房地产会计概述二

房地产会计概述目录一、房地产开发企业论述二、房地产会计的特点房地产企业的会计核算三、四、成本费用的核算五、房地产企业税收一、房地产开发企业论述房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。

房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房以及商业、文教、体育、医疗和办公用房等；

地产是指土地财产，是土地和地面、地下各种设施的总称，包括土地使用权、地面道路及地下供水、供电、供气、供热、排水排污、通信等线路和管网。

房屋依地而建，地面和地下各种基础设施又是为房屋主体发挥效能服务的，是房屋主体不可分割的一部分。通常把房产地产统称为房地产。房地产的特点特点房地产商品位置的固定性房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性房地产的单件性与工业企业比较，房地产有如下特点：房地产开发企业

房地产开发企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑产品的开发建设活动，但它既不同于一般的建设单位，也不同于施工企业。它所开发建设的最终产品，即建设场地和房屋等，不是以满足本单位使用为目的的，而是将其作为商品，向社会和用户实行有偿提供和出售。作为企业，它又不像施工企业那样，仅从事建筑安装生产活动，而是在国家计划指导下，从征地拆迁开始，到开发建成销售为止，从事建筑产品全过程的开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位。房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的的进行自主经营、独立核算的经济组织。指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务性企业。包括：房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等指以营利为目的，从事房地产开发和经营的，独立核算的经济组织。物业管理企业房地产中介服务企业房地产开发企业房地产企业按照经营内容和方式不同分为房地产开发企业的行业特性（一）房地产业投资的消费性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，但是房地产业投资规模的极度增长集中在生活资料方面。（二）房地产业经营的风险性房地产业的物理属性导致房地产具有风险性和投机性。风险性形成因素：外部因素，国家或地区的政治、经济形势的变化、产业政策的调整，城市建设规划的修改等；内部因素，投资决策失误、经营管理不善和融资渠道受阻等。（三）房地产业发展的周期性：国民经济发展的晴雨表房地产业发展包括繁荣、衰退、萧条和复苏四阶段，各具特点，在交易量、房屋空置率、房价、房地产投资等方面表现不同。房地产开发企业的具体经营特点1．开发经营的计划性。2．开发库存商品的商品性。3．开发经营业务的复杂性：(1)经营业务内容复杂。(2)涉及面广，经济往来对象多。4．开发建设周期长，投资数额大。5．经营风险大。三、房地产开发企业的设立程序（一）前期准备阶段的工作1、全面调查了解开发地块的详细情况2、调查了解当地房地产市场的发展状况及未来发展趋势3、当地政府对房地产开发经营支持力度、基本政策导向、税收优惠政策的执行情况4、当地房地产开发企业的经营情况5、编制项目开发可行性研究报告（二）策划设计阶段的工作1、设计注册资本数额考虑公司设立条件、企业资质等级要求、项目投资总额、企业筹资能力和纳税筹建以及注册费用的要求。2、投资性伙伴的选择企业设立环节的业务概述

与企业资质等级相当的注册资本：一级2000万元，二级1000万元，三级500万元，四级200万元。3、设计企业业组织机构及及其人员构成成满足企业资质质等级要求（（4名专职人人员、2名财财会人员、1名统计人员员）、当地下下岗就业人员员、按业务需需要设部门和和岗位。4、设计企业业治理结构：：股东会、董董事会和经理理班子之间的的制衡关系（三）具体实实施阶段的工工作1、依据将要要开发的项目目向当地一级级市建委提出出申请等2、召开全体体投资人参加加的公司设立立会议等3、验资等4、签订办公公场所租赁合合同等5、30日，，领取资质证证书等企业设立环节节的业务概述述公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产房地产开发企企业的业务流流程房地产开发工工作流程图房地产开发工工作流程图配套设施：城市基础配套设施和公共配套设施代建工程：土地开发工程、房屋建设工程、道路工程、供水、供气、供热管道工程等周转性适用房：安置动迁居民周转而使用的房屋投资性房地产：用于出租经营的各种房屋经济适用房：国家为低收入人群解决住房问题的政策性安排安置房：对被拆迁户进行安置代建房等土地交易市场土地所有权和使用权相分离三级土地买卖市场二级土地交易市场一级土地批租市场：国家住宅市场非住宅市场房屋市场的主体，以住宅档次分豪华型、舒适型、经济实用型和保障型市场商业：办公场所、商场和店铺等工业：厂房和仓库等房屋市场其他建筑物的开发房屋开发与经营土地使用权的交易业务范围包括但不限于

狭义：已经脱离了生产过程的属于地上物业的房屋；

广义：建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，包括相应的土地使用权房屋房地产开发企企业的业务范范围房地产开发经经营指房地产产开发企业所所进行的基础础设施建设、房屋及建建筑物建设，，并转让房地地产开发项目目或者销售、、出租商品房房的经营活动动。房地产业的经经济活动房地产业是从从事地产开发发、建设、经经营、管理和和服务的综合合性行业。主主要的业务范范围如下：业务范围土地开发商品房开发城市基础设施施和配套设施施的建设代建房或工程程房屋的出租和和经营房地产的管理理与服务房地产业的经经济活动土地开发范围土地平整建筑物拆除地下管线铺设设道路等基础设设施建设土地开发包括括新城区的土土地开发和旧旧城区的土地地再开发。1、新城区的土土地开发是为为城市的新建建、扩建和改改建提供新的的建设场地，，是通过征用用农村集体所所有制土地、、受让土地使使用权和城市市基本设施建建设来实现的的，包括前期期工程如道路路、上下水、、电力、煤气气、热力通信信设施的建设设，使“生地地”变为“熟熟地”。2、旧城区的土土地再开发包包括道路和基基础设施的改改造。房地产业的经经济活动房地产经营范围房地产出售房地产租赁房地产抵押我国目前房地地产经营主要要是指房地产产的出售和租租赁。房地产业的经经济活动房地产的管理理与活动范围房地产产权管管理：房地产产的取得、转转让房地产产业管管理：经营房房屋的管理房地产物业管管理：物业各各项服务产权管理是房房地产开发企企业对开发的的商品房所有有权的取得和和转让；产业业管理是房地地产开发企业业对其经营的的场地、房屋屋和基础设施施等进行的数数量、价值和和质量的管理理；物业管理理主要是对出出售和租赁后后的房地产的的各种服务，，包括房屋和和基础设施的的维修保养、、房屋的装饰饰装修、住宅宅小区的清洁洁绿化、治安安保卫等。房地产行业特特殊性房地产开发企企业区别于工工业生产型企企业两者生产产/开发过程明显显不同相对于其它企企业在可预见见的将来持续续经营，房地地产项目的预预计持续期间间往往是有限限的异同点房地产开发企业工业生产型企业过程不同生产周期通常较长而销售集中生产与销售同步进行持续经营假设基础不同开发的所有房地产均用于出售，则预期的项目期间较短，若开发商试图在若干年内持有或出租开发场地，则项目期间将会延长；在可以预见的将来，持续经营二、房地产会会计的特点房地产开发企企业会计概述述现行《企业会会计准则》没没对房地产开开发企业的会会计核算作出出具体规定。。一、房地产开发企企业会计改革革房地产开发企企业会计经历历三个历史阶阶段1983年底底以前《基本本建设简易会会计制度》；；1984-1-1至1988年《《国营建设单单位会计制度度—会计科目目和会计报表表》；1989年《国营营城市建设综综合开发企业业会计制度——会计科目和和会计报表》》；1993年《房地产产开发企业会会计制度》等等房地产企业会会计准则房地产企业会会计制度房地产行业会会计制度企业的会计目目标发生实质质变化；1999年修订订《中华人民民共和国会计计法》等2006年制制定并颁布《《企业会计准准则1号—存存货》；《房房地产开发企企业会计制度度》房地产会计的的定义房地产会计是是用来管理房房地产业经济济活动的一种种专业会计。。它和工业企企业会计、商商品流通企业业会计等用于于特定行业的的会计一样，，都是运用会会计学的基本本理论和基本本方法来研究究特定行业的的具体核算。。其特殊性在在于房地产会会计是结合房房地产业开发发经营特点，，来研究房地地产业在开发发、经营、管管理和服务活活动中所涉及及的会计理论论和方法。房地产开发企企业会计核算算特点由于其经营活活动的特殊情情况和管理要要求，房地产产开发企业与与施工企业相相比，会计核核算有如下特特殊情况：1．产成品的种种类多，核算算方法不同。。2．库存商品成成本的核算复复杂。3．经营收入及及其相关税金金的核算不同同。三、房地产开发企业会计核算算房地产开发企企业的会计对对象房地产开发企企业的会计对对象是指房地地产开发企业业会计所要核核算和监督的的内容，即房房地产开发企企业的各项经经营业务过程程中的资金运运动。会计对象按经经济特征分类类，就是会计计要素，包括括资产、负债债、所有者权权益、收入、、费用和利润润。房地产开发企企业的会计对对象（一）资产和和负债核算的的特点资产指过去的的交易、事项项形成并有企企业拥有或者者控制的资源源，该自愿与与其会给企业业带来的经济济利益，是房房地产开发企企业经营的物物资基础和前前提条件。负债是指过去去的交易或事事项形成的现现时义务，履履行该义务预预期会导致企企业未来经济济利益的流出出。1、存货的核核算2、预付账款款的核算主要科目，预预付账款的核核算的范围和和金额通常大大于一般工商商企业；预付付业务发生在在建筑材料采采购、购置土土地使用权、、受托单位的的施工和支付付建筑工人工工资保证金环环节。3、投资性房房地产的核算算投资性房地产产是指为赚取取租金或资本本增值，或两两者兼有而持持有的房地产产，包括已出出租的土地使使用权、持有有并准备在增增值后转让的的土地使用权权；已出租的的和建筑物、、持有并准备备在增值后转转让的房产。。该项单独计计量和出售。。4、预收账款款的核算因投资额较大大且营业周期期较长，实行行商品房预售售制度，由于于项目尚未完完工，即使预预售完毕，预预售款项只能能计入预收款款项。在其附附注中列示账账龄余额、期期末余额、预预计竣工时间间和预售比例例。房地产开开发企业业的会计计对象（二）收收入和费费用核算算的特点点收入是房房地产企企业在销销售商品品、提供供劳务以以及让渡渡资产使使用权等等日常活活动中所所形成的的经济利利益的流流入。广义的收收入指引引起企业业净资产产增加的的所有收收入。包包括经营营性收入入（包括括营业收收入和投投资收益益）和非非经营性性收入（（即营业业外收入入，包括括罚款收收入和固固定资产产转让收收入等））。费用是指指为了销销售商品品、提供供劳务等等经常性性活动所所发生的的经济利利益的流流出。广义费用用指为取取得广义义的收入入而发生生的耗费费，包括括营业成成本、期期间费用用、投资资损失和和营业外外收入。。房地产开开发企业业的会计计对象1、收入入的核算算项目验收收后，才才能将大大量预售售款项确确认收入入2、开发发成本的的核算房地产开开发企业业的经营营成本既既不是完完全成本本，也不不是制造造成本，，且产品品种类多多等特点点导致成成本组成成差异大大，要根根据具体体情况分分析核算算。3、销售售成本的的核算成本结转转方法：：按当期期竣工后后的核算算对象的的总成本本除以总总开发建建筑面积积，得出出每平方方米建筑筑面积成成本，再再乘以销销售面积积得出本本期销售售成本。。4、期间间费用的的核算房地产开开发企业业的存货货的借款款利息可可以资本本化为开开发成本本，注意意销售费费用和管管理费用用的核算算。房地产开开发企业业的会计计对象（三）利利润和权权益核算算的特点点利润是指指企业在在一定会会计期间间的经营营成果。。包括收收入减去去费用的的净额、、直接计计入当期期利润的的利得和和损失等等。所有者权权益简称称“权益”，是指企企业资产产扣除负负债后企企业投资资人或者者所有者者享有的的剩余权权益，其其余额为为资产减减去负债债的余额额。包括括所有者者投入的的资本、、直接计计入所有有者权益益的利得得和损失失、留存存收益。。房地产开开发企业业的会计计对象房地产开开发企业业的会计计科目房地产开开发企业业会计科科目设置置的原则则：1、统一一性与灵灵活性相相结合原原则按照《企企业会计计准则》》坚持统统一性，，根据房房地产行行业特征征采取灵灵活性。。2、通用用性和专专属性相相结合原原则房地产企企业的报表科目科目或事项说明直接开发成本核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用。企业对出租房进行装修及增补室内设施而发生的出租房工程支出也在此科目核算；该科目适用于房地产企业自行开发或者委托开发房地产。开发间接费用该科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，如：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，计入“管理费用”不在本科目核算。企业发生的各项间接费用，先借记本科目，后应按企业成本核算办法的规定分配计入有关的成本核算对象。开发产品指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎有关设计、质量等的标准，可按照合同规定移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。本科目由“直接开发成本”与“开发间接费用”转入；其它科目分期收款计算方式销售开发产品，将“开发产品”转入”分期收款开发产品“企业将开发的土地和房屋用于出租经营的，根据实际用途从“开发产品”转入对应科目如：“出租开发房屋”“周转房”等；企业将自主开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视为自用固定资产处理，从“开发产品”转入“固定资产”核算存货核算算-库存设备备用于房地地产开发发建造，，并构成成房屋实实体的各各种电梯梯设备、、取暖设设备、通通风设备备、供电电设备、、供水设设备、卫卫生设备备等，一一般通过过外购取取得，设设置“库库存设备备”科目目核算设设备的实实际成本本。【案例1】巨人房地地产企业业购入电电梯5台，买价价300000元，运费费20000元，款项项用银行行存款支支付，设设备已验验收入库库，并交交付安装装，请写写出会计计分录：：存货核算算-库存设备备答案【案例1】借：库存存设备320000贷：银行行存款320000借：开发发成本320000贷：库存存设备320000存货核算算-开发产品品开发产品品指房地地产企业业已经完完成全部部开发建建造过程程，并已已验收合合格符合合设计标标准，可可以按照照合同规规定的条条件移交交购货单单位，或或者可以以作为商商品对外外销售的的产品，，包括已已经开发发建造完完成的土地、房房屋、配配套设备备和代建建工程等等。存货核算算-开发产品品作为开发发产品的的土地，，按开发发目的可可以分为为两种：：一是用于于出租或或有偿转转让而开开发的商商品性建建设场地地，二是是为建造造商品房房、经营营房、周周转房而而开发的的自用建建设场地地。存货核算算-开发产品品作为开发发产品的的房屋按按照用途途划分为为四种：：一、为销销售而开开发建造造的商品品房；二、为出出租经营营而开发发建造的的出租房房；三、为安安置被拆拆迁居民民周转使使用而开开发建造造的周转转房；四、受其其他单位位委托而而代为开开发建造造的房屋屋。存货核算算-开发产品品作为开发发产品的的配套设设施包括括两大类类：一、开发发小区内内独立的的非经营营性公共共配套设设施，如如停车场场、水塔塔、公厕厕、消防防等。二、城市市规划中中的大配配套设施施项目：：包括开开发小区区为居民民服务的的供电、、供暖、、交通道道路；小小区内的的商店、、银行等等营业性性设施。。第一类设施施费用应应计入商商品房成成本，第第二类设设施费用用不论有有偿转让让还是本本企业用用于出租租或经营营，都作作为企业业最终产产品。存货核算算-开发产品品的会计计核算房地产企企业应设设置“开开发产品品”账户户，借方方登记已已竣工验验收合格格开发产产品的实实际成本本；贷方方登记转转让、销销售、出出租、周周转使用用和结转转受托单单位的开开发产品品实际成成本。本本账户的的借方期期末余额额表示尚尚未转让让、销售售和结转转的开发发产品的的实际成成本。存货核算算-开发产品品案例【案例2】巨人房地地产公司司已开发发建造完完成商品品房一批批，验收收交接凭凭证上注注明的实实际成本本为8600万元。本本期销售售商品房房的实际际成本为为3600万元，其其中采用用分期收收款方式式销售600万元，用用于出租租经营房房屋的实实际成本本800万元，用用于安置置拆迁居居民周转转使用的的房屋实实际成本本400万元，将将开发的的经营性性配套设设施-商店，作作为第三三产业经经营用房房投入使使用，实实际成本本700万元。编编制上述业务务的会计计分录。。存货核算算-开发产品品案例2【答案】借：开发产产品86000000贷：开发发成本86000000借：主营业务成本本36000000贷：开发产品品36000000借：投资性房地产产8000000周转房4000000贷：开发发产品12000000借：固定资产产7000000贷：开发产品品7000000周转房的的核算1、概念及及内容：：周转房是是指用于于安置被被折迁居居民，产产权归企企业所有有的各种种房屋，，包括：：①在开发发过程中中已明确确其为安安置折迁迁居民的的房屋；；②搭建用用于安置置折迁居居民的临临时性简简易房；；③开发的的商品房房在销售售前用于于安置折折迁居民民。2、核算账户设置置：周转房——在用周转转房——周转房摊摊销应根据周周转房的的使用情情况等进进行明细细核算，，并建立立“周转转房卡片片”。周转房的的核算（1）周转房房增加的的核算企业开发发建成的的周转房房，应在在其竣工工后，借借记“开开发产品品”账户户，贷记记“开发发成本””账户。。明确作作为周转转房后，，按其实实际成本本，借记记“周转转房——在用周转转房”账账户，贷贷记“开开发产品品”账户户。周转房案案例例题：房房地产开开发公司司将自己己建造的的一栋楼楼作为折折迁居民民的周转转房，实实际成本本300万元。根据交付付使用凭凭证结转转完工成成本：【答案】借：开发发产品300万贷：开发成成本300万转入周转转房成本本：借：周转转房——在用周转转房300万贷：开发产产品300万（2）周转房房的摊销销：周转房随随着使用用及自然然力的侵侵蚀，会会逐渐发发生损耗耗而减少少其价值值，因此此，应根根据周转转房的使使用年限限按月摊摊销其损损耗价值值。这部部分损耗耗价值，，应作为为开发期期间的费费用，将将它计入入土地、、房屋的的开发成成本。周周转房摊摊销额的的基本计计算公式式如下：：月摊销率率＝（1-估计净残残值率））÷（摊销年年限×12）月摊销额额=周转房账账面原值值×月摊销率率（2）周转房房的摊销销：周转房损损耗价值值的摊销销额，应应在“周周转房——周转房摊摊销”账账户核算算。A、每月计计提的周周转房摊摊销额，，对能确确定其为为某项土土地或房房屋开发发项目负负担的，，应计入入该土地地或房屋屋的开发发成本，，借记““开发成成本——土地开发发”或““开发成成本——房屋开发发”账户户，贷记记“周转转房——周转房摊摊销”账账户。B、对不能能确定其其为某项项土地或或房屋开开发项目目负担的的周转房房摊销额额，应记记入“开开发间接接费用””账户的的借方和和“周转转房——周转房摊销销”账户的的贷方。周转房案例例例题：公司司每月计提提周转房摊摊销额0.5万元【答案】借:开发间接费费用(或开发成本本)0.5万贷:周转房——周转房摊销销0.5万存货核算-周转房（3）周转房销销售的核算算企业将周转转房改变用用途，对外外销售时，，应视同商商品房销售售处理。取取得销售收收入时，借借记“银行行存款”、、“应收收账款”等等账户，贷贷记“主营营业务收入入——商品房销售售”账户；；结转销售售成本时，，应按周转转房摊余价价值，借记记“主营业业务成本——商品房销售售”账户，，按累计已已提摊销价价值，借记记“周转房房——周转房摊销销”账户，，按周转房房原始价值值，贷记““周转房——在用周转房房”账户。。周转房案例例【案例3】巨人房地产产公司开发发完成的B栋商品房在在尚未出售售前用于安安置拆迁居居民周转使使用，实际际成本1000万元，已办办理投入使使用手续。。案例3【答案】结转周转房成本本：借：周转房房-在用周转房房10000000贷：开发产产品10000000周转房案例例【案例4】上述周转房房每月计提的周转转房摊销额额2万元。案例4【答案】按月计提摊摊销额：借：开发间间接费用20000贷：周转房房-周转房摊销销20000周转房案例例【案例5】用银行存款款支付周转转房修理费费0.6万元。案例5【答案】支付修理费费用：借：开发间间接费用6000贷：银行存存款6000周转房案例例【案例6】将C栋周转房作作为商品房房对外销售售，售价500万元，原价价450万元，累计计摊销额50万元，价款款尚未收到到。案例6【答案】周转房出售售收入借：应收账账款5000000贷：主营业业务收入5000000借：主营业业务成本4000000周转房-周转房摊销销500000贷：周转房房-在用周转房房4500000投资性房地地产-概念投资性房地地产，是指指为赚取租租金或资本本增值，或或两者兼有有而持有的的房地产。。投资性房房地产应当当能够单独独计量和出出售。投资资性房地产产主要包括括:已出租的土土地使用权权、持有并并准备增值值后转让的的土地使用用权和已出出租的建筑筑物。下列各项不不属于投资资性房地产产的有:(1)自用房地产产，即为生生产商品、、提供劳务务或者经营营管理而持持有的房地地产;(2)作为存货的的房地产。。投资性房地地产-特点1．投资性房房地产不是是用于销售售。在我国国一些地区区，房地产产交易市场场日渐完善善，房地产产已经具备备相当的流流通性。但但根据准则则的定义，，用于销售售以获取差差价的房地地产，应界界定为存货货，不是投投资性房地地产。2．投资性房房地产的实实际使用寿寿命较长，，应当对其其后续支出出与处置加加以考虑。。3．由于受到到法律规定定的限制，，我国企业业持有土地地的行为，，只是获得得了土地使使用权，而而并非取得得了所有权权，因此企企业持有的的自用或用用于销售的的土地应界界定为无形形资产范畴畴；对于为为了出租或或资本增值值而持有的的土地使用用权应界定定为投资性性房地产。。4．企业持有有投资性房房地产的目目的不是为为了耗用，，而是为了了赚取长期期的租金收收益或获得得资本增值值。对于这这部分资产产的核算，，应当充分分遵循实质质重于形式式的原则进进行收益的的确认。投资性房地地产-范围1.属于投资性性房地产的的范围(1)已出租的土土地使用权权，是指企企业通过出出让或转让让方式取得得的、以经经营租赁方方式出租的的土地使用用权。(2)持有并准备备增值后转转让的土地地使用权，，是指企业业通过出让让或转让方方式取得并并准备增值值后转让的的土地使用用权。(3)已出租的建建筑物，是是指企业拥拥有产权并并以经营租租赁方式出出租的房屋屋等建筑物物。投资性房地地产-范围2.不属于投资资性房地产产的范围(1)自用房地产产，是指为为生产商品品、提供劳劳务或者经经营管理而而持有的房房地产，如如企业的厂厂房和办公公楼，企业业生产经营营用的土地地使用权等等。(2)作为存货的的房地产，，是指房地地产开发企企业销售的的或为销售售而正在开开发的商品品房和土地地。这部分分房地产属属于房地产产开发企业业的存货。。(3)出租柜台：：不属于投投资性房地地产。因为为投资性房房地产包括括的是已出出租的建筑筑物，即以以经营租赁赁方式出租租的建筑物物，不是出出租柜台。。投资性房地地产-范围2.不属于投资资性房地产产的范围(4)企业持有以以备经营出出租的空置置建筑物：：这里的““空置建筑筑物”，是是指企业新新购入、自自行建造或或开发完工工但尚未使使用的建筑筑物，以及及不再用于于日常生产产经营活动动且经整理理后达到可可经营出租租状态的建建筑物。只只有企业管管理当局(董事会或类类似机构)作出正式书书面决议，，明确表明明将其用于于经营出租租且持有意意图短期内内不再发生生变化的，，即使尚未未签订租赁赁协议，也也可视为投投资性房地地产。(5)企业出租给给本企业职职工居住的的宿舍，如如果收取租租金，是否否属于投资资性房地产产：企业出出租给本企企业职工居居住的宿舍舍，即使按按照收取租租金，也不不属于投资资性房地产产。这部分分房产间接接为企业自自身的生产产经营服务务，具有自自用房地产产的性质。。投资性房地地产具体核核算详见助助理会计师师初级会计实实务房地产业的的收入收入来源有偿转让商商品性建设设场地和商商品房收入入结算代建工工程款收入入提供装修装装饰收入售后服务等等劳务收入入营业收入的的核算1、营业收入入的核算内内容房地产开发发企业的营营业收入包包括主营业业务收入和和其他业务务收入。主营业务收收入也叫经经营收入（（主营业务务收入），，是指开发发企业转让让、销售、、结算和出出租开发产产品等主要要经营业务务所取得的的收入，包包括土地转转让收入、、商品房销销售收入、、配套设施施销售收入入、代建工工程结算收收入、出租租开发产品品租金收入入等。其他业务收收入是指在在主营业务务以外，不不独立核算算的其他业业务或附加加业务所发发生的收入入，主要包包括商品房房售后服务务收入、材材料销售收收入、固定定资产出租租收入、其其他多种经经营收入（（主营业务务收入）等等。核算内容营业收入主营业务收收入其他业务收收入土地转让收收入商品房销售售收入配套设施销销售收入代建工程结结算收入出租开发产产品租金收收入等商品房售后后服务收入入材料销售收收入固定资产出出租收入其他多种经经营收入收入的确认认《企业会计计准则》对对于商品销销售收入的的确认，规规定了相关关原则：销销售商品收收入同时满满足下列条条件的，才才能予以确确认：1、企业已将将商品所有有权上的主主要风险和和报酬转给给购货方；；2、企业既没没有保留通通常与所有有权相联系系的继续管管理权，也也没有对售售出的商品品实施控制制；3、收入的金金额能够可可靠的计量量；4、相关的经经济利益能能够流入企企业；5、相关已发发生或将发发生的成本本能够可靠靠计量。收入的确认认一、适用于于《建造合同》下的房地产产建造收入入的确认：：建造合同的的定义是一一个为建造造一个特定定的资产或或者资产组组合而协议议订立的合合同，这个个资产组合合在设计、、技术、功功能、最终终用途上是是密不可分分的。建造合同的的收入确认认按完工进度法法确认收入。。二、非建造合同下下房地产行行业的销售售收入确认认：新会计准则的的收入确认认原则强调调收款确认认的条件之之一是企业业已将商品品所有权上上的主要风风险与报酬酬转移给购购货方，但但对于房地地产企业而而言，房产产物业的销销售包括建建造、预售售、付款、、完工、交交付和法律律权属转移移等步骤，，而且这些些步骤发生生在一个较较长期间内内，因此，，实务上，哪哪个步骤是是收入确认认的时点确确实存在不不少的争议议。案例【案例7】巨人房地产产企业对外转转让已开发发完成的土土地一块，，价值800万元，实际际开发成本本560万元，已办办理交接手手续，价款款已收讫并并存入开户户银行。编制上述业业务的会计计分录。案例7【答案】（1）确认已已实现的收收入时：借：银行存款款8000000贷：主营业务收收入——土地地转让收入8000000（2）结转转让让土地的实际际成本时：借：主营业务成成本——土地地转让成本5600000贷：开发产品———土地5600000案例【案例8】巨人房地产公司出售商品品房一栋，取取得收入670万元，已存入入银行，该住住宅的实际成成本为580万元。案例8【答案】（1）确认收入：借：银行存款款670万贷：经营收入入（主营业务务收入）670万（2）结转成本：借：经营成本本（主营业务务成本）580万贷:开发产品——房屋开发580万案例【案例9】巨人房地产企业出售多余建筑筑用水泥20吨，每吨售价价650元，价款已收收，其相应的的进价成本为为500元/吨。编制上述业务务的会计分录录。案例9【答案】借：银行存款款13000贷：其他业务收收入13000借：其他业务务支出10000贷：库存材料10000案例【案例10】巨人房地产公公司采用预收收款方法销售售开发产品200套，协议规定定每套销售价价格180万元，收到预预收货款40%，剩余价款在在办理过户手手续后一次结结清。该项目目建成，每套套成本120万元，收到剩剩余货款，并并办妥过户手手续。编制上述业务的会会计分录。案例10【答案】（1）预收货款时时借：银行存款144000000贷：预收账款144000000（2）收到剩余货货款并确认收收入时借：银行存款216000000预收账款144000000贷：主营业务收入360000000借：主营业务务成本240000000贷：开发产品品240000000四、成本费用用核算(一)成本核算的六六个步骤1、确定开发产产品种类2、确定成本核核算对象3、确定成本项项目4、归集开发成成本费用5、分配共同成成本和间接成成本6、确定完工标标准，计算总成本及单位位成本土地、房屋、、配套设施、代代建工程可否销售、分分类归集、功功能区分、定定价差异、成成本差异、权权益区分原则则土地征用及拆拆迁补偿费，，前期工程费费，建筑安装装工程费，基基础设施费，，公共配套设设施费，开发发间接费占地面积法（（土地），建建筑面积法，，直接成本法法（借款费用用），预算造造价法（借款款费用）开发成本核算算一、土地开发发成本核算房地产开发企企业成本费用用核算生产成本（开发成本））土地征用及拆拆迁补偿前期工程费基础设施建设设费建筑安装工程程费公共配套设施施费开发间接费土地出让金、、安置费、青青苗补偿偿费、土地补补偿费、拆迁迁费等勘察设计费、、规划设计费费、可行性研研究费、三通通一平费用道路、水电气气设施、供热热绿化、通讯设设施、照明设设施发生的建筑安安装工程费不能转让的：：公共会馆、、锅炉房、水水塔、公共厕厕所、自行车车棚等独立核算开发发部门或现场场工程指挥部部门的工资、、福利费、折折旧费、修理理费、水电费费、劳动保护护费、办公费费、差旅费及及周转房摊销销期间费用管理费用财务费用营业费用成本费用1、房地产开发企业在开开发经营过程程中发生的各各种耗费，包包括物化劳动动耗费和活劳劳动的耗费，，统称为成本本与费用。成成本与费用包包括了开发成成本与期间费费用两大类。。2、其中开发成本是指指开发现场发发生的各项耗耗费，包括土土地受让金、、土地征用及及拆迁补偿费费、前期工程程费、建筑安安装工程费、、基础设施建建设费、公共共配套设施费费及为进行现现场管理发生生的各项开发发间接费用。。3、期间费用是指企业业在现场以外外，企业行政政管理部门为为组织管理生生产发生的管管理费用、销销售部门为开开发产品的销销售而发生的的各项销售费费用、以及企企业为筹集资资金发生的财财务费用。4、在开发成本中，，又可分为土土地开发成本本、房屋开发发成本、配套套设施开发成成本、代建工工程开发成本本等。土地征用及拆拆迁补偿费1、土地征用及及拆迁补偿费费：指为取得土地地开发使用权权而发生的各各项费用，主主要包括以下下内容：(1)土地征用费：支付的土地地出让金、土土地转让费、、土地收益金金、土地开发发费，交纳的的契税、耕地地占用税，土土地变更用途途和超面积补补交的地价、、补偿合作方方地价、合作作项目建房转转入分给合作作方的房屋成成本和相应税税金等。(2)拆迁补偿费：有关地上、、地下建筑物物或附着物的的拆迁补偿支支出，安置及及动迁支出，，农作物补偿偿费，危房补补偿费等；拆拆迁旧建筑物物回收的残值值应估价入帐帐，分别冲减减有关成本。。(3)市政配套费：指向政府部部门交纳的大大市政配套费费，征用生地地向当地市政政公司交纳的的红线外道路路、水、电、、气、热、通通讯等的建造造费、管线铺铺设费等。(4)其他：如土地开发发权批复费、、土地面积丈丈量测绘费等等。中国土地制度度概述一、土地所有权和和使用权的制制度二、土地获取取方式土地所有制的的两种形式全民所有制劳动群众集体体所有制：城市市区的的土地属于国国家所有农村和城市郊郊区的土地（（法律规定属属于国家所有有的除外）宅基地、自留留地、自留山山土地使用权土地使用权，，是指国家机机关、企事业业单位、农民民集体和公民民个人，以及及三资企业，，凡具备法定定条件者，依依照法定程序序或依约定对对国有土地或或农民集体土土地所享有的的占有、利用用、收益和有有限处分的权权利。土地使使用权是外延延比较大的概概念，这里的的土地包括农农用地、建设设用地、未利利用地的使用用权。根据《土地管理法》、《土地登记办法法》的相关规定，，土地使用类类型只有土地划拨和土土地出让两种种形式。1、出让方式式：出让是指国家家以土地所有有者的身份将将土地使用权权在一定年限限内让与土地地使用者并收收取土地使用用权出让金的的行为。城市规划区内内的集体土地地需依法征用用转为国有土土地后方可有有偿出让使用用权。招、拍、挂制制度：经营性性用地以及同同一宗地有两两个以上意向向用地者的，，应当以招拍拍挂方式出让让招、拍、挂程程序改变土地用途途：即土地变变性。必须取取得出让方和和规划行政主主管部门的同同意，签订出出让合同变更更协议并调整整土地使用权权出让金。中国土地制度度概述签订出让合同付清出让金办理土地登记土地行政主管部门20日前发布公告对投标人的资格审查与中标人签订成交确认书2、划拨方式式在土地使用者者缴纳补偿、、安置等费用用后将该幅土土地交付其使使用，或者将将土地使用权权无偿交付给给土地使用者者使用的行为为除法律法规另另有规定外，，划拨土地使使用权没有使使用期限的限限制。划拨土地一般般不得转让、、出租、抵押押。三、闲置土地地处理制度中国土地制度度概述（1）闲置土地的认定情形其他已动工但动工面积不足1/3或投资额不足1/4且中止开发建设连续满1年合同签订满1年未动工（2）闲置土土地处置方案案延长开发时间间，不得超过过1年改变土地用途途（即土地变变性）安排临时使用用价置换其他等价价闲置土地确定新的土地地使用者将土地使用权权交还给政府府中国土地制度度概述四、终止土地地使用权的情情形：1、为公共利利益需要使用用土地的；2、为实施城城市规划进行行旧城区改建建，需要调整整使用土地的的；3、土地出让让等有偿使用用合同约定的的使用期限届届满，土地使使用者未申请请续期或申请请续期未获批批准的；4、因单位撤撤销、迁移等等原因，停止止使用原划拨拨的国有土地地；5、公路、铁铁路、机场、、矿场等经核核准报废的。。五、其他土地地政策一、获取土地地使用权的确确认1、出让方式式取得的土地地使用权入账账价值：土地地出让金加上上相关税费。。2、转让方式式取得土地使使用权成本：：购买价款、、其他行政事事业性收费和和其他税费3、投资者投投入：协议或或合同约定的的价值（不公公允的除外））。4、其他方式式。获取土地环节节的会计处理理二、账务处理理1、用于土地地（或商品房房）开发缴纳纳的出让金、、契税、耕地地占用税：借：开发成本本—土地开发发（房屋开发发）—土地征征用及拆迁补补偿费贷：银行存款款（应付账款款等）2、用于土地地（或商品房房）开发缴纳纳的印花税、、土地使用税税借：管理费用用贷：银行存款款（应付账款款等）3、自建用房房的：a、用于自建建用房的土地地使用权缴纳纳的出让金、、契税、耕地地占用税计入入无形资产借：无形资产产—土地使用用权贷：银行存款款（应付账款款等）b、缴纳的印印花税及土地地使用税计入入管理费用c、土地使用权与与地上建筑物分别别进行摊销与折旧旧，相应计入“累累计摊销”和“累累计折旧”科目。。获取土地环节的会会计处理获取土地环节的会会计处理4、暂时没有确定定用途的土地使用用权，计入“无形形资产—土地使用用权”科目。5、用于赚取租金金的土地使用权：：在开发完毕后，，将开发成本转入入“投资性房地产产”进行核算。借：投资性房地产产贷：开发成本—土土地开发成本费用核算案例例【案例11】巨人房地产开发公司开发场地地甲工程，征用土土地5000平米，本月共计发发生下列费用：土土地征用及折迁补补偿费1000万元；前期工程费费200万元；基础设施费费500万元；建筑安装工工程费100万元，共计1800万元，款已支付。。案例11【答案】借：开发成本——土地开发——土地征用及折迁补补偿费1000万——前期工程费200万——基础设施费500万——建筑安装工程费100万贷：银行存款1800万前期工程费2、前期工程费：指在取得土地开发发权之后、项目开开发前期的筹建、、规划、设计、可可行性研究、水文文地质勘察、测绘绘、“三通一平平”等前期费用。。主要包括以下内内容：(1)项目整体性批报建建费：项目报建时按规规定向政府有关部部门交纳的报批费费。如：人防工程程建设费、规划管管理费、新材料基基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅宅补贴费)、拆迁管理费、招招投标管理费等。。(2)规划设计费：项目立项后的总总体规划设计、单单体设计费、管线线设计费、改造设设计费、可行性研研究费(含支付社会中介服服务机构的市场调调研费)，制图、晒图费，，规划设计模型制制作费，方案评审审费。(3)勘测丈量费：水文、地质、文文物和地基勘察费费，沉降观测费，，日照测试费、拨拨地钉桩验线费、、复线费、定线费费、放线费、建筑筑面积丈量费等。。(4)“三通一平”费：接通红线外施工工用临时给排水(含地下排水管、沟沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占占道费、道路挖掘掘费)等设施的设计、建建造、装饰和进行行场地平整发生的的费用(包括开工前垃圾清清运费)等。(5)临时设施费：工地甲方临时办办公室，临时场地地占用费，临时借借用空地租费，以以及沿红线周围设设置的临时围墙、、围栏等设施的设设计、建造、装饰饰等费用。临时设设施内的资产，如如空调、电视机，，家具等不属于临临时设施费。(6)预算编、审费：支付给社会中介介服务机构受聘为为项目编制或审查查预算而发生的费费用。(7)其他：包括挡光费、危危房补偿鉴定费、、危房补偿鉴定技技术咨询费等。基础设施费3、基础设施费：是是指房地产开发项项目在开发过程中中发生的各项基础础设施支出。包括括开发小区内道路路、供水、供电、、供气、排污、排排洪、通讯、照明明、环卫、绿化等等工程发生的支出出（指项目开发过程中中发生的小区内、、建筑安装工程施施工图预算项目之之外的道路、供电电、供水、供气、、供热、排污、排排洪、通讯、照明明、绿化等基础设设施工程费用，红红线外两米与大市市政接口的费用，，以及向水、电、、气、热、通讯等等大市政公司交纳纳的费用）。主要要包括以下内容：：(1)道路工程费：小区内道路铺设设费。(2)供电工程费：变（配）电设备备的购置费，设备备安装及电缆铺设设费，供（配）电电贴费、电源建设设费，交纳的电增增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污污）水排放、防洪洪等给排水设施的的建造、管线铺设设费用，以及向自自来水公司交纳的的水增容费等。(4)煤气工程费：煤气管道的铺设设费、增容费、集集资费，煤气配套套费，煤气发展基基金、煤气挂表费费等。(5)供暖工程费：暖气管道的铺设设费、集资费。(6)通讯工程费：电话线路的铺设设、电话配套费，，电话电缆集资费费，交纳的电话增增容费等。(7)电视工程费：小区内有线电视视(闭路电视)的线路铺设和按规规定应交纳的有关关费用。(8)照明工程费：小区内路灯照明明设施支出。(9)绿化工程费：小区内人工草坪坪、栽花、种树等等绿化支出；绿地地建设费。(10)环卫工程费：指小区内的环境境卫生设施支出。。如垃圾站(箱)、公厕等支出。建筑安装工程费4、建筑安装工程费费：是指房地产开开发项目在开发过过程中发生的种建建筑安装费用。包包括企业出包方式式支付给承包单位位的建筑安装工程程费和以自营方式式发生的建筑安装装工程费（即项目开发过程中发发生的列入建筑安安装工程施工图预预算项目内的各项项费用(含设备费、出包工工程向承包方支付付的临时设施费和和劳动保险费)，有甲供材料、设设备的，还应包括括相应的甲供材料料、设备费。发包包工程应依据承包包方提供的经甲方方审定的“工程价价款结算单”来确确定）。主要包括括以下内容：(1)土建工程费(2)安装工程费(3)装修工程费：(4)项目或工程监理费费：公共配套设施费5、公共配套设施费费：是指必须由房房地产开发项目负负担的，不能有偿偿转让的开发小区区内公共配套设施施发生的支出。包包括建水塔、车棚棚、公共厕所、锅锅炉房、托儿所、、幼儿园、派出所所、居委会等发生生的支出（即房屋开发过程程中，根据有关法法规，产权及其收收益权不属于开发发商，开发商不能能有偿转让也不能能转作自留固定资资产的公共配套设设施支出）。该成成本项目下按各项项配套设施设立明明细科目，具体核核算内容可区别以以下情况：(1)在开发小区内发生生的不会产生经营营收入的不可经营营性公共配套设施施支出，如建造消消防、水泵房、水水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所所、岗亭、儿童乐乐园、自行车棚、、景观(建筑小品)、环廊、街心公园园、凉亭等设施。(2)在开发小区内发生生的根据法规或经经营惯例，其经营营收入归于经营者者或业委会的可经经营性公共配套设设施的支出，如建建造幼托、邮局、、图书馆、阅览室室、健身房、游泳泳池、球场等设施。配套设施开发成本本的核算配套设施能有偿转让的城市市规划中规定的大型配套设设施项目不能有偿转让的公共配套设施营业性公共配套设施非营业性配套设施开发项目外为居民民服务的水、电、气、交通通道路等居委会.幼儿园.消防设施.锅炉房.水塔.自行车棚.公厕等商店、银行、邮局等中小学、文化站、医院等给排水.供电.供气的增容.增压.交通道路等有关账户开发成本——配套设施开发开发成本——房屋开发开发产品——配套设施×××××××××完工结转不能有偿转让的的能有偿转让的×××余额注:按照财务制度规规定,城市建设规划中中的大型配套设设施项目,不得计入商品房房成本;不能有偿转让的的开发小区内公公共配套设施发发生的支出可以计入开发成本.成本费用核算案案例【案例12】巨人房地产企业房地产开发公司司开发建设住宅宅小区配套的商店和自行车车棚工程，用银银行存款支付工工程款67000元。案例12【答案】借：开发成本——配套设施开发67000贷：银行存款67000成本费用核算案案例【案例13】商店和自行车棚棚工程完工，实实际成本分别为为12万元和0.2万元。自行车棚棚为商品房开发发工程所建，商商店则为小区第第三产业经营用用房。案例13【答案】借：开发产品——配套设施12万开发成本——房屋开发0.2万贷:开发成本——配套设施开发12.2万成本费用核算案案例【案例14】巨人房地产开发公司司接受市政建设设指挥部委托，，代为扩建某风风景旅游区，分分别发生：折迁迁补偿费30万元；前期工程程费15万元；基础设施施费20万元；应负担开开发间接费2万元。案例14【答案】借：开发成本—代建工程开发（（折迁补偿费））30万—代建工程开发（（前期工程费））15万—代建工程开发（（基础设施费））20万—代建工程开发（（开发间接费））2万贷：银行存款65万开发间接费2万成本费用核算案案例【案例15】巨人房地产开发发公司，根据其其开发的住宅楼楼验收交接凭证证，结转住宅楼楼开发实际成本本6500000元，应作如下会会计处理：案例15【答案】借：开发产品6500000贷：开发成本6500000成本费用核算案案例【案例16】巨人房地产开发公司结结转已销售的住住宅楼，实际成成本650万元。案例16【答案】借：主营业务成本650万贷：开发产品650万成本费用核算案案例【案例17】将一栋住宅楼出出租，其实际成成240万元。案例17【答案】借：投资性房地地产240万贷：开发产品240万成本费用核算案案例【案例18】将开发的房屋一一栋用于安置折折迁居周转使使用，实际成本本为500万元。案例18【答案】借：周转房500万贷：开发产品500万成本费用核算案案例【案例19】将配套设施的商商店作为第三产产业用房，实际际成本58万元。案例19【答案】借：固定资产58万贷：开发产品58万成本费用核算案案例【案例20】该房屋出租后的的第二年,对房屋进行修复复、装饰等共发发生费用13.6万元,其中:人工费5万元、材料费7万元、其他费用用1.6万元,用银行存款支付付。案例20【答案】费用发生时：借：开发成本13.6万贷:银行存款1.6万库存材料7万应付职工薪酬5万工程完工后结转转成本:借:投资性房地产13.6万贷:开发成本13.6万成本费用核算案案例【案例21】公司对该房屋进进行修理，发生生修理费用0.38万元.案例21【答案】借：其他业务成本本0.38万贷:银行存款0.38万开发间接费用6、开发间接费用用：指企业所属属直接组织、管管理开发项目的的单位发生的工工资及福利费、、折旧费、修理理费、办公费、、水电费、劳动动保护费、周转转房摊销等费用用。开发间接费的内容包包括：(1)现场管理费用：内部独立核算算的、开发项目目现场管理的人人员工资及福利利费、工会经费费、职工教育经经费、修理费、、办公费、办公公用水电费、差差旅费、市内交交通费、运输费费、通讯费、业业务交际费、劳劳动保护费、低低值易耗品摊销销、周转房摊销销等。(2)利息并借款费用用：直接用于项目目开发所借入资资金的利息支出出、汇兑损失，，减去利息收入入和汇兑收益的的净额。(3)质检费：包括按规定支支付给质检部门门的质量检验费费，项目发生的的材料、设备质质量检验费、工工程质量自检费费、工程竣工验验收费等质量鉴鉴定性费用。(4)其他：项目交付使用用后发生的，按按规定或协议应应由开发商承担担、补贴给物业业管理公司的水水、电、煤气、、暖气等价差，，以及其他应计计入开发间接费费的费用。成本核算的一般般步骤第一步：根据成成本核算对象的的确定原则和项项目特点，确定定成本核算对象象。第二步：按成本本核算及管理的的要求，设置有有关成本核算会会计科目和帐簿簿，按成本核算算对象归集开发发成本费用。第三步：按受益益原则和配比原原则，确定应分分摊成本费用在在各成本核算对对象之间的分配配方法、标准。。第四步：将归集集的开发成本费费用按确定的方方法、标准在各各成本核算对象象之间进行分配配。第五步：编制项项目开发成本计计算表，计算各各成本核算对象象的开发总成本本。第六步：正确划划分完工和在建建开发产品之间间的开发成本，，分别结转完工工开发产品成本本，按建筑面积积计算完工产品品单位成本。第七步：正确划划分可售面积、、不可售面积(由主管部门划分分提供)，根据有关规定定分别计算可售售面积、不可售售面积应负担的的成本，按与结结算销售收入配配比的原则正确确结转完工开发发产品的销售成成本。第八步：编制成成本报表，根据据成本管理和核核算要求，总括括反映各成本核核算对象的成本本情况。成本核算对象的的确定成本对象是指为为归集和分配开开发产品开发、、建造过程中的的各项耗费而确确定的费用承担担项目。计税成成本对象的确定定原则如下：（1）可否销售原则。。开发产品能够对对外经营销售的的，应作为独立立的计税成本对对象进行成本核核算；不能对外外经营销售的，，可先作为过渡渡性成本对象进进行归集，然后后再将其相关成成本摊入能够对对外经营销售的的成本对象。（2）分类归集原则。。对同一开发地点点、竣工时间相相近、产品结构构类型没有明显显差异的群体开开发的项目，可可作为一个成本本对象进行核算算。（3）功能区分原则。。开发项目某组成成部分相对独立立，且具有不同同使用功能时，，可以作为独立立的成本对象进进行核算。（4）定价差异原则。。开发产品因其产产品类型或功能能不同等而导致致其预期售价存存在较大差异的的，应分别作为为成本对象进行行核算。成本核算账户的的设置房地产开发企业业归集和分配发发生的开发经营营费用，进行开开发产品成本核核算所采用的主主要账户是“开开发成本”和““开发间接费用用”。1、“开发成本””账户该账户属于成本本类账户，核算算企业在土地、、房屋、配套设设施和代建工程程的开发过程中中所发生的各项项费用，以及企企业对出租房进进行装饰及增补补室内设施而发发生的出租房工工程支出。成本核算账户的的设置2、“开发间接费费用”账户该账户属于成本本类账户，核算算企业内部独立立核算单位开发发产品而发生的的各项间接费用用。该账户的借借方归集月内发发生的各项开发发间接费用，贷贷方反映月末按按一定分配标准准分配结转有关关开发产品成本本的费用总额，，结转后无余额额。该账户的明明细账应按企业业内部不同单位位的名称设置。成本费用核算案案例【案例22】甲房地产企业2012年3月开发商品性建设场地地（甲）和自用用性建设场地（（乙）各一块。以银行存款支付付土地征用费1500000元，其中甲场地地900000元，乙场地600000元。编制上述业务的