场需求求调查123房地产市市场竞争争情况调调查：竞竞争企业业1234、竞争产产品1234房地产价价格调查查1234562、房地产产不同营营销阶段段的调查查内容房地产项项目定位位阶段的的市场调调查：项项目地地块现状状调查项目交通通状况调调查项目周边边景观调调查商务圈和和商圈调调查区域基本本信息调调查相关项目目基本信信息调查查房地产市市场推广广阶段的的市场调调查：竞竞争项目目基本信信息调查查竞争项目目销售信信息调查查客户需求求和接触触媒体习习惯调查查房地产项项目销售售阶段的的市场调调查：市市场推推广调查查和测评评成交客户户问卷调调查销售难点点调查房地产售售后阶段段的市场场调查第三节房房地地产开发发项目费费用测算算一、房地地产开发发项目费费用测算算的作用用二、房地地产开发发项目总总投资构构成1、为筹集集开发资资金提供供依据2、作为研研究工程程造价合合理性的的手段3、作为选选择最优优设计方方案的重重要控制制条件4、作为项项目建设设实施过过程中投投资控制制的依据据一、房地地产开发发项目费费用测算算的作用用土地地费费用用二、房地地产开发发项目总总投资构构成前期工程程费建筑安装装工程费费开发企业业的经营营管理费费其他代收收费用固定资产产投资方方向调节节税土地、拆拆迁安置置、基础础设施、、公共配配套管理、销销售、财财务表格P483-6实际项目目费用清清单面积法：：P=CQ其它方法法等等第四节房房地地产开发发项目财财务评价价指标一、投资资基础知知识二、投资资回收期期三、净现现值四、内部部收益率率五、财务务评价基基本报表表一、投资资基础知知识1、资金的的时间价价值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累计500500500不同方案案的优劣劣比较单单位位：万元元通货膨胀胀承担风险险资金增值值机会成本本2、资金的的时间价价值换算算将现值转转换为将将来值：：F=P（1+I）n将将来值值转换为为现值：：P=F/（1+I）nN为计息周周期例1：某房地地产开发发商向银银行贷款款100万元，贷贷款年利利率为8%，贷款期期限为3年，到期期后一次次偿还本本息。则则到期后后应偿还还的本息息是多少少？例2：年利率率为8%，3年后500万元的一一笔收入入，在目目前来讲讲相当于于多少？？3、现金流流量分析析现金流量量：一个个项目在在某一特特定时期期内收入入或支出出的资金金数额。。现金流入入量、现现金流入入量、净净现金流流量现金流量量图：（（现现金流量量表）5000123N-1N7575757575二、投资资回收期期项目的净净收益额额用于抵抵偿全部部投资所所需要的的时间1、静态投投资回收收期：不不考虑时时间因素素影响2、动态投投资回收收期：动态投资资回收期期还需要要与基准准回收期期相比较较三、财务务净现值值1、净现值值FNPV：是指按按投资者者可接受的最最低收益益率，将项目目各期的的净现金金流量折折算到项目起始始点时的的现值之之和。2、项目的的经济可可行性：：FNPV》=03、例：某某投资项项目的现现金流量量如表（（单位：：万元）），假设设基准收收益率为为10%，试计算算该项目目的净现现金流量量和净现现值，并并判断该该项目是是否可行行。年份0123现金流入量00200600现金流出量605001000四、内部部收益率率1、内部收收益率：：是指使使项目各各期的净净现金流流量的现现值之各各等于零零时的折折现率。。2、计算过过程：试试错法3、项目经经济可行行性的判判断：内内部收益益率》=基准收益益率根据上例例数据：：求取其其内部收收益率4、内部收收益率法法与净现现值法的的主要区区别第五节房房地地产开发发投资风风险分析析一、投资资的主要要风险因因素二、风险险分析的的方法一、投资资的主要要风险因因素市场风险险经营风险利率风险政策风险其它风险作业给定一个实际的的房地产调研报报告给定一个实际房房地产项目可行行性研究报告要求整理报告的的框架结构写出出报告的目录，，分析报告的重重点内容所在。。（分组进行，，每组的案例均均不