房地产会计概述

房地产会计概述目录一、房地产开发企业论述二、房地产会计的特点房地产企业的会计核算三、四、成本费用的核算五、房地产企业税收一、房地产开发企业论述房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。

房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房以及商业、文教、体育、医疗和办公用房等；

地产是指土地财产，是土地和地面、地下各种设施的总称，包括土地使用权、地面道路及地下供水、供电、供气、供热、排水排污、通信等线路和管网。

房屋依地而建，地面和地下各种基础设施又是为房屋主体发挥效能服务的，是房屋主体不可分割的一部分。通常把房产地产统称为房地产。房地产的特点特点房地产商品位置的固定性房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性房地产的单件性与工业企业比较，房地产有如下特点：房地产开发企业

房地产开发企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑产品的开发建设活动，但它既不同于一般的建设单位，也不同于施工企业。它所开发建设的最终产品，即建设场地和房屋等，不是以满足本单位使用为目的的，而是将其作为商品，向社会和用户实行有偿提供和出售。作为企业，它又不像施工企业那样，仅从事建筑安装生产活动，而是在国家计划指导下，从征地拆迁开始，到开发建成销售为止，从事建筑产品全过程的开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位。房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的的进行自主经营、独立核算的经济组织。指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务性企业。包括：房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等指以营利为目的，从事房地产开发和经营的，独立核算的经济组织。物业管理企业房地产中介服务企业房地产开发企业房地产企业按照经营内容和方式不同分为房地产开发企业的行业特性（一）房地产业投资的消费性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，但是房地产业投资规模的极度增长集中在生活资料方面。（二）房地产业经营的风险性房地产业的物理属性导致房地产具有风险性和投机性。风险性形成因素：外部因素，国家或地区的政治、经济形势的变化、产业政策的调整，城市建设规划的修改等；内部因素，投资决策失误、经营管理不善和融资渠道受阻等。（三）房地产业发展的周期性：国民经济发展的晴雨表房地产业发展包括繁荣、衰退、萧条和复苏四阶段，各具特点，在交易量、房屋空置率、房价、房地产投资等方面表现不同。房地产开发企业的具体经营特点1．开发经营的计划性。2．开发库存商品的商品性。3．开发经营业务的复杂性：(1)经营业务内容复杂。(2)涉及面广，经济往来对象多。4．开发建设周期长，投资数额大。5．经营风险大。三、房地产开发企业的设立程序（一）前期准备阶段的工作1、全面调查了解开发地块的详细情况2、调查了解当地房地产市场的发展状况及未来发展趋势3、当地政府对房地产开发经营支持力度、基本政策导向、税收优惠政策的执行情况4、当地房地产开发企业的经营情况5、编制项目开发可行性研究报告（二）策划设计阶段的工作1、设计注册资本数额考虑公司设立条件、企业资质等级要求、项目投资总额、企业筹资能力和纳税筹建以及注册费用的要求。2、投资性伙伴的选择企业设立环节的业务概述

与企业资质等级相当的注册资本：一级2000万元，二级1000万元，三级500万元，四级200万元。3、设计企业组织织机构及其人员构构成满足企业资质等级级要求（4名专职职人员、2名财会会人员、1名统计计人员）、当地下下岗就业人员、按按业务需要设部门门和岗位。4、设计企业治理理结构：股东会、、董事会和经理班班子之间的制衡关关系（三）具体实施阶阶段的工作1、依据将要开发发的项目向当地一一级市建委提出申申请等2、召开全体投资资人参加的公司设设立会议等3、验资等4、签订办公场所所租赁合同等5、30日，领取取资质证书等企业设立环节的业业务概述公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产房地产开发企业的的业务流程房地产开发工作流流程图房地产开发工作流流程图配套设施：城市基础配套设施和公共配套设施代建工程：土地开发工程、房屋建设工程、道路工程、供水、供气、供热管道工程等周转性适用房：安置动迁居民周转而使用的房屋投资性房地产：用于出租经营的各种房屋经济适用房：国家为低收入人群解决住房问题的政策性安排安置房：对被拆迁户进行安置代建房等土地交易市场土地所有权和使用权相分离三级土地买卖市场二级土地交易市场一级土地批租市场：国家住宅市场非住宅市场房屋市场的主体，以住宅档次分豪华型、舒适型、经济实用型和保障型市场商业：办公场所、商场和店铺等工业：厂房和仓库等房屋市场其他建筑物的开发房屋开发与经营土地使用权的交易业务范围包括但不限于

狭义：已经脱离了生产过程的属于地上物业的房屋；

广义：建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，包括相应的土地使用权房屋房地产开发企业的的业务范围房地产开发经营指指房地产开发企业业所进行的基础设设施建设、房屋及建筑物物建设，并转让房房地产开发项目或或者销售、出租商商品房的经营活动动。房地产业的经济活活动房地产业是从事地地产开发、建设、、经营、管理和服服务的综合性行业业。主要的业务范范围如下：业务范围土地开发商品房开发城市基础设施和配配套设施的建设代建房或工程房屋的出租和经营营房地产的管理与服服务房地产业的经济活活动土地开发范围土地平整建筑物拆除地下管线铺设道路等基础设施建建设土地开发包括新城城区的土地开发和和旧城区的土地再再开发。1、新城区的土地开开发是为城市的新新建、扩建和改建建提供新的建设场场地，是通过征用用农村集体所有制制土地、受让土地地使用权和城市基基本设施建设来实实现的，包括前期期工程如道路、上上下水、电力、煤煤气、热力通信设设施的建设，使““生地”变为“熟熟地”。2、旧城区的土地再再开发包括道路和和基础设施的改造造。房地产业的经济活活动房地产经营范围房地产出售房地产租赁房地产抵押我国目前房地产产经营主要是指指房地产的出售售和租赁。房地产业的经济济活动房地产的管理与与活动范围房地产产权管理理：房地产的取取得、转让房地产产业管理理：经营房屋的的管理房地产物业管理理：物业各项服服务产权管理是房地地产开发企业对对开发的商品房房所有权的取得得和转让；产业业管理是房地产产开发企业对其其经营的场地、、房屋和基础设设施等进行的数数量、价值和质质量的管理；物物业管理主要是是对出售和租赁赁后的房地产的的各种服务，包包括房屋和基础础设施的维修保保养、房屋的装装饰装修、住宅宅小区的清洁绿绿化、治安保卫卫等。房地产行业特殊殊性房地产开发企业业区别于工业生生产型企业两者者生产/开发过程明显不不同相对于其它企业业在可预见的将将来持续经营，，房地产项目的的预计持续期间间往往是有限的的异同点房地产开发企业工业生产型企业过程不同生产周期通常较长而销售集中生产与销售同步进行持续经营假设基础不同开发的所有房地产均用于出售，则预期的项目期间较短，若开发商试图在若干年内持有或出租开发场地，则项目期间将会延长；在可以预见的将来，持续经营二、房地产会计计的特点房地产开发企业业会计概述现行《企业会计计准则》没对房房地产开发企业业的会计核算作作出具体规定。。一、房地产开发企业业会计改革房地产开发企业业会计经历三个个历史阶段1983年底以以前《基本建设设简易会计制度度》；1984-1-1至1988年《国国营建设单位会会计制度—会计计科目和会计报报表》；1989年《国营城城市建设综合开开发企业会计制制度—会计科目目和会计报表》》；1993年年《房地产开发发企业会计制度度》等房地产企业会计计准则房地产企业会计计制度房地产行业会计计制度企业的会计目标标发生实质变化化；1999年年修订《中华人人民共和国会计计法》等2006年制定定并颁布《企业业会计准则1号号—存货》；《《房地产开发企企业会计制度》》房地产会计的定定义房地产会计是用用来管理房地产产业经济活动的的一种专业会计计。它和工业企企业会计、商品品流通企业会计计等用于特定行行业的会计一样样，都是运用会会计学的基本理理论和基本方法法来研究特定行行业的具体核算算。其特殊性在在于房地产会计计是结合房地产产业开发经营特特点，来研究房房地产业在开发发、经营、管理理和服务活动中中所涉及的会计计理论和方法。。房地产开发企业业会计核算特点点由于其经营活动动的特殊情况和和管理要求，房房地产开发企业业与施工企业相相比，会计核算算有如下特殊情情况：1．产成品的种类类多，核算方法法不同。2．库存商品成本本的核算复杂。。3．经营收入及其其相关税金的核核算不同。三、房地产开发企业会计核算房地产开发企业业的会计对象房地产开发企业业的会计对象是是指房地产开发发企业会计所要要核算和监督的的内容，即房地地产开发企业的的各项经营业务务过程中的资金金运动。会计对象按经济济特征分类，就就是会计要素，，包括资产、负负债、所有者权权益、收入、费费用和利润。房地产开发企业业的会计对象（一）资产和负负债核算的特点点资产指过去的交交易、事项形成成并有企业拥有有或者控制的资资源，该自愿与与其会给企业带带来的经济利益益，是房地产开开发企业经营的的物资基础和前前提条件。负债是指过去的的交易或事项形形成的现时义务务，履行该义务务预期会导致企企业未来经济利利益的流出。1、存货的核算算2、预付账款的的核算主要科目，预付付账款的核算的的范围和金额通通常大于一般工工商企业；预付付业务发生在建建筑材料采购、、购置土地使用用权、受托单位位的施工和支付付建筑工人工资资保证金环节。。3、投资性房地地产的核算投资性房地产是是指为赚取租金金或资本增值，，或两者兼有而而持有的房地产产，包括已出租租的土地使用权权、持有并准备备在增值后转让让的土地使用权权；已出租的和和建筑物、持有有并准备在增值值后转让的房产产。该项单独计计量和出售。4、预收账款的的核算因投资额较大且且营业周期较长长，实行商品房房预售制度，由由于项目尚未完完工，即使预售售完毕，预售款款项只能计入预预收款项。在其其附注中列示账账龄余额、期末末余额、预计竣竣工时间和预售售比例。房地产开发企业业的会计对象（二）收入和费费用核算的特点点收入是房地产企企业在销售商品品、提供劳务以以及让渡资产使使用权等日常活活动中所形成的的经济利益的流流入。广义的收入指引引起企业净资产产增加的所有收收入。包括经营营性收入（包括括营业收入和投投资收益）和非非经营性收入（（即营业外收入入，包括罚款收收入和固定资产产转让收入等））。费用是指为了销销售商品、提供供劳务等经常性性活动所发生的的经济利益的流流出。广义费用指为取取得广义的收入入而发生的耗费费，包括营业成成本、期间费用用、投资损失和和营业外收入。。房地产开发企业业的会计对象1、收入的核算算项目验收后，才才能将大量预售售款项确认收入入2、开发成本的的核算房地产开发企业业的经营成本既既不是完全成本本，也不是制造造成本，且产品品种类多等特点点导致成本组成成差异大，要根根据具体情况分分析核算。3、销售成本的的核算成本结转方法：：按当期竣工后后的核算对象的的总成本除以总总开发建筑面积积，得出每平方方米建筑面积成成本，再乘以销销售面积得出本本期销售成本。。4、期间费用的的核算房地产开发企业业的存货的借款款利息可以资本本化为开发成本本，注意销售费费用和管理费用用的核算。房地产开发企业业的会计对象（三）利润和权权益核算的特点点利润是指企业在在一定会计期间间的经营成果。。包括收入减去去费用的净额、、直接计入当期期利润的利得和和损失等。所有者权益简称称“权益”，是指企业资产产扣除负债后企企业投资人或者者所有者享有的的剩余权益，其其余额为资产减减去负债的余额额。包括所有者者投入的资本、、直接计入所有有者权益的利得得和损失、留存存收益。房地产开发企业业的会计对象房地产开发企业业的会计科目房地产开发企业业会计科目设置置的原则：1、统一性与灵灵活性相结合原原则按照《企业会计计准则》坚持统统一性，根据房房地产行业特征征采取灵活性。。2、通用性和专专属性相结合原原则房地产企业的报表科目科目或事项说明直接开发成本核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用。企业对出租房进行装修及增补室内设施而发生的出租房工程支出也在此科目核算；该科目适用于房地产企业自行开发或者委托开发房地产。开发间接费用该科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，如：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，计入“管理费用”不在本科目核算。企业发生的各项间接费用，先借记本科目，后应按企业成本核算办法的规定分配计入有关的成本核算对象。开发产品指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎有关设计、质量等的标准，可按照合同规定移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。本科目由“直接开发成本”与“开发间接费用”转入；其它科目分期收款计算方式销售开发产品，将“开发产品”转入”分期收款开发产品“企业将开发的土地和房屋用于出租经营的，根据实际用途从“开发产品”转入对应科目如：“出租开发房屋”“周转房”等；企业将自主开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视为自用固定资产处理，从“开发产品”转入“固定资产”核算存货核算-库存设备用于房地产开发发建造，并构成成房屋实体的各各种电梯设备、、取暖设备、通通风设备、供电电设备、供水设设备、卫生设备备等，一般通过过外购取得，设设置“库存设备备”科目核算设设备的实际成本本。【案例1】巨人房地产企业业购入电梯5台，买价300000元，运费20000元，款项用银行行存款支付，设设备已验收入库库，并交付安装装，请写出会计计分录：存货核算-库存设备答案【案例1】借：库存设备320000贷：银行存款320000借：开发成本320000贷：库存设备320000存货核算-开发产品开发产品指房地地产企业已经完完成全部开发建建造过程，并已已验收合格符合合设计标准，可可以按照合同规规定的条件移交交购货单位，或或者可以作为商商品对外销售的的产品，包括已已经开发建造完完成的土地、房屋、配配套设备和代建建工程等。存货核算-开发产品作为开发产品的的土地，按开发发目的可以分为为两种：一是用于出租或或有偿转让而开开发的商品性建建设场地，二是是为建造商品房房、经营房、周周转房而开发的的自用建设场地地。存货核算-开发产品作为开发产品的的房屋按照用途途划分为四种：：一、为销售而开开发建造的商品品房；二、为出租经营营而开发建造的的出租房；三、为安置被拆拆迁居民周转使使用而开发建造造的周转房；四、受其他单位位委托而代为开开发建造的房屋屋。存货核算-开发产品作为开发产品的的配套设施包括括两大类：一、开发小区内内独立的非经营营性公共配套设设施，如停车场场、水塔、公厕厕、消防等。二、城市规划中中的大配套设施施项目：包括开开发小区为居民民服务的供电、、供暖、交通道道路；小区内的的商店、银行等等营业性设施。。第一类设施费用应应计入商品房成成本，第二类设设施费用不论有有偿转让还是本本企业用于出租租或经营，都作作为企业最终产产品。存货核算-开发产品的会计计核算房地产企业应设设置“开发产品品”账户，借方方登记已竣工验验收合格开发产产品的实际成本本；贷方登记转转让、销售、出出租、周转使用用和结转受托单单位的开发产品品实际成本。本本账户的借方期期末余额表示尚尚未转让、销售售和结转的开发发产品的实际成成本。存货核算-开发产品案例【案例2】巨人房地产公司司已开发建造完完成商品房一批批，验收交接凭凭证上注明的实实际成本为8600万元。本期销售售商品房的实际际成本为3600万元，其中采用用分期收款方式式销售600万元，用于出租租经营房屋的实实际成本800万元，用于安置置拆迁居民周转转使用的房屋实实际成本400万元，将开发的的经营性配套设设施-商店，作为第三三产业经营用房房投入使用，实实际成本700万元。编制上述业务的会计计分录。存货核算-开发产品案例2【答案】借：开发产品86000000贷：开发成本86000000借：主营业务成本36000000贷：开发产品36000000借：投资性房地产8000000周转房4000000贷：开发产品12000000借：固定资产7000000贷：开发产品7000000周转房的核算1、概念及内容：：周转房是指用于于安置被折迁居居民，产权归企企业所有的各种种房屋，包括：：①在开发过程中中已明确其为安安置折迁居民的的房屋；②搭建用于安置置折迁居民的临临时性简易房；；③开发的商品房房在销售前用于于安置折迁居民民。2、核算账户设置：周转房——在用周转房——周转房摊销应根据周转房的的使用情况等进进行明细核算，，并建立“周转转房卡片”。周转房的核算（1）周转房增加的的核算企业开发建成的的周转房，应在在其竣工后，借借记“开发产品品”账户，贷记记“开发成本””账户。明确作作为周转房后，，按其实际成本本，借记“周转转房——在用周转房”账账户，贷记“开开发产品”账户户。周转房案例例题：房地产开开发公司将自己己建造的一栋楼楼作为折迁居民民的周转房，实实际成本300万元。根据交付使用凭凭证结转完工成成本：【答案】借：开发产品300万贷：开发成本300万转入周转房成本本：借：周转房——在用周转房300万贷：开发产品300万（2）周转房的摊销销：周转房随着使用用及自然力的侵侵蚀，会逐渐发发生损耗而减少少其价值，因此此，应根据周转转房的使用年限限按月摊销其损损耗价值。这部部分损耗价值，，应作为开发期期间的费用，将将它计入土地、、房屋的开发成成本。周转房摊摊销额的基本计计算公式如下：：月摊销率＝（1-估计净残值率））÷（摊销年限×12）月摊销额=周转房账面原值值×月摊销率（2）周转房的摊销销：周转房损耗价值值的摊销额，应应在“周转房——周转房摊销”账账户核算。A、每月计提的周周转房摊销额，，对能确定其为为某项土地或房房屋开发项目负负担的，应计入入该土地或房屋屋的开发成本，，借记“开发成成本——土地开发”或““开发成本——房屋开发”账户户，贷记“周转转房——周转房摊销”账账户。B、对不能确定其其为某项土地或或房屋开发项目目负担的周转房房摊销额，应记记入“开发间接接费用”账户的的借方和“周转转房——周转房摊销”账账户的贷方。周转房案例例题：公司每月月计提周转房摊摊销额0.5万元【答案】借:开发间接费用(或开发成本)0.5万贷:周转房——周转房摊销0.5万存货核算-周转房（3）周转房销售的的核算企业将周转房改改变用途，对外外销售时，应视视同商品房销售售处理。取得销销售收入时，借借记“银行存款款”、“应收收账款”等账户户，贷记“主营营业务收入——商品房销售”账账户；结转销售售成本时，应按按周转房摊余价价值，借记“主主营业务成本——商品房销售”账账户，按累计已已提摊销价值，，借记“周转房房——周转房摊销”账账户，按周转房房原始价值，贷贷记“周转房——在用周转房”账账户。周转房案例【案例3】巨人房地产公司司开发完成的B栋商品房在尚未未出售前用于安安置拆迁居民周周转使用，实际际成本1000万元，已办理投投入使用手续。。案例3【答案】结转周转房成本：借：周转房-在用周转房10000000贷：开发产品10000000周转房案例【案例4】上述周转房每月月计提的周转房摊摊销额2万元。案例4【答案】按月计提摊销额额：借：开发间接费费用20000贷：周转房-周转房摊销20000周转房案例【案例5】用银行存款支付付周转房修理费费0.6万元。案例5【答案】支付修理费用：：借：开发间接费费用6000贷：银行存款6000周转房案例【案例6】将C栋周转房作为商商品房对外销售售，售价500万元，原价450万元，累计摊销销额50万元，价款尚未未收到。案例6【答案】周转房出售收入入借：应收账款5000000贷：主营业务收收入5000000借：主营业务成成本4000000周转房-周转房摊销500000贷：周转房-在用周转房4500000投资性房地产-概念投资性房地产，，是指为赚取租租金或资本增值值，或两者兼有有而持有的房地地产。投资性房房地产应当能够够单独计量和出出售。投资性房房地产主要包括括:已出租的土地使使用权、持有并并准备增值后转转让的土地使用用权和已出租的的建筑物。下列各项不属于于投资性房地产产的有:(1)自用房地产，即即为生产商品、、提供劳务或者者经营管理而持持有的房地产;(2)作为存货的房地地产。投资性房地产-特点1．投资性房地产产不是用于销售售。在我国一些些地区，房地产产交易市场日渐渐完善，房地产产已经具备相当当的流通性。但但根据准则的定定义，用于销售售以获取差价的的房地产，应界界定为存货，不不是投资性房地地产。2．投资性房地产产的实际使用寿寿命较长，应当当对其后续支出出与处置加以考考虑。3．由于受到法律律规定的限制，，我国企业持有有土地的行为，，只是获得了土土地使用权，而而并非取得了所所有权，因此企企业持有的自用用或用于销售的的土地应界定为为无形资产范畴畴；对于为了出出租或资本增值值而持有的土地地使用权应界定定为投资性房地地产。4．企业持有投资资性房地产的目目的不是为了耗耗用，而是为了了赚取长期的租租金收益或获得得资本增值。对对于这部分资产产的核算，应当当充分遵循实质质重于形式的原原则进行收益的的确认。投资性房地产-范围1.属于投资性房地地产的范围(1)已出租的土地使使用权，是指企企业通过出让或或转让方式取得得的、以经营租租赁方式出租的的土地使用权。。(2)持有并准备增值值后转让的土地地使用权，是指指企业通过出让让或转让方式取取得并准备增值值后转让的土地地使用权。(3)已出租的建筑物物，是指企业拥拥有产权并以经经营租赁方式出出租的房屋等建建筑物。投资性房地产-范围2.不属于投资性房房地产的范围(1)自用房地产，是是指为生产商品品、提供劳务或或者经营管理而而持有的房地产产，如企业的厂厂房和办公楼，，企业生产经营营用的土地使用用权等。(2)作为存货的房地地产，是指房地地产开发企业销销售的或为销售售而正在开发的的商品房和土地地。这部分房地地产属于房地产产开发企业的存存货。(3)出租柜台：不属属于投资性房地地产。因为投资资性房地产包括括的是已出租的的建筑物，即以以经营租赁方式式出租的建筑物物，不是出租柜柜台。投资性房地产-范围2.不属于投资性房房地产的范围(4)企业持有以备经经营出租的空置置建筑物：这里里的“空置建筑筑物”，是指企企业新购入、自自行建造或开发发完工但尚未使使用的建筑物，，以及不再用于于日常生产经营营活动且经整理理后达到可经营营出租状态的建建筑物。只有企企业管理当局(董事会或类似机机构)作出正式书面决决议，明确表明明将其用于经营营出租且持有意意图短期内不再再发生变化的，，即使尚未签订订租赁协议，也也可视为投资性性房地产。(5)企业出租给本企企业职工居住的的宿舍，如果收收取租金，是否否属于投资性房房地产：企业出出租给本企业职职工居住的宿舍舍，即使按照收收取租金，也不不属于投资性房房地产。这部分分房产间接为企企业自身的生产产经营服务，具具有自用房地产产的性质。投资性房地产具具体核算详见助助理会计师初级会计实务房地产业的收入入收入来源有偿转让商品性性建设场地和商商品房收入结算代建工程款款收入提供装修装饰收收入售后服务等劳务务收入营业收入的核算算1、营业收入的核核算内容房地产开发企业业的营业收入包包括主营业务收收入和其他业务务收入。主营业务收入也也叫经营收入（（主营业务收入入），是指开发发企业转让、销销售、结算和出出租开发产品等等主要经营业务务所取得的收入入，包括土地转转让收入、商品品房销售收入、、配套设施销售售收入、代建工工程结算收入、、出租开发产品品租金收入等。。其他业务收入是是指在主营业务务以外，不独立立核算的其他业业务或附加业务务所发生的收入入，主要包括商商品房售后服务务收入、材料销销售收入、固定定资产出租收入入、其他多种经经营收入（主营营业务收入）等等。核算内容营业收入主营业务收入其他业务收入土地转让收入商品房销售收入入配套设施销售收收入代建工程结算收收入出租开发产品租租金收入等商品房售后服务务收入材料销售收入固定资产出租收收入其他多种经营收收入收入的确认《企业会计准则则》对于商品销销售收入的确认认，规定了相关关原则：销售商商品收入同时满满足下列条件的的，才能予以确确认：1、企业已将商品品所有权上的主主要风险和报酬酬转给购货方；；2、企业既没有保保留通常与所有有权相联系的继继续管理权，也也没有对售出的的商品实施控制制；3、收入的金额能能够可靠的计量量；4、相关的经济利利益能够流入企企业；5、相关已发生或或将发生的成本本能够可靠计量量。收入的确认一、适用于《建造合同》下的房地产建造造收入的确认：：建造合同的定义义是一个为建造造一个特定的资资产或者资产组组合而协议订立立的合同，这个个资产组合在设设计、技术、功功能、最终用途途上是密不可分分的。建造合同的收入入确认按完工进度法确认收入。二、非建造合同下房地地产行业的销售售收入确认：新会计准则的收入入确认原则强调调收款确认的条条件之一是企业业已将商品所有有权上的主要风风险与报酬转移移给购货方，但但对于房地产企企业而言，房产产物业的销售包包括建造、预售售、付款、完工工、交付和法律律权属转移等步步骤，而且这些些步骤发生在一一个较长期间内内，因此，实务上，哪个步步骤是收入确认认的时点确实存存在不少的争议议。案例【案例7】巨人房地产企业对外转让已已开发完成的土土地一块，价值值800万元，实际开发发成本560万元，已办理交交接手续，价款款已收讫并存入入开户银行。编制上述业务的的会计分录。案例7【答案】（1）确认已实现现的收入时：借：银行存款8000000贷：主营业务收入入——土地转让让收入8000000（2）结转转让土土地的实际成本本时：借：主营业务成本本——土地转让让成本5600000贷：开发产品———土地5600000案例【案例8】巨人房地产公司出售商品房房一栋，取得收收入670万元，已存入银银行，该住宅的的实际成本为580万元。案例8【答案】（1）确认收入：借：银行存款670万贷：经营收入（（主营业务收入入）670万（2）结转成本：借：经营成本（（主营业务成本本）580万贷:开发产品——房屋开发580万案例【案例9】巨人房地产企业出售多余建筑用用水泥20吨，每吨售价650元，价款已收，，其相应的进价价成本为500元/吨。编制上述业务的的会计分录。案例9【答案】借：银行存款13000贷：其他业务收入入13000借：其他业务支支出10000贷：库存材料10000案例【案例10】巨人房地产公司司采用预收款方方法销售开发产产品200套，协议规定每每套销售价格180万元，收到预收收货款40%，剩余价款在办办理过户手续后后一次结清。该该项目建成，每每套成本120万元，收到剩余余货款，并办妥妥过户手续。编编制上述业务的会计计分录。案例10【答案】（1）预收货款时借：银行存款144000000贷：预收账款144000000（2）收到剩余货款款并确认收入时时借：银行存款216000000预收账款144000000贷：主营业务收入360000000借：主营业务成成本240000000贷：开发产品240000000四、成本费用核核算(一)成本核算的六个个步骤1、确定开发产品品种类2、确定成本核算算对象3、确定成本项目目4、归集开发成本本费用5、分配共同成本本和间接成本6、确定完工标准准，计算总成本及单位成成本土地、房屋、配套设施、代建建工程可否销售、分类类归集、功能区区分、定价差异异、成本差异、、权益区分原则则土地征用及拆迁迁补偿费，前期期工程费，建筑筑安装工程费，，基础设施费，，公共配套设施施费，开发间接接费占地面积法（土土地），建筑面面积法，直接成成本法（借款费费用），预算造造价法（借款费费用）开发成本核算一、土地开发成成本核算房地产开发企业业成本费用核算算生产成本（开发成本）土地征用及拆迁迁补偿前期工程费基础设施建设费费建筑安装工程费费公共配套设施费费开发间接费土地出让金、安安置费、青青苗补偿费、土土地补偿费、拆拆迁费等勘察设计费、规规划设计费、可可行性研究费、、三通一平费用用道路、水电气气设施、供热热绿化、通讯设设施、照明设设施发生的建筑安安装工程费不能转让的：：公共会馆、、锅炉房、水水塔、公共厕厕所、自行车车棚等独立核算开发发部门或现场场工程指挥部部门的工资、、福利费、折折旧费、修理理费、水电费费、劳动保护护费、办公费费、差旅费及及周转房摊销销期间费用管理费用财务费用营业费用成本费用1、房地产开发企业在开开发经营过程程中发生的各各种耗费，包包括物化劳动动耗费和活劳劳动的耗费，，统称为成本本与费用。成成本与费用包包括了开发成成本与期间费费用两大类。。2、其中开发成本是指指开发现场发发生的各项耗耗费，包括土土地受让金、、土地征用及及拆迁补偿费费、前期工程程费、建筑安安装工程费、、基础设施建建设费、公共共配套设施费费及为进行现现场管理发生生的各项开发发间接费用。。3、期间费用是指企业业在现场以外外，企业行政政管理部门为为组织管理生生产发生的管管理费用、销销售部门为开开发产品的销销售而发生的的各项销售费费用、以及企企业为筹集资资金发生的财财务费用。4、在开发成本中，，又可分为土土地开发成本本、房屋开发发成本、配套套设施开发成成本、代建工工程开发成本本等。土地征用及拆拆迁补偿费1、土地征用及及拆迁补偿费费：指为取得土地地开发使用权权而发生的各各项费用，主主要包括以下下内容：(1)土地征用费：支付的土地地出让金、土土地转让费、、土地收益金金、土地开发发费，交纳的的契税、耕地地占用税，土土地变更用途途和超面积补补交的地价、、补偿合作方方地价、合作作项目建房转转入分给合作作方的房屋成成本和相应税税金等。(2)拆迁补偿费：有关地上、、地下建筑物物或附着物的的拆迁补偿支支出，安置及及动迁支出，，农作物补偿偿费，危房补补偿费等；拆拆迁旧建筑物物回收的残值值应估价入帐帐，分别冲减减有关成本。。(3)市政配套费：指向政府部部门交纳的大大市政配套费费，征用生地地向当地市政政公司交纳的的红线外道路路、水、电、、气、热、通通讯等的建造造费、管线铺铺设费等。(4)其他：如土地开发发权批复费、、土地面积丈丈量测绘费等等。中国土地制度度概述一、土地所有权和和使用权的制制度二、土地获取取方式土地所有制的的两种形式全民所有制劳动群众集体体所有制：城市市区的的土地属于国国家所有农村和城市郊郊区的土地（（法律规定属属于国家所有有的除外）宅基地、自留留地、自留山山土地使用权土地使用权，，是指国家机机关、企事业业单位、农民民集体和公民民个人，以及及三资企业，，凡具备法定定条件者，依依照法定程序序或依约定对对国有土地或或农民集体土土地所享有的的占有、利用用、收益和有有限处分的权权利。土地使使用权是外延延比较大的概概念，这里的的土地包括农农用地、建设设用地、未利利用地的使用用权。根据《土地管理法》、《土地登记办法法》的相关规定，，土地使用类类型只有土地划拨和土土地出让两种种形式。1、出让方式式：出让是指国家家以土地所有有者的身份将将土地使用权权在一定年限限内让与土地地使用者并收收取土地使用用权出让金的的行为。城市规划区内内的集体土地地需依法征用用转为国有土土地后方可有有偿出让使用用权。招、拍、挂制制度：经营性性用地以及同同一宗地有两两个以上意向向用地者的，，应当以招拍拍挂方式出让让招、拍、挂程程序改变土地用途途：即土地变变性。必须取取得出让方和和规划行政主主管部门的同同意，签订出出让合同变更更协议并调整整土地使用权权出让金。中国土地制度度概述签订出让合同付清出让金办理土地登记土地行政主管部门20日前发布公告对投标人的资格审查与中标人签订成交确认书2、划拨方式式在土地使用者者缴纳补偿、、安置等费用用后将该幅土土地交付其使使用，或者将将土地使用权权无偿交付给给土地使用者者使用的行为为除法律法规另另有规定外，，划拨土地使使用权没有使使用期限的限限制。划拨土地一般般不得转让、、出租、抵押押。三、闲置土地地处理制度中国土地制度度概述（1）闲置土地的认定情形其他已动工但动工面积不足1/3或投资额不足1/4且中止开发建设连续满1年合同签订满1年未动工（2）闲置土土地处置方案案延长开发时间间，不得超过过1年改变土地用途途（即土地变变性）安排临时使用用价置换其他等价价闲置土地确定新的土地地使用者将土地使用权权交还给政府府中国土地制度度概述四、终止土地地使用权的情情形：1、为公共利利益需要使用用土地的；2、为实施城城市规划进行行旧城区改建建，需要调整整使用土地的的；3、土地出让让等有偿使用用合同约定的的使用期限届届满，土地使使用者未申请请续期或申请请续期未获批批准的；4、因单位撤撤销、迁移等等原因，停止止使用原划拨拨的国有土地地；5、公路、铁铁路、机场、、矿场等经核核准报废的。。五、其他土地地政策一、获取土地地使用权的确确认1、出让方式式取得的土地地使用权入账账价值：土地地出让金加上上相关税费。。2、转让方式式取得土地使使用权成本：：购买价款、、其他行政事事业性收费和和其他税费3、投资者投投入：协议或或合同约定的的价值（不公公允的除外））。4、其他方式式。获取土地环节节的会计处理理二、账务处理理1、用于土地地（或商品房房）开发缴纳纳的出让金、、契税、耕地地占用税：借：开发成本本—土地开发发（房屋开发发）—土地征征用及拆迁补补偿费贷：银行存款款（应付账款款等）2、用于土地地（或商品房房）开发缴纳纳的印花税、、土地使用税税借：管理费用用贷：银行存款款（应付账款款等）3、自建用房房的：a、用于自建建用房的土地地使用权缴纳纳的出让金、、契税、耕地地占用税计入入无形资产借：无形资产产—土地使用用权贷：银行存款款（应付账款款等）b、缴纳的印印花税及土地地使用税计入入管理费用c、土地使用用权与地上建建筑物分别进进行摊销与折折旧，相应计计入“累计摊摊销”和“累累计折旧”科科目。获取土地环节节的会计处理理获取土地环节节的会计处理理4、暂时没有有确定用途的的土地使用权权，计入“无无形资产—土土地使用权””科目。5、用于赚取取租金的土地地使用权：在在开发完毕后后，将开发成成本转入“投投资性房地产产”进行核算算。借：投资性房房地产贷：开发成本本—土地开发发成本费用核算算案例【案例11】巨人房地产开发公司开发发场地甲工程程，征用土地地5000平米，本月共共计发生下列列费用：土地地征用及折迁迁补偿费1000万元；前期工工程费200万元；基础设设施费500万元；建筑安安装工程费100万元，共计1800万元，款已支支付。案例11【答案】借：开发成本本——土地开发——土地征用及折折迁补偿费1000万——前期工程费200万——基础设施费500万——建筑安装工程程费100万贷：银行存款1800万前期工程费2、前期工程费费：指在取得土地地开发权之后后、项目开发发前期的筹建建、规划、设设计、可行性性研究、水文文地质勘察、、测绘、““三通一平””等前期费用用。主要包括括以下内容：：(1)项目整体性批批报建费：项目报建时时按规定向政政府有关部门门交纳的报批批费。如：人人防工程建设设费、规划管管理费、新材材料基金(或墙改专项基基金)、教师住宅基基金(或中小学教师师住宅补贴费费)、拆迁管理费费、招投标管管理费等。(2)规划设计费：项目立项后后的总体规划划设计、单体体设计费、管管线设计费、、改造设计费费、可行性研研究费(含支付社会中中介服务机构构的市场调研研费)，制图、晒图图费，规划设设计模型制作作费，方案评评审费。(3)勘测丈量费：水文、地质质、文物和地地基勘察费，，沉降观测费费，日照测试试费、拨地钉钉桩验线费、、复线费、定定线费、放线线费、建筑面面积丈量费等等。(4)“三通一平””费：接通红线外外施工用临时时给排水(含地下排水管管、沟开挖铺铺设费用)、供电、道路路(含按规定应交交的占道费、、道路挖掘费费)等设施的设计计、建造、装装饰和进行场场地平整发生生的费用(包括开工前垃垃圾清运费)等。(5)临时设施费：工地甲方临临时办公室，，临时场地占占用费，临时时借用空地租租费，以及沿沿红线周围设设置的临时围围墙、围栏等等设施的设计计、建造、装装饰等费用。。临时设施内内的资产，如如空调、电视视机，家具等等不属于临时时设施费。(6)预算编、审费费：支付给社会会中介服务机机构受聘为项项目编制或审审查预算而发发生的费用。。(7)其他：包括挡光费费、危房补偿偿鉴定费、危危房补偿鉴定定技术咨询费费等。基础设施费3、基础设施费费：是指房地地产开发项目目在开发过程程中发生的各各项基础设施施支出。包括括开发小区内内道路、供水水、供电、供供气、排污、、排洪、通讯讯、照明、环环卫、绿化等等工程发生的的支出（指项目开发过过程中发生的的小区内、建建筑安装工程程施工图预算算项目之外的的道路、供电电、供水、供供气、供热、、排污、排洪洪、通讯、照照明、绿化等等基础设施工工程费用，红红线外两米与与大市政接口口的费用，以以及向水、电电、气、热、、通讯等大市市政公司交纳纳的费用）。。主要包括以以下内容：(1)道路工程费：小区内道路路铺设费。(2)供电工程费：变（配）电电设备的购置置费，设备安安装及电缆铺铺设费，供（（配）电贴费费、电源建设设费，交纳的的电增容费等等。(3)给排水工程费费：自来水、雨雨（污）水排排放、防洪等等给排水设施施的建造、管管线铺设费用用，以及向自自来水公司交交纳的水增容容费等。(4)煤气工程费：煤气管道的的铺设费、增增容费、集资资费，煤气配配套费，煤气气发展基金、、煤气挂表费费等。(5)供暖工程费：暖气管道的的铺设费、集集资费。(6)通讯工程费：电话线路的的铺设、电话话配套费，电电话电缆集资资费，交纳的的电话增容费费等。(7)电视工程费：小区内有线线电视(闭路电视)的线路铺设和和按规定应交交纳的有关费费用。(8)照明工程费：小区内路灯灯照明设施支支出。(9)绿化工程费：小区内人工工草坪、栽花花、种树等绿绿化支出；绿绿地建设费。。(10)环卫工程费：指小区内的的环境卫生设设施支出。如如垃圾站(箱)、公厕等支出出。建筑安装工程程费4、建筑安装工工程费：是指指房地产开发发项目在开发发过程中发生生的种建筑安安装费用。包包括企业出包包方式支付给给承包单位的的建筑安装工工程费和以自自营方式发生生的建筑安装装工程费（即即项目开发过程程中发生的列列入建筑安装装工程施工图图预算项目内内的各项费用用(含设备费、出出包工程向承承包方支付的的临时设施费费和劳动保险险费)，有甲供材材料、设备备的，还应应包括相应应的甲供材材料、设备备费。发包包工程应依依据承包方方提供的经经甲方审定定的“工程程价款结算算单”来确确定）。主主要包括以以下内容：(1)土建工程费费(2)安装工程费(3)装修工程费费：(4)项目或工程程监理费：公共配套设设施费5、公共配套套设施费：：是指必须须由房地产产开发项目目负担的，，不能有偿偿转让的开开发小区内内公共配套套设施发生生的支出。。包括建水水塔、车棚棚、公共厕厕所、锅炉炉房、托儿儿所、幼儿儿园、派出出所、居委委会等发生生的支出（即房屋开开发过程中中，根据有有关法规，，产权及其其收益权不不属于开发发商，开发发商不能有有偿转让也也不能转作作自留固定定资产的公公共配套设设施支出））。该成本本项目下按按各项配套套设施设立立明细科目目，具体核核算内容可可区别以下下情况：(1)在开发小区区内发生的的不会产生生经营收入入的不可经经营性公共共配套设施施支出，如如建造消防防、水泵房房、水塔、、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、、派出所、、岗亭、儿儿童乐园、、自行车棚棚、景观(建筑小品)、环廊、街街心公园、、凉亭等设施。(2)在开发小区区内发生的的根据法规规或经营惯惯例，其经经营收入归归于经营者者或业委会会的可经营营性公共配配套设施的的支出，如如建造幼托托、邮局、、图书馆、、阅览室、、健身房、、游泳池、、球场等设施。配套设施开开发成本的的核算配套设施能有偿转让让的城市规规划中规定的大型型配套设施施项目不能有偿转转让的公共配套设设施营业性公共共配套设施非营业性配套设施开发项目外外为居民服服务的水、电、气气、交通道道路等居委会.幼儿园.消防设施.锅炉房.水塔.自行车棚.公厕等商店、银行行、邮局等中小学、文文化站、医院等等给排水.供电.供气的增容.增压.交通道路等等有关账户开发成本——配套设施开开发开发成本——房屋开发开发产品——配套设施××××××××××××完工结转不能有偿转转让的能有偿转让让的××××余额注:按照财务制制度规定,城市建设规规划中的大大型配套设设施项目,不得计入商商品房成本本;不能有偿转转让的开发发小区内公公共配套设设施发生的的支出可以计入开发成成本.成本费用核核算案例【案例12】巨人房地产产企业房地产开发发公司开发发建设住宅宅小区配套的商店和自自行车棚工工程，用银银行存款支支付工程款款67000元。案例12【答案】借：开发成成本——配套设施开开发67000贷：银行存款款67000成本费用核核算案例【案例13】商店和自行行车棚工程程完工，实实际成本分分别为12万元和0.2万元。自行行车棚为商商品房开发发工程所建建，商店则则为小区第第三产业经经营用房。。案例13【答案】借：开发产产品——配套设施12万开发成本——房屋开发0.2万贷:开发成本——配套设施开开发12.2万成本费用核核算案例【案例14】巨人房地产开发发公司接受受市政建设设指挥部委委托，代为为扩建某风风景旅游区区，分别发发生：折迁迁补偿费30万元；前期期工程费15万元；基础础设施费20万元；应负负担开发间间接费2万元。案例14【答案】借：开发成成本—代建工程开开发（折迁迁补偿费））30万—代建工程开开发（前期期工程费））15万—代建工程开开发（基础础设施费））20万—代建工程开开发（开发发间接费））2万贷：银行存存款65万开发间接费费2万成本费用核核算案例【案例15】巨人房地产产开发公司司，根据其其开发的住住宅楼验收收交接凭证证，结转住住宅楼开发发实际成本本6500000元，应作如如下会计处处理：案例15【答案】借：开发产产品6500000贷：开发成成本6500000成本费用核核算案例【案例16】巨人房地产开发公公司结转已已销售的住住宅楼，实实际成本650万元。案例16【答案】借：主营业务成本650万贷：开发产产品650万成本费用核核算案例【案例17】将一栋住宅宅楼出租，，其实际成成240万元。案例17【答案】借：投资性性房地产240万贷：开发产产品240万成本费用核核算案例【案例18】将开发的房房屋一栋用用于安置折折迁居周周转使用，，实际成本本为500万元。案例18【答案】借：周转房房500万贷：开发产产品500万成本费用核核算案例【案例19】将配套设施施的商店作作为第三产产业用房，，实际成本本58万元。案例19【答案】借：固定资资产58万贷：开发产产品58万成本费用核核算案例【案例20】该房屋出租租后的第二二年,对房屋进行行修复、装装饰等共发发生费用13.6万元,其中:人工费5万元、材料料费7万元、其他他费用1.6万元,用银行存款款支付。案例20【答案】费用发生时时：借：开发成成本13.6万贷:银行存款1.6万库存材料7万应付职工薪酬5万工程完工后后结转成本本:借:投资性房地地产13.6万贷:开发成本13.6万成本费用核核算案例【案例21】公司对该房房屋进行修修理，发生生修理费用用0.38万元.案例21【答案】借：其他业务务成本0.38万贷:银行存款0.38万开发间接费费用6、开发间接接费用：指指企业所属属直接组织织、管理开开发项目的的单位发生生的工资及及福利费、、折旧费、、修理费、、办公费、、水电费、、劳动保护护费、周转转房摊销等等费用。开发间接费的内内容包括：：(1)现场管理费费用：内部独立立核算的、、开发项目目现场管理理的人员工工资及福利利费、工会会经费、职职工教育经经费、修理理费、办公公费、办公公用水电费费、差旅费费、市内交交通费、运运输费、通通讯费、业业务交际费费、劳动保保护费、低低值易耗品品摊销、周周转房摊销销等。(2)利息并借款款费用：直接用于于项目开发发所借入资资金的利息息支出、汇汇兑损失，，减去利息息收入和汇汇兑收益的的净额。(3)质检费：包括按规规定支付给给质检部门门的质量检检验费，项项目发生的的材料、设设备质量检检验费、工工程质量自自检费、工工程竣工验验收费等质质量鉴定性性费用。(4)其他：项目交付付使用后发发生的，按按规定或协协议应由开开发商承担担、补贴给给物业管理理公司的水水、电、煤煤气、暖气气等价差，，以及其他他应计入开开发间接费费的费用。。成本核算的的一般步骤骤第一步：根根据成本核核算对象的的确定原则则和项目特特点，确定定成本核算算对象。第二步：按按成本核算算及管理的的要求，设设置有关成成本核算会会计科目和和帐簿，按按成本核算算对象归集集开发成本本费用。第三步：按按受益原则则和配比原原则，确定定应分摊成成本费用在在各成本核核算对象之之间的分配配方法、标标准。第四步：将将归集的开开发成本费费用按确定定的方法、、标准在各各成本核算算对象之间间进行分配配。第五步：编编制项目开开发成本计计算表，计计算各成本本核算对象象的开发总总成本。第六步：正正确划分完完工和在建建开发产品品之间的开开发成本，，分别结转转完工开发发产品成本本，按建筑筑面积计算算完工产品品单位成本本。第七步：正正确划分可可售面积、、不可售面面积(由主管部门门划分提供供)，根据有关关规定分别别计算可售售面积、不不可售面积积应负担的的成本，按按与结算销销售收入配配比的原则则正确结转转完工开发发产品的销销售成本。。第八步：编编制成本报报表，根据据成本管理理和核算要要求，总括括反映各成成本核算对对象的成本本情况。成本核算对对象的确定定成本对象是是指为归集集和分配开开发产品开开发、建造造过程中的的各项耗费费而确定的的费用承担担项目。计计税成本对对象的确定定原则如下下：（1）可否销售原原则。开发产品能能够对外经经营销售的的，应作为为独立的计计税成本对对象进行成成本核算；；不能对外外经营销售售的，可先先作为过渡渡性成本对对象进行归归集，然后后再将其相相关成本摊摊入能够对对外经营销销售的成本本对象。（2）分类归集原原则。对同一开发发地点、竣竣工时间相相近、产品品结构类型型没有明显显差异的群群体开发的的项目，可可作为一个个成本对象象进行核算算。（3）功能区分原原则。开发项目某某组成部分分相对独立立，且具有有不同使用用功能时，，可以作为为独立的成成本对象进进行核算。。（4）定价差异原则。。开发产品因其产产品类型或功能能不同等而导致致其预期售价存存在较大差异的的，应分别作为为成本对象进行行核算。成本核算账户的的设置房地产开发企业业归集和分配发发生的开发经营营费用，进行开开发产品成本核核算所采用的主主要账户是“开开发成本”和““开发间接费用用”。1、“开发成本””账户该账户属于成本本类账户，核算算企业在土地、、房屋、配套设设施和代建工程程的开发过程中中所发生的各项项费用，以及企企业对出租房进进行装饰及增补补室内设施而发发生的出租房工工程支出。成本核算账户的的设置2、“开发间接费费用”账户该账户属于成本本类账户，核算算企业内部独立立核算单位开发发产品而发生的的各项间接费用用。该账户的借借方归集月内发发生的各项开发发间接费用，贷贷方反映月末按按一定分配标准准分配结转有关关开发产品成本本的费用总额，，结转后无余额额。该账户的明明细账应按企业业内部不同单位位的名称设置。成本费用核算案案例【案例22】甲房地产企业2012年3月开发商品性建设场地地（甲）和自用用性建设场地（（乙）各一块。以银行存款支付付土地征用费1500000元，其中甲场地地900000元，乙场地600000元。编制上述业务的的会计分录。案例22【答案】借：开发成本———土地开发———甲场地900000——乙场地600000贷：银行存款1500000成本费用核算案案例【案例23】巨人房地产企业开发商品性建设场地地（甲），以银行存款支付甲甲场地拆迁补偿偿费300000元，安置费180000元。编制上述业务的的会计分录。案例23【答案】借：开发成本———土地开发———甲场地480000贷：银行存款480000成本费用核算案案例【案例24】巨人房地产企业开发商品性房地产工程领用设备一一台进行安装，，价值104100元。编制上述业务的的会计分录。案例24【答案】借：开发成本———房屋开发（（商品房D工程）104100贷：库存设备104100成本费用核算案案例【案例25】巨人房地产企业开发商品性房地产分配公共设施配配费540000元，其中C工程应负担324000元，D工程应负担216000元。编制上述业务的的会计分录。案例25【答案】借：开发成本———房屋开发（（商品房C工程）324000（商品房D工程）216000贷：开发成本———配套设施费费540000成本费用核算案案例【案例26】巨人房地产企业开发商品性房地产，企业行政管理部部门购买办公用用品2000元，已用银行存存款支付。编制上述业务的的会计分录。